Особенности и специфика правового регулирования договора ипотеки

Аннотация: Данная статья посвящена правовому регулированию договора ипотеки. В статье рассматриваются особенности правового регулирования указанного договора, дано понятие ипотечному кредитованию, выяснено что ипотека является институтом залога в гражданском праве, в частности залога недвижимого имущества. Проведено сравнительно – правовое исследование терминов залога и ипотеки. Рассмотрены существенные условия договора ипотеки.
Ключевые слова: залог недвижимого имущества, ипотека, ГК РФ, правовое регулирование ипотеки
Annotation: This article is devoted to the legal regulation of the mortgage contract. The article discusses the features of the legal regulation of the contract, gives the concept of mortgage lending, it is found out that mortgage is a mortgage institution in civil law, in particular, mortgage of real estate. A comparative - legal study of the terms of the pledge and mortgage. Considered the essential terms of the contract mortgage.Keywords: real estate mortgage, mortgage, Civil Code of the Russian Federation, mortgage legal regulation
На сегодняшний день обеспечение граждан доступным жильем является одной из актуальных социальных и экономических задач государства. Одним из самых старейших институтов в гражданском праве является институт залога недвижимости (ипотеки). Данный институт был известен еще в римском праве, однако наибольшую популярность приобрел с развитием рыночной экономики в странах Западной Европы.
Ипотечное кредитование - это деятельность по кредитованию покупателей жилья и другого имущества. Ипотечные системы современных государств имеют специфические особенности, обусловленные различными моделями ипотеки. Эти модели основаны на процессе реализации определенных схем взаимодействия участников системы. Главной характеристикой ипотеки является залог. Его присутствие является важнейшим условием существования этого экономического понятия.
Поскольку залог является наиболее совершенным способом сведения к минимуму рисков в финансовом секторе, именно он стал самым распространенным в сфере кредитования, и таким образом, наибольшее количество предложений по улучшению законодательства о залоге исходило и исходит от банковского сообщества, благодаря которым нормы ГК РФ о залоге реформировались три раза: ФЗ № 306-ФЗ от 30 декабря 2008 г., от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ и от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ [4].
На сегодняшний день, приобретение собственного жилья под залог занимает наибольшую часть в сфере кредитования граждан, по сравнению с иными видами, а исходя из данных Банка России, мы можем видеть, что тенденция приобретения недвижимого имущества в собственность неуклонно растет: так, в период с 01.01.2018 по 01.07.2018 общий объем предоставленных кредитов составляет 6 320 101 млн.руб., а за аналогичный период 2017 года, общая сумма кредитования составляла 3 915 141 млн.руб. Таким образом, увеличение общего объема кредитования составило порядка в 1,6 раз за аналогичный период [12].
По своему смыслу, термины «ипотека» и «залог» являются тождественными. Особенность залога состоит в том, что он является средством обеспечения обязательств залогодателя перед залогодержателем, поскольку при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником своих обязательств, кредитор может удовлетворить свои требования посредство обращения взыскания предмета залога, с последующей его реализацией.
Однако данное определение ипотеки является не совсем корректным, и оно не ограничивается только залогом имущества. Ипотека – это сложный юридический, правовой механизм оценки заложенного недвижимого имущества, установление подлинности того, что оно принадлежит залогодателю [8, c.134].
В соответствии со ст. 336 ГК РФ, к предмету залога относится любое имущество, а также права на него. В этой же статье установлен ряд исключений, согласно которым имущество не может относиться к предмету залога [1].
Определение понятия ипотеки в законодательстве устанавливается в ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данной статье прописано, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом [2].
С точки зрения различных авторов научных трудов, понимание ипотеки разнится.
По мнению А. Гусева, ипотека представляет собой передачу в залог объекта земельного правоотношения и иного объекта недвижимости в целях предоставления обратившемуся субъекту денежного кредита [9, c.103].
Как считает И. Т. Балабанов, под ипотекой понимается кредит, предоставленный под залог недвижимого имущества [7, c.32]. Данное определение представляется не совсем корректным, поскольку в данном случае указанным автором понятия кредита и ипотеки отождествляются, хотя они являются неоднородными правовыми и экономическими категориями.
Представляется, что наиболее удачным определением ипотеки, является определение И. А. Разумовой. Так, согласно позиции данного автора, под ипотекой следует понимать одну из разновидностей имущественного обеспечения обязательства должника, согласно которой должник продолжает удерживать в собственности недвижимое имущество, однако кредитор вполне может удовлетворить свои требования в процессе реализации данного имущества, в случае если должником не исполняются должным образом обязательства по договору [10, c.11]. Классификация ипотеки осуществляется по различным признакам:
1) по объекту недвижимости;
2) по цели предоставления кредита;
3) по виду заемщиков;
4) по срока кредитования;
5) по способу амортизации долга;
6) в зависимости от вида процентной ставки;
7) по возможности досрочного погашения.
Из чего следует, что количество видов ипотечных кредитов является достаточно разнообразным, каждый из которых обладает своими особенностями и спецификой.
Таким образом, правовая сущность ипотеки представляет собой один из видов залога недвижимого имущества, находящегося в праве собственности должника, но при этом, кредитор вправе реализовать данное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств. Следовательно, залог недвижимости – форма погашения денежного обязательства должника перед кредитором.
Вопрос возникновения залога недвижимого имущества (ипотеки) актуален в связи с внесенными в законодательство поправками, а именно поправки в ст. 334.1 ГК РФ («Основания возникновения залога») и в п. 5 ст. 334 ГК РФ («Понятие залога»).
После внесения в ГК РФ в 2012 году [3], были ликвидированы нормы о «непубличной законной ипотеке», и установлено правило, согласно которому возникновение ипотеки на законном основании происходит только после ее государственной регистрации на основании ст. 11 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Следовательно, правовыми основаниями возникновения ипотеки являются как нормы закона, так и заключение договора ипотеки. Ипотека на законных основаниях возникает только по основаниям, на которые указывают нормы закона и не зависят от воли сторон. По мнению А. В. Гайдука такая ипотека называется «легальная ипотека» [8, c.24].
Она может возникнуть в следующих случаях:
при приобретении объекта недвижимости (дома, земли или квартиры, используя заемные деньги);
при строительстве жилья на средства, взятые в кредит;
при предоставлении кредита или рассрочки продавцом недвижимости покупателю.
Существенными условиями договора ипотеки являются:
1. Предмет договора.
Исходя из смысла ст. 336 ГК РФ, предметом договора ипотеки может являться:
земельный участок;
жилое и нежилое помещение, здание, строение;
квартира;
право аренды;
право требования по договору долевого участия в строительстве;
объект незавершенного строительства;
иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При заключении договора ипотеки следует обращать внимание на строгое определение предмета рассматриваемого договора. При этом предмет должен содержать все характеристики, с помощью которых его можно идентифицировать в соответствии с п. 2 ст. 9 ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно указанному Закону, при заключении договора ипотеки необходимо также указание на каком основании объект недвижимого имущества принадлежит залогодателю и наличие государственной регистрации права залогодателя на него. Это связывается с тем, что залог выполняет обеспечительную функцию исполнения залогодателем своих обязательств.
2. Оценка имущества (п. 1 ст. 9 закона № 102).
Стороны договора ипотеки должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.
При этом ключевое значение для договора ипотеки будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В договоре ипотеки должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. например п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017)) [5].
Однако, стоит отметить, если в ипотечном договоре в качестве предмета является объект незавершенного строительства, который считается муниципальной или же государственной собственностью, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей договора ипотеки признается оценка рыночной стоимости имущества (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102).
3. Обязательство.
Договор ипотеки не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102). Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие из следующих видов договора: кредитного, займа, купли-продажи, договора аренды, подряда и т. д., причинения вреда.
Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:
В договоре ипотеки указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
В ипотечном договоре указываются, как правило, все требования, которые должны выполняться в рамках ипотеки и договорного соглашения между заемщиком и кредитором. Данный перечень требований по ипотеки содержится в п. 1 ст. 3 ФЗ № 102. Следовательно, договор считается действительным и заключенным, в случае если достигнуто соглашение между залогодателем и залогодержателем в соответствии с упомянутыми выше требованиями и по всем существенным условиям договора, в ином случае он не считается действительным.
Однако стоит отметить, что помимо существенных условий в контексте ипотечного кредитования, которые учитываются при заключении ипотечного договора, стороны по своему усмотрению могут учитывать также иные условия, не противоречащие установленному законодательству. Среди них:
Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
Условие о закладной.
Условие о возможности последующей ипотеки.
Если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ипотечным договором, то в этом случае последующее ипотечное соглашение может быть признано судом недействительным по иску первого залогодержателя. При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального договора ипотеки второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав [6].
Подводя итог указанным выше позициям, можно сделать вывод о том, что ипотека – одна из форм залога недвижимого имущества, возникающая как на основании норм закона, так и в силу заключенного договора. Чтобы ипотека считалась действительной на основании договора, необходимо наличие в договоре всех его существенных условий.
Библиографический список:
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018) // СЗ РФ. 1994. N 32. ст. 3301.
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 2017. № 48. ст. 7052.
Федеральный закон от 06.12.2011 N 405-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // Российская газета. № 281. 2011.
Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» // СЗ РФ. 2013. N 51. Ст. 6687.
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 27.12.2017. № 5 // Электронный ресурс // СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_286833/
Решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016 // Электронный ресурс // СПС «Консультант Плюс» http://www.consultant.ru (дата обращения 10.02.2019)
Балабанов, И. Т. Экономика недвижимости : Учеб. пособие для вузов / И.Т. Балабанов. - Санкт-Петербург : Питер, 2013. – 462 с.
Гайдук А.В. Ипотека в силу закона и в силу договора: плюсы и минусы // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики: статья в сборнике трудов конференции, 2016. С. 24. – 27.
Гусев, А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы / А. Гусев. - М.: Феникс, 2012. - 965 c.
Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. 2-е изд. Издательство: Издательский Дом ПИТЕР. 2013. 389 с.
Цеймерн, М.К. Об ипотечном порядке / М.К. Цеймерн. - М.: Книга по Требованию, 2013. - 349 c.
Сведения о жилищных кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам - резидентам в рублях // Официальный сайт Банка России URL: http://www.cbr.ru/statistics/UDStat.aspx?TblID=4-1&pid=ipoteka&sid=ITM_2357 (дата обращения: 10.02.2019).