Актуальные проблемы проведения государственной кадастровой оценки земли

Аннотация. Государственная кадастровая оценка земли по-прежнему выступает в качестве важнейшей теоретической и практической проблемы в сфере земельных правоотношений. Так, на практике нередко возникают споры относительно правильности и точности проведения кадастровой оценки, что подтверждается материалами судебной практики. Положительной тенденцией в данном аспекте видится стремление законодателя оптимизировать нормативно-правовую базу в указанной отрасли, однако, полностью устранить проблемные аспекты указанным путем не представляется возможным. В связи с этим, предлагается реализация дополнительных мер и дальнейшее совершенствование правового регулирования.
Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка земли, кадастр недвижимости, нормативно-правовой акт, мероприятия, земельный участок.
Частью 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что земельный участок - это недвижимая вещь, которая представляет собой часть земной поверхности и обладает характеристиками, которые позволяют определить её в качестве индивидуально определенной вещи.
Земля - многоаспектное понятие, которое является основой для жизни и функционирования человека и общества, природно-экологическим объектом, важнейшим природным ресурсом и, как следствие, объектом гражданских правоотношений.
Как и любой другой ресурс в обществе, - материальный или нематериальный, экологический или искусственный, - земельный ресурс подлежит оценке для правильного формирования, функционирования и совершенствования всех, прямо или косвенно связанных с землей, процессов в обществе.
Согласно статье 1 ЗК РФ одним из принципов земельных правоотношений является платность использования земли в Российской Федерации. Он является регулятором имущественных прав лиц на использование земельного ресурса и был введен в действие при переходе к частной собственности на землю. Принцип платности земли, который реализуется с помощью земельных платежей (арендной платы, земельного налога) обеспечивает рациональное использование территориально ограниченных природных ресурсов.
В современных экономических условиях предусмотрено несколько различных методов и процедур оценки определенного имущества, результатом которых является тот или иной вид стоимости имущества: балансовая (бухгалтерская) стоимость, инвестиционная стоимость, рыночная стоимость.
Однако, для специфических целей, которые непосредственно не связаны с рыночными правоотношениями, существует понятие кадастровой стоимости, применяемое для налогообложения (расчета налоговой базы на имущество физических и юридических лиц), выкупа недвижимости и др.
Кадастровая стоимость устанавливается в результате государственной кадастровой оценки земель и в основе её лежит деление на категории и разрешенные виды использования.
Все основные характеристики земельного участка (местоположение, площадь, правовой статус и др.) находятся в информационной базе государственного кадастра недвижимости. Одной из главных особенностей земельного участка является сложность оценки такого объекта гражданских прав.
В юридической практике прослеживается проблематика кадастровой оценки, она часто обсуждается и находится в центре внимания общества и государства, так как с самого начала формирования государственного института кадастровой оценки земель возникают многочисленные споры связанные с оспариванием кадастровой цены земельного участка.
Институт кадастровой оценки земли, её развитие и реконструкция осуществляется постоянно путем обновления нормативной базы, обеспечивающей наиболее эффективное совершенствование информации о порядке выведения кадастровой стоимости земель.
На данный момент мы наблюдаем реформу государственной кадастровой оценки земли, о чем свидетельствует принятие Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон).
Согласно данному нормативному правовому акту под государственной кадастровой оценкой понимается система правовых, экономических, технических и административных мероприятий, направленных на проведение кадастра земель и установление кадастровой стоимости земельных участков.
Процедура государственной кадастровой оценки предусмотрена частью 3 статьи 6 Федерального закона и состоит из следующих мероприятий:
принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки;
определение кадастровой стоимости и составление отчета об итогах государственной кадастровой оценки (отчета);
утверждение результатов определения кадастровой стоимости.
Интересно также указать на новые принципы государственной кадастровой оценки, определенные в Федеральном законе.
Согласно статье 4 основными принципами проведения государственной кадастровой оценки являются:
единство методологии определения кадастровой стоимости - под этим понимается конкретный перечь нормативных правовых актов, регулирующих проведение государственной кадастровой оценки;
непрерывность актуализации сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости - постоянное проведение сбора и обработки актуальной информации, необходимой для определения кадастровой стоимости;
независимости и открытости процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления;
экономической обоснованности и проверяемости результатов определения кадастровой стоимости - соответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости земли.
Также, законодательно закреплены позиции о вхождении в состав комиссии, уполномоченной рассматривать споры о кадастровой стоимости во внесудебном порядке, "представителей предпринимательского общества"; о необходимости определения рыночной стоимости земельного участка на ту же дату, что и кадастровая стоимость, что позволяет наиболее справедливо снижать последнюю; о возможности оспаривания кадастровой стоимости в течении 5 лет с момента утверждения государственной кадастровой оценки.
Теперь вместо независимых оценщиков, привлекаемых на конкурсной основе оценка проводиться специальными бюджетными учреждениями, созданными в каждом субъекте РФ (далее - специализированные бюджетные учреждения). По заявлению заинтересованных лиц, данные организации самостоятельно проводят переоценку и исправляют технические и методологические ошибки в собственных расчетах, а ответственность за неправильное определение кадастровой стоимости полностью возлагается на эти учреждения.
Кадастровая стоимость земельного участка определяется методами массовой оценки или способами персональной оценки, при невозможности проведения массовой оценки, что определено в Федеральном стандарте оценки "Определение кадастровой стоимости".
Именно массовая оценка является основой для формирования базы кадастра, системы земельных налоговых платежей и развитию рыночных отношений. Массовая оценка - особый вид кадастровой оценки, которая проводится на определенную дату оценки и по единой методике на всей территории Российской Федерации или на территории определенного субъекта Российской Федерации. Функции по надзору за бюджетными учреждениями, имеющие кадастровые полномочия возложены на Росреестр.
Как уже указывалось, многочисленные споры связанные с кадастровой оценкой вынуждают органы государственной власти обновлять нормативную правовую базу в сфере государственного кадастра. Примером может служить утвержденный Министерством экономического развития РФ Приказ от 12.05.2017 № 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке". Данные методические рекомендации позволяют максимально приближать рыночную и кадастровую стоимость друг к другу, что в свою очередь приводит к значительному уменьшению спорам о кадастровой стоимости.
Различными нормативными правовыми актами уточняются расплывчатые технические, правовые и экономические понятия, закрепленные в Федеральном законе.
Но, даже не смотря на все больше углубление реформы государственной кадастровой оценки, количество судебных споров по кадастровой стоимости не уменьшается.
Согласно данным Росреестра:
за 2017 год в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости: удовлетворено 8 164 исковых требований; не удовлетворено 1 016 исков; на рассмотрении оставлено 6637 исковых заявлений;
за 2018 год в судах инициировано 16 114 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 29 828 объектов недвижимости: удовлетворено 9 283 исковых требований; не удовлетворено 829 исков; на рассмотрении оставлено 6 002 исковых заявлений;
за период 01.01.2019 года по 30.04.2019 года инициировано 6 132 спора о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 10 626 объектов недвижимости: удовлетворено 1 779 исковых требований; не удовлетворено 105 исков; на рассмотрении находится 4 248 исковых заявлений.
В результате вынесенных в судебном порядке решений по искам, наблюдается падение суммарной величины кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, по которым были приняты решения:
за 2017 год на 53,3% (величина до оспаривания 1 672 млрд руб., после оспаривания 781 млрд руб.);
за 2018 год на 40,6% (величина до оспаривания 1 767,1 млрд руб., после оспаривания 1 048,9 млрд руб.);
за 2019 год на 56,5% (величина до оспаривания 73,5 млрд руб., после оспаривания 32 млрд руб.).
Эти цифры показывают критически низкое качество работы специализированных бюджетных учреждений в сфере кадастра.
Исходя из этого можно сделать вывод, что вопрос государственного кадастра земель, как в правовом, так и в техническом плане остается одним из главных в сфере управления земельными ресурсами. Завышение кадастровой стоимости земельных участков нарушает имущественные права физических и юридических лиц, что является недопустимым.
Выходами из данной ситуации могут послужить:
усиление надзора за деятельностью специализированных бюджетных учреждений;
создание общественных, предпринимательских контрольно-ревизионных организаций в сфере кадастра;
формирование более квалифицированной кадровой базы.
В заключении необходимо отметить, что формирование, развитие и постоянное совершенствование кодифицированной нормативной правовой базы в сфере государственной кадастровой оценки земель позволит превратить ныне сложную систему процедур по кадастровой оценке земель, а именно определение идентификация объекта, установление оцениваемых прав и непосредственное определение кадастровой стоимости земли, в прозрачную, оперативную и эффективную систему работы с земельными ресурсами.
Только при создании единой нормативной и единой технической базы государственного кадастра земель ошибки и различные допущение при проведении соответствующих процедур сведутся к минимуму, а, как следствие, у государства появятся дополнительные ресурсы, которые направятся на решение более "острых" проблем.
Список использованных источников:
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.06.2019): [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/
Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017): [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/
Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 N 226 "Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке" (ред. от 09.08.2018): [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/
Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации и картографии - "ОБОБЩЕННЫЕ СВЕДЕНИЯ О РАССМОТРЕНИИ СПОРОВ О РЕЗУЛЬТАТАХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ В СУДАХ": [Электронный ресурс] // Росреестр URL: https://rosreestr.ru/site/activity/ kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/
Иванова Д. В. Актуальные проблемы действующего законодательства об оценке земли. Журнал «Социально-экономические интересы» Т.12, № 1, 2017-С. 124-128.
Кравцова Н.Г. Особенности оценки кадастровой стоимости земли // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2017. №13. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/osobennosti-otsenki-kadastrovoy-stoimosti-zemli (дата обращения: 09.06.2019).