Эссе на тему: "Закладная. Ипотечные ценные бумаги в мировой и российской экономике"

Введение
Значение системы ипотечного кредитования в России в современное время достаточно сложно переоценить. Особенно очевидным оно выступает для решения ряда насущных социальных проблем, в частности обеспечения граждан доступным жильем. В последние годы этому уделяется повышенное внимание с государственной стороны, которое может лишь косвенно способствовать данному процессу благодаря стимулированию задействованных в нем финансово-экономических институтов. Особенно важным из них выступает ипотечное кредитование.
Целью данного исследования является рассмотрение зарубежного и российского опыта развития ипотечных ценных бумаг.
Ипотечные ценные бумаги в мировой экономике
В мире сформировалось две модели ипотеки: франко-скандинавская, образцом которой выступает непосредственно Германия, и американская. В Соединенных Штатах финансирование ипотечных кредитов осуществляется в основном на фондовом рынке с помощью выпуска ипотечных облигаций (52%), а в Германии средства привлекаются через ссудосберегательную систему и лишь 20% - через ценные бумаги [4].
В Германии кредиты выдаются за счет целевых вкладов граждан, которые привлекаются непосредственно ипотечными банками. Банковская система Германии включает в себя 34 специализированных ипотечных банка. Составляя менее 1% банковского сообщества, они дают 25% общего оборота (порядка 1 трлн евро). Ипотечные облигации достаточно широко применяются в Германии в виде обеспечения при ломбардных операциях Бундесбанка.
На протяжении уже трех десятилетий ипотечное кредитование выступает неотъемлемой частью американского рынка ценных бумаг. За данный период в ответ на потребности инвесторов возникло множество разнообразных схем, форм и разновидностей ценных бумаг на фоне ипотечного кредита. Хотя первая и самая простая схема, так называемая сквозная остается одной из самых популярных. Она реализуется в основном через два государственных агентства - FNMA и GNMA, а также одно полугосударственное - FHLMC. [4]
Рынок ипотечных ценных бумаг Соединенных штатов является наиболее динамично развивающимся сегментом национального фондового рынка. 
Кроме этого, государство стимулирует желание своих граждан приобрести жилье в кредит. Так, в Соединенных Штатах налогооблагаемый доход заемщика снижается непосредственно на выплаченные банку проценты по ипотечному кредиту. В некоторых государствах ипотечные ценные бумаги, которые были выпущены государственным ипотечным агентством, могут получить государственные гарантии.
Самым распространенным в мире видом ипотечных ценных бумаг выступают непосредственно сквозные ипотечные сертификаты участия. Совокупная стоимость эмитированных бумаг данного вида в Америке превышает 2 трлн долл. [4]
Ипотечные ценные бумаги (MBS) выступают частным случаем ABS. ABS представляют собой ценные бумаги, которые дают их владельцам право на получение денежных поступлений от определенного пула активов. В случае ипотечных ценных бумаг активы являются правами требований по ипотечным кредитам, которые обеспечены залогом объектов недвижимости.
Ипотечные кредиты погашаются помесячными платежами. Владельцы ипотечных ценных бумаг, которые обеспечены данным пулом, получают наибольшую часть данных платежей по некоторой заранее установленной схеме.
В международной практике используется достаточно большое разнообразие ипотечных ценных бумаг, которые, в свою очередь, различаются по типу обеспечивающих активов, гарантиям, распределению рисков и пр.
Хотя имеется только два принципиальных способа распределения денежных поступлений от активов ипотечных ценных бумаг:
1.Платежи пересылаются владельцам ипотечных ценных бумаг после того, как будут осуществлены удержания за административное и сервисное обслуживание ипотечных ценных бумаг. Данные бумаги и именуются сквозными. Они составляют подавляющее большинство эмитированных в мире ипотечных ценных бумаг. [2,c.134]
2.Вся эмиссия ипотечных ценных бумаг непосредственно разделяется на несколько классов. Платежи и риски перераспределяются между данными классами согласно определенному набору правил структурирования и обслуживания. Данные ценные бумаги именуют структурированными. Типичными примерами структурированных ипотечных ценных бумаг можно назвать CMO и CMBS.
Ипотечные ценные бумаги в российской экономике
Самым распространенным видом ипотечных ценных бумаг в России является непосредственно закладная. Впервые понятие закладной в виде свободно обращающейся на рынке ценной бумаги возникло еще в Законе 1998 года «Об ипотеке». Выступая оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается с помощью совершения очередной передаточной надписи (требуется только последующая государственная регистрация передачи). [3,c.149]
Стало быть, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной заключается непременно в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынка закладных в России так и не сформировалось.
Особый интерес субъектов фондового рынка вызывают иные инструменты - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в данные ценные бумаги устанавливаются Федеральным законом от 11.11.2002 №152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотечных ценных бумагах». [2]
Рефинансирование банков через механизм эмиссии ипотечных облигаций под залог закладных осуществляется следующим образом:
- коммерческий банк заключает с юридическими и физическими лицами кредитные соглашения под залог недвижимости с оформлением определенных закладных;
- ипотечные агентства осуществляют выкуп закладных у банка через выпуск облигаций, которые размещаются непосредственно на фондовом рынке;
- денежные средства, которые были получены от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору;
- государство дает гарантию выплат по облигациям.
Сертификат участия является достаточно новой бумагой для российского рынка, которая предполагает наиболее сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее покрытие сертификатов.
Владелец данного сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в роли учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления данным имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего. [4]
Перенять зарубежный опыт с ипотечными облигациями в России едва ли получится: в нашей стране, пожалуй, нет такого рынка, которому подходила бы характеристика «стабильный» - совсем не подходит она и рынку недвижимости. За последние 14 месяцев цены на жилье в России серьезно снизились – на фоне этого у инвесторов зародились сомнения: действительно ли ипотечные ценные бумаги – это столь надежный инструмент, как говорят теоретики. Существует риск, что ипотечные ценные бумаги вовсе не будут пользоваться среди инвесторов такой популярностью. Так, нестабильность – первая проблема российских ИЦБ.
Еще одной особенностью ипотечных бумаг в РФ выступает их высокая стоимость – очевидно, что частным инвесторам они будут «не по карману».
Наконец, заключительный аспект, ставящий под сомнение перспективы ипотечных ценных бумаг в РФ - несовершенство законодательства. ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», увы, нельзя назвать качественной законодательной базой для развития рынка жилищного кредитования.
Заключение
Обобщая все вышесказанное, можно отметить, что ипотечная система в России пока еще не совсем развита: помимо отсутствия рынка облигаций, не урегулирована законодательная база. Очевидно, что, пока система не будет отработана, она не станет выгодной и надежной для большинства граждан.
Обнадеживает то, что власти обращают все большее внимание на развитие ипотечного кредитования, видя в ипотеке наиболее приемлемый вариант решения жилищных проблем населения.
В целом для того, чтобы ипотека в России заработала, необходимы три условия: наличие «длинных» денег, стабильная макроэкономическая ситуация в стране и эффективная законодательная база.
Таким образом, если общими усилиями удастся сбалансировать все составляющие - создать рынок ценных бумаг, упорядочить законодательство, привлечь инвесторов, - то в ближайшее время у населения появится возможность получать ипотечный кредит на гораздо более привлекательных и доступных условиях.
Список использованных источников
1.Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «Об ипотечных ценных бумагах».
2.Лакхбир, Х. Рынки ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и активами / Х.Лакхбир. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2017. - 256 c.
3.Хусиханов, Р.У. Современные подходы к ипотечному кредитованию в зарубежной хозяйственной практике // Вестник университета. -2016.- №. 9. -С. 148-153.
4.Институт финансовых исследований [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.finansy.ru/publ/fin/005.htm#W02