Договор купли-продажи жилого помещения

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3
1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых
помещений 5
2. Форма договора купли-продажи жилого помещения и государственная
регистрация сделки 11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 20
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 21

ВВЕДЕНИЕ

Исследуемая тема достаточно актуальна в современный период, что
обусловлено развитием и большой практической важностью института
купли-продажи жилых помещений. Этому способствует наличие
субъективной человеческой потребности в жилом помещении во все
исторические времена независимо от уровня и состояния развития общества.
Реально осуществить куплю-продажу жилых помещений по действующему
российскому законодательству можно только посредством заключения
договора купли-продажи жилых помещений.
Так же, в работе уделено внимание вопросам государственной
регистрации прав на жилые помещения. Это связано с тем, что согласно
Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» право собственности на жилое помещение
возникает только после осуществления обязательной процедуры в
специализированном учреждении юстиции по регистрации прав ─
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Объектом исследования является договор купли-продажи жилых
помещений, который регулирует права человека на жилое помещение, а это
всегда важный вопрос.
Под предметом исследования понимаются современные проблемы
регулирования продажи жилого помещения.
Главная цель данной работы заключается в возможности
использования ее материалов всеми участниками отношений, связанных с
продажей жилых помещений, правильно оценить возможности договора
купли-продажи и не допустить правонарушений при его заключении.
Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих
задач:
- дать полное определение договора купли-продажи жилого
помещения;

- выделить существенные условия договора купли-продажи жилых
помещений;
- проанализировать в какой форме заключается договор купли-продажи
жилого помещения;
- проанализировать государственную регистрацию договора купли-
продажи жилого помещения.
Методологически, работа основана на таких общенаучных методах, как
системный и функциональный подходы, а также на анализе и синтезе.
Нормативную основу работы составляют положения Конституции
Российской Федерации, гражданского законодательства, а также
исследования вышеуказанной проблемы в отечественной юридической
литературе.

1. Понятие и существенные условия договора купли-продажи жилых

помещений

На сегодняшний день законодательство Российской Федерации прямо
не предусматривает понятия договора купли-продажи жилого помещения.
Договор купли-продажи жилых помещений можно назвать особым
видом купли-продажи недвижимости. Согласно ст. 549 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору купли-продажи
недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество. Основанием для выделения договора купли-продажи жилых
помещений в отдельный вид купли-продажи послужило наличие
особенностей в предмете договора, а именно жилых помещений, так как
сделки с жилыми помещениями требуют наличия дополнительной правовой
базы.
Договор купли-продажи жилых помещений – это отдельный более
конкретный «узкий» вид договора продажи недвижимости, в соответствии с
которым, одна сторона (продавец) обязуется передать, в собственность
другой стороны (покупателя) жилой дом, квартиру, части жилого дома или
квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него
определенную сторонами денежную сумму 1 .
Исходя из установленного законом понятия договора продажи
недвижимости можно сформулировать следующее определение. В результате
учета особенностей договора купли-продажи жилого помещения мы получим
следующее определение: это договор, согласно которому продавец обязуется
передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру, часть жилого
дома или квартиры, а покупатель в свою очередь обязуется это имущество
принять по передаточному акту, а также уплатить за него необходимую
денежную сумму.
1 Масловская Т.С. Понятие и правовая характеристика договора купли-продажи жилых помещений //
Человек. Общество. Инклюзия. – 2016. - № 3-2 (27). – С. 116-121.

При рассмотрении договора купли-продажи жилого помещения
представляется необходимым выявление существенных условий договора. К
ним относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого жилого
помещения, а также перечень лиц, определенный в ч. 1 ст. 558 ГК РФ.
Предмет данного договора определяется путем анализа объектов
гражданских прав, которые охватываются понятием жилое помещение 2 .
По требованию статьи 554 ГК РФ предмет в договоре должен быть
указан со всеми данными, которые позволяют подлинно установить жилое
помещение, которое по договору подлежит передаче покупателю (в первую
очередь – адрес, площадь). При отсутствии в договоре этой информации,
условие о предмете считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным 3 .
Следующее существенное условие договора – цена (ст. 555 ГК РФ), что
и отличает договор купли-продажи жилого помещения (и недвижимости в
целом) от договора купли-продажи движимого имущества. Если в договоре
отсутствует письменное указание цены жилого помещения, то он считается
незаключенным. Законодатель в п. 3 ст. 555 ГК РФ предусматривает
возможность указания как полной (общей) цены за жилое помещение, так и
за единицу площади (или иного показателя размера). В другом случае общая
цена будет определяться исходя из фактических размеров подлежащего
передаче покупателю жилого помещения.
Довольно часто собственник при продаже своего жилого помещения
прибегает к услугам профессиональных оценщиков. Данный подход
довольно разумен, хоть и предполагает определенные затраты со стороны
продавца, ведь это позволяет адекватно оценить рыночную стоимость жилого
помещения и выставить соответствующую цену, что предостерегает
продавца и покупателя от невыгодной сделки 4 .

2 Шульдайс А.В. Понятия и существенные условия договора продажи жилого помещения // Современные
научные исследования и разработки. – 2016. - № 3 (3). – С. 417-418.
3 Российское гражданское право: учеб. для вузов: в 2 т.: Т.2: Обязательственное право / отв. ред. Е.А.
Суханов. – 2-е изд. – М.: Статут. – 2014. – С. 265.

Существует общее правило, согласно которому, при отсутствии
отдельного условия в законе или договоре, цена, определенная в договоре,
включает в себя и цену части земельного участка, на котором расположено
жилое помещение, или права на нее (ч. 2 ст. 555 ГК РФ). Это особенно
актуально при продаже жилого дома. Здесь действует закрепленный в ст. 1
Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) принцип
«единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов».
Ввиду этого покупателю одновременно с передачей права собственности на
жилой дом передаются права на ту часть земельного участка, которая занята
этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В договоре купли-продажи жилого дома следует определить вид
передаваемого покупателю права (право собственности, аренды или др.) на
часть земельного участка, занятую домом и необходимую для его
использования. Если в договоре это специально не установлено, то к новому
собственнику переходит право собственности на соответствующий
земельный участок.
Особенностью договора купли-продажи жилого помещения (в отличие
от сделки с остальной недвижимостью) является еще одно существенное
условие. Так, по п. 1 ст. 558 ГК РФ «существенным условием договора
продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в
которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право
пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем,
является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование
продаваемым жилым помещением» .
Перечислим субъекты, которые могут быть включены в данный
перечень:
1) члены семьи собственника (статья 31 Жилищного Кодекса РФ (далее
– ЖК РФ);

4 Грибанова В.В. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения // Актуальные
вопросы права, экономики и управления. – 2018. –№ 1. - С. 90-92.

2) наниматель жилого помещения по договору социального найма
жилого помещения и члены его семьи, а также граждане, переставшие быть
членами семьи нанимателя жилого помещения, но продолжающие проживать
в занимаемом жилом помещении (ст. 672 ГК РФ). Правила ст. 31 ЖК РФ
определяют круг указанных лиц;
3) наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма
жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане 5 (ст. 675, 677
ГК РФ);
4) поднаниматель жилого помещения в пределах срока действия
договора найма жилого помещения, как социального, так и коммерческого
(ст. 685 ГК РФ, ст. 77 и 79 ЖК РФ);
5) временные жильцы, которым нанимателем и гражданами, постоянно
с ним проживающими, по общему согласию и с предварительным
уведомлением наймодателя предоставлено право безвозмездного проживания
сроком до шести месяцев (ст. 600 ГК РФ).
Все указанные выше субъекты сохраняют право пользования жилым
помещением после его приобретения новым собственником 6 . Так как в
соответствии со ст. 675 ГК РФ и ст. 64 ЖК РФ – «переход права
собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет
расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом
новый собственник становится наймодателем на условиях ранее
заключенного договора найма».
6) получатели ренты, проживающие в отчужденном помещении (ст.
602, ст. 586 ГК, ст. 34 ЖК);
7) граждане, в силу завещательного отказа проживающие в жилом
помещении (ст. 1137 ГК РФ, ст. 33 ЖК РФ);

5 Шевчук Д.Ф. право покупателя жилого помещения на информацию // Вестник Омского университета.
Серия «Право». – 2015. – № 2 (43). – С. 162-168.
6 Грибанова В.В. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения // Актуальные
вопросы права, экономики и управления. – 2018. –№ 1. - С. 90-92.

8) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым
помещением в пределах срока действия договора (ст. 700 ГК РФ).
Представленный перечень не является исчерпывающим. Приведенный
перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования
жилым помещением после его приобретения покупателем, имеет примерный
характер. Законодатель может определить и иные основания сохранения за
гражданами права пользования жилым помещением. При возникновении
ситуации, когда кто-либо из граждан, сохранивших законное право на
пользование жилым помещением, не был указан (а также не были указаны их
права) в договоре купли-продажи, такой договор будет считаться
незаключенным в силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ 7 .
Существуют случаи, когда законодатель определил для совершения
купли-продажи жилых помещений дополнительные условия. Так, при
отчуждении «жилого помещения, в котором проживают находящиеся под
опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого
помещения либо оставшиеся без родительского попечения
несовершеннолетние члены семьи собственника, и если при этом
затрагиваются их права и интересы, то отчуждение допускается только с
согласия органа опеки и попечительства» (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
Пункт 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК
РФ) в случае продажи комнаты в коммунальной квартире собственник обязан
уведомить остальных собственников комнат в данной квартире, так как
последние «имеют преимущественное право покупки отчуждаемой
комнаты». А при переходе права, доля в праве общей собственности на
общее имущество в данной квартире равна доле в праве общей
собственности на него предшествующего собственника (п. 3,4 ст. 42 ЖК РФ).

7 Иванова, Е. В. Гражданское право. Общая часть: учебник и практикум для вузов / Е. В. Иванова. — 5-е
изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2019. — 257 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-
534-11793-6. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/446167 (дата
обращения: 17.12.2019).

Также и при приобретении в собственность помещения в
многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме (это
необходимо для пользования подъездом, лестницами, лифтом,
межквартирными площадками, электрическим, санитарно-техническим
оборудованием и т.д.) 8 . Согласно российскому законодательству, условия
договора, по которым доля в праве общей собственности на общее
имущество не переходит, считаются ничтожными (ст. 38 ЖК РФ).
Таким образом, договор продажи жилого помещения – это такой
договор, согласно которому продавец обязуется передать в собственность
покупателю жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а
покупатель в свою очередь обязуется это имущество принять по
передаточному акту, а также уплатить за него необходимую денежную
сумму.

8 Брезгин Р.П. Некоторые проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Актуальные проблемы
российского права и законодательства. – 2019. - № 1. – С. 116-118.

2. Форма договора купли-продажи жилого помещения и
государственная регистрация сделки

Государственная регистрация является составной частью правового
режима недвижимого имущества. Указанное положение определено
специфическими отличиями недвижимого имущества от иных вещей.
Такими отличительными свойствами, в частности, являются, во-первых,
прочная связь с землей, а также невозможность перемещения без
несоразмерного ущерба назначению недвижимого имущества; во-вторых, его
многократное использование в производстве и в других целях, в-третьих,
сохранность первоначальной формы (вида) на протяжении длительного
времени; в-четвертых, наличие отличительных индивидуальных признаков;
в-пятых, незаменяемость недвижимого имущества.
Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную
государственную регистрацию сделок купли-продажи в отношении
недвижимого имущества, в том числе и жилых помещений.
Важно отметить, что регистрация перехода прав собственности вовсе
не означает, что при этом происходит регистрация самого договора купли-
продажи жилого помещения. Поэтому, согласно ст. 433 ГК РФ, данный
договор следует считать заключенным после получения акцепта лицом,
которое направило оферту.
В литературе существует точка зрения, согласно которой при
заключении рассматриваемого договора происходит регистрация только
самого договора, а переход прав собственности при этом не регистрируется.
Однако приведенная позиция ошибочна, поскольку ГК РФ устанавливает
обязательность государственной регистрации договора продажи жилого
помещения дополнительно к государственной регистрации перехода права
собственности продавца к покупателю 9 .

9 Шульдайс А.В. Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи
жилого помещения // NOVAUM.RU. – 2016. - № 1. – С. 37-38.

Таким образом, регистрация сделки и регистрация права – это
различные регистрационные действия, которые имеют разные правовые
последствия.
Необходимо отметить, что, согласно ст. 165 ГК РФ, одна из сторон в
случае уклонения другой стороны от государственной регистрации сделки с
недвижимостью, которая совершена в надлежащей форме, имеет право
добиваться регистрации сделки в суде. В такой ситуации сделка будет
зарегистрирована в соответствии с судебным решением. То есть
неосуществление государственной регистрации сделки с недвижимостью в
связи с уклонением какой-либо из сторон может не привести к ее
недействительности.
Договор продажи недвижимости можно расторгнуть и до момента
государственной регистрации перехода права собственности, и после
осуществлённой регистрации, но, если он не исполнен сторонами в полном
объеме.
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора купли-продажи жилого помещения влечет
его недействительностью. Ранее только это правило относилось к такой
сделке, то есть достаточно было лишь простой письменной формы 10 . В
последние года требования ужесточились в предложение борьбы с
мошенничеством.
02 июня 2016 года Президент РФ подписал закон «О внесении
изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №
172-ФЗ, в соответствии с которым теперь запрещено дарить, менять,
покупать и продавать жилое помещение, находящееся в долевой
собственности без нотариального удостоверения.

10 Наговицына М.В. Ответственность сторон договора купли-продажи жилого помещения // Студенческий
вестник. – 2019. - № 19-2 (69). – С. 57-58.

Изменения касаются и сделок с целыми квартирами, и с отдельными
долями – в том случае, когда несколько собственников владеют квартирой в
рамках общей долевой собственности. То есть в простой письменной форме
сделку купли-продажи теперь можно осуществить только, когда
собственность является индивидуальной, либо общей совместно – без
определения долей. Общей совместной собственностью является так
называемая бездолевая собственность, при регистрации права которой
выдаётся одно свидетельство на всех сособственников 11 .
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или
квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным
с момента такой регистрации. Особенности купли и продажи жилых
помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического
класса, установленным уполномоченным федеральным органом
исполнительной власти, определяются законом.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого
помещения непременно должна содержаться информация о сохранении права
пользования этим помещением за лицами, проживающим в нем при продаже.
В статье 46 ГК РФ говорится об обязанности продавца передать товар
свободным от третьих лиц либо продавец предупреждает покупателя о
правах третьих лиц. Но если члены семьи собственника или нанимателя были
вселены в данное жилое помещение на основаниях, которые предусмотрены
законом, то большой сложности при решении данного вопроса не возникает.
Более сложным является случай, когда новый собственник жилого
помещения, перешедшего к нему по наследству, не знал о супружеских
отношениях наследодателя. После чего пытается произвести отчуждение
жилого помещения какому-либо другому определенному лицу. Вместе с тем,
в домовой книге жилищно–эксплутационной организации нет сведений о

11 Дядюра А.В. Договор купли-продажи жилого помещения и его регистрация // Актуальные проблемы
российской правовой политики. – Сборник докладов XVIII научно-практической конференции
преподавателей, студентов, аспирантов и молодых ученых. – Таганрог: Издательство: Таганрогский
институт управления и экономики, 2017. – С. 169-172.

лицах, признанных членами семьи нанимателя. На основании, которое
предусмотрено ГК РФ и Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ), право
пользования жилым помещением идет в сторону фактов родственных и
семейных отношений. Известно, что лицо, которое совместно проживало и
вело общее хозяйство с умершим, по российскому законодательству имеет
полное право подачи искового заявления о признании права пользования
жилым помещением. Практика показывает частое удовлетворение таких
исков, но при условии наличия достаточных оснований для этого. После
исполнения договора новый собственник получит жилое помещение, но с
правами третьих лиц 12 .
Важным изменением в законодательстве является появление
Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости», который начал действовать с 1 января 2017
года.
В статье 1 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
моментом регистрации сделки считается момент записи о сделке в Единый
Государственный реестр прав. Момент соглашения между сторонами и
момент государственной регистрации может не совпасть. Статья 1 ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» — это норма, не
противоречащая ГК РФ, так как в ГК РФ не определен момент факта
регистрации, момент совершения государственной регистрации определяет
Закон о государственной регистрации 13 .
Подходя к данному вопросу с юридической и технической стороны,
нельзя признавать момент составления одного документа и момент
государственной регистрации договора. Во время редактирования пункта 2
статьи 558 ГК РФ была предположена возможность усиления мер защиты
покупателя от недобросовестного продавца. Момент возникновения прав и

12 Мягкова Д.В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки
и практики. – 2017. - № 9(22). – С. 163-168.
13 Фокина М. М. Купля - продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы // Урбанистика и
рынок недвижимости. - 2014. - № 2. - С. 92.

обязанностей у сторон связан с моментом государственной регистрации.
Вероятно, что момент возникновения определенных прав и обязанностей
сторон при внесении записи о сделке в реестр не осуществляется, но и
противоречат ГК РФ, а точнее ст. 165 и пункту 3 статьи 551 ГК РФ.
Применение лишает сторону права обращения в суд, для вынесения решения
о регистрации, даже в случае частичного исполнения сделки. Это ситуация
подписания договора, фиксирования воли сторон, но не продления прав и
обязанностей. Все это говорит о не совсем верной редакции пункта 2 статьи
558 ГК РФ, так как проявляется полное несовпадение момента заключения
договора с моментом государственной регистрации. Но если оставить пункт
2 статьи 558 ГК РФ в действующей редакции, применение будет гораздо
сложнее.
В настоящее время в связи с частым применением на практике системы
ипотечного жилищного кредитования физических лиц у правоприменителей
возникает большое количество вопросов. Так, наиболее распространенной
является ситуация, когда супруги, выступая в качестве заемщиков по
кредитному договору, обеспеченному залогом, приобретают жилое
помещение в ипотеку с использованием средств материнского капитала. Ст.
10 Федерального закона «О дополнительных мерах государственной
поддержки семей, имеющих детей» позволяет использовать средства
материнского капитала в полном объеме либо по частям для приобретения
жилого помещения посредством совершения любых не противоречащих
закону сделок и участия в обязательствах (участие в жилищных, жилищно–
строительных и жилищных накопительных кооперативах) путем
безналичного перечисления указанных средств в кредитные организации,
предоставившие по кредитному договору, обеспеченному ипотекой,
денежные средства . Эти средства называют материнским капиталом 14 .

14 Мягкова Д.В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки
и практики. – 2017. - № 9(22). – С. 163-168.

Необходимо отметить, что заключение кредитного договора,
обеспеченного ипотекой недвижимого имущества, приводит в последующем
к обременению залогом приобретаемого с использованием средств
материнского капитала недвижимого имущества 15 . Приобретаемое с
использованием средств материнского капитала жилое помещение должно
быть оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи.
Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. №862 «О Правилах
направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на
улучшение жилищных условий» установлены специальные механизмы
контроля, призванные защитить интересы несовершеннолетних членов
семьи. Одним из таких установленных законодательством механизмов
выступает обязанность лица, получившего сертификат на получение
материнского капитала, выдать письменное обязательство, в соответствии с
которым жилое помещение, приобретенное с использованием средств
капитала, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта
должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов и детей.
Однако при использовании в покупке кредитных средств банка сразу
оформить жилье в собственность и родителей, и детей практически
невозможно, что обусловлено жесткой политикой банков, которые
кредитуют заемщиков лишь, притом условии, что собственниками
приобретаемого жилья станут только совершеннолетние граждане. Связано
это с тем, что в случае неисполнения обязательств по кредитному договору,
обеспеченному залогом, и начала процедуры взыскания с должника
заложенного жилья выселить из квартиры ребенка и оставить его без жилья
будет практически невозможно 16 .
В таком случае оформление собственности может быть отсрочено до
момента погашения кредита (снятия залога). Законодатель допустил

15 Мягкова Д.В. Особенности и проблемы договоров купли-продажи жилых помещений // Бюллетень науки
и практики. – 2017. - № 9(22). – С. 163-168.
16 Комардина М. Н. Правовые последствия неисполнения продавцом своих обязательств по договору купли-
продажи жилых помещений // Юрист. - 2014. - №15. - С. 15.

приобретение жилья на средства материнского капитала с оформлением
права собственности сначала только на одного или обоих родителей (без
детей), с последующим переоформлением права собственности и на детей, в
том числе после погашения залога 17 . Исполнение этого обязательства
никаким образом не контролируется, и на Пенсионный фонд РФ никакими
нормативными правовыми актами не возложена обязанность по
осуществлению контроля. Более того, в свидетельстве о праве собственности
или документах о залоге квартиры нет никаких отметок о существовании
такого обязательства или того факта, что квартира приобретена с
использованием средств материнского капитала.
В дальнейшем данные сделки могут быть подвергнуты оспариванию со
стороны покупателей, так как представляют собой потенциальную опасность
для покупателей данной квартиры на вторичном рынке. Сделка может быть
признана недействительной в силу закона (ничтожная сделка) или в силу
решения суда (оспоримая сделка) и предполагает реституцию (возврат всего
полученного сторонами по сделке).
Этот пробел в законодательстве в будущем может привести к волне
судебных процессов, связанных с оспариванием права собственности на
долю в проданной квартире достигшими совершеннолетия детьми, право
которых нарушено, то есть, когда соответствующая доля им не была
выделена родителями. Кроме того, зарегистрированная сделка может быть
оспорена органами опеки и попечительства либо Пенсионным фондом РФ, а
также иными контролирующими органами. Существование и
прогрессирование угрозы правам несовершеннолетних является следствием
отсутствия единообразного и действенного правового механизма защиты и
реализации их прав в Российской Федерации, учитывающего особенности
правосубъектности несовершеннолетних и их проявление в конкретных
правоотношениях 18 .

17 Фокина М. М. Купля - продажа жилой недвижимости: современные правовые проблемы // Урбанистика и
рынок недвижимости. - 2014. - №2. - С. 92.

Так, приведем пример из практики. Районная прокуратура обратилась в
суд, утверждая, что мать двух несовершеннолетних детей незаконно
использовала материнский капитал для приобретения жилого дома 19 .
Действующее законодательство утверждает, что родительница на
протяжении шести месяцев с момента перечисления ей части материнского
капитала должна была оформить покупку в свою собственность. Кроме того,
она должна была включить детей в число хозяев жилья. Но женщина не
выполнила взятое на себя обязательство, причем она нарушила права детей
на жилье, продав купленный дом. Прокуратура защищала интересы
несовершеннолетних в суде, доказывая незаконность сделки купли–продажи
дома. Представители надзорного органа требовали возвратить жилье
предыдущей собственнице, чтобы каждый из детей получил по третьей части
права на него. С позицией прокуратуры судебный орган согласился
полностью, в судебной коллегии по гражданским делам областного суда
посчитали решение суда первой инстанции таким, которое не требует
изменений.
Следовательно, на сегодня судебная практика идет по пути применения
последствий недействительности к сделкам по купле–продаже жилых
помещений, приобретенных с использованием материнского капитала. В
целях решения вышеуказанной проблемы предлагаем разрешить
сложившуюся ситуацию путем наделения Пенсионного Фонда РФ
обязанностями ведения контроля за использованием средств материнского
капитала и дальнейшим исполнением связанных с использованием средств
капитала обязательств (а именно последующее переоформление права
собственности на детей). Также считаем целесообразным внесение особой
графы в свидетельство о праве собственности на жилье, приобретенное с

18 Куемжиева С. А., Кудрявцева Л. В. Проблемы реализации и защиты правовых возможностей
несовершеннолетних как субъектов права // Актуальные проблемы права и правоприменительной
деятельности. Материалы Международной научно-практической конференции. Под общей редакцией В. А.
Сосова, 2017. - С. 363.
19 Семенюк А., Цыганов А. Использование жилой недвижимости по технологии обратной ипотеки //
Государственная служба. - 2014. - №6. - С. 52.

использованием средств материнского капитала. Мы считаем, что данная
графа должна содержать информацию о наличии обременения на
недвижимое имущество, то есть после окончания выплат по кредитному
договору, обеспеченному ипотекой, в данном жилом помещении должны
быть выделены доли несовершеннолетних детей. Полагаем, что для решения
данной проблемы необходимо также тесное информационное содействие
Пенсионного фонда и Федеральной службы государственной регистрации,
кадастра и картографии 20 . Полагаем, что данные изменения будут
способствовать предотвращению волны судебных процессов, связанных с
оспариванием таких сделок заинтересованными лицами.
Итак, можно сделать вывод, что договор купли-продажи жилого
помещения сегодня не подлежит государственной регистрации, но
возникновение права и переход права от продавца к покупателю должны
быть обязательно зарегистрированы, о чем вносится запись в реестр.

20 Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости // Жилищное право. - 2013. -
№1. - С. 19.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты,
связанные с заключением и реализацией договора купли-продажи жилого
помещения в целом.
Договор купли-продажи жилых помещений, как вид сделки с жильем
является наиболее распространенным среди сделок, опосредующих оборот
жилых помещений. Продавец обязуется передать в собственность покупателя
жилое помещение, а покупатель в свою очередь обязуется принять и
уплатить за него определенную цену.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости
являются предмет и цена.
Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и
покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права:
физические и юридические лица, государство.
Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение формы договора купли-продажи жилого помещения влечет
его недействительностью. Ранее только это правило относилось к такой
сделке, то есть достаточно было лишь простой письменной формы.
Договор купли-продажи жилого помещения сегодня не подлежит
государственной регистрации, но возникновение права и переход права от
продавца к покупателю должны быть обязательно зарегистрированы, о чем
вносится запись в реестр.
Важно отметить, что регистрация перехода прав собственности вовсе
не означает, что при этом происходит регистрация самого договора купли-
продажи жилого помещения. Поэтому, согласно ст. 433 ГК РФ, данный
договор следует считать заключенным после получения акцепта лицом,
которое направило оферту.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативно-правовые акты РФ:
Конституция Российской Федерации (принята всенародным
голосованием 12.12.1993) (с учётом поправок, внесённых Законами РФ о
поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-
ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // Собрание
законодательства РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 № 51-
ФЗ (в ред. от 22.06.2017) // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред.
от 02.08.2019) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ
(ред. от 02.12.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 13.12.2019) (ред. от
02.08.2019) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной
регистрации недвижимости» // Справочно-правовая система «Консультант
Плюс».
Федеральный закон от 02.06.2016 № 172-ФЗ «О внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Справочно-
правовая система «Консультант Плюс».
Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах
государственной поддержки семей, имеющих детей» // Справочно-правовая
система «Консультант Плюс».
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998
№ 102-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».
Учебная литература и научные статьи:

Брезгин Р.П. Некоторые проблемы договоров купли-продажи жилых
помещений // Актуальные проблемы российского права и законодательства. –
2019. - № 1.
Грибанова В.В. Существенные условия договора купли-продажи
жилого помещения // Актуальные вопросы права, экономики и управления. –
2018. –№ 1.
Дядюра А.В. Договор купли-продажи жилого помещения и его
регистрация // Актуальные проблемы российской правовой политики. –
Сборник докладов XVIII научно-практической конференции преподавателей,
студентов, аспирантов и молодых ученых. – Таганрог: Издательство:
Таганрогский институт управления и экономики, 2017.
Комардина М. Н. Правовые последствия неисполнения продавцом
своих обязательств по договору купли-продажи жилых помещений // Юрист.
- 2014. - №15.
Куемжиева С. А., Кудрявцева Л. В. Проблемы реализации и защиты
правовых возможностей несовершеннолетних как субъектов права //
Актуальные проблемы права и правоприменительной деятельности.
Материалы Международной научно-практической конференции. Под общей
редакцией В. А. Сосова, 2017. – 623 с.
Ломакин А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке
недвижимости // Жилищное право. - 2013. - №1.
Масловская Т.С. Понятие и правовая характеристика договора купли-
продажи жилых помещений // Че?