Залог недвижимого имущества как способ обеспечения исполнения обязательств

В наш повседневный лексикон понятие «ипотека» прочно вошло как обозначение целевого банковского кредита, который был выдан под приобретение недвижимости. Однако более правильным будет уточнить данный термин как обеспечение взятых на себя обязательств через залог имеющейся недвижимости. 
В частности, жилое помещение по действующему законодательству может быть передано в залог при передаче под выплату ренты жилья (в соответствии с пунктом первым статьи 587 Гражданского кодекса РФ), либо же при покупке жилья в кредит на условиях рассрочки (согласно пункта пятому статьи 488 Гражданского кодекса РФ), на что указывают специалисты в области частного права . 
При этом по закону использовать жилые помещения в качестве залога можно под любое договорное обязательство (естественно, с учетом соответствующих нюансов обращения взыскания на данный вид имущества). 
В перечень недвижимого имущества, которое может выступать в качестве залога по договорным обязательствам, согласно действующей редакции закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», входят не только жилые дома и дачи, но и коммерческая недвижимость (здания, сооружения), земельные участки (за некоторыми исключениями, указанными в статье 63 данного закона), воздушные и морские суда, а также космические объекты . 
С целью обеспечения достаточного уровня ликвидности, залоговая недвижимость, которая становится гарантией исполнения договорных обязательств, должна соответствовать ряду установленных требований. Эти требования достаточно разумны и обусловлены существующим рыночным спросом на недвижимость. К примеру, предъявляется требование, чтобы залоговое жилое помещение имело отдельную кухню и санузел, собственное рабочее подключение к коммунальным сетям (электричество, отопление, канализование, горячая и холодная вода), и исправную сантехнику и ключевые конструктивные элементы (двери, окна, на последнем этаже – еще и крыша). 
Отдельно прописывается требование обязательного сохранения ликвидности ипотечного залога на протяжении всего периода действия договора. В частности, если речь идет о залоге здания или строения с деревянными перекрытиями, то со всей остротой встает вопрос его долговечности – а стало быть, будет весьма непросто найти покупателя, готового купить такой объект недвижимости по адекватной рыночной конъюнктуре цене. Поэтому в большинстве случаев в качестве обеспечения выполнения залоговых обязательств берут более надежные и долгосрочные конструкции – на кирпичном, каменном или железобетонном фундаменте. 
Также немаловажным критерием при принятии решения о том, чтобы сделать объект недвижимости обеспечением полного и своевременного выполнения договорных обязательств, является факт наличия или отсутствия обременений (например, зарегистрированные в жилом помещении дети, старики, инвалиды). Идеальный вариант – единственный собственник и отсутствие прописанных (зарегистрированных). В этом случае повышается ликвидность залога, и его легче принять в качестве обеспечения договорных обязательств . 
Подобные условия повышают шансы на быструю продажу заложенной недвижимости по приемлемой рыночной цене в том случае, если обязательства по договору не будут исполнены должным образом, и встанет вопрос подтверждения ликвидности ипотечного залога для его реализации в установленном порядке. 
Существуют отдельные требования и к оформлению договора, согласно которому недвижимое имущество становится гарантией обеспечения исполнения обязательств. Без соблюдения данных требований возникает возможность различных злоупотреблений и манипуляций, что не позволит рассчитывать на гарантированно добросовестное исполнение сторонами всех прописанных в договоре обязательств. 
Поэтому отдельное значение имеет соблюдение всех требований к оформлению подобного договора:
1.    Обязательное указание предмета ипотеки – недвижимого имущества, соответствующего ряду требований. К слову, специалисты отмечают неслучайный характер подразделения имущества на движимое и недвижимое – ведь именно недвижимость на практике имеет сравнительно большие ограничения господства над данным видом имущества и более прочно закрепленные права на него . 
2.    Обязательно указываются результаты оценки стоимости предмета залога (причем указываются не только его наименование и местонахождение, но и иные характеристики, необходимые для его безусловной и однозначной идентификации). Для проведения процедуры оценки требуется соглашение об организации данного процесса, не вызывающее разногласий между залогодателем и залогодержателем. 
3.    Договор должен содержать полную, точную и достоверную информацию по существу и сроку исполнения договора, которые должен быть обеспечен при помощи залога недвижимого имущества. Кроме того, необходимо указать правоустанавливающие документы, которые являются основанием расценивать залоговую недвижимость как бесспорно принадлежащее залогодателю. 
Очевидно, что договор, согласно которому такой дорогостоящий актив, как недвижимое имущество, становится обеспечением выполнения определенных договорных обязательств, подлежит в обязательном порядке нотариальному удостоверению. Кроме того, его необходимо зарегистрировать в государственных органах – и в силу он будет вступать только с момента официальной регистрации соответствующим учреждением юстиции и занесения в Единый госрееср прав на недвижимость по месту нахождения ипотечного имущества. Порядок регистрации устанавливается федеральным законодательством . 
Следует отметить, что действующее законодательство допускает возможность повторно заложить ту недвижимость, которая ранее уже была обременена залоговыми обязательствами. Поэтому специалисты рекомендуют в обязательном порядке включать в каждый заключаемый договор, где недвижимое имущество выступает в качестве обеспечения выполнения договорных обязательств, соответствующее запретительное условие . 
Ипотека является залогом обеспечения одной из сторон договора (залогодержателю) долговых обязательств в соответствии с условием заключенного сторонами договора – полностью либо частично, причем если речь идет о кредитном договоре с необходимостью выплаты процентов, то обеспечение распространяется не только на сумму основного долга, но и на сумму причитающихся процентов по кредиту. 
Кроме того, если в процессе выполнения условий действующего договора возникают различные убытки, требующие возмещения, или же неустойки (пени и штрафы) за просрочку исполнения или другие ненадлежащие варианты исполнений условий договора, то обеспеченные залоговой недвижимостью обязательства также распространяются на проценты за неправомерное использование чужих денежных средств. И хотя подобная возможность заложена в федеральной законодательстве (статья 393 Гражданского кодекса РФ), но в практике взыскать проценты, причитающиеся за использование чужих денег, с физического лица весьма затруднительно – действительно, в ходе судебного процесса придется привести убедительные доказательства, что данный гражданин располагал средствами для того, чтобы погасить задолженность, но не использовал их должным образом. К сожалению, такая практика пока в России не наработана . 
Такие расходы, как судебные издержки и другие затраты, связанные с реализацией взыскания на заложенную недвижимость, в том числе при продаже залога, также возмещаются из имущества, которое по договору выступает в качестве обеспечения выполнения договорных обязательств. 
В целом, использование недвижимого имущества в качестве обеспечения выполнения обязательств по договору представляется достаточно удобной и перспективной практикой, поскольку по многим параметрам недвижимость имеет ряд преимуществ перед другими вариантами залогового обеспечения. В частности, недвижимость имеет свойство расти в цене, что позволяет сгладить неизбежные потери, связанные с инфляционными процессами. 
Кроме того, недвижимость является долговечным и достаточно дорогим имуществом, что позволяет рассчитывать на заключение долгосрочных договоров. А залогодатель, в свою очередь, имеет надежный и действенный стимул, чтобы четко соблюдать условия договора с целью сохранить свое ценное имущество. Ну и наконец, достаточно важен такой фактор, как возможность прогнозировать устойчивый рост стоимости недвижимости, что не представляется возможным, если обеспечением выступают, к примеру, товары народного потребления. 
Таким образом, в сложившихся условиях очевидна обоснованность практики заключения договоров, выполнения условий по которым обеспечивается через залог недвижимого имущества (ипотечные договора). 

СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
1.    Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ (последняя редакция).
2.    Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ (последняя редакция).
3.    Казаченок О.П. Особенности правовых оснований возникновения ипотеки в силу закона и в силу договора // Вестник ВолГУ. Сер. 5. Юриспруденция. –2016. – №1. – С. 113-115.
4.    Казаченок О.П. Предмет договора ипотеки / Казаченок О.П. // Вестник ВолГУ. - Сер. 5, Юриспруденция. - Вып. 7 : Издательство Издатедьство ВолГУ, 2005. – С. 134-136.
5.    Куряева Г.Ю Проблемы ипотечного кредитования // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. - 2015. - № 4 (16). – С. 185-190.
6.    Текутова Д.С. Ипотека как способ обеспечения обязательств // Вестник науки и образования. – 2019. – 8-2 (62). – С. 38-42.