Договорное право

СОДЕРЖАНИЕ
Введение…………………………………………………………………………......3
1. Особенности договора продажи недвижимости….…………………………..5
2. Договор продажи предприятия………………………………………………...11
Заключение………………………………………………………………………….20
Список использованных источников……………………………………….……..21

ВВЕДЕНИЕ
Благодаря преобразованиям, в результате которых в России сложилась рыночная экономика, стало возможным заключение договоров купли-продажи предприятий и недвижимости.
Споры об отнесении предприятия к объекту или субъекту права в теории права не разрешены до сих пор. Отношение одной группы ученых можно обобщить словами С.А. Степанова, который определял предприятие как изначально объективированное, предназначенное как для публичных, так и для частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление материального мира, предполагающее комплексную совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимых.
Позицию противоположной группы ученых можно выразить словами В. В. Лаптева, который считал, что предприятие и недвижимость являются своеобразным сложным субъектом права, участвующим в отношениях не только с другими предприятиями, в которых оно выступает в качестве юридического лица, но и с государственными органами. При этом в отношениях, как по горизонтали, так и по вертикали предприятие действует в качестве единого хозяйствующего субъекта, субъекта предпринимательской деятельности.
Однако, несмотря на существующий плюрализм мнений, законодательство Российской Федерации содержит положения, определяющие предприятие и недвижимость в качестве объекта права, а также регулирующие правоотношения, возникающие по поводу заключения договоров продажи недвижимости и предприятия. Все вышеизложенное обусловило актуальность темы исследования.
Объектом исследования выступает договор продажи недвижимости и предприятия.
Предмет исследования составляет нормы гражданского права, которые регулируют правоотношения по заключению, прекращению договоров продажи недвижимости и предприятия.
Цель данной работы – изучить гражданско-правовое регулирование договора продажи недвижимости и предприятия в современном гражданском праве.
Для достижения, указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть особенности договора продажи недвижимости;
- характеристика договора продажи предприятия.
Методология исследования. Методологической основой исследования являются общенаучные методы познания (анализ, синтез, дедукция и др.) и специальные методы научного исследования (исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой).
Проблеме договора продажи недвижимости и предприятия в гражданском праве посвящено множество работ как дореволюционных, так и советских и современных российских цивилистов, таких как, О. Н. Садиков, В. В. Кулаков, С. В. Матиящук, Б. М. Гонгало, Е.А. Суханова, Б. И. Пугинский и других.
Структура работы состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
1. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Договор купли-продажи недвижимости занимает особое место в системе гражданско-правовых договоров. Это обусловлено тем, что объектом такого договора выступает недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости, являясь видом договора куплипродажи, сохраняет все основные черты договора купли-продажи товаров. Между тем, он отличается от иных видов самостоятельных гражданско- правовых договоров. Следует отметить, что правовое регулирование рассматриваемого договора осуществляется как специальными нормами, посвященными продаже недвижимости (параграф 7 гл. 30 ГК РФ), общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 гл. 30 ГК РФ), так и специальными нормативными актами отдельных отраслей законодательства. В качестве примера можно привести особые нормы о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно легальному определению, данному в п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу юридической природы договор продажи недвижимости, как и любой договор купли-продажи:
– консенсуальный;
– возмездный;
– взаимный гражданско-правовой договор.
Основы правового регулирования договора продажи недвижимости определены следующей схемой. Параграф 7 гл. 30 ГК РФ содержит специальные правила, которые регламентируют заключение договора продажи недвижимости, определяют его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Предусмотренные ГК РФ правила определены как специфические нормы, которые исключают действие общих положений о купле-продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли – продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, которые включены в параграф 7 гл. 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли – продажи товаров.
Основным содержанием договора являются его условия. В любом договоре о продаже недвижимости должны быть как минимум два обязательных условия: условие о предмете и условие о его цене. Без этих условий договор будет считаться незаключенным.
Условие о предмете - это описание товара, который продается. В договоре необходимо точно указать, относительно чего он заключен. Несмотря на то, что жестких требований законом не предусмотрено – главное, чтобы из договора было понятно, о каком предмете договорились стороны, целесообразно описание предмета полностью переписать из регистрационных документов продавца: это устранит любые разночтения при исполнении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности
Второе обязательное условие - это условие о цене. Она не обязательно должна определяться в твердой сумме, договор может предусматривать порядок ее определения.
Помимо условий о предмете и о цене, в договоре купли-продажи недвижимости также содержатся иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать. Прежде всего, сам закон требует перечислить в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника. Если же их нет, следует зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, предусмотрев также ответственность на тот случай, если эта гарантия не будет соответствовать действительности. Следует оговорить, имеются ли какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом, его обременения.
Если на момент заключения договора в помещении остаются зарегистрированные лица, связанные с продавцом, необходимо включить условие о его обязательстве снять их с регистрации с определением срока, в течение которого такая обязанность должна быть исполнена. Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон. Если они не указаны, то их следует определять исходя из того, какие сроки являются разумными. Помимо всего прочего, в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения, предпочтительнее использовать неустойку.
В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Как правило, передача производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре. Так же, как и с передачей документов на регистрацию, целесообразно указать непосредственно в тексте договора, в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю.
Государственная регистрация договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается исключением из общего положения, которое относится к недвижимому имуществу. Договор подлежит государственной регистрации вместе с государственной регистрацией права собственности и других вещных прав на жилое помещение. Обуславливается это тем, что речь идет о социальной важности этого объекта недвижимости для всех граждан и требованием усиления защиты их жилищных прав и интересов.
В случае расторжения договора купли-продажи недвижимости, факта отказа продавца или покупателя от договора мало потому, что сам факт не является основанием для регистрации обратного перехода права собственности к продавцу. Нужно обратиться в суд, который примет решение о предписании регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу регистрирующему органу на основе расторжения договора.
Примером из судебной практики по расторжению договора купли-продажи недвижимого имущества может послужить следующая ситуация: сторонами был заключен самый простой договор купли-продажи квартиры, который далее был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако покупатель так и не заплатил полную сумму. Продавец подал в суд заявление о расторжении договора купли-продажи и возвращении ему квартиры на основании существенного нарушения другой стороной своих обязательств, а именно неоплата приобретенной квартиры. Но суд данный вопрос решил иначе, исходя из того, что законных оснований для расторжения договора по ст. 450 ГК РФ п.1 и п.2 нет. Суд ссылался на то, что в ГК РФ не имеется нормы, которая позволяет расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в случае неуплаты им покупной цены. Сам факт неуплаты не может рассматриваться как существенное нарушение условий договора. Такие последствия специально предусмотрены в законе, а именно: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ и п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ. В данной ситуации, если бы продавец указал бы в договоре сроки оплаты, ее порядок, то суд бы принял решение в пользу продавца, потому что это бы подпадало под п. 2 ст. 450 ГК РФ, то есть случай расторжения договора на основании, которое предусмотрено договором купли-продажи.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Согласно российским законам, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации. Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления.
Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, некоторыми авторами обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение.
Несмотря на положительные изменения в законодательстве, регламентирующие деятельность нотариусов по регистрации договоров купли-продажи недвижимости, на наш взгляд, представляется, что вводить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на всей территории Российской Федерации сегодня преждевременно.
Платежи по договору купли-продажи недвижимости могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать. При этом, однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами.
При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении.
Проанализировав существующие способы расчетов по договору куплипродажи недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее безопасными при совершении сделки купли-продажи являются расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием счета эскроу.
Таким образом рассмотрев особенности договора купли-продажи недвижимого имущества как основания возникновения правоотношения, можно сказать, что договору данного вида присущи признаки взаимности, возмездности и конcенсуальности. Отличительные особенности лежат в области формы и содержания договора. Особенностью является также наличие публично-правового элемента в регулировании частно-правовых отношений – государственной регистрации.
2. ДОГОВОР ПРОДАЖИ ПРЕДПРИЯТИЯ
Договор продажи предприятия признается Гражданским Кодексом Российской Федерации отдельным, самостоятельным видом договора купли‐продажи.
В ГК РФ, а именно в п. 1 ст. 559, содержится легальное определение договора продажи предприятия, по данному договору предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам .
Правовой основой, допускающей заключение данного договора, является параграф 8 главы 30 Гражданского Кодекса Российской Федерации, где содержатся основные правила купли-продажи предприятия. Гражданский Кодекс признает данный договор разновидностью договора купли-продажи, причем, самостоятельным видом, не относя его к договору купли-продажи недвижимости, несмотря на то, что согласно ст. 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Посвящение данному договору отдельного параграфа свидетельствует о том, что он обладает своими отличительными признаками и имеет большую значимость. Однако, тот факт, что правила о продаже недвижимого имущества распространяются на отношения по заключению договора купли-продажи предприятия, дал основание некоторым авторам отнести данный договор к разновидности договора купли-продажи недвижимости.
Отличное от этого мнение имеет В.В. Витрянский утверждающий, что договор купли-продажи предприятия является самостоятельным договором, в связи с чем он и был выделен законодателем в отдельный параграф.
В соответствии с Гражданским Кодексом по договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.
Начнем изучение отличительных признаков договора купли-продажи предприятия с его существенных условий. Одним из существенных условий, обязательное включение которого требуется по закону, является предмет договора. Для договора купли-продажи и его разновидностей под предметом следует понимать наименование и количество передаваемого товара.6 Предметом данного договора является само предприятие. Необходимо в договоре наиболее подробно и точно описать все элементы, входящие в состав предприятия. К ним относятся следующие элементы:
Движимое имущество (оборудование, сырье, инвентарь);
Недвижимое имущество (земельные участки, здания, сооружения);
Имущественные права (права требования);
Имущественные обязательства (обязательства перед кредиторами);
Права на коммерческое обозначение (товарные знаки, знаки обслуживания);
Иные исключительные права.
Особое внимание необходимо уделить имущественным обязательствам. Покупателю следует внимательно отнестись к определению имущественных обязательств предприятия и указанию их в договоре. Так как в случае передачи продавцом покупателю в составе имущественного комплекса имущественных обязательств, не указанных в договоре, покупатель вправе требовать лишь уменьшения покупной цены согласно ст. 565 Гражданского Кодекса.
Несмотря на то, что предприятие предназначено только для осуществления предпринимательской деятельности, в его состав не могут быть включены права на осуществление предпринимательской деятельности, полученные продавцом посредством лицензии, соответственно, такие права не могут быть переданы покупателю предприятия.
Следующим обязательным условием договора купли-продажи предприятия является стоимость предмета договора. Согласно ст. 561 Гражданского Кодекса РФ стоимость продаваемого предприятия, как и состав, определяются на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации. Стоимость предприятия будет включать в себя в том числе стоимость всех зданий, сооружений, оборудования и иного имущества, входящего в состав предприятия.
Говоря об особенностях договора купли-продажи предприятия, пожалуй, следует начать с процедуры подготовки заключения данного договора. Данная процедура является необходимой и включает в себя подготовку нескольких обязательных документов, а именно: акта инвентаризации; аудиторского заключения о составе и стоимости предприятия; реестра обязательств, включаемых в состав предприятия; бухгалтерского баланса; уведомления кредиторов по обязательствам предприятия.
Подготовка данных документов является обязанностью продавца. Отсутствие вышеперечисленных документов в качестве приложения к договору купли-продажи предприятия влекут за собой признание данного договора незаключенным.
Незаключенным договор купли-продажи может быть признан в случае несоблюдения обязательного требования к государственной регистрации данного договора.
Регистрация договора должна быть осуществлена в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218- ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». После завершения данной процедуры, как правило, осуществляется фактическая передача предприятия покупателю на основании акта приема – передачи и последующая государственная регистрация перехода прав.
В связи с тем, что в состав предприятия входит целый комплекс различных объектов, меняются правообладатели всех данных объектов. Однако нет никакой необходимости заключать сделки по переходу прав в отношении каждого объекта, достаточно заключения о надлежащего оформления договора купли-продажи предприятия.
Договор продажи предприятия является консенсуальным, каузальным, возмездным, синаллагматическим, формальным.
Срок договора обусловливается по соглашению сторон.
Формой договора купли-продажи предприятия является письменная с приложением всех выше названных документов. Исполнение обязанности продавца передать предприятие покупателю оформляется передаточным актом. Предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами. Передаточный акт должен содержать сведения: о составе предприятия, об уведомлении кредиторов о продаже предприятия и их согласии на перевод долгов, о выявленных недостатках переданного имущества и др.
Договор продажи предприятия  считается заключенным после  достижения сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора и его государственной регистрации.
В соответствии со ст. 560 ГК РФ договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами .
До заключения договора обязательно проведение полной инвентаризации предприятия и составление необходимой документации: акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня долгов предприятия. Так Арбитражный суд Томской области решение от 27 марта 2018 г. по делу № А67-10385/2017 признал договор продажи предприятия не заключенным, потому что не были представлены доказательства, проведения полной инвентаризации предприятия и составление необходимой документации .
Предприятие как объект прав является имущественным комплексом, которой используется преимущественно для осуществления предпринимательской деятельности. Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия это подтверждается Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01 «О признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, автотранспорта и оборудования ввиду их притворности, следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий» .
Учитывая, что возврат предприятия в случае расторжения или изменения договора продажи предприятия может нарушить права третьих лиц, а также тот факт, что возвратить тот же самый объект будет затруднительно в силу постоянной изменчивости состава работающего предприятия, ГК РФ предусматривает ограничения на предъявление покупателем требований о расторжении или изменении договора в судебном порядке.В eq соответствии федерального с п.5 ст.565 ГК РФ покупатель eq  права вправе определяется в судебном порядке eq  федерального требовать расторжения или изменения eq  иные договора особом продажи eq предприятия подлежащего и возвращения того, что eq  учетом исполнено порядке сторонами по договору, eq  учетом если установлено, что предприятие eq  иные ввиду судебном недостатков, за eq которые обязательных продавец отвечает, не eq  порядке пригодно порядке для целей, названных в eq  определяется договоре продажи, и эти недостатки не eq  особом устранены другие продавцом на eq условиях унитарного, в порядке и в сроки, eq  заявленные которые федерального установлены в соответствии с ГК РФ, eq  подтверждающий другими законами, иными eq  обязательных правовыми недостатков актами или eq договором правах, либо устранение eq  передаточный таких подтверждающий недостатков невозможно.
При eq  статья этом ст.566 ГК РФ специально eq  земельных устанавливает охраняемые, что правила о eq последствиях выплате недействительности сделок и об eq  иных изменении другие или о расторжении договора eq  причинение купли-продажи, предусматривающие возврат или eq  подтверждающий взыскание земельных в натуре eq полученного только по договору с одной eq  причинение стороны названных или с обеих сторон, eq  унитарного применяются к договору продажи eq  включенное предприятия причинение, если eq такие закон последствия существенно не eq  представляется нарушают названных права и охраняемые eq  недостатков законом интересы кредиторов eq  договору продавца подлежащего и покупателя, eq других правах лиц и не противоречат общественным eq  иных интересам статья.
Продажа предприятий в eq  договору ходе приватизации и в ходе eq  земельных процедур предприятие банкротства eq имеет акта определенные особенности .
В eq  порядке соответствии акта со ст.11 Федерального eq  охраняемые закона от 21 декабря 2001 eq  передаточным года другие №178-ФЗ «О eq приватизации статья государственного и муниципального eq  предприятием имущества названных» (далее - Закон о eq  иных приватизации) состав подлежащего eq  недостатков приватизации недостатков имущественного eq комплекса активов унитарного предприятия eq  правах определяется ходе в передаточном акте.eq  включенное Передаточный акт составляется на основе eq  земельных данных расторжении акта eq инвентаризации права унитарного предприятия, eq  судебном аудиторского другими заключения, а также eq  только документов о земельных участках, eq  учетом предоставленных предприятием в установленном eq порядке названных унитарному предприятию, и о eq  федерального правах данных на них.
В передаточном акте eq  причинение указываются все виды подлежащего eq  подлежащего приватизации унитарного имущества eq унитарного работы предприятия, включая eq  ходе здания правах, строения, сооружения, eq  выплате оборудование, инвентарь, сырье, eq  иных продукцию имущественный, права eq требования комплекс, долги, в том числе eq  особом обязательства учетом унитарного предприятия по eq  включенное выплате повременных платежей eq  иных гражданам соответствии, перед eq которыми правах унитарное предприятие eq  выплате несет статья ответственность за причинение eq  федерального вреда жизни и здоровью, а eq  включенное также только права на eq обозначения расторжении, индивидуализирующие предприятие, его eq  имущественный продукцию правах, работы и услуги (eq  включенное фирменное наименование, товарные eq  имущественный знаки земельных, знаки eq обслуживания предприятием) и другие исключительные eq  статья права активов .В передаточный акт включаются eq  унитарного сведения о земельных участках, eq  правила подлежащих унитарного приватизации в eq составе правила имущественного комплекса eq  закон унитарного акта предприятия.
Передаточный акт eq  выплате должен содержать также eq  подлежащего расчет представляется балансовой eq стоимости статья подлежащих приватизации eq  недостатков активов земельных унитарного предприятия, eq  другие который производится на основе eq  имущественного данных передаточным промежуточного eq бухгалтерского включенное баланса, подготавливаемого с eq  только учетом правила результатов проведения eq  причинение инвентаризации имущества указанного eq  выплате предприятия недостатков, на дату eq составления договору акта инвентаризации.
При eq  правила приватизации имущественного имущественного комплекса eq  активов унитарного предприятия имущество, не eq  приватизации включенное особом в состав eq подлежащих федерального приватизации активов eq  представляется указанного работы предприятия, изымается eq  иных собственником.
В особом порядке по eq  работы сравнению другими с ГК РФ осуществляется eq уведомление противоречат кредиторов унитарного eq  закон предприятия работы о предстоящей продаже eq  федерального имущественного комплекса унитарного eq  причинение предприятия акта. В соответствии со eq ст названных.27 Закона о приватизации eq  предприятием уведомлением предприятие кредиторов о продаже eq  представляется имущественного комплекса унитарного eq  договору предприятия другие является eq опубликование закон прогнозного плана (eq  заявленные программы недостатков) приватизации. Заявленные eq  другие кредиторами требования рассматриваются при eq  иные определении предприятием состава, eq подлежащего правах продаже имущественного eq  земельных комплекса определяется унитарного предприятия, при eq  права этом не требуется согласие eq  выплате кредиторов судебном на перевод их eq требований предприятием на покупателя .
Свои eq  особом особенности судебном имеет и переход eq  объектом права собственности на предприятие в eq  договору ходе земельных приватизации. eq Статья права 27 Закона о приватизации eq  передаточным устанавливает соответствии, что право собственности на eq  подлежащего имущественный комплекс унитарного eq  ходе предприятия земельных переходит к eq покупателю выплате после государственной eq  имущественного регистрации правах права собственности на eq  учетом недвижимое имущество, входящее в eq  правах состав другие предприятия, но eq только порядке при условии погашения eq  определяется задолженности объектом по уплате налогов и eq  договору иных обязательных платежей в eq  ходе бюджеты особом всех eq уровней другие и государственные внебюджетные eq  имущественный фонды передаточным. Соответственно, документ, eq  передаточный подтверждающий погашение задолженности (eq  земельных при предприятием ее наличии) по eq уплате имущественный налогов и иных eq  обязательных обязательных иных платежей в бюджеты eq  причинение всех уровней и государственные eq  объектом внебюджетные подтверждающий фонды, eq представляется учетом в регистрирующий орган и eq  другими является имущественный, наряду с договором и eq  активов передаточным актом, основанием eq  работы государственной федерального регистрации eq перехода обязательных права собственности на eq  передаточным имущественный причинение комплекс унитарного eq  имущественный предприятия к покупателю.
В соответствии со eq  предприятие ст определяется.110 Федерального eq закона включенное от 26 октября 2002 eq  только года недостатков №127-ФЗ «О несостоятельности (eq  подтверждающий банкротстве)» под предприятием должника eq  данных понимается недостатков имущественный eq комплекс предприятие, предназначенный для осуществления eq  имущественный предпринимательской правах деятельности (далее - eq  права предприятие). Объектом продажи в eq  другие ходе подлежащего процедур eq банкротства особом могут также eq  передаточным служить права филиалы и иные eq  заявленные структурные подразделения должника - eq  особом юридического права лица .
При продаже предприятия в ходе процедур банкротства отчуждаются все виды имущества, предназначенного для осуществления предпринимательской деятельности, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, а также права на обозначения, индивидуализирующие должника, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие принадлежащие должнику исключительные права, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. Однако денежные обязательства и обязательные платежи должника не включаются в состав предприятия, за исключением обязательств должника, которые возникли после принятия заявления о признании должника банкротом.
Продажа предприятия в ходе процедур банкротства осуществляется по общему правилу путем проведения открытых торгов в форме аукциона .
Таким образом мы отметили самые основные условия подготовки и заключения договора купли-продажи предприятия. Исходя из всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что процесс подготовки, оформления и регистрации договора купли-продажи предприятия является сложным процессом, включающим в себя множество обязательных условий, несоблюдение которых может повлечь признание данного договора незаключенным.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Таким образом, подводя итог работе, можно сделать следующие выводы.
Итак, договор продажи недвижимости следует выделять в особую разновидность договоров продажи по признаку особого объекта договорного отношения – недвижимого имущества. ГК РФ в параграфе о договоре продажи недвижимости регулирует специальные правила продажи недвижимого имущества, особенности регулирования отдельных видов недвижимого имущества (земельных участков, жилых помещений) помимо норм части второй ГК РФ осуществляется отраслевым законодательством (земельным, жилищным). Тем самым, можно говорить о комплексном характере правового регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Договор продажи предприятия является отдельным видом договора купли - продажи. Особенность правового регулирования договора продажи предприятия состоит в том, что к отношениям, связанным с продажей предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор продажи недвижимости, и лишь при отсутствии таковых - общие положения о купле - продаже товаров.
Квалифицирующим признаком, позволяющим выделять договор продажи предприятия в отдельный вид договора купли - продажи, является специфика предмета договора, включающего в себя, как и предмет всякого договора купли - продажи, два рода объектов: во-первых, продаваемое предприятие как единый имущественный комплекс; во-вторых, действия продавца по передаче предприятия в собственность покупателя, а также действия последнего по его принятию и оплате.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 № 14-ФЗ: по сост. на 29 июля 2018 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Федеральный закон от 21 декабря 2001 года №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 4. - Ст.251.
Федеральный закон от 26 октября 2002 года №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2002. - № 43. - Ст.4190.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. № 6245/01 «О признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, автотранспорта и оборудования ввиду их притворности, следует учесть, что фактически данные сделки были направлены на продажу предприятия, и выяснить, соблюдены ли сторонами требования, предъявляемые действующим законодательством к договорам продажи предприятий» // Вестник ВАС РФ. - № 5. - 2002. Решение Арбитражного суда Томской области от 27 марта 2018 г. по делу № А67-10385/2017 [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс» (дата обращения 22.02.2020).
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: учебник. - М.: Статут, 2015. – 1099 с.
Возкаев С.У. Купля-продажа недвижимости в рамках российского законодательства // Вестник современных исследований. - 2018. - № 6 (21). - С. 489-490.
Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Гражданское право России: учебник для вузов. - М.: ЗАО Юстицинформ, 2017. – 567 с.
Гильмеева В. М. Правовая природа договора купли – продажи предприятия // Научный альманах. - 2017. - № 7. - С. 12-15.
Карданов А.Л. Существенные изменения договора купли-продажи предприятия (отмена государственной регистрации) // Вестник научных конференций. - 2016. - № 4-5 (8). - С. 89-90.
Мурдалов Д. Р. Понятие и признаки договора продажи предприятия // Аллея науки. - 2017. - № 3. - С. 23-24.
Рубанцева А. В. К вопросу о договоре кулпи-продажи предприятия // Аллея науки. - 2018. - № 5. - С. 56-58.
Рябова Е.И. Проблемные аспекты исполнения договора купли-продажи недвижимости // Закон. Право. Государство. - 2018. - № 3 (19). - С. 72-75.
Сергеев А.П. Гражданское право: учебное пособие. - М.: Омега-Л, 2016. – 566 с.
Савин А.И. Особенности договора купли-продажи недвижимости // Перо науки. - 2019. - № 13 (13). - С. 15-18.
Хажаева А.Х. Юридическая природа договора купли-продажи будущей недвижимости // Вестник Уральского института экономики, управления и права. - 2018. - № 1 (42). - С. 81-84.
Чуйков Р.Ю. Особенности содержания договора купли-продажи недвижимости // Молодой ученый. - 2018. - № 47 (233). - С. 162-164.