Цели и задачи операций с недвижимостью

Министерство образования и науки российской Федерации агентство по образованию

Московский Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства

Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью»

Дисциплина: « Управление эксплуатацией недвижимости»

Контрольная работа:

1.Цели и задачи эксплуатации недвижимости.

2.Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости.

3.Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.

Выполнил студент

6 курса группы УН

Попова А.С.

Проверил:

Профессор, кандидат

Технических наук

Гольцов И.Н.

Электросталь 2010г.

Содержание

Цели и задачи эксплуатации недвижимости........................3-6

Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости............................................................................7-9

Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости........................................................................10-11

Список литература………………………………………………….11

Цели и задачи эксплуатации недвижимости:

1 обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

2 управление показателями физического износа;

3 поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Техническая эксплуатация является сложным технологическим про-

цессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций

и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс-

кое и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.

Система технического обслуживания включает в себя обеспечение

нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.

Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может

быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача

которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из

которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.

Санитарное содержание недвижимости – это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.

Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят

в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.

Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его

систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.

Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение

всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или

систем здания.

В течение всего срока службы элементы и инженерные системы

требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.

В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные

по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.

Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв-

ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий

на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос-

редственно самой эксплуатации.

Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный

набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания

в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно

принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации

прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при-

нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо-

вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль-

ный характер.

Современные рыночные отношения значительно расширили поня-

тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь-

ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого

использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса

участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати-

рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя-

тые на себя обязательства или их часть .

Комплексная система обслуживание объектов недвижимости

Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.

Независимо от того, кто вы на рынке (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя недвижимость, вы обеспечиваете либо все семь принципов, либо только часть в зависимости от взятых на себя обяз ательств.

Семь факторов, определяющих понятие эксплуатации недвижимости:

1.Контроль технического состояния.

2.Техническое обслуживание.

3.Нормативные мероприятия.

4.Санитарно - гигиеническое обслуживание.

5.Технический консалтинг.

6.Обеспечение ресурсами.

7.Планирование и бюджетирование.

В комплексное обслуживание недвижимости входят следующие услуги:

Контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта
• проведение плановых и внеплановых осмотров
• круглосуточный надзор за работой инженерных систем и коммуникаций

Техническое обслуживание объектов недвижимости
• поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация зданий)
• работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация зданий)
• подготовка объекта к сезонной эксплуатации

Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы представляют собой составляющую технического обслуживания зданий. Техническая эксплуатация зданий включает в себя:
• сезонные/периодические профилактические работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации зданий

Еще одна составляющая технического обслуживания — текущий ремонт
• восстановление исправности конструкций и систем инженерного оборудования (техническое обслуживание зданий невозможно без устранения стихийно возникающих неполадок)
• поддержание эксплуатационных показателей инженерно- технических систем, строительных конструкций зданий и сооружений на протяжении всего периода технического обслуживания зданий во время эксплуатации объектов недвижимости

Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости
• ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта на весь период эксплуатации зданий
• выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации зданий
• аттестация персонала как часть комплексного обслуживания зданий

Инжиниринг и консалтинг — важные составляющие комплексного обслуживания зданий. В комплексное обслуживание зданий во время их эксплуатации входят следующие услуги:
• координирование и обеспечение гарантийных обязательств, взятых сторонами во время эксплуатации
• предоставление интересов Собственника и взаимодействие с государственными органами контроля и надзора
• взаимодействие и контроль работы подрядных организаций

Обеспечение ресурсами и обслуживание зданий
• бесперебойное материально-техническое снабжение во время эксплуатации
• рациональное и полное использование материально- технической базы в течение всего периода технического обслуживания зданий

Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации
• электроснабжение и освещение
• водоснабжение и водоподготовка
• вентиляция и кондиционирование воздуха
• отопление и теплоснабжение
• канализация и очистные сооружения
• диспетчеризация и слаботочные сети
• грузоподъёмные механизмы
• охранно-пожарная сигнализация
• автоматизированные системы жизнеобеспечения здания
• холодоснабжение и холодильное оборудование
• компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха

Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.

Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта

недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг

(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности

инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы

такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.

Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием

деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе

должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-

риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде

постатейной стоимости каждого вида деятельности.

Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,

возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.

Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть

сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического

состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:

1 заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или

замене отдельных элементов;

2 разработка концепции технической эксплуатации;

3 определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;

4 составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);

5 определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;

6 разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;

7 определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.

Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.

В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок

и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.

Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-

графиков работ по техническому обслуживанию.

В программе по технической эксплуатации указаны все элементы

объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому

такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.

Список литература

1. Комков В. А., Рощина С.И., Тимахова Н. С. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007.

2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ

ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ»

3. Интернет сайты