Проблематика оформления земельно-правовых отношений для целей строительства

Ирина Курбатова, Старший консультант, Юридическая Практика, AGA Management

Статья содержит анализ отдельных аспектов действующего земельного законодательства РФ в части оформления земельно-правовых отношений для целей строительства.

Для целей реализации девелоперских проектов на сегодняшний момент, как и ранее, остаются привлекательными территории нефункционирующих или убыточных производственных комплексов и заводов советского наследия.

При этом инвесторы чаще всего сталкиваются со следующей проблемой: зачастую при приватизации начала 90-х годов в план приватизации не включались земельные участки под приватизируемыми объектами недвижимого имущества, которые оставались в государственной или муниципальной собственности. В связи с этим, в случае приобретения зданий, строений, сооружений таких предприятий, в том числе путем установления корпоративного контроля, с целью их последующего сноса и строительства новых объектов недвижимости важным является надлежащее оформление земельно-правовых отношений с учетом действующего законодательства РФ.

На настоящий момент юридические лица могут приобрести земельный участок на праве аренды или праве собственности, при этом, какой бы титул ни был выбран, объем прав на земельный участок должен включать в себя право на строительство новых объектов недвижимого имущества.

Право на строительство объектов недвижимого имущества на земельном участке согласно статьям 263, 264 Гражданского кодекса РФ принадлежит его собственнику, а также титульному владельцу земельного участка, которому земельный участок передан в порядке, предусмотренном земельным и гражданским законодательством, - в пределах, установленных (i) законом (Земельным кодексом РФ) или (ii) договором с собственником.

Таким образом, для реализации проекта по строительству новых объектов недвижимости возможными вариантами являются приобретение земельного участка в собственность или предоставление его в аренду «в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством РФ» [1].

Такой порядок установлен Земельным кодексом РФ, причем предусмотренные процедуры предоставления земельных участков из публичных (государственных или муниципальных) земель зависят от цели использования земельного участка:

для целей строительства;

для целей, не связанных с таковым.

Каких-либо изъятий или исключений в применении указанных процедур земельным законодательством РФ не предусмотрено.

При предоставлении юридическому лицу земельного участка для целей, не связанных со строительством, установлен приоритет собственника объектов недвижимости над третьими лицами в части оформления прав на земельный участок под ними, а также в отношении прилегающей к таким объектам территории в границах отвода, нормы которого установлены п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ.

Собственник объекта недвижимости [2] согласно статье 36 Земельного кодекса РФ имеет исключительное право на приватизацию земельного участка (его выкуп) или приобретение права аренды на земельный участок с целью эксплуатации объекта недвижимости.

Таким образом, приватизировав земельный участок, собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на них, приобретет де-факто право на строительство нового объекта при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил. Исключением на настоящий момент продолжают оставаться земли в городах с населением, превышающим 3 миллиона, где может быть установлен запрет на строительство, преодолеваемый за плату, размер которой определяется законами субъектов РФ и не может превышать восемьдесят процентов кадастровой стоимости земельного участка. В остальных случаях необходимым условием для реализации проекта будет являться изменение разрешенного использования такого участка согласно градостроительному законодательству РФ [3].

В случае оформления титула аренды земельного участка в порядке, определенном статьей 36 Земельного кодекса РФ, под ранее приватизированными зданиями, строениями, сооружениями право на строительство новых объектов на таком земельном участке, по нашему мнению, не возникает. Более того, снос объектов недвижимости может привести к утрате прав на земельный участок, а новая постройка будет являться самовольной.

Однако по этому вопросу существует иное мнение: вне зависимости от порядка оформления прав аренды арендатор вправе осуществить строительство на земельном участке, предварительно изменив разрешенное использование согласно градостроительному законодательству РФ.

Представляется, что такой вывод не соответствует действующему законодательству РФ по следующим причинам.

Как указывалось ранее, предоставление земельного участка осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренном земельным законодательством РФ.

Порядок предоставления земельного участка для целей строительства установлен статьей 30 Земельного кодекса РФ. Безусловно, такое предоставление должно учитывать нормы градостроительного законодательства РФ, а именно в части объекта строительства. Проще говоря, статья 30 Земельного кодекса РФ определяет возможность использования конкретным лицом конкретного земельного участка для целей строительства, при этом конкретный объект (его характеристики, этажности, функциональная принадлежность) не должен противоречить установленным градостроительным нормам и правилам. Например, невозможно предоставить земельный участок для строительства завода, допустим, в рекреационной зоне, при этом установление той или иной зоны не влияет на саму возможность/право собственника на предоставление земельного участка для целей строительства.

Градостроительное законодательство регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции. К градостроительным отношениям применяется земельное и иное законодательство РФ, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности. То есть градостроительное законодательство не регулирует вопросы предоставления и использования земельных участков (земельное законодательство РФ), а также отношения между собственником и титульным владельцем (гражданское законодательство РФ).

Косвенным подтверждением этому служит пункт 3 статьи 56 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 № 73-ФЗ, на настоящий момент утратившего силу, в соответствии с которым предоставление земельных участков в городских и сельских поселениях осуществляется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, при этом правила землепользования и застройки не рассматривают земельные правоотношения в целом, а касаются только отношений, возникающих при градостроительном использовании земли.

Установление разрешенного использования земельного участка по выбору правообладателя не предоставляет права на строительство новых объектов и не устанавливает обязанности собственника такое строительство разрешить, а лишь предоставляет право выбора объекта строительства при получении прав на земельный участок под строительство. А на настоящий момент строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил [4]. Порядок получения такого разрешения в отношении публичного собственника установлен статьей 30 Земельного кодекса РФ в виде процедуры предоставления земельных участков для целей строительства.

Более того, порядок, установленный статьей 30 Земельного кодекса РФ, подлежит применению, в том числе, и в случае, когда земельный участок ранее был предоставлен тому же лицу для использования по другому назначению. Указанная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в том числе практикой Высшего арбитражного суда РФ [5].

Безусловно, указанная позиция не является бесспорной, однако, в условиях действующего законодательства РФ и с учетом возможных рисков, представляется, что соблюдение норм статьи 30 Земельного кодекса РФ при реализации проекта на титуле аренды является необходимым.

[1] По смыслу норм п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельным участком регулируются гражданским законодательством, нормы которого выступают общими по отношению к земельно-правовым. Земельным законодательством устанавливается специфика таких отношений, способов возникновения и пределов реализации прав на земельный участок.

[2] Ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ.

[3] Ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 05.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ».

[4] Ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ.

[5] Постановление Президиума ВАС РФ от 23.01.2007 г. № 14140/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 г. № 2479/05, Постановления Президиума ВАС РФ от 06.07.2004 г. N 1424/04, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2008 г. N Ф08-153/08, Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2006 г. № 13809/05-27, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2007 г. № А13-1443/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. № Ф08-6313/2007, Постановление ФАС Московского округа от 17 .02. 2003 г. № КГ-А40/352-03; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2006 г. N Ф08-2914/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2007 г. N А26-6486/2006-17. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2005 г. N Ф04-4566/2005(13147-А46-24).

[i] По смыслу норм п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ, ст. 2 Гражданского кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельным участком регулируются гражданским законодательством, нормы которого выступают общими по отношению к земельно-правовым. Земельным законодательством устанавливается специфика таких отношений, способов возникновения и пределов реализации прав на земельный участок.

[ii] Ст. 28, 36 Земельного кодекса РФ.

[iii] Ч. 3 ст. 2 Федерального закона от 05.10.2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ».

[iv] Ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ» от 17.11.1995 г. N 169-ФЗ.

[v] Постановление Президиума ВАС РФ от 23.01.2007 г. № 14140/06, Постановление Президиума ВАС РФ от 15.06.2005 г. № 2479/05, Постановления Президиума ВАС РФ от 06.07.2004 г. N 1424/04, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.02.2008 г. N Ф08-153/08, Постановление ФАС Центрального округа от 03.11.2006 г. № 13809/05-27, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2007 г. № А13-1443/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.09.2007 г. № Ф08-6313/2007, Постановление ФАС Московского округа от 17 .02. 2003 г. № КГ-А40/352-03; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.07.2006 г. N Ф08-2914/2006, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.08.2007 г. N А26-6486/2006-17. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2005 г. N Ф04-4566/2005(13147-А46-24).