Проблема правового режима служебных жилых помещений

Аннотация: В данной статье рассматривается уникальное в отечественном законодательстве правовое явление - служебное жилье, а именно трансформация его правового режима в целях приватизации. Благодаря установлению бессрочной приватизации проблема нахождения баланса интересов владельцев специализированного жилищного фонда и граждан, желающих вступить в права собственности, не теряет своей актуальности, о чем свидетельствует многочисленная судебная практика.
Ключевые слова: правовой режим жилого помещения, жилищное законодательство, служебное жилое помещение, жилищная проблема права и законные интересы, приватизация.
Summary: This work considers a unique legal phenomenon in domestic legislation - service housing, namely, the transformation of its legal regime for the purposes of privatization. Thanks to the establishment of indefinite privatization problem of finding a balance between the interests of the owners of specialized housing stock and citizens wishing to enter into ownership rights, does not lose its relevance, as evidenced by numerous court practice.
Keywords: legal regime of residential premises, housing legislation, official residential premises, housing problem of law and legal interests, privatization.
Исследование проблем, связанных с определением правового статуса служебных жилых помещений, их приватизации представляется весьма актуальными в целях реализации субъектами своих вещных прав в правоприменительной деятельности.
Законодательную базу составляют Жилищный Кодекс РФ, Гражданский Кодекс, а также подзаконные акты. К сожалению, отсутствует единый нормативно-правовой акт, системно регламентирующий вопросы предоставления служебного жилья.
В соответствии с жилищным законодательством, все помещения, используемые для жилья, делятся на несколько категорий, одной из них является так называемое специализированное жилье, включающее в себя общежития, маневренный фонд (дома, которые используются для временного проживания граждан из переселенных домов) и служебные помещения. К последним относятся квартиры и комнаты, предоставленные гражданам не в собственность или по договорам социальной аренды, а в связи с работой.
В многоквартирном доме все или часть жилого помещения возможно использовать в качестве служебного помещения. Не допускается выделение для служебного жилья отдельных комнат в квартирах, где проживают другие собственники.
Таким образом, необходимо отметить, что служебные помещения могут быть представлены в виде жилого дома или отдельной квартиры.
Порядок предоставления служебных помещений находит более детальную регламентацию в ведомственных актах. Например, Приказ Казначейства России, на праве оперативного управления, в специализированный жилищный фонд с отнесением к служебным жилым помещениям, а также исключения жилых помещений из специализированного жилищного фонда и порядка предоставления служебных жилых помещений в Федеральном казначействе, территориальных органах Федерального Казначейства, Федеральном казенном учреждении "Центр по обеспечению деятельности Казначейства России".
Жилищный кодекс указывает конкретные категории граждан, которым предоставляется служебное жилье, а также определяет правовое положение договора найма жилого помещения на период трудовых отношений, службы или проживания в государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
Согласно общему правилу, служебные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем. Исключением являются лишь специализированный найм. Данные нормы неоднократно становились предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ.
Конституционный суд указал, что нормы, устанавливающие право граждан на приватизацию, не содержат в себе нарушения конституционных прав и свобод граждан, поскольку не имеют конституционного закрепления, решения собственников жилищного фонда о приватизации служебного жилья должны отвечать критериям определенности, обоснованности, исключать произвольность и возможность злоупотребления.
К сожалению, на практике в большинстве случаев собственники жилищного фонда отказывают в приватизации. Одной из распространенных причин отказов в практике судов является отсутствие сведений об изменении правового режима служебного жилья.
Есть ряд особенностей, которые затрагивают процедуру приватизации служебного жилья. Одной из особенностей является то, что приватизировать служебную квартиру можно только единоразово.
В вопросах приватизации государственного жилья в легальном учреждении есть особенности. К примеру, в случае отказа департамента или предприятия от приватизации заинтересованное лицо вправе обратиться в суд с исковым заявлением в отношении:
Администрация предприятия - с просьбой обратиться в муниципальное учреждение с заявлением о передаче;
Муниципальная организация - с требованием передать жилье в собственность заинтересованному лицу.
Текущие действия муниципалитета могут быть обжалованы в суде в определенных обстоятельствах. К таким относится:
1. Если ответчиком является муниципалитет, то подаётся иск, в котором прописывается передача в собственность физическому лицу жилого помещения.
2. Если ответчиком является организация, то исковые требования сводятся к тому, что предприятие должно обратиться к муниципалитету, требуя передачу в собственность квартир, вышедших из служебного пользования.
По нашему мнению, в федеральном законодательстве следует предусмотреть возможность перехода служебного жилого помещения в частную собственность в порядке приватизации, при необходимости соблюдения некоторых условиях.
Для реализации данных предложений, следует внести изменения в ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178- ФЗ.
В частности, представляется целесообразным установление срока, по истечении которого служебное жильё передается работнику в собственность, а именно 15 лет с момента заключения трудового договора, а в случаях выполнения трудовой функции работником в особых условиях труда или особых территориальных условиях – 8 лет. Возможно установление иных сроков в законодательстве субъектов, договоре, но не превышающих вышеуказанные сроки в зависимости от условий труда.
Таким образом, можно обеспечить право работников на приватизацию служебного жилья, а также будет заметно упрощена процедура приватизации, так как будет отсутствовать этап перевода жилья из специализированного жилищного фонда в государственный или муниципальный жилищный фонд.
Стоит отметить, что возможна приватизация только одной квартиры. Приватизированная квартира считается собственностью лица, которое имеет право на владение, пользование и распоряжение ею, то есть это жилье может быть продано, а также включено в недвижимость.
Весьма сложной задачей может быть поиск равновесия между интересами собственников жилищного фонда в сохранении назначения служебного жилья и граждан-нанимателей. Преамбулой Закона о приватизации предусмотрено: «Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем».
Однако в отношении служебных помещений, речь идет о конституционно гарантированных правах собственников.
Исключительно правильным подходом к решению такой дилеммы является формулирование четких мер изменения правового режима помещений в нормативных правовых актах органов местного самоуправления, а также закрепление правового режима путем ведения достоверных реестров.
Обобщая вышесказанное, по нашему мнению с целью совершенствования законодательства в сфере служебного жилья, необходимо:
1. Концентрировать перечень должностей субъектов, имеющих права на ведомственное помещение в жилищном законодательстве, не допуская его "распыления" в других актах;
2. Унифицировать подходы к отчуждению собственником служебного жилья и заменить этим термином более узкое понятие «приватизация»;
3. Предусмотреть в федеральном законодательстве возможность перехода служебного жилого помещения в частную собственность в порядке приватизации, при необходимости соблюдения некоторых условиях.
4. Принять единый федеральный нормативно-правовой акт в части регулирования вопроса о предоставлении служебных жилых помещений. При этом законодательство субъектов, органы местного самоуправления, ведомственные учреждения вправе принимать собственные нормативные акты, однако они не должны ухудшать положение субъекта.
Источники: 1. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.02.2020) // СПС КонсультантПлюс.
2. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Собрание законодательства РФ», 28.01.2002, № 4, ст. 251.
3. Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 04.07.1991 N 1541-1 // СПС КонсультантПлюс
4. Постановление Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (ред. от 18.07.2016) "Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений" // СПС КонсультантПлюс
5. Определение Конституционного Суда РФ от 19 июля 2016 г. N 1529-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Давлятова Артема Сергеевича на нарушение его конституционных прав частью 3 статьи 92 Жилищного кодекса Российской Федерации" // ИПС Гарант.
6. Постановление Конституционного Суда РФ от 30 марта 2012 г. № 9-П “По делу о проверке конституционности части второй статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с жалобой администрации муниципального образования «Звениговский муниципальный район» Республики Марий Эл” // СПС КонсультантПлюс.
7. Alekseeva V.A. Some problems of the legal status of the housing regime and ways to resolve them [Nekotorye problemy pravovogo polozheniya rezhima zhilogo pome-shcheniya i puti ikh resheniya]. / V.A. Alekseeva // Alleya Nauki. 2019. No. 11(38). P. 667-671.
8. Shakhanina S.V. Changes in the legal regime of office housing with a view to its privatization [Izmenenie pravovogo rezhima sluzhebnogo zhilogo pomeshcheniya v tse-lyakh ego privatizatsii] / S.V. Shakhanina, N.I. Pratsyuk // News of Altai State University [Izvestiya Altayskogo gosu-darstvennogo universiteta]. 2018. No. 3. P.145-149.