Эссе на тему: "Признание, классификация и оценка инвестиционной недвижимости на примере мсфо-отчетности (название компании)"

Признание, классификация и оценка инвестиционной недвижимости на примере ПАО «М.Видео»
Рынок недвижимости — привлекательный сегмент для инвестирования свободных средств хозяйствующих субъектов. Сегодня многие предприятия не стремятся продать здания или землю, не используемые в основной деятельности компании, а сдают их в аренду. Компании также могут инвестировать средства в земельные участки или помещения. При благоприятной конъюнктуре на рынке их стоимость вырастет, что позволит увеличить капитализацию бизнеса. Такие активы отражаются в балансе в соответствии с МСФО как инвестиционная собственность и учитываются отдельно от основных средств компании.
Целью работы является рассмотрение теоретических аспектов признания, классификации и оценки инвестиционной недвижимости и исследование раскрытия информации на примере отчетности
Исходя из цели были поставлены следующие задачи:
изучить вопросы признания, классификации и оценки инвестиционной недвижимости в соответствии с МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»;
исследовать аспекты раскрытия информации об инвестиционной недвижимости в отчетности ПАО «М.Видео».
Объектом исследования является публичное акционерное общество «М.Видео» (ПАО «М.Видео»).
Группа «М.Видео» - лидер российского рынка розничной торговлей бытовой техникой и электроникой, объединяет два ведущих российских бренда «М.Видео» и «Эльдорадо».
ПАО «М.Видео» принадлежит сеть магазинов и интернет-магазинов бытовой техники и электроники в Российской Федерации. Группа специализируется на реализации телевизионной, аудио-, видео-, хай-фай, бытовой техники и цифрового оборудования, а также на предоставлении сопутствующих услуг. Группа включает в себя сеть собственных и арендованных магазинов.
Порядок учета инвестиционной недвижимости и требования к раскрытию информации устанавливаются международным стандартом финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (МСФО (IAS) 40).[2]
МСФО (IAS) 40 не применяется к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности; правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких как нефть, природный газ и аналогичные невозобновляемые природные ресурсы.
Инвестиционной недвижимостью является недвижимость (земля, здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся в распоряжении собственника или арендатора (в качестве актива в форме права пользования) с целью получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, или того и другого, но не для:
• производства или поставки товаров, оказания услуг или для административных целей;
• продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.
Инвестиционная недвижимость предназначена для получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости, либо от того и другого. Поэтому денежные потоки, генерируемые инвестиционной недвижимостью, как правило, не связаны с остальными активами компании. Это отличает инвестиционную недвижимость от собственности, занимаемой владельцем.
Инвестиционная недвижимость признаётся, когда одновременно выполняются следующие критерии: соответствие определению; существует высокая вероятность получения компанией будущих экономических выгод от использования данного объекта инвестиционной недвижимости; себестоимость объекта инвестиционной недвижимости может быть надёжно оценена.
Объект инвестиционной недвижимости должен первоначально оцениваться по себестоимости. Себестоимость объекта инвестиционной недвижимости должна включать в себя покупную цену и прямые затраты по сделке (например, стоимость профессиональных юридических услуг, налоги на передачу прав собственности и прочее).
При этом в себестоимость объекта инвестиционной недвижимости не включаются следующие затраты:
• затраты по вводу в эксплуатацию, кроме тех случаев, когда такие затраты необходимы для приведения объекта в рабочее состояние;
• первоначальные операционные убытки, например, до выхода на запланированный уровень сдачи офисных помещений в аренду;
• затраты на сверхнормативное потребление материалов, трудовых и прочих ресурсов при сооружении или реконструкции объектов недвижимости.
Если объект инвестиционной недвижимости приобретается на условиях отсрочки платежа, он будет признаваться по приведённой (дисконтированной) стоимости будущих денежных выплат за него. Разница между стоимостью первоначального признания объекта инвестиционной недвижимости и суммарными выплатами признаётся как процентный расход на протяжении всего периода отсрочки.
Также компания может приобретать объект инвестиционной недвижимости путем обмена на другой актив/активы. Когда один актив приобретается в обмен на другой актив, то приобретаемый актив должен быть оценён по справедливой стоимости. За основу оценки может быть взята и справедливая стоимость передаваемого актива, если она точнее и легче определяется.
Однако если сделка не носит коммерческий характер и справедливые стоимости не могут быть надёжно определены, то объект инвестиционной недвижимости признаётся в отчёте о финансовом положении по балансовой стоимости переданного актива.
После того как актив становится готовым к использованию, капитализация затрат прекращается. Последующие затраты, связанные с обслуживанием и эксплуатацией объекта инвестиционной недвижимости (расходы на оплату труда, расходные материалы) списываются на затраты периода по мере их возникновения. Если часть инвестиционной недвижимости требует замены в течение срока её полезной службы, соответствующие затраты могут быть капитализированы, если выполнены критерии признания актива.
Компания должна выбрать модель последующего учёта для всех объектов инвестиционной недвижимости.
После первоначального признания компания, выбравшая модель учёта по первоначальной стоимости, должна отражать все объекты инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленного убытка от обесценения активов.
После первоначального признания компания, выбравшая модель учёта инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, должна оценивать всю свою инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, за исключением случаев, когда невозможно надежно оценить справедливую стоимость. Справедливая стоимость инвестиционной недвижимости должна отражать рыночную конъюнктуру и фактические условия, действующие по состоянию на отчётную дату.
В оценке справедливой стоимости инвестиционной недвижимости не учитываются предстоящие капитальные вложения в целях обновления или совершенствования объектов инвестиционной недвижимости, а также будущие экономические выгоды от предстоящих капитальных вложений.
Если компания использует модель последующей оценки инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости, то при переклассификации объектов между категориями инвестиционной недвижимости, «собственности, занимаемой владельцем» и запасов балансовая стоимость переклассифицируемых объектов не меняется для целей учета, оценки и раскрытия информации. Если собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, учитываемой по справедливой стоимости, то компании следует применять положения МСФО (IAS) 16 «Основные средства» до даты изменения предназначения объекта.[1]
Вплоть до момента, когда собственность, занимаемая владельцем, переходит в категорию инвестиционной недвижимости, отражаемой по справедливой стоимости, компании следует продолжать начисление амортизации указанной собственности и признавать убытки от её обесценения. Разница между балансовой стоимостью имущества и его справедливой стоимостью по состоянию на вышеуказанную дату учитывается так же, как переоценка в соответствии с МСФО (IAS) 16 «Основные средства».
Рассмотрим представление информации об инвестиционной недвижимости в консолидированной отчетности ПАО «М.Видео» (Группа) за год, закончившийся 31 декабря 2019 года.[3]
Среди основных принципов учетной политики ПАО «М.Видео» раскрывает, что инвестиционная недвижимость представляет собой объекты, используемые с целью получения арендной платы или прироста стоимости капитала, или того и другого (в том числе такие объекты, находящиеся на стадии строительства). Объекты инвестиционной недвижимости учитываются по стоимости приобретения, включая затраты на приобретение. Амортизация начисляется для списания фактической или оценочной стоимости инвестиционной недвижимости за вычетом ликвидационной стоимости равномерно в течение ожидаемого срока полезного использования. В соответствии с учетной политикой срок полезного использования инвестиционной недвижимости составляет 20 лет. Объект инвестиционной недвижимости списывается с баланса при выбытии или окончательном выводе из эксплуатации, когда более не предполагается получение связанных с ним экономических выгод. Любой доход или убыток от выбытия объекта (разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива) включается в прибыль или убыток периода, в котором происходит выбытие объекта.
В консолидированной отчетности информация об инвестиционной недвижимости раскрывается в отчете о финансовом положении в разделе внеоборотных активов (Приложение 1).
Расшифровка статьи «инвестиционная недвижимость» представлена в Приложении 2. В примечаниях к отчетности отмечено, что за 2019 год доход от сдачи в аренду инвестиционной недвижимости и помещений, не занятых Группой, составил 387 (за 2018 год 288) и был включен в выручку по строке «Арендный доход». Коммунальные платежи и расходы составили 328 (за 2018 год 224). В течение отчетного периода Группа не понесла существенных прямых операционных расходов в отношении инвестиционной недвижимости, которая не генерировала доход от аренды. Справедливая стоимость инвестиционного имущества на 31 декабря 2019 года составляет 349 (на 31 декабря 2018 года: 417).
В результате проведенного исследования можно отметить, что инвестиционная недвижимость является важным объектом в современное время. Под инвестиционной недвижимостью понимается недвижимость, находящаяся в распоряжении собственника или арендатора с целью получения доходов от аренды или от прироста стоимости недвижимости. В отчетности исследуемой компании ПАО «М.Видео» информация об объектах инвестиционной недвижимости раскрывается в отчете о финансовом положении, кроме того, в примечаниях раскрываются аспекты учетной политики о данном объекте, а также приводится расшифровка статей.
Список использованных источников
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 16 «Основные средства» Введен в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н (ред. от 11.07.2016)
Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» Введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 №217н (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019, ред. от 20.07.2017)
Публичное акционерное общество «М.Видео» [Электронный ресурс]: Финансовая отчетность – акционерам и инвесторам. – URL: https://invest.mvideo.ru/shareholder/financereports/index.shtml
Приложение 1
Фрагмент консолидированного отчета о финансовом положении ПАО «М.Видео», млн руб.

Приложение 2
Расшифровка статьи инвестиционная недвижимость ПАО «М.Видео»