Право пользования земельным участком собственником недвижимости

Содержание
Введение 3
Основная часть 4
Заключение 14
Список использованных источников 15
Введение
Вопрос относительно приобретения права на земельный участок, который расположен под объектом недвижимого имущества, является достаточно сложным. Во многом это обусловлено тем, что в ряде случаев отсутствует юридическая связь между объектом недвижимости и земельным участком, на котором данный объект расположен. В частности, нередко право собственности на земельный участок принадлежит одному лицу, а право собственности на объект недвижимости совсем другому лицу, что, несомненно, является весьма спорной ситуацией. Нередко земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, а объект недвижимости в собственности частной. Ситуации подобного рода нуждаются в тщательной регламентации со стороны законодателя, а пробелы в данной сфере существенно осложняет разрешение спорных ситуаций на практике. В связи с этим, изучение данного вопроса является достаточно актуальным и представляет научный интерес.
Цель реферата - провести комплексный анализ права пользования земельным участком собственником объекта недвижимого имущества.
Методологическую основу указанной работы составляет совокупность общенаучных методов, в частности метод системного анализа, формально-логический метод, методы анализа и синтеза. Также при написании работы были использованы частно-научные методы познания, а именно формально-юридический метод.
Структурно реферат состоит из введения, основной части, заключения и списка использованных источников.
Основная часть: Право пользования земельным участком собственником недвижимого имущества
В действующем законодательстве нашей страны закреплено право пользования земельным участком собственником недвижимости, на котором данная недвижимость расположена, если собственником земельного участка данное лицо не является. Указанные аспекты регламентируются Гражданским кодексом РФ (далее-ГК РФ) и Земельным кодексом РФ (далее-ЗК РФ). Так, в соответствии со ст. 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, которая находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Как справедливо отмечается в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2015 года № Ф04-19382/15 по делу № А46-10329/2014, статья 271 ГК РФ закрепляет принцип следования права на землю за судьбой объекта недвижимости, который на ней располагается.
Площадь части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования определяется правилами землепользования и застройки, а также проектной и градостроительной документацией, на чем акцентируется внимание в ч.3 ст. 33 ЗК РФ. Стоит отметить, что в соответствии с ч.3 ст. 271 ГК РФ, собственник недвижимости, которая находится на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению. В том числе, он имеет право сносить соответствующие здания или сооружения без согласия собственника участка, но только в том случае, если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным договором и законом. Примером ситуации, когда распоряжение земельным участком нарушает условия договора, является Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2020 года по делу № 88-7907/2020. Так, собственники земельного участка заявили требование о сносе самовольной постройки. Указали, что предоставили участок в аренду собственнику киоска, который на данном участке располагается, но собственник нежилого строения пристроил к киоску дополнительное нежилое строение. Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию дано не было, в связи с чем, спорный объект является самовольной постройкой, которая полежит сносу. Рассмотрев материалы дела, судебная коллегия установила, что требование подлежит удовлетворению, так как спорный объект возведен на участке, который не предоставлен для целей капитального строительства, а разрешительная документация на него отсутствует.
В статье 271 ГК РФ не указывается фактическое вещное или обязательственное право, на котором предоставляется земельный участок. К числу таких оснований относится предоставление участка, принадлежащего органам государственной власти или органам местного самоуправления в пользование, предоставление участка по договору аренды или безвозмездного пользования. Также стоит учитывать, что собственнику недвижимости может предоставляться как полностью земельный участок, так и его определенная часть.
Если земельный участок находится в государственной собственности или в собственности органов местного самоуправления, будет действовать правило о том, что исключительное право на приобретение данных земельных участков в аренду или собственность будет принадлежать субъектам, которые являются собственниками объектов недвижимости, расположенных на данной земле. Это правило закреплено в ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, в отношении данных земельных участков будет действовать правило, в соответствии с которым, они не будут предоставляться в аренду или собственность тем лицам, которые могут их использовать на основании сервитута, публичного сервитута или без выделения соответствующего земельного участка.
В практической деятельности не исключены ситуации, при которых собственник недвижимого имущества утрачивает право пользования чужим земельным участком. Так, в соответствии с ч.1 ст. 272 ГК РФ, при прекращении права пользования земельным участком, право на недвижимость определяется на основании соглашения между собственником участка и собственником объекта недвижимого имущества. Очевидно, что указанный пункт содержит общее правило о необходимости заключения соглашения, регулирующего права на недвижимости между собственниками земли и недвижимости. Однако представляется вполне естественным, что достигнуть соглашения удается не всегда, и при недостижении соглашения последствия прекращения права пользования земельным участком будут определяться судом по требованию собственника недвижимости или собственника земли. Можно заключить, что в рамках прекращения права пользования земельным участком собственником объекта недвижимости, будут отпадать юридические основания его нахождения на данном земельном участке. Как следствие, если новое соглашение о пользовании земельным участком не было заключено, участок не выкуплен и не приобретен иным образом, возникает объективная необходимость в определении дальнейшей судьбы недвижимости. В результате анализа ч.1 ст. 273 ГК РФ было установлено, что законодатель предоставляет сторонам на добровольной основе определить дальнейшую судьбу объекта недвижимости посредством заключения соглашения. В отсутствие соглашения стороны могут обратиться в суд, что является их правом, а не обязанностью.
Одновременно с этим, собственник земельного участка имеет право требовать, чтобы собственник недвижимости после прекращения права собственности освободил участок от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Однако как указано в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 22.10. 2015 года № Ф09-6799/15 по делу № А76-6135/2015, не допускается изъятие у собственника недвижимости на безвозмездной основе, даже если недвижимость расположена на чужом земельном участке.
Несмотря на то, что собственник участка может заявить требование об освобождении земли от недвижимости, в законодательстве сказано о такой ситуации, при которой снос объекта недвижимости нецелесообразен или невозможен. Например, в качестве объекта недвижимости может выступать памятник истории или архитектуры. Также сносу не подлежит недвижимость, стоимость которой намного больше, чем стоимость земельного участка. Рассматривая спор данной ситуации в суд, суд может вынести одно из двух возможных решений. Во-первых, признать право собственности недвижимости на приобретение в собственность земельного участка или право собственника земли на приобретение недвижимости. Во-вторых, суд может определить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. В данном случае ошибочно говорить о полной свободе судейского усмотрения при выборе одного из двух вариантов, указанных выше. Так, суд ограничен требованиями, которые заявлены субъектами правоотношений, а также суд должен установить и дать оценку фактам, свидетельствующим о наличии запрета на снос недвижимости или об отсутствии такового запрета. Кроме того, суд сравнивает стоимость земли и недвижимости, о чем уже было сказано ранее. Примером спора данной категории является Апелляционное определение Московского областного суда от 05.03.2013 года по делу № 33-5188/2013. Так, садоводческое товарищество заявило требование относительно освобождения земельного участка от нежилого строения на основании ст. 272 ГК РФ. Однако рассмотрев материалы дела, судебная коллегия установила, что между собственником строения и СНТ заключен договор аренды. Оснований для признания данного договора аренды расторгнутым или недействительным договором нет. В связи с этим, отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований СНТ.
Также обращает на себя внимание тот факт, что в ст. 272 ГК РФ не указано, что именно понимают под превышением стоимости недвижимости по сравнению со стоимостью земельного участка. Кроме того, не определены правила выявления такого превышения на практике. Полагаем, что превышение стоимости стоит устанавливать путем сопоставления имеющихся сведений о стоимости объектов, ставших предметом спора на основании анализа их рыночной стоимости. В особо сложных случаях вполне можно проводить экспертные исследования.
Стоит отметить, что согласно ч.3 ст. 272 ГК РФ, правила данной статьи не находят своего распространения на случаи прекращения действия договора аренды земельного участка, который находится в собственности органов государственной власти или органов местного самоуправления. Речь идет о земельных участках, на которых располагается объект незавершенного строительства, а также об участках, которые изымаются из-за использования по нецелевому назначению и при использовании с нарушением законодательства РФ. Полагаем, что исключение применения норм, которые содержатся в ст. 272 ГК РФ в данных случаях обусловлены наличием специального регулирования последствий, прекращения права пользования земельным участком в указанных ситуациях. Одновременно с этим, несмотря на специальное регулирование, которое имеет место в данном случае, спорные ситуации в данной сфере также не являются исключением. Примером является Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2019 года № 88а-601/2019. Так, истец заявил требование о заключении с ним договора аренды земельного участка без торгов, так как на спорном участке находится его нежилое строение. Однако рассмотрев материалы дела, судебная коллегия не нашла оснований для удовлетворения иска. В обоснование своей позиции суд указал, что при нахождении объекта недвижимости на участке, принадлежащем органам местного самоуправления, собственник недвижимости имеет право на приобретение такого участка в аренду без проведения торгов однократно, а порядок данной процедуры содержится в ст. 39.14-39.17 ЗК РФ. Истец данным правом воспользовался ранее в связи с чем, он должен принимать участие в торгах наравне с иными участниками.
Также стоит рассмотреть переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Так, в соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса РФ, при переходе права собственности на здание, строение или сооружение, которое принадлежало собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю также переходит право собственности на земельный участок, занятый данным объектом недвижимости. Как справедливо отмечается в Апелляционном определении Свердловского областного суда от 24.03.2015 года по делу № 33-2854/2015, переход права на земельный участок происходит одновременно с переходом права на недвижимость, которая на таком участке расположена. Можно заключить, что обязанность продавца по передаче покупателю объекта недвижимости соответствующего земельного участка или его части вытекает их закона и не находится в какой-либо зависимости от волеизъявления самого продавца. Одновременно с этим, лицо, которое приобрело недвижимость, обязано надлежащим образом содержать земельный участок, который прилегает к объекту недвижимости, на чем не раз акцентировалось внимание в правоприменительной и судебной практике.
Полагаем, что в данной норме свое выражение находит стремление законодателя связать судьбу недвижимости и земельного участка, на котором недвижимость располагается. Данный вывод подтверждается законодательными положениями, которые содержатся в ст. 35 Земельного кодекса РФ согласно которым, запрещено отчуждать здания, сооружения или строения другому лицу без передачи ему земельного участка в собственность. Кроме того, законодатель акцентирует внимание на то, что отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение и строение должно обязательно производиться совместно с пропорциональной долей в праве собственности на земельный участок при условии нахождения данного участка в совместной собственности сразу нескольких лиц.
Одновременно с этим, в ч.4 ст. 35 ЗК РФ содержатся исключения из правила, рассмотренного выше, так как в данном пункте сказано, что переход права собственности на объект недвижимого имущества без перехода права собственности на земельный участок допускается в нескольких случаях. Во-первых, при отчуждении части здания, строения или сооружения, не подлежащей выделу в натуре вместе с частью земельного участка. Во-вторых, при отчуждении здания, строения или сооружения, которые находятся на земельном участке, изъятом из оборота. Однако полагаем, что к данным исключениям также стоит добавить случаи, при которых право собственности на земельный участок и право собственности на недвижимость оказались в руках разных лиц до введения в действие Земельного кодекса РФ. Полагаем, что в данном случае собственник объекта недвижимости, находящейся на чужом земельном участке имеет преимущественное право покупки или аренды данного земельного участка. В случае если такой участок находится в собственности государства или муниципалитета, то собственник недвижимости имеет преимущественное право на приватизацию данного земельного участка, а также на приобретение права аренды таких земельных участков в соответствии с правилами, которые содержатся в ст. 36 ЗК РФ.
В случаях, когда собственник недвижимого имущества продает свое имущество, собственник земельного участка не приобретает преимущественное право на приобретение недвижимости, что видится пробелом действующего законодательства. Однако представляется вполне естественным, что данный вопрос может быть решен по соглашению сторон, но не всегда стороны могут договориться об условиях такой продажи. Как следствие, если договоренность между сторонами не достигнута и объект недвижимости переходит к другому лицу в отсутствие у продавца прав на земельный участок, будет действовать правило следующего вида. Так, новый собственник недвижимого имущества будет получать право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для использования объекта недвижимого имущества. Условия пользования земельным участком в данном случае не должны отличаться от условий, которые были установлены для прежнего собственника.
Таким образом, право пользования земельным участком собственником объекта недвижимости закреплено на законодательном уровне. Отмечается, что собственник недвижимого имущества имеет право на пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость. Установлено, что при переходе права собственности на объект недвижимого имущества, покупатель недвижимости также обладает правом пользования земельным участком в том же объеме, что и прежний владелец недвижимости. Спорные ситуации в данной сфере рассматриваются в судебном порядке.
В результате проведенного исследования можно выявить определенные проблемные аспекты, которые имеют место в данной сфере. Так, очевидно, что до сих пор не решены вопросы о том, к какому праву стоит относить право использования чужого земельного участка и какие юридические факты могут рассматриваться как основания для прекращения данного права. В научной литературе сформировались три основные позиции по данному вопросу. Так, одна группа исследователей предлагает считать право пользования и право постоянного бессрочного пользования земельным участком одной правовой категорией. Вторая группа исследователей утверждает, что право пользования земельным участком - это любое вещное или обязательственное право, которое содержит правомочие пользования, право аренды или иное. В свою очередь, третья группа исследователей говорит о том, что право пользования, в том числе, право пользования земельным участком выступает в качестве особого вещного права пользования, которое имеется у лица в отношении земельного участка, занятого объектом недвижимости. Полагаем, что первый вариант не является состоятельным, так как фактически он исключен законодателем, который установил исчерпывающий перечень субъектов права бессрочного пользования, в то время как круг субъектов пользования земельным участком намного шире. Нельзя и согласиться с третьей точкой зрения, так как в законе не содержится характеристика права пользования как вещного права. Таким образом, наиболее оптимальной представляется вторая точка зрения, согласно которой право пользования может быть как вещным, так и обязательственным правом. Данный вывод подтверждается материалами судебной практики, а в качестве примера можно привести Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11. Так, в соответствии с п.13 Постановления Пленума ВАС РФ № 11, покупатель объекта недвижимого имущества имеет право требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях, что и прежний собственник. В ряде случае может заключаться договор аренды такого земельного участка. Отсюда следует, что если у собственника объекта недвижимости есть вещное право на земельный участок, например, аренда, то при продаже недвижимости будет переходить и данное вещное право на землю.
Что касается оснований прекращения пользования чужим земельным участком, стоит отметить, что такие основания производны от оснований прекращения права собственности на объект недвижимости. В связи с этим, утрата лицом права собственности на объект недвижимости будет порождать автоматическую утрату права пользования чужим земельным участком.
Заключение
В результате проведенного исследования было установлено, что право пользования земельным участком собственником объекта недвижимости закреплено на законодательном уровне. Так, в соответствии с действующим законодательством, собственник недвижимого имущества имеет право на пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость.
При переходе права собственности на объект недвижимого имущества, покупатель недвижимости также обладает правом пользования земельным участком в том же объеме, что и прежний владелец недвижимости. Данное правило будет действовать в случае, если собственник недвижимости имеет ограниченное вещное или ограниченное обязательственное право на данный участок. Если таких прав нет, а участок находится в государственной или в муниципальной собственности, к приобретателю недвижимости переходит исключительное право на приватизацию данного участка или на заключение договора аренды по правилам, содержащимся в земельном законодательстве. И, наконец, если у собственника недвижимости нет прав на земельный участок, который находится в собственности физического или юридического лица, приобретатель объекта недвижимости оформляет право на земельный участок по соглашению с его собственником или продает недвижимость собственнику участка. Спорные ситуации также решаются в судебном порядке.
Список использованных источников
Нормативные акты
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - N 32. - Ст. 3301;
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 31.07.2020) // Собрание законодательства РФ. - 2001. - N 44. - Ст. 4147;
Литература
3. Волкова Т.В., Земельное право: учебник. – М.: Юстиция, 2020-306 с.;
Материалы практики
4. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ. – 2005. - N 5;
5. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.06.2015 года № Ф04-19382/15 по делу № А46-10329/2014. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/38173795/ (дата обращения: 18.10.2020);
6. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.10. 2015 года № Ф09-6799/15 по делу № А76-6135/2015. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/38719321/ (дата обращения: 18.10.2020);
7. Апелляционное определение Московского областного суда от 05.03.2013 года по делу № 33-5188/2013. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOKI&n=132202#03544481406483748 (дата обращения: 18.10.2020);
8. Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2020 года по делу № 88-7907/2020. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KSOJ004&n=15346#011667831474101176 (дата обращения: 18.10.2020);
9. Кассационное определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.11.2019 года № 88а-601/2019. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: (дата обращения: 18.10.2020);
10. Апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.03.2015 года по делу № 33-2854/2015. Справочно-информационная система Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/133158836/ (дата обращения: 18.10.2020);