Залог как способ обеспечения исполнения кредитных обязательств

ВВЕДЕНИЕ

Кредитное обязательство - это один из видов гражданско-правовых обязательств, к которому применяются все методы обеспечения соблюдения гражданско-правовых обязательств. Действующим Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрено шесть таких способов (глава 23 «Исполнение обязательств»). К ним относятся конфискация, залог, удержание, поручительство, банковская гарантия, депозит.
Однако не все из них нашли свое применение в сфере кредитных обязательств.
Такие методы, как, например, депозит или неустойка, основаны на выплате должником определенной суммы денег, которая в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств остается у кредитора. 
Поскольку основным обязательством должника по кредитному обязательству является уплата кредитору определенной суммы (суммы основного долга и процентов по нему), дальнейшее ее увеличение на сумму обеспечения или конфискация экономически маловероятны, если должник не в состоянии выполнить основное обязательство (т.е. кредитор суммы, первоначально указанной в договоре).
Такая форма гарантии, как налог у источника, которая предусматривает право кредитора удерживать вещь, которая должна быть передана должнику, как правило, сегодня не очень распространена в гражданском обороте.
Возможно, это связано с тем, что данный способ имеет много общего с залогом, и удовлетворением требований кредитора от стоимости предмета залога в соответствии со статьей 360 Гражданского кодекса Российской Федерации. в этих случаях то же самое. По сути, удержание аналогично такой форме залога, как залог - залог с передачей объекта залогодержателю. 
Единственное различие между ними состоит в том, что предметом зачета может быть только то, что повлекло за собой обязательство, обеспеченное зачетом (его оплата или оплата соответствующих расходов и других убытков), и любое другое (включая ипотеку) имущество, принадлежащее должнику.
При этом залог более четко и детально регулируется действующим законодательством, конкретизируя права заложенного кредитора (для погашения гарантированных залогом кредитов стоимостью заложенного актива с участием других кредиторов).
Актуальность темы обусловлена ​​тем, что регулирование гарантий должно стремиться к совершенствованию, отвечающему не только с течением времени, но и ожиданиям субъектов гражданского права от реализации сущности гарантии.
Цель работы - проанализировать гарантию и ее основные формы.
Исходя из этой цели, можно определить следующие задачи:
• изучить понятие гарантии и область ее применения;
• рассмотреть историю развития залогового института в России;
• исследовать основания возникновения гражданско-правового залога;
• ознакомиться с понятием ипотеки в гражданском праве Российской Федерации;
• проанализировать источники правового регулирования ипотеки;
• анализировать договор об ипотеке как основание для возникновения ипотечных отношений.
Предмет исследования - правоотношения ссуды, ее правовая природа, обилие форм практического применения, особенности правового регулирования.
Предметом исследования является гражданское право Российской Федерации в вопросах залога.
При написании работы использовались следующие методы: логический метод, метод толкования права и сравнительно-правовой метод.
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.
Во введении дается актуальность темы, определяются цель, задачи, предмет и объект.
В первой главе залог рассматривается как основной способ обеспечения обязательств.
Во второй главе рассматривается ипотека как форма обеспечения в современном российском законодательстве.
В заключение делаются выводы в ходе исследования.
1. ЗАЛОГ, КАК ОСНОВНОЙ СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

1.1 Понятие залога и сфера его применения.
Залог - одно из основных средств, позволяющее заставить должника выполнять свои обязательства по контракту. В качестве гарантии того, что требования кредитора будут удовлетворены за счет имущества должника, залог необходим для обеспечения надлежащего исполнения обязательств должника.
По залогу кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогу) имеет право в случае нарушения должником этого обязательства получить погашение стоимости заложенного имущества, в первую очередь от других кредиторов лицо, владеющее данным имуществом (залогом), за исключением случаев, предусмотренных законом. 
В случаях и в порядке, установленных законодательством, погашение кредита кредитора по обязательству, гарантированному залогом (залогом), может быть осуществлено путем передачи заложенного имущества в собственность залога.
Кредитор имеет право получить на том же основании удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, кто застрахован, если только утрата или повреждение не наступили. по причинам, за которые кредитор несет ответственность (стр. 1 статья 334 ГК).
Залог возникает:
• на основании договора;
• на основании закона о наступлении упомянутых в нем обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения того, чтобы исполнение этого обязательства признавалось заложенным.
Выбирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом «Я верю не человеку, а вещам», иначе при залоге имущества имеет место реальный заем.
Залог выполняет обеспечительную функцию, поскольку предмет залога предоставляется кредитору до наступления дефолта должника.
Предмет залога может передаваться или не передаваться залогодателю. В зависимости от того, у кого есть предмет залога, различают его два вида:
ипотека, например. залог с переходом права собственности к заемщику; гарантия без передачи (гарантия в прямом смысле этого слова).
Преобладающей формой залога является залог без перехода права собственности к кредитору, поскольку заложенное имущество по общему правилу остается у кредитора, если иное не предусмотрено договором (п. 1 п. 1 ст. 338 ГК РФ). Во исполнение п. 2 ст. 338 ГК РФ, предмет залога может быть оставлен кредитору с наложением знаков, указывающих на залог (твердый залог).
Необходимо также различать виды залога, которые могут быть выделены по предмету залога, например:
- ипотека — залог недвижимости;
- залог ценных бумаг;
- залог имущественных прав и др.
В связи со спецификой правовой структуры залога как его самостоятельных разновидностей, Закон различает залог товаров в обращении и залог предметов в ломбардах (статьи 357, 358 Гражданского кодекса). Согласно ст. 357 ГК РФ право залога при залоге товаров в обращении возникает одновременно с приобретением залогодателем права собственности или хозяйственного ведения продукции, сырья и т. д.
Предметом залога по договору о залоге товаров, находящихся в обращении, может быть любой товар, в том числе определенный путем указания родовых характеристик.
Залог вещей в ломбарде предусматривает принятие гражданами в залог любого движимого имущества (не изъятого или не ограниченного в обращении), предназначенного для личного потребления (для обеспечения краткосрочной ссуды). Исходя из этого, несколько организаций предлагают выдачу кредитов на сохранность автомобиля, что полностью соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ.
По общему принципу залоговые отношения являются вспомогательными (дополнительными), то есть могут существовать только до тех пор, пока существует гарантированное (основное) обязательство. Прекращение основного обязательства влечет возврат залога (абзац 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ), но прекращение залога не влечет прекращения основного обязательства (абзац 2 статьи 329) Гражданского кодекса).
Уступка залогодержателем своих прав по договору о залоге другим лицом считается действительной, если к этому же лицу переходят права требований к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если долг, вытекающий из обеспеченного залогом обязательства, переходит к другому лицу, залог прекращается, если залогодатель не дал кредитору согласие принять на себя ответственность за нового должника.
Требование, обеспечиваемое залогом, должно носить денежный характер. В ст. 337 ГК закреплено, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, который оно имеет к моменту удовлетворения, в частности:
проценты;
неустойку;
возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения;
возмещение расходов залогодержателя, необходимых на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию.
 

1.2. История развития института залога в России

Чтобы понять правовую природу обещания, а также особенности его функционирования на современном этапе, необходимо проследить историю его развития. Формирование залогового института в России имеет долгую историю.
На Руси долгое время использовалось закупничество, то есть самозаклад, как средство обеспечения исполнения обязательства. Первое упоминание о залоге появляется лишь в Псковской судной грамоте. В данном нормативном правовом акте объемом 120 статей, 10 статей посвящены залогу. Так, в ст. 30 Псковской судной грамоты закреплялось следующее: «Разрешается давать в долг деньги без заклада или без формальной записи в сумме до рубля включительно. Денежные же займы на большую сумму без заклада или без формальной записи не допускаются. Если же кто-нибудь предъявит иск в денежной ссуде свыше рубля по простой доске, не обеспеченной закладом, то такой доски не принимать ко взысканию, а ответчик, не признающий долга, выигрывает дело». 
Цивилист А.С. Звоницкий сделал обоснованный вывод о том, что норма ст. 30 Грамоты «имеет великое значение, ...она раскрывает генезис залога. В её запрещении давать больше рубля в заем без заклада отразился тот исторический процесс, которым институт залога был вызван к ж изни».
Из статьи 31 с ледует, что ф акт передач и движимого и мущества в з алог освобо ждал должн ика от дал ьнейшей от ветственност и, даже ес ли стоимост ь вещи был а недостаточ ной. Если кто-то пре дставляет в ко ллекцию дос ку, обеспече нную физичес кой ипотеко й - костюм, и ли оружие, и ли лошадь, и ли любое дру гое движимое и мущество, и сто имость ипоте ки будет ме ньше требуе мой суммы до лга, и ответч ик откажетс я, сказав: « Я не обеща л, и вы ниче го у вас не з анимали», - в это м случае пуст ь ипотека ст анет собст венностью ист ца, а ответч ик освобож ден от взыс кания.

В древнерусс ком праве су ществовало д ва вида за лога: зало г без пере дачи вещи во в ладение и з аклад.
Анализируя тру ды русского ц ивилиста Д. И. Мейера, росс ийский юрист, М инистр наро дного прос вещения Росс ийской импер ии, Л.А. К ассо указы вал, что ст. 104 Пс ковской су дной грамот ы так же пр ямо касаетс я залога: « Если неско лько истцо в представ ят в суд з аложенные у мершим в обес печение за йма грамот ы две, или тр и, или пят ь, удостовер яющие право собст венности н а один земе льный участо к, или на во ду, или на о дин двор, и ли на одну к ладовую, пр ичем у одн их истцов, по мимо закла да, окажутс я еще и за писи, офор мляющие до говор займ а.
 У других же бу дет только з аклад в ви де грамот, а з аписей не н айдется, то пос ледних при вести к пр исяге, а з атем, если ро дственники у мершего за хотят выку пить грамот ы на заложе нную недви жимость, то по лученную от в ыкупа сумму по делить меж ду истцами про порциональ но размера м денежного з айма, сдел анного у к аждого из н их умершим. Ист цы же, пре дставившие в су д вместе с з акладом и фор мальные за писи, от пр исяги освобо ждаются».
В ст. 104 р азъясняетс я, что есл и после смерт и должника объ является исте ц с подтвер ждающими ф акт займа, а т ак же удосто веряющими е го право н а заложенн ый должнико м участок зе мли докуме нтами, то е го иск под лежал удов летворению и без пр исяги.
В Псковско й судной гр амоте, кро ме материа льных норм, со держались т ак же и нор мы процессу альные. Ст атья  31 пос вящена про цедуре отк аза должни ка от зало женной им ве щи и после дствиям, котор ые влекло з а собой несоот ветствие сто имости зало женной сум мы,  сумме до лга: «Хто н а ком имет ссу днаго серебр а по доска м, а сверх то го и закла д положит н а него плат ной или дос пех, или ко нь, или иное щто н азрячее и ж ивотное, а тот з аклад того серебр а не судит, че го ищет, ото прется свое го закладу, а мо лвит так: у тебе ес ми того не з акладал, а у тебе ес ми не взим ал ничего ж, и но кто ищет то му человеку те м закладом в ладети, а тот пр ав, на ком соч ат». Речь з десь идет о до говоре зай ма, так ка к ссуду «серебр а» иначе, к ак заем, по нять нельз я.
Как видите, в дре вности сущест вовал дово льно гуман ный стандарт по от ношению к до лжнику в то м случае, ес ли кредитор с начала сог лашался вз ять вещь в з алог, а поз же решил, что не бу дет возвра щать деньг и сумма до лга. В это м случае до лжник был ос вобожден от к акой-либо до полнительно й ответстве нности пере д кредиторо м.
Д.И. Мейер ут верждал, что до XV III века росс ийское пра во исходило из то го, что за ложенная ве щь всегда до лжна перехо дить в собст венность кре дитора. Пр и этом он отр ицал значе ние тех акто в, которые го ворят о за логе, без у казания изъ ятия вещи у з алогодател я. Такая поз иция объяс нялась тем, что дре внерусское пр аво было не достаточно р азвито, чтоб ы отделить пр аво собстве нности от пр ава собстве нности, и не мо гло предст авить одно без дру гого.
На практике з алог как с пособ обес печения об язательств не по лучил широ кого распростр анения в Росс ии. 
По словам юр иста, профессор а К. Победо носцев, до 18 ве ка. «Основ ным средст вом наложе ния штрафо в было обр ащение не к и муществу до лжника, а к е го личност и. В этой фор ме права кре дитора и ист ца, с одно й стороны, к ажутся пол ными, стро гими и реш ающими, ка к власть н ад должнико м или ответч иком, но, с дру гой сторон ы, они не к ажутся матер иально обес печенными, пос кольку это до лжно быть ос новной цел ью любое н аказание».
Если услов но разделят ь развитие з алога на эт апы, то втор ым этапом ст ал акт, со держащий гр ажданско - пр авовые нор мы – Собор ное уложен ие 1649 г. Со гласно ст. 3 3 главы XV III Уложен ия 1649 г., « просроченн ые закладн ые» рассматр ивались в к ачестве «ку пчих». 
Если должн ик в устано вленный сро к не мог в ыполнить с вое обязательство, кре дитор просто пр исваивал себе ве щь, котора я являлась пре дметом зало га. При это м, у кредитор а не возни кало обяза нности про дать вещь.
Императрица А нна Иоанно вна измени ла положен ие дел: Ук азом от 1 а вгуста 1737 г. о на установ ила обязате льную прод ажу вещи. Кре дитор по об щему прави лу не имел бо льше права ост авить вещь з а собой, о н мог лишь воз местить себе су мму долга из су ммы, получе нной при про даже.
 Однако из это го правила б ыло исключе ние: если н а аукционе м аксимальна я предложе нная сумма б ыла меньше су ммы долга, з аемщик мог ост авить вещь в с воей собст венности.
В данном с лучае возн икла пробле ма с погаше нием остат ка долга. З десь Указ с ледует нац иональной тр адиции, за крепленной в Ст атуте Пско вского суд а, согласно которо й для долж ника был соз дан «щадящ ий» режим. 
Должник от вечал по с воим обязате льствам пере д кредиторо м только в пре делах стои мости зало женной вещ и. Если кре дитор изнач ально согл асился при нять данну ю вещь в з алог, он до лжен был з нать, что ес ли впоследст вии выяснитс я, что сто имость обе щанной вещ и не соответст вует сумме до лга, то до лжник после про дажи (пере дачи) сдач и вещи в собст венность кре дитора, он не об язан погаш ать оставшу юся задолже нность в бу дущем.
Указ 1737 г. встрет ил протест со сторо ны кредиторо в-залогодер жателей, ус мотревших в но вовведения х Указа зн ачительное у худшение с воего поло жения, в то м числе необ ходимость «тер петь еще к анцелярску ю волокиту, дост игавшую в 18 ве ке ужасающ их размеро в». 
Многие кре диторы отк азывались в ыдавать ссу ды под зало г земельны х участков, т ак как дол гое время не мо гли получит ь деньги и ли заложен ное имущест во. 
Владельцы ус адеб, нужд ающиеся в ссу де, также о казались в с ложной ситу ации. Они н аходили зае мные деньг и с больши м трудом, че м до вступ ления в си лу Указа 17 37 г. 
Под давлен ием залого держателей и з алогодателе й этот Указ б ыл отменен через 7 лет пос ле его при нятия Указо м от 11 ма я 1744 г. и ст арой систе мой погашения и потеки вве ден Соборн ым уложение м 1649 г., от менена обяз ательная про дажа вещи, я вляющейся пре дметом зало га, залого держателю пре доставлено пр аво присво ить заложе нное имущест во залогод ателя.
В дальнейше м, после пр инятия Указ а от 1 август а 1747 г., р азвитие за логового пр ава в Росс ии предста вляло собо й череду о днообразны х изменени й в законо дательстве. 
Фактически чере довались д ве формы обр ащения взыс кания в от ношении за лога:
- отчужден ие залога в и муществе кре дитора
- продажа объе кта в зало г на публич ных торгах в у довлетворе ние требов аний кредитор а на получе нную сумму.
Только в 1 9 веке все ст абилизиров алось.

1.3. Основ ания возни кновения з алога в гр ажданском пр аве РФ

 Законодате ль решил пос вятить пре дпосылкам су ществовани я залога от дельную ст атью, убра в упоминан ия о них из ст. 3 34 ГК РФ.
 Согласно п. 3 ст. 334 Г К РФ залог воз никает в с илу договор а; Залог т акже возни кает на ос нове закон а при насту плении указ анных в не м обстояте льств, пре дусматривает л и закон, к акое имущест во и для обес печения вы полнения к акого обяз ательства пр изнается в з аконе. 
Если иное не пре дусмотрено з аконом, по ложения Гр ажданского ко декса Росс ийской Федер ации, каса ющиеся дого ворного за лога, приме няются соот ветственно к з алогу, соз данному на ос новании акт а.
Там, где з акон призн ает собстве нность зало женной для обес печения на длежащего ис полнения соот ветствующе го основно го обязате льства, та ких случае в относите льно мало. Т акие случа и установле ны в ГК РФ, Фе деральном з аконе «Об и потеке (за логе недви жимости)», Фе деральном з аконе «Об уч астии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», Федераль ном законе «О пр иватизации госу дарственно го и муниц ипального и мущества», Ко дексе торго вого мореп лавания РФ, а и менно:
если иное не пре дусмотрено до говором ку пли-продаж и, с момент а передачи то вара покуп ателю и до е го оплаты то вар, прода нный в кре дит, призн ается нахо дящимся в з алоге у про давца для обес печения ис полнения по купателем е го обязанност и по оплате то вара (п. 5 ст. 488 Г К РФ) 
Согласно это му положен ию, если з алог возни кает на ос новании по ложений за кона, зало годержател ь и залого датель могут з аключить соответствующий до говор. К т акому дого вору будут пр именяться по ложения Гр ажданского ко декса Росс ийской Федер ации в фор ме договор а о залоге.
Данную нове ллу доволь но сложно о ценить с пр актической точ ки зрения, т ак как ест ь несколько с лучаев, ко гда гарант ия возникает по з акону (напр имер, гара нтия товаро в, проданн ых в кредит - по п. 5 Ст атья 488 Гр ажданского ко декса Росс ийской Федер ации). Однако вр яд ли пост авщик и по купатель в это м случае т акже будут з аинтересов аны в сост авлении до говора зало га. Правил ьная регистр ация может пр ивести к у величению до кументооборот а, что кра йне невыго дно для обе их сторон пр авоотношен ий.
С другой сторо ны, ипотеч ный кредитор и и потечный кре дитор могут пре дусмотреть в т аком согла шении важн ые для них от дельные ню ансы, не уре гулированн ые Гражданс ким кодексо м Российско й Федераци и. С этой точ ки зрения про комментиро ванная нор ма может б ыть выгодно й для обеи х сторон.
Право зало га, как и с амо право з алога, может воз никать из ко нтракта ил и по закону. З алог возни кает на ос новании по ложений за кона в моме нт наступле ния указан ных в нем обсто ятельств, ес ли в договоре не у казано, ка кое имущест во и при ис полнении которо го обязате льство счит ается зало женным (п. 3 ст. 3 34 ГК РФ). 
Таким образо м, правила Гр ажданского ко декса Росс ийской Федер ации, каса ющиеся зало га, возник ающего из до говора, пр именяются к з алогу, воз никающему н а основани и закона, ес ли иное не пре дусмотрено з аконом.
В действую щем законо дательстве су ществует р яд требова ний для воз никновения з алоговых от ношений в с вязи с насту плением обсто ятельств, пре дусмотренн ых законом. 
В силу ч. 1 ст. 387 Г К РФ, при отчу ждении земе льного участ ка или ино го недвижи мого имущест ва под упл ату арендно й платы по лучатель аре ндной плат ы приобрет ает право з алога на это и мущество. 
Согласно п.1 ст. 77 З акона об и потеке, ес ли иное не пре дусмотрено до говором, з аложенным с мо мента госу дарственно й регистра ции соответст вующего до говора куп ли-продажи сч итается жи лой дом ил и квартира, пр иобретенные в собст венность з а счет ссу ды в банке и ли другой кре дитной орг анизации.  Залогодер жателем по д анному зало гу являетс я банк (дру гая кредит ная организ ация), пре доставивши й ссуду на пр иобретение ж илья.
Во всех вы шеперечисле нных случа ях залогово го удержан ия по зако ну, требов ания ч. 3 ст. 3 34 ГК РФ. Для нача ла необход имо указат ь, какое и мущество сч итается за логом. Во- вторых, ого варивается, пр и выполнен ии какого об язательств а имущество сч итается за ложенным. В-трет ьих, описы ваются обсто ятельства (ф актическое состо яние), котор ые необход имы для су ществовани я залога.
Важнейшим ос нованием д ля возникно вения прав а залога я вляется до говор, в которо м согласно ч. 1 ст. 3 39 ГК РФ до лжно быть у казание на це ль залога и е го оценку, со держание, р азмер и сро к обязател ьства, обес печенного з алогом.
 Также в не м должно б ыть указано, у к акой из сторо н есть обе щанное иму щество. Все переч исленные ус ловия относ ятся к кате гории сущест венных усло вий договор а залога.
Условия, от носящиеся к пре дмету зало га, считаютс я согласов анными, ес ли залогод атель и за логодержате ль вводят д анные, поз воляющие о днозначно и дентифициро вать предмет з алога. Ита к, если пре дмет залог а является и ндивидуаль но определе нным, напр имер, здан ие, при пере даче собст венности в ам необход имо будет пре доставить до кументы в к ачестве за лога, котор ые содержат и нформацию, котор ая позволит в ам определ ить местопо ложение зд ания, размер по лезной пло щади и т. д.
Если предмето м залога я вляется пр аво отзыва, требуетс я четкое о писание об язательств а и других пр авовых отно шений, из котор ых оно воз никает и д ля которых о но действите льно.
Указанные требо вания о необ ходимости и ндивидуализ ации предмет а залога я вляются сле дствием пр инципа спе циализации з алога, сог ласно которо му предмето м залога мо гут быть то лько опреде ленные тов ары.
Также п. 6 ст. 35 Фе дерального з акона «О пр иватизации госу дарственно го и муниц ипального и мущества» предусматр ивает, что с мо мента пере дачи покуп ателю приобрете нного в рассроч ку в поряд ке приватиз ации госуд арственного и ли муницип ального иму щества и до мо мента его по лной оплат ы указанное и мущество пр изнается н аходящимся в з алоге для обес печения ис полнения по купателем е го обязанност и по оплате пр иобретенно го государст венного ил и муниципа льного иму щества;
передавая зе млю или дру гое недвиж имое имущест во в счет у платы рент ы, покупате ль аренды пр иобретает пр аво залога н а это имущест во в качест ве гаранти и выполнен ия обязате льств плате льщика рент ы (п. 1 ст. 587 Г К РФ); 
если иное не пре дусмотрено фе деральным з аконом или со глашением, зе мельный уч асток, приобрете нный за счет кре дитных сре дств одного б анка или дру гой кредит ной организ ации или сре дств целево го займа, пре доставленно го другим юр идическим л ицом для пр иобретения д анного земе льного участ ка считаетс я заложенн ым с момент а регистра ции государст вом права собст венности з аемщика на д анный земе льный участо к. Если соот ветствующи й земельны й участок вз ят в аренду, воз никает ипоте ка в силу з акона на пр аво аренды, ес ли иное не уст ановлено фе деральным з аконом или договором аренды (ст. 64.1 Федерального з акона «Об и потеке (за логе недви жимости)», если иное не пре дусмотрено фе деральным з аконом или до говором, зе мельный уч асток, на которо м с использо ванием кре дитных сре дств банка и ли иной кре дитной орг анизации л ибо средст в целевого з айма, предост авленного дру гим юридичес ким лицом, пр иобретено, построе но или стро ится здание и ли сооруже ние, или пр аво аренды т акого земе льного участ ка считаетс я находящи мся в зало ге с момент а государст венной рег истрации пр ава собстве нности на пр иобретенные, построе нные или стро ящиеся зда ние или соору жение либо с мо мента получе ния органо м, осущест вляющим госу дарственну ю регистра цию прав, у ведомления залогодателя и залогодержателя о заключе нии кредит ного договор а (договора займа с условием о це левом испо льзовании) с пр иложением у казанного до говора (ст. 64. 2 закона об и потеке);
 если иное не пре дусмотрено фе деральным з аконом или до говором, ж илой дом и ли квартир а, приобрете нные или построе нные полност ью либо част ично с испо льзованием кре дитных сре дств банка и ли иной кре дитной орг анизации л ибо средст в целевого з айма, предост авленного дру гим юридичес ким лицом н а приобрете ние или строительство жилого дома или к вартиры, сч итаются на ходящимися в з алоге с мо мента госу дарственно й регистра ции права собст венности з аемщика на ж илой дом и ли квартиру (ст. 77 з акона об и потеке); 
в обеспече ние исполнения обязательств застройщика по договору с мо мента госу дарственно й регистра ции договор а у участн иков долево го строите льства счит аются нахо дящимися в з алоге предост авленный д ля строительства (соз дания) мно гоквартирно го дома и ( или) иного объе кта недвиж имости, в сост аве которы х будут на ходиться объе кты долево го строите льства, зе мельный уч асток, при надлежащий з астройщику н а праве собст венности, и ли право аре нды на указ анный земе льный участо к и строящ иеся (созд аваемые) н а этом земе льном участ ке многокв артирный до м и (или) и ной объект не движимости ( п. 1 ст. 1 3 Федераль ного закон а «Об участ ии в долево м строител ьстве много квартирных до мов и иных объе ктов недви жимости…»); 
при государст венной рег истрации пр ава собстве нности застро йщика на объект незавершенного строительства такой объе кт незавершенного строительства считается н аходящимся в з алоге у уч астников до левого стро ительства с мо мента госу дарственно й регистра ции права собст венности з астройщика н а такой объе кт (п. 2 ст. 1 3 Федераль ного закон а «Об участ ии в долево м строител ьстве много квартирных до мов и иных объе ктов недви жимости…»); 
при государст венной рег истрации пр ава собстве нности застро йщика на ж илые и (ил и) нежилые помещения, входящие в сост ав многокв артирного до ма и (или) и ного объект а недвижимост и, строите льство (соз дание) котор ых осущест влялось с пр ивлечением денежных средств участнико в долевого стро ительства, у казанные по мещения сч итаются на ходящимися в з алоге у уч астников до левого стро ительства с мо мента госу дарственно й регистра ции права собст венности з астройщика н а такие по мещения (п. 3 ст. 1 3 Федераль ного закон а «Об участ ии в долево м строител ьстве много квартирных до мов и иных объе ктов недви жимости…»); 
при залоге пр ав (требов аний) в случ ае если до лжник зало годателя до ис полнения з алогодателе м обязател ьства, обес печенного з алогом, исполнит с вое обязате льство, все по лученное пр и этом зало годателем ст ановится пре дметом зало га; 
морской за лог по требо ваниям к су довладельцу, у казанным в ст. 367 Ко декса торго вого мореп лавания РФ.
Для залога, воз никающего в с илу закона, к акого-либо со глашения ме жду залого дателем и з алогодержате лем не требуетс я, основан ием для воз никновения пр ава залога я вляется са м закон и те обсто ятельства, с котор ыми закон с вязывает сторо ны залогов ым отношен ием.
При этом сторо ны могут с воим согла шением иск лючить воз никновение з алога, воз никающего в с илу закона, в те х случаях, ко гда закон пре доставляет т акое право. Со гласно п. 4 ст. 4 21 ГК РФ, в случая х, когда ус ловие дого вора предус мотрено нор мой, котор ая применяетс я постольку, пос кольку сог лашением сторо н не устано влено иное (диспозитивная норма), сторо ны могут с воим согла шением иск лючить ее пр именение л ибо устано вить другое ус ловие. 
Исключить з алог в сво их отношен иях могут стороны договора купли-про дажи товар а в кредит, в то м числе с ус ловием о р ассрочке п латежа (дис позитивная нор ма п. 4 ст. 488 Г К РФ), а т акже сторо ны кредитно го договор а или целе вого займа н а приобрете ние земель ного участ ка, здания (строе ния, соору жения), жи лого дома, к вартиры ил и на их стро ительство ( диспозитив ные нормы ст. ст. 64.1, 64. 2, 77 Федер ального за кона об ипоте ке.
 Стороны в л юбое время мо гут трансфор мировать з алог, возн икший в си лу закона, в договорный залог, заключив соот ветствующи й договор о залоге. В это м случае с мо мента закл ючения тако го договор а залог сч итается воз никшим из до говора.
Интересная особе нность то, что права зало годержател я по обеспече нному ипоте кой обязате льству и по до говору об и потеке могут б ыть удосто верены зак ладной, пос кольку иное не уст ановлено н астоящим Фе деральным з аконом (п. 1 ст. 1 3 Федераль ного закон а «Об ипоте ке»). В этом с лучае зало г не считаетс я возникши м из договор а (посколь ку договор а в этом с лучае нет), а про должает сч итаться за логом, воз никшим в с илу закона.
При залоге, воз никающем в с илу закона в от ношении не движимого и мущества, осу ществляетс я его госу дарственна я регистра ция в систе ме Единого госу дарственно го реестра пр ав на недв ижимое иму щество и с делок с ни м. Согласно об щим требов аниям п. 1 ст. 1 31 ГК РФ и специал ьной норме п. 2 ст. 20 Фе дерального з акона об и потеке, регистрации по длежат: пр аво собстве нности, пр аво хозяйст венного ве дения, пра во операти вного упра вления, пр аво пожизне нного насле дуемого вл адения, пр аво постоя нного пользо вания, ипоте ка, сервитут ы.
 В этом см ысле регистр ирующему ор гану не сост авляет особ ых трудносте й выявлять и потеку, воз никшую в с илу закона, пр и государст венной рег истрации договоров участия в долевом стро ительстве м ногоквартир ного дома и ли иного объе кта недвиж имости. Од новременно с госу дарственно й регистра цией договор а регистриру ющий орган ре гистрирует обре менение в от ношении пр инадлежаще го застрой щику земел ьного участ ка, на которо м осуществ ляется стро ительство, л ибо права аре нды такого уч астка, ипоте кой в пользу уч астника стро ительства. Пр и государст венной рег истрации пр ава собстве нности застро йщика на объе кт незавер шенного стро ительства и ли на поме щения в гото вом (оконче нном строительством) объе кте недвиж имости, ре гистрирующ ий орган т акже фиксирует ф акт обреме нения их и потекой в по льзу зарег истрирован ных в Едино м государст венном реестре уч астников стро ительства. Особ ых трудносте й не должно воз никать и пр и государст венной рег истрации з алога в си лу п. 1 ст. 587 Г К РФ в пол ьзу покупате ля ренты.
Когда речь и дет о зало гах, возни кающих в с илу ст. 64.1, 64. 2, 77 зако на об ипоте ке, когда обре меняемый объе кт недвижи мости приобрете н или возве ден на заемные средства. Регистриру ющий орган не все гда может н а основе пре дставленны х при госу дарственно й регистра ции возник новения (пере хода к зало годателю) пр ава собстве нности на не движимое и мущество до кументов уст ановить ук азанные обсто ятельства, с котор ыми связано воз никновение пр аво залога. Ес ли регистр ирующим ор ганом не об наружено ос нований дл я государст венной рег истрации и потеки в с илу закона, з алогодержате ль вправе н астаивать н а регистра ции, подав з аявление в ре гистрирующ ий орган.
Такая практ ика отраже на в п. 9 Обзор а практики рассмотрения арбитражными судами споров, с вязанных с до говором об и потеке, информационное письмо Президиум а Высшего Арб итражного Су да РФ.
Арбитражный су д признал от каз регистр ирующего ор гана от пр иема докуме нтов на ре гистрацию з аконной ипоте ки неправо мерными. В соот ветствии с пр авилами п. 2 ст. 20 з акона об и потеке ипоте ка в силу з акона подле жит государст венной рег истрации, котор ая осущест вляется ре гистрирующ им органом без пре дставления от дельного з аявления и без уплаты госу дарственно й пошлины. Поскольку в н арушение абз аца второго п. 2 ст. 20 ре гистрирующ ий орган не осу ществил госу дарственну ю регистрацию и потеки в с илу закона в мо мент регистр ации права собственности акционерного общества на приобрете нное нежилое по мещение, б анк как за логодержате ль по ипоте ке в силу з акона был в праве обрат иться к ре гистрирующе му органу с з аявлением о госу дарственно й регистра ции.
Трудности в в ыявлении воз никшего пр ава залога воз можны и пр и регистра ции перехо да права собст венности н а недвижимое и мущество, пр иобретенное по до говору куп ли-продажи в кре дит (в том ч исле с усло вием о рассроч ке платежа). 
Рассмотрим пр имер, регистр ирующему ор гану иногд а сложно о пределить ко нкретные ус ловия плате жной опера ции, опреде лить, было л и имущество о плачено до мо мента госу дарственно й регистра ции перехо да права собст венности и ли нет. С это й точки зре ния сторон ам рекомен дуется более по дробно указ ывать в до говоре куп ли-продажи пр аво залога, в которо м содержатс я условия, с вязанные с е го возникно вением.
При этом н адо отметит ь, что зало г, возника ющий в силу з акона (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 48 9 ГК РФ) в отноше нии товара, про данного по до говору куп ли-продажи в кре дит (в том ч исле с усло вием о рассроч ке платежа), и меет крайне прот иворечивую пр актику.

2. ИПОТЕКА, К АК ФОРМА З АЛОГА ПО СО ВРЕМЕННОМУ РОСС ИЙСКОМУ ЗА КОНАДАТЕЛЬСТ ВУ

2.1 Понятие и потеки в гр ажданском пр аве РФ
Термин «ипоте ка» используетс я в следую щих случая х:
1) при обсу ждении зало га недвижи мого имущест ва, принад лежащего з алогодержате лю (например, ?