Правовое регулирование управления недвижимостью

ВВЕДЕНИЕ
В последние годы наблюдается явный интерес к правовому регулированию оборота недвижимого имущества. Российский рынок недвижимости прошел период становления, и теперь необходимо разобраться во всем, что касается экономического и правового мышления в сфере оборота недвижимости.
Актуальность выбранной темы состоит в том, что в современных российских условиях сделки с недвижимостью достаточно распространены и необходимы. В гражданский оборот вовлекаются не только такие крупные объекты недвижимости, как предприятия, но и жилые дома и квартиры. При проведении сделки с недвижимостью затрагиваются интересы ее участников, поэтому особенно важно вести торговлю таким образом, чтобы это не ущемляло ее прав и не имело неблагоприятных правовых последствий.
Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимого имущества одна из тем, которая никогда не теряла своего значения на протяжении всей истории права и страны. С увеличением темпов развития и обновления становится все труднее в полной мере оценить влияние этих факторов на человека и общество.
Практическая значимость исследования зависит от полученных результатов, которые могут быть использованы в работе и учебном процессе практикующих юристов. Недвижимость является одним из наиболее ценных объектов гражданских прав.
Правовая среда функционирования объектов недвижимости формируется системой законодательных, исполнительных и судебных органов и их институтов, взаимодействующих с хозяйствующими субъектами.
В качестве объекта работы была рассмотрена сущность правоотношений в сфере оборота недвижимости.
Предмет - правовое регулирование управления недвижимостью
Цель работы – раскрыть сущность правоотношения в сфере оборота недвижимости. Исходя из цели работы, выделим ключевые задачи, которые предстоит решить:
1. Раскрыть теоретические особенности
2. Проанализировать сущность
3. Произвести необходимые выводы.
При написании данной работы, были использованы методы исследования:
1. теоретические:
а) анализ для разделения темы на более мелкие части, чтобы лучше понять их (анализ научно-методической литературы и документальных и архивных материалов);
б) синтез для объединения ранее разрозненных понятий в одно целое.
2. эмпирические:
а) наблюдение для описания поведения изучаемого объекта;
б) сравнение для выявления в объекте новых и важных свойств.
Структура работы будет состоять из введения, двух глав с соответствующими подпунктами, заключения и списка использованных источников.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ СДЕЛКИ
1.1 Недвижимое имущество как предмет сделки
Впервые термин «недвижимость» появился в законодательстве Российской империи при Петре I в 1712 году. Связано это было с необходимостью регулирования правового статуса земельных участков и зданий, что очень важно для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. Дореволюционное российское законодательство, разделяющее имущество на движимое и недвижимое, выявило следующие признаки недвижимого имущества:
- незаменимость,
- право собственности,
- различные сделки с недвижимостью и их государственная регистрация.
В свою очередь, по своей природе неподвижные вещи делятся на две категории:
- земельные участки, подземные участки и независимые резервуары,
- объекты, которые прочно прикреплены к земле и не могут быть перемещены без причинения ненадлежащего ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения и строящиеся объекты [1, c. 47-70].
Законодатели установили стандарт распределения имущества - прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без неизмеримого ущерба.
Таким образом, оставляя решение Апелляционного суда в силе, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что объектом спора является недвижимое имущество, поскольку оно представляет собой стационарное сооружение, установленное на базе систем электро-и водоснабжения, построенных специально для его стационарных коммуникаций и подключенных к определенному объекту.
Признак прочной связи с землей имеет решающее значение, что является особенностью российской правовой системы. Г. Ф. Шершеневич отмечает, что проблема прочности и связи сооружения с Землей не может быть полностью и точно решена в принципе.
Основной целью признания судов и космических объектов, то есть объектов, которые экономически или иным образом используются для передвижения (руководствуясь их природой), недвижимыми объектами является распространение правового режима недвижимого имущества на эти объекты [2, c. 120-145].
Недвижимым имуществом признаются суда и космические объекты, зарегистрированные государством, но еще не зарегистрированные в качестве недвижимого имущества. Таким образом, эти объекты являются недвижимыми вещами с момента их создания (а не с момента их регистрации).
1.2 Виды недвижимого имущества
В настоящее время российская судебная практика в целом придерживается мнения, что объектом гражданских прав может быть предпринимательская деятельность и, следовательно, она может включать в себя то, что необходимо для ее функционирования. Однако для того, чтобы действовать в гражданском обороте, объект должен быть каким-то образом формализован, а также должен иметь четкие границы.
Перечень, содержащийся в пункте 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является исчерпывающим. По числу таких недвижимых вещей законом можно назвать и другие объекты.
В то же время недвижимость является особым объектом гражданско-правовых сделок. Она имеет повышенную экономическую ценность. Это связано с тем, что она является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок.
Купля-продажа - это двусторонняя сделка, в которой одна сторона (продавец) обязуется передать товар (товар) в собственность другой стороне (покупателю), которая принимает товар и выплачивает денежную сумму (цену). Сторонами договора купли-продажи могут выступать все субъекты гражданского права, обладающие правоспособностью и дееспособностью (продавец и покупатель). По общему правилу, продавец должен быть собственником недвижимого имущества, подлежащего продаже, но исключение составляют случаи, когда продавец по договору купли-продажи может быть комиссионером.
Аренда - сделка, при которой одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) во временное владение и пользование имущество или расходы по временному пользованию. Земельные участки и другие обособленные природные объекты, хозяйственные и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (предметы длительного пользования), не теряющие своих природных свойств в процессе использования [1, c. 145-190].
Ипотека (залог недвижимого имущества) - сделка, по которой одна сторона, являющаяся кредитором по долгу, обеспеченному ипотекой, вправе получить удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству другой стороной (залогодержателем), где стоимость залога недвижимого имущества находится преимущественно у другого кредитора залогодержателя.
Приватизация - это передача имущества из государственной или муниципальной собственности в собственность физических и юридических лиц.
Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрены отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.
Приватизация государственного и муниципального имущества определяется как передача права собственности на имущество, находящееся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физическому или юридическому лицу.
Рента - это сделка, в которой одна сторона передает имущественные активы другой стороне, а плательщик ренты соглашается регулярно выплачивать получателю ренту в виде приобретенного имущества или иным образом выплачивать получателю ренту в виде приобретенного имущества.
Пожизненное содержание и иждивение - сделка, при которой гражданин передает имущество жилого дома, квартиры, земельного участка или иного недвижимого имущества, принадлежащего его плательщику ренты.
Таким образом, в каждом случае стороны передают во временное пользование имущество (вещь) другой стороне, которая обязуется возвратить имущество на тех же условиях с учетом нормального износа или условий, указанных в договоре.
2. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
Рыночные отношения в сфере недвижимости характеризуются наличием специальной нормативной базы, регулирующей отношения с недвижимостью и, что самое главное, роль региональных и муниципальных нормативных актов является более значительной, чем в других отраслях рыночной экономики [7, c. 210-245].
Правовая система недвижимости, а также конкретные обстоятельства сделок с недвижимостью определяются большим количеством нормативных источников. Рассмотрим их:
1. Конституция Российской Федерации (закон высшей юридической силы);
2. Кодексы Российской Федерации - Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
3. Федеральные законы и иные проекты законов (постановлений) федерального парламента.
К ключевым особенностям правовой среды относят:
1. Уровень правовой и нормативной защиты прав собственности;
2. Сложность процедуры регистрации прав и обеспечения эксплуатации объекта;
3. Стабильность принципов фискальной и таможенной политики;
4. Правовое и нормативное обеспечение защиты прав инвесторов;
5. Законодательное обеспечение правил зонирования и градостроительства и т.д.
Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих интересы всех субъектов законодательства в развитии рыночных отношений и обеспечивающих реализацию прав на недвижимое имущество. Функциями кодекса являются:
1. Определение оснований и правил обеспечения и защиты гражданских прав;
2. Характеристика содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных отношений.
Гражданским законодательством предусмотрены отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым и нежилым имуществом.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему жилыми помещениями по их целевому назначению, то есть по месту жительства собственника и членов его семьи. Гражданский кодекс Российской Федерации также предусматривает, что жилые помещения могут сдаваться в аренду другим гражданам по договору [11, c. 167-190].
Юридическое понятие недвижимости во всех правовых системах является ключевым понятием земельной недвижимости. Это правовая доктрина основания земельного участка и концепция правового регулирования недвижимого имущества.
Земельный кодекс Российской Федерации описывает основные принципы и состав земельного законодательства, описывает отношения, предусмотренные законом, описывает объекты и субъектов земельных отношений, а также права юридических лиц на всех уровнях государственной власти.
Законом предусмотрены правила и порядок передачи в собственность и аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам, а также юридическим лицам в постоянное пользование (без права распоряжения). Устанавливаются условия предоставления земельных участков для строительства, ведения сельского хозяйства, садоводства, дачного строительства и иных видов использования, не запрещенных законом.
Водное право Российской Федерации вводит основные понятия и определяет состав, цели водного законодательства, отношения, регулируемые водным законодательством, а также действие водного законодательства во времени. Он определяет понятие водных объектов и классифицирует типы этих объектов (поверхностные и подземные водоемы, внутренние и территориальные моря Российской Федерации), а также дает характеристику поверхностных и подземных объектов.
В лесном праве Российской Федерации закладываются правовые основы рационального использования, охраны, сохранения и воспроизводства лесов и повышения эколого-ресурсного потенциала лесов [5, c. 265-290].
Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает следующие отношения:
1. Право на создание, реализацию, изменение и прекращение права собственности, пользования и распоряжения жилыми зданиями государственного и муниципального жилищного фонда;
2. Жилые дома с использованием частного жилищного фонда;
3. Пользование общим имуществом собственника здания и т.д.
Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает отношения в области создания систем расселения, градостроительства, развития и благоустройства городских и сельских поселений. Он также предусматривает развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры населенных пунктов, рациональное использование природных ресурсов, охрану историко-культурного наследия и охрану природной среды в целях обеспечения благоприятных условий жизни населения.
Важнейшей составляющей правового понятия недвижимости является система государственной регистрации объектов недвижимости, недвижимого имущества и прав на сделки с ним. Это означает, что любой объект недвижимости со своими специфическими характеристиками должен не только существовать, но и учитываться в соответствии с требованиями, установленными законом [12, c. 101-110].
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает обязательную регистрацию и доступность сведений о нем. В нем описываются процесс регистрации, условия подготовки и подачи документов, а также причины приостановления или отказа в регистрации.
Федеральным законом «Об оценке деятельности субъектов Российской Федерации» предусмотрена обязательная оценка рыночной стоимости и иных видов недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям в процессе приватизации, передачи в доверительное управление, аренды и залога. Закон обязывает оценщиков обеспечивать свою гражданско-правовую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе утверждение критериев оценки, определение уровня образования оценщиков и требований к лицензированию данного вида деятельности.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Система правового регулирования рынка недвижимости весьма обширна, именно она отражает специфику оборота каждого вида недвижимости. Все процессы на рынке недвижимости регулируются многочисленными законодательными и нормативными документами.
Законодательство придает большое значение регулированию правоотношений, связанных с недвижимостью. Так, согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка - это акт граждан и юридических лиц, направленный на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Основным источником прямого регулирования оборота недвижимого имущества является Гражданский кодекс Российской Федерации. Он определяет недвижимое имущество, устанавливает его вид и правовой режим, а также общие условия сделок и конкретные требования к отдельным видам сделок с недвижимостью.
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации определяют договоры с недвижимым имуществом, подлежащие обязательной государственной регистрации. Целью законодателей при закреплении правил государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, прежде всего, желательно придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на имущество, в частности на недвижимое имущество.
В настоящее время сделки с недвижимостью направлены на передачу прав на условиях, которые особенно распространены. Наиболее распространенными из этих типов сделок являются покупка и продажа рассрочки (или кредита), а также пожизненный контракт на техническое обслуживание с содержанием.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 2020 г.)
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ
3. Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 15.10.2020). 25 октября 2001 года N 136-ФЗ
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
5. Федеральный закон от 30.06.2006г. №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»
Библиографический список
6. Абросимова, Е.Я. Недвижимое имущество: современные проблемы гражданско-правового регулирования в РФ. – М., 2017. – 120 с.
7. Бузырев, В. В. Современные методы управления жилищным строительством: учебное пособие / В.В. Бузырев. - М.: Инфра-М, 2016. - 240 c.
8. Бусов, В. И. Управление недвижимостью: учебное пособие / В.И. Бусов. - М.: Юрайт, 2016. - 228 c.
9. Горемыкин, В. А. Экономика недвижимости: учебное пособие / В.А. Горемыкин. - М.: Юрайт, 2016. - 400 c.
10. Горшков, Р. К. Формирование рынка доступного жилья в России. - М.: АСВ, 2016. - 238 c.
11. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2016. - 350 c.
12. Киреева, О.А. Основные изменения в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2017. – 201 с.
13. Новиков, К.А. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: предпосылки, цели и главные приемы их достижения : монография. – Москва: Проспект, 2020. – 107 с.
14. Носков, И.Ю. Правовое регулирование регистрации прав на недвижимое имущество. – СПб., 2019. – 214 с.
15. Слюсаренко, В. А. Определение стоимости недвижимого имущества: учебное пособие / В.А. Слюсаренко. - М.: Academia, 2017. - 288 c.
16. Стерник, Г.М. Девелопмент недвижимости: чебное пособие / Г.М. Стерник. - М.: Проспект, 2017. - 227 c.
17. Тымчук, Ю.А. Инновационные подходы в правовом регулировании механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество. – М., 2018. – 145 с.
18. Федотов, В.В. Правовое регулирование сроков предоставления государственной услуги по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – М., 2016. – 115 с.
19. Хайруллина, А.В. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. – М., 2019. – 69 с.