Организационные особенности ипотечного жилищного кредитования в России

Ипотечные кредиты - одна из разновидностей кредитов, предоставляемых населению на цели приобретения жилья.
Ипотечные жилищные кредиты играют особую роль в любой экономике, поскольку, во-первых, это - один из базовых механизмов решения жилищных проблем граждан. Особую актуальность в этом смысле ипотечное кредитование имеет в российских условиях, учитывая остроту жилищного вопроса, а также невысокий уровень и постоянное снижение, на протяжении последних лет, доходов большинства российских граждан.
Во-вторых, развитие ипотечного кредитования стимулирует развитие строительства, а оно, в свою очередь тесно взаимосвязано со многими другими отраслями экономики. По этой причине, кроме решения социальных вопросов, ипотечное кредитование стимулирует и рост экономики в целом.
В мировой практике существуют различные модели организации ипотечного кредитования. В научных публикациях последних лет нередко встречаются предложения по совершенствованию механизмов ипотечного кредитования на основе использования зарубежного опыта.
В рамках настоящей работы проводится сравнение модели ипотечного кредитования, применяемого в российской практике с двумя другими моделями, которые считаются базовыми для многих стран - ссудо-сберегательной и рыночной моделью ипотечного кредитования. Для этого в работе:
рассматривается сущность ипотечного кредитования и дается характеристика организационной модели ипотечного кредитования в России;
раскрываются основные особенности ссудо-сберегательной и рыночной моделей ипотечного кредитования; рассматривается вопрос о возможности применения этих моделей в российских условиях для совершенствования механизма ипотечного кредитования.
1. Организационные особенности ипотечного жилищного кредитования в России
В наиболее широкой трактовке ипотечное кредитование - это кредиты на приобретение недвижимости, обеспеченные залогом этой недвижимости. То есть в самом общем случае в качестве залога может выступать не только жилая, а любая недвижимость, и кредиты под залог приобретаемой недвижимости могут предоставляться не только населению, но и корпоративным заемщикам.
Однако, исходя из сложившейся в России практики, в большинстве случаев под ипотечным кредитованием понимается все же кредитование банками физических лиц по залог жилой недвижимости, приобретаемой с использованием кредитных средств. Такой точки зрения придерживаются авторы большинства научных публикаций. Именно в таком разрезе и будет рассматриваться ипотечное кредитование далее в работе.
С точки зрения организационной структуры, рынок ипотеки в России имеет два уровня и делится на первичный и вторичный рынки. Основные участники первичного рынка, это банки - кредиторы и физические лица - заемщики, а также Банк России, регулирующий отношения между участниками кредитного рынка.
Вторичный рынок - существует для получения банками рефинансирования под залог прав требований по ипотечным кредитам, и формируется организациями, обеспечивающими этот процесс. В основном это:
организации, рефинансирующие ипотечное кредитование через выпуск ипотечных ценных бумаг, в настоящее время в России это Дом РФ, бывшее АИЖК,
ипотечные агенты, которые занимаются организацией выпуска и размещения ипотечных бумаг, в частности - это Дом РФ Ипотечный агент;
инвесторы, которые эти ипотечные бумаги приобретают.
Кроме того участниками вторичного рынка выступают Банк России и Министерство финансов Российской Федерации, как регуляторы обращения ипотечных ценных бумаг и отношений между участниками.
Особенностью первичного рынка ипотечного кредитования в России является его высокая концентрация. Более 80% выданных ипотечных кредитов в 2019 году пришлось на три банка Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк, на один Сбербанк - более 45%, причем похожая ситуация сохраняется на протяжении всех последних лет.
В целом же услуги по предоставлению ипотечных кредитов оказывает большинство российских банков - удельный вес банков, занятых ипотечным кредитованием в общем количестве банков в России колебалось с начала 2015 года в пределах 70-75%.
В розничном кредитном портфеле банковского сектора, который укрупненно состоит из ипотечных и потребительских кредитов, относительная значимость ипотечных кредитов возрастала в последние 5 лет, доля ипотечных кредитов в портфеле увеличилась с 31% на 01.01.2015 до 43,5% на 01.08.2020Значимость ипотечного кредитования для населения Российской Федерации можно проиллюстрировать следующими данными. По оценкам Дом РФ и НАФИ на январь текущего года ипотеку в России выплачивало около 7 млн. российских семей, в то время как желали бы ее получить, хотя и не имели такой возможности - 26 млн. семей или около 40% от их общего количества.
Средний фактический срок пользования ипотечным кредитам в настоящее время составляет около 7 лет. Средняя сумма варьируется по регионам России, однако по стране в целом это 1,8-3,2 млн. руб. при первоначальном взносе около 20-30%. Размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту в среднем составляет около 20-35 тыс. руб.
2. Ссудо-сберегательная и рыночная модели организации ипотечного кредитования
В экономических публикациях последних лет достаточно популярна тема внедрения в России зарубежных моделей ипотечного кредитования - в рамках совершенствования механизма ипотеки. Интересно, что вопрос этот обсуждается еще с начала 2000-х гг..
Как правило, предлагается использование либо ссудо-сберегательной модели организации ипотечного кредитования, которая характерна для Германии, Франции и ряда других стран. Либо - рыночной модели, которая используется, например, в США и Австралии.
Ссудо-сберегательная модель в данном случае основана на принципе первоначального накопления собственных сбережений граждан в специализированных кредитных организациях в размере 40-45% суммы, необходимой на приобретение жилья и получении впоследствии ипотечного кредита на достаточно выгодных условиях в той же организации - под гарантии и с поддержкой со стороны государства.
Функционирование этой модели обеспечивает сеть специализированных ссудо-сберегательных организаций, которые в Германии называются «Bausparkasse», во Франции - «Compte Epargne Logement». Они аккумулируют сбережения граждан и финансируют за счет этого жилищное строительство, с одной стороны и кредитуют граждан - с другой.
Граждане в течение нескольких лет аккумулируют на сберегательных счетах в этих организациях средства для финансирования приобретения жилья в будущем. По достижении уровня от 40% цены требуемой недвижимости можно получить дотацию от государства в размере порядка 10%, а на разницу оформить ипотечный кредит в той же ссудо-сберегательной организации.
Рыночная модель, которая применяется в США и других странах, предполагает получение ипотечных кредитов с минимальным для фактического заемщика первоначальным взносом за счет того, что банк, предоставляющий ему кредит - рефинансируется на вторичном рынке через выпуск закладных.
Функционирование вторичного рынка ипотеки в США обеспечивается:
банками, входящими в Федеральную систему банков жилищного кредита (Federal Home Loan Bank System) - хотя банками они являются только по названию;
ипотечными жилищными корпорациями Фанни Мэй (Fannie Mae) и Фрэдди Мак (Freddie Mac);
Федеральным агентством жилищного финансирования (Federal Housing Finance Agency), осуществляющим надзорные функции в этой системе.
Финансирование банков жилищного кредита осуществляется за счет выпуска и размещения на финансовом рынке долговых ценных бумаг. В связи с тем, что они относятся к числу организаций, субсидируемых Правительством США, эти облигации размещаются на рынке на выгодных условиях.
Ипотечные корпорации Фанни Мэй и Фрэдди Мак в этой системе приобретают пулы кредитов у участников первичного рынка, выпуская под залог требований по этим кредитам деривативы - производные ценные бумаги, обеспеченные правами требования по закладным, и размещая эти деривативы среди инвесторов на рынке. Поскольку эти корпорации также относятся к числу субсидируемых государством, считается, что эти производные ценные бумаги обладают высокой степенью надежности, что позволяет также размещать их на выгодных условиях.
Несмотря на то, что зарубежный опыт организации ипотечного кредитования достаточно широко обсуждается авторами научных публикаций, фактическое применение рассмотренных выше моделей в России в современных условиях вряд ли возможно.
Применение ссудо-сберегательных моделей в России упирается в уровень жизни и доходы населения. Реальные располагаемые доходы граждан падают с 2013 года. Более половины населения, 51,3% по 2019 году, имеет доходы - ниже 27 тыс. руб., более 75% - доходы менее 45 тыс. руб. в месяц. Средний медианный доход в 2019 году составлял 26,4 тыс. руб. в месяц, средний модальный - 14,8 тыс..
При таких доходах речь о серьезных сбережениях, необходимых для ссудо-сберегательной модели - не идет. Отсутствие средств у населения хорошо продемонстрировала ситуация с карантинными ограничениями, введенными с марта 2020 года в России. По оценкам НАФИ от весны 2020 года, накоплений российских граждан хватает на то, чтобы прожить без доходов 63 дня.
Рефинансирование ипотечных кредитов через вторичный рынок - как в рыночной модели, применяется и в России, однако вопрос с ресурсами для кредитования у банковского сектора не стоит. С 2017 года в банковской системе профицит ликвидности, то есть - избыточные резервы, которые Банк России размещает на депозиты и в свои облигации, варьировался в диапазоне от 1,5 до 3 трлн. руб.
Заключение
Ипотечное кредитование в России является важным для банков направлением деятельности, предоставлением ипотечных кредитов занимается более 75% банков, относительная значимость ипотечных кредитов в розничном портфеле банковского сектора в последние годы возрастала.
С организационной точки зрения рынок ипотеки в России делится на первичный и вторичный. На первичном рынке, собственно и осуществляется ипотечное кредитование граждан банками, вторичный рынок играет вспомогательную роль, обеспечивая, при необходимости, рефинансирование банков за счет выпуска ипотечных ценных бумаг.
Российская модель ипотечного кредитования отличается от двух чаще всего рассматриваемых в литературе в качестве альтернативы моделей: ссудо-сберегательной и рыночной.
Основной отличительной особенностью ссудо-сберегательной модели является значительная доля собственных средств заемщиков в затратах на покупку жилой недвижимости. Эти средства аккумулируются в течение длительного периода времени в специализированных ссудо-сберегательных организациях, часть затрат покрывает государство и только на разницу - о коло половины стоимости жилья, оформляется ипотечный кредит. За счет этого повышается доступность ипотеки для граждан.
В рыночной модели эта доступность обеспечивается широким использованием механизмов рефинансирования банков, предоставляющих ипотечные кредиты, на вторичном рынке через выпуск деривативов и поддержку государства.
В России применение и той и другой моделей не имеет особого смысла, ссудо-сберегательной - в силу низкого уровня и многолетнего падения доходов граждан, а рыночная - по причине того, что банковский сектор Российской Федерации в последние годы имеет избыточную ликвидность, а поэтому не нуждается в дополнительных средствах для кредитования.Список использованных источников
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в ред. от 13.07.2020 [Электронный ресурс]. - URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/
Алекса М.Г. Особенности ипотечного кредитования предприятий // Новая наука - стратегии и векторы развития - 2016 - №5-1 - с. 7-9
Динамические ряды показателей отдельных таблиц Обзора банковского сектора [Электронный ресурс]. - URL: http://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/review/
Дорохин Т.В. Становление рынка ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран // Administrative Consulting - 2018 - №1 - с. 14-23
Дубинин Т.В. Становление рынка ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран // Administrative Consulting - 2018 - №1 - с. 14-23
Ермилова М.И. Возможности адаптации европейского опыта в практике российского ипотечного кредитования / М.И. Ермилова // Страховое дело. - 2018. - № 6. - С. 10-17
«Ипотечное кредитование в России 2003-2020» [Электронный ресурс]. - URL: http://www.akm.ru/ipoteka2020/
Калинина А.Н. Тенденции развития ипотечного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс] // Электронный научный журнал «Вектор экономики» - 2019 - №9 - URL: https://elibrary.ru/item.asp?id=41121904
Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н. Зарубежный опыт жилищных сберегательных программ. Рекомендации по использованию жилищных сберегательных программ в работе банков. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2002. — 52 с.
Показатели рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования [Электронный ресурс]. - URL: http://www.cbr.ru/statistics/bank_sector/mortgage/#highlight=показатели%7Cрынка%7Cжилищного%7Cипотечного%7Cкредитования%7Cжилищное%7Cкредитование%7Cипотечное
Понька В.Ф. Ссудо-сберегательная модель ипотечного кредитования // Вопросы экономики и права - 2019 - №3 - с. 23-26
Портрет ипотечного заемщика: Изменения в эпоху цифровизации. Москва, 26 сентября 2019 года [Электронный ресурс]. - URL: http://rusipoteka.ru/files/events/2019/2609/shikin-portret-ipotechnogo-zaemschika.pdf
Россия в цифрах [Электронный ресурс]. - URL: https://rosstat.gov.ru/folder/210/document/12993
Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2019 году [Электронный ресурс]. - URL: https://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_2019/
Татаринова Л.В., Плотникова В.А. Факторы, оказывающие влияние на ипотечное кредитование в Российской Федерации // Бизнес. Образование. Право - 2018 - №4 - с. 208-216
Fannie May and Freddie MAC [Электронный ресурс]. - URL: https://www.fhfa.gov/SupervisionRegulation/FannieMaeandFreddieMac
The Federal Home Loan Bank System [Электронный ресурс]. - URL: https://www.fhfa.gov/SupervisionRegulation/FederalHomeLoanBanks/Pages/About-FHL-Banks.aspx