Ипотечные ценные бумаги: сущность, опыт использования в отечественной и зарубежной практике

ВВЕДЕНИЕ. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к появлению правовых институтов, способных обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотечная система.
Ипотечная система является неотъемлемой частью любой развитой системы частного права. В этом случае хорошо продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать ситуацию. Одной разновидностью здесь являются ипотечные ценные бумаги. Ипотечные ценные бумаги, с одной стороны, помогают снизить инфляцию и временно задержать свободное финансирование граждан и бизнеса, с другой помогает решать социально-экономические проблемы.
Мировая практика показывает, что даже в самых развитых странах государство способно обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан лишь в 15-20% от общей потребности населения в жилье с помощью ипотечных ценных бумаг. Это объясняет, почему попытка советского государства обеспечить бесплатное жилье для всего населения оказалась совершенно несостоятельной и, в конечном счете, провалилась.
Активное использование ипотечных ценных бумаг в России сулит большое количество преимуществ, которые могут улучшить состояние отечественной экономики, обеспечив жильем социально незащищенную категорию граждан.
Ипотечные ценные бумаги в англоязычной литературе являются частным случаем АБС (asset-backed securities). АБС - это величина, дающая ее владельцу право на получение кассового чека от определенной группы активов. В этом случае актив представляет собой требование по ипотеке, обеспеченной ипотекой недвижимости. Ипотечные кредиты погашаются ежемесячными или ежеквартальными платежами. Какое-либо владельцы получают большую часть платежей по какому-то заранее определенному плану. Ипотечная гарантия - это совокупность ипотечных кредитов, выданных банками. Здесь уместно говорить только о долгосрочных кредитах, поэтому ипотечные суммы очень ограниченный ресурс в банках. Банковские фонды, привлекающие вклады граждан сроком на 10-20 лет, не имеют права выдавать ипотечные кредиты. Другими словами, ипотечные ценные бумаги являются источником финансирования выпуска ипотечных кредитов.
Актуальность работы состоит в том, что ипотечные ценные бумаги выступают не только как отдельное правоотношение по гражданскому праву, но и как сложное правовое явление. Помимо ипотечного договора, ипотечные ценные бумаги включают ипотеку и дополнения к ней. В России ипотечный фондовый рынок практически не развивается. Эти рынки эффективны практически во всех развитых странах. Рынок ипотечных ценных бумаг особенно развит в США, а в Латинской Америке он развивается быстрыми темпами.
Научная новизна вопроса заключается в том, что интерес к данному вопросу обусловлен относительной актуальностью правоотношений ипотечных учреждений, возникших в сфере предпринимательства в России, а также многочисленными теоретическими и практическими вопросами, возникающими при реализации прав с использованием ипотечных ценных бумаг.
Объект работы - ипотечные ценные бумаги.
Предмет – ипотечные ценные бумаги: сущность, опыт использования в отечественной и зарубежной практике.
Цель работы – изучить, какую сущность и значимость несут в себе ипотечные ценные бумаги, а также, какой опыт использования они имеют в отечественной и зарубежной практике в настоящее время. Исходя из цели работы, выделим ключевые задачи, которые предстоит решить:
1. Определить понятие и сущность ипотечных ценных бумаг;
2. Рассмотреть ипотечный рынок;
3. Оценить современное состояние российского ипотечного рынка ценных бумаг;
4. Проанализировать российский и мировой опыт ипотечных ценных бумаг;
5. Изучить роль и перспективы развития ипотечных ценных бумаг.
При написании данной работы были использованы методы исследования:
1. теоретические:
а) анализ для разделения темы на более мелкие части, чтобы лучше понять их (анализ научно-методической литературы и документальных и архивных материалов);
б) синтез для объединения ранее разрозненных понятий в одно целое.
2. эмпирические:
а) наблюдение для описания поведения изучаемого объекта;
б) сравнение для выявления в объекте новых и важных свойств.
Теоретическая основа исходит из того, что в настоящее время имеется огромное количество ученых, изучающих данную проблематику: Багаев А. Н., Грудцына Л.Ю., Гусев А., Елисеева Т. В. и многие другие.
Эмпирическая база исследования включает себя ряд нормативно-правовых документов: Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации и т.д.
Структура. Курсовая работа включает введение, две главы, заключение и список литературы. Во введении раскрыты актуальность темы исследования, ее цель, задачи, предмет и объект, теоретическая, методологическая и информационная база и научная новизна работы. В первой главе исследованы теоретические аспекты ипотечных ценных бумаг, а также изучена роль и значимость ипотечного рынка в настоящее время. Во второй главе проведен анализ исследуемой темы: проведена оценка современного состояния российского ипотечного рынка ценных бумаг, проанализирован российский и мировой опыт ипотечных ценных бумаг, а также изучена роль и перспективы развития ипотечных ценных бумаг. В заключении обобщены основные выводы и предложения.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ1.1 Понятие и сущность ипотечных ценных бумагИпотечные ценные бумаги - это долговые ценные бумаги, которые рефинансируются с помощью облигаций по одному или нескольким ипотечным кредитам. Процентные платежи и выплаты основного долга по таким ценным бумагам производятся из средств, полученных по залоговому кредиту [3, с. 123-142].
Также имеется такое определение, что ипотечные ценные бумаги - это вторичная стоимость, например универсальный инструмент рефинансирования инвестиций в жилищное строительство, то есть краткосрочное восстановление жилой недвижимости, приобретенной на рынке через ипотеку.
Отношения с ипотечными ценными бумагами различаются по срокам выпуска, выпуска, обращения и исполнения обязательств, налагаемых на такие ценные бумаги. На территории Российской Федерации все эти отношения с ипотечными ценными бумагами, за исключением ипотеки, регулируются федеральным законом от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» [17, с. 98-132].
Целью ипотечных ценных бумаг является минимизация риска несвоевременного возврата заемных средств в момент инвестирования ипотечного строительства, осуществляемого в рамках механизма секьюритизации. Суть механизма секьюритизации заключается в процедуре конвертации долговых обязательств, связанных с рефинансированием, в ценные бумаги с приемлемым обеспечением и относительно высокой ликвидностью. Процедурный аспект секьюритизации заключается в применении одной из двух стратегий. В первом случае кредитная организация, обеспеченная ценными бумагами, оказалась вовлеченной в проблему ипотечного кредитования. Во втором случае ипотечный инвестор продает долг ипотечному брокеру - профессиональной коммерческой организации, которая в конечном итоге выпускает обеспеченные ценные бумаги, поскольку имеет право выпускать ипотечные облигации.
Существует три способа использования ипотечных ценных бумаг в процессе рефинансирования ипотечного капитала. Законодательство предусматривает выпуск ипотечных облигаций банками, предоставляющими ипотечные кредиты. Однако банки также могут передавать ипотечные требования и / или ипотечные кредиты (займы) ипотечным брокерам. Наконец, можно переуступить эти права по кредитам управляющей компании в обмен на свидетельство об участии в ипотеке.
Несмотря на различные виды ипотечных ценных бумаг, как правило, большинство имеют следующие общие характеристики:
1. Почти во всех случаях выплаты держателям (ипотечных ценных бумаг) ИЦБ осуществляются регулярно. Чаще всего цикл месячный, не часто квартальный [4, с. 54-57].
2. Платежи из группы активов обычно состоят из двух частей: процентов (платежи, произведенные с использованием кредита) и амортизации (погашение кредита). Амортизационные отчисления могут планироваться или предполагаться полностью или частично;
3. Плановая амортизация - это способ постепенного погашения остатка кредита, в конце срока действия ипотеки остаток возвращается, в отличие от корпоративных облигаций, купон выплачивается только за весь срок действия облигации, а остаток (номинальная стоимость) возвращается в конце срока;
4. Досрочное погашение ИЦБ отражает тот факт, что в большинстве случаев заемщик ипотечного кредита имеет право на частичное или полное досрочное погашение кредита, например, при продаже квартиры он является гарантией получения кредита;
5. Уровень доходности ипотечных облигаций как долгового инструмента зависит от уровня риска дефолта, а также срока обращения. В свою очередь, риск неплатежа ипотечных облигаций напрямую связан с их обеспечением. Предложение гарантированной государством недвижимости и ипотечных облигаций предполагает, что они будут менее рискованными (и прибыльными), чем корпоративные облигации, но в то же время более прибыльными, чем государственные облигации [5, с. 121-143].
Недостатками ипотечных ценных бумаг являются:
1. Низкая ликвидность;
2. Риск досрочного погашения, который не позволяет точно определить продолжительность и уровень дохода.
Основными преимуществами ипотечных ценных бумаг являются:
1. Надежность;
2. Прозрачность;
3. Доступность;
4. Долгосрочный период;
5. Подавляющее большинство бумаг имеют очень высокий кредитный рейтинг.
Причиной этого является не только безопасность ИЦБ в виде гарантии недвижимости. Каждый эмитент прилагает все усилия для повышения кредитного рейтинга своих ценных бумаг. Задача эмитента или организатора выпуска бумаг состоит в снижении кредитного риска секьюритизированных активов, с которым сталкиваются их держатели, тем самым достигая кредитного рейтинга облигаций выше, чем у секьюритизированных активов. Немаловажным фактором является льготная система налогообложения доходов, полученных инвесторами от вложений в ипотечные ценные бумаги - такая практика используется большинством стран. Ипотечные ценные бумаги включают в себя: ипотечные облигации и сертификаты ипотечных процентов.
Облигация с ипотечным покрытием - это ценная бумага, доходность которой полностью или частично гарантирована ипотечными ценными бумагами. Эта статья имеет две формы: архивную и неархивную. В основном на рынке торгуются жилищные облигации, то есть покрытые кредиты, обеспеченные обещаниями жилых домов. В то же время жилищные облигации не могут быть гарантированы залогом недвижимости, строительство которой еще не завершено [7, с. 182-193].
Таким образом, отличительной особенностью облигаций как ипотечного обеспечения является то, что исполнение обязательств по таким облигациям гарантируется ипотечным покрытием (а не гарантиями недвижимости), которое в большинстве случаев состоит из ипотечных кредитов.
В частности, наличие ипотеки является достаточным основанием для подтверждения требований об обязательствах по ипотечному обеспечению в рамках ипотечного покрытия. Таким образом, в случае неисполнения обязательств, вытекающих из таких облигаций (например, когда банк, выпускающий ипотечные облигации, отказывается их выплачивать), собственник этих ценных бумаг имеет право исполнить ипотеку, которая в то же время ипотечный должник (собственник жилого дома) несет ответственность только за неисполнение долгов, вытекающих из кредитного договора, обеспеченного ипотекой.
Свидетельство об участии в ипотеке - именная ценная бумага без номинальной стоимости, удостоверяющая участие собственника в праве совладения в ипотечном покрытии, а также права, требуемые от лица, выдавшего ипотечное покрытие, и иные права, предусмотренные законом при надлежащем управлении трастом, а также права собственника инвестиционного пая. Поэтому, когда кредитная организация передает полученные по кредитному договору кредиты в доверительное управление управляющей компании, в качестве средства обмена выступает ипотечный сертификат участия [11, с. 198-214].
Выдавать сертификаты ипотечного участия могут только коммерческие организации (акционерные общества), имеющие лицензии на управление инвестиционными фондами, фондами соинвестирования и негосударственными пенсионными фондами. Управление комплексом недвижимости, составляющим ипотечное покрытие, осуществляется в интересах владельца ипотечного свидетельства об участии.
1.2 Ипотечный рынок ценных бумагИпотечные ценные бумаг на рынке жилья – ценные бумаги, предоставляемая банками и другими учреждениями, является ресурсом для семей, приобретающих это (или иное) жилье и финансовые активы на рынке с целью получения договора. Ипотечный рынок с ипотечными ценными бумаги состоит из ипотечной части фондового рынка и части рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. Понятие «ипотечный рынок ценных бумаг» появилось относительно недавно в западной экономической литературе [10, с. 111].
Ипотечный рынок ценных бумаг делится на начальную и среднюю стадии. Ипотечные ценные бумаги выдаются и могут быть проданы на первичном рынке. На вторичном рынке право на получение процентного дохода по ценной бумаге реализуется путем выпуска специальных бумаг, приобретенных для предоставления этого права.
Товар или услуга на рынке ценных бумаг - это кредит, который финансирует покупку жилой недвижимости, возврат которого, как и будущий доход заемщика, гарантирован обещанием купленного жилья. Основными особенностями данного продукта, как и любого другого кредита, являются: срок кредита, процентная ставка (ее размер и вид), план погашения кредита. Способность ипотечного рынка ценных бумаг зависит от платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты [6, с. 120].
Котировки на ипотечном рынке ценных бумаг формируются банками (общими, кооперативными и ипотечными), кредитно-сберегательными учреждениями, кредитными союзами, страховыми компаниями. Доля того или иного финансового института на ипотечном рынке во многом зависит от исторического опыта создания национальной ипотечной системы, включающей механизмы финансирования ипотеки жилья, а также от современных тенденций рынка. Так, в Дании в течение 150 лет все ипотечные ценные бумаги в стране осуществлялись специальными ипотечными банками. В Германии совместно с ипотечным банком был создан строительный сберегательный банк (Bausoarkassen). В Соединенных Штатах, хотя первоначально ипотечные ценные бумаги выдавались коммерческими банками, сберегательными и долговыми ассоциациями и кредитными союзами, фактическими держателями большинства ипотечных портфелей страны были специальные правительственные учреждения, созданные Конгрессом Соединенных Штатов.
Реализация долгосрочных ценных бумаг может быть обусловлена организованной ипотечной системой. Система ипотечных ценных бумаг - это модель организации взаимодействия рынка ипотечного кредитования, рынка недвижимости и финансовых рынков. В период формирования национальной ипотечной системы ценных бумаг правительству и ипотечным учреждениям в связи с их долгосрочными инвестициями в ипотечные активы приходилось решать, как рефинансировать средства, используемые для ипотеки, для выдачи новых кредитов [3, с. 47].
Ипотечную систему ценных бумаг можно разделить на:
1. Открытую, где источником финансирования являются средства, привлеченные с рынка в текущих рыночных условиях;
2. Закрытую на основании согласия участников на получение процентного дохода со сберегательного трастового счета ниже рыночного.
Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Цель состоит в том, чтобы приобрести ипотечные ценные бумаги, выданные банками, или рефинансировать их любым способом. Основой привлекательности ценных бумаг является создание порочного круга, при котором деньги граждан накапливаются на депозитных счетах специализированных сберегательных учреждений для приобретения жилья в будущем. Этот план сбережений по жилищным контрактам широко используется в системах жилищного финансирования в Германии и Австрии в течение многих лет и известен как «строительные сбережения». Финансирование предложения ипотечных ценных бумаг за счет ресурсов открытого рынка чувствительно к ситуации на финансовом рынке. Ухудшение условий заимствования сразу же сказывается на росте процентных ставок по ипотечным бумагам. Закрытые (замкнутые) системы существенно меньше зависят от конъюнктуры рынка [13, с. 54-96].
Ипотечные ценные бумаги оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечных ценных бумаг увеличивает предложение ипотечных кредитов, а снижение процентных ставок существенно расширяет спрос на недвижимость. Это, в свою очередь, может привести к росту стоимости недвижимости. Рост стоимости недвижимости приводит к снижению спроса на жилье, но расширение ипотечного предложения сглаживает эту тенденцию.
С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ценных бумаг снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что приводит к снижению цен на жилье и снижению спроса на ипотечные ценные бумаги. Следует подчеркнуть, что описанное взаимодействие напрямую зависит от размера двух рынков и доли сделок на рынке недвижимости, связанных с ипотечным финансированием [14, с. 121-156].
Таким образом, можно сделать вывод, что, чем более развита система ипотечных ценных бумаг в национальной экономике и чем больше доля сделок с недвижимостью, связанных с ипотечными ценными бумаги, тем больше рынок недвижимости зависит от ситуации на финансовом рынке, качества активов и объема сделок с недвижимостью.
Одной из основных задач банков в рыночной экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Ипотечные ценные бумаги позволяют мобилизировать значительную часть сбережений населения и средств инвесторов и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт и опыт российских регионов, где развиваются ипотечные ценные бумаги, показывает, что ипотечные бумаги обладают как минимум четырёхкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырёх рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотечным ценным бумагам можно задействовать огромные финансовые ресурсы, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объёмы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны.
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ В ОТЕЧЕСТВЕННОЙ И ЗАРУБЕЖНОЙ ПРАКТИКЕ2.1 Современное состояние российских ипотечных ценных бумагЕще несколько лет назад слово «ипотека» в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов. Только в начале 2000-х годов система ипотечных ценных бумаг начала набирать обороты: в России крупные города, регионы и отдельные коммерческие банки начали разрабатывать различные жилищные программы на основе действующей законодательной базы в сфере ипотечного кредитования [4, с. 298-306].
Нельзя не обратить внимания на правительственные круги, с которыми эта тема сейчас обсуждается, на участников финансового рынка и непосредственно на размеры потребительской части экономической активности населения. Правительство заинтересовано в укреплении своей популярности путем создания финансовых механизмов, полезных для всех. Участники финансового рынка хотят получить долгосрочный финансовый инструмент с надежным гарантированным доходом. Население хочет улучшить свои жилищные условия, что является основным направлением. Преимущества ипотечных ценных бумаг и ее перспективы:
1. Возможность переезда в новую квартиру за достаточно короткий промежуток времени;
2. Получить долгосрочный кредит, в случае увеличения стоимости квартиры сумма выплачиваемой ежемесячно не меняется;
3. Возможность платить за собственную квартиру вместо сдачи в аренду чужого имущества, при этом выплачивая ежемесячную плату, эквивалентную ежемесячной плате за аналогичную квартиру;
4. Возможность оформления (регистрации) покупки ипотечных ценных бумаг в квартире заемщика и членов его семьи;
5. Выгодные инвестиции [15, с. 120-159].
Первый квартал 2020 года подтвердил самые оптимистичные прогнозы российского ипотечных ценных бумаг. По сравнению с объемом ценных бумаг, выданных в феврале-марте 2019 года, увеличился примерно на 60% (по данным ЦБ РФ, 24,6 млрд. руб. и 15,5 млрд. руб.).
Рынок недвижимости Москвы в первом квартале 2020 года показал рекордные ипотечные ставки ценных бумаг. В марте, по данным Росрегистрации, в Москве ипотечных сделок было совершено на 22% больше, чем в том же месяце 2018 года, и в 4,3 раза больше, чем в марте 2019 года.
Некоторые банки начали расширяться, чтобы укрепить свои позиции на рынке или восстановить позиции, которые они потеряли в 2019 году. В первую очередь, это Сбербанк, который планирует бороться за своих клиентов через специализированный ипотечный центр. В этих центрах клиенты могут получить информацию о кредитных программах банка, компаниях-партнерах, найти жилье, рассчитать уплаченную сумму и подать заявку на получение кредита [8, с. 100].
Улучшение ситуации на рынке капитала дает возможность любому серьезному участнику рынка снизить процентные ставки. С января 2020 года минимальная стоимость ипотечных ценных бумаг с фиксированной ставкой на покупку квартир на вторичном рынке в рублях снизилась до 6,5%.
Стабильности на рынке жилья способствует изменение отношения банков к первоначальному вкладу по ипотечной ценной бумаге, где нисходящая тенденция набирает силу. Базовая ипотечная программа Россельхозбанка, Банка Москвы и Росевробанка устанавливает одинаковую минимальную сумму первоначального взноса [9, с. 123-165].
В 2020 году Сбербанк запустил пилотный проект с ипотечными ценными бумаги, в качестве доказательства финансового состояния заемщику выдали не только справку по форме 2-НДФЛ, но и помощь Банка в любой форме. При этом процентная ставка по ценной бумаге не зависит от формы подтверждения.
Договор ипотечной ценной бумаги как акцессорный договор признается недействительным в случае признания основного договора недействительным, т.к. ценная бумага является способом обеспечения исполнения основного обязательства, а с прекращением основного обязательства прекращается и ипотека. Кредитный договор может быть признан недействительным по любым основаниям, но наиболее распространенные это нарушение порядка заключения и одобрения крупных сделок, заключение сделки заинтересованными лицами.
Нарушение порядка одобрения сделки по заключению договора ценной бумаги, заключение договора заинтересованными лицами также является и наиболее встречающимся основанием для признания недействительным договора. Так, например, нарушение порядка извещения акционеров о проведении внеочередного общего собрания послужило основанием для признания собрания недействительным, что повлекло признание недействительным договора ипотеки.
При спорах с физическими лицами случаев признания договора ипотечных ценных бумаг недействительным на основании нарушения порядка одобрения сделки значительно меньше. В основном недействительными признаются договоры при залоге имущества, находящегося в общей (совместной) собственности супругов [15, с. 192-243].
Договор ипотечной ценной бумаги признается в обозначенных выше случаях недействительным только при недобросовестности залогодержателя. Банк должен провести тщательную проверку чистоты одобрения сделки, соответствия предоставленных документов формальным требованиям, оценить состав голосовавших за одобрение сделки участников (акционеров). Так, например, Банк не обратил внимание, что в голосовании принимал участие акционер, который является выгодным приобретателем по договору ипотечной ценной бумаги как заемщик по кредитному договору, в обеспечении которого заключен договор. Такое поведение было признано недобросовестным.
Потенциальному залогодержателю необходимо внимательно и ответственно подходить к оценке правовых рисков заключения сделки по передачи имущества в залог. Стоит проверять не только формальное соответствие сделки требованиям закона, но и насколько данная сделка соответствует интересам залогодателя, каково его имущественное состояние.
Сегодня ипотечное жилищное учреждение (ИЖУ) готово выкупить ипотеку, предложив тем самым рефинансировать банк. Что касается объема выкупных кредитов, то ИЖУ планирует выпуск ценных бумаг, обеспеченных ипотекой и гарантированных государственными гарантиями: на эти цели в федеральном бюджете 2018 года было зарезервировано 2 млрд. рублей, а в бюджете 2019 года - 4,5 млрд. рублей.
Основными покупателями ипотечных ценных бумаг (хотя официально они распространяются по открытой подписке) должен стать пенсионный фонд России (ПФР). Группа финансовой разведки достигли соглашения о намерениях, на основании которого группа финансовой разведки приобрела общее количество облигаций ИЖУ, впервые выпущенных по закрытой подписке, на сумму 2 млрд. рублей [14, с. 246-271].
Впоследствии ожидается, что к ним смогут присоединиться негосударственные пенсионные фонды и страховые компании. Выпуск ИЖУ был запланирован на вторую половину 2019 года, однако это были не ипотечные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью, а корпоративные облигации. По мере накопления выкупа закладных проблема сведена на нет. При этом выпущенные облигации полностью обеспечены государственной гарантией. Привлеченные в рамках соглашения средства позволяют начать масштабную выдачу ипотечных кредитов на приобретение недвижимости в регионе в соответствии со стандартами ИЖУ. На сегодняшний день ИЖУ приобрело всего 137 ипотечных кредитов (за счет уставного капитала).
Если с позицией ИЦБ все более-менее ясно, то имеются некоторые сомнения относительно обращения этих ценных бумаг на организованных рынках. В соответствии с соглашением ПФР ИЖУ приобретет полную сумму первого выпуска облигаций по закрытой подписке. Непонятно, как в этом случае обеспечить ликвидность инвестиции и ее краткосрочную жизнеспособность.
Развитие рынка ипотечных облигаций также будет сдерживаться рядом факторов, в том числе неразвитостью инфраструктуры рынка ценных бумаг, нежеланием финансовых институтов вкладывать средства в долгосрочные проекты и неразвитостью законодательной базы [1, с. 176-290].
Кроме того, существуют и другие негативные факторы, препятствующие появлению центральных банков на российском рынке. В результате ипотека оформляется лишь в нескольких регионах России. Основной причиной медленного распространения ипотеки является неразвитость фондового рынка региона и высокая стоимость первичных кредитов. По расчетам Минэкономразвития, уровень приемлемой ипотечной ставки должен составить около 10% годовых в рублях для столицы и 8% в регионах. В противном случае ипотека все равно не сможет войти в основные категории населения.
Одним из способов снижения процентных ставок, а следовательно, и риска дефолта по ипотечным ценным бумагам, является государственная ипотечная гарантия. Однако они до сих пор не используются, несмотря на то, что находятся в федеральном и столичном бюджетах 2019 года. На эти цели выделено более 6 миллиардов рублей.
Но даже федеральное правительство не может выпустить финансовое обязательство с фиксированным купоном в рублях более чем на 10 лет. В нынешних условиях инвесторам рискованно вкладывать деньги в длинные рублевые инструменты с использованием фиксированных купонов [18, с. 306-321].
Причем ставка по ипотеке зависит не только от состояния экономики, ее долгосрочных перспектив, но и от способности заемщика погасить кредит. В то же время нестабильные серые доходы и отсутствие кредитной истории у российских заемщиков повышают кредитный риск, а следовательно, и проценты по кредитам. Но именно процентная ставка по этим кредитам должна быть снижена, чтобы добиться широкого распространения ипотеки. В результате получается замкнутый круг. В связи с этим одной из основных задач эмитентов является снижение кредитного риска секьюритизированных активов, с которым сталкиваются держатели ИЦБ, тем самым повышая кредитный рейтинг облигаций.
Таким образом, в современных условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечных ценных бумаг становится одним из приоритетных направлений государственной политики и развития общества.
2.2 Мировой и российский опыт ипотечных ценных бумагВ мире существует две модели ипотеки: франко-скандинавская модель, базирующаяся в Германии, и американская модель. В США ипотека финансируется в основном за счет выпуска ипотечных облигаций (52%) на фондовом рынке, в то время как в Германии средства собираются через сберегательную систему и только 20% - через ценные бумаги.
В Германии кредиты выдаются за счет целевых депозитов населения, которые привлекаются ипотечными банками. Немецкая банковская система включает 34 специализированных ипотечных банка. На их долю приходится менее 1% банковского сектора и 25% общего оборота (около 1 млрд. евро). Ипотечные облигации широко используются в Германии в качестве залога для ломбардного бизнеса Бундесбанка [3, с. 124-165].
В течение трех десятилетий ипотека была неотъемлемой частью фондового рынка США. В течение этого длительного периода времени многие ипотечные системы, формы и виды ценных бумаг возникли в ответ на потребности инвесторов. Однако первая и самая простая схема - step-through (шаг за шагом) остается одной из самых популярных. Она осуществляется главным образом через два национальных органа - ФНМА и ГНМА и полунациональный орган - ФХЛМК.
Американский рынок ипотечных ценных бумаг является наиболее активной частью Национального фондового рынка. В 2019 году общий объем рынка ипотечных облигаций составлял 4,3 трлн. доларов (22% от общего объема долга Соединенных Штатов), из которых 1,67 трлн. доларов приходилось на ипотечные ценные бумаги, выпущенные в прошлом году (36,6% от общего объема выпуска облигаций).
Кроме того, государство поощряет желание своих граждан покупать жилье в кредит. В США, например, налогооблагаемый доход заемщика уменьшается на проценты по ипотеке, выплачиваемые банку. В некоторых странах (США, Австралия) ипотечные ценные бумаги, выпущенные государственными ипотечными кредиторами, могут получать государственные гарантии.
В Италии и Германии фондовые рынки, обеспеченные ипотекой, недавно были заменены так называемыми банковскими облигациями. Государство в этой программе не участвует, ипотечные банки сами выпускают ценные бумаги и кредитуют их самим заемщикам. Ресурсы этих банков включают собственные сбережения и ипотечные облигации. Этот способ позволяет быстро увеличить капитал Банка [5, с. 167-181].
Наиболее распространенным видом ипотечных ценных бумаг в России являются ипотечные кредиты. В 1998 году в федеральном законе «Об ипотеке» впервые появилось понятие ипотеки как свободно обращающейся ценной бумаги.
В качестве переводной ценной бумаги ипотека передается путем осуществления последующей передаточной регистрации (необходимо только передать последующую государственную регистрацию). Таким образом, ипотека упрощает передачу прав по рассматриваемому правоотношению. Удобство ипотеки заключается в том, что она может быть предметом залога. Однако ипотечный рынок в России еще не сформировался.
Другие инструменты, такие как ипотечные облигации и ипотечные сертификаты акций, представляют особый интерес для участников фондового рынка. Определение этих ценных бумаг, правила торговли и категории инвесторов определены законом «Об ипотечных ценных бумагах», который находится в стадии доработки.
Рефинансирование банков по механизму выпуска ипотечных ипотечных облигаций осуществляется следующим образом:
1. Коммерческие банки заключают кредитные договоры с юридическими и / или физическими лицами, застрахованными недвижимым имуществом, и регистрируют соответствующую ипотеку;
2. Ипотечные кредиторы выкупают ипотечные кредиты у банков путем выпуска облигаций, размещенных на фондовом рынке;
3. Средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, будут возвращены кредитору;
4. Государство гарантирует выплату облигаций [16, с. 121-145].
Сертификат участия - это совершенно новый для нашего рынка документ, предполагающий более сложные финансовые механизмы. Каждый покупатель гарантии имеет долю в совместном владении имуществом, составляющим покрытие сертификата. Владелец сертификата является, как и положено, совладельцем ипотечного кредита и одновременно выступает учредителем и выгодоприобретателем по договору опеки над имуществом. Он получает почти все средства, уплаченные заемщиком по кредиту, за вычетом вознаграждения управляющего.
2.3 Меры по повышению кредитного рейтинга центральных банковВажным фактором повышения кредитного рейтинга Центрального банка является механизм выделения секьюритизируемых активов на балансе специального предприятия - SPV (special purpose vehicle), которое обычно юридически связано с организатором секьюритизации. Комиссия по ценным бумагам и биржам принимает на себя только кредитный риск секьюритизированных активов и не принимает на себя никаких других рисков. В частности, они изолированы от корпоративных рисков организаторов секьюритизации. Это важный фактор, который позволяет поднять кредитный рейтинг секьюритизированных облигаций выше кредитного рейтинга организаторов секьюритизации [4, с. 152-167].
В мировой практике для снижения кредитного риска используются и другие меры, в частности:
1. Страхование от прерывания платежей (payment interruption insurance): в случае неисполнения ипотеки, гарантированной ИЦБ, страховая компания начинает выплачивать процентную часть вместо заемщика до тех пор, пока гарантия не будет предоставлена;
2. Гарантия или дополнительное страхование, предоставляемое профессиональной страховой компанией (финансовая гарантийная компания);
3. Поручитель по облигации - обязательство страховой компании выплатить 100% всех видов убытков по облигации, независимо от причины таких убытков.
Обычно проблема новых видов рыночных финансовых инструментов полностью покрывается страхованием гарантированных облигаций до тех пор, пока рынок не привыкнет к этому виду инструментов.
Обеспеченный кредит (аккредитив)-обязательство стороннего финансового учреждения (банка) выплатить всю сумму основного долга и процентов в случае неисполнения эмитентом обязательств.
Кроме того, специальный резервный фонд может быть сформирован из доходов от секьюритизируемых активов и / или гарантий, выданных самим организатором секьюритизации. Он часто используется на различных этапах структурирования проблемы, а именно для решения проблем неравноправного класса для перераспределения риска дефолта и досрочного погашения. В большинстве случаев подчиненные файлы не выставляются на рынок, а приобретаются инициатором. Доход от актива распределяется сначала на высокий уровень, а затем на остальных подчиненных. В основном эта проблема состоит из более чем двух файлов, каждый последующий файл подчинен всем предыдущим файлам [6, с. 132-142].
К сожалению, практически все вышеперечисленные меры неприемлемы для российских участников ипотечного кредитования. Российские страховые компании до сих пор не оказывали услуг по непрерывности процентных выплат ИЦБ. Формирование специальных резервных фондов из доходов от секьюритизированных активов экономически невыгодно с фискальной точки зрения. Согласно действующему законодательству, нельзя напрямую разделить свидетельство об участии в ипотеке н?