Право пользования жилыми помещениями на основании договора найма в фонде жилых помещений социального использования

Содержание
Введение.............................................................................................................................................3
1 Понятие договора социального найма жилого помещения
1.1 Договор найма жилого помещения социального использования в системе договорного регулирования....................................................................................................................................6
1.2 Основания для заключения договора социального найма...............................................7
1.3 Порядок и условия заключения договора социального найма, предоставление услуг ЖКХ..................................................................................................................................................10
2 Изменение и расторжение договора социального найма
2.1 Порядок расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения........................................................................................................................................13
2.2 Судебный порядок расторжения договора социального найма............................................18
Заключение.......................................................................................................................................24
Список использованных источников............................................................................................26
Введение
Данная курсовая работа посвящена процессу найма жилого помещения, а именно вопросам заключения, изменения и расторжения договора найма жилого помещения.
Право гражданина на жилище закреплено в статье 40 Конституции Российской Федерации в числе основных прав и свобод человека. Поскольку эта статья затрагивает основы жизни людей, следовательно, это важное социально-экономическое право,
Жилищная проблема была и остается одной из основных социальных проблем, которая находится в центре особого внимания. Наряду с пищей, одеждой, водой, воздухом жилище является одним из главнейших материальных условий жизни человека. С момента рождения человека и на всем протяжении его жизни, у него возникает и сохраняется потребность в жилье, и эта потребность носит постоянный характер, видоизменяясь с возрастом, появлением семьи и т.д.
В настоящее время распространенной формой возникновения права на проживание является наем жилого помещения. Необходимость "снимать жилплощадь" вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. Граждане, не обладающие достаточными средствами для того, чтобы приобрести квартиру (иное жилье), но нуждающиеся в улучшении жилищных условий в такой ситуации могут воспользоваться социальным наймом.
Конституция Российской Федерации (ст. 2) провозглашает человека, его права и свободы высшей ценностью. Поэтому обязанностью государства является признание, соблюдение и защита прав и свобод человека. Право граждан иметь и пользоваться жилищем также входит в их число. Также понятие достойного жизненного уровня человека включает в себя надлежащее жилье.
Следует отметить, что с переходом страны к рыночной экономике жилищная проблема стала более острой. Это объясняется множеством причин. Существенное сокращение строительства государственного и муниципального жилья является одной из них. Сотни тысяч беженцев, вынужденных переселенцев, лиц, лишившихся жилого помещения в результате межнациональных конфликтов добавились к тем многочисленным гражданам, которые состояли в очереди на улучшение жилищных условий. Именно поэтому жилищная политика государства была пересмотрена. Очевидно, что обеспечение государством всех нуждающихся граждан бесплатным жильем экономически нереализуемо. Одно из условий перехода к цивилизованным рыночным отношениям - проведение жилищной реформы [1].
Следует отметить, что государством в жилищной сфере предприняты следующие преобразования:
- наниматели жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда получили возможность в порядке приватизации бесплатно приобрести занимаемое жилье;
- члены жилищных и жилищно-строительных кооперативов, которые полностью выплатили паевые взносы, получили право собственности на жилые помещения;
- государство выпускает жилищные сертификаты, выдает субсидии на строительство и приобретение жилья, разрабатывает механизмы по развитию ипотечного кредитования.
К сожалению, перечисленные выше меры по решению жилищной проблемы оказались недостаточно эффективными.
Регулирование жилищных отношений осуществляется главным образом на базе сочетания принципов жилищного и гражданского законодательства, вследствие чего носит довольно сложный характер. Необходимо отметить, что отдельные жилищные отношения регулируются также административным, семейным, земельным законодательством. Углубленное изучение и освоение основных жилищно-правовых и иных правовых категорий в сфере регулирования жилищных отношений, без знания которых невозможно правильное применение действующего законодательства, также является важным.
Новый Жилищный кодекс привел вопросы социального найма жилого помещения в соответствие с Конституцией РФ и гражданским законодательством, однако в силу специфики вещных отношений они остались в области совместного регулирования жилищного и гражданского законодательства.
Для всех регионов Российской Федерации проблема регулирования договорных отношений в сфере социального найма в изменившихся экономических условиях является актуальной. Проведение государством жилищной политики осложняется как отсутствием единства правового регулирования в данной области правоотношений, так и способами ее реализации. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации, жилое помещение предоставляется малоимущим и иным указанным в законе гражданам бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других фондов [2].
Таким образом, бесплатное предоставление жилья государство гарантирует не всем, а только тем категориям граждан, которые, с одной стороны, прямо указаны в законе, а с другой - являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, как следует из Конституции РФ. В соответствии с Жилищным Кодексом заключение договоров социального найма гарантирует им такие права.
Принятие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации и введение его в действие с 1 января 1995 года является очень важным моментом в области регулирования взаимоотношений в жилищной сфере в изменившихся условиях. Во-первых, в ней определен объем прав и обязанностей собственников жилых помещений, во-вторых, описаны общие положения о договоре.
Высокая социальная значимость и недостаточная изученность данного вопроса, как для профессиональных юристов, так и в целом для населения страны, оправдывает актуальность данной темы.
Жилищные правоотношения, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма являются объектом данного исследования.
В качестве предмета исследования курсовой работы будут рассмотрены нормативно - правовая основа заключения и регулирования договора социального найма жилого помещения.
Цель данной работы - выделить и изучить правовые проблемы, возникающие при заключении, изменении и расторжении договора социального найма и анализ основных положений договора социального найма жилых помещений.
Задачи:
- сформулировать понятие и рассмотреть особенности договора социального найма жилого помещения;
- рассмотреть элементы договора социального найма жилого помещения;
- определить порядок расторжения договора социального найма жилого помещения.
1 Понятие договора социального найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения социального использования в системе договорного регулирования
Договор найма жилого помещения представляет собой единый договорный тип. Он имеет три разновидности – договор найма жилого помещения (договор коммерческого найма жилого помещения), договор социального найма жилого помещения, и договор найма специализированного жилого помещения.
Согласно п.1 ст.671 ГК РФ, договор найма жилого помещения - договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) за плату жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем".
Нанимателем по данному виду договора может быть только физическое лицо. Жилое помещение может быть предоставлено юридическим лицам только на основе договора аренды и проживание граждан возможно, если они, например, являются сотрудниками.
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности. Нормы гражданского законодательства, а именно ст.671, ст.673-688 ГК РФ, регулируют правовую базу этого института. Договор социального найма - вторая разновидность указанного договора, который заключается в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Раздел третий ЖК РФ, а в большей степени нормы жилищного законодательства посвящены данному институту как нормы гражданского права [3].
В п.1 статьи 60 Жилищного кодекса РФ определяется понятие договора социального найма жилого помещения, которое гласит: "По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения муниципального жилищного фонда или государственного жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) - жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем на установленных настоящим Кодексом условиях".Договор найма жилого помещения, с помощью которого жилые помещения передаются во временное владение и пользование, без преувеличения можно назвать основным институтом жилищного законодательства, так как жилое помещение реализуется по основному предназначению объекта гражданского оборота.
Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме (ст.674 ГК РФ), в ином случае сделка признается недействительной при несоблюдении указанного условия. Оба договора являются консенсуальными, двусторонними, возмездными, взаимными. В соответствии с установленными законами и нормами, согласно п.3 ст.40 Конституции РФ, малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондах. Там же сформулировано основополагающее правило бесплатного предоставления жилых помещений [4].
1.2 Основания для заключения договора социального найма
В соответствии со ст. 49 ЖК РФ граждане, в порядке, предусмотренном жилищным законодательством, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, имеют право на получение в пользование жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда. Как правило, жилые помещения предоставляются указанным гражданам, которые постоянно проживают в данном населённом пункте, как правило, в виде отдельной квартиры на семью.
Определённые категории граждан, которые признающиеся законодательством, нуждающимися в улучшении жилищных условий, перечисляются в ЖК РФ (ст.51), а именно в правилах, действующих в субъектах Российской Федерации, в которых ведется учёт данных лиц.
Достаточно большой круг лиц признаётся нуждающимися в улучшении жилищных условий:
1) граждане, обеспеченные жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого субъектом Российской Федерации;
2) лица, проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным требованиям санитарных и технических норм (неустранимые: промерзание стен, повышенная влажность, неисправность санитарно-технического оборудования и т.п.);
3) лица, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, или когда в семье имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний по заключению учреждений здравоохранения, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
4) граждане, проживающие по две и более семьи при отсутствии родственных отношений в смежных неизолированных комнатах;
5) граждане, проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, граждан, поселившихся в связи с обучением, а также лиц, работающих по срочному трудовому договору;
6) граждане, проживающие длительное время на условиях найма в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, либо поднайма в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда, либо коммерческого найма в жилых помещениях, принадлежащих гражданам на праве собственности, и не имеющие другой жилой площади [5].
Вместе с тем, федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации предусмотрены иные основания для улучшения жилищных условий граждан признанных нуждающимися.
Так можно указать на норму Закона Приморского края «Статья 10. Особые условия предоставления жилого помещения по договорам социального найма».
«О порядке ведения органами местного самоуправления Приморского края учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма». В ней указаны условия, несоблюдение которых может привести к снятию с учета в качестве нуждающегося в получении жилого помещения:
1. В случае заключения гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых гражданами жилых помещений или к их отчуждению, при предоставлении гражданину жилого помещения по договорам социального найма в муниципальном жилищном фонде это также учитывается. Указанные сделки гражданско-правового характера учитываются за период пять лет.
2. Если гражданами были произведены умышленные действия, которые привели к уменьшению занимаемой жилой площади или к отчуждению жилого помещения (указанные в ч.1 настоящей статьи), размер общей площади предоставляемого жилого помещения уменьшается на одну вторую часть отчужденной площади, при исчислении общей площади предоставляемого жилого помещения.Как правило, органы местного самоуправления, согласно ст.52 ЖК РФ, ведут учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, по месту жительства (в некоторых случаях граждане могут быть приняты на учёт и не по месту их жительства) [6].
На основании ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения предоставляются в порядке очерёдности. Учитывается время принятия их на учёт и включение в списки на получение жилых помещений. Вместе с тем федеральное законодательство, а также законодательство субъектов Федерации предусматривает для некоторых категорий граждан первоочередное и внеочередное предоставление жилых помещений по договору жилищного найма. Такие лица включаются в отдельные списки.
Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонта в установленном порядке или не подлежат реконструкции;
2) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.
Кроме того, на основании различных нормативных актов, право на первоочередное предоставление жилья имеют:
Лица, принятые на службу в полицию; бывшие несовершеннолетние узники концлагерей, гетто, других мест принудительного содержания, созданных в период Великой Отечественной войны; врачи, другие медицинские и фармацевтические работники лечебно-профилактических и аптечных учреждений системы Минздрава России; некоторые категории граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, военнослужащие, уволенные с военной службы.
Поскольку субъекты Российской Федерации вправе включать в данный перечень те или иные категории граждан, он не является исчерпывающим.
Кроме перечисленных категорий граждан право на внеочередное получение жилья имеют судьи. Органы местного самоуправления, в течение шести месяцев после избрания судьи обязаны предоставить благоустроенное жильё в виде отдельной квартиры или дома, с учётом права судьи на дополнительную жилую площадь в размере не менее 20 кв.м. или в виде отдельной комнаты. Кроме того, органы местного самоуправления обеспечивают благоустроенным жильём во внеочередном порядке судью, ушедшего или удалённого в отставку со стажем работы в должности судьи не менее 20 лет, либо ставшего инвалидом в период работы и пожелавшего переехать на постоянное жительство в другую местность [7].
1.3 Порядок и условия заключения договора социального найма, предоставление услуг ЖКХ
Согласно статьям 49 и 51 ЖК РФ, жилое помещение предоставляется лишь определенной категории граждан. "Малоимущим гражданам по решению органа местного самоуправления в муниципальном жилищном фонде предоставляются жилые помещения. Что касается иных категорий граждан, которые нуждаются в жилых помещениях, но не являются малоимущими, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных и региональных). Федеральный закон или закон субъекта РФ определяет порядок обеспечения их жильем.
Также жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться иным категориям граждан по решению органов местного самоуправления могут. Если международным договором РФ не предусмотрены иные условия, жилые помещения предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, (п.5 ст.49 ЖК РФ).
При этом гражданин признается малоимущим, если его доход, приходящийся на каждого члена семьи, ниже прожиточного минимума, при этом учитывается и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи, подлежащее налогообложению. В статье 51 ЖК РФ определен статус граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Также жилое помещение может быть предоставлено гражданам, жилое помещение которых признано в установленном порядке не пригодным для проживания и ремонту или реконструкции; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, детям, оставшимся без попечения родителей по окончанию их пребывания в образовательных и иных учреждениях, детям-сиротам [8].
Для осуществления процедуры постановки на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий, законодательство определяет необходимый перечень документов: заявление гражданина, выписка из домовой книги, копии финансового и лицевого счета, сведения о наличии жилья в собственности или данные об осуществлении сделок по его отчуждению, паспортные данные, план Ростехинвентаризации, акт либо справка о проверке жилищных условий, документы, подтверждающие родственные отношения, документы, подтверждающие статус, документы с прежнего места жительства, решение органа местного самоуправления о признании лица малоимущим.
При заключении договора социального найма жилого помещения какой-либо срок его действия не подразумевается. Согласно ч.1 ст.61 ЖК РФ, наниматель жилого помещения в многоквартирном доме приобретает право на пользование общим имуществом в данном доме. Предметом договора должно быть жилое помещение (квартира, часть жилого дома или квартиры, жилой дом). Неизолированное жилое помещение самостоятельным предметом быть не может, также как и общее имущество в многоквартирном доме, или помещения вспомогательного использования.
Как уже было сказано, договор является бессрочным, "т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное владение и пользование. Гарантированность права граждан на жилище государством и стабильность жилищных правоотношений выражается в договоре социального найма жилого помещения бессрочного характера" [9].
Договор заключается в письменной форме. Однако на практике такое условие, которое содержалось и в ЖК РСФСР, часто не соблюдалось. Договор подлежал заключению на основании ордера на жилое помещение, который ЖК РФ упразднил. Важно учесть, что нарушение письменной формы лишает стороны права при возникновении спорных ситуаций ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, хоть и не влечет в этом случае недействительность договора, однако это не мешает им приводить письменные и другие доказательства.
Необходимо учесть то, что до введения в действие ЖК РФ, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма в практике применения жилищного законодательства. Административный акт (ордер) являлся основанием заключения такого договора. Однако он не являлся письменной формой договора, как полагали наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, и правоприменительные органы нередко придавали значение другим документам. Например, правило ст.47 ЖК РСФСР, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения, способствовало такому положению дел в немалой степени.
Если ранее "ордер - это документ, по которому гражданину предоставлялось жилое помещение, а договор найма - документ, в соответствии с которым должно осуществляться пользование жилым помещением", то теперь ситуация изменилась. Гражданину, которому выдан ордер и членам его семьи, по юридической природе ордера, приказывается предоставить конкретное юридически и фактически свободное жилое помещение по распоряжению жилищно-эксплуатационной организации. Таким образом, договор социального найма и ордер находятся в тесном, неразрывном единстве и взаимодействии [10].
Необходимо отметить, что решение о предоставлении жилого помещения является основанием для заключения договора социального найма. Гражданско-правовые отношения регулирует договор, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, который принимается уполномоченным органом, и влечет обязательные последствия для указанных в нем лиц. Таким образом, мы видим, что договор социального найма и данное решение - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Поэтому на практике должно обязательно осуществляться оформление договора в виде отдельного документа.
Утвержденный Постановлением правительства РФ от 21.05.2005 № 315 типовой договор социального найма жилого помещения, является основанием при выработке условий конкретный договоров социального найма жилых помещений на практике. Однако при внимательном его прочтении выявляются недостатки и неточности, несмотря на то, что многие его положения соответствуют нормам ЖК РФ. Так в некоторых случаях предусматривается наличие соответствующих актов, содержание и форма которых не определены. Редакцию в части платы за жилое помещение по утвержденным ценам и тарифам также можно назвать неудачна [2].
Как ранее было указано, наниматель обязан не нарушать правила пользования жилым помещением и своевременно вносить платежи за жилое помещение (оплата жилья) и за коммунальные услуги, а наймодатель обязан передать нанимателю жилое помещение, пригодное для проживания, содержать жилой дом в соответствие с техническими нормами и правилами содержания жилищного фонда, своевременно обеспечивать нанимателя коммунальными услугами. На практике часто встречается, что наймодатель свои обязательства выполняет не в полной мере, в отличие от нанимателя. Например, в доме не работает лифт, или протекает кровля, или в квартире пониженная температура воздуха из того, что отопление жилого дома не соответствует нормативному. В таких случаях наниматель имеет право потребовать от наймодателя снизить оплату за некачественные услуги, либо произвести необходимый ремонт, либо предоставить качественную услугу, в соответствии с Законом РФ "О защите прав потребителей", отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения отношения между нанимателем и наймодателем относятся к отношениям, регулируемым Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 08.12.2020) ЗОЗПП. В то же время наймодатель является одновременно и исполнителем услуг. В его обязанности входит: обеспечение бесперебойной работы инженерного оборудования, ремонт жилищного фонда, обеспечение услугами ЖКХ, которые он обязан предоставить, согласно условий договора жилищного найма [11].
2 Изменение и расторжение договора социального найма
2.1 Порядок расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещенияОтношение, возникающее из договора социального найма, является длящимся. В период своего существования данное правоотношение может измениться. В установленном законодательством РФ порядке, договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон в любое время, согласно п.9 Типового договора социального найма жилого помещения. В п.6 Типового договора предусмотрено право нанимателя в случаях, установленных законодательством, требовать изменения договора с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи.
В ЖК РФ статья 82 посвящена изменению договора социального найма жилого помещения. В ней предусмотрено два основания изменения договора. В одном из них сказано, что граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, могут объединиться в одну семью. Другое основание связано с сохранении неизменными всех остальных элементов обязательства при замене нанимателя. Следует отметить, что основания изменения договора социального найма не ограничиваются кругом указанных обстоятельств. Иные основания можно вывести из анализа других статей.
На основаниях изменения договора, содержащихся в ст.82 ЖК РФ, остановимся подробнее. При объединении в одну семью, положение об изменении договора социального найма полностью повторяет содержание ст.87 ЖК РСФСР. "Обязательным условием является объединение в одну семью. При этом аспект для раскрытия указанного понятия, жилищное законодательство не конкретизирует, и для этого следует обратиться к ст.69 ЖК РФ, определяющей, кто понимается под членами семьи нанимателя. В данном случае в силу фактов нахождения в супружеских отношениях, либо первой степени родства по прямой восходящей или нисходящей, также совместного проживания и происходит признание членом семьи [12]. Для удовлетворения заявления о заключении единого договора найма супругами или родителями и детьми не требуется установление как факта ведение общего хозяйства. В этой ситуации наличие соответствующей степени родства и зарегистрированного брака необходимо подтвердить. Достаточным основанием для заключения единого договора социального найма не может считаться наличие фактических супружеских отношений. Также проживание свойственников не является достаточным основанием. В указанных случаях дополнительные доказательства объединения в одну семью требуются для заключения одного договора. Это может быть ведение общего хозяйства, нахождение на иждивении. Обмен с целью проживания в одной квартире, совершенный одним из нанимателей, может являться дополнительным доказательством.
"Наймодатель не вправе отказать в объединении договоров социального найма в один самостоятельный договор при наличии выраженного согласия членов его семьи и обращения нанимателя. В противном случае спор подлежит разрешению в судебном порядке".
Следует отметить, что без каких-либо оговорок о соблюдении нормы общей площади жилого помещения, законодатель допускает объединение. На ухудшение условий кого-либо из нанимателей нет запрета. Немаловажно и то, что субъекты могут перестать быть нуждающимися в улучшении жилищных условий, если при объединении квартира утрачивает статус коммунальной [5].Необходимо подчеркнуть, что прекращение первоначальных договоров и заключение нового договора социального найма законодатель расценивает как заключение единого договора при объединении в одну семью в данном случае как изменение, что представляется рассматривать данную ситуацию как более обоснованную.
Второе основание - замена нанимателя. Согласно ч.2 ст.82 ЖК РФ, с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя, дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по договору социального найма, заключенному ранее, вместо первоначального нанимателя. В случае смерти нанимателя, такое же право принадлежит и любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
В ЖК РСФСР возможность замены нанимателя также предусматривалась, согласно ч.1 ст.88, однако несколько иначе были сформулированы условия.
Статус лица, которое может быть нанимателем определяет различие приведенных норм. Раньше возможность связывалась с совершеннолетием гражданина, т.е. получалось, что нанимателем мог оказаться и недееспособный. Сейчас закон устанавливает требование о наличии дееспособности у лица. Данная новелла обоснована, так как именно дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по договору. Кроме того, дисбаланс жилищного законодательства с нормами ГК РФ о возникновении полной дееспособности граждан, был устранен [13].
В категории лиц, чье согласие необходимо для осуществления замены также имеются отличия. В настоящее время согласие должны выразить все члены семьи нанимателя, когда ранее требовалось согласие только совершеннолетних членов семьи. При этом законные представители выражают согласие от имени малолетних с соблюдением требований статьи 37 ГК РФ.
Необходимо отметить, что на замену нанимателя требовалось согласие самого нанимателя и членов его семьи в соответствии со статьей 88 ЖК РСФСР, а в ЖК РФ указывается только на получение согласия остальных членов своей семьи. По отношению к лицу, желающему стать нанимателем, как член семьи, данная норма не исключает выявления согласия первоначального нанимателя.
Существует еще одно различие, помимо указанных - ЖК РСФСР не предусматривал получение согласия наймодателя на замену нанимателя, а ст.82 ЖК РФ необходимость получения такого согласия устанавливает прямо. По каким основаниям наймодатель вправе отказать в замене, при этом не совсем понятно.
Таким образом, не все изменения следует признавать оправданными с точки зрения закона.
Смерть первоначального нанимателя также может являться основанием для замены нанимателя. Порядок реализации данного положения аналогичен вышеуказанному. Стоить заметить, что в этом случае получение согласия наймодателя выглядит как ненужная формальность. Фактически, он имеет право не согласиться только с определенной кандидатурой [14].
Нельзя считать невозможность признания нанимателем не полностью дееспособного лица абсолютно оправданной. Ведь это единственный выход при отсутствии иных членов семьи.
По требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора, действующий Жилищный кодекс не предусматривает изменения договора социального найма. До первого марта 2005 года так называемый "раздел лицевого счета" считался одним из относительно простых способов разрешения данных ситуаций. Согласно статье 86 ЖК РСФСР, смена нанимателя могла произойти по другой схеме: "Изменение договора найма возможно таким образом, что достигший совершеннолетия гражданин может с учетом сложившегося в жилом помещении порядка пользования и при соблюдении жилищных интересов остальных нанимателей заключить отдельный договор найма занимаемого жилого помещения".
По мнению законодателя, раздел жилой площади вел к росту числа коммунальных квартир. Однако в результате устранения возможности раздела жилой площади будет часто возникать ситуация, когда в одной квартире будут жить люди, ставшие чужими друг для друга. Не удивительно, что судебная практика по этому вопросу складывается противоречивая. Позиция суда зачастую основывается на ст.5 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", согласно которой к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, Кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ЖК [15].
Юрченко Е.В., Сарбаш С.В. полагают, что, изменение в судебном порядке договора социального найма, в том числе заключенного после 1 марта 2005 года, несмотря на отсутствие правового регулирования, возможно путем заключения отдельных договоров. Данная позиция может быть обоснована следующими доводами.
Во-первых, конституционные положения, закрепляют неотчуждаемость прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на жилище (в частности п.1 ст.15, ст. ст.17, 18, 40, п.2 ст.55 Конституции РФ). Отмена же действовавшего более 20 лет положения умалила свободу граждан в реализации права пользования жилищем.
Во-вторых, "Изменения договора найма допускается в судебном порядке по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Изменить договор возможно в соответствии со ст.451 ГК РФ, когда обстоятельства при которых заключался договор, существенно изменились. В исключительных случаях допускается изменение договора по решению суда, когда расторжение договора влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора, либо противоречит общественным интересам [16]. П3 ст.672 ГК РФ, который предусматривает в договоре социального найма субсидиарный порядок применения норм гражданского законодательства, формирует применение таких положений".
В-третьих, действия участников жилищных отношений обуславливают жилищные права и обязанности, согласно ст.10 ЖК РФ. Дело в том, что отношения в семье, которые приводят к конфликтным ситуациям, могут отразиться на выполнении обязательств по оплате и содержанию жилища, вследствие чего может быть произведен раздел лицевых счетов. Вследствие этого, длительные неплатежи могут быть признаны судом существенными обстоятельствами для расторжения договора.
В-четвертых, изменение жилищного правоотношения в соответствии со ст.11 ЖК РФ, является одним из основных способов защиты прав. Изменение договора социального найма признается допустимым, поскольку в законе нет прямого запрета на данное изменение.
При выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя, договор социального найма может быть изменен в соответствии с ЖК РФ. Выбытие нанимателя отличается от его временного отсутствия: наниматель своих прав не утрачивает, даже если такое отсутствие носит длительный характер. Временное отсутствие нанимателя жилья по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех данных граждан не подразумевает под собой изменения их прав и обязанностей по договору соцнайма, в соответствии со статьей 71 ЖК РФ [17].
Изменение договора имеет место при изменении состава членов семьи нанимателя, а не только в случае замены нанимателя (ч.2 ст.70 ЖК РФ). "Члены семьи нанимателя в данном случае обязательно указываются в договоре как лица, приобретающие в результате заселения в жилое помещение определенные права и обязанности, предусмотренные договором социального найма. По инициативе нанимателя производится вселение, но при этом письменное согласие на это уже проживающих в жилом помещении членов семьи - обязательное условие. Необходимо получение согласия наймодателя для вселения в качестве членов семьи иных лиц, кроме супруга, а также своих детей и родителей. Причем, если после вселения площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы, в данном случае законодатель устанавливает право наймодателя запретить вселение, и, соответственно, изменение данного договора социального найма. Хотя случаи вселения к родителям их несовершеннолетних детей являются исключением из правил о получении согласия и норме общей площади" [18]. Согласия кого-либо из нанимателей для выбытия из жилого помещения не требуется. По воле выбывающего лица обычно решается данный вопрос.
Для изменения договора основанием может служить их принудительное выселение в случаях, когда это не противоречит закону, кроме случаев, когда наниматель или член ег