Практика оценки стоимости недвижимости

Содержание
TOC \o "1-3" \h \z \u 1.Задание на оценку PAGEREF _Toc68038152 \h 52.ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИ PAGEREF _Toc68038153 \h 63. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ PAGEREF _Toc68038154 \h 73.1 Особые допущения PAGEREF _Toc68038155 \h 73.2 Общие допущения PAGEREF _Toc68038156 \h 74. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ PAGEREF _Toc68038157 \h 84.1 Сведения о Заказчике оценки PAGEREF _Toc68038158 \h 84.2 Сведения об Оценщике PAGEREF _Toc68038159 \h 94.3 Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор PAGEREF _Toc68038160 \h 95. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ PAGEREF _Toc68038161 \h 105.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки PAGEREF _Toc68038162 \h 105.2 Общая информация, идентифицирующая объект оценки PAGEREF _Toc68038163 \h 105.3 Дополнительная информация, идентифицирующая объект оценки PAGEREF _Toc68038164 \h 105.4 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке PAGEREF _Toc68038165 \h 115.5 Итоговая величина стоимости объекта оценки PAGEREF _Toc68038166 \h 116. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ PAGEREF _Toc68038167 \h 127. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ PAGEREF _Toc68038168 \h 168. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ PAGEREF _Toc68038169 \h 169. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки PAGEREF _Toc68038170 \h 1910. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬ PAGEREF _Toc68038171 \h 2110.1Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки PAGEREF _Toc68038172 \h 2210.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (его составляющие) PAGEREF _Toc68038173 \h 2810.2.1 Классификация и сегментация рынка недвижимости PAGEREF _Toc68038174 \h 2810.2.2 Определение сегментов рынка, к которым относятся объекты оценки PAGEREF _Toc68038175 \h 3110.3 Анализ рынка офисной недвижимости г. Екатеринбург PAGEREF _Toc68038176 \h 3110.4 Анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. Екатеринбург PAGEREF _Toc68038177 \h 3210.5 Анализ фактических данных о ценах сделок (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка – нежилые объекты офисного (административного) назначения в районах г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. PAGEREF _Toc68038178 \h 3310.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка – земельные участки (земли населённых пунктов) под застройку в г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. PAGEREF _Toc68038179 \h 3710.7 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости PAGEREF _Toc68038180 \h 3910.8 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектов PAGEREF _Toc68038181 \h 3911.ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ PAGEREF _Toc68038182 \h 4111.1 Выбор подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов PAGEREF _Toc68038183 \h 4111.2 Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом PAGEREF _Toc68038184 \h 4211.2.1 Определение стоимости земельного участка PAGEREF _Toc68038185 \h 5311.2.2 Определение стоимости офисного здания PAGEREF _Toc68038186 \h 6011.3 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом PAGEREF _Toc68038187 \h 6811.3.1 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости PAGEREF _Toc68038188 \h 7211.3.2 Определение прибыли предпринимателя PAGEREF _Toc68038189 \h 7411.3.3 Определение накопленного износа PAGEREF _Toc68038190 \h 7411.4 Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходом PAGEREF _Toc68038191 \h 7611.4.1 Определение стоимости арендной платы за объект оценки PAGEREF _Toc68038192 \h 8011.4.2 Расчет ЧОД PAGEREF _Toc68038193 \h 8711.4.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД) PAGEREF _Toc68038194 \h 8711.4.2.2 Определение действительного валового дохода (ДВД) PAGEREF _Toc68038195 \h 8711.4.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) PAGEREF _Toc68038196 \h 8811.4.3 Расчет ставки капитализации PAGEREF _Toc68038197 \h 9111.5  Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам PAGEREF _Toc68038198 \h 9212.ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ PAGEREF _Toc68038199 \h 95список использованной литературы PAGEREF _Toc68038201 \h 96Приложения PAGEREF _Toc68038202 \h 98

Задание на оценкуТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 1 — Задание на оценку
Объект оценки офисное здание общей площадью 920 кв.м. с учетом с учетом прав аренды на земельный участок общей площадью 1440,0 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а
Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии) офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер  66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а
Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики Приняты на основании документов:
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.
Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Цель оценки Определение рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки Результаты оценки предполагается использовать только для целей купли-продажи недвижимого имущества
Вид стоимости рыночная стоимость
Дата оценки 22 июня 2021 г.
Допущения, на которых должна основываться оценка Стоимость определена в виде одного значения, без указания возможных границ интервала стоимости.
Иная информация, предусмотренная федеральными стандартами оценки отсутствует
ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНКИВ соответствии с назначением оценки, рыночная стоимость Объекта оценки определялась на основе Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г. (ред. от 03.08.2018), Федеральными стандартами ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, а также Сводом стандартов и правил Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
При составлении отчета об оценке использовался Федеральный Стандарт Оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный 20 мая 2015 года. Данный Федеральный стандарт ФСО № 1 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
При составлении отчета об оценке использовался Федеральный Стандарт Оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный 20 мая 2015 года. Данный Федеральный стандарт ФСО № 2 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
При составлении отчета об оценке также использовался Федеральный Стандарт Оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный 20 мая 2015 года. Его применение обусловлено тем, что он разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Данный Федеральный стандарт ФСО № 3 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
При составлении отчета об оценке также использовался Федеральный Стандарт Оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный 25 сентября 2014 года. Данный Федеральный стандарт ФСО № 7 является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.
В отчете также использовалась терминология, указанная в Своде стандартов и правил Российского общества оценщиков (ССО РОО 2015).
Применение Свода стандартов и правил Российского Общества Оценщиков (РОО) обусловлено тем, что оценщик Канакова Анастасия Игоревна является членом саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
3. ПРИНЯТЫЕ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОПУЩЕНИЯ3.1 Особые допущенияДопущения, влияющие на суждение о величине стоимости, не выявлены.
3.2 Общие допущенияОбщие допущения:
1. Настоящий отчет достоверен только в полном объеме. Использование отдельных положений и выводов отчета вне контекста является некорректным, может привести к искажению ситуации и неадекватным последствиям.
2. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась. Собственность считается свободной от каких-либо претензий и исков третьих сторон, если иное не оговорено особо.
3. Для целей анализа информация, полученная из различных источников, считается достоверной. Однако в текущей рыночной ситуации нет гарантии абсолютной точности информации, поэтому допускается вероятность искажения отдельных данных, как по объективным, так и по субъективным причинам. Кроме того, в современной обстановке не все источники информации разрешают оценщику делать на них открытую ссылку.
4. Предполагается, что объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, возможными дефектами, которые могут повлиять на его стоимость. Оценщик определяет состояние имущества путем визуального освидетельствования. Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
5. Авторские права на отчет принадлежат оценщику. Копирование и распространение отчета без согласования с автором является нарушением Закона об авторских правах.
6. Выводы о рыночной стоимости действительны только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменения рыночной ситуации или состояние объектов недвижимости, которые могут наступить после даты оценки и повлиять на величину рыночной стоимости за объекты.
7. Все расчеты в отчете выполнены с использованием электронных таблиц Excel. Перед оценщиком не стояла задача описывать все используемые им методики.
8. Вознаграждение оценщика не зависит от какого-либо аспекта отчета. Оценщик не имел интереса в оцениваемом имуществе.
4. СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ4.1 Сведения о Заказчике оценкиТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 2 — Сведения о Заказчике
Заказчик Общество с ограниченной ответственность «ЗАКАЗЧИК» в лице генерального директора Иванова Ивана Ивановича
Сокращенное наименование ООО «ЗАКАЗЧИК»
Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) 1037789046547
Дата присвоения ОГРН 15 декабря 2009 года
Местонахождение 620100, Свердловская область, г.Екатеринбург, ул. Чернышевского, д.16, офис 613.

4.2 Сведения об Оценщике
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 3 — Сведения об Оценщике
Оценщик Иванов Иван Иванович, работающая на основании трудового договора с ООО «Оценка»
Сведения о членстве в саморегулируемой организации оценщиков Включен в реестр саморегулируемой Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» 09 июля 2015 года за регистрационным № 000241
Стаж работы в оценочной деятельности 6 лет
Контактный телефон +7 (343) 382-36-23
Адрес электронной почты ivanov1990@mail.ruМестонахождение Оценщика 620100, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, д.16, офис 613.
4.3 Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договорТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 4 — Сведения о юридическом лице, с которым оценщик заключил трудовой договор
Организационно-правовая форма организации, с которой заключены трудовые договоры Общество с ограниченной ответственностью
Полное наименование ООО «Оценка»
Полис страхования Договор обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении деятельности № 433-541-030161/17 выдан СПАО «ИНГОССТРАХ» 22 ноября 2017 г. Срок действия договора страхования с 18.12.2020 г. по 17.12.2021 г.
Основной государственный регистрационный номер 1067746430575
Дата присвоения ОГРН 30 марта 2006 г.
Местонахождение юридического лица 620100, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чернышевского, д.16, офис 613.
Информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, и степени их участия в проведении оценки объекта оценки -
Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор ООО «Оценка» и оценщик, осуществляющий оценку в соответствии с настоящим договором, независимы от заказчика в соответствии с требованиями ст. 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
5. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ5.1 Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценкиОпределение рыночной стоимости произведено в соответствии с договором № 0100/21 от 20 июня 2021 г. на возмездное оказание услуг.
5.2 Общая информация, идентифицирующая объект оценкиТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 5 — Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а
Собственник объекта оценки Попов Иван Сергеевич
Реквизиты собственника (-ов) объекта оценки (согласно данным правоустанавливающих документов) данные отсутствуют
5.3 Дополнительная информация, идентифицирующая объект оценкиК дополнительной информации можно отнести следующие данные:
Дата осмотра – 20 июня 2021 г.
Дата составления отчета – 24 июня 2021 г.Срок проведения оценки – с 20 июня 2021 г. по 24 июня 2021 г.
Задачи оценки: обоснование рыночной величины объекта недвижимости.
Ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости: результаты оценки предполагается использовать только для целей продажи имущества.
5.4 Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценкеТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 6 — Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке
Наименование объекта оценки Сравнительный подход Затратный подход Доходный подход
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 22 662 361 53 459 936 33 008 166
5.5 Итоговая величина стоимости объекта оценкиТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 7 — Итоговая величина стоимости объекта оценки с округлением
Наименование объекта оценки Итоговая величина стоимости объекта оценки, рублей
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 32 190 000

6. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ОПРЕДЕЛЕНИЯФСО № 1, п. 3: «К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте».
Понятие рыночной стоимости
Согласно ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. (действующая редакция) «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
при изъятии имущества для государственных нужд;
при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Виды стоимости, отличные от рыночной
ФСО № 2, п. 7: «инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен. Инвестиционная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций»;
ФСО № 2, п. 8: «ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.
При определении ликвидационной стоимости в отличие от определения рыночной стоимости учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным»;
Федеральный закон № 135-ФЗ (действующая редакция): «под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 настоящего Федерального закона».
Подходы к оценке
ФСО № 1, п. 7: «Подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке».
ФСО № 1, п. 11: «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком».
ФСО № 1, п. 12: «Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами».
ФСО № 1, п. 15: «Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки».
ФСО № 1, п. 18: «Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний».
ФСО № 1, п. 4: «Цена – это денежная сумма, запрашиваемая, предлагаемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки».
ФСО № 1, п. 5: «Стоимость объекта оценки – это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цели оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».
ФСО № 1, п. 6: «Итоговая величина стоимости – стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке».
ФСО № 1, п. 8: «Дата определения стоимость объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
ФСО № 1, п. 9: «Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки».
ФСО № 1, п. 10: «Объект - аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».
ФСО № 7, п. 9: «рыночная арендная плата – расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях».
7. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИСогласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) проведение оценки включает следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку.
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки.
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.
Согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Составление отчета об оценке.

8. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИОбъектом оценки является объект недвижимости, представляющий собой отдельно стоящее нежилое здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а.
Характеристика земельного участка представлена в таблице ниже.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 8 — Характеристика земельного участка
Общая площадь, кв.м. 1440
Кадастровый номер 77/01/03049/056 от 13.09.2004 г
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г.
Вид права долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.
Категория земель земли населенных пунктов
Разрешенное использование административные объекты
Окружение административная и жилая застройка
Характеристика здания.
На земельном участке расположено отдельно стоящее 2-х этажное здание общей площадью 920 кв. м. Характеристика здания представлена в таблице ниже.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 9 — Характеристика здания
Функциональное назначение здания Офисное
Общая площадь здания, кв.м. 920
Свидетельство о государственной регистрации права на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.
Вид права Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
Функциональное назначение помещений офисное
Год постройки здания 1977
Состояние удовлетворительное
Этажность 2
Балансовая стоимость, руб. 7 990 400
Памятник архитектуры нет
Данные об обременениях нет
Фундамент ленточный железобетонный
Наружные и внутренние капитальные стены кирпичные
Перекрытия ж/бетонные
Кровля кровлелон (полимерная мембрана)
Полы плитка, паркет, ламинат, мрамор
Проемы: Оконные пластик, алюминий
Дверные дубовый шпон, пластик
Отделка плитка в с/узлах, покраска
Инженерные обеспечение центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа.
Качественные и количественные характеристики объекта оценки приведены по результатам осмотра 20 июня 2021 г. и на основании данных предоставленной документации:
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.
Местоположение объекта оценки.
Административное здание расположено в Ленинском районе г. Екатеринбург (мкр. Центр) в непосредственной близости от остановок общественного транспорта и станции метро Геологическая.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 10 — Описание местоположения объекта оценки
Адрес Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а
Административный округ Ленинский
Транспортная достижимость Шаговая доступность от метро Геологическая. В непосредственной близости от остановок общественного транспорта
Характеристика локального местоположения первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома, административные здания
Другие особенности нет

Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 1 – Местоположение здания на карте г. Екатеринбург [ REF _Ref68038322 \r \h 17]
На основании выше изложенного, можно сделать вывод о том, что объект оценки обладает высокой степенью привлекательности для потенциальных покупателей.
9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценкиНедвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.
Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано [ REF _Ref509545993 \r \h \* MERGEFORMAT 6].
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.
Юридическая разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразованию, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость. Конструктивные характеристики объекта оценки, расположение позволяют использовать объект оценки по жилому назначению.
Из Таблицы 11 видно, что наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта является его в качестве офисного здания, поскольку при данном использовании стоимость объекта оценки является максимальной.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 11 — Анализ наиболее эффективного использования оцениваемого объекта
Вариант использования объекта Физическая возможность Юридическая законность Финансовая осуществимость Максимальная эффективность
Офис + - + +
Торговое + - - -
Производственно- складское - - - -
10. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ, А ТАКЖЕ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА ЕГО СТОИМОСТЬФСО № 7, п. 10: «Для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости».
ФСО № 7, п. 11: «Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:
а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;
б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;
в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;
г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;
д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например, динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.
Объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности».
Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки
1. Ухудшение состояния экономики и падение доходов повлекло в начале 2020 года некоторую коррекцию цен и снижение спроса на недвижимость. Но после принятия государством мер поддержки населения и бизнеса спрос сохранился и даже резко возрос с осени 2020 года. Это позволило спасти от массового банкротства строительные компании, а также предприятия по производству и реализации стройматериалов и комплектующих, другие организации, предоставляющие транспорт, строительные машины и оборудование.
2. Огромные ресурсные возможности страны (кадровые, научные, энергетические, сырьевые) и крепкое государство, гарантирующее национальную безопасность, защиту собственности, комплексное развитие территорий с помощью федеральных программ, стабильность и умеренные налоги на бизнес, неизбежно приведут к восстановлению экономики и привлекут новые инвестиции. При условии окончания мирового экономического кризиса и отсутствия новых внешних рисков в 2021 году вероятен рост ВВП до 4-5%. Общеэкономический рост повлечёт за собой рост доходов, что обусловит обоснованный рост рынка недвижимости.
3. Жильё, склады, магазины, производственные цеха, коммунальные и другие вспомогательные здания, а также инженерная инфраструктура и транспортные коммуникации будут нужны человеку всегда, независимо от эпидемий и даже войн. При этом требования к качеству, нормам площади и функциональным свойствам зданий постоянно повышаются.
4. По мере становления экономики нового уклада и с учетом последствий пандемии ещё более востребованными будут качественные комфортабельное квартиры и индивидуальные жилые дома с возможностью онлайн-работы и полноценного отдыха, уличных прогулок и занятий спортом.
5. Ситуация с быстрым распространением пандемии и закрытием границ стран указала на большие возможности развития внутреннего туризма и индустрии краткосрочного отдыха выходного дня, что повлечет развитие отечественной рекреационной инфраструктуры (гостиницы, дома отдыха и санатории, пляжи и аттракционы, внутренние дороги, придорожный и прибрежный сервис и пр.).
6. В 2020 году в условиях тенденции к высокой девальвации рубля, и особенно, после весенней волны пандемии, спрос и цены на недвижимость начали расти, что было оправдано:
- отложенным в весенний период спросом,
- необходимостью сохранения накопленных денежных средств и защиты их от обесценивания,
- предоставленной государством возможностью воспользоваться новыми льготами по ипотеке.
Это оказало настолько сильное влияние на рынок недвижимости (и другие дорогостоящие товары), что с осени цены не только стабилизировались, но и начали бурно расти. Вместе с тем, этот рост не был обоснован экономически (стабильным ростом экономики и доходов), а обусловлен опасением покупателей ещё более высоких цен в будущем. Люди, учитывая уверенно ползущую в течение последних нескольких лет девальвацию рубля, берут кредиты, оформляют ипотеку, невзирая при этом на отсутствие роста доходов и неопределенность последствий пандемии для экономики. Необоснованно высокие цены недвижимости и установившийся тренд дальнейшего их роста могут привести, с одной стороны, к закредитованности и массовой неплатежеспособности заемщиков, с другой – к необеспеченному кредитованию, банковской неустойчивости и рискам социальной нестабильности, так как из-за внешних факторов и ситуации с коронавирусом сегодня нет абсолютной гарантии стабильного экономического роста.
7. Следовательно, к вопросу приобретения недвижимости нужно подходить особенно взвешенно: имеющиеся средства смело можно инвестировать в ликвидную недвижимость (одно-, двухкомнатные квартиры (новые и «вторичку»), коммерческую недвижимость небольших площадей с перспективным местоположением), а кредиты, включая ипотечные, могут позволить себе только покупатели с высокими и стабильными доходами, гарантирующими их возврат.
Сегодня рынок насыщен предложениями, чтобы покупать необходимые жилые и нежилые объекты с целью улучшения жилищных условий, сохранения накоплений, укрепления и расширения перспективного бизнеса, подготовки к окончанию кризисных времён и к будущему росту рынков [ REF _Ref68038357 \r \h 16].
Свердловская область — субъект Российской Федерации, расположен на субъект Российской Федерации, входит в состав Уральского федерального округа. Административный центр — город Екатеринбург (см. Рисунок 2).

Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 2 – Свердловская область на карте РФ [ REF _Ref508906588 \r \h 17]
Граничит на западе с  Пермским краем, на севере с Республикой Коми и Ханты-Мансийским автономным округом, на востоке с Тюменской областью, на юге с Курганской, Челябинской областями и Республикой Башкортостан.
Датой основания административного центра области считается 1723 год, когда начал работу Казенный металлургический завод на реке Исеть.
Свердловская область — крупнейший регион Урала. Область занимает среднюю и охватывает северную части Уральских гор, а также западную окраину Западно-Сибирской равнины. Площадь равна 194 307 км², протяжённость с севера на юг 660 км, а с запада на восток 560 км.
Численность населения области по данным Росстата составляет 4 290 067 чел. (2021). Плотность населения — 22,08 чел./км2 (2021), что почти втрое выше среднего по РФ (8,54). Городское население — 85,42 % (2020).
Екатеринбург является важнейшим административным центром. Здесь располагаются штаб Центрального военного округа, президиум Уральского отделения Российской академии наук, Представительство Президента Российской Федерации в Уральском федеральном округе и 35 территориальных органов федеральной власти. Часто неофициально его называют «столицей Урала».
Город, наряду с другими российским городами, стал местом проведения Чемпионата мира по футболу 2018 года.
Население — 1 495 066 чел. (2021).
Город и городской округ делится на 7 внутригородских районов:
1. Верх-Исетский;
2. Железнодорожный;
3. Орджоникидзевский;
4. Кировский;
5. Октябрьский;
6. Чкаловский;
7. Ленинский
Каждый район не является муниципальным образованием, а исторический центр города поделён между пятью внутригородскими районами (кроме Чкаловского и Орджоникидзевского) [ REF _Ref528189236 \r \h \* MERGEFORMAT 20].
Основные социально-экономические показатели г. Екатеринбург в мае 2021 г.
Промышленность
Индекс промышленного производства по полному кругу организаций, по данным Свердловскстата, в мае 2021 года составил 95,2% к уровню мая 2020 года.
По видам деятельности индексы производства в мае 2021 года к уровню мая 2021 года составили:
обрабатывающие производства – 91,1%,
обеспечение электрической энергией, газом и паром – 111,2%,
добыча полезных ископаемых – 97,1%.
Среди обрабатывающих производств значительный рост физических объемов производства наблюдается в производстве автотранспортных средств, прицепов и полуприцепов – в 2,7 раза к уровню мая 2020 года, лекарственных средств и материалов, применяемых в медицинских целях, – в 2 раза, прочих готовых изделий – в 1,8 раза, химических веществ и химических продуктов – в 1,5 раза, текстильных изделий – в 1,3 раза, напитков – на 16,1%, электрического оборудования – на 14%.
В металлургическом производстве индекс производства составил 93,3% к уровню мая 2020 года.
Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области в мае 2021 года составил 191,8 млрд. рублей, или 114,5% к уровню мая 2020 года в действующих ценах, в том числе:
обрабатывающие производства – 147,6 млрд. рублей, или 106% к уровню мая 2020 года,
обеспечение электрической энергией, газом и паром – 27,8 млрд. рублей, или 132,3%,
добыча полезных ископаемых – 9,9 млрд. рублей, или 1,7 раза.
 
Строительство
Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», в мае 2021 года составил 8,5 млрд. рублей, или 73,2% к уровню мая 2020 года в сопоставимых ценах.
 
Жилищное строительство
По данным Свердловскстата, в мае 2021 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 169,9 тыс. кв. метров, что в 1,7 раза выше уровня мая 2020 года.
Индивидуальными застройщиками построено 84,2 тыс. кв. метров введенного жилья (49,5% от общего объема введенного жилья), или 114,3% к уровню мая 2020 года.
 
Автомобильный транспорт
Грузооборот автомобильного транспорта (по кругу крупных и средних организаций) в мае 2021 года составил 582 млн. тонно-км, что в 1,5 раза выше уровня мая 2020 года.
Автомобильным транспортом (по кругу крупных и средних организаций) в мае 2021 года перевезено 2,3 млн. тонн грузов, или 100,8% к уровню мая 2020 года.
 
Потребительский рынок
Оборот розничной торговли в Свердловской области в мае 2021 года составил, по данным Свердловскстата, 85,3 млрд.  рублей, или 85,7% в сопоставимых ценах к уровню мая 2020 года.
Оборот общественного питания в мае 2021 года сложился в сумме 3,3 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составляет 76,9% к уровню мая 2020 года.
 
Рынок труда
Численность безработных, официально зарегистрированных в органах службы занятости, на 1 февраля 2021 года составила 110 566 человек (на 01.02.2020 – 22 276 человек).
Уровень регистрируемой безработицы на 1 февраля 2021 года составил 5,21% (на 01.02.2020 – 1,04%) [ REF _Ref68038357 \r \h 16].
10.2 Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (его составляющие)10.2.1 Классификация и сегментация рынка недвижимостиСогласно Российскому законодательству (Гражданский Кодекс РФ, статья 130) недвижимость – это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам также относятся подлежащие обязательной государственно регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В России рынок недвижимости традиционно классифицируется по назначению:
рынок жилья;
рынок коммерческой недвижимости.
В соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости все объекты недвижимости можно отнести к какому-либо сегменту рынка. Ниже приведена типовая сегментация объектов недвижимости:
Земельные участки вне поселений - межселенные территории:
под дачное и садово-огородное использование;
под жилую застройку;
промышленного и иного специального назначения промышленности, транспорта, энергетики, обороны и др.;
сельскохозяйственного назначения;
природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
лесного фонда, водного фонда;
участки недр;
земли резерва, назначение которых не определено.
Жилье - жилые здания и помещения:
многоквартирные жилые дома, квартиры в них и другие помещения для постоянного проживания в домах отдыха, гостиницах, больницах, школах и т.п.;
индивидуальные, двух- и четырехсемейные малоэтажные жилые дома старая застройка, а также дома традиционного типа – домовладения и дома нового типа – коттеджи, таунхаусы.
Коммерческая недвижимость:
офисные здания и помещения административно-офисного назначения;
гостиницы, мотели, дома отдыха;
магазины, торговые центры;
рестораны, кафе и другие пункты общепита;
пункты бытового обслуживания, сервиса.
Промышленная недвижимость:
заводские и фабричные помещения, здания и сооружения производственного назначения;
мосты, трубопроводы, дороги, дамбы и другие инженерные сооружения;
паркинги, гаражи;
склады, складские помещения.
Недвижимость социально-культурного назначения:
здания правительственных и административных учреждений;
культурно-оздоровительные, образовательные, спортивные объекты;
религиозные объекты.
В Таблице 12 приведена классификация рынков недвижимости.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 12 — Классификация рынков недвижимости
Признак классификации Виды рынков
Вид объекта Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный) Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный
10.2.2 Определение сегментов рынка, к которым относятся объекты оценкиТаблица SEQ Таблица \* ARABIC 13 — Определение сегментов рынка по объектам оценки
Объект оценки Сегмент рынка
Офисное здание Рынок коммерческой недвижимости, городской рынок, рынок существующих объектов, вторичный рынок, здания административного назначения
Земельный участок Категория земель – земли населенных пунктов, городской рынок, вторичный рынок, земельные участки под застройку
10.3 Анализ рынка офисной недвижимости г. ЕкатеринбургПроведем анализ цены продажи и аренды офисной недвижимости в г. Екатеринбург за квартал. Данный анализ проведен с помощью Restate.ru в автоматическом программном режиме, исходя из более, чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России. График уровня цен продажи за квартал представлен на Рисунке 3.

Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 3 – График уровня цен за офисную недвижимость в г. Екатеринбург за квартал [ REF _Ref68038408 \r \h \* MERGEFORMAT 18]
Вывод: по состоянию на 22 июня 2021 г. стоимость 1 кв.м офисной недвижимости составляет 65 977,74 рублей. Разброс цен составляет от 900 000 рублей до 50 000 000 рублей за объект. По сравнению с предыдущим месяцем стоимость за 1 кв.м уменьшилась на 0,19%.
График уровня цен аренды офисной недвижимости за квартал представлен на Рисунке 4.

Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 4 – График уровня цен аренды за офисную недвижимость в г. Екатеринбург за квартал [ REF _Ref68038408 \r \h \* MERGEFORMAT 18]
Вывод: по состоянию на 22 июня 2021 г. стоимость аренды 1 кв.м офисной недвижимости составляет 760,22 рублей в месяц. Разброс цены аренды составляет от 8 250 рублей до 305 500 рублей за объект. По сравнению с предыдущим месяцем стоимость аренды за 1 кв.м уменьшилась на 2,57%.
10.4 Анализ рынка земельных участков коммерческого назначения г. ЕкатеринбургПроведем анализ цены продажи земельных участков в г. Екатеринбург за квартал. Данный анализ проведен с помощью Restate.ru в автоматическом программном режиме, исходя из более, чем 1 млн. актуальных объявлений по всей России. График уровня цен за квартал представлен на Рисунке 5.

Рисунок SEQ Рисунок \* ARABIC 5 – График уровня цен за земельные участки в г. Екатеринбург за квартал [ REF _Ref68038408 \r \h \* MERGEFORMAT 18]
Вывод: по состоянию на 22 июня 2021 г. стоимость 1 сотки земельных участков в г. Екатеринбург составляет 2 736 225,38 рублей. Разброс цена составляет от 290 000 рублей до 10 600 000 рублей за объект. По сравнению с предыдущим месяцем стоимость за сотку увеличилась на 19,56%.
10.5 Анализ фактических данных о ценах сделок (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка – нежилые объекты офисного (административного) назначения в районах г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г.г. Екатеринбург является развитым в социально-экономическом плане населенным пунктом. На рынке достаточно информации по предложениям объектов коммерческой недвижимости как к продаже, так и к аренде.
Анализ проводился на основании данных интернет-сайта www.avito.ru. При проведении анализа рынка нежилых объектов офисного назначения в г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. было выявлено, что данный сектор рынка является достаточно развитым.
Оценщиком были проанализированы предложения к продаже и аренде объектов офисного (административного) назначения в различных районах г. Екатеринбург, наиболее близких к Ленинскому району.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 14 — Предложения на продажу объектов административного (офисного) назначения по состоянию на июнь 2021 г.
№
п/п Описание Общая площадь, кв.м Стоимость, рублей Стоимость 1 кв.м, рублей
1 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 63. Помещение расположено на 4ом этаже отдельно стоящего здания, в центральной части г. Екатеринбург, на пересечении улиц Роза Люксембург/Народной Воли. Год постройки 2006, парковка, количество машиномест 4, планировка – кабинетная нарезка. В помещении выполнен хороший ремонт. 573,7 35 000 000 61 007
2 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Тверитина, 34. Кабинетная планировка, высокий потолок, бесплатная наземная парковка, помещения находятся на 1-м (общ. пл. 426,2 м²) и цокольном (общ. пл. 345,3 м²) этажах, выполнена стандартная внутренняя отделка, объект оснащен всеми центральными коммуникациями: теплоснабжением, водоснабжением, канализацией, электроснабжением, год постройки здания: 2005. 772 15 950 000 20 660
3 Отдельно стоящее офисное здание, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Горького, 45А. Кабинетная планировка. Парковка перед зданием. Центральная часть города. Все коммуникации центральные. Кондиционирование. Продажа от собственника. Офисное здание с парковкой. Кабинетная планировка, объект расположен в центре города. Отличная транспортная доступность. Подведены все центральные коммуникации. Кабинетно-зальная планировка. ЗУ кадастровый номер 66:41:0401058:24, общей площадью 37135 кв. м: Год постройки здания: 2009. Подключены все необходимые коммуникации (центральные) и находятся в исправном состоянии: отопление, водопровод, канализация, электричество. Внутренняя отделка в хорошем состоянии: обои, покраска, пластиковые панели, потолок подвесной, линолеум, плитка. В непосредственной близости крупные транспортные магистрали. 1 138 81 391 200 71 521
4 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Тверитина, 34. Площади расположены в жилом доме на -1 ,1-2 –ом этаже, имеют 3 входа.
Панорамный фасад, качественная отделка, кабинетная система, на каждом этаже с/узел, есть гостевой паркинг, паркинг в ТЦ Максидом Коммуникации: система кондиционирования и вентиляции, системы безопасности и пожаротушения (ОПС), система СКУД, телефония, интернет. 680 28 000 000 41 176
Как видно из приведенного перечня, средняя стоимость 1 кв.м. объектов офисного (административного) назначения в районах г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. составляет в среднем 48 591 руб./кв.м.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 15 — Предложения аренды объектов административного (офисного) назначения по состоянию на июнь 2021 г.
№
п/п Описание Общая площадь, кв.м Стоимость, рублей в месяц Стоимость 1 кв.м в месяц, рублей
1 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, 64. - расположено на третьем этаже 11-ти этажного административного офисного здания, расположенного на пересечении улиц Розы Люксембург и Декабристов. - грузопассажирский лифт SIGMA. – полы - ковролин, стены- окрашены; потолок - подвесной «Армстронг», окна стеклопакеты. -открытая планировка. - серверная с охлаждением и вытяжкой - места общего пользования на этаже. - центральная система приточно-вытяжной вентиляции и кондиционирования - система видеонаблюдения на этажах - высота потолков 2,5 метра - гостевой паркинг бесплатно - круглосуточная служба безопасности, пропускная система, доступ 24/7. - дополнительно оплачивается электроэнергия по приборам учета и клининг (50 р/ м2) 470 305 500 650
2 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Белинского, 83. Офисное здание расположено на линии гостевого маршрута, в районе деловой активности города. Рядом расположен Центр международной торговли, БЦ Панорама, представительства банков. - Качественная отделка вестибюля, удобные зоны ожидания. Скоростные лифты SIGMA. - Все офисы просторные и светлые. Отделка: ламинат, подвесной потолок, обои под покраску. Телефония, 5 интернет-провайдеров, есть своя серверная. 137 75 000 547
3 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Народной Воли, 65. отдельный вход в здание со стороны ул. Народной Воли (есть возможность поставить собственную систему контроля доступа) — Расположение в самом центре города (рядом есть метро, автобусные, трамвайные остановки) — Бесплатная парковка на 160 парковочных мест — Система микроклимата в офисе — Бизнес-ланчи от 200 руб. Также рядом расположены точки питания с кухней разного формата: от классических ланчей, до формата фаст-фуд — Свои туалетные комнаты 603,7 482 960 800
4 Офисное помещение, Свердловская область, Екатеринбург, ул. Красноармейская, д.78Б 200,7 110 385 550
Как видно из приведенного перечня, средняя арендная плата за 1 кв.м. офисных (административных) объектов недвижимости в районах г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. составляет 637 руб./кв.м./месяц.
10.6 Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка – земельные участки (земли населённых пунктов) под застройку в г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г.Оценщиком был проанализирован рынок земельных участков по состоянию на июнь 2021 г. в районах г. Екатеринбург. Были сделаны следующие выводы:
основной массив предлагаемых земельных участков – земельные участки на праве собственности;
основной массив земельных участков предлагается под частную жилую застройку, реже встречаются земельные участки под сельхозназначение и под коммерческую застройку;
предложения земельных участков на праве долгосрочной аренды землей оценщиком не было обнаружено.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 16 — Предложения земельных участков в районах г. Екатеринбург
по состоянию на июнь 2021 г.
№
п/п Описание Общая площадь, соток Стоимость, рублей Стоимость 1 сотки, рублей
1 земельный участок (промназначение), Свердловская область, Екатеринбург, ул. Вайнера, 14. Локация: г. Екатеринбург, Ленинский район, ул. Попова-Вайнера. Вторая линия, эскизный проект административного здания, развитая инфраструктура, банки, магазины, гостевой паркинг. Площадь ЗУ 523 кв.м., площадь здания 778 кв.м. кв.м. два этажа. Коммуникации: центральные
Использование: офисное здание, ресторан, медицинский центр Коммерческие условия: продажа. Преимущества: локация в самом центре, высокий трафик, развитая инфраструктура, титул собственность, парковка гостевая . 5 15 000 000 3 000 000
2 земельный участок (промназначение), Свердловская область, Екатеринбург, микрорайон Юго-Западный, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление. Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов. Подходит для строительства любого коммерческого объекта. Возможен перевод в ИЖС. На участке расположено административное здание 47, 8 кв.м. Все коммуникации: электричество 380 V, вода, канализация, газ. 9,5 12 500 000 1 315 789
3 земельный участок (промназначение), Свердловская область, Екатеринбург, пр-т Седова, 51. Участок прямоугольной формы. Назначения использования: -многоэтажная жилая застройка; - среднеэтажная жилая застройка; -объекты торговли; -объекты гаражного назначения; -обслуживание автотранспорта; -здравоохранение; и др 6,3 5 000 000 793 651
Как видно из приведенного перечня, средняя стоимость 1 сотки в районах г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. составляет в среднем 1 703 146 рублей.
10.7 Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимостиВ целом, на стоимость продажи или аренды объектов недвижимости влияют следующие факторы: назначение, местоположение, транспортная доступность, окружение, конструктивно-планировочное решение, общая площадь, техническое состояние здания и уровень отделки помещений, их функциональное назначение, наличие центральных коммуникаций.
Необходимо отметить существование на рынке любой недвижимости (административные, производственно-складские объекты, гаражные боксы, земельные участки) обратной зависимости стоимости 1 кв.м. (сотки) объекта от его общей площади, т.е. чем больше общая площадь, тем ниже стоимость 1 кв.м. (сотки), и наоборот; поэтому возможно предположить, что объекты с большими общими площадями будут иметь стоимость 1 кв.м. (сотки) ниже среднерыночного уровня.
В любом случае, наиболее высокие цены у объектов, расположенных на «красной линии», с евроремонтом, имеющих хорошее техническое состояние, все коммуникации, хорошие подъездные пути и оборудованную парковку, системы охраны.
10.8 Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объектовСвердловская область — крупнейший регион Урала.
Екатеринбург является важнейшим административным центром.
Рынок купли-продажи и аренды объектов офисного (административного) назначения достаточно развит в г. Екатеринбург. Средняя стоимость продажи объектов офисного (административного) назначения составляет 48 591 руб./кв.м. Средняя стоимость аренды объектов офисного (административного) назначения составляет 637 руб./кв. м/месяц.
Рынок купли-продажи незастроенных земельных участков в г. Екатеринбург является активным и достаточно развитым. В основном на продажу выставлены земельные участки под ИЖС. Средняя стоимость продажи земельных участков коммерческого назначения составляет 1 703 146 руб./сотка.
ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В ЧАСТИ ПРИМЕНЕНИЯ ПОДХОДА (ПОДХОДОВ) К ОЦЕНКЕ11.1 Выбор подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходовОсновными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком [ REF _Ref508906739 \r \h \* MERGEFORMAT 3].
Сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», п. 12).

Основными этапами сравнительного подхода к оценке недвижимости являются:
Изучение рынка. Сбор информации об аналогах оцениваемого объекта, предлагаемых на продажу или недавно проданных.
Выбор единиц и элементов, по которым будут сравниваться объект оценки и его аналог.
Сравнительный анализ объекта и всех аналогов по элементам сравнения.
Корректировка значения единиц сравнения для всех элементов сравнения объекта-аналога с обоснованием корректировочной шкалы.
Согласованием полученных результатов корректировки для дальнейшего установление цены объекта оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», п. 18).
Основными этапами затратного подхода к оценке недвижимости являются:
Расчёт стоимости земельного участка (Cз);
Расчёт затрат на новое строительство оцениваемого строения (полная восстановительная стоимость, ПВС);
Расчёт накопленного износа (физический, функциональный и
внешний);
Расчёт итоговой стоимости недвижимости:
СЗП = Сз + ПВС– ΣИзнос (1)
Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», п. 15).
Основными этапами доходного подхода к оценке недвижимости являются:
Расчёт потенциального валового дохода;
Расчёт действительного валового дохода;
Расчёт доходов, которые связанны с объектом оценки (условно-постоянные, условно-переменные и резервы);
Определение величины чистого операционного дохода.

11.2 Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходомСогласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода.
При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.
При применении методов регрессионного анализа оценщик, используя данные сегмента рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости;
е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:
передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
вид использования и (или) зонирование;
местоположение объекта;
физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.
ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например, арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.
Методы оценки в рамках сравнительного подхода формируются по поводу способов корректировки и переноса данных о ценах аналогов на объект оценки.
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 17 — Методы сравнительного подхода
Наименование Общая характеристика
Метод общей группировки Заключается в формировании выборки однородных по ценообразующим факторам (ЦОФ) объектов-аналогов с небольшим разбросом цен. Затем цены аналогов усредняются (если не выделено ни одного значащего ЦОФ) или взвешиваются с учетом различий в значениях ЦОФ (если один фактор все-таки выявлен).
Область применения: развитый сегмент рынка объекта оценки, наличие нескольких однородных объектов-аналогов, имеющих близкие цены и отличающихся не более, чем по одному ценообразующему фактору
Метод прямого сравнения цен с компенсационными корректировками
Сущность метода заключается в прямом сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Величины компенсационных (т.е. компенсирующих отличия объектов-аналогов от объекта оценки) корректировок цен объектов-аналогов обосновываются количественно на основе рыночных данных.
В результате такого прямого сравнения цены объектов-аналогов могут быть скорректированы на все отличия применительно к объекту оценки. Если объект-аналог по какому-либо ценообразующему фактору лучше, чем объект оценки, корректировка производится в сторону уменьшения цены объекта-аналога. В соответствии с принципом замещения оценщик как бы замещает объектом-аналогом объект оценки, в результате чего выводит стоимость объекта оценки из цен объектов-аналогов.
В итоге составляется корректировочная таблица, производится корректировка цен объектов-аналогов и их «взвешивание» для обоснования цены объекта оценки.
Область применения - достаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы и количественного обоснования компенсационных корректировок
Метод сравнения цен путем направленных корректировок Сущность метода заключается в косвенном сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Косвенное сравнение производится потому, что рынок не дает достаточно данных для количественного обоснования величины компенсационных корректировок цен объектов-аналогов.
В результате вместо компенсационных корректировок применяются направленные (т.е. показывающие только направление «лучше» или «хуже») экспертные корректировки на все отличия применительно к объекту оценки. При этом степень влияния корректировки отражается баллами по соответствующей шкале.
Шкала степени влияния обычно включает градации «значительно лучше», «лучше», «аналог», «хуже», «значительно хуже». Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (-2, -1, 0, 1, 2). Знак учитывает направление влияние различий в ЦОФ на цену объекта-аналога. Это значит, что если объект-аналог, например, «лучше» объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл «-1». И это значит, что цена объекта-аналога должна быть скорректирована в сторону понижения.
В итоге составления корректировочной таблицы определяется «цена» одного балла корректировки. С учетом этого производится корректировка цен объектов-аналогов и их «взвешивание» для обоснования цены объекта оценки.
Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод качественного сравнения объектов-аналогов
Сущность метода заключается в сравнительной экспертной оценке качества объекта оценки и объектов-аналогов, в отношении которых имеется ценовая информация (цена сделки, предложение на продажу или покупку). Сравнение качества объектов производится по всем ценообразующим факторам, выявленным в результате анализа рынка объекта оценки. Никаких корректировок цен объектов-аналогов не производится, за исключением корректировок на различиях в условиях сделки (например, корректировка на торг, на давность продажи и т.п.).
Интегральный показатель качества объектов определяется на основе оценки качества объектов по отдельным ЦОФ. Шкалы экспертных оценок качества могут применяться разные. Как вариант, шкала может включать градации «значительно лучше», «лучше», «аналог», «хуже», «значительно хуже». Этой шкале соответствует пятибалльная шкала (+2, +1, 0, -1, -2). При такой шкале по любому ЦОФ объекту оценки присваивается балл качества «0». Объект оценки выступает как точка отсчета. Знак балла корректировки показывает преимущество или недостаточность объекта-аналога по сравнению с объектом оценки. Это значит, что если объект-аналог, например, «лучше» объекта оценки, то ему по анализируемому ЦОФ присваивается балл качества «+1».
В итоге составления таблицы качественных оценок определяются интегральные показатели (коэффициента) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод квалиметрического моделирования Этот метод оценки является «продвинутым» вариантом метода качественного сравнения объектов. Квалиметрия - наука о количественном измерении качества. Метод квалиметрического моделирования представляет собой развитый, научно обоснованный метод экспертной оценки качества объектов.
Для оценки качества строится «дерево» взаимосвязанных свойств объекта недвижимости (ЦОФ), оценивается качество каждого частного свойства и производится «свертка» частных коэффициентов качества в пределах каждой из «ветвей» дерева вплоть до определения показателя качества объекта оценки и аналогов в целом.
В итоге составляется матрица оценок интегральных показателей (коэффициентов) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод анализа иерархий (МАИ) Этот метод оценки является развитым, научно обоснованным вариантом метода качественного сравнения объектов. Разработан в 1960-е годы в США Т.Саати.
В основе метода лежит составление матрицы частных свойств объектов, определяющих интегральный показатель качества. В отличие от метода квалиметрического моделирования производится попарное сравнение всех частных свойств между собой, вместо «свертки» частных показателей только в пределах «ветвей дерева свойств».
В итоге обработки матриц попарного сравнения частных свойств с экспертной оценкой качественных показателей определяются интегральные показатели (коэффициенты) качества объекта оценки и объектов-аналогов. По известным ценам объектов-аналогов и показателям качества всех объектов моделируется цена объекта оценки.
Область применения - недостаточно развитый сегмент рынка, позволяющий найти на рынке достаточное количество объектов-аналогов для составления корректировочной таблицы, но дополнительные аналоги для обоснования компенсационных корректировок отсутствуют
Метод математического моделирования цены
Метод математического моделирования цены предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей стоимости объекта оценки от величины ценообразующих факторов путем статистической (математической) обработки данных о ценах объектов-аналогов и значениях их ценообразующих факторов.
Для оценки рыночной стоимости может применяться метод классической линейной регрессии, основанной на методе наименьших квадратов (МНК).
Метод математического моделирования цены является одним из самых формализованных и убедительных методов оценки. При правильном применении дает не менее (зачастую - даже более!) достоверный результат. Кроме того, позволяет определить достоверность результата оценки стоимости как наиболее вероятной цены и построить доверительный интервал оцениваемой величины с заданной надежностью
Метод валового рентного множителя В этом методе в качестве единицы сравнения выступает величина дохода. При этом по данным рынка выводится валовый рентный мультипликатор (ВРМ), равный отношению величины дохода по аналогу к его цене.
ВРМ может определяться двояко:
ВРМ=Са/ПВДа или ВРМ=Са/ДВДа,
где Са - цена аналога;
ПВДа, ДВДа - величины потенциального и действительного валовых доходов.
Полученный таким образом ВРМ (например, путем осреднения ВРМ по нескольким аналогам) используется в качестве множителя к адекватному показателю дохода объекта оценки:
Vоо = ПВД×ВРМ или Vоо =ДВД×ВРМ.
ВРМ обычно не корректируется на удобства и другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета положены фактические значения арендных ставок и цен аналогов, в которых уже учтены указанные различия.
Не следует забывать, что метод не в полной мере учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимыми аналогами, а также не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах объекта оценки и объектов-аналогов.
Область применения: метод ВРМ может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости
Для определения рыночной стоимости земельного участка используют «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р.
Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, ожидания, изменения, внешнего влияния, наиболее эффективного использования.
Согласно «Методическим рекомендациям…» при определении рыночной стоимости земельного участка используют следующие методы оценки:
- в рамках доходного подхода – метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования земельного участка;
- в рамках сравнительного подхода – метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения;
- методы затратного подхода используются для реализации методов доходного и сравнительного подходов – в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка в методе остатка и методе выделения.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 18 — Методы определения стоимости земельного участка
Подход к оценке Методы оценки Общая характеристика и область применения
Сравнительный подход
Сравнительный подход метод сравнения продаж Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и сооружениями (застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями. Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
метод выделения
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
метод распределения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Доходный подход
Доходный подход метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;
- расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации
метод остатка Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода – возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.
Метод допускает также следующую последовательность действий:
- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
- расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
- расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
- определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка
Затратный подход Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения
11.2.1 Определение стоимости земельного участкаВ данной работе расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода произведен методом сравнения продаж.
В соответствии с процедурой реализации данного метода был проанализирован рынок земельных участков посредством просмотра информации Интернет-сайта www.avito.ru.
В данной работе для расчета стоимости сравнительным подходом выбраны три аналогичных объекта; все аналоги - реальные предложения на рынке земли г. Екатеринбург на дату оценки – 22 июня 2021 г. (см. распечатки в Приложениях).
В данном отчете были сравнены и сопоставлены объект оценки с объектами-аналогами по двум компонентам:
- единицам сравнения;
- элементам сравнения.
В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 сотки земельного участка. Подобная единица сравнения является типичной для рынка земли.
Элементами сравнения для объекта оценки и объектов-аналогов являются:
- Правовой статус (собственность / аренда);
- Разрешенное использование;
- Изменение цен во времени;
- Отличие цены предложения от цены сделки;
- Местоположение в пределах города, окружение;
- Общая площадь;
- Улучшения на земельном участке;
- Наличие коммуникаций.
Были проанализированы и применены процентные корректировки по каждому из элементов сравнения, начиная с правового статуса до наличия коммуникаций.
Обоснование корректировок
Правовой статус. В работе оценщиком принята на основании данных, приведенных на стр. 77 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указаны значения при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку в долгосрочной аренде к земельным участкам в собственности - 0,85. В данной работе корректировка принята в размере -15%.
Корректировка на торг. В работе оценщиком принята скидка на торг на основании данных, приведенных на стр. 253 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указаны значения скидки на торг при продаже земельных участков под офисно-торговую застройку на активном рынке. В данной работе скидка на торг принята в среднем размере -10,2%.
Корректировка на местоположение в пределах города земельного участка – принята на основании данных, приведенных на стр. 193 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указано отношение земельных участков под офисно-торговую застройку, расположенных в центральных административных районах города, к земельным участкам, расположенных в спальных районах, среднеэтажной застройки – 1,16. В данной работе корректировка принята -16%.
Корректировка на общую площадь земельного участка – принята на основании данных, приведенных на стр. 101 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. часть 2» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указано отношение земельных участков под офисно-торговую застройку общей площади от 0,1-0,5 га, к земельным участкам общей площади менее 0,1 га – 0,88. В данной работе корректировка принята – 12%.
Наличие коммуникаций принята на основании данных, приведенных на стр. 175 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях).
В справочнике указано отношение земельных участков под офисно-торговую застройку, без газа, к земельным участкам, имеющим газ – (-17%). В данной работе корректировка принята в размере – 17%.
Корректировка на наличие улучшений на земельном участке принята на основании данных, приведенных на стр. 35 «Сборника корректировок. Сегмент «Земельные участки» (распечатки см. в Приложениях).
В справочнике указано отношение земельного участка не застроенного, к земельному участку, на котором имеется ОКС – 1,05. В данной работе корректировка принята в размере – 5%.
Результаты изучения рыночной информации представлены в следующей корректировочной таблице (см. Таблица 19):
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 19 — Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода
Показатель Оцениваемый земельный участок Сравнимый объект №1 Сравнимый объект №2 Сравнимый объект №3
Адрес Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Вайнера, 14 Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Левитана, 237 Свердловская область, u/ Екатеринбург, пр-т Седова, 51
Источник информации   www.avito.ru, контактное лицо Real Capital, тел. 8-343-271-58-16 www.avito.ru, контактное лицо Ольга Аклександровна, тел. 8-958-711-29-35 www.avito.ru, контактное лицо Владислав, тел. 8-912-666-46-86
Категория земель земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов земли населенных пунктов
Разрешенное использование административные объекты офисное здание , ресторан, медицинский центр Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов многоэтажная жилая застройка;среднеэтажная жилая застройка;объекты торговли;объекты гаражного назначения;обслуживание автотранспорта;здравоохранение;и др.
Общая площадь, соток 14,40 5,00 9,50 6,30
Стоимость земельного участка, руб.   15 000 000 12 500 000 5 000 000
Стоимость 1 сотки земельного участка, руб./сот.   3 000 000 1 315 789 793 651
Правовой статус долгосрочная аренда до 26.01.2025 г. собственность, лучше собственность, лучше собственность, лучше
Корректировка, %   -15,0% -15,0% -15,0%
Цена после корректировки, руб.   2 550 000 1 118 421 674 603
Изменение цен во времени июнь 2021 г. июнь 2021 г. июнь 2021 г. июнь 2021 г.
Цена после корректировки, руб.   0% 0% 0%
Отличие цены предложения от цены сделки, %   2 550 000 1 118 421 674 603
Цена после корректировки, руб.   -10,2% -10,2% -10,2%
Местоположение в пределах города, окружение земельный участок расположен в Ленинском районе (мкр. Центр) г. Екатеринбург, в шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро. 2 289 900 1 004 342 605 794
Корректировка, %   земельный участок расположен в Ленинском районе (мкр. Центр) г. Екатеринбург, в шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро.Аналог земельный участок расположен в Ленинском районе (мкр. Юго-Западный) г. Екатеринбург, в шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро.Хуже земельный участок расположен в Железнодорожном районе (мкр. Старая Сортировка) г. Екатеринбург, в шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро.Хуже
Окружение жилые дома, административные здания 0,00% 16,00% 16,00%
Корректировка, %   Аналог Аналог Аналог
Общая площадь земельного участка, соток 14,40 0% 0% 0%
Корректировка, %   Общая площадь земельного участка меньше, стоимость 1 сотки дороже. Лучше Общая площадь земельного участка меньше, стоимость 1 сотки дороже. Лучше Общая площадь земельного участка меньше, стоимость 1 сотки дороже. Лучше
Улучшения на земельном участке земельный участок рассматривается как условно свободный -12,00% -12,00% -12,00%
Корректировка, %   имеется здание, лучше имеется здание, лучше отсутствуют, аналог
Наличие инженерных сетей на земельном участке электричество, канализация, водопровод -5% -5% 0%
Корректировка, %   аналог электричество, канализация, водопровод, газ, лучше данные отсутствуют, принимаем как аналог
Суммарная корректировка (К1), %   0% -17% 0%
Скорректированная стоимость, руб./сотка 1 107 087 -17,00% -18,00% 4,00%
К1 1 900 617 823 561 630 025
1/К1 782 549 294 507 488 042
Весовые коэффициенты (ВК), присвоенные объектам-аналогам ВК=ABS((1/К1)/СУММabs(1/К1)) 0,0000 0,0000 0,0000
Средневзвешенная цена 1 сотки земельного участка, руб./сот.   19,0% 50,5% 30,5%
Скорректированная стоимость 1 сотки земельного участка, руб./сот. 969 311
Итоговая стоимость земельного участка в рамках сравнительного подхода, руб. 13 958 076
Итоговая стоимость земельного участка (округленно), руб. 13 960 000
11.2.2 Определение стоимости офисного зданияНаиболее распространенным (классическим) методом оценки в рамках сравнительного подхода является метод сравнительного анализа цен с компенсационными корректировками.
В соответствии с процедурой реализации данного метода был проанализирован рынок аналогичных объектов в г. Екатеринбург Свердловской области посредством просмотра информации Интернет-сайта www.avito.ru.
В данной работе для расчета стоимости сравнительным подходом выбраны четыре объекта; все аналоги - реальные предложения на рынке недвижимости г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. (см. распечатки в Приложениях).
Оценщиком были сравнены и сопоставлены объект оценки с объектами-аналогами по двум компонентам:
- единицам сравнения;
- элементам сравнения.
Корректировка цен объектов-аналогов в первую очередь делается на экономические различия, включая корректировку на торг, на качество прав, изменение цен во времени и др. Затем делаются корректировки по техническим различиям в любой последовательности. Среди второй группы корректировок м.б. рублевые и процентные корректировки.
В данной работе в качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м.
Типовыми элементами сравнения на рынке купли-продажи объектов недвижимости являются:
- Общая площадь земельного участка;
- Отличие цены предложения от цены сделки;
- Изменение цен во времени;
- Местоположение в пределах города объекта оценки;
- Расположение относительно красной линии и остановок общественного транспорта;
- Общая площадь;
- Тип объекта;
- Год постройки, физическое состояние;
- Материл стен;
- Расположение на этаже здания;
- Наличие отдельного входа;
- Состояние отделки;
- Инженерное обеспечение;
- Наличие парковки;
- Наличие мебели
Обоснование корректировок
Корректировку в площади земельного участка делаем в рублевом выражении. Для этого разницу в площади земельного участка относящегося к объекту оценки и площади земельного участка объекта-аналога умножаем на стоимость 1 сотки земельного участка (см. п.13.2). Оставшиеся корректировки делаем в процентах от новой базы.
Корректировка на скидку по цене. Принята на основании данных, приведенных на стр.279 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указано среднее значение скидки на торг при продаже высококлассных офисов (класса «А» и «В») на активном рынке - 9,8 %. Таким образом, в работе скидку на торг принимаем в среднем размере - 9,8%.
Изменение цен во времени - корректировка, связанная с давностью продажи (предложения), подразумевает под собой различие в стоимости объектов-аналогов и объекта оценки, вызванное влиянием изменения уровня цен на недвижимость в г. Екатеринбург.
Так как в нашей работе объекты-аналоги являются актуальными по состоянию на июнь 2021 г., а дата оценки – 22 июня 2021 г., корректировка на давность продажи (предложения) составляет 0%.
Корректировка на общую площадь, тип объекта, наличие отдельного входа, физическое состояние, состояние отделки, наличие парковки - принята на основании данных, приведенных на «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях):
общая площадь:
- отношение объекта оценки площадью 500-1000 кв. м объекту-аналогу площадью от 1000 до 1500 кв.м составляет 1,07 или 7%.
тип объекта: отношение встроенного помещения к отдельностоящему зданию с земельным участком – 0,89. Для нашего случая корректировка рассчитывалась: 1:0,89=1,12 или 12%.
наличие отдельного входа: отношение объекта, не имеющего отдельного входа, к объекту, имеющему отдельный вход – 0,84 или 16%.
Физическое состояние: отношение объекта удовлетворительном состоянии к объекту в хорошем состоянии – 0,82 или 18%.
состояние отделки: отношение объекта с отделкой в среднем состоянии к объекту с отделкой «Люкс» – 0,81 или 19%.
Наличие парковки: отношение объекта без парковки к объекту с организованной парковкой – 0,82 или 18%.
Корректировки на изменение цен во времени, местоположение в пределах города объекта оценки, расположение относительно красной линии и остановок общественного транспорта, материл стен, расположение на этаже здания, инженерное обеспечение, наличие мебели не при менялись, так как объекты-аналоги сопоставимы по данным характеристикам с объектом оценки.
Результаты изучения рыночной информации представлены в следующей корректировочной таблице (см. Таблица 20):
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 20 — Расчет стоимости офисного здания в рамках сравнительного подхода
Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Описание 2-этажное кирпичное офисное здание с земельным участком офисное помещение на 4 этаже 4-х этажного здания офисные помещения на 1 этаже и цоколе жилого здания 4-этажное офисное здание с земельным участком офисные помещения на 1 и 2 этаже жилого дома
Фото объекта
Адрес Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.63 Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д.34 Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Горького, д. 45А Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Тверитина, д.34
Источник информации   www.avito.ru, контактное лицо Регион Бизнес Недвижимость, тел. 8-967-639-95-58 www.avito.ru, контактное лицо Александр, тел. 8-985-821-11-61 www.avito.ru, контактное лицо Мария Вакурова, тел. 8-915-190-06-72 www.avito.ru, контактное лицо Reak Capital, тел. 8-343-271-58-16
Условия продажи   Предложение Предложение Предложение Предложение
Местоположение и окружение Ленинский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Ленинский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог
Расположение относительно красной линии на красной линии аналогично аналогично аналогично аналогично
Расположение относительно остановки общественного транспорта В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро Геологическая. В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро. Аналог
Общая площадь, м2 920 573,7 772 1138 680
Цена предложения, руб.   35 000 000 15 950 000 81 391 200 28 000 000
Общая площадь ЗУ, сотки 14,4 0 0 3,91 0
Разница в площади зем.участка, соток   14,4 14,4 10,49 14,4
Стоимость 1 сотки, рублей 969 311        
Корректировка на земельный участок, рублей   13 958 076 13 958 076 10 168 071 13 958 076
Стоимость с учетом корректировки на земельный участок, рублей   48 958 076 29 908 076 91 559 271 41 958 076
Стоимость 1 кв.м, рублей   85 337 38 741 80 456 61 703
Скидка на торг   0,098 0,098 0,098 0,098
Цена со скидкой на торг, руб.   76 974 34 944 72 572 55 656
Общая площадь, м2   Площадь близка принимаем как аналог Площадь близка принимаем как аналог площадь больше, стоимость 1 кв.м дешевле. Хуже Площадь близка принимаем как аналог
Тип объекта отдельностоящее здание с земельным участком офисные помещения в 4-х этажном здании, хуже офисные помещения на 1 этаже и цокольном этаже в жилом здании, хуже аналог офисные помещения на 1 этаже и 2 этаже в жилом здании, хуже
Материал стен Кирпич аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог
Год постройки, физическое состояние 1977 г.п. Состояние удовлетворительное 2006 г. Состояние хорошее. Лучше 2005 г. Состояние хорошее. Лучше 2009 г. Состояние хорошее. Лучше 2005 г. Состояние хорошее. Лучше
Расположение на этаже 1,2 этаж 4 этаж, аналог цоколь, 1 этаж, аналог 1,2,3,4 этаж, аналог 1 и этаж, аналог
Наличие отдельного входа общий вход аналог отдельный вход, лучше аналог отдельный вход, лучше
Состояние отделки среднее хорошее, лучше хорошее, лучше хорошее, лучше хорошее, лучше
Инженерные обеспечение центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа. аналог аналог аналог аналог
Наличие парковки отсутствует имеется, лучше имеется, лучше имеется, лучше имеется, лучше
Наличие мебели отсутствует аналог аналог аналог аналог
Компенсационные корректировки
Местоположение и окружение   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Расположение относительно красной линии   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Общая площадь, м2   0,00% 0,00% 7,00% 0,00%
Тип объекта   12,00% 12,00% 0,00% 12,00%
Год постройки, физическое состояние   -18,00% -18,00% -18,00% -18,00%
Наличие отдельного входа   0,00% -16,00% 0,00% -16,00%
Состояние отделки   -19,00% -19,00% -19,00% -19,00%
Наличие парковки   -18,00% -18,00% -18,00% -18,00%
Наличие мебели   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Сумма корректировок, %   -43,00% -59,00% -48,00% -59,00%
Скорректированная цена аналогов, руб.   43 875 14 327 37 737 22 819
Согласование методом: веса, рассчитанные обратно пропорционально суммарной валовой корректировке
Суммарная валовая корректировка, руб. СВК -34956124,62 -15935672,79 -81353462,78 -27977180,98
Обратная величина суммарной корректировки по абсолютному значению 1/ABS(СВК) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000
Сумма обратных величин 0,0000        
Весовые коэффициенты 1,0 0,2052 0,4502 0,0882 0,2564
Взвешенная величина скорректированной стоимости 1 кв.м аналогов, руб.   9004,31 6449,76 3327,72 5851,21
Цена 1 кв.м объекта оценки, руб. 24 633
Цена всего объекта оценки, руб. 22 662 361

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составит:
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 21 — Стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом
Наименование объекта оценки Стоимость, полученная в рамках сравнительного подхода, руб.
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на 22 662 361
земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 13 958 076

11.3 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходомЗатратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей».
При оценке рыночной стоимости объектов недвижимости базой затратного подхода является принцип замещения. Этот принцип утверждает, что благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем будет стоить ему приобрести свободный земельный участок (право пользования на него) и создать улучшения равной желанности и полезности без чрезмерной задержки. По аналогии с этим можно утверждать, что благоразумный продавец не пожелает продать объект дешевле, чем стоило ему приобрести свободные права пользования на земельный участок и создать улучшения с учетом компенсации за его активность и принятые риски (т.е. с учетом прибыли предпринимателя).
В соответствии с ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:
определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;
расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
определение прибыли предпринимателя;
определение износа и устареваний;
определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
сметных расчетов;
информации о рыночных ценах на строительные материалы;
других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав, строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 22 — Методы затратного подхода
Методы оценки Общая характеристика и область применения
Метод капитализации издержек Предусматривает определение рыночной стоимости объекта как будущей стоимости отдельных частей затрат (издержек), рассредоточенным по периодам существования объекта, предшествующим дате оценки. Имеет две разновидности (техники, формулы) соответственно для единых объектов оценки
- с новыми улучшениями,
- с улучшениями, бывшими в употреблении.
Основное преимущество метода заключается в том, что нет необходимости явно определять прибыль предпринимателя. Она формируется в процессе ре-дисконтирования (определения будущей стоимости прошлых потоков денежных средств – затрат и издержек).
Недостаток метода состоит в том, что необходимо обосновывать общую норму отдачи (ставку дисконтирования), которая учитывает типичное соотношение собственного и заемного капитала, а также наличие в составе единого объекта недвижимости земли и улучшений.
Один их «выходов» этого метода – в результате можно осуществить экстракцию прибыли предпринимателя.
На практике для оценки стоимости объектов недвижимости применяется очень редко.
Этот метод целесообразно применять для расчета стоимости объекта при сравнительно небольшой продолжительности периода его доходной эксплуатации (до 10% от срока физической жизни улучшений).
Метод компенсации издержек Предусматривает суммирование рыночной стоимости права использования (собственности или аренды) земельного участка как свободного, суммы издержек на создание (восстановление или замещение) аналогичных по качеству и назначению улучшений (т.е. с учетом износов и устареваний), а также прибыли предпринимателя (девелопера).
Логическая формула этого метода:
Сзп = РСзу + Снов – Инак + ПП, где
Сзп – ориентир стоимости объекта по затратному подходу,
РСзу – рыночная стоимость прав на земельный участок, руб,
Снов – затраты на строительство нового объекта недвижимости, руб,
Инак – суммарный накопленный износ и устаревания, руб,
ПП – прибыль предпринимателя, руб.
На практике при реализации затратного подхода обычно применяется этот метод.

11.3.1 Определение восстановительной стоимости объекта недвижимостиВ зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько методов определения восстановительной стоимости:
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования.
В данной работе осуществлено определение восстановительной стоимости объекта оценки методом сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного объекта. Стоимость сравнительной единицы должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и др.). Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога), для этого необходимо учитывать:
- единое функциональное назначение;
- близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
- сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;
- другие характеристики.
Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимостью замещения.
В работе в качестве сравнительной единицы взята стоимость 1 м3, 1 м2 и 1 м. соответствующего объекта.
Определение восстановительной стоимости объекта оценки было произведено на основании данных сборника «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ. Далее был выбран объект-аналог для оцениваемого здания.
Информационной основой стоимостных показателей послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС) издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в ценах 2009 года.
Индекс пересчета цен с 2009 г. на дату оценки определялся в соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90 и составляет 2,117.
Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки приведен в Таблице 23.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 23 — Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки
Наименование показателя Основное строение
Общая площадь здания, кв.м 920
Стоимость 1 кв.м. без НДС по Сборнику КО-ИНВЕСТ "Общественные здания". Офисы от 2-х до 4-х этажей. Таблица № 3.3.3.050. 15 913,21
Поправочный коэффициент на климатический район 1,00
Ценностной коэффициент 1,000
Стоимость замещения в ценах 2009 года, руб. 14 640 153
Индекс роста стоимости СМР на дату оценки 2,117
Стоимость замещения здания, рублей 30 993 204
Коэффициент завершенности 100%
Стоимость замещения здания, рублей 30 993 204
Налог на добавленную стоимость, 20% 6 198 641
Стоимость замещения здания с НДС, рублей 37 191 845
ИТОГО, руб. 37 191 845
11.3.2 Определение прибыли предпринимателяВеличина предпринимательской прибыли составляет в среднем 20-30%, для объектов недвижимости находящихся в Свердловской области, обычно используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).
Таким образом, полная восстановительная стоимость здания с учетом НДС и прибыли предпринимателя составит:
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 24 — Полная восстановительная стоимость объекта оценки с учетом НДС и прибыли предпринимателя
Наименование показателя Объект оценки
Итого с НДС, руб. 37 191 845
Прибыль предпринимателя, % 30,0%
Итого с учетом ПП, руб. 48 349 399
11.3.3 Определение накопленного износаРасчет физического износа
С позиции оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости под воздействием различных факторов.
Существуют следующие методы определения физического износа:
Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
Метод хронологического возраста;
Метод эффективного возраста;
Экспертный метод;
Метод разбивки.
Физический износ здания определялся путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 25 — Расчет физического износа объекта оценки
№ Конструктивный элемент Удельный вес,% Стоимость нового элемента, руб. Степень износа, % Устранимый физический износ, руб.
1 Фундаменты 2,35% 728 267 30,00% 509 787
2 Каркас 1,56% 483 446 30,00% 338 412
3 Стены наружные с отделкой 5,46% 1 692 060 30,00% 1 184 442
4 Внутренние стены и перегородки 4,26% 1 320 178 20,00% 1 056 143
5 Перекрытия и покрытия 4,39% 1 360 466 30,00% 952 326
6 Кровля 4,15% 1 286 089 30,00% 900 263
7 Окна и двери 5,05% 1 565 000 10,00% 1 408 500
8 Полы 15,25% 4 725 991 10,00% 4 253 392
9 Отделка 14,62% 4 530 753 10,00% 4 077 678
10 Прочие 2,93% 908 010 20,00% 726 408
11 Спец. конструкции 7,11% 2 203 396 20,00% 1 762 717
12 Инженерные системы 32,88% 10 189 547 20,00% 8 151 637
    100,0% 30 993 204 18,30% 25 321 705
Расчет функционального устаревания
Функциональное устаревание – снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина – появление на рынке современных видов имущества аналогичного назначения.
Это потеря стоимости, вызванная появлением более дешевой (по всей совокупности затрат как инвестиционных, так и эксплуатационных) недвижимости или в результате несоответствия характеристик новым строительным, технологическим, санитарным или эстетическим требованиям.
Здание соответствует основным нормам и требованиям к эксплуатации подобных объектов, поэтому величина функционального устаревания принимается равной 0%.
Расчет экономического (внешнего) устареванияЭкономическое (внешнее) устаревание – снижение стоимости имущества в результате изменения экономической ситуации, экологии, законодательства.
В нашем случае экономическое устаревание определено на уровне 0%.
Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленных износа и устареваний и стоимости земельного участка на дату оценки представлен в таблице 26.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 26 —Расчет стоимости объекта оценки с учетом накопленных износа и устареваний на дату оценки
Наименование Значение
Физический износ, % 18,30%
Функциональное устаревание, % 0,0%
Экономическое устаревание, % 0,0%
Накопленный износ и устаревания, % 18,30%
Стоимость объекта без учета земельного участка по затратному подходу, руб. 39 501 860
Стоимость объекта земельного участка, руб. 13 958 076
Стоимость объекта с учетом земельного участка по затратному подходу, руб. 53 459 936
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составит:
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 27 — Стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом
Наименование объекта оценки Стоимость, полученная в рамках затратного подхода, руб.
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 53 459 936
11.4 Расчёт стоимости объекта оценки доходным подходомСогласно ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;
б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;
в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления, соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;
г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;
д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;
е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;
ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;
з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 28 — Методы доходного подхода и область их применения
Методы оценки Общая характеристика и область применения
Метод прямой капитализации Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).
Метод прямой капитализации - метод определения рыночной стоимости доходного объекта, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных методом рыночной экстракции.
Область применения:
- оценка действующих активов, не требующих на дату проведения оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию,
- стабильные экономические условия на рынке,
- использование для приобретения объекта собственных средств (отсутствие заемных средств).
Базовая формула доходного подхода:
или , где
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Метод дисконтирования потоков денежных средств
Метод дисконтированных денежных потоков используется, если:  - предполагается, что будущие потоки будут существенно отличаться от текущих;
  - имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
  - потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
  - оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
  - объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию,
- учитывается влияние на стоимость привлекаемых заемных средств.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
, где
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость (реверсия).
Метод капитализации по расчетным моделям Метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой. в расчет модели возврата капитала, способов - и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем
В рамках доходного подхода стоимость объекта оценки рассчитывалась методом прямой капитализации.
Этапы метода прямой капитализации:
Определение рыночной арендной ставки на данном сегменте рынка;
расчет потенциального валового дохода (ПВД);
расчет действительного валового дохода (ДВД);
расчет операционных расходов (ОР);
расчет чистого операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и операционных расходов;
расчет ставки капитализации;
капитализация ЧОД в текущую стоимость.
11.4.1 Определение стоимости арендной платы за объект оценкиВ данной работе арендную плату рассчитываем в рамках сравнительного подхода метод сравнительного анализа цен с компенсационными корректировками.
В соответствии с процедурой реализации данного метода был проанализирован рынок аналогичных объектов в г. Екатеринбург Свердловской области посредством просмотра информации Интернет-сайта www.avito.ru.
В данной работе для расчета стоимости сравнительным подходом выбраны четыре объекта; все аналоги - реальные предложения аренды на рынке недвижимости г. Екатеринбург по состоянию на июнь 2021 г. (см. распечатки в Приложениях).
В данной работе в качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв. м в месяц.
Типовыми элементами сравнения на рынке аренды объектов недвижимости являются:
- Скидка на торг;
- Изменение цен во времени;
- Местоположение в пределах города и окружение объекта оценки;
- Расположение относительно красной линии и остановок общественного транспорта;
- Общая площадь;
- Тип объекта;
- Год постройки, физическое состояние;
- Материл стен;
- Расположение на этаже здания;
- Наличие отдельного входа;
- Состояние отделки;
- Инженерное обеспечение;
- Наличие парковки;
- Наличие мебели
Обоснование корректировок
Корректировка на скидку по цене. Принята на основании данных, приведенных на стр.279 «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях). В справочнике указано среднее значение скидки на торг при аренде высококлассных офисов (класса «А» и «В») на активном рынке - 8,4 %. Таким образом, в работе скидку на торг принимаем в среднем размере - 8,4%.
Изменение цен во времени - корректировка, связанная с давностью предложений к аренде, подразумевает под собой различие в стоимости объектов-аналогов и объекта оценки, вызванное влиянием изменения уровня цен аренды на недвижимость в г. Екатеринбург.
Так как в нашей работе объекты-аналоги являются актуальными по состоянию на июнь 2021 г., а дата оценки – 22 июня 2021 г., корректировка на давность предложения к аренде составляет 0%.
Корректировка на общую площадь, тип объекта, наличие отдельного входа, состояние отделки, наличие парковки - принята на основании данных, приведенных на «Справочника оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Скидки для сравнительного подхода» (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях):
общая площадь:
- отношение объекта оценки площадью 500-1000 кв. м объекту-аналогу площадью от 250 до 500 кв.м составляет 0,94 или 6%;
- отношение объекта оценки площадью 500-1000 кв. м объекту-аналогу площадью от 100 до 250 кв.м составляет 0,88 или 12%.
тип объекта: отношение встроенного помещения к отдельностоящему зданию с земельным участком – 0,92. Для нашего случая корректировка рассчитывалась: 1:0,92=1,09 или 9%.
наличие отдельного входа: отношение объекта, не имеющего отдельного входа, к объекту, имеющему отдельный вход – 0,84 или 16%.
состояние отделки: отношение объекта с отделкой в среднем состоянии к объекту с отделкой «Люкс» – 0,82 или 18%.
Наличие парковки: отношение объекта без парковки к объекту с организованной парковкой – 0,82 или 18%.
Результаты изучения рыночной информации представлены в следующей корректировочной таблице (см. Таблица 29):
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 29 — Расчет стоимости арендной платы офисного здания
Наименование Объект оценки Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3 Аналог 4
Описание 2-этажное кирпичное офисное здание с земельным участком офисное помещение офисное помещение офисное помещение офисное помещение
Фото объекта
Адрес Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Красноармейская, д.78Б Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург, д.64 Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д.83 Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. л. Народной Воли, д.65
Источник информации   www.avito.ru, контактное лицо ООО Корпорация Маяк, тел. 8-343-271-63-83 www.avito.ru, контактное лицо Екатерина Вьюшина, тел. 8-343-372-09-79 www.avito.ru, контактное лицо Роман, тел. 8-982-627-82-56 www.avito.ru, контактное лицо Байрамова Юлия, тел. 8-958-491-15-03
Условия аренды   Предложение Предложение Предложение Предложение
Местоположение в пределах города и окружение Ленинский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог Октябрьский район, Центральный район города. Рядом жилые дома и административные здания. Аналог
Расположение относительно красной линии на красной линии аналогично аналогично аналогично аналогично
Расположение относительно остановки общественного транспорта В шаговой доступности от остановок общественного транспорта и метро Геологическая. В шаговой доступности остановка общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности остановка общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности остановка общественного транспорта и метро. Аналог В шаговой доступности остановка общественного транспорта и метро. Аналог
Общая площадь, м2 920 200,7 470 137 603,7
Цена предложения, руб./месяц   110 385 305 500 75 000 482 960
Стоимость 1 кв.м, рублей/месяц   550 650 547 800
Скидка на торг   0,084 0,084 0,084 0,084
Цена со скидкой на торг, руб./месяц   504 595 501 733
Общая площадь, м2   Площадь близка принимаем как аналог Площадь меньше, стоимость 1 кв.м дороже. Лучше Площадь меньше, стоимость 1 кв.м дороже. Лучше Площадь близка принимаем как аналог
Тип объекта отдельностоящее здание с земельным участком помещение, хуже помещение, хуже помещение, хуже помещение, хуже
Материал стен Кирпич данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог
Год постройки, физическое состояние 1977 г.п. Состояние удовлетворительное данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог
Расположение на этаже 1,2 этаж 8 этаж, аналог 3 этаж, аналог 8 этаж, аналог данные отсутствуют принимаем как аналог
Наличие отдельного входа общий вход данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог данные отсутствуют принимаем как аналог имеется отдельный вход, лучше
Состояние отделки среднее хорошее, лучше хорошее, лучше хорошее, лучше хорошее, лучше
Инженерные обеспечение центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля доступа. аналог аналог аналог аналог
Наличие парковки отсутствует данные отсутствуют принимаем как аналог имеется, лучше данные отсутствуют принимаем как аналог имеется, лучше
Наличие мебели отсутствует аналог аналог аналог аналог
Компенсационные корректировки
Местоположение в пределах города и окружение   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Расположение относительно красной линии   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Расположение относительно остановки общественного транспорта   0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Общая площадь, м2   0,00% -6,00% -12,00% 0,00%
Тип объекта   9,00% 9,00% 9,00% 9,00%
Наличие отдельного входа   0,00% 0,00% 0,00% -16,00%
Состояние отделки   -17,00% -17,00% -17,00% -17,00%
Наличие парковки   0,00% -18,00% 0,00% -18,00%
Сумма корректировок, %   -8,00% -32,00% -20,00% -42,00%
Скорректированная цена аналогов, руб./месяц   463 405 401 425
Метод согласования: веса, рассчитанные обратно пропорционально суммарной валовой корректировке
Суммарная валовая корректировка, руб. СВК -109921,50 -305095,13 -74598,83 -482534,98
Обратная величина суммарной корректировки по абсолютному значению 1/ABS(СВК) 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000
Сумма обратных величин 0,00002785        
Весовые коэффициенты 1,0 0,3266 0,1177 0,4813 0,0744
Взвешенная величина скорректированной стоимости 1 кв.м аналогов, руб./месяц   151,39 47,65 193,08 31,62
Цена 1 кв.м объекта оценки, руб./месяц 424
Цена всего объекта оценки, руб./месяц 389 838
11.4.2 Расчет ЧОД11.4.2.1 Расчет потенциального валового дохода (ПВД)Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступлений от объекта. Определим годовой ПВД по формуле (1).
ПВД = S × А × n, (1)
где А – арендная ставка в месяц за оцениваемый объект недвижимости, руб./м2,
п - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.
ПВД = 920 × 424 ×12 = 4 678 056 рублей
11.4.2.2 Определение действительного валового дохода (ДВД)Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле (2).
ДВД = ПВД – П1 –П2,(2)
гдеП1 - потери от недозагруженности помещений, тыс. руб.;
П2 - потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс.
руб.
Эксперты связали возможную недозагрузку здания объекта с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.
33
ДВД = 4 678 056 – (0,025 × 4 678 056) - (0,01× 4 678 056) = 4 514 324 рублей
11.4.2.3 Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)
Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле (3).
ЧОД = ДВД – ОР, (3)
где ОР – операционные расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.
Операционные расходы - это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы принято делить на:
* условно-постоянные;
* условно-переменные, или эксплуатационные;
* расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают:
- Налог на имущество
- Страховые взносы
- Платежи за земельный участок
- Некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие расходы:
- Коммунальные;
- На текущие ремонтные работы;
- Заработная плата обслуживающего персонала;
- Налоги на заработную плату;
- На рекламу и заключение договоров;
- На управление;
- Прочие расходы.
Расходы на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания.
Имеется следующая информация по условно-постоянным расходам:
Налог на имущество является постоянной статьей расходов и составляет в соответствии с действующим законодательством 2,2% от остаточной стоимости объекта недвижимости. По документам, представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.
Налог на имущества = 2,2%× (7 990 400 × 0,99) = 174 031 рублей
Арендная плата за земельный участок определена в соответствии с Постановлением Администрации Ленинского района №540-ПП на уровне 14 500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно в соответствии с Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.
Арендная плата = 14500×1-1(1+0,12)180,12 = 105 120 рублей
по условно-переменным расходам:
По данным, предоставленными строительными организациями, расходы на текущий ремонт составляют для офисных помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.
Таким образом, расходы на текущий ремонт составят: 250 руб./кв.м × 920 кв.м = 230 000 руб.
Затраты на управление объектом. Для оцениваемой недвижимости считаем расходы на управление объектом равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru).
Затраты на управление = 0,03 × 4 514 324 руб. = 135 430 рублей.
Прочие расходы. К расходам по прочим услугам можно отнести расходы, связанные с проведением техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта. Величина прочих расходов будет составлять 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru).
Прочие расходы = 0,02 × 4 514 324 руб. = 90 286 рублей
Капитальные резервы (расходы на замещение). Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от затрат на строительство; капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке доходности (принята на основании интернет-сайта www.rusbonds.ru – МинФин РФ, облигации федерального займа с амортизацией долга, документарные именные, выпуск 46018 – 5,025%).
РЗ=ПВС×З×i(1+i)n-1, (4)
Расходы на замещение = 30 993 204×0,3×0,05025(1+0,05025)30-1 = 49 534 рублей.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 30 — Расчет чистого операционного дохода объекта оценки за год
№ п/п Показатели Единицы
измерения Количество
1 Арендная ставка за месяц руб./м2 424
2 Площадь оцениваемого объекта м2 920
3 ПВД за год руб. 4 678 056
4 Потери от недозагрузки объекта
недвижимости, смены арендаторов,
недосбора арендной платы руб. 163 732
5 ДВД за год руб. 4 514 324
6 Операционные расходы руб. 784 401
7 ЧОД руб. 3 729 923
11.4.3 Расчет ставки капитализацииСтавка капитализации (СК) – это коэффициент, на который нужно умножить бедующие доходы, чтобы получить текущую стоимость объекта недвижимости.
В данной работе ставка капитализации принята на основании данных, приведенных на «Справочника оценщика недвижимости-2017. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов» для доходного подхода (под общ. ред. Лейфера Л. А.) (распечатки см. в Приложениях): на стр.103 указано среднее значение текущей доходности для высококлассных офисов в размере – 11,3%.
Таким образом, стоимость объекта оценки равна:
С = ЧОД/СК = 3 729 923/0,113 = 33 008 166 рублей
Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, составит:
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 31 — Стоимость объекта оценки, рассчитанная доходным подходом
Наименование объекта оценки Стоимость, полученная в рамках доходного подхода, руб.
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 33 008 166
11.5  Описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходамВ процессе согласования промежуточных результатов оценки недвижимости, полученных с применением разных подходов, следует проанализировать достоинства и недостатки этих подходов, объяснить расхождение промежуточных результатов и на основе проведенного анализа определить итоговый результат оценки недвижимости (ФСО № 7 «Оценка недвижимости»).
В соответствии с международными и российскими стандартами определение рыночной стоимости объекта оценки должно быть получено обобщением величин стоимости, определенных в результате использования различных подходов оценки, а именно: затратного, сравнительного и доходного.
Следует отметить, что стандарты оценки не содержат категорического требования обязательного сведения результатов, полученных при использовании в расчетах известных 3-х подходов оценки стоимости имущества. Использование этих подходов необходимо, прежде всего, для того, чтобы правильно выбрать и обосновать целесообразность применения одного, двух или, возможно, трех подходов в оценке.
В результате расчетов, основанных на справедливой информации, получены следующие результаты:
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 32 — Результаты расчетов, полученные различными подходами
Наименование объекта оценки Сравнительный подход Затратный подход Доходный подход
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 22 662 361 53 459 936 33 008 166

С целью определения окончательного результата необходимо установить удельные веса для каждого метода оценки и с их помощью взвесить значения, полученные разными способами.
Таблица SEQ Таблица \* ARABIC 34 —Применение весов к результатам оценки
  Подходы
Критерий СП ДП ЗП
Стоимость, рублей 22 662 361 33 008 166 53 459 936
  Баллы
Применимость подхода к оценке объекта согласно утвердившимся в России и мире принципам и стандартам оценки 5 2 2
Адекватность, достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты 5 2 3
Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/арендатора и (или) продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения в статике и динамике 5 1 1
Действенность подхода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски) 4 2 2
Способность подхода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких, как местоположение, состояние, окружение и т. п. 4 1 2
Итого 23 8 10
Сумма баллов 41
Вес подхода  56,10% 19,51% 24,39%
Согласованная величина стоимости, рублей 32 192 658
Округленно 32 190 000

ИТОГОВАЯ ВЕЛИЧИНА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИОсновываясь на результатах расчетов и положениях данного отчета, Оценщик пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 22 июня 2021 г. составляет:Наименование объекта оценки Рыночная стоимость, рублей
офисное здание общей площадью 920 кв.м. кадастровый номер 66:41:0402016:27, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а, с учетом прав аренды на земельный участок кадастровый номер 66:41:0401054:144, общей площадью 1440,0 кв.м, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. 3а 32 190 000
Данный отчет по оценке рыночной стоимости арендной платы за объекты недвижимости соответствует международной практике оценки недвижимости, оборудования и бизнеса.
список использованной литературыГражданский кодекс РФ.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.Федеральный Стандарт Оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256.Федеральный Стандарт Оценки № 2 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255.
Федеральный Стандарт Оценки № 3 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 254.
Федеральный Стандарт Оценки № 7 "Об утверждении федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. N 611.Информационно-аналитический бюллетень КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве» №90
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные Распоряжением Минимущества России от 06 марта 2002 г. № 568-р.
«Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)» ГОСГРАЖДАНСТРОЙ, Москва 1988 г.
Сборник КО-ИНВЕСТ «Общественные здания»
Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 2.// Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 352 с.
Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 357 с.
Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 202 с.
Совет экспертов Рынка недвижимости. Сборник корректировок. Сегмент «Земельные участки» [Текст], 2018. – 36 c. HYPERLINK "http://www.avito.ru" www.avito.ru
https://екатеринбург.рф/file/21183f536e17de06f742695f1c6ec4f5http://maps.yandex.ruhttps://onrealt.ru
https://www.restate.ruwww.rusbonds.ru
https://ru.wikipedia.org

Приложения