Анализ рынка недвижимости

Оглавление
Вступление…………………………………………………………………..…….3
Глава 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости……………..…7
1.1Объекты недвижимости: сущность, особенности и основные признаки.…7
1.2Рынок недвижимости: сущность, особенности и основные признаки……12
1.3Технология оценки объектов недвижимости………………………..……..23
Глава 2 Тенденции локального рынка недвижимости………………….……..42
2.1Анализ рынка недвижимости г. Екатеринбург…………………………..…42
2.2Анализ рынка коммерческой недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ…………………………………………..65
2.3 Анализ жилой недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ…………………………………………………………..…67
Глава 3 Практические рекомендации по совершенствованию корректировочных показателей……………………………………………..…73
3.1Предложения по использованию мультипликатора на рынке недвижимости……………………………………………………………………73
3.2 Корректирующие коэффициенты при оценке недвижимости……………77
Заключение…………………………………………………………………..…..81
Список литературы………………………………………………………………84
Приложение 1……………………………………………………………….…....85
Приложение 2…………………………………………………………………....90
Приложение 3……………………………………………………………..…….92
Приложение 4…………………………………………………………………….93
Приложение 5…………………………………………………………………….94
Приложение 6……………………………………………………………….…..95
Вступление
Актуальность темы
В условиях трансформации социальной системы в России, развертывания и укрепления системы рыночных отношений начал формироваться новый сектор экономики – рынок недвижимости.
Объекты мобильности занимают особое место в любой экономической системе, поскольку они прямо или косвенно связаны с социальными интересами людей и экономической деятельностью.
Недвижимость выступает в качестве естественной пространственной основы, на которой осуществляется жизнедеятельность людей, и составляет основу национального богатства страны. В условиях рыночных преобразований в этой сфере начали формироваться новые для России экономические отношения.
Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию объединения покупателей и продавцов прав собственности и мобильности через ценовой механизм. У него есть перспектива развития, так как сделки с недвижимостью имеют многообещающую ценность, то есть со временем они получают все большую и большую отдачу.
Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако, важным условием формирования и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций. Хотя период развития рынка недвижимости в России еще невелик, сегодня этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвуют в сделках с недвижимостью. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической и правовой базой, так и с экономической ситуацией в стране. Таким образом, актуальность сформулированной темы работы очевидна.
Прогнозирование рынка недвижимости
Прогнозирование развития рынка (ожидаемые структурные изменения в старых секторах экономики, появление новых товарных рынков и связанные с этим изменения потребительских свойств товаров, формирование новых потребностей клиентов) оценивается, предполагается. Однако именно эти исследования необходимы для разработки стратегической линии предприятия, особенно при разработке новых продуктов и планах их вывода на рынок.
Реализация маркетинговых исследований предполагает использование самых разнообразных методов: многомерных, метода статистической теории принятия решений, детерминированных методов исследования операций, регрессивных и корреляционных, а также многих других методов, использование которых наряду со многими другими факторами позволяет проследить взаимосвязь маркетинга с такими отраслями знаний, как математический анализ, финансовый анализ, разработка управленческих решений и экономико-математическое моделирование.Именно эта взаимосвязь находится в центре внимания данной работы и рассматривается в практическом и теоретическом аспектах. Теоретическая часть представляет собой информационную базу, позволяющую охарактеризовать рыночную ситуацию в определенный период времени.
Степень исследованности темы
В конце 2018 года агентство 19/84 подготовило исследование рынка недвижимости Екатеринбурга и городов-спутников. Эта информация помогает разработчикам в регионе сравнить свои показатели продвижения со среднерыночными и сделать выводы об эффективности рекламных кампаний.
В качестве показателей анализировали объем и источники трафика на сайтах разработчиков, его конверсию в продажи, стоимость целевого лида и продажи.
Результатом стало подробное описание шести сегментов:
- новостройки эконом-сегмента,
- новые здания комфорт-класса,
- малоэтажные дома в пригороде Екатеринбурга,
- элитная недвижимость (многоэтажные дома в городе),
- апартаменты,
- жилая недвижимость крупных застройщиков.
Результаты исследования были представлены на выставке недвижимости Domofest и встрече для девелоперов на базе екатеринбургского офиса Яндекса.
Продвижение жилой недвижимости является одной из областей, в которой специализируется 19/84. У нас есть 18 кейсов на этом рынке: медиа-поддержка продаж, лидогенерация, интегрированная медиа-поддержка и управление событиями.
В 2018 году было предоставлено данной компанией 500 000 пользователей сайта, 3500 целевых клиентов и 600 квартир, проданных нашим клиентам-застройщикам. Соответственно, мы собрали большую базу данных для анализа.
Цель данной работы
Целью курсовой работы является разработка рекомендаций по развитию рынка недвижимости.
Для достижения этой цели ставятся и решаются следующие задачи:
- определяется концепция рынка недвижимости, его основные сегменты;
- изучены функции и основные участники рынка недвижимости;
- определено понятие инфраструктуры;
- рассмотрены особенности рынка недвижимости г. Екатеринбурга;
- проанализировано состояние рынка недвижимости г. Екатеринбурга;
- проанализирована привлекательность рынка недвижимости г. Екатеринбурга;
- рассмотрены предложения по развитию рынка недвижимости г. Екатеринбурга.
Объект исследования
Объектом исследования является рынок недвижимости г. Екатеринбурга.
Предмет исследования
Предметом исследования является система экономических отношений, действующих на рынке недвижимости в процессе создания, оборота, использования и развития объектов недвижимости.
Для написания курсовой работы были применены методические рекомендации, классические и современные работы отечественных и зарубежных экономистов в области недвижимости, справочники по недвижимости и интернет.
Глава 1 Теоретические основы анализа рынка недвижимости
1.1 Объекты недвижимости: сущность, особенности и основные признаки
Отнесение материальных объектов к недвижимым Понятия «Недвижимость» и «недвижимое имущество» описываются в пунктах 1,2 статьи 130, пунктах 1,2,4,6 статьи 131 и статье 132 ГК РФ [1]: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».
Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.
Предполагается, что понятия «недвижимое имуществом», «объект недвижимости» и «недвижимость» равнозначны. Однако, в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, то есть собственность), то более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость» [2]. По происхождению различают объекты недвижимости: - созданные природой без участия человека; - являющиеся результатом труда человека; - созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
Система кадастрового описания
В системе кадастрового описания (технического учета) объекты недвижимости различают по учетному виду:
- первичные объекты - непосредственно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
- вторичные объекты - пространственная часть первичного объекта недвижимости, правовой статус которого отличен от правового статуса первичного объекта (квартира и ее части, помещения, элементы сооружений).
Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от него достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество.
Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес - это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав. К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы [1].
Законом не определён обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования: земельный участок с совокупностью функционально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенного для хозяйственной деятельности.
Также предприятие как объект недвижимости включает в себя неимущественные права. Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость.
Понятие рынок недвижимости
Рынок недвижимости - это понятие, основные сегменты недвижимости создаются человеческим трудом и капиталовложениями, следовательно, это финансовый актив, сделки с которым осуществляются на рынке недвижимости как одном из важнейших секторов рыночной экономики.
Рынок недвижимости - это механизм, с помощью которого связаны интересы и права, а также устанавливаются цены на недвижимость.1 Движимое имущество занимает центральное место в любой социальной структуре, выполняя одновременно две важные функции:
- средства производства;
- предметы личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга.
Экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства тесно связано с объектами недвижимости.
Главный, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе хозяйственной деятельности людей и их собственной жизни. Она представляет особую ценность для всего человеческого сообщества, поскольку является единственным местом проживания всех людей и поколений людей, главным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре сочетания экономических процессов, частных и общественных интересов, административных правил и норм.
Недвижимость как товар - это объект сделок, который удовлетворяет различные реальные или потенциальные потребности и обладает определенными качественными и количественными характеристиками.
Недвижимость является самым долговечным товаром из всех существующих, обеспечивающим надежность инвестиций, так как ее стоимость может со временем увеличиваться под влиянием различных факторов. Еще одной важной особенностью недвижимости является то, что товары недвижимости потребляются по месту их нахождения, поэтому существует такая экономическая характеристика, как территориальные предпочтения.
Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, разнообразие комбинаций вещных прав, строгое регулирование сделок, ликвидность и необходимость управления. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему, направленную на удовлетворение потребностей конкретного вида недвижимости.
Рынок - это ниша, где аналогичные товары (работы, услуги) предлагаются клиентам с одинаковыми запросами. В рыночной экономике важно найти свою нишу, то есть сориентироваться на будущих покупателей и определить продукт, который будет использоваться в опросе. По функциональному назначению объектов рынок недвижимости делится на четыре основных компонента.
Объекты недвижимости рассмотрены на рисунке 1.

Рис.1. Объекты недвижимости
При разделении рыночного пространства вдоль и поперек будет несколько частей, каждая из которых будет характеризоваться принадлежностью к определенному товарному сектору или потребительскому сегменту (как показано на рисунке 2).

Рис. 2. Рынок недвижимости и его структура
На рисунке 2 показано:
- Рынок земли (земельных участков);
- Рынок жилья;
- Рынок нежилых помещений;
-Рынок промышленной недвижимости.
Структурные компоненты рынка недвижимости. Каждая из этих составляющих рынка недвижимости развивается самостоятельно, так как базируется на собственной законодательной и нормативной базе и имеет существенные различия в политике приватизации государственного и муниципального имущества. Кроме того, можно выделить рынок объектов незавершенного строительства, который имеет специальные процедуры оценки и продажи объектов и сильную роль государственного регулирования
Государство является владельцем подавляющего большинства замороженных строительных площадок. Более того, на этом рынке можно изменить как назначение недостроенного объекта, так и первоначальный план строительства. Промежуточное положение занимает рынок гостиничных услуг. В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:
- первичной, которая характеризует появление недвижимости как продукта на рынке (государство в лице федеральных, региональных и местных органов власти в настоящее время выступает в качестве основы для продавца недвижимости);
- вторичной, где работает большое количество продавцов и покупателей (физических и юридических лиц).
1.2Рынок недвижимости: сущность, особенности и основные признаки
Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рисунок 3).
Рис. 3. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости
Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием системы информационного обеспечения деятельности риэлторов - информационых стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обеспечивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассоциаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:
- информационное сопровождение сделок с недвижимостью (прием, хранение и обработка в компании заявок на продажу и покупку объектов, межфирменная, межрегиональная, международная биржа);
- информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (получение, хранение и использование правовой и иной общей информации, необходимой риэлторам);
- информационно - методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенденций рынка).
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка рыночной информации.
В последнее время все больше осознается необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими специалистами в области недвижимости, а также их ассоциациями. Нам нужно единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.
Различные области анализа рынка – маркетинг, оценка объекта и эффективность инвестиций-тесно связаны между собой. Структура рынка недвижимости показана на рисунке 4.

Рис. 4. Структурные составляющие рынка недвижимости
Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.
Анализ ценовой ситуации недвижимости
Анализ ценовой ситуации включает в себя следующие задачи (этапы):
- типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (зонирование территории);
- оперативная оценка средних цен по видам;
- изучение влияния качественных и размерных параметров на среднюю цену;
- изучение влияния местоположения на среднюю цену;
- анализ рынка;
- изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэкономической ситуации в стране;
- прогнозирование цен.
Анализ рынка включает в себя следующие задачи (этапы):
- изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов недвижимости в городе (по видам, подвидам, типам);
- изучение состава и состояния приватизируемого частного фонда, темпов приватизации;
- изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;
- анализ нормативно - правовой базы;
- анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, обучение персонала, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодействие с банками, органами управления);
- анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спроса (предложения);
- анализ объема и структуры сделок, взаимосвязи сделок (спрос), сделок (предложение), сделок (фонд);
- анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;
- прогнозирование рыночной конъюнктуры и условий;
Анализ доступности и ликвидности включает в себя следующие задачи (этапы):
- анализ характера развития и состояния экономики региона;
- анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, баланс), в том числе нерезидентов;
- оценка доступности жилья и других видов недвижимости;
- анализ ценовой ситуации;
- изучение и оценка уровня доходов и сбережений, наличия потребностей в конкретных видах объектов и платежеспособного спроса на них;
- оперативная оценка наличия и ликвидности объектов;
- прогнозирование доступности и ликвидности.
Маркетинговый анализ рынка включает в себя следующие задачи:
- описание продвигаемого объекта (услуги);
- описание границ населенного пункта (микрорайона);
- изучение предложения аналогичных объектов;
- изучение экономического прогноза для микрорайона;
- изучение участников рынка (конкурентов);
- изучение платежеспособного спроса;
- прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.
Анализ рынка при оценке объекта
Анализ рынка при оценке объекта включает в себя следующие задачи:
- подбор аналогичных объектов, изучение их характеристик и цены продажи (покупки);
- определение поправок на качество и местоположение оцениваемогообъекта и аналогов (с использованием метода сравнения сопоставимых продаж);
- прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке с использованием метода дохода);
- определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (с использованием метода затрат и доходов);
- определение и прогнозирование потока чистой прибыли с учетом налогов и других вычетов;
- оценка текущей стоимости имущества.
Анализ эффективности инвестиций включает в себя следующие задачи:
- анализ цен на аналогичные объекты;
- прогнозирование цен на инвестиционные объекты;
- изучение макроэкономических параметров (ставки рефинансирования Центрального банка, доходности ценных бумаг, темпов инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;
- оценка и прогнозирование стоимости проекта;
- расчет потока доходов;
- расчет налогов и вычетов;
- прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.
Каждая задача может быть решена самостоятельно или во взаимном общении. Суть взаимосвязи заключается в том, что некоторые этапы являются общими для нескольких направлений, а некоторые направления используют результаты, полученные другими.
При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижимости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:
- ценовая ситуация на рынке;
- рыночные условия спроса и предложения;
- рыночная активность, объем операций на рынке;
- ликвидность объектов;
- наличие объектов, состояние платежеспособного спроса;
- состояние рыночной инфраструктуры и ее субъектов;
- состояние законодательной, нормативной и методологической базы рынка.
В рамках проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости, изложенной в данной статье, последние два предмета исследования играют вспомогательную роль.
Для обеспечения сложности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, которые характеризуют:
- ценовая ситуация: средние за период (например, среднемесячные) цены предложений и сделок (продажи, покупки, аренды) различных типов объектов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим характеристикам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), диапазону отдельных значений в выборках и объему выборок, частотному распределению цен в выборках (гистограмма), стандартным отклонениям выборок и ошибкам в определении средних значений;
- рыночные условия спроса и предложения:
объем и структура спроса и предложения;
доля свободных площадей, ввод в эксплуатацию площадей и объектов;
соотношение спроса и предложения различных типов объектов на вторичном и первичном рынках;
дифференцированные по типам объектов и районам города и другим характеристикам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;
- рыночная активность:
количество зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках для компании и для города в целом;отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных типов в городе (доля объектов в обороте рынка, доля занимаемых арендуемых площадей);
дифференцированных по видам объектов и районам города и другим характеристикам, а также обобщенных по совокупности сделок;
- ликвидность объекта:
среднемесячное время экспозиции проданных (арендованных) и непроданных объектов (время с момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время с момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) объектов различных типов на вторичном и первичном рынках, дифференцированных по типам объектов и районам города и другим характеристикам и обобщенных по совокупности сделок;объему отдельных значений в выборках и объему выборок, частотное распределение времени в выборках (гистограмма), стандартные отклонения выборок и ошибки в определении средних значений.
Категории показателей рынка недвижимости
По своей форме показатели можно разделить на следующие категории.
1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена), квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в эксплуатацию объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции).2. Относительный (безразмерный):
а) доли в целом – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилищного фонда, цен;
б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:
- ставки (недельные, месячные, годовые) - соотношение показателей двух смежных периодов;
- накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов кпоказателю базового периода;
- индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей текущих периодов (недели, месяца) к показателям аналогичного периода прошлого года.
Анализ рынка включает в себя следующую последовательность действий:
- анализ и оценка текущего состояния показателей;
- изучение динамики показателей;
- совместное изучение динамики различных показателей;
"Рынок недвижимости" - это механизм, с помощью которого объединяются интересы и права, а также устанавливаются цены на недвижимость [1].
Данный рынок представляет собой взаимосвязанную систему гибких механизмов, обеспечивающих создание, передачу и эксплуатацию объектов недвижимости, а также финансирование этих процессов. В связи с этим РН формирует, регулирует и обеспечивает отношения, возникающие не между инвесторами, застройщиками, подрядчиками, пользователями недвижимости в процессе создания объектов или объекта недвижимости, между продавцами, покупателями, арендаторами, арендодателями, а также другими профессиональными участниками процесса оборота прав на него, между владельцами, управляющими и пользователями в процессе его эксплуатации.
Государственный сектор национальной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему закупочных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию (использование), передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынок недвижимости (инфраструктуры).
Согласно вышеописанным и изученным определениям рынок недвижимости, можно сказать, что в общем смысле рынка недвижимости выступает как сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность хозяйствующих субъектов, действующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.
В настоящее время рынок недвижимости оказывает огромное влияние на все стороны жизни и сферы деятельности населения. Он выполняет ряд специальных и общих функций. Рынок недвижимости действует самостоятельно, но в то же время перераспределяет ресурсы в пользу малого и среднего бизнеса.
Рынок жилого жилья - этот сегмент занимает значительную долю в общей структуре рынка. Функционирование жилого рынка недвижимости связано с жизнедеятельностью населения во всех сферах бизнеса и управления. В любой социальной структуре объекты жилой недвижимости занимают важное место в системе общественных отношений [6].
Принятие рациональных решений по рынок недвижимости основывается на результатах его анализа. Анализ рынка недвижимости -это самостоятельный вид деятельности, целью которого является предоставление объективной информации тем, кто принимает решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Максимов С. Н. понимает рынок недвижимости, как целенаправленное исследование рынка с целью выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам [7].
Грабовый П. Г. считает, что анализ рынка недвижимости -это исследование, которое отражает:
- основные тенденции рынка недвижимости;
-основные сегменты РН (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площадки), их взаимосвязи и перспективы развития;
-основные тенденции движения спроса на рынок недвижимости;
- основные тенденции предложения на рынок недвижимости;
- состояние конкуренции на рынке;
- прогноз состояния спроса и предложения, движения цен и конкурентной среды [1].
Следует отметить, что анализ рынка недвижимости может осуществляться для различных целей, а может быть неотъемлемой частью, определенным этапом других видов деятельности. И таким образом, анализ рынка недвижимостиможет быть осуществлен с целью:
- анализ и прогнозирование тенденций развития рынка с наиболее общими целями, а именно разработка стратегических решений по развитию бизнеса ассоциацией риэлторов, руководителями риэлторских организаций и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления, а также по совершенствованию механизмов функционирования рынка;
- маркетинговые исследования (целью будет продвижение определенного продукта или услуги на данном рынке);
- оценочная деятельность (целью является определение стоимости конкретного имущества);
- инвестиционная деятельность с целью оценки эффективности или обоснования инвестиционных решений;
- разработка стратегических решений для развития бизнеса и других целей.
Каждая из этих областей анализа может изучаться независимо и иметь свои конкретные цели, включать в себя свое количество этапов (задач), но они также имеют общие этапы (задачи) и в этом смысле используют результаты друг друга.
1.3Технология оценки объектов недвижимости
Три основных подхода к оценке стоимости объектов
В мировой практике существует три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, восстановительная стоимость. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от выбранного подхода.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение объема вопросов оценки (сущность оценки), предварительный осмотр имущества и заключение договора оценки; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; утверждение и, наконец, отчет о результате оценки имущества.
Ниже будут проанализированы возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.
1.Определение задачи и заключение договора на оценку имущества. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость имущества, которая необходима ему для принятия решения. Интересы клиента могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиции, продать объект, одолжить часть своих активов, получить кредит, заложить недвижимость.
В каждом конкретном случае оценщику необходимо определить конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости имущества, инвестиционной или залоговой стоимости) и сферу его использования (продажа, кредит, страхование). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять суть проблем.
При оценке объекта недвижимости важно изучить объект и определить юридические права, связанные с ним, поскольку клиент может иметь только право аренды или ограниченные права на использование объекта недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, имущество может быть обременено ипотекой, могут существовать юридические ограничения.
При решении этих задач оценщик, как правило, исходит из принципов оценки баланса, изменения, экономического размера и экономического разделения. Они позволяют оценщику определить, какие части (доли) недвижимости должны быть объединены (разделены) или в какой последовательности они должны быть реализованы, и все это должно осуществляться в интересах заказчика.
После этого оценивается ожидаемая стоимость средств и время на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, а также от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу имущества.
Оценка объектов недвижимости
Оценка объектов недвижимости осуществляется на основании договора между оценщиком и заказчиком. Обязательными требованиями к договору являются необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за данную работу; а также сведений об образовательном учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценщик не может оценивать объект недвижимости, если он является учредителем, владельцем, акционером или должностным лицом юридического лица, клиентом или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки.
Стоимость оценки недвижимости зависит от сложности проблемы, суммы ожидаемых расходов и набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременного платежа, почасовой ставки, в процентах от общей суммы оценки имущества.
Предложение об условиях договора служит разъяснению ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.
2. План оценки. После того, как сущность оценки осознана и определена, оценщик определяет возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается исследовательская программа, которая становится основой второго этапа, называемого "планом оценки" и включает последовательные решения следующих задач:
А) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик сначала изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более конкретным факторам стоимости на местном и сегментном уровнях и, наконец, фокусируется на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.
Б) План оценки предусматривает сбор необходимой информации, обработку и идентификацию конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.
В) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждая ситуация соответствует своим собственным, адекватным только ей подходам. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке органов государственной власти могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимости выдвигаются социальные и политические требования, а не экономические.
В соответствии со стандартами оценки недвижимости используются все три подхода, а в крайнем случае – два, но необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости конкретного подхода в каждом конкретном случае.
3. Сбор и подтверждение информации. Достоверность выводов оценщика зависит от данных, используемых в работе. Если они не точны, будет трудно сделать обоснованный вывод. Поэтому оценщик должен собирать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.
В профессиональной практике оценщиков существует определенная система отбора необходимой информации. Суть его заключается в том, что собранные данные должны:
- непосредственно прикоснуться к оцениваемому объекту и быть достаточно свежим, т. е. специфичным;
- подтверждаются личным осмотром объекта оценщиком или знающими лицами (экспертами);
- быть сопоставимым с данными по аналогичным объектам, имеющимся на рынке; эта сопоставимость особенно важна при использовании финансовых показателей, в частности при расчете будущих доходов;
- предусмотреть возможность уточнения, если в процессе сбора информации имеются искажения или отклонения от фактических значений;
- относятся к профессиональному опыту оценщика.
Поскольку избыточная информация редко повышает достоверность отчета, собранные данные не должны перегружать отчеты оценщиков.
Квалифицированный подбор необходимой информации позволит оценщику применить соответствующий подход к оценке недвижимости.
4. Подходы к оценке стоимости недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход предполагает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимости полной замены оцениваемого имущества, затем вычитание суммы физического, морального и экономического износа и, наконец, добавление к полученной стоимости рыночной стоимости земельного участка как неосвоенного.
Важным и сложным элементом стоимостного подхода является определение износа. Известно, что амортизация - это потеря полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под влиянием различных причин.
Затратный подход предполагает выполнение следующих обязательных операций:
1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или с использованием методических рекомендаций государственных органов);
2) определение восстановительной стоимости;
3) расчет всех видов амортизации оцениваемого недвижимого имущества: физической, функциональной и внешней и определение восстановительной стоимости с учетом амортизации (общая амортизация объекта недвижимости вычитается из стоимости его воспроизводства или замены);
4) расчет общей стоимости имущества путем добавления рыночной стоимости земельного участка к чистой восстановительной стоимости имущества.
Первая операция-оценка рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости-это изучение:
– право собственности на земельный участок;
- физические характеристики земельного участка;
- данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
- экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.
Источниками этой информации могут быть земельные комитеты городских округов и органы, в которых регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками.
Пять методов оценки рыночной стоимости недвижимости
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех основных подходах:
- метод сопоставимых продаж;
- метод корреляции (переноса);
- метод капитализации земельной ренты;
- метод оставшейся техники для земли;
- метод застройки земельного участка.
Метод сопоставимых продаж заключается в сравнении и сопоставлении данных по аналогичным вакантным земельным участкам, проданным в последнее время, и внесении корректировок в цены продаж.
Сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми участками осуществляется по следующим элементам:
- местоположение;
- время продажи;
- физические характеристики;
- характеристика дохода, полученного от земельного участка;
- условия финансирования купли - продажи земельного участка;
- условия продажи.
Метод корреляции (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющие – цену здания и цену земельного участка.
При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, расположенных на этом участке, затем она вычитается из общей стоимости имущественного комплекса и таким образом получается стоимость земельного участка, результат переносится на оцениваемый объект.
Методом капитализации арендной платы за землю является капитализация доходов, полученных от арендных платежей. Этот метод практически невозможно использовать в российских условиях, так как в настоящее время невозможно найти сопоставимые арендные платежи и ставки капитализации из-за отсутствия рынка аренды земли как такового.
Метод расчета остатка на землю при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продаже свободных земельных участков. Доход рассчитывается исходя из полученной прибыли с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и построенного на нем имущества.
Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земель.
Способ разработки (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость участка, пригодного для разделения на отдельные отдельные участки и предполагает следующую последовательность действий:
- определение размера и количества отдельных участков (при определении размера отдельных участков учитываются физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие решения);
- расчет стоимости освоенных площадей по методу сопоставимых продаж;
- расчет затрат на освоение земельных участков и их продажу;
- определение величины денежного потока путем вычитания стоимости разработки сайтов из общей выручки от продажи этих сайтов;
- дисконтирование денежного потока с учетом времени разработки и продажи всех отдельных земельных участков.
Ставка дисконтирования, используемая для дисконтирования денежного потока, должна отражать текущие тенденции эффективности инвестиций на этом рынке освоенных земель, эти ставки должны быть достаточно высокими из-за значительных рисков освоения и продажи земли.
Вторая операция заключается в определении валовой восстановительной стоимости.
Существует три основных метода определения восстановительной стоимости (восстановительной стоимости) объекта недвижимости.
1.Метод сравнительных единиц (или метод стоимости единицы), в котором скорректированная стоимость единицы умножается на количество единиц оцениваемого имущества.
Единицами измерения могут быть квадратные или кубические метры. Это самый простой способ оценить свойство.
2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимости и умножении их на агрегированные стоимостные показатели.
Могут быть использованы следующие компоненты: фундамент, стены и перегородки, потолки( покрытия), крыша, полы, проемы, отделочные работы, инженерное оборудование, оплата труда.
3. Метод количественного обследования заключается в составлении объектной и сводной сметы строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился заново.
Это самый трудоемкий метод, но его можно значительно облегчить, если имеются старые сметы оцениваемого объекта, по которым он был построен, или эксперт-оценщик может прибегнуть к услугам специалиста-оценщика, который разработает заново смету оцениваемого объекта с использованием единых стандартов и цен, индексов цен на строительно-монтажные работы, СНИПОВ и другой необходимой документации.
Обычно косвенные затраты составляют 10-15 процентов от региональной стоимости строительства.
Третья операция заключается в определении амортизации имущества. В оценочной деятельности амортизация рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь амортизация используется для учета различий в характеристиках нового имущества и оцениваемого имущества. Учет амортизации объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизводимого здания (определяемая с использованием затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Понятие "амортизация", используемое в оценочной деятельности, следует отличать от понятия "амортизация", используемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете-это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.
Как известно, существует три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает снижение эксплуатационных характеристик объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и воздействия внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизации.
На практике существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока службы здания.Следует отметить, что физический износ может быть съемным и непоправимым. Одноразовый физический износ подразумевает, что затраты на техническое обслуживание меньше, чем добавленная стоимость объекта.
Физический износ считается безвозвратным, когда стоимость устранения дефекта превышает стоимость, которая будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта в принципе может быть исправлен, но затраты на исправление не должны превышать ожидаемой выгоды.
Для определения постоянного физического износа строительные элементы делятся на две категории: долговечные и быстроизнашивающиеся. Износ долговременных элементов, таких как фундаменты, стены, полы и т.д., Может быть рассчитан по группам путем определения их эффективного срока службы и оставшегося физического срока службы в реальных условиях.
Для расчета физического износа долговременных элементов можно также использовать метод определения стоимости воспроизводства строительных элементов (или метод затрат).
В более точном методе расчета физического износа по скорректированной стоимости процент износа строительных элементов определяется как взвешенное значение.
Категории быстроизнашивающихся элементов здания включают элементы, срок службы которых короче, чем предполагаемый экономический срок службы здания. Это кровля, декоративная отделка, покраска и т.д., то есть элементы, которые могут быть отремонтированы (восстановлены) с помощью текущего ремонта.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа зданий предполагает использование действующих "Единых норм амортизации для полного восстановления основных фондов в Российской Федерации", утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 года № 1072.
Физический износ имущества может быть определен путем расчета срока службы. Срок службы здания или сооружения показан на рисунке 5.
С точки зрения функционального использования имущества различают следующие периоды жизни:
1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может использоваться в качестве источника прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда произведенные улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.
2. Время жизни, период времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
3. Типичный период физической жизни, определяемый нормами действующего законодательства. С точки зрения срока службы имущества существуют такие термины, как:
Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния (рисунок 5)

Рис. 5. Срок жизни здания или сооружения
2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода в эксплуатацию.
3. Оставшийся срок хозяйственной жизни, используемый для целей оценки объекта экспертом-оценщиком, и является периодом с даты оценки до окончания срока хозяйственной жизни объекта.
Взаимосвязь между износом, стоимостью замены, эффективным возрастом и типичным физическим сроком службы может быть описана следующей формулой:
Другими словами, процент амортизации восстановительной стоимости определяется отношением фактического возраста имущества к типичному периоду экономической жизни.
Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Этот вид износа (он может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобстве его планировки, объема, инженерного обеспечения и т.д.) в основном обусловлен влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике называется моральным износом, и так же, как физический износ, может быть съемным и непоправимым.
Восстановление встроенных шкафов, счетчиков воды и газа можно отнести к устраненному функциональному износу. Сантехническое оборудование, напольные покрытия и т.д. Критерием износа, с точки зрения съемности, является сравнение суммы затрат на ремонт с суммой полученных дополнительных затрат. Если полученная дополнительная стоимость превышает стоимость восстановления, то функциональный износ снимается. Сумма исключенной функциональной амортизации определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.
Постоянный функциональный износ относится к снижению стоимости здания из-за факторов, связанных как с избытком, так и с отсутствием качественных характеристик здания. Например, на рынке аренды двухкомнатные квартиры пользуются большим спросом по сравнению с однокомнатными.
Сумма данного вида амортизации рассчитывается как сумма убытков от аренды при сдаче в аренду этих квартир, умноженная на множитель арендной платы (отношение цены продажи имущества к потенциальной арендной плате за него), который характерен для данного типа квартир. Таким образом, сумма неустранимой функциональной амортизации определяется путем капитализации убытков от аренды.
Экономическая амортизация или внешнее воздействие амортизация-это снижение стоимости здания из-за негативного изменения его внешней среды, вызванного экономическими, политическими или другими факторами. Причинами внешнего износа могут быть как общее снижение площади, в которой расположен объект, так и действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; другие изменения на рынке труда, отдыха, образования.
Существенным фактором, влияющим на величину внешнего износа, является непосредственная близость к "непривлекательным" природным или искусственным объектам – болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцполам, автозаправочным станциям, железнодорожным вокзалам, больницам, школам, промышленным предприятиям.Благоприятные и неблагоприятные факторы окружающей среды могут влиять на стоимость оцениваемого имущества в большей степени, чем аналогичные, но не оцениваемые объекты. Это влияние непосредственно отражается в мнении оценщика о стоимости объекта и фиксируется в отчете. Когда оценщик выявляет экологические проблемы во время обследования участка, он должен выяснить характер и степень загрязнения на основе своих собственных исследований или санитарно-экологической экспертизы. В обязанности эксперта также входит рекомендовать детальное обследование, если в ходе первоначального обследования были обнаружены различные виды загрязнения. В тех случаях, когда были выявлены или, как ожидается, возникнут проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, эксперт должен рекомендовать проведение экологической оценки до начала процесса оценки.
Оцениваемый объект может не подвергаться значительному воздействию факторов загрязнения окружающей среды, хотя аналогичные объекты, которые в настоящее время не оцениваются, могут подвергаться довольно сильному воздействию. В тех случаях, когда все объекты недвижимости в равной степени подвержены воздействию окружающей среды в какой-либо области, не рекомендуется проводить дополнительный анализ.
Снижение затрат, связанных с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, аналогичных тем, которые используются для определения износа. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устранения дефектов.
Одним из способов измерения износа от внешнего воздействия является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой-нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине износа от внешнего воздействия оцениваемого объекта.
Другой способ измерить износ внешнего воздействия-сравнить доход от аренды двух объектов, аналогичных оцениваемому, на один из которых оказано негативное воздействие. Капитализация потери дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину амортизации от внешнего воздействия.
Четвертая операция - это добавление стоимости земли к восстановительной стоимости. Эта операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли с восстановительной стоимостью с учетом амортизации для получения общей стоимости имущества.
Выгодный подход
Выгодный подход. Его суть заключается в том, что он связан с определением стоимости будущего дохода от использования имущества.
Технология использования доходного подхода оценки предусматривает осуществление пяти операций.
Если, например, стоимость отеля оценивается, доход владельца будет состоять из следующих элементов: номера, рестораны, услуги по уборке и стирке, аренда установленных киосков и магазинов. Оценщик должен учитывать потенциал развития предпринимателя и отражать его в своем отчете. Покупатель должен знать, что он может увеличить доход за счет улучшения управления, финансового контроля, новых производственных мощностей и других факторов. Эти дополнительные возможности получения дохода, как правило, учитываются заинтересованными сторонами в ходе текущего процесса оценки стоимости.
Вторая операция: вычитание транзакционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, отраженные в балансе компании. Этот вид затрат отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, что обеспечивает валовой доход.
Операционные издержки, понесенные на:
- условно постоянные, которые не зависят от степени эксплуатации имущества (например, налог на имущество, страховые взносы и т.д.);
- условные переменные, которые изменяются в зависимости от степени использования и использования имущества (например, коммунальные платежи, уборка, вывоз мусора и т.д.);
- резервы на замену – для замены в течение срока эксплуатации имущества его отдельных элементов (конструктивных, эксплуатационных и внутренних), особенно тех, которые наиболее подвержены износу (например, кровля, сантехника, лифтовое оборудование).
Например, в случае оценки отеля они включают стоимость гостиничного номера, плату за персонал и администрацию, рекламу, ремонт и налоги. Все расходы, за исключением амортизации и стоимости кредита, должны быть вычтены из валового оборота для получения чистого дохода.
Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными особенностями предпринимателя.
Допустим, 70 процентов дохода будет потрачено на оплату аренды и других производственных затрат, тогда предприниматель может получить до 30 процентов валового дохода, полученного в виде вознаграждения.В случае высокого уровня конкуренции это соотношение может измениться из-за снижения личных доходов предпринимателя.
Следует отметить, что в чистом доходе не учитываются суммы на обслуживание кредитов и амортизационные отчисления.\Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилла. Гудвилл определяется как "привилегии, переданные продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признанных отдельным элементом стоимости бизнеса" (Оксфордский словарь английского языка). Комитет по международным стандартам бухгалтерского учета считает, что гудвилл-это "разница между стоимостью бизнеса в целом и рыночной ценой его активов." Оба определения характеризуют дополнительную стоимость, полученную в результате индивидуальных особенностей ведения бизнеса и добавленную к стоимости оцениваемого имущества.
Функции оценщика
Чтобы определить стоимость гудвилла потенциального владельца, оценщик должен:
- включить основные активы владельца – землю и производственные элементы, включая машины и оборудование;
- исключить стоимость недвижимости арендатора (включая оборудование и собственный капитал) и стоимость гудвилла, связанного с именем бывшего владельца (если таковые имеются);
- по желанию клиента отдельно указать стоимость определенных предметов, связанных с недвижимостью (мебель, активы арендатора и т.д.), если используется сравнительный метод оценки недвижимости.
Оценщик умножает полученную стоимость гудвилла, связанную с имуществом, на коэффициент от 1 до 5. Выбор коэффициента зависит от мнения оценщика о надежности денежных потоков в будущем и перспективах роста (спада) бизнеса.
Пятая операция: определение конечной стоимости объекта недвижимости. В этом случае можно использовать следующие методы:
1. Метод капитализации дохода (метод прямой капитализации).
2. Метод дисконтированных денежных потоков.
3. Техника остатка.
Чтобы понять суть методов оценки доходных объектов недвижимости, необходимо рассмотреть функции сложных процентов, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег с течением времени. Такие функции, как правило, включают:
1. Будущая стоимость одной инвестиции-определяет стоимость будущей стоимости денежной единицы в n периодах по сложным процентам.
2. Текущая стоимость одной инвестиции-соответствует текущей стоимости денежной единицы, полученной через n периодов под заданный процент годовых.
3. Текущая стоимость одной инвестиции за период-определяет текущую стоимость серии будущих равных единовременных платежей в течение n периодов по сложной процентной ставке i.
4. Будущая стоимость одной инвестиции за период-показывает, какова будущая стоимость серии будущих равных единовременных платежей за n периодов по сложной процентной ставке i.
5. Коэффициент амортизации одной инвестиции-показывает, какой должна быть сумма платежей за n периодов, чтобы их реальная стоимость по ставке процента i была равна 1.
6. Коэффициент компенсационного фонда-вычисляет сумму равных платежей, которая накопила бы 1 денежную единицу на счете к концу срока аннуитета.
Метод прямой капитализации
Метод прямой капитализации используется, если прогноз является постоянным или плавно меняется с небольшим уровнем дохода. Этот метод основан на определении ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, полученную от эксплуатации оцениваемого имущества, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составляющих пропорционально размеру долга и собственного капитала в общей сумме инвестированного капитала. Составляющая заемного капитала определяется как произведение постоянной ипотеки и отношения суммы заемного капитала к общей сумме инвестированного капитала. Использование этого метода включает в себя:
1. Определение срока получения дохода от имущества. В международной практике оценки принято считать, что средняя продолжительность составляет от 5 до 10 лет, если иное не предусмотрено дополнительными условиями. Среди российских оценщиков существует практика оценки этого периода в диапазоне 3-5 лет.
2. Прогнозирование объема денежных потоков:
- формирование тенденций в денежных потоках доходов и расходов;
- частота получения дохода.
Если предусмотрены расходы на реконструкцию или модернизацию имущества, их сумма вычитается из чистой прибыли в тех периодах, в которых они произошли.
3. Определение ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования относится к сложным процентам, используемым при расчете приведенной стоимости будущих платежей.
Описанные выше подходы к оценке недвижимости (стоимость, доход, рынок) основаны на информации, собранной на одном и том же рынке недвижимости, но каждый из них имеет дело с другой стороной этого рынка и может существенно отличаться друг от друга. Поэтому окончательный вывод делается на основе совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близкими. Значительные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка недвижимости.
4. Координация результатов, полученных с помощью различных подходов. Сверка-это процесс, в ходе которого применяются суждения и логика для получения окончательной оценки стоимости имущества на основе результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
На заключительном этапе оценщик снова возвращается к исходной проблеме, использует статистический анализ для определения вероятных значений стоимости объекта и определяет его ожидаемые предельные значения. Затем, принимая во внимание свой опыт и знания, он представляет клиенту единственную сумму оценки недвижимости.
Следует еще раз подчеркнуть, что выверка-это не механическое усреднение результатов, полученных с использованием рыночных, затратных и доходных подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.
5. Отчет о результатах оценки. В качестве заключительного шага оценщик пишет отчет о своих выводах и выводах, который затем передает заявителю. В зависимости от условий контракта, этот отчет может быть простым письмом, составленным в стандартной форме, или представлен в подробном письменном отчете и не должен быть двусмысленным или вводящим в заблуждение.
Отчет об оценке недвижимости составляется с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в случаях загрязнения окружающей среды.
Таким образом, системный подход к оценке стоимости различных видов недвижимости включает в себя три основных подхода (рыночный, затратный и доходный), каждый из которых использует единый набор принципов оценки.
Глава 2 Тенденции локального рынка недвижимости
2.1Анализ рынка недвижимости г. Екатеринбург
Цена квадратного метра в г.ЕкатеринбургСредняя цена предложения квадратного метра общей площади квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, по состоянию на 7 июня 2021 года составила 83,321 рубля. Оглядываясь назад, за прошедшую неделю мы отмечаем едва заметную положительную корректировку, за месяц-рост на полпроцента, с начала года цена выросла на 5,4%. Таким образом, мы вновь фиксируем очередной новый ценовой рекорд (относительно пиковых значений в феврале 2020 года), средняя цена продолжает расти еженедельными темпами 0,1-0.5%.
За последние четыре недели мы зафиксировали снижение объема поставок на 1,7%, хотя с начала года количество объектов в Базе увеличилось на 9,0%. В настоящее время через агентства недвижимости в городе выставлено на продажу 5,14 тыс. квартир. На рынке также представлено 930 номеров и 405 объектов недвижимости в пригороде. За месяц предложение номеров сократилось на 2,3%, в то время как количество объектов в Подмосковье сократилось на 6,3%. Продолжительность экспозиции объектов стала меньше и приблизилась к отметке в 3 месяца.
Среди различных территорий мы отмечаем в основном положительную динамику средних цен за четыре недели. Квадратный метр в Центральном районе стал дороже на 1,6% и стоит в среднем 111 202 рубля. Для квартир в первой и второй ценовых зонах на этот раз характерны корректировки в 1,3% и 0,9% соответственно. Квадратный метр в районах, близких к Центру, продается за 90 390 рублей. В районах второй ценовой зоны цена квадратного метра достигла уровня 77 895 рублей. На территории третьего пояса квартиры обойдутся покупателю в 68 549 руб./кв. м (+1,0%). Квартиры в отдаленных районах с положительной корректировкой на 0,9% не стали исключением: средняя цена квартир в четвертой ценовой зоне составляет 54 081 руб./кв. м.
Для различных типов объектов мы отмечаем в основном положительные изменения цен. А вот для "полнометражки" мы наблюдаем падение цены на 1,9%, которую в среднем можно купить по 67 650 руб. / кв. м. Квартиры в пятиэтажках 60-70-х годов подорожали на 0,9%: средняя цена квадратного метра квартир "хрущевского" типа составляет 72 580 рублей. Рост цен на этот раз характерен для "брежневок": +0,7% за месяц. Квадратный метр в домах "эпохи застоя" продается за 72 640 рублей. "Пятиугольники" также подорожали за четыре недели на 1,4%: стоимость квартир в панельных девятиэтажках, построенных в 70-80-е годы, составила 74 155 руб./кв. м. "Улучшения" подорожали на полпроцента: квадратный метр объектов в стандартных домах 80-90-х годов стоит 76 075 руб. Для квартир в современных домах отметим рост цен на 1,3%, "спецпроекты" обойдутся покупателю в 94 170 руб./кв. м.
Для объектов различных размеров мы наблюдаем в большинстве случаев рост цен. Цены на однокомнатные квартиры выросли на 1,1%. "Однушки" представлены по средней цене 92 030 руб./кв. м. Цена двухкомнатных объектов сегодня составляет 81 730 руб./кв. м. (+0,2% в месяц).
Трехкомнатная недвижимость подорожала на 0,8%: квадратный метр "трешек" продается в среднем за 81 961 рубль. Для многокомнатных объектов мы фиксируем едва заметную, но положительную корректировку в 0,1%: текущая средняя цена четырехкомнатных квартир на рынке составляет 81 927 руб./кв. м.
Таблица 1. Изменение цен предложения на рынке недвижимости Екатеринбурга (вторичный рынок жилья)
РайонСредняя цена предложения на 07.06.2021, руб./кв. м Изменение за неделю, % Изменение за 4 недели, % Разброс цен* и изменение за последние 4 недели нижний ценовой сегмент, руб. (%)верхний ценовой сегмент, руб. (%)По городу 83 321 +0,0 +0,5 – –
Центр 111 202 +0,9 +1,6 69 600 (+1,0) 182 182 (+5,8)
1-й пояс 90 390 +0,1 +1,3 63 646 (+0,8) 127 218 (+1,6)
2-й пояс 77 895 +0,4 +0,9 55 376 (-0,1) 106 435 (+1,7)
3-й пояс 68 549 +0,1 +1,0 49 372 (-0,3) 92 652 (+1,5)
4-й пояс 54 081 +2,0 +0,9 32 764 (-4,0) 75 348 (-0,4)
Средний срок экспозиции за последние 4 недели 100 дней Методика расчета. Для «нижнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наименьшей ценой предложения за 1 кв. м. Соответственно для «верхнего ценового сегмента» указаны средние цены предложения по 10% объектов выборки с наибольшей ценой предложения за 1 кв.
Таблица 2. Состав ценовых поясов рынка жилья, принятый для целей аналитики рынка недвижимости Екатеринбурга в УПН
Наименование ценового поясаЖилые районы
Центр Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова
1 пояс Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный2 пояс Академический, ЖБИ, Завокзальный, УНЦ, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш, Солнечный
3 пояс Елизавет, Компрессорный, Новая Сортировка, С. Сортировка, Совхоз, Химмаш, Чермет, Сибирский, Синие камни
4 пояс Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, ШувакишОбъекты на рынке комнат стали более доступными для покупателей: за месяц мы отмечаем падение цен на 1,1%, средняя цена квадратного метра за комнаты – 61 211 рублей. По загородным квартирам мы также видим незначительный рост на 0,2%, квадратный метр таких объектов находится на уровне 59 996 рублей.

Рис.6. Статистика за 2018 год

Рис.7. Объёмы строительства в 2018

Рис.8. Анализ жилых комплексов г. Екатеринбурга

Рис.9. Застройщики г. Екатеринбурга
По итогам 2020 года объём предложения на первичном рынке Екатеринбурга снизился на 13%, а на вторичном – почти на 40%. В октябре-ноябре вывод новых проектов на рынок ускорился, но пока этого недостаточно для окончательной стабилизации цен.
Есть несколько моментов:
• С одной стороны – минус 13% немного. Но качественно рынок упростился. В сегменте студий выбор максимально расширился, а в группе 2-3 комнатных квартир напротив сильно сжался.
• Значительное сокращение выбора на вторичном рынке обусловлено обратным перераспределением покупателей. После того как цены на новостройки выросли покупатели начали искать выгодные варианты на вторичном.
Но к концу 2020 года строительная активность восстановилась, девелоперы динамично выводят на рынок новые проекты. Ожидаем, что в ближайшие месяцы вопрос с недостатком выбора будет решен.
Спрос на новостройки, начиная с лета остается стабильно высоким. По результатам 11 месяцев число сделок выросло на 35%. А на вторичном - снизилось на 7%. При этом совокупный объем продаж примерно одинаков. Такого соотношения между рынками никогда не было. Более того в летний период на первичном рынке продавалось больше квартир, чем на вторичном.Но с середины лета активность на вторичном рынке растет благодаря более привлекательным ценам. Покупатели начали возвращаться к более дешевым предложениям "вторички", но столкнулись с другой проблемой – выбор начал резко падать. На фоне этого темпы роста цен взлетели и здесь. В последние месяцы 2020 года темпы роста цен на вторичном рынке превышают темпы повышения цен на рынке новостроек.
Ставки по ипотеке к концу 2020 года снизились до минимума. И здесь важно сказать о том, что предложение снизить ставку до 6,5% весной этого года воспринималось большинством покупателей как очень выгодное и "справедливое предложение". Но к концу года это справедливое предложение было разбито о "несправедливо высокие цены".
С конца прошлого года новостройки в Екатеринбурге подорожали на 14%, при этом в эконом-классе цены уже выросли почти на 20% и это нивелировало преимущество льготной ипотеки. Рост цен на вторичном рынке более сдержанный – 9%, но темпы проста к концу года ускоряются.
Рост цен на рынке уже привел к тому, что покупатель ищет квартиру не лучше, а дешевле. Это серьезная проблема текущего этапа. Упрощение рынка не должно привести к остановке качественного развития рынка.
Ожидается, что в ближайшее время объем продаж начнет снижаться. Высокие цены ограничат спрос и рынок постепенно насытится новыми проектами. В 2021 году участники рынка вернутся к сложному рынку с высоким предложением и заметной конкуренцией в качественной и ценовой плоскости. Ждем снижения темпов роста цен до уровня инфляции (таблица 3).
Таблица 3. Изменений стоимости квартир в 2020 г
Период Цена за м² Изменение цены за м²
декабрь 2020 76 536 ₽ 3,18
ноябрь 2020 74 171 ₽ 1,24
октябрь 2020 73 258 ₽ 0,71
сентябрь 2020 72 740 ₽ 0,25
август 2020 72 558 ₽ 1,22
июль 2020 71 679 ₽ 0,19
июнь 2020 71 541 ₽ 0,10
май 2020 71 467 ₽ 0,33
апрель 2020 71 706 ₽ 1,31
март 2020 70 776 ₽ 0,01
февраль 2020 70 765 ₽ 0,12
январь 2020 70 674 ₽ Таблица 4. Средняя цена в 1 сегменте
  1 сегмент     средняя цена за 1 кв.м в территориальном сегменте 410,6153846
    средняя цена за 1 кв.м 1-комнатной квартиры 429,5
средняя цена за 1 кв.м 2-комнатной квартиры 367,6666667
средняя цена за 1 кв.м 3-комнатной квартиры 369,5
средняя цена за 1 кв.м 4+-комнатной квартиры нет данных
Таблица 5. Средняя цена на разных этажах
  1 сегмент
  1-комн.
средняя цена за 1 кв.м на 1-ом эт. 537,1428571
средняя цена за 1 кв.м на ср-ом эт. 364
средняя цена за 1 кв.м на кр-ом эт. 356
Рынок недвижимости Екатеринбурга за прошедший год существенно изменился. И это касается не столько (вернее, не только) цен на жилье, параметра, за которым все привыкли пристально следить, сколько структуры рынка. Некоторые из наиболее заметных изменений наблюдались в сегменте новостроек.
В последние годы круг покупателей нового жилья значительно расширился. В то же время спрос все больше смещался в сторону самых дешевых, "экономичных" проектов. Ответом девелоперов на эти запросы потенциальных покупателей стало активное развитие сегмента эконом-класса. Только за последний год доля таких объектов в общем объеме строительства увеличилась с 51% до 66%. Сегодня в жилых домах, относящихся к этой категории, строится более 1 миллиона квадратных метров квартир. Понятно, что увеличение количества проектов, ориентированных на массовых покупателей, связано со снижением доли жилья комфорт-и бизнес-класса. Что касается "элитного" сегмента, то сегодня в городе такие проекты вообще не строятся.
Тенденция увеличения проектов эконом-класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Спотовые проекты в устоявшихся и развитых районах города уже не могут обеспечить необходимый объем предложения, строительство постепенно смещается на окраины, где основным фактором привлечения покупателей является относительно низкая цена.
Децентрализация строящегося жилья - одна из стабильных тенденций последних лет. Девелоперы все чаще разрабатывают сайты во второй и третьей зонах. Так что если сравнить с показателями середины 2010 года, то мы увидим, что доля Центра в объеме строительства снизилась с 11% до 4%. В то же время второй пояс увеличил свои показатели с 33% до 41%, а третий сейм-с 11% до 13%. (Заметим, что ситуация на вторичном рынке сегодня аналогична. За последние полтора года доля квартир во второй и третьей зонах также увеличилась в объеме предложения-с 36% до 43% в общей сложности.)Также обращается внимание на неравномерное территориальное распределение жилищного строительства. Значительное количество строящихся свободных участков расположено в южной части города. Поэтому основной объем предложения (около 70%) сосредоточен именно здесь, и применительно к нему можно говорить о достаточно широком спектре вариантов для покупателей, как в территориальном, так и в качественном разрезе.
Во многих других районах города конкуренция между проектами либо отсутствует, либо остается слабой. Более того, анализируя заявленные проекты, можно сказать, что именно в южном направлении будет развиваться рынок в ближайшие годы. Можно сказать, что развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, застройщики осваивают наиболее свободные и удобные для застройки районы, в то время как процесс замены ветхого жилья и комплексного освоения уже застроенных территорий идет очень медленно.
Что касается ценовой конъюнктуры, то за последние пять кварталов она была обусловлена рекордно высоким и стабильным спросом на жилье. Естественно, в таких условиях все продавцы новостроек максимизировали прибыль и активно повышали цены на протяжении всего 2011 года и в первом квартале 2012 года. Однако к марту появились первые признаки того, что рост цен стал серьезным препятствием для выхода на рынок новых покупателей. Отдельные разработчики начали замечать признаки охлаждения спроса.
В результате многие из них решили зафиксировать текущий уровень цен, а в некоторых случаях наблюдается даже их снижение. Однако пока большинство этих действий носят скорее "маркетинговый" характер. Например, цены снижаются на небольшое количество квартир, чтобы привлечь внимание покупателей к объекту в целом, рекламируя эту акцию. Часто наименее ликвидные объекты жилого комплекса оказываются" дешевле".
Таким образом, на данный момент признаки стабилизации рынка становятся все более очевидными. Темпы роста цен снизились, значительно увеличился объем предложения на "вторичном рынке", увеличились сроки продажи квартир. Пока рано говорить о том, что восходящий тренд сломан. Рынок жилья находится в вялом состоянии, и цены будут продолжать расти в течение некоторого времени, даже если и не так быстро. Но покупатели сегодня не готовы к дальнейшему "подъему", и если цены застройщиков снова пойдут вверх, это быстро скажется на темпах и объемах продаж. Оборот рынка снизится, продавцы-собственники и застройщики - будут вынуждены массово идти навстречу покупателям, предоставляя скидки. В нынешних условиях это может быть единственным жизнеспособным вариантом для оживления продаж.
Таблица 6. Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья
Цена на май. 2020, руб. Цена на май. 2021, руб. Изменение за период, %
в среднем по городу 54 700 57 900 1-комнатные 59 100 61 700 +4
2-комнатные 54 200 58 100 +7
3-комнатные 51 600 54 200 +5
1-й пояс 57 700 64 700 +12
2-й пояс 52 400 55 600 +6
3-й пояс 44 500 51 400 +15
2. Данные по объекту
1) S участка строительства = 24356 м22) Стоимость 1 м2 = 16,35 руб.
3) Sозеленения = 9860 м24) Sблагоустройства = 32127 м25) Данные по жилым зданиям
· 16 этажный дом S = 14953 м2· 7-10 этажный дом S = 5266 м2· 7 этажный дом S = 3977 м26) Sограждения = 24356 м2 металлические по ж/б столбикам
7) Lтепловой сети = 278,63 м
8) Lсети связи = 250 м воздушная прокладка волоконно - оптических линий по существующим опорам
9) Lводосн-я = 425 м полиэтиленовые трубы - 122 мм, глубина заложения 2 мм
10) L канал-я = 270 м полиэтиленовые трубы 200 м
11) Lэл.сети = 300 м воздушная лини 10кВ 1Ч70
Текущий год не принес рынку коммерческой недвижимости города кардинальных перемен. Стагнация и медленное переформатирование рынка под текущие условия - общая характеристика рынка в последние два года.

Рис.10. Анализ организаций на рынке недвижимости г. Екатеринбурга
Офисный сегмент, зависимый от деловой активности, пока не может рассчитывать на рост спроса. Внутренние факторы роста городской экономики ограничены, а внешние не слишком оптимистичны.
Офисный сегмент Екатеринбурга базируется на местном спросе со стороны мелких и средних компаний.
А в этом сегменте пока рано ждать оживления. Общее число компаний, зарегистрированных в Екатеринбурге продолжает сокращаться. Это упрощенный, но понятный показатель, отражающий деловую активность в городе.
На фоне отсутствия роста деловой активности в городе, качественный офисный фонд продолжает расти. Темпы этого процесса сейчас не такие высокие. Тем не менее, число новых помещений увеличивается за счет постепенного ввода в эксплуатацию зданий, которые были спроектированы достаточно давно. Ничего качественно нового такие проекты рынку не приносят, но поддерживают объем вакантных площадей на заметно высоком уровне.
Поэтому нет ничего удивительного в том, что рынок бизнес-центров так и не перешел к восстановительному росту цен. Незначительное изменение ставок на рынке свидетельствует о стагнации офисного сегмента, который не имеет причин для более глубокой просадки, но и не может найти поводов для роста спроса. Качественная дифференциация рынка в этих условиях буксует.

Рис.11. Ставка аренды недвижимости в 2017 году
Розничная торговля в уходящем году начала демонстрировать восстановление. По итогам года оборот рынка Свердловской области в реальном выражении впервые за несколько лет закроется в положительной зоне.
Торговые центры продолжают восстанавливать число арендаторов, сокращая долю вакантных площадей. Но процесс наполнения торговых площадей, в большинстве ТЦ, происходит без качественного роста. Рынку не хватает разнообразия и новых интересных операторов. Однотипный набор брендов сократил зону охвата многих торговых центров еще несколько лет назад и пока эта проблема не решается.

Рис.12. Доля пустующих площадей
Процесс снижения арендных ставок остановился еще в прошлом году, но их восстановление пока не началось.

Рис.13. Индекс арендных ставок
По отношению к 2013 году арендные ставки на торговую недвижимость снизились на 10-30%.
В сегменте стрит-ритейла, который в последние годы просел наиболее глубоко, началось медленное восстановление ставок. Цены продажи за последний год почти не изменились (-1%). При этом в сегменте уличной торговли сохраняется высокая ротация арендаторов.

Рис.14 – Индекс цен и ставок г. Екатеринбурга
Уличная торговля в центральной части города за последние годы переформатировалась и стала более демократичной. Увеличилось число точек общественного питания и массовых брендов. На наш взгляд, это стало возможным благодаря насыщению города торговыми площадями (в том числе в торговых центрах) и последующим снижением ставок на рынке коммерческой недвижимости. Цена аренды перестала быть заградительной для многих компаний и бизнес начал тестировать свои идеи в рамках уличных форматов.
Для 1-го квартала характерно снижение активности в этом направлении, что обусловлено следующими факторами:
Новые строительные проекты были введены в эксплуатацию раньше, поэтому в 1-2 квартале обновления фонда не было.
Крупные сделки в структуре составили всего 3% (за аналогичный период 2021 года – 15%). Самой крупной сделкой стала покупка 9,7 тысячи квадратных метров в бизнес-центре "Оазис".
В разрезе отраслей промышленности офисной недвижимостью интересовались банки и финансовые учреждения (30%), IT-компании (24%), ритейл и FMCG (14%).
Наибольший спрос наблюдается на офисы категории "А".
Обзор рынка коммерческой недвижимости в первом квартале 2021 года многие тенденции на рынке коммерческой недвижимости, наблюдавшиеся в конце 2021 года, продолжились. Главной особенностью являются относительно низкие цены, которые включают в себя различные риски.
Это, во-первых, не требует дальнейшего снижения затрат, а во-вторых, стимулирует инвестиции.
Офисная недвижимость в 1 квартале 2021 года покупка офисных центров и отдельных офисов является наиболее значительной частью рынка коммерческой недвижимости.
Важно, что среди арендаторов существует тенденция нанимать небольшие офисы с более удобным расположением.
Разница между зданиями, принадлежащими к разным классам, становится более заметной. Аренда складских помещений.
Один из самых быстрорастущих секторов коммерческой недвижимости. Общее количество арендуемых помещений – 993, 6 тыс. кв. м. Это самый высокий показатель в регионе.
Арендные ставки существенно не изменились по сравнению с предыдущими годами.
На рынке наблюдается нехватка элитной недвижимости.
Спрос превышает предложение примерно на 200-250 тыс. кв. м.
К 2021 году планируется ввести в эксплуатацию несколько объектов, отвечающих требованиям высокой категории.
В среднем в год аренда 1 кв. м складских помещений класса А обойдется в 5,9 тыс. рублей, класса В -4,5 тыс. рублей. Наблюдается тенденция к увеличению спроса на склады высокой категории, что вызывает их дефицит. Размер арендной платы остается стабильным, без резких колебаний.
Количество качественных торговых площадей в Екатеринбурге составляет 795,8 тысячи квадратных метров. Это хороший показатель, который позволяет городу занимать одну из лидирующих позиций в России в этом секторе.
В 2021 году ни одна крупная торговая недвижимость не была введена в эксплуатацию. Это первый год за последние семь лет. Однако началось строительство крупных объектов, которые впоследствии могут изменить ситуацию на рынке.
Месяц аренды 1 кв. м в успешных торговых центрах обойдется в 2,5-3,4 тыс. рублей, в стабильных-1,7-2,4 тыс. рублей.
Несмотря на высокую обеспеченность населения торговыми площадями (около 535 м).
Разные показатели стоимости у квартир в зависимости от количества комнат. Так, средние стоимости составляют: Однокомнатная – 72737 руб./м2 , это на 8298 рублей (+12,9%) больше, чем средняя стоимость одного кв. м. жилья в Академическом. Двухкомнатная – 68137 руб./м2 , это на 591 рубль (-0,9%) меньше, чем средняя стоимость одного кв. м. жилья в Академическом. Четырёхкомнатная – 63278 руб./м2 , это на 1161 рубль (-1,8%) меньше, чем средняя стоимость одного кв. м. жилья в Академическом. Трёхкомнатная – 60266 руб./м2 , это на 4173 рублей (-6,5%) меньше, чем средняя стоимость одного кв. м. жилья в Академическом. Пятикомнатная – 57780 руб./м2 , это на 6659 рублей (-10,3%) меньше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом. В целом, стоимость одного квадратного метра квартир, площадью большее 100 м2 , составляет 63364 рубля (меньше на 5364 рубля, т.е. на 7,8%, чем средняя стоимость жилья). Меньше 100 м2 – 68941 рубля (больше на 213 рублей, т.е. на 0,3%, чем средняя стоимость жилья).
Анализ по типу планировки Как уже упоминалось в пункте 3.1.2, в Академическом, Краснолесье и УНЦ располагаются два типа домов- монолитные и улучшенные панельки. Средняя стоимость квартир в этих типах домов следующие: Монолитный дом (новостройка) – 69041 руб./м2 , это на 313 рублей (- 0,5%) больше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом.
Улучшенная планировка (старый дом) – 66842 руб./м2 , это на 1886 рублей (-2,7%) меньше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом.
Стоит отметить, что если средняя стоимость «улучшенок» в данных районах равна стоимости «улучшенок» по городу, то между стоимостью квартир в монолитных домах существует существенная разница. Анализ по этажности. В отличии от результатов анализа стоимости аренды недвижимости (приложение 1,2,3) по этажности, где мы могли наблюдать, что первые и средние этажи дороже верхнего, аналогичный анализ стоимости покупки недвижимости не даёт очевидных результатов.
Первые этажи - 64752 руб./м2 , это на 3976 рублей (-5,8%) меньше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом.
Средние этажи - 68715 руб./м2 , это на 13 рублей (-0,02%) меньше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом.
Последние этажи - 70839 руб./м2 , это на 2111 рубля (+3%) больше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья в Академическом.
Таким образом, стоимость квартир первых и последних этажей балансируют друг друга, и средняя стоимость обоих крайних этажей практически приравнивается к стоимости квартир на средних этажах, составляя 68861 руб./м2 (на 133 рубля (+0,2%) больше, чем средняя стоимость одного кв.м. жилья.
Портал METRTV.ru продолжается серия публикаций о жилых районах Екатеринбурга. На этот раз мы поговорим о трех конкурирующих территориях. Преимущество одного из них - обилие мест для отдыха, у второго-более богатый выбор квартир, а у третьего-низкие цены. Местные рынки жилья также имеют свои собственные "секреты".
Академический район
Академический микрорайон-первый в России масштабный проект комплексного освоения территории по схеме государственно-частного партнерства. Строительство здесь началось в 2007 году, и на сегодняшний день введено в эксплуатацию около 1,5 миллиона квадратных метров жилья. Число жителей превысило 50 тысяч человек. Если все пойдет по плану, то к 2026 году здесь уже будут жить 300 тысяч человек. Местные жители и гости Академического отмечают, что в районе сформировалась очень дружелюбная обстановка - много мест для прогулок, занятий спортом, благодаря общей системе видеонаблюдения, высокому уровню безопасности. Но есть и менее приятные особенности Академического-трудности с парковкой, труднодоступность к центру города и относительно низкие характеристики жилья. Как отметил один из риэлторов: "Хорошо гулять в Академическом по выходным, но в рабочие дни район неудобный".
Соответственно, сегодня есть покупатели квартир, которые хотели бы воспользоваться инфраструктурой Академического (бульвары, школы, больницы, торговые центры), но по тем или иным причинам выбирают жилье рядом с Академическим, а не в нем самом. Покупатели. Люди, которые ориентируются на жилье более высокого класса, более просторное, с закрытыми дворами,-часто обращаются в УНЦ. Сами они говорят, что им нравится инфраструктура Академического, но качество домов и планировка квартир их не устраивают. Были и клиенты, которые не вписывались в бюджет на покупку квартиры в Академическом. Затем они рассмотрели более дешевые варианты от других застройщиков в соседнем районе широкая Речка.
Несомненным преимуществом Академического центра является развитая инфраструктура, предназначенная в первую очередь для размещения молодых семей и семей с детьми.
В Академическом предусмотрено все для молодых семей с детьми: детские сады и школы, велодорожки, спортивные площадки, детские и взрослые поликлиники, торговый центр с кинотеатром, фитнес-клуб и бассейн, магазины, в том числе круглосуточная "Лента", школы развития. Для безопасности жителей вся территория оборудована видеонаблюдением.
Однако, сами жители Академического считают, что развитие инфраструктуры в последнее время стало отставать от растущих потребностей района. Да, есть новые, хорошие школы и детские сады, но мест в них не хватает. Многие семьи, проживающие здесь, получают путевки в муниципальные детские сады, расположенные в других районах города, дорога до которых может занять более часа. Школы также переполнены. Проблема была частично решена введением второй ступени школы№. 23 августа 2018 года, однако, по мнению местных жителей, в районе должно быть активизировано строительство школ и дошкольных учреждений.
Вторым слабым местом академической инфраструктуры является отсутствие свободных парковочных мест для автомобилей. Изначально, по расчетам застройщика Академического, ставка была сделана на подземный паркинг. Большая часть машин должна была быть пропарена в них. Но план не сработал. Академический застроен в основном жильем класса "эконом". Почти все это приобретается в ипотеку. У владельцев квартир просто нет денег, чтобы купить больше места для автомобилей. Поэтому половина подземных парковок пустует, а на земле все свободные места заполнены автомобилями.
К недостаткам инфраструктуры Академического центра можно отнести неудобный доступ к центру города. Поэтому, как отмечают риэлторы, Академический лучше всего подходит тем, кто может позволить себе не покидать его в часы пик.
Что касается академического рынка недвижимости, то многие риэлторы считают, что сегодня он оказался несколько перегретым. По данным ГК "Новосел", средняя стоимость вторичного жилья в Академическом сегодня составляет 59,74 тыс. рублей за кв. м. Для сравнения, в УНЦ этот показатель составляет 60,47 тыс., на Широкой Речке – 58,11 тыс. рублей.
Академический перестал быть районом с равномерной застройкой. Теперь его можно разделить на микрорайоны. "Классика" Академическая в границах улиц Рябинина-Краснолесья-Мехренцева-Шаманова, квартиры здесь имеют плохую звукоизоляцию. Многие жители пытаются улучшить звукоизоляцию самостоятельно-с помощью специальных стеновых панелей. К чести застройщика, следует сказать, что за время освоения блоков качество строительства не ухудшилось. Кроме того, улучшилась отделка и планировка квартир, в частности, увеличились кухни. Но вопрос слышимости еще не решен. В целом, "классические" академические кварталы относятся к эконом-классу, хотя цены слишком высоки для "эконом" ... Отдельно стоит рассмотреть квартал на улице Очеретина. Есть кирпичные дома с хорошими характеристиками, в том числе малоэтажная застройка. Что касается нового квартала "Преображенский", то здесь используется более дорогой вентилируемый фасад, но технология возведения коробчатого дома примерно такая же, как применялась в первых кварталах Академического.
Район УНЦ
Район УНЦ (Уральский научный центр) получил свое название в связи с тем, что первые высотные здания, построенные здесь в конце 1980-х годов, предназначались для сотрудников Уральского отделения Российской академии наук. До недавнего времени важным преимуществом этого района было обилие лесных массивов. Однако сегодня лесопарк активно теснится жилой застройкой. Например, ведется разработка участка в сквере улиц Вонсовского-Мехренцева-Чкалова-Краснолесья.
Застройщик пообещал оставить и благоустроить часть рощи, но этот лесной оазис будет окружен новыми домами. И дома, которые сегодня выходят на рощу, увы, потеряют этот "контакт с природой". Это, в частности, касается многоэтажек на улицах Мехренцева и Чкалова. Но пока роща не застроена, расположение этих домов можно считать очень удачным.
Особенно выделяется на территории УНЦ Европейский микрорайон внутри улиц Мехренцева-Чкалова-Краснолесья-Сахарова. Микрорайон начали строить раньше, чем Академический. Судя по истории застройки, есть сходство с микрорайоном на Очеретина. Были также проблемы с вводом жилья в эксплуатацию. Но сегодня европейский - второстепенный. Т. е. квартиры с отделкой и мебелью. А абсолютным преимуществом микрорайона является низкая этажность. Есть как многоквартирные, так и коттеджные дома.
Если рассматривать вторичную недвижимость в районе УНЦ, то рекомендуют обращать внимание на микрорайон "Европейский". Здесь тихо, спокойно, качественные кирпичные здания, есть места для прогулок и вся инфраструктура для жизни.
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ
В г. Екатеринбург в микрорайонах Академическом, УНЦ и Краснолесье на май 2021 года очень высокий спрос на недвижимость. На сайте Домофонд представлены объекты на продажу (Приложение 1, 2). Также большое количество объектов коммерческой недвижимости сдаются в аренду.
Если анализировать данные, то результаты (Прил. 1, 2) были выявлены экстремумы стоимости аренды коммерческой недвижимости, а также найдены средние арифметические из абсолютных значений отклонений и отдельных вариантов от их средней арифметической, то есть средние отклонения. Чтобы выяснить однородность совокупных значений были найдены коэффициенты вариации. Результаты в таблице 7.
Таблица 7. Данные аренды коммерческой недвижимости
Параметр Торговая недвижимость Офисная недвижимость Минимальная стоимость 1 кв.мМаксимальная стоимость Количество предложений Коэффициент вариации
Офисы 32 21 300 600 56 0,29
Склады 11 19 250-500 500 32 0,29
Производство 19 16 300-500 500 19 0,29
Магазин 23 23 300 600 23 0,29
Среднее отклонение 111 100 85 69 128 0,29
При расчёте средней стоимости не были приняты во внимание максимальные и минимальные значения стоимости 1 кв.м. коммерческой недвижимости, которые могли существенно повлиять на точность результата.
Готовый бизнес – платная парковка. Невысокая стоимость парковки – всего 17000 руб./м2 напрямую связана с тем, что этот бизнес не включает в себя ничего, кроме помещения:
- торгово-офисное помещение (ID 754) и торгово-офисное помещение (ID 999). Цена у обоих видов торговой недвижимости завышена до 1700000 руб/м2 по непонятным на первый взгляд причинам. Помещения выглядят стандартно, не имеют особенного местоположения и вообще ничем не выделяются на фоне других, похожих, но менее дорогих аналогов. - магазин (ID 4125).
Относительно высокая стоимость магазина, которая составляет 250000 руб/м2 , связана с тем, что у данной торговой площади есть арендатор – федеральная продуктовая сеть магазинов «Магнит». То есть, по сути, человек, приобретая данный тип недвижимости, покупает вместе с ним арендное право, с помощью которого он будет получать стабильный доход.
По данным таблицы можно сделать вывод о достаточной однородности данного сегмента рынка недвижимости, так как коэффициент вариации k=0.29 39%. Возможно, это связано со слишком маленьким количеством представленных вариантов продажи недвижимости.
Многие застройщики коммерческой недвижимости вынуждены "замораживать" строительство на "бумажной" стадии, то есть на стадии разработки проекта, сокращать численность персонала и активно искать.
Совершенно очевидно, что такое развитие ситуации на рынке коммерческой недвижимости приводит к постепенному снижению цен на продажу и аренду. Следует отметить, что в нынешних условиях на рынке коммерческой недвижимости данных районов города Екатеринбурга арендаторы находятся в наиболее выгодном положении, так как собственники готовы предоставить более гибкие условия аренды. Сейчас самое подходящее время для поиска новых помещений или пересмотра существующих условий аренды.
В сегменте офисной недвижимости из заявленных на 2020 год 2 млн кв. м офисных площадей на рынок вышло чуть более 500 тыс. кв. м, но даже этот объем существенно повлияет на снижение арендных ставок. Это благоприятный период для заключения долгосрочных договоров аренды (сроки 5-7 лет). Рынок офисной недвижимости вступает в ту стадию, когда условия диктуются арендатором.
2.3 Анализ жилой недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ
Анализ жилой недвижимости
Таблица 8. Квартиры в микрорайонах
Квартиры Площадь отЦена отПланировка Количество
Студии 19,54 2 110 000 4 18
комнатные 23,6 2 490 000 32 142
комнатные 50,69 3 630 000 22 97
комнатные 70,3 4 580 000 4 24
комнатные 89,9 6 980 000 13 49
Сложная экономическая ситуация в строительной отрасли и снижение инвестиций в строительство повлияли на объем и структуру предложения. По сравнению с новостройками, выставленными на продажу 4 года назад в УНЦ, доля новостроек с высокой стадией готовности значительно увеличилась: с 34% до 60%. А новостройки на стадиях монтажа коробок и нулевого цикла, которые ранее занимали основную часть рынка (около 2/3), сократили свою долю до 39%.
Таким образом, на данный момент основную часть рынка занимают строительные проекты, начавшиеся еще до кризиса. Если в ближайшее время на рынок не поступит приток новых объектов недвижимости, существующее предложение первичной недвижимости не сможет удовлетворить спрос, что может привести к дефициту предложения и росту цен.
О том, что доверие потребителей к новостройкам на этапах строительства коробки возвращается, свидетельствует тот факт, что больше всего за последние месяцы новостройки подорожали на нулевом этапе и на этапе установки коробки дома (+5%). Цены на новостройки с высокой степенью готовности выросли всего на 2%.
Анализ рынка аренды жилой недвижимости Согласно приложениям 1,2, 3, в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ представлены следующие варианты аренды жилой недвижимости:
- квартиры студии – 18, сдаются, согласно данным Домофонд;
- количество однокомнатных квартир 142;
- количество двухкомнатных квартир 97;
- количество трёхкомнатных квартир 24;
- четырёхкомнатные квартиры –49 (таблица 8). Количество предложений аренды жилой недвижимости Аналогично согласно данным приложению 3, средняя арендная ставка жилой недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ за апрель 2020 году составляет 369 рублей.
Данный показатель ниже общегородского на 9%.
Разные показатели стоимости у квартир в зависимости от количества комнат. Так, средние стоимости аренды составляют:
Однокомнатная – 369 руб./м2 в месяц, это на 25 рублей (+7,9%) больше, чем средняя арендная ставка в Академическом.
Двухкомнатная – 339 руб./м2 в месяц, это на 39 рубля (-9,9%) меньше, чем средняя арендная ставка в Академическом.
Трёхкомнатная – 311 руб./м2 в месяц, это на 69 рублей (-20%) меньше, чем средняя арендная ставка в Академическом.
Пятикомнатная – 300 руб./м2 в месяц, это на 44 рубля (-13%) меньше, чем средняя арендная ставка в Академическом.
В целом, стоимость одного квадратного метра квартир, площадью большее 100 м2 , составляет 311 рубля (меньше на 91 рубль, т.е. 26%, чем средняя 54% 35% 10% 1% 1 комнатные 2 комнатные 3 комнатные 5 комнатные 69 ставка аренды). Меньше 100 м2 – 345 рубля (больше на 2 рубля, т.е. на 0,5%, чем средняя ставка аренды ).
В Академическом, Краснолесье и УНЦ аренда квартир представлена в двух типах домов – монолитные дома (имеется в виду современное домостроение) и панельки «улучшенной планировки». Вследствие того, что данные микрорайоны новые, преобладающее большинство домов – монолитные.
По данным аналитического отдела КБ Ярмарка, на май 2021 года средняя стоимость квадратного метра составила 55 000 рублей, что на 1,4% больше, чем месяц назад. По отношению к началу текущего года цены на вторичном рынке выросли на 3,5%.
Самые высокие темпы роста стоимости квадратного метра в мае продемонстрировали двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 1,4% и 1,9% соответственно. Цены на однокомнатные и многокомнатные квартиры поднялись менее чем на 1%. Объем предложения квартир за месяц сократился на 4%. Значительней всего снизилось количество двухкомнатных квартир (-6%).
Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилой недвижимости составляет в настоящее время 110 дней. Ощутимое сокращение сроков экспозиции произошло в секторе однокомнатных квартир (-5%). Сейчас однокомнатные квартиры находятся на рынке, в среднем, 85 дней. На 10 дней дольше стоят двухкомнатные квартиры. А разница между сроками экспозиции двухкомнатных и трехкомнатных квартир превышает месяц.
Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, квартиры с самой высокой стоимостью квадратного метра (спецпроекты и малосемейки) дорожали в октябре быстрее прочих. В секторе малосемеек зафиксирован ощутимый приток предложения (+13%), что привело к снижению сроков экспозиции до 87 дней. Жилье с максимальными сроками экспозиции (спецпроекты и полнометражки) сохранили значения прошлого месяца. И благодаря тому, что с рынка квартиры данных типов уходят медленней, их доли в общем объеме предложения за месяц выросли.
В разбивке по местоположению, все ценовые пояса показали схожие показатели динамики роста, за исключением квартир в центральном районе, где стоимость квадратного метра увеличилась всего на 0,4%.
Квартиры в УНЦ находятся на рынке, в среднем, 142 дня, а их доля на рынке практически сравнялась с суммарной долей предложения квартир в районах Академическом и Краснолесье. Отдаленность районов с самыми доступными ценами на жилье видимо не пугает покупателей, так как сроки экспозиции в данной группе районов являются минимальными (101 дн.).
В соответствии с традиционной сезонностью, осенью 2020 года арендная плата на рынке аренды жилой недвижимости Екатеринбурга в данных районах начала расти.
Как отмечают аналитики КБ Ярмарка, лучшее время для потенциальных арендаторов квартир и комнат было с апреля по август, когда арендные ставки снизились на 3-4%. К настоящему времени арендная плата стала расти, превысив январские значения. Так сейчас аренда одно- и двухкомнатных квартир эконом-класса обойдется на 7% дороже, чем в начале года, трехкомнатных – на 9%. Только плата за аренду комнат и многокомнатных квартир осталась на прежнем уровне.
Согласно данным аналитического отдела КБ Ярмарка в первых числах ноября снять комнату можно было заплатив 6,5 тыс.руб./мес., однокомнатную квартиру –15,5 тыс.руб./мес., двухкомнатную – 19,5 тыс.руб./мес., трехкомнатную –25,5 тыс.руб./мес., а квартиру с числом комнат от четырех и более –31 тыс.руб./мес. Зачастую к арендной плате добавляются коммунальные платежи, при этом лишь 20% арендодателей ограничиваются переменными расходами по счетчикам воды и электроэнергии.
Динамика арендной платы за жилье в разбивке по числу комнат в квартире. Квартиры, сдаваемые в аренду, большей частью меблированы (75-80%). Но на увеличение арендной платы наличие мебели влияет не всегда, потому что кому-то, например семейным парам, требуются именно пустые квартиры. В числе факторов, влияющих на увеличение размера арендной платы в эконом-сегменте – наличие капитального ремонта, который повышает размер арендной платы, в среднем, на 20%. Однако, чем больше комнат в сдаваемой квартире, тем меньшее значение имеет ремонт. Так однокомнатные квартиры с ремонтом дорожают на треть, а многокомнатные менее чем на 10%. Также как и при купле-продаже, расположение квартиры на первом этаже на 10% снижает ее стоимость для арендатора.
Самую большую долю рынка аренды жилья (свыше 1/3 от общего количества квартир) занимают квартиры спецпроекта. Примерно равные доли (по 1/5 от общего количества квартир) составляют квартиры улучшенной планировки. Снять однокомнатную квартиру спецпроекта стоит 28 тыс.руб./мес., квартиру улучшенной планировки – 25 тыс.руб./мес., аренда типовых «однушек» обойдется, в среднем, в 23-24 тыс.руб./мес. А малосемейку арендовать можно за 20 тыс.руб./мес. Средний размер арендой платы за двухкомнатную квартиру спецпроекта составляет 35 тыс.руб./мес., улучшенной планировки – 30 тыс.руб./мес., типовых «двушек» - 26-27 тыс.руб./мес.
В сегменте элитной недвижимости с начала осени зафиксирован значительный приток предложения, приведший к снижению среднего значения срока экспозиции. Цены в сегменте аренды элитной недвижимости, достигнув максимума в летние месяца, стали снижаться.
По сравнению с началом года однокомнатные квартиры в элитном сегменте аренды подешевели на 1 тыс.руб., до 50 тыс.руб./мес., двухкомнатные квартиры опустились до 65 тыс. руб./мес. И только арендная плата квартир с числом комнат от трех и более продемонстрировала небольшую положительную динамику, увеличившись с 76 до 78 тыс.руб./мес. Именно указанный сектор занимает большую часть рынка аренды квартир элит-класса (80%), для сравнения в секторе аренды жилья эконом-класса доля квартир с числом комнат от трех и более составляет всего 20%.
Объем предложения в основных секторах аренды эконом-класса (однокомнатные и двухкомнатные квартиры) с начала года сократился на треть. Пользуются популярностью и комнаты, а также квартиры с числом комнат от трех и более. Количество предложений аренды комнат уменьшилось за 10 месяцев на две трети, а квартир с числом комнат от трех и более – на 44%. Но если в секторе аренды комнат, «охота» идет за наиболее качественными объектами, то в секторе квартир с числом комнат от трех и более арендаторов интересуют недорогие предложения.
Наиболее доступные в ценовом отношении данные районы дорожали в текущем году активнее. Так арендная плата квартир в Академическом с начала года выросла на 10%, в Краснолесье – на 7%, а в УНЦ всего на 4%. Одновременно с увеличением арендной платы наблюдалось сокращение объемов предложения жилья в УНЦ, количество которого в настоящее время на 43% отстает от январских показателей. Предложение аренды квартир сократилось на на 29%.
Глава 3 Практические рекомендации по совершенствованию корректировочных показателей
В рамках курсового проектирования было выполнено четыре практических задания, результатом которых являлись сравнительные таблицы стоимости недвижимости в различных категориях. Так, был проведён анализ недвижимости в микрорайонах Академическом, Краснолесье и УНЦ.
Первая категория деления основывалась на разделении всех объектов недвижимости на коммерческую и жилую. Вторая категория – аренды недвижимости и её покупка. Следующие критерии деления для коммерческой и жилой недвижимости отличались. Для коммерческой деление происходило по типу: магазин, офис, торговые площади, иные объекты 3.1. Предложения по использованию мультипликатора на рынке недвижимости
Определение мультипликатора
Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных [9]. Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду.
Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень 76 операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. Источником информации для определения данного мультипликатора служат статистические данные, представленные парами значений: цена продажи и рыночная арендная ставка для каждого объекта, принадлежащего одному классу объектов недвижимости. Способ определения мультипликатора Определение мультипликатора валовых рентных платежей на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок) [8].
Для данного способа расчёта мультипликатора выделим объекты, характеризующиеся их принадлежностью к одному классу (например, офисные помещения в городе). Имеющаяся информация позволяет сформировать две независимые выборки: Первая выборка образуется из цен продажи, вторая - из арендных ставок. Каждая из этих выборок обычно имеет значительный разброс, поскольку на цены продаж так же, как и на величину арендной ставки, в значительной степени влияют многочисленные неконтролируемые факторы. В основе процедуры лежит следующее предположение: внешние факторы примерно одинаково влияют на цены продаж и на арендные ставки. Поэтому объектам недвижимости, находящимся в плохом районе, имеющим худшее состояние, соответствуют как низкие цены при продаже, так и низкие цены при сдаче в аренду.
Справедливо и обратное утверждение: наиболее низкие цены продажи и низкие арендные ставки свидетельствуют о том, что эти данные относятся к наиболее «плохим» по своим потребительским качествам 77 объектам недвижимости. Подобные утверждения могут быть сделаны и в отношении наиболее дорогостоящих объектов: наиболее «хорошим» по основным потребительским характеристикам (престижный район, хорошая планировка, выход на красную линию) соответствуют наиболее высокие цены продажи и соответственно наиболее высокие арендные ставки. Таким образом, естественно предположить, что низкие цены продаж и арендные ставки относятся к объектам недвижимости низкого качества, а соответственно данные по дорогим квартирам и высоким ставкам аренды относятся к квартирам, характеризующимся наиболее хорошими потребительскими свойствами.
Соответственно такие же утверждения могут быть отнесены к промежуточным данным. Указанные предположения положены в основу статистической процедуры обработки данных, которая может быть представлена в виде следующего алгоритма:
1. Выпишем ряд значений удельных цен продаж, (отнесенных к 1 кв. м.): V1, V2, …Vn Аналогичным образом, выпишем такой же ряд удельных значений годовых арендных ставок (отнесенных к 1 кв. м.): A1, A2,….An 2. Значения, представленные в обеих выборках, упорядочиваются в порядке возрастания: V(1) , V(2) , …V(n) A(1) , A(2) , …A(n)
3. Находящиеся на одинаковом месте в каждом вариационном ряду значения цен продаж и арендных ставок объединяются в пары. В результате формируется n пар значений: V(1) , A(1) ; V(2) , A(2) ;…; V(n) , A(n)
При этом, значения V(1), A(1) равны минимальным значениям соответственно цены продажи и арендной ставки, а V(n) , A(n) -соответствующие максимальные значения.
В соответствии с принятым допущением сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании цен продажи, так и при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам. 4. Рассчитываются парциальные значения ri мультипликатора валовых рентных платежей: r1 = V(1) / A(1) , r2 = V(2) / A(2) , … rn = V(n) / A(n).
Заметим, что парциальные значения ri уже не образуют вариационный ряд. Если полученные значения ri образуют однородную выборку с достаточно малым коэффициентом вариации, то принятое допущение о близости объектов, образующим пары значений, можно считать оправданным, и такая процедура в этом конкретном случае имеет право на жизнь.
Поэтому перед дальнейшей обработкой следует убедиться, что коэффициент вариации полученной выборки существенно меньше, чем коэффициенты вариации исходных выборок. Выполнение этого условия означает правомерность данной процедуры. В случае, если образование новой выборки не привело к существенному уменьшению коэффициента вариации, следует найти причины или отказаться от этого способа обработки.
5. В качестве мультипликатора валовых рентных платежей, ассоциируемого с данным классом объектов, следует принять среднее арифметическое (или медиану) из рассчитанных парциальных значений мультипликатора.
𝐺𝑀𝑅 = 1 𝑛∑𝑟𝑖
Полученный таким образом средний мультипликатор характеризует соотношение между арендной ставкой и ценой продажи для каждого объекта недвижимости, принадлежащего данному классу. Поэтому он может быть 79 использован для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, если для данного объекта известно значение рыночной величины арендной платы. Также данный мультипликатор может использоваться для решения обратной задачи: определения рыночной величины арендной ставки по данным о рыночной стоимости.
Расчёт мультипликатора Ряды значений и расчёт приведены в Приложениях 4,5. Расчёт производился по двум сегментам недвижимости: коммерческая (Приложение 4) и жилая (Приложение 5). Мультипликатор для коммерческой недвижимости:
𝐺𝑀𝑅 = 1 77∑𝑟𝑖 = 1 77 ∙ 633,9 = 8,23
Мультипликатор для жилой недвижимости: 𝐺𝑀𝑅 = 1 284∑𝑟𝑖 = 1 284 ∙ 4637,48 = 16,32
3.2. Корректирующие коэффициенты при оценке недвижимости
Корректирующий коэффициент
Корректирующий коэффициент на этажность для коммерческой недвижимости Данный коэффициент используется при оценке встроенных коммерческих помещений для корректировки цен (арендных ставок) аналогов, если они находятся на других этажах внутри здания, чем объект оценки.
Корректирующий коэффициент на этажность для жилой недвижимости Данный коэффициент используется при оценке жилой недвижимости для корректировки цен (арендных ставок) аналогов, если они находятся на других этажах, чем объект оценки.
Таблица 9. Корректирующий коэффициент на этажность для жилой недвижимости
Наименование коэффициента Продажа Аренда Отношение стоимости квартиры на 1 этаже к стоимости аналогичной квартиры на среднем этаже
0,942 0,999 0,99 88
1,031 0,969 0,969 0,99
Полученные коэффициенты существенно отличаются от тех, которые представлены в справочнике Лейфера [10].
Они не отражают тот факт, что стоимость квартиры на среднем этаже дороже, чем стоимость аналогичной квартиры на крайнем этаже. Более того, отличаются между собой коэффициенты для продажи и аренды недвижимости – если в случае с арендой самыми дорогими оказались квартиры на первом этаже, а самыми дешевыми – на последнем этаже, то для продажи квартиры наблюдается противоположная зависимость.
Корректирующий коэффициент на близость к остановке общественного транспорта. Для определения коэффициента на близость к остановке общественного транспорта использовалась программа 2гис, которая позволяла с точностью определять расстояние от дома до ближайшей остановки общественного транспорта. Пример использования 2гис. Полученные данные сведены в таблице 10.
Таблица 10. Стоимость квартир в зависимости от удаленности от остановок общественного транспорта, руб./м2 500 м
Продажа Аренда
65712 318
68703 344
69101 349
71926 369
Таблица 11. Корректировки на удаленность от остановки общественного транспорта для объектов продажи недвижимости
Удаленность, м500
500 0,914
500 0,955
500 0,961
Таблица 12. Корректировки на удаленность от остановки общественного транспорта для объектов аренды недвижимости
Удалённость, м500
500 0,871
500 0,942
500 0,940
По данным таблиц 9 - 12 можно сделать вывод, что какая-либо зависимость между стоимостью недвижимости или арендой ставкой и их удалённостью от общественных остановок отсутствует. Полученные коэффициенты не рекомендованы к применению.
По прогнозу аналитиков на 2021 год, новое жилье в Екатеринбурге будет только дорожать - в течение следующего года рост может составить до 5-6%.
На вторичном рынке площадь жилья в Екатеринбурге уже выросла почти до 67,5 тыс. рублей. По данным Уральской палаты недвижимости, в январе этот показатель вырос на 0,2%.
Но есть и действительно дорогое жилье в Екатеринбурге: кое-где новое (но уже вторичное), кое-где-не очень. Согласно рейтингу, составленному 66.RU, в 2021 году лидерами по стоимости стали квартиры в Исетской башне, которая была сдана в эксплуатацию в конце 2018 года. Тройка лидеров (по состоянию на сентябрь 2021 года) выглядит следующим образом:
Первое место: пятикомнатные квартиры в "Исети" за 148,5 млн рублей. Огромная квартира расположена на 49-м этаже. Его общая площадь составляет 456,6 квадратных метров, из которых 225,8 квадратных метров являются жилыми. То есть более 300 тысяч рублей за "квадрат".
Второе место занимают квартиры все из той же башни "Исеть". Квартира площадью 350 кв. м. с пятью комнатами расположена на 49-м этаже небоскреба. Он продан за 114,9 млн рублей. Также более 300 тысяч рублей за "квадрат".
Тройку лидеров завершает пятикомнатная квартира в клубном доме "Тихвин" по адресу Сакко и Ванцетти, 99. Двухуровневый пентхаус с пятью балконами и террасой площадью 200 кв. м расположен на 8-м и 9-м этажах. Общая площадь квартиры составляет 429 кв. м. Желающим поселиться в "Тихвине" придется заплатить 110 млн рублей. Около 250 тысяч рублей за "квадрат".
Заключение
Уральский федеральный округ является одним из наиболее привлекательных регионов для инвестиций в коммерческую недвижимость: благоприятный инвестиционный климат региона обусловлен его экономическим ростом и политической стабильностью.
В Екатеринбурге развитию недвижимости способствует статус" столицы " района, пересечение основных финансовых потоков, развитая промышленность и успешная работа местной администрации по развитию города. Челябинск, в свою очередь, сохраняет темпы развития за счет сильной промышленности и строительства, а Тюмень - за счет денежных потоков, поступающих от нефтегазовой отрасли. Высокие доходы населения и наличие свободных финансовых ресурсов стимулируют расширение потребительской сферы.
Компания Jones Lang LaSalle сравнила города-миллионники России с точки зрения офисной недвижимости. Сейчас уральская столица лидирует в региональном рейтинге, но вскоре ее могут обойти.
Екатеринбург возглавил рейтинг по доступности офисных площадей в городах-миллионниках, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. По данным Jones Lang LaSalle, в уральской столице на каждого жителя приходится почти 0,4 квадратных метра офисных площадей. На втором месте со значительным отрывом находится Новосибирск (0,29 кв. м), на третьем - Красноярск (0,19 кв. м).
По словам директора консалтинговой компании "Урал-Гермес" Александра Засухина, " в ближайшие два - три года следует ожидать замедления развития рынка офисных центров. Это связано с тем, что в настоящее время вводятся объекты, которые были запущены в основном до 2008 года. В кризисные годы новых проектов почти не появлялось. Так, по данным Уральской палаты недвижимости, если в 2016 году было введено в эксплуатацию 135 тысяч квадратных метров офисных площадей, то на 2021 год запланировано только 50-60 тысяч квадратных метров" [1].
Еще одной проблемой является отсутствие опыта организации строительства по сдаче объекта класса "А" управляющей компании, а не собственнику.
В столице Урала наибольшее количество современных бизнес-центров сосредоточено в центральных районах. Так, в Ленинском они составляют 28% (22 объекта), в Кировском-22% (17 объектов), в Октябрьском-22% (16 объектов) и в Верх-Исетском - 11% (12 объектов). На территории отдаленных районов-Железнодорожного, Чкаловского и Орджоникидзевского-расположено от двух до четырех бизнес-центров (3-5%) в каждом.
По словам Андрея Брауде, одной из тенденций рынка является появление новых проектов на удаленных от центра города участках с хорошей транспортной доступностью. Самыми популярными офисами здесь будут офисы класса "В" и "В+", при условии, что они имеют просторные парковочные места и разумное соотношение цены и качества, говорят эксперты.
В течение 2016 года и первого полугодия 2017 года арендные ставки на качественные офисные помещения имели положительную динамику, что было вызвано, с одной стороны, повышением тарифов на коммунальные услуги, а с другой - восстановлением рынка. В то же время рост ставок сдерживается растущей конкуренцией и постоянным увеличением количества офисных площадей на рынке Екатеринбурга.
Одной из острых проблем рынка офисной недвижимости Екатеринбурга является неразвитость офисной недвижимости класса "А", которая находится только на стадии становления. Практически все екатеринбургские застройщики испытывают трудности с заполняемостью объектов на этапе строительства этих объектов.
На данный момент Екатеринбург находится на третьем месте в России после Москвы и Санкт-Петербурга по количеству предложений в сегменте класса "А" и "В+". Наблюдается рост спроса на большие площади - 500-1000 кв. м., что связано с желанием арендаторов расширяться и переносом офисов федеральных и международных компаний из Москвы в Екатеринбург.
При этом разрыв в арендных ставках в одном классе может достигать 40-60%. Например, качественный офис класса " В " может стоить 1600 рублей за кв. м., но есть и предложения по 800-1000 рублей за кв. м. В конце года средняя стоимость квадратного метра в классе "А" составляет 1400-1600 рублей, в "В+" - 1180 рублей, в "В" - 1040 рублей и в "С" - 690 рублей."В 2017 году повышение ставки составит 8-10% и будет дифференцировано в зависимости от качества объекта. Устаревшие объекты или бизнес-центры с неэффективным управлением потеряют в показателях и заполняемости. И, наоборот, в качественных объектах с профессиональным управлением прирост ставки может достигать 20-25%, а время простоя помещений будет минимальным. Не исключен даже дефицит помещений", - говорит Андрей Брауде, заместитель генерального директора Управляющей компании RED.
По мнению экспертов, при сохранении благоприятной экономической ситуации в стране и регионе рынок офисных центров Екатеринбурга продолжит постепенно восстанавливаться после кризиса. Учитывая, что рынок офисных центров перешел от экстенсивного периода своего развития к качественному, устаревшие офисные центры класса С окажутся под угрозой.
Список литературы
1.URL:https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu ekaterinburg-1362231002 (дата обращения 19.06.2021)
2. URL: HYPERLINK "https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3326281477" https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3326281477 (дата обращения 19.06.2021)
3. URL: HYPERLINK "https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3368704058" https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3368704058 (дата обращения 19.06.2021)
4. URL: HYPERLINK "https://ekaterinburg.n1.ru/view/70277724" https://ekaterinburg.n1.ru/view/70277724 (дата обращения 19.06.2021)
5. URL: HYPERLINK "https://ekaterinburg.n1.ru/view/72274535" https://ekaterinburg.n1.ru/view/72274535 (дата обращения 19.06.2021)
6. URL:https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3242473958 (дата обращения 17.06.2021)
7. URL:https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-2308219774 (дата обращения 16.06.2021)
8. URL: https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-2311230781 (дата обращения 16.06.2021)
9. URL: HYPERLINK "https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3073244147" https://www.domofond.ru/1-komnatnaya-kvartira-v-arendu-ekaterinburg-3073244147 (дата обращения 19.06.2021)
10. URL: HYPERLINK "https://ekaterinburg.n1.ru/view/72632484" https://ekaterinburg.n1.ru/view/72632484 (дата обращения 16.06.2021)
11. URL: HYPERLINK "https://ekaterinburg.n1.ru/view/72632484" https://ekaterinburg.n1.ru/view/72632484 (дата обращения 06.06.2021)
12. URL:https://ekaterinburg.n1.ru/view/72632484 (дата обращения 16.06.2021)
Приложение 1
Таблица 13. Данные по жилым помещениям
Микрорайон Улица Номер дома Метаж (общий) Цена общая Цена 1 кв.м.
ВИЗ Гаринский5 55 6950000 124196
ВИЗ Гаринский5 45 6500000 144444
ВИЗ Гаринский5 56 6690000 119464
ВИЗ Гаринский5 56 6690000 119464
ВИЗ верх-исетский бульвар 18А 55 7000000 127273
Центр верх-исетский бульвар 18а 46 5700000 123913
ВИЗ Хомякова 23 38 3700000 97625
ВИЗ Московская 10 46 4650000 101974
ВИЗ Крылова 1 42 3100000 73810
ВИЗ Крылова 1 41 3400000 81731
ВИЗ верх-исетский бульвар 20 43 4500000 103926
ВИЗ верх-исетский бульвар 20 43 4500000 103687
ВИЗ верх-исетский бульвар 20 43 4500000 103687
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 87 9900000 113597
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 91 10500000 114192
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 90 10150000 112653
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 94 9200000 97872
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 87 8999000 103437
Центр верх-исетский бульвар 18а 86 9500000 110465
Центр верх-исетский бульвар 18а 67 8500000 126866
Центр верх-исетский бульвар 18а 89 10200000 114222
Центр верх-исетский бульвар 18а 85 9450000 110785
ВИЗ верх-исетский бульвар 18А 90 10150000 112653
ВИЗ Гаринский16 62 4750000 77236
ВИЗ Гаринский12 62 5150000 83065
ВИЗ Гаринский3 100 14500000 145000
ВИЗ верх-исетский бульвар 25 49 4500000 91093
ВИЗ Крылова 1к2 42 3400000 81731
ВИЗ Крылова 1к2 42 3100000 73810
ВИЗ Хомякова 17 74 9699000 131068
ВИЗ Хомякова 13 85 5950000 70000
ВИЗ Хомякова 13 85 5950000 70000
ВИЗ Хомякова 13 85 6000000 70258
Центр верх-исетский бульвар 18а 96 11800000 122407
Центр верх-исетский бульвар 18а 97 11400000 117526
Центр верх-исетский бульвар 18а 103 12400000 120388
ВИЗ верх-исетский бульвар 18 стр. 99 11500000 115277
ВИЗ верх-исетский бульвар 18 стр. 106 12100000 113947
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 98 11200000 113429
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 123 12890000 103994
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 123 13700000 111292
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 123 12900000 104878
ВИЗ верх-исетский бульвар 18а 123 12900000 104878
Центр верх-исетский бульвар 18а 101 12400000 122530
Центр верх-исетский бульвар 18а 140 16200000 115632
Центр верх-исетский бульвар 18а 141 15700000 111348
Центр верх-исетский бульвар 18а 123 13850000 112602
Центр верх-исетский бульвар 18а 123 13700000 111021
ВИЗ верх-исетский бульвар 18А 123 13700000 111292
ВИЗ верх-исетский бульвар 18А 140 16100000 114591
ВИЗ Хомякова 12 65 4490000 68760
ВИЗ Хомякова 12 65 4490000 68760
ВИЗ Хомякова 23 114 12700000 111404
Центр верх-исетский бульвар 18а 174 19000000 109195
ВИЗ Московская 1 144 11400000 79332
ВИЗ Хомякова 23 143 11000000 76923
ВИЗ Хомякова 23 143 11000000 76923
Уралмаш черниговский 3 36 2900000 80556
Уралмаш черниговский 29 31 1990000 63376
Уралмаш машиностроителей 6 31 2380000 76038
Уралмаш медицинский 9 34 2250000 66176
Уралмаш машиностроителей 33 18 1370000 76111
Уралмаш машиностроителей 6 31 2250000 71429
Уралмаш машиностроителей 79 31 2350000 75806
Уралмаш машиностроителей 79 32 2390000 75873
Уралмаш машиностроителей 6 32 2250000 71429
Уралмаш машиностроителей 37 16 1490000 90303
Уралмаш машиностроителей 37 19 1760000 92147
Уралмаш машиностроителей 37 18 1630000 90556
Уралмаш машиностроителей 37 20 1650000 82500
Уралмаш машиностроителей 31 31 2220000 71613
Уралмаш машиностроителей 31 31 2220000 71613
Уралмаш Лукиных 10 32 2000000 62500
Уралмаш Лукиных 10 32 2000000 62500
Уралмаш машиностроителей 67 31 2470000 79677
Уралмаш Лукиных 4 31 2330000 74679
Уралмаш Лукиных 4 31 2330000 74679
Уралмаш Лукиных 20 35 3190000 91143
Уралмаш Лукиных 20 35 3190000 91143
Уралмаш Лукиных 20 39 3190000 80151
Уралмаш Лукиных 20 36 3190000 86756
Уралмаш Лукиных 20 40 3190000 80151
Академический Очеретина11 35 2700000 77143
Академический Очеретина6 37 3100000 83333
Академический Очеретина7 38 3330000 87173
Академический Очеретина5 43 3100000 72093
Академический Очеретина5 43 3100000 72093
Академический Очеретина5 42 3100000 73113
Академический Очеретина6 35 3100000 87819
Академический Очеретина12 36 3250000 90278
Академический Очеретина12 36 3250000 90278
Академический Очеретина4 37 2490000 67297
Академический Очеретина4 36 2480000 68889
Академический Очеретина5 43 4350000 101163
Академический Очеретина3 45 3100000 68889
Академический Очеретина5 43 4350000 101163
Академический Очеретина14 38 3290000 85901
Уралмаш Орловская 75 25 1300000 52000
Академический Очеретина6 37 3449000 93216
Академический Очеретина6 40 3449000 86225
Академический Очеретина10 38 3500000 91623
Академический Очеретина6 37 3449000 93216
Академический Очеретина10 38 3350000 87696
Академический Очеретина13 39 3470000 88974
Академический Очеретина13 38 3260000 84456
Академический Очеретина12 48 2590000 53846
Академический Очеретина13 49 3470000 70816
Академический Очеретина14 51 4100000 79767
Академический Очеретина12 48 2590000 53846
Академический Очеретина9 55 3800000 69091
Академический Очеретина13 38 3260000 84896
Уралмаш машиностроителей 18 54 4000000 73665
Уралмаш черниговский 11 58 2990000 51552
Уралмаш черниговский 11 58 2990000 51552
Уралмаш суворовский 19 56 3150000 56250
Уралмаш машиностроителей 28 56 3850000 68262
Уралмаш машиностроителей 28 56 3850000 68262
Уралмаш суворовский 19 56 3150000 56250
Уралмаш машиностроителей 41 44 3190000 72500
Уралмаш машиностроителей 41 43 3190000 74186
Уралмаш машиностроителей 51 44 2900000 65760
Уралмаш машиностроителей 59 44 2700000 61364
Уралмаш машиностроителей 59 44 2700000 61364
Уралмаш машиностроителей 81 42 3420000 81429
Уралмаш Лукиных 24 43 3400000 79070
Уралмаш машиностроителей 75 42 3040000 71698
Уралмаш машиностроителей 75 43 2870000 65525
Уралмаш машиностроителей 75 44 2870000 65525
Уралмаш машиностроителей 75 42 3100000 73113
Уралмаш Лукиных 18 47 3850000 81741
Уралмаш Лукиных 18 47 3650000 77495
Уралмаш Лукиных 18 47 3850000 81741
Академический Очеретина13 49 3650000 74490
Академический Очеретина13 49 3650000 74490
Академический Очеретина4 51 4280000 83922
Академический Очеретина6 50 4500000 89109
Академический Очеретина9 50 4000000 80000
Академический Очеретина7 70 4670000 66714
Академический Очеретина9 50 4000000 80000
Академический Очеретина4 51 4280000 83922
Академический Очеретина9 50 4050000 81000
Академический Очеретина6 50 4500000 89109
Академический Очеретина7 48 3750000 77320
Академический Очеретина5 60 4400000 73333
Академический Очеретина7 48 3900000 80412
Академический Очеретина6 51 4500000 88235
Академический Очеретина6 36 3100000 86111
Уралмаш черниговский 10 57 3250000 57018
Уралмаш суворовский 12 71 3550000 49860
Уралмаш суворовский 12 71 3550000 49860
Уралмаш черниговский 23 81 4200000 51852
Уралмаш машиностроителей 14 76 4300000 56209
Уралмаш машиностроителей 12 80 5990000 74875
Уралмаш машиностроителей 20 76 4500000 58594
Уралмаш суворовский 15 77 5470000 71039
Уралмаш машиностроителей 18 77 4690000 60909
Уралмаш машиностроителей 20 77 4500000 58594
Уралмаш машиностроителей 12 80 5990000 74875
Уралмаш машиностроителей 69 57 5000000 87719
Уралмаш Лукиных 6 55 3080000 55797
Академический Очеретина7 105 12200000 116190
Академический Очеретина7 50 5350000 107000
Академический Очеретина4 73 5500000 75342
Академический Очеретина4 73 5380000 73699
Академический Очеретина4 73 5500000 75342
Академический Очеретина7 105 12200000 116190
Академический Очеретина7 50 5350000 107000
Академический ОчеретинаЖК «Западный» 70 4900000 70000
Академический Очеретина14 136 9100000 66912
Академический Очеретина5 107 8000000 74766
Уралмаш Лукиных 18 79 5200000 65906
Уралмаш Лукиных 18 79 5255000 66519
Приложение 2
Таблица 14.Аренда коммерческой недвижимости
37 25900 700 Фахразиева А.Р. - 37 25000 674 Фахразиева А.Р. - 41 26000 636 Фахразиева А.Р. - 10 10000 1000 Фахразиева А.Р. - 31 18600 600 Фахразиева А.Р. - 90 47700 530 Фахразиева А.Р. - 5 3000 600 Фахразиева А.Р. - 16 10400 650 Фахразиева А.Р. - -
18 6000 333 Фахразиева А.Р. - -
26 12015 450 Фахразиева А.Р. - -
17 6290 370 Фахразиева А.Р. 2эт -
75 61445 816 Фахразиева А.Р. 10эт -
70 42100 600 Фахразиева А.Р. 1эт -
142 56800 400 Фахразиева А.Р. 2эт -
148 51940 350 Фахразиева А.Р. 2эт -
312 255163 816 Фахразиева А.Р. 9эт -
59 48470 816 Фахразиева А.Р. 10эт -
32 25000 772 Фахразиева А.Р. 1эт -
54 50000 926 Фахразиева А.Р. 1эт -
312 105144 337 Фахразиева А.Р. 7эт -
20 4740 233 Фахразиева А.Р. 1эт -
32 19990 619 Фахразиева А.Р. 1эт -
280 140000 500 Фахразиева А.Р. 2эт -
90 47700 530 Фахразиева А.Р. 2эт -
5 3900 780 Фахразиева А.Р. 3эт -
28 11000 393 Фахразиева А.Р. 3эт -
45 24805 550 Фахразиева А.Р. 3эт -
90 49500 550 Фахразиева А.Р. 3эт -
16 10400 650 Фахразиева А.Р. 3эт -
30 19500 650 Фахразиева А.Р. 3эт -
45 24805 550 Фахразиева А.Р. 3эт -
1000 500000 500 Фахразиева А.Р. 4эт -
120 66000 550 Фахразиева А.Р. 4эт -
300 159000 530 Фахразиева А.Р. 4эт -
31 13000 419 Фахразиева А.Р. 5эт офис
280 140000 500 Фахразиева А.Р. 5эт офис
280 140000 500 Фахразиева А.Р. 5эт офис
18 14400 800 Фахразиева А.Р. 6эт офис
13 12000 923 Фахразиева А.Р. 6эт офис
180 117000 650 Фахразиева А.Р. 6эт офис
300 159000 530 Фахразиева А.Р. 6эт офис
13 12000 923 Фахразиева А.Р. 6эт офис
18 14400 800 Фахразиева А.Р. 6эт офис
280 140000 500 Фахразиева А.Р. 6эт офис
31 18600 600 Фахразиева А.Р. 6эт офис
15 9180 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
40 18225 450 Фахразиева А.Р. 1эт офис
32 14715 449 Фахразиева А.Р. 4эт офис
19 8730 450 Фахразиева А.Р. 5эт офис
15 6885 450 Фахразиева А.Р. 5эт офис
15 6885 450 Фахразиева А.Р. 5эт офис
19 8730 450 Фахразиева А.Р. 5эт офис
20 9000 450 Фахразиева А.Р. 2эт офис
75 150000 1984 Фахразиева А.Р. 1эт офис
500 175000 350 Фахразиева А.Р. 2эт офис
214 74900 350 Фахразиева А.Р. 2эт офис
260 96200 370 Фахразиева А.Р. 1эт офис
15 5800 386 Фахразиева А.Р. 1эт офис
660 396000 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
1500 250000 167 Фахразиева А.Р. 2эт офис
60 18060 300 Фахразиева А.Р. цоколь офис
72 14540 200 Фахразиева А.Р. 1эт офис
1500 250000 166 Фахразиева А.Р. 1эт офис
574 201075 350 Фахразиева А.Р. 1эт офис
2600 988000 380 Фахразиева А.Р. 1эт офис
165 123750 700 Фахразиева А.Р. 1эт офис
43 43000 1000 Фахразиева А.Р. 1эт офис
56 39984 714 Фахразиева А.Р. 5эт офис
108 64800 600 Фахразиева А.Р. цоколь офис
180 108000 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
178 106800 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
180 108000 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
40 30000 750 Фахразиева А.Р. 1эт офис
30 25000 840 Фахразиева А.Р. 1эт офис
68 40000 589 Фахразиева А.Р. 1эт офис
100 60000 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
175 105000 600 Фахразиева А.Р. 1эт офис
176 105780 600 Фахразиева А.Р. цоколь производственное
180 117000 650 Фахразиева А.Р. цоколь производственное
500 325000 650 Фахразиева А.Р. цоколь производственное
500 175000 350 Фахразиева А.Р. 1эт склад
500 175000 350 Фахразиева А.Р. 1эт склад
183925 350 Фахразиева А.Р. 1эт склад
Приложение 3
Таблица 15.Этажность недвижимого имущества
Этажность   Цокольный 560 1эт 591,6071429 2+эт 551,575 Удаленность общественного транспорта до 5мин 623,7169811 5-10мин 405,2777778 10-15мин - 15+мин 375,3333333 Эффект масштаба       Цена Цокольный этаж 1 эт2+эт Цокольный этаж 1 0,946574 1,015274 1эт 1,056441327 1 1,072578 2+эт 0,984955357 0,932333 1 Приложение 4
Таблица 16. Эффект масштаба
Эффект масштаба        
  Площадь, кв.м<100 100-250 250-500 >2000
<100 1 1,221649 1,390885 1,705665
100-250 0,818565879 1 1,138531 1,396199
250-500 0,718966554 0,878325 1 1,226316
500-750 0,668566896 0,816754 0,9299 1,140351
750-1000 - - - -
1000-1500 0,428397096 0,523351 0,595851 0,730702
1500-2000 0,231427002 0,282723 0,321888 0,394737
>2000 0,586281739 0,71623 0,815451 1
Приложение 5
Таблица 16. Эффект масштаба Эффект масштаба   до 5мин 5-10мин 10- 15+мин 15мин до 5мин 1 1,538986 - 5-10мин 0,649778329 1 - 10-15мин - - 1 - 15+мин 0,601768662 0,926114 - Приложение 6
Таблица 16. Матрица коэффициентов
Цены на квартиры для разных классов Кирпичные Панельно - блочные Монолитные
Кирпичные 1,00 1,006 1, 03
Панельно – блочные 0,99 1,006 0,99
Монолитные 0,96 1,03 1,00
Таблица 17. Матрица коэффициентов
Цены на квартиры для разных классов Кирпичные Панельно - блочные Монолитные
1 - комнатная 1,00 1,003 1, 1
2 - комнатная 0,97 1,00 1,06
3- комнатная 0,93 1,01 1,00
Таблица 18.Матрица коэффицентовЦены на квартиры для разных классов Кирпичные Панельно - блочные Монолитные
Кирпичные 1,00 1,006 1, 03
Панельно – блочные 0,99 1,006 0,99
Монолитные 0,96 1,03 1,00
Таблица 19. Матрица коэффициентов
Старый фонд 30-40 50-60 50-65 80
30-40 1,00 1,06 1,00 1, 03
50-60 0,85 1,00 1,06 0,99
50-65 0,96 1,036 0,99 1,00
80 1,02 0,87 0,88 1,74
Таблица 20.Матрица коэффициентов
Старый фонд 30-40 50-60 50-65 80
30-40 1,2 1,09 1,04 1, 01
50-60 0,84 1,12 1,12 1,8
50-65 0,89 1,04 0,99 1,05
80 1,09 0,96 0,99 1,09