Управление многоквартирными домами

Содержание TOC \o "1-3" \h \z \u Введение PAGEREF _Toc75692470 \h 3Глава 1. Формы и виды предприятий жилищно-коммунального хозяйства PAGEREF _Toc75692471 \h 51.1 Развитие и реформирование жилищно-коммунальных отношений в России PAGEREF _Toc75692472 \h 51.2 Особенности выбора и функционирования предприятия в сфере жилищного самоуправления PAGEREF _Toc75692473 \h 10Глава 2. Практические аспекты экономической деятельности предприятия жилищного самоуправления PAGEREF _Toc75692474 \h 192.1. Понятие, организационно-правовые и финансовые основы деятельности ТСЖ PAGEREF _Toc75692475 \h 192.2. Экономический анализ деятельности ТСЖ «Сосна» PAGEREF _Toc75692476 \h 23Заключение PAGEREF _Toc75692477 \h 28Список использованных источников PAGEREF _Toc75692478 \h 29

ВведениеВ России предприятия жилищно-коммунального хозяйства решают социально значимую задачу, связанную с обслуживанием жилищного фонда и предоставлением услуг по электро-, газо-, тепло-, водоснабжению, водоотведению, ремонту и обслуживанию коммуникаций и инженерных сетей жилых домов. В организации производственной и финансово-экономической деятельности жилищно-коммунальных предприятий существует много проблем организационно-технологического и иного характера, обусловленных значительным износом основных фондов, несоответствием мощностей постоянно растущим потребностям рынка, высокой степенью монополизации, препятствующей развитию конкуренции и внедрению инновационных технологий, несовершенством механизма формирования тарифов за услуги и несоответствием их размера фактическим затратам на производство коммунальных услуг и др.Вместе с тем, реформирование данной сферы в России уже дало положительные результаты в части оптимизации структуры управления ЖКХ в отдельных городах и поселениях, повышению качества услуг и создания как альтернативы для государственных предприятий современных ресурсоснабжающих организаций и развитой системы жилищного самоуправления в форме ТСЖ, УК (управляющих компаний) и непосредственного управления жилищным фондом. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой некоммерческую организацию (юридическое лицо), созданную на основе объединения собственников жилых строений или многоквартирных домов и прошедшую лицензирование в сфере ЖКХ. Среди преимуществ ТСЖ перед государственными предприятиями ЖКХ можно выделить возможность влияния собственников и жильцов на принятие решений по санитарному обслуживанию, техническому содержанию и ремонту жилья, сокращению расходов за счет оптимизации работы управляющих компаний и контроля качества выполняемых работ предоставление выбора эксплуатирующей компании и возможности. К основным недостаткам ТСЖ относится более высокая оплата услуг эксплуатации и слабый механизм взаимодействия с городскими структурными подразделениями.
Целью работы является исследование особенностей функционирования и анализ экономических показателей деятельности предприятий жилищно- коммунальной сферы.
Задачи работы:
- изучить состояние жилищно-коммунальных отношений в России;
- рассмотреть предприятия жилищно-коммунального хозяйства;
- провести анализ предприятия жилищного самоуправления формы ТСЖ.
Объект исследования – предприятия ЖКХ.
Предмет исследования – экономика предприятий ЖКХ.
Глава 1. Формы и виды предприятий жилищно-коммунального хозяйства1.1 Развитие и реформирование жилищно-коммунальных отношений в РоссииВ последние годы перед Россией стоит уникальная задача формирования новой жилищной политики и жилищных отношений применительно к принципам рыночной экономики с учетом интересов всех слоев населения. Как известно, жилищно-коммунальное хозяйство имеет специфические особенности, связанные с социальными аспектами развития общества. Соответственно, основной задачей при реформировании данной отрасли является определение форм и размеров государственного регулирования процессов рыночного механизма в ходе реформирования.
В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство является одним из направлений, где сформулирована достаточно четкая концепция трансформации с учетом федеральной нормативной базы, обеспечивающей реализацию потенциальных резервов повышения эффективности жилищно-коммунального хозяйства и снижения потребности в бюджетных субсидиях на его содержание. В то же время попытки прямого государственного воздействия на процессы перехода жилищного фонда к реальному управлению жильем собственниками, создание кассы собственников в жилищной сфере явно выходят за рамки отраслевой реформы. Все это определило не только корректировку курса преобразований в той или иной отрасли, но и выход жилищно-коммунальной реформы на первый план в экономической политике России [6].
Совершенно очевидно, что необходимо проводить реформу в сфере жилищно-коммунального хозяйства, нельзя рассматривать ее целевые направления вне сферы благосостояния нации, ее уровня жизни. На самом деле решение жилищных проблем (в том числе уровня и качества жилищно-коммунальных услуг) во многом зависит от темпов дальнейших преобразований в России и, в конечном счете, политической стабильности в обществе. Внешний взгляд определяет, служит ли благосостояние или качество жизни населения критерием выбора приоритетных направлений экономической и социальной политики государства.
Исходя из того, что жилье является компонентом, характеризующим качество жизни человека и общества в целом, глобальную цель создания и функционирования интегрированной системы обеспечения качества жилья можно определить как удовлетворение индивидуальных и общественных жилищных потребностей населения. В последние годы оценке уровня жизни населения все большее внимание уделяется со стороны государственных органов. Однако на сегодняшний день нет конкретной типологии количественного состава факторов, влияющих на качество жизни. И самое главное, сравнительная оценка качества жизни населения на территории субъектов Российской Федерации не включает факторы, связанные с окружающей человека средой, то есть его жильем. На самом деле все определяется так называемыми "местными" условиями. Но на состояние дел в этой сфере влияет и ряд других факторов, и в первую очередь отсутствие цивилизованных правовых отношений между собственниками жилого фонда, арендаторами и подрядчиками, обслуживающими жилищный фонд. Опыт показывает, что существующие жилищные организации не могут реализовать рыночные принципы управления нежилым недвижимым имуществом. Но умелое и надежное управление жильем имеет огромное значение для его сохранения, а также для обеспечения жильцов качественными условиями [6].
Управление жилой недвижимостью в России осуществляется либо государственными органами, либо частными компаниями, либо, что является достаточно распространенным, самими собственниками. Более того, доля частных управляющих компаний на этом рынке пока невелика, хотя управлять недвижимостью на профессиональном уровне становится все выгоднее. И есть много причин, почему этот рынок еще не полностью заполнен. К ним относится несовершенство законодательной базы в стране, согласно которой далеко не каждый объект может быть передан в управление частным компаниям. Достаточно важной причиной является также страх или нежелание собственников передавать свое имущество в управление посторонним лицам. Поэтому довольно распространенной является ситуация, когда собственники сами выполняют функции управления.
Жилищно-эксплуатационные организации, в том числе действующие в организационно-правовой форме муниципальных унитарных предприятий, вынуждены заключать договоры на содержание и ремонт жилищного фонда при отсутствии обязательств органов исполнительной власти по их финансированию, что является серьезной причиной ухудшения их финансового состояния и накопления кредиторской задолженности в отрасли. Не получая стабильного дохода от своей деятельности, жилищно-управляющие организации не могут полностью и своевременно рассчитываться с подрядчиками и коммунальщиками по своим обязательствам. Все это вынуждает их "договариваться" с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями об отсрочке платежей и неприменении санкций. Результатом является снижение требований к объему и соблюдению качественных параметров предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, что находится в явном противоречии с интересами муниципального образования и потребителей [5].
Выход из сложившейся ситуации состоит в создании эффективной структуры управления жилищно-коммунальным комплексом в муниципальных образованиях, основанной на реальных договорных отношениях, с привлечением организаций различных форм собственности, в том числе к управлению государственным и муниципальным имуществом в жилищно-коммунальной сфере на конкурсной основе.
Как известно из теории и практики управления, существует несколько механизмов управления и регулирования социально-экономических процессов. Они делятся на централизованные и децентрализованные. Первый тип управления и регулирования осуществляется соответствующими федеральными, региональными и местными органами, а второй - определяется рынком без непосредственного участия государственных и муниципальных органов власти. Этот механизм управления называется ориентировочным или направляющим.она основана на экономических интересах производителей или потребителей, которые гибко регулируются государством и местными органами власти. Основными рычагами регулирования здесь являются не административные, а экономические, в основном косвенные, и правовые. Эффективное регулирование экономики, основанное на использовании экономических и правовых методов, требует хорошо продуманной и обоснованной стратегии и тактики. Следует отметить, что в условиях рыночной экономики этот механизм органично сочетается с механизмом рыночного саморегулирования. Но эффективность использования индикативного менеджмента в сочетании с рыночными регуляторами требует сильного государства и высокого профессионализма [9].
В плановой экономике в управлении жилищной сферой приоритет отдавался административно-ведомственному механизму, основанному на приказах и распоряжениях, а не на учете интересов участников жилищно-коммунальных отношений, прежде всего собственников и проживающих. В результате жилищная сфера в большинстве городов страны характеризовалась низким качеством работ и услуг, неэффективным использованием ресурсов, игнорированием интересов потребителей, высокой бюджетной нагрузкой и повышением тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения, отсутствием реальных возможностей для большинства населения улучшить свои жилищные условия и сделать выбор на уровне жилищно-коммунального хозяйства. Острая необходимость в глубоких изменениях в системе управления назрела еще в 90-е годы, что привело к необходимости проведения комплексных преобразований в рамках Концепции реформирования ЖКХ России. В связи с этим существенные изменения произошли в области правоотношений собственности жильем в многоквартирном доме.
В жилищной сфере в современный период уже сформирован новый экономический механизм, ориентированный на использование экономических рычагов и стимулов, а также на максимально полный учет интересов потребителей.
По мнению исследователя А. Смита, уделявшего большое внимание анализу рынков: "обеспечение потребления является единственной целью и задачей производства [10].
В процессе управления жилищным фондом необходимо учитывать интересы всех хозяйствующих субъектов, в том числе пользователей, собственников, заказчиков и подрядчиков, а интересы ведомственных служб, предприятий и организаций должны быть вторичными по отношению к интересам населения городов и муниципальных образований. К сожалению, этот кардинальный принцип до сих пор не реализован и зачастую интересы жилищной монополии превалируют над интересами потребителей.
Исходя из этого, делается вывод о том, что основным критерием распределения управленческих функций по уровням должно быть следующее: процесс управления должен быть организован на более высоком уровне управления только в том случае, если он не может быть эффективно решен на более низком уровне. Например, содержание отдельных зданий может решаться на более низком уровне управления, в то время как проблема водоснабжения должна решаться на уровне городов и территорий.
Нынешнее переплетение функций заказчика и подрядчика, непонятная ведомственная структура при наличии различных форм собственности являются характерными чертами жилищной сферы. Такой подход долгое время не стимулировал развитие отраслей данного комплекса, препятствовал ориентации работников на повышение качества и культуры государственной службы.
Таким образом, уровень жизни выступает своеобразным критерием благосостояния, определяет обеспеченность населения товарами и услугами, среди которых жилищным и коммунальным услугам принадлежит ведущая роль. Жилищно-коммунальные услуги являются одним из главных благ жизни, потребность в удовлетворении которого ощущается населением особенно остро. В соответствии с этим должны определяться стратегические направления дальнейшего реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
На наш взгляд, четкое разделение функций заказчика и подрядчика, активное вовлечение инновационных предприятий и организаций различных форм собственности в процесс проведения работ и дальнейшее развитие системы жилищного самоуправления будет способствовать созданию конкурентной среды, ограничению роста цен (тарифов) и повышению качества предоставляемых потребителям коммунальных услуг.1.2 Особенности выбора и функционирования предприятия в сфере жилищного самоуправленияСобственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом [11]:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) руководство управляющей организацией.
Современный опыт показывает, что эффективность любой формы собственности во многом зависит от качества управления. Со времен римского права юридические права собственника до наших дней определяются формулой: владеть (то есть иметь полный физический контроль над товаром), пользоваться (извлекать полезные свойства в процессе эксплуатации), распоряжаться (то есть определять судьбу товара - продавать, дарить, закладывать и т. д.). В нашей стране население, получив в собственность жилье путем бесплатной приватизации, эти правовые полномочия понимает односторонне, с точки зрения прав, забывая об обязанностях собственника. Особенность отношений собственности состоит в том, что они одновременно просты и чрезвычайно сложны. Простые потому что каждый человек сталкивается с ними каждый день и выбирает определенное упрощенное или обыденное представление с точки зрения прав и обязанностей. Сложные – из-за чрезвычайно многогранного содержания этого понятия, в котором скрывается огромное разнообразие отношений между людьми по поводу собственности, роли этих отношений в функционировании и эволюции человеческого общества. Именно в трактовке собственности выдвигаются многие теоретические и практические вопросы жизни всего общества, хозяйствующих субъектов и каждого человека.
Собственность можно рассматривать с точки зрения экономических и правовых отношений. В вопросе реформирования жилищно-коммунального хозяйства оба отношения следует рассматривать с точки зрения социальной значимости их регулирования.
Учитывая все вышесказанное, необходимо рассмотреть положительные и отрицательные особенности существующих методик, которые прямо или косвенно используются на практике для оценки состояния дел в сфере жилищно-коммунального хозяйства [14].
При непосредственном управлении невозможно накопить средства на капитальный ремонт в доме, и в то же время состав работ по ремонту общего имущества дома определяется собранием собственников. При определении состава работ нет гарантии их точного выполнения при возможном недостатке средств на них. Оставшись наедине с коммунальными монополистами, жители рискуют стать полностью зависимыми от них, полностью подчиняясь только их условиям. Преимуществом данной формы управления является защита собственников жилья законом "О защите прав потребителей"и заключенным договором.
Товарищество собственников жилья предполагает самостоятельное управление многоквартирным домом собственниками, но нет никакой гарантии, что среди жильцов будет профессиональное управление. В этом случае в городе могут проводиться семинары для собственников жилья по вопросам управления многоквартирным домом.
Профессиональное управление чаще всего осуществляется в форме "управляющей компании". Она отстаивает интересы жильцов и составляет коммунальные договоры, представляя интересы каждого из жильцов, заключивших с ней договор. Основным недостатком является то, что все средства, поступающие от резидентов и бюджетов, находятся на счете управляющей компании и возникает вопрос об их эффективном использовании.
В табл. 1.1 представлен сравнительный анализ форм управления многоквартирным домом, предусмотренных законодательством России [17].
Таблица 1.1
Формы управления многоквартирным домом
Непосредственное управление
(+) (-)
Нет необходимости самим создавать юр. лицо При заключении договоров на КУ остаются один на один с коммунальными монополистами
На все договора на жилищно-коммунальные услуги распространяется закон «О защите прав потребителей» непосредственно Трудно найти среди жильцов лицо, которому все собственники напишут доверенность представлять их интересы
Договора на коммунальные услуги каждый заключает самостоятельно Состав работ по ремонту общего имущества дома определяется собранием собственников Нет возможности накапливать средства для крупных ремонтов в доме
Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
(+) (-)
Собственники самостоятельно определяют договора на ЖКУ, которые заключают жильцы непосредственно или через ТСЖ  ТСЖ – некоммерческая организация собственников квартир – юр. лицо
Договора на коммунальные услуги заключаются по решению собрания - самостоятельно или через ТСЖ Не всегда среди жильцов найдется профессиональное правление
Есть возможность отстаивать интересы сообща Все средства поступают на счет дома в банке и расходуются по решению жильцов (собственников) Контроль за расходованием средств не всегда возможен
Состав работ по ремонту общего имущества дома определяется собранием собственников Потребность в финансовых средствах на проведение качественного ремонта превышает возможности жильцов
Сложные работы (бухгалтерская, юридическая) можно поручить профессиональной организации Плата за аутсорсинг высока
Есть возможность быстро поменять организации, помогающие в работе ТСЖ Управляющая компания (УК)
(+) (-)
Профессионализм и опыт УК в обслуживании жилья и нет необходимости самим создавать юр.лицоНа все договора на ЖКУ закон «О защите прав потребителей» действует через посредника (УК)
Договора на коммунальные услуги каждый заключает через УК Трудно найти среди жильцов лицо, которому все собственники напишут доверенность представлять их интересы
Интересы жильцов будет отстаивать Управляющая компания по договору Поступившие средства от жильцов находятся на счете УК
Все доходы и расходы денег учитываются отдельно для каждого дома
Как видно из табл. 1.1, каждая из форм управления многоквартирным домом имеет свои плюсы и минусы. Задача жильцов – правильно выбрать конкретную форму управления, которая бы лучше подходила для них.
С принятием Жилищного кодекса РФ у собственников помещений появилась реальная возможность самостоятельно выбирать способ управления многоквартирными домами.
В связи с преобладанием частной собственности на жилые помещения в России Жилищный кодекс Российской Федерации, действующий с 1 марта 2008 года, предусматривал существенные изменения в организации управления многоквартирными домами и оплаты гражданами жилых помещений и коммунальных услуг. В частности, изменилось установление размера платы за содержание и ремонт жилых помещений. Государственные органы должны устанавливать дифференцированные цены для работодателей и собственников. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ч. 3 ст. 30, ст. 39) собственники жилых помещений, а это не только граждане, но и муниципальные образования, города, всегда обязаны нести расходы по содержанию и ремонту принадлежащего им недвижимого имущества. При этом доля обязательных расходов на содержание общего имущества определяется долей каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в каждом отдельном многоквартирном доме.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется в соответствии с решением Общего собрания всех жильцов многоквартирного дома (Часть 7 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации). На таком собрании собственники решают, что делать с содержанием и ремонтом дома, кто будет осуществлять эту деятельность и сколько они рассчитывают за нее заплатить. Это правило устанавливается для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, в котором не создано товарищество собственников жилья. Жилищный кодекс также отражает порядок проведения общих собраний собственников помещений и принятия по ним решений (статьи 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Если собственники выбрали способ управления многоквартирным домом управляющей организацией, то размер платы за содержание и ремонт дома определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Наиболее активным организатором собрания должен быть муниципалитет, если у него есть хотя бы одна квартира или комната в многоквартирном доме.
Жильцы должны оплачивать содержание и ремонт в соответствии с требованиями законодательства, иначе необходимые работы в доме не будут выполнены, и дом быстро придет в негодность. Возможность установления низких тарифов для собственников жилья жилищный кодекс РФ не допускает. Малоимущие собственники квартир в соответствии со статьей 159 Жилищного кодекса РФ могут претендовать на получение субсидии. Плата как одно из условий договора управления должна быть одинаковой для всех собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме: как для граждан, так и для муниципального образования [8].
Полномочия органов местного самоуправления по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения тесно связаны законодателем с наличием или отсутствием решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. На самом деле существует ограниченный перечень случаев, когда органы местного самоуправления принимают решения по вопросу определения размера платы вместо собственников помещений.
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений заключают на основании решения общего собрания договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующую деятельность (Часть 1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации). Поскольку все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной из сторон заключенных договоров, условия договора (в том числе размер оплаты) должны быть согласованы ими между собой и с исполнителями (подрядчиками). Если собственники помещений в многоквартирном доме на своем общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса размер устанавливается органом местного самоуправления в порядке, определенном в договорах, на основании решений общего собрания перечни, сроки, объем и качество и иные условия обеспечения содержания и выполнения работ по ремонту общего имущества. Если договором возмездного оказания услуг цена не предусмотрена и не может быть определена на основании условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая обычно взимается при сопоставимых обстоятельствах за аналогичные товары, работы или услуги.
Если собственники помещений на Общем собрании выбрали управляющую организацию, определили в договоре управления многоквартирным домом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, но не согласовали порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, договор управления многоквартирным домом не может считаться заключенным.В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ "договор считается заключенным, если стороны, как того требуют обстоятельства, достигли соглашения по всем существенным условиям договора "и они" предусмотрены по предмету договора, условия которого названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров этого вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение."В связи с договором управления многоквартирным домом, перечень существенных условий определен в части 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отсутствие соглашения хотя бы по одному из них не позволяет считать такое соглашение заключенным [8].
В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (часть 3 статьи 156) размер платы за пользование жилым помещением (арендную плату) для содержания и ремонта жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда устанавливают органы местного самоуправления. Жилищный кодекс Российской Федерации не увязывает установление органами местного самоуправления платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей по договорам социального найма и договорам найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, который не создается собственниками жилья, с принятием на Общем собрании собственников жилого помещения решения об установлении в этом доме размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей помещений государственного или муниципального жилищного фонда может быть равен размеру такой платы для собственников помещений в доме. При управлении многоквартирным домом самостоятельно или через ТСЖ арендаторы платят непосредственно арендодателю. Арендаторы жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, находящемся в ведении управляющей организации, оплачивают содержание и ремонт жилого помещения, а также коммунальные услуги, предоставляемые этой управляющей организацией. Поскольку договоры управления многоквартирным домом заключаются собственниками помещений (в том числе муниципальным образованием), денежное обязательство по уплате договорной цены возникает между ними и управляющей организацией. При этом арендаторы жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда, выполняя свои обязательства перед арендодателями, уплачивают управляющей организации плату за собственников (арендодателей). Согласно части 4 статьи 155 ЖК РФ, если сумма взимаемой работодателем платы меньше суммы платы, установленной договором управления, то оставшаяся часть уплачивается арендодателем жилого помещения по согласованию с управляющей организацией заказа.
В результате можно сделать вывод, что концепция жилищно-коммунального хозяйства в России заключается в применении рыночных механизмов к системе жилищно-коммунального хозяйства. Реформа жилищно-коммунального хозяйства приводит к формированию системы отношений, обеспечивающей баланс между многочисленными индивидуальными свободно выбираемыми решениями продавцов жилищно-коммунальных услуг (управляющих многоквартирными домами) с одной стороны и потребителей (жильцов) - с другой [9].
У самих жильцов есть выбор в виде управления многоквартирным домом, и этот выбор в первую очередь зависит от самих жильцов. Это может быть как частная структура, так и муниципальные жилищные предприятия. Главное: управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов, связанных с использованием указанного имущества, а также оказание коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Таким образом, основное преимущество жилищного самоуправления, заключается в том, что жители сами несут ответственность за управление многоквартирными домами. Что безусловно оказывает благоприятное влияние на безопасность и качество проживания.
Глава 2. Практические аспекты экономической деятельности предприятия жилищного самоуправления2.1. Понятие, организационно-правовые и финансовые основы деятельности ТСЖПод ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном доме. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.
Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо создать инициативную группу, которая бы подготовила необходимые документы, а именно устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, краткие сведения о кандидатах в члены правления и ревизионную комиссию, предварительно получив от них согласие на участие в этих органах ТСЖ, и разместила бы примерные агитационные материалы [15].
Правоспособность ТСЖ появляется с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц. Государственная регистрация юридических лиц осуществляется путем внесения записи в государственные реестры и представляет собой акт уполномоченного органа.
Для государственной регистрации создаваемого юридического лица в регистрирующий орган представляется подписанное заявителем заявление о государственной регистрации установленного образца.
Источниками формирования имущества ТСЖ являются вступительные и иные взносы его членов, обязательные платежи, доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирного дома и на проведение текущего и капитального ремонта.
ТСЖ не имеет права собственности на общее имущество дома — оно только им управляет и эксплуатирует. В соответствии с пунктом 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [16].
Права товарищества собственников жилья указаны в ст. 137 ЖК РФ. Обязанности товарищества собственников жилья установлены в ст. 138 ЖК РФ. Правомерность данных выводов подтверждается судебной практикой. ТСЖ не обладает правом собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Как показывает практика, ТСЖ осуществляет предпринимательскую деятельность, когда в его штате есть, например, слесари, электрики, сантехники. Стоимость дополнительных работ и услуг определяется ТСЖ и оформляется каким-либо внутренним документом.
Товарищество собственников жилья, по своей сути, - это коллективный собственник, внутри которого группа граждан и юридических лиц объединили свои финансовые ресурсы для решения вопросов, обозначенных учредительными документами данной организации. В большинстве случаев ТСЖ не ставит своей основной целью извлечение прибыли, а лишь обеспечивает потребности собственников жилых помещений в качественном обслуживании и содержании жилого дома. С другой стороны, ТСЖ - это юридическое лицо, которое от имени собственников заключает договоры с другими агентами рынка на своевременную поставку услуг и осуществление оплаты за них в полном объеме.
Поэтому, оплата жилищных и коммунальных услуг собственниками и нанимателями помещений в МКД (многоквартирном доме) – основной источник доходов ТСЖ. Несвоевременная оплата жильцами за жилое помещение и коммунальные услуги ложится тяжким финансовым бременем на ТСЖ и является одним из источников конфликтов, возникающих в многоквартирном доме. Разрешению таких конфликтов раздел посвящен ви Жилищного кодекса РФ.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Размер платы граждан за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления [6].
Размер взносов членов товарищества на оплату расходов по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется органами управления ТСЖ в соответствии с Уставом. Собственник помещения обязан нести расходы по содержанию не только принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Что же касается злостных неплательщиков, то согласно п.14 ст. 155 ЖК РФ граждане несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) обязаны уплатить кредитору пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки, начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Это значит, что правление ТСЖ получили законный источник средств для обеспечения своих обязательств по договорам предоставления коммунальных услуг.
Согласно Жилищному кодексу РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии требованиями технических и градостроительных регламентов, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Размер платы граждан за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления [3].Средства ТСЖ формируются за счет:
– платежей собственников и нанимателей жилых помещений, размер платы которых соответствует экономически обоснованным затратам товарищества;
– бюджетного софинансирования расходов на капитальный ремонт и реализацию инновационных проектов.
В качестве дополнительных источников финансирования можно использовать лизинг, страхование общего имущества, а также доходы от предпринимательской деятельности.
Прекращение дотирования жилищно-коммунального хозяйства и переход на полную оплату жилищно-коммунальных услуг населением с одновременным повышением мер по социальной поддержке населения в корне меняют подходы к финансированию и осуществлению производственной и экономической деятельности ТСЖ.
2.2. Экономический анализ деятельности ТСЖ «Сосна»Полное фирменное наименование - Товарищество собственников жилья "Сосна"
Сокращенное наименование- ТСЖ "Сосна"
Организационно-правовая форма -Товарищества собственников жилья
Идентификационный номер налогоплательщика - 3662050048
Основной государственный регистрационный номер- 1033600012379
Адрес регистрации ЮЛ -Воронежская область, г. Воронеж, ул. 9 Января, д. 300/5.
Штатная численность (определяется по количеству заключенных трудовых договоров), в т .ч. административный персонал, инженеры, рабочие, чел. - 18
Штатная численность административного персонала, чел. - 5
Штатная численность инженеров, чел. - 1
Штатная численность рабочих, чел. – 12.
Анализ жилого фонда ТСЖ представлен в таблице 2.1.
Таблица 2.1 – Жилой фонд ТСЖ
№АдресНачало управленияПлощадь м2ГодЭтажейЖил.помещ.1 ул. 9 Января, д. 298, Воронеж 03.02.2006 7298.30 1993 10 119
2 ул. 9 Января, д. 298А, Воронеж 03.02.2006 7345.90 1998 10 120
3 ул. 9 Января, д. 300, Воронеж 24.05.2006 12293.90 1995 10 200
4 ул. 9 Января, д. 300/1, Воронеж 24.05.2006 4794.90 1998 10 80
5 ул. 9 Января, д. 300/2, Воронеж 27.07.1998 4850.70 1997 10 80
6 ул. 9 Января, д. 300/3, Воронеж 27.07.1998 4776.30 1998 10 80
7 ул. 9 Января, д. 300/4, Воронеж 13.02.2003 8611.80 1999 10 160
8 ул. 9 Января, д. 300/5, Воронеж 13.02.2003 4907.40 1999 10 79
9 ул. 9 Января, д. 300Б, Воронеж 04.01.2010 14612.00 2007 10 260
Рассмотрим паспорт дома «г. Воронеж, ул. 9 Января, 298»
Жилой дом в Воронеже, Воронежской области, по адресу ул. 9 Января, д. 298 построен в 1993 году, 10-этажный имеет общую площадь всех помещений 7298.30 квадратных метров. Дом находится под управлением ТСЖ «Сосна» с 03.02.2006.
Адрес: ул. 9 Января, д. 298, Воронеж, Воронежская область
Год постройки: 1993
Количество этажей: 10
Тип дома: Многоквартирный дом
Жилых помещений: 119
Серия, тип постройки: ДСК 90 серия
Тип перекрытий: Железобетонные
Материал несущих стен: Панельные
Тип мусоропровода: Отсутствует
Дом признан аварийным: Нет
Детская площадка: Есть
Спортивная площадка: Есть
Кадастровый номер: 36:34:0208001:2147
Управляющая компания: ТСЖ «Сосна» с 03.02.2006.
Рассмотрим анализ деятельности ТСЖ.
Полученные из банка наличные денежные средства за период с 01.01.2019 г. по 31.12.2019 г. в сумме 5 629 405,00 рублей оприходованы в кассу ТСЖ своевременно и в полном объеме.
Сумма выплаченной зарплаты составляет-5 401 522,19 рублей, что соответствует платежным ведомостям.
Выдано в подотчет -227 882,81 руб. штатным работникам на приобретение материалов и на хозяйственные расходы.
Расчеты наличными деньгами с юридическими лицами за анализируемый период не производились, незаконных выплат по кассе не производилось.
Остатка денежных средств на 1 января 2020 года и на день проверки нет, что соответствует кассовой книге и журнальному ордеру по счету 50 «Касса.
В ТСЖ «Сосна» открыт один расчетный счет, с которого производятся расчеты в форме безналичных платежей с другими юридическими лицами - это оплата поставщикам за материалы и услуги, погашение задолженности по налогам и сборам во внебюджетные фонды, расчеты с бюджетом, получение наличных денег в кассу на выдачу зарплаты и расчетов с подотчетными лицами.На расчетном счете хранятся свободные денежные средства в валюте Российской Федерации.
Счет 51 является активным счетом. Дебетовое сальдо счета 51 означает наличие средств на расчетном счете на начало месяца, обороты по дебету — увеличение, т. е. поступление средств, а по кредиту — уменьшение, т. е. списание средств.
Остатки на расчетном счете на 01.01.2019 года составиляют-932 970,44 руб.
Поступило денежных средств за 2019 год-18 483 558,46 руб., списано средств-19 066 659,76 руб. Остаток на 01.01.2020 года составляет-349 869,14 руб.
Все банковские выписки подтверждены приложениями. Необоснованных перечислений с расчетного счета не обнаружено.
В ТСЖ «Сосна» открыт специальный целевой счет, на котором хранятся денежные средства в сумме-5 500 ,00 руб.
Также в ТСЖ открыты девять специальных счетов для аккумуляции денежных средств для капитального ремонта.
Остаток на спецсчетах капитального ремонта на 01.01.2019 г. составил-19 751 737,50 руб. Поступило за 2019 год-5 138 236,81 руб.
Израсходовано за 2019 год-2 652 721,78 руб.
Остаток на 01.01.2020 года-22 237 252,53 руб. В том числе:
- спецсчетеж/дома 298- 2628 580,65 руб.
- спецсчетеж/дома 298А - 158 470,01 руб.
- спецсчетеж/дома 300- 4747 928,42 руб.
- спецсчетеж/дома 300/1- 1 889 228,52 руб.
- спецсчетеж/дома 300/2 - 1 914 102,58 руб.
- спецсчетеж/дома 300/3 - 1 887 939,28 руб.
- спецсчетеж/дома 300/4 - 2 797 308,41 руб.
- спецсчетеж/дома 300/5 - 1878 152,48 руб.
- спецсчетеж/дома 300Б - 4335 542,18 руб.
В 2019 году израсходовано 2 652 721,78 рублей на капитальный ремонт фасада и крыши жилого дома 298а.
Все необходимые документы, договор, локальный сметный расчет, акты выполненных работ по форме КС-2,КС-3, акты о приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов жилого здания, акт о проведении строительного контроля при выполнении работ по капитальному ремонту кровли, фасада многоквартирного жилого дома 228 а по ул. 9 Января имеются.
Аналитический учет остатка денежных средств на капитальный ремонт ведется по каждой квартире.
Задолженность по капитальному ремонту за жильцами по состоянию на 01 января 2020 года составляет-783 200,55 рублей.
Таким образом, мы рассмотрели ТСЖ «Сосна». В ходе анализа было выявлено, что жители домов ТСЖ активно участвуют в жизни организации, однако существуют и проблемы (например, задолженность по капительному ремонту). Однако можно сделать вывод о том, что ТСЖ «Сосна» является эффективной формой жилищного самоуправления, так как проводятся ремонтные работы в домах, отчетность доступна любому жителю домов.

ЗаключениеСовременная жилищная политика Российской Федерации реализуется через систему мероприятий программы жилищно-коммунальной реформы и исходит из того, что решение проблемы улучшения содержания жилищного фонда, забота о состоянии многоквартирных домов - это дело не только предприятий жилищного самоуправления, но, прежде всего – самих жильцов.
На практике, часто собственники и жильцы не хотят заниматься хозяйственными нуждами всего дома, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Поэтому основные заботы лежат на предприятиях жилищного самоуправления.
Форма жилищного самоуправления выбирается собственниками на общем собрании. Одной из эффективных форм является ТСЖ - товарищество собственников жилья.
Как видно из проведенных исследований, у ТСЖ есть как положительные так и отрицательные черты.
Основными экономическими проблемами являются: финансирование затрат по содержанию дома, правильное планирование расходов и сбор платежей. Среди собственников встречаются нежелающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду— большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.
Очевидно, что системные усилия по совершенствованию законодательства, созданию инфраструктуры эффективной деятельности ТСЖ и повышение активности и ответственности жильцов, приведут наше общество к принципиальному улучшению качества жизни в многоквартирных домах.

Список использованных источников Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004№ 188- ФЗ.
2. Федеральный закон от 12 января 2007 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"
3. Алексеенко, Н. А. Экономика промышленного предприятия / Н.А. Алексеенко, И.Н. Гурова. - М.: Издательство Гревцова, 2017. - 264 c.
4. Алиев, И. М. Экономика труда / И.М. Алиев, Н.А. Горелов, Л.О. Ильина. - М.: Юрайт, 2018. - 337 c.
5. Балашов, А.И. Экономика фирмы / А.И. Балашов. - М.: Феникс, 2019. - 103 c.
6. Баскакова, О. В. Экономика предприятия (организации) : Учебник / Баскакова О. В. - Москва : Дашков и К, 2013. - 372 с. - ISBN 978-5-394-01688-URL: http://www.iprbookshop.ru/14122
7. Гарнов, А. П. Экономика предприятия. Учебник / А.П. Гарнов, Е.А. Хлевная, А.В. Мыльник. - М.: Юрайт, 2018. - 304 c.
8. Головачев, А. С. Экономика предприятия (организации). В 2 частях. Часть 1 / А.С. Головачев. - М.: Вышэйшая школа, 2017. - 265 c.
9. Дубровин, И.А. Экономика и организация пищевых производств. Учебное пособие / И.А. Дубровин. - М.: Дашков и К°, 2016. - 297 c.
10. Зайцев, Н. Л. Экономика промышленного предприятия / Н.Л. Зайцев. - М.: ИНФРА-М, 2016. - 211 c.
11. Зуева, Л.М. Экономическая оценка инвестиций [Текст] : учеб. пособие / Зуева, Лидия Михайловна ; Воронеж. гос. архит.-строит. ун-т. - 2-е изд., перераб. и доп. - Воронеж : [б. и.], 2010 (Воронеж : Отдел оперативной полиграфии изд-ва учеб. лит. и учеб.-метод. пособий ВГАСУ, 2010). - 170 с.
12. Иванов, И. Н. Экономика промышленного предприятия / И.Н. Иванов. - М.: ИНФРА-М, 2017. - 396 c.
13. Каспина, Т.И. Экономика и управление приборостроительным производством. Учебное пособие / Т.И. Каспина. - М.: Академия (Academia), 2018. - 282 c.
14. Кнышова, Е. Н. Экономика организации / Е.Н. Кнышова, Е.Е. Панфилова. - М.: Форум, Инфра-М, 2018. - 336 c.
15. Кудрявцев, Е. М. Организация планирование и управление предприятием. Учебник / Е.М. Кудрявцев. - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2019. - 89 c.
16. Лачинов, Ю. Н. Объекты учета и управления в экономике предприятия / Ю.Н. Лачинов. - М.: Либроком, 2016. - 102 c.
17. Нечитайло, Алексей Игоревич. Экономика предприятия [Текст] : учебник для бакалавров / под ред. А. И. Нечитайло. - Ростов-на-Дону : Феникс, 2016 (Ростов-на-Дону :ЗАО "Книга", 2016). - 415 с. - (Высшее образование). - Библиогр.: с. 414-415 (23 назв.). - ISBN 978-5-222-25894-1 : 795-20.
18. Сергеев, И. В. Экономика организации (предприятия). Учебник и практикум / И.В. Сергеев, И.И. Веретенникова. - М.: Юрайт, 2019. - 127 c.
19. Степанова, С. А. Экономика предприятия туризма. Учебное пособие / С.А. Степанова, А.В. Крыга. - М.: ИНФРА-М, 2016. - 352 c.
20. Трухина Н. И., Макаров Е.И., Чугунов А.В. Экономика предприятия и производства: учеб.пособие / Н. И. Трухина, Е.И. Макаров, А.В.Чугунов: Воронежский ГАСУ. – Воронеж. 2014. – 123с.
21. Чалдаева, Л. А. Экономика организации. Учебник и практикум / Л.А. Чалдаева. - М.: Юрайт, 2016. - 154 c.
22.Экономика предприятия (фирмы): Учебник./ Под ред. проф. О.И. Волкова и доц. О.В. Девяткина. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ИНФРА- М,2009. – 604 с.
23.Экономика предприятия: Учебник / Горфинкель В. Я. - Москва : ЮНИТИ-ДАНА, 2013. - 663 с. - ISBN 978-5-238-02371-7.URL: http://www.iprbookshop.ru/10525.
24.Яркина Т.В. Основы экономики предприятия: Электронное пособие. Учебное пособие. - 78 с. [Электронный ресурс].– Электрон.дан. – Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m64/2_4.htm.