Теоретически основы оценки стоимости земельного участка

ТИТУЛЬНЫЙ ЛИСТ

СОДЕРЖАНИЕ
Введение 3
1 Теоретически основы оценки стоимости земельного участка 5
1.1 Оценка земельного участка: понятие и сущность 5
1.2 Основные методы оценки стоимости земельного участка 11
2 Анализ факторов и условий, влияющих на стоимость земельного участка 29
2.1 Анализ показателей социально-экономического развития Волгоградской области и г. Волгоград 29
2.2 Анализ земельного рынка Волгоградской области и г. Волгоград 40
3 Определение рыночной стоимости земельного участка 47
3.1 Описание объекта оценки 47
3.2 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости 50
Заключение 64
Список использованных источников 66
Приложения 68

ВВЕДЕНИЕ
В настоящее время всё более востребованным направлением оценочной деятельности является оценка рыночной стоимости земельного участка, что связано с развитием земельного рынка и ростом количества споров о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.
Актуальность темы исследования обуславливается следующими обстоятельствами.
Во-первых, необходимость определения рыночной стоимости земельных участков возникает довольно часто, например, в случаях проведения сделок с земельными участками.
Во-вторых, оценки рыночной стоимости позволяет решить ряд вопросов земельно-имущественных отношений, таких как, возникновение спора о стоимости объекта оценки, установление стартовых цен на конкурсах и аукционах по продаже земельных участков, при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки земель и в иных случаях.
В-третьих, экономически обоснованная оценка стоимости земельных участков учитывает многогранность понятия земли как: природного ресурса, основы для среды проживания и социально-экономического развития, объекта недвижимости и производства в целом.
Объектом исследования является земельный участок, расположенный в Волгоградской области, г. Волгоград, ул. Прохладная, л.30.
Предметом исследования рыночная оценка стоимости земельного участка.
Цель курсовой работы – определить рыночную стоимость земельного участка различными методами и сравнить полученные результаты, исходя из современной экономической ситуации.
Исходя из поставленной цели, можно сформулировать следующие задачи курсовой работы:
- представить описание объекта оценки – земельного участка;
- провести анализ факторов и условий, влияющих на рыночную стоимость земельного участка;
- проанализировать показатели развития земельного рынка субъекта Российской Федерации и муниципального образования, в пределах которого расположен земельный участок;
- определить рыночную стоимость земельного участка на основе применения различных методов оценки.
Информационная база курсовой работы включает: нормативно-правовые акты, статистические материалы, труды ведущих отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам экономической оценки земельных ресурсов, статьи, опубликованные в периодических изданиях, а также Интернет-ресурсы.
Курсовая работа состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников, приложений. Содержание работы изложено на 73 страницах машинописного текста, и включает 16 рисунков, 16 таблиц. Список использованных источников состоит из 17 наименований.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
1.1 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ
В современных условиях России объекты недвижимости - выгодный и надёжный способ вложения средств. На долю недвижимого имущества приходится более 50 % мирового богатства. Как источник богатства недвижимость имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.
Недвижимое имущество, занимая центральное место в любом общественном устройстве, выполняет параллельно две существенные функции, а именно: средства производства и предмета личного потребления для проживания, культурного досуга и т. п. Недвижимое имущество является важнейшей составляющей экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве значимого экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность [10].
Согласно Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства [2].
Наиболее сложными объектами оценки в составе недвижимости считаются земельные участки. Это обусловлено спецификой и уникальностью земли как объекта оценки. Земля неподвижна, не перемещаема, её невозможно произвести в какой-либо форме, на стоимость земли влияет большое количество различных факторов, в отличие от других объектов недвижимости срок эксплуатации земельных участков не ограничен [8].
Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных законодательством прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Ценность земли заключается в ее основных характеристиках и свойствах:
– каждый участок земли является уникальным по своему местоположению и внешнему окружению;
– земля является недвижимой в вещественном отношении;
– земля долговечна, а ее стоимость со временем увеличивается;
– предложение земли ограничено природой;
– земля может использоваться людьми для различных целей.
Оценку объектов недвижимости выполняют для принятия решений о продаже, передаче недвижимости в залог, сдаче в аренду, в доверительное управление, внесении в уставной капитал акционерного общества, дарении, наследовании и других операций, совершаемых на рынке недвижимости.
Термин «оценка» можно рассматривать как процесс и как результат.
С философской точки зрения оценку можно определить как процесс размышления человека о свойствах материального или нематериального мира в целом и отдельных ее элементов в частности с целью установления их полезности и, следовательно, ценности.
С экономической точки зрения под оценкой недвижимости понимают совокупность действий оценщика, направленных на моделирование наиболее типичного поведения основных субъектов рынка недвижимости (информированных покупателей и продавцов) при совершении сделки с недвижимостью [8].
Можно выделить четыре компонента стоимости: спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объектов.
Спрос – количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос – на рынке жилья.
Полезность – способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека, побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья – комфортность проживания. Для инвеститора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.
Дефицитность – ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения – расти. Возможность отчуждаемости объектов (или нахождение в гражданском обороте) – возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю) [4].
Оценочная деятельность – это сфера самостоятельного предпринимательства, направленная на оценку природных ресурсов, финансовых активов, бизнеса, инвестиционных проектов, интеллектуальной собственности, основных фондов, движимого и недвижимого имущества, в частности, земли. В то же время оценочная деятельность – это и область научной деятельности со своим предметом, методами, принципами и стандартами.
Оценочная деятельность – это направление экономической науки, прикладной экономический анализ, тесно связанный с другими экономическими науками: экономикой отрасли, бухгалтерским учетом, анализом хозяйственной деятельности, финансовой математикой, финансовым менеджментом [3].
Экономическая оценка земельного участка — деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов.
Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, обусловливающей вид стоимости земельного участка, и прав, которые к нему относятся. Можно выделить четыре основные цели оценки земельных участков:
1) удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли;
2) создание базы для налогообложения;
3) реальное отражение их стоимости в бухгалтерском учете предприятий;
4) составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.
Первая цель оценки стоимости земельных участков — удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Государственная политика по развитию оборота земли и другой недвижимости направлена на решение следующих задач:
– расширение категорий земель, подлежащих приватизации, с одновременным определением видов земель, ограниченных в обороте и исключенных из него;
– законодательное ограничение предоставления земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и прекращение предоставления в пожизненное наследуемое владение;
– стимулирование выкупа земельных участков под приватизированными предприятиями для включения земельных участков в уставный капитал предприятий;
– введение режима рассрочки платежей при выкупе земельных участков;
– повышение эффективности управления земельными участками, находящимися в государственной собственности, путем ее разграничения на федеральную, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность;
– переход в основном на аукционный и конкурсный принцип предоставления (продажи) свободных земельных участков;
– упрощение процедур предоставления земли под жилищную и промышленную застройку (согласований, разрешений архитектурно-планировочных и градостроительных требований и др.);
– развитие системы ипотечного кредитования граждан и других участников рынка, инвестирующих свои средства на приобретение земли и другой недвижимости;
– расширение возможностей оборота прав аренды земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности; – усиление взаимодействия рынка земли и рынка ценных бумаг.
В настоящее время в России при оценке земельных участков и других объектов недвижимости используются различные виды стоимости. Краеугольный камень теории оценки недвижимости — это понятие «рыночная стоимость».
В Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дано следующее определение рыночной стоимости: «Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».
Процедура оценки рыночной стоимости земельного участка включает пять этапов:
1) определение основных вопросов оценки;
2) сбор, проверка и анализ информации;
3) анализ наиболее эффективного использования земельного участка;
4) расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов;
5) подготовка отчета об оценке.
Этап 1. Определение основных вопросов оценки. На этом этапе оценщик устанавливает следующие параметры оценки:
– цель оценки;
– стандарты оценки, в соответствии с которыми определяется стоимость;
– правовой режим и объем оцениваемых прав на земельный участок.
Этап 2. Сбор, проверка и анализ информации. Данные, используемые для оценки, можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка в масштабах района его расположения.
Этап 3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, т. е. наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной. НЭИ рассматривается как с точки зрения «условно вакантного» состояния земельного участка, так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на участке объекта. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.
Этап 4. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке — затратного, сравнительного, доходного — и согласование полученных результатов. В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик при проведении оценки использует (или обосновывает отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов в оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Этап 5. Подготовка отчета об оценке. Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Основные требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка изложены в следующих документах:
– Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
– Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»;
– Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р;
– Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р.
1.2 ОСНОВНЫЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Согласно п. 7 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 №298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» подход к оценке – это совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Метод проведения оценки объекта оценки – это последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
При проведении оценки оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) три подхода к оценке:
1) сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;
2) затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
3) доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы, представленной на рисунке 1.

Рисунок 1 – Подходы и методы оценки земельных участков
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.
Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.
Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.
Корректировка (поправка) – это прибавляемая или вычитаемая сумма, учитывающая различия между оцениваемым и сопоставимыми (аналогичными) объектами недвижимости. Поправки могут быть стоимостными (денежными) и процентными (коэффициентными).
Стоимостные поправки могут быть двух видов:
1) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (например, 1м2). Они изменяют цену объекта-аналога на ту сумму, в которую оценивается различие в характеристиках оцениваемого и аналогичного объектов. Поправка будет положительная, если оцениваемый объект лучше аналога и отрицательная, если хуже;
2) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом (например, в случае наличия или отсутствия улучшений земельного участка).
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, который отражает степень различий в характеристиках аналогичного и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше аналога, то к цене сопоставимого объекта применяется положительный коэффициент, если хуже – понижающий.
При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.
в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов [4].
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:
а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
При применении качественных методов оценка недвижимости выполняется путем изучения взаимосвязей, выявляемых на основе анализа цен сделок и (или) предложений с объектами-аналогами или соответствующей информации, полученной от экспертов, и использования этих взаимосвязей для проведения оценки в соответствии с технологией выбранного для оценки метода. При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.
При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Традиционно выделяют девять основных групп элементов сравнения.
В таблице 1 приведен перечень элементов сравнения, рекомендуемых к использованию в анализе рыночных данных.
Таблица 1 – Элементы сравнения, учитываемые при корректировке цен [5]
Группа факторов Элемент сравнения для сделок купли-продажи
1. Передаваемые права собственности 1.1. Обременение объекта договорами аренды
1.2. Сервитуты и общественные обременения
1.3. Качество прав на земельный участок в составе объекта
2. Условия финансирования 2.1. Льготное кредитование продавцом покупателя
2.2. Платеж эквивалентом денежных средств
2.3. Платеж в рассрочку
3. Особые условия продажи 3.1. Наличие финансового давления на сделку
3.2. Предстоящая ликвидация
3.3. Нерыночная связь цены продажи с арендной ставкой
3.4. Обещание субсидий или льгот на развитие
4. Рыночные условия 4.1. Изменение цен во времени
4.2. Изменение ценового законодательства
5. Местоположение 5.1. Престижность района
5.2. Близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения (и обеспеченность связью)
5.3. Доступность объекта (транспортная и пешеходная)
5.4. Качество окружения (рекреация и экология)
5.5. Состояние окружающей застройки
6. Физические характеристики 6.1. Характеристики земельного участка (размер и форма)
6.2. Качество строительства, уникальность архитектуры, стройматериалов
6.3. Состояние и потребность в ремонте строений
6.4. Функциональность коммунальных услуг (удобства)
7. Экономические характеристики 7.1. Возможность ресурсосбережения
7.2. Надежность аренды, ее срок и условия
7.3. Качество управления (финансовые показатели)
8. Использование объекта 8.1. Соответствие использования объекта его наилучшему и наиболее эффективному использованию
8.2. Функциональная пригодность
8.3. Наличие законодательных ограничений в использовании
Окончание таблицы 1
9. Наличие дополнительных компонентов стоимости 9.1. Наличие мебели, предметов искусства
9.2. Наличие парковки и (или) гаража
9.3. Состояние системы безопасности
9.4. Наличие оборудования для бизнеса и другие
По этим группам элементов сравнения производятся корректировки двух видов: последовательные (кумулятивные) и независимые. На кумулятивной основе корректировки проводятся в том случае, если оценщик определил, что каждая поправка влияет на другие. На независимой основе корректировки вносятся тогда, когда точно установлено, что покупатели на рынке будут оценивать корректировочные характеристики независимо друг от друга.
Метод сравнения продаж.
В общем виде модель расчета рыночной стоимости оцениваемого земельного участка методом сравнения продаж, принимает следующую форму:
Ср=Цi+Кi (1),
где Ср – рыночная стоимость оцениваемого земельного участка;
Цi – цена продажи i-го сравнимого земельного участка;
Кi – величина корректировок цены продажи i-го сравнимого земельного участка.
После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины. При этом удельные веса присваиваются скорректированным ценам участков-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок, их абсолютной величины, а также полноты и достоверности исходной информации.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Метод переноса (распределения) основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части – стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений.
Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков.
Определив типичное соотношение между стоимостью земли и стоимостью улучшений, его используют для расчета стоимости оцениваемого земельного участка.
dз.уч.=Сз / Сул. (2),
где dз.уч. – доля земли в стоимости объекта недвижимости;
Сз– стоимость земли;
Сул. – стоимость улучшений (зданий, сооружений и т.п.).
Метод выделения (изъятия) заключается в определении рыночной стоимости собственно земельного участка исходя из стоимости единого объекта недвижимости на основе единиц сравнения продаж и стоимости воспроизводства или замещения улучшений.
Условия использования метода изъятия:
- при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
- если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.
Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия:
1-й этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж. Если недостаточно информации по сопоставимым продажам, в качестве величин вместо цен продаж можно использовать экспертные оценки стоимости объектов.
2-й этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости может использовать стоимость воспроизводства или стоимость замещения.
3-й этап. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
4-й этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5-й этап. Определение рыночной стоимости собственно земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости земли с улучшениями остаточной (фактической) стоимости зданий и сооружений.
При осуществлении всех расчетов необходимо учитывать временные факторы, инфляционные процессы, а также привести стоимость всех затрат на дату оценки. Оценки земельных участков, полученные методом изъятия по нескольким однотипным объектам (индивидуальным жилым домам, гаражам, типовым объектам коммерческой недвижимости), необходимо скорректировать на имеющиеся между ними различия по элементам сравнения.
Метод изъятия дает объективные результаты, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их накопленного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Недостатки метода изъятия:
- он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает;
- в условиях высокой инфляции сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.
При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:
а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости – земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;
б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности: − определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; − расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
− определение прибыли предпринимателя;
− определение износа и устареваний;
− определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;
− определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;
д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;
е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:
− данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;
− данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;
− сметных расчетов;
− информации о рыночных ценах на строительные материалы;
− других данных;
ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;
з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;
и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний.
При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.
Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения оценки стоимости природного ресурса: чем лучше природный ресурс, тем меньшую оценку в соответствии с затратной концепцией он может получить.
Оценка рыночной стоимости имущества с использованием доходного подхода основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, имущество будет генерировать в процессе оставшейся экономической жизни в стоимость. Источником дохода может быть: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех активов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).
Недвижимость, которая используется или может быть использована для извлечения дохода, называется доходной недвижимостью. К этой категории относят офисную, торговую, складскую и другую недвижимость в различных ее вариациях — от встроенных помещений до крупных комплексов, состоящих из большого количества зданий различного назначения. Основной критерий отнесения недвижимости к доходной недвижимости — сдача ее в аренду
Арендные платежи являются типичным источником дохода, который используется для оценки недвижимости. Однако для оценки недвижимости можно использовать и другие виды доходов, например доход от продажи квартир или доход от бизнеса [8].
В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.
Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту [8].
Данный метод основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (Net Operational Income (NOI)) в стоимость путем деления его на общую ставку капитализации (R). Базовая формула метода прямой капитализации имеет следующий вид:
V=NOIR (3)
где: V – стоимость объекта недвижимости;
R – общая ставка капитализации;
NOI – чистый операционный доход.
Алгоритм метода прямой капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании;
2) определение общей ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости.
Ставка капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости, она отражает норму доходности инвестора с учетом рисков объекта и возможного изменения стоимости объекта в будущем.
В данном методе ставка капитализации для текущего дохода будет косвенно учитывать следующие факторы:
- безрисковую доходность, существующую на рынке;
- компенсацию за риск вложения в недвижимость;
- компенсацию за низкую ликвидность;
- компенсацию за инвестиционный менеджмент;
- поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле 4.
R=1n×i=1nNOIiVi (4)
Где: NOIi – чистый операционный доход i-го объекта-аналога;
Vi – цена продажи i-го объекта-аналога;
n – количество аналогичных объектов недвижимости.
Метод дисконтированных денежных потоков предполагает установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости; прогнозирование величины денежных потоков; определение ставки дисконтирования.
Метод применяется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер.
Ставка дисконтирования — это сложный процент, используемый при расчете текущей стоимости будущих платежей.
Теоретически ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
- безрисковую доходность на рынке;
- компенсацию за риск вложения в недвижимость;
- компенсацию за низкую ликвидность;
- компенсацию за инвестиционный менеджмент.
В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:
rн=rp+Iинф+rp×Iинф (5)
rp=(rн-Iинф)/(1+Iинф) (6)
Где rн – номинальная ставка;
rp – реальная ставка;
Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Для расчета ставки дисконтирования используются различные методы:
- метод построения основывается на предпосылке, что ставка дисконтирования является лишь функцией риска и может быть определена как сумма всех рисков, связанных с приобретением, эксплуатацией объекта недвижимости и другими операциями;
- в основе метода сравнения альтернативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования;
- метод выделения предполагает, что ставка дисконтирования рассчитывается на основании данных о совершенных сделках;
- с помощью метода мониторинга, можно прогнозировать изменения вероятной доходности объекта недвижимости, связанные с доходностью объекта недвижимости, результаты которого официально публикуются.
Такой анализ позволяет выявить тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций. Расчет стоимости объекта недвижимости данным методом производится по формуле:
V=j=1nCFj(1+r)j+Vterm(1+r)n (7)
где: V – текущая стоимость объекта недвижимости;
CFj – денежный поток периода j-го года;
j – порядковый номер года прогнозного периода;
r – ставка дисконтирования;
Vterm – стоимость последующей продажи (реверсии) в конце прогнозного периода;
n – длительность прогнозного периода, лет.
Таким образом, характеристику методов оценки рыночной стоимости земельных участков можно свести к следующему.
1) Сравнение продаж – применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков основывается на сравнении недавно проведенных сделках продажи в близи участка оценки. Для использования данного метода потребуется: Информация о ценах сделок Недостатки: не всегда удается узнать точную сумму сделка в таких ситуациях можно воспользоваться ценой предложения рынка (стоимость продажи), не всегда возможно подобрать аналоги.
2) Метод выделения – применяется для оценки застроенных земельных участков заключается: в вычитании стоимости улучшений из стоимости комплекса в целом потребуется: Информация о ценах сделок с аналогичными строениями (улучшениями) Недостатки: подходит только для земельных участков с улучшениями, соответствующими его наиболее эффективному использованию, а также достаточно трудоемок процесс определения стоимости зданий.
3) Метод распределения – применяется для застроенных земельных участков заключается в выделении доли стоимости земельного участка из стоимости комплекса (земля +улучшения) Потребуется: информация о недавних сделках, сведения о наиболее вероятной доле земельного участка в стоимости комплекса, Недостатки: недостоверность оценки доли земельного участка
4) Метод капитализации земельной ренты – применяется для застроенных и не застроенных земельных участков Потребуется: возможность получения земельной ренты от оцениваемого участка Заключается: определении ренты на земельный участок и общей прибыли приносимым им от сдачи в аренду Недостатки: неточность при подборе объектов аналогов и определении ставки капитализации.
5) Метод остатка – применяется для застроенных и не застроенных земельных участков потребуется: возможность возведения улучшений, приносящих доход на оцениваемом участке, заключается: определении дохода от единого объекта недвижимости минус доход от улучшений Недостатки: сложность прогнозирования изменений дохода от земельного участка, а также высокая трудоемкость расчета стоимости зданий (улучшений).
6) Метод предполагаемого использования – применяется для застроенных и не застроенных земельных участков. Потребуется: возможность использовать участок для получения дохода заключается в расчете денежных потоков от прибыли и затрат от использования, продажи, сдачи аренду земельного участка Недостатки: большой срок проведения оценочных работ на фоне большого количества возможных вариантов использования участка.
Из выше представленных данных можно делать выводы о стоимости земельных участков. Каждый метод подходит для какого-то конкретного случая, что позволяет в различных условиях дать верное суждение о стоимости собственности. Наиболее достоверное и универсальный метод является метод сравнения продаж, так как в нем ценовая политика опирается на непосредственно рынок недвижимости и земли в частности.

2 АНАЛИЗ ФАКТОРОВ И УСЛОВИЙ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
2.1 АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ И Г. ВОЛГОГРАД
Волгоградская область — субъект Российской Федерации, входит в состав Южного федерального округа Российской Федерации. Область расположена на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, юг области расположен на скифской плите.
Административный центр — город-герой Волгоград.

Рисунок 2 – Географической положение Волгоградской области [14]
Волгоградская область имеет выгодное географическое положение, являясь главными воротами на юг России с выходом на Иран, Кавказ, Украину и Казахстан. В обратном направлении на центральную Россию и Поволжье. Также в области соединяются через Волго-Донской канал две важнейшие реки Европейской части России, Волга и Дон. С его помощью можно выйти на следующие моря: Каспийское море, Белое море, Балтийское море, Черное море и Азовское море.
Волгоградская область граничит с Саратовской, Ростовской, Астраханской, Воронежской областями, Республикой Калмыкия и Казахстаном (Западно-Казахстанская область).
Входит в состав Южного Федерального Округа Российской Федерации.
Территория области составляет 112,9 тыс. км2.
Расстояние от Волгограда до Москвы - 1073 км.
Плотность населения – 21,9 человека на 1 км2.
Волгоградская область — один из наиболее экономически развитых регионов России со сбалансированной структурой хозяйства. Многоотраслевое сельское хозяйство сочетается с разнообразной промышленностью, запасами нефти и газа. По территории области протекают две крупнейшие судоходные реки, соединенные Волго-Донским каналом. На территории области расположена Волжская ГЭС.
Основные отрасли промышленности: машиностроение и металлообработка (выпуск тракторов, судов, башенных кранов, подшипников, оборудования для нефтяной промышленности, электротехнической и пищевой промышленности; производство бурового, транспортно-складского, медицинского, торгового оборудования); топливная (добыча нефти, газа), нефтеперерабатывающая, химическая, нефтехимическая (в том числе производство каустической соды, химического волокна), чёрная и цветная металлургия. В области хорошо развито производство стройматериалов, а также текстильная, деревообрабатывающая, пищевая промышленность. Волгоградская область является монополистом в России по производству 11 видов промышленной продукции, в том числе некоторых видов подшипников, сернистого ангидрида, полиуретановых нитей, газопроводных труб.
Лёгкая промышленность в регионе представлена 207 предприятиями, среди которых крупнейшие: ООО «Текстильная компания „Камышинский хлопчатобумажный комбинат“», ООО «Росконтракт-Камышин» (текстильная подотрасль), ООО «Царицынская объединенная мануфактура» (швейная), ООО «Урюпинский трикотаж», ЗАО «АОРА» (трикотажная), ЗАО ПО «Обувная фабрика» (обувная), ОАО «СОФТ» (кожевенно-галантерейная), ЗАО «Факел» и ООО «Светлоярская шерсть» (меховая). Предприятия размещены на территории области неравномерно: текстильная промышленность сосредоточена в Камышине, трикотажная — в Урюпинске и Волгограде, первичная обработка шерсти — в Светлоярском районе. В Волгограде также функционируют предприятия швейной, обувной, кожгалантерейной промышленности, производство головных уборов. Доминирующее положение в структуре товарной продукции принадлежит изделиям текстильной отрасли — до 80 % общей стоимости товарной продукции.
Располагается крупное производство высококачественного зерна, кукурузы, крупяных культур, семян масличных культур и растительного масла, овощей, фруктов, бахчёвых. В структуре сельхозпроизводства ок. 70 % приходится на продукцию растениеводства и 30 % — на животноводство (свиноводство, крупный рог. скот, птицеводство, овцеводство).
Основные социально-экономические показатели Волгоградской области представлены в таблице 3.
Таблица 2 – Основные социально-экономические показатели (млн рублей) [3]
Наименование показателя 2016 2017 2018 2019 2020
Валовой региональный продукт в основных ценах
825586 850264 927812 961413 …
Основные фонды в экономике (по полной учетной стоимости, с учетом переоценки на конец года)
2069566 2180917 2326149 2620585 …2
Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами по видам экономической деятельности:
- добыча полезных ископаемых
47985 63481 58875 34095
Окончание таблицы 2
- обрабатывающие производства 724306 882563 905403 780981
- обеспечение электрической энергией, газом и паром 66847 71872 72771 73019
- водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений 14641 16832 20860 23057
Индекс промышленного производства, в процентах к предыдущему году 103,9 104,3 100,9 100,0 99,3
Индексы промышленного производства по видам экономической деятельности в процентах к предыдущему году:
- добыча полезных ископаемых 93,3 89,0 104,9 94,4 76,9
- обрабатывающие производства 107,2 107,9 100,2 101,4 102,5
- обеспечение электрической энергией газом и паром 105,0 105,6 100,0 93,7 106,3
- водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений 86,7 101,9 98,2 109,4 116,6
Продукция сельского хозяйства 136631 133764 128274 149118 166754
- продукция растениеводства 99370 93895 85275 104424 120468
- продукция животноводства 37260 39869 43000 44694 46286
Инвестиции в основной капитал 183642 191710 183097 186268 189855
Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс. кв. м. 754 728 610 731 771
Денежные доходы населения 653010 668583 688329 724543 752838
Денежные расходы населения 616989 640243 672896 717024 723079
Реальные располагаемые денежные доходы населения, в процентах к предыдущему году 90,8 99,0 99,3 100,6 98,8
Среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций (без выплат социального характера), рублей 26554 27962 30894 33371 35962
Средний размер назначенной месячной пенсии пенсионеров, состоящих на учете в органах социального обеспечения, рублей 11641 12566 13316 14111 14902
Среднегодовая численность занятых в экономике, тыс. человек 1148 1125 1141 1105 …2
Численность официально зарегистрированных безработных на конец года, тыс. человек 13,2 10,9 9,5 9,2 27,9
Номинальные денежные доходы населения за период с 2016 г. по 2020 г. По предварительным данным, выросли на 15,3%. Среднедушевые денежные доходы в среднем за месяц в расчете на одного жителя области, по предварительной оценке, в 2020 г. составили 25268,5 рублей (в 2016 г. – 21419,4 рубля).
Реальные располагаемые денежные доходы в 2020 г. составили 98,8% к 2019 г. Размер располагаемых денежных доходов имел влияние на платежеспособный спрос населения региона и определял покупательную способность денежных доходов на потребительском рынке. Если в 2016 г. житель области на величину среднедушевого денежного дохода (за вычетом обязательных платежей) в среднем за месяц мог приобрести 5,86 условного (минимального) набора продуктов питания, то в 2020 г., по оценке - 5,89 минимального набора. Среднедушевые денежные доходы населения области в 2016 – 2020 гг. превышали величину прожиточного минимума в 2,4 - 2,6 раз.
Реальные денежные доходы населения не превышают размер доходов предыдущего года, хотя с каждым разом немного увеличиваются. Отметим, что даже уровень доходов в 100% к предыдущему году не является нормальным. Основным источником доходов для жителей Волгоградской области является заработная плата. Необходимо, чтобы она постоянно повышалась на процент, не ниже уровня инфляции.
Средняя номинальная начисленная заработная плата за 2020 г. составила 35962 рубля; по сравнению с 2019 г. она увеличилась на 7,8%.
Реальная заработная плата, рассчитанная с учетом индекса потребительских цен, увеличилась по отношению к 2019 г. на 4,2%.
На конец 2019 г. жилищный фонд области составил 62,3 млн кв. м общей площади жилых помещений, что на 3,0 млн кв. м или на 5,0% больше, чем на конец 2015 г. Удельный вес жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, в 2019 г. составил 95,0% (в 2015 г. – 93,9%).
Средняя обеспеченность населения жильем возросла за период с 2015 г. по 2019 г. на 1,7 кв. м и составила 25,0 кв. м на одного человека. На конец 2019 г. число семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, составило 27,8 тыс. семей, что на 0,7 тыс. меньше, чем в 2018 г. В сравнении с 2015 г. число очередников увеличилось на 0,3 тыс. семей. В 2019 г. получили жилые помещения и улучшили жилищные условия 1,1 тыс. семей, что составило 3,7% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.
В Волгоградской области в 2020 г. было приватизировано 0,6 тыс. жилых помещений общей площадью 27,7 тыс. кв. м.
Численность населения Волгоградской области на 1 января 2021 г. составила 2474,6 тыс. человек и снизилась по сравнению с предыдущим годом на 16,5 тыс. человек, или на 0,7%. В 2020 г. число родившихся составило 19,7 тыс. человек и уменьшилось по сравнению с предыдущим годом на 1,3 тыс. человек, или на 6,3%. Число умерших составило 39,4 тыс. человек и увеличилось по сравнению с 2019 г. На 6,6 тыс. человек, или на 20,3%. Число умерших в 2,0 раза превысило число родившихся.
За 2016-2020 гг. удельный вес лиц моложе трудоспособного возраста в общей численности населения увеличился с 16,9% до 17,2%, лиц старше трудоспособного – с 26,5% до 28,3%, трудоспособного возраста - уменьшился с 56,6% до 54,5% (по данным в возрастных границах до 1 января 2020 г.).
Основные показатели образование представлены в таблице 3.
Таблица 3 – Основные показатели образования [15]
Наименование показателя 2016 2017 2018 2019 2020
Число организаций, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми, единиц 838 802 734 743 723
Численность воспитанников в организациях, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми, тыс. человек 110,2 110,2 109,7 111,0 108,3
Окончание таблицы 3
Численность обучающихся по основным программам начального, основного и среднего общего образования, тыс. человек
246,1 251,5 254,7 256,7 258,6
Численность студентов, образовательных организаций, осуществляющих подготовку квалифицированных рабочих служащих, тыс. человек 10,0 9,5 8,6 8,2 7,7
По состоянию на конец 2020 г. в области функционировали 723 организации, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми (на конец 2016 г. - 838).
За пять лет число организаций, осуществляющих образовательную деятельность по образовательным программам дошкольного образования, присмотр и уход за детьми уменьшилась на 115 единиц (на 13,7%), а численность воспитанников на 1,9 тыс. человек (на 1,8%).
На начало 2020/21учебного года численность студентов государственных и муниципальных образовательных организаций, осуществляющих программы подготовки специалистов среднего звена, составила 47,2 тыс. человек и увеличилась по сравнению с предыдущим учебным годом на 2,3 тыс. человек (на 5,1%), а по сравнению с 2016/17 учебным годом – увеличилась на 7,4 тыс. человек (на 18,5%).
На начало 2020/21 учебного года в государственных и муниципальных образовательных организациях, осуществляющих программы подготовки специалистов среднего звена, оплачивали свое обучение 20,4 тыс. человек, или 43,3% от общего числа студентов (в 2016/17 уч. г. – 14,2 тыс. человек или 35,7%).
В 2020/21 г. сохранилась тенденция сокращения численности студентов в образовательных организациях высшего образования. Так, на начало 2020/21 учебного года численность студентов составила 57,8 тыс. человек, что на 989 человек меньше (на 1,7%), чем на начало 2019/20 уч. г., а в сравнении с 2016/17 уч. г. - снизилась на 7,5 тыс. человек (на 11,5%).
По договорам об оказании платных образовательных услуг в 2020/21 учебном году в государственных и муниципальных образовательных организациях высшего образования обучалось 26,5 тыс. студентов, что на 2,6 тыс. человек (на 8,9%) меньше, чем в 2016/17 уч. г.
На конец 2019 г. в Волгоградской области функционировал 41 музей Министерства культуры России. Число посещений музеев в сравнении с 2015 г. уменьшилось на 61,5 тыс. человек (на 2%) и составило 3,0 млн. человек. На конец 2019 г. в области работало 11 театров Министерства культуры России, которые посетило 526,2 тыс. человек.
В результате сложившейся эпидемиологической ситуации в летний период 2020 г. в Волгоградской области функционировала 61 организация отдыха и оздоровления детей, в которых отдохнули и поправили своё здоровье 6 тысяч детей из Волгоградской области В 2020 г. практически все (99,9%) учреждения отдыха и оздоровления детей осуществляли деятельность как сезонные организации. За период их работы укрепили свое здоровье 5,4 тысяч детей (90,6% от общей численности отдохнувших детей). В 1 организации круглогодичного типа за период оздоровительной кампании в 2020 г. отдохнули 0,6 тысяч детей.
Все детские оздоровительные учреждения Волгоградской области в 2020 г. были организованы стационарно – в специально созданных и приспособленных для целей отдыха помещениях (61 единица). В сезон 2020 г. В области не осуществляли деятельность организации палаточного типа.
Таким образом, анализ показателей социально-экономического развития Волгоградской области, показал, что рассмотренные выше демографические показатели позволяют говорить о напряженной социально – демографической обстановке в Волгоградской области, но следует отметить и положительные тенденции у ряда показателей.
Проведенный краткий обзор показателей качества жизни в Волгоградской области позволяет сделать вывод, что наиболее важными, определяющими жизнеспособность общества, являются критерии, связанные с долголетием и здоровьем, образовательным и профессиональным ростом, а также с поддержанием достойного уровня благосостояния.
Основу экономики Волгограда составляет промышленность: объем выпуска промышленной продукции по итогам 2020 года составил 405,72 млрд. руб., а индекс промышленного производства составил 105,0%, что значительно выше показателя по Российской Федерации – 101,7%. Ведущий сектор промышленности – обрабатывающие производства, обеспечившие по итогам 2014 года 83,7% выпуска промышленной продукции. Ключевая отрасль – производство нефтепродуктов.
Инвестиции в экономику города в 2020 году составили около 85,8 млрд. руб., что на 54,8% больше инвестиций в сопоставимой оценке, чем за 2013 год (по Российской Федерации – на 2,5% меньше). Оборот розничной торговли в действующих ценах возрос на 7,9% к 2013 году, общественного питания – на 9,1%. Прибыль прибыльных организаций возросла на 27,6%, фонд оплаты труда работников предприятий города – на 8%, среднемесячная зарплата работников крупных и средних предприятий города – на 7,9%.

Рисунок 3 – Динамика объема промышленной продукции в г. Волгоград
Динамика объема промышленной продукции г. Волгоград свидетельствует о высоких объема производства товаров и услуг в сфере промышленности.
В 2020 году замечен спад объема проивзодства, вероятнее всего связанный с пандемией. До 2020 года наблюдалась положительная динамика в развитии промышленной отрасли города. С одной стороны такая динамика приводит к увеличению дохода предприятий, населения и соотвественно города и области. Однако увелечение объемов промышленного производства, как правило, приводит к ухудшению экологической обстановки города. Об этом свидетельсвуют иные социально-экономические показатели города среди которых замечается спад.
Макроэкономические показатели социально-экономического развития Волгограда в динамике по годам представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Макроэкономические показатели социально-экономического развития Волгограда [14]
Наименование показателя Единица измерения 2016 2017 2018 2019 2020
Фонд оплаты труда млн. руб. 130079,2 132392,1 144032,4 152048,9 154806,1
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата руб. 26119,6 27175,0 30231,8 35057,0 37161,9
Среднемесячный размер назначенной месячной пенсии руб. 12440,2 12952,0 13421,2 14224,6 15044,0
Численность пенсионеров тыс. чел. 299,6 300,4 302,0 298,2 293,4
Численность экономически активного населения тыс. чел. 541,7 520,4 523,2 522,5 502,0
Численность населения тыс. чел. 1015,86 1014,6 1013,5 1009,0 1007,1
Производство промышленной продукции (работ, услуг) млн. руб. 444212,3 533451,6 694389,9 655239,4 540036,8
Ввод в эксплуатацию жилых домов тыс. кв. м. 403,9 376,9 356,3 391,3 443,3
Прослеживается ежегодный рост заработной платы населения. При этом, например, в 2019 году средняя заработная плата в Волгограде составила 37161 рублей. Для сравнения: в Москве заработная плата в 2,7 раз выше, чем в Волгограде – 100500 рублей (притом цены не слишком отличны от волгоградских).
Наглядно динамика численности населения города представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 – Динамика численности населения в г. Волгоград
Как уже отмечалось выше, активно прогрессирующая убыль населения является главной проблемой, касающейся уровня жизни населения города и региона в целом. Постоянные оттоки рабочей силы приводят к упадку экономики Волгоградской области. Причины этого явления логично вытекают из анализа экономической и экологической обстановки: низкий уровень заработной платы заставляет волгоградцев переезжать в более развитые регионы (в основном Москву и Санкт-Петербург) для работы вахтовым методом; неблагоприятная экологическая обстановка – постоянные выбросы вредных веществ в атмосферу, воду, почву – все это вызывает хронические заболевания верхних и нижних дыхательных путей и в целом отрицательно сказывается на состоянии здоровья жителей Волгограда и области.
Уменьшение количества детских садов, низкая обеспеченность медицинскими работниками также уменьшают привлекательность региона в глазах молодежи, которая предпочитает Волгограду более перспективные города.
Из положительных аспектов развития региона отметим уменьшение безработицы, больше людей стали обеспечены жильем.
Таким образом, несмотря на ее огромную территорию культурное наследие, природные ресурсы, наблюдается миграционная убыль населения. Она вызвана неразвитостью инфраструктуры, малым количеством рабочих мест, высоким уровнем загрязнения окружающей среды, низкой заработной платы и многими другими причинами. Количество смертей от заболеваний органов дыхания составляет 25%, но при этом регион мало обеспечен лечебными санаториями, людям не хватает денег на лекарственные препараты. Такая обстановка может привести к резкому сокращению численности поселкового и городского населения. Чтобы изменить неблагоприятную ситуацию на региональном уровне необходимо составлять планы и социальные программы по улучшению условий проживания, развитию медицины, поддержания чистоты в городе, создавать больше рабочих мест, обустраивать зоны отдыха.
Только после принятия таких серьезных мер Волгоградская область станет привлекательным и благоприятным местом для построения карьеры и создания семьи.
2.2 АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА ВОЛГОГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
И Г. ВОЛГОГРАД
В соответствии с Гражданским и Земельным законодательством РФ, собственники земельных участков имеют право сдавать участки в аренду, продавать, дарить, отдавать их в залог. В процессе реализации прав собственности, формируется рынок земли, который функционирует в основном посредством перечисленных видов сделок.
На рынке земли совершаются различные операции по распоряжению земельными участками. Одной из задач государства является создание благоприятных условий земельного оборота, в рамках которых участники сделок могут беспрепятственно приобретать земельные участки и использовать их в рамках действующего земельного законодательства.
Функционирующий в настоящее время земельный рынок сталкивается с рядом ограничений, которые влияют на выбор вида сделок. Некоторые виды сделок недостаточно развиты, а другие занимают доминирующее положение и предопределяют структуру спроса на рынке сельскохозяйственных и других земель. Проведем для этого анализ спроса, предложения и цены земельных участков на рынке недвижимости.
Основную часть предложения на рынке земельных участков г. Волгограда формируют объекты под индивидуальное жилищное строительство. Площадь таких участков составляет до 0,5 га. На рынке представлены земельные участки практически во всех районах города. За городской чертой, участки предлагаются в различных населенных пунктах, вдоль основных направлений трасс М6 (Северозапад), М6 (Юг).
Таблица 5 – Наиболее вероятные диапазоны цен продаж земельных участков г. Волгограда и Волгоградской области [13]
Административный район / экономическая зона Диапазон цен продаж по видам целевого использования, руб./100 кв.м.
Земли населенных пунктов Сельскохозяйственное Промышленное
мин. макс. мин. макс. мин. макс.
Внутри городских границ
Тракторозаводский 40 000 150 000 - - 200 000 900 000
Крпснооктябрьский40 000 150 000 - - 200 000 900 000
Дзержинский 100 000 400 000 - - 200 000 900 000
Центральный 100 000 400 000 - - - -
Ворошиловский 100 000 400 000 - - - -
Советский 50 000 300 000 - - 200 000 2 000 000
Кировский 40 000 150 000 - - 200 000 900 000
Красноармейский 40 000 150 000 - - 200 000 900 000
В пределах 30 км от города
М 21 (Запад) 10 000 50 000 1 000 30 000 - -
М 6 (Северо-запад) 10 000 50 000 1 000 30 000 - -
Р 228 (Север) 10 000 50 000 1 000 30 000 - -
Р 226 (Северо-восток) 10 000 50 000 1 000 30 000 - -
М 6 (Юг) 10 000 50 000 1 000 30 000 - -
Наиболее высокой инвестиционной привлекательностью характеризуются организованные коттеджные поселки эконом-класса, а также коттеджные поселки, в которых предлагаются к продаже земельные участки без обязательного подряда на строительство. Потенциал рынка организованных коттеджных поселков Волгограда определяется перспективами экономического развития региона в целом, ростом доходов населения, развитием системы ипотечного кредитования, а также наличием проектов загородной недвижимости, адаптированных под нужды потребителей (компактные планировки, относительно небольшой бюджет покупки и стоимость эксплуатации).
Фактическая динамика цен Волгоградской области представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 – Динамика цен Волгоградской области, руб./кв. м. [13]

Рисунок 6 – Динамика цен г. Волгограда, руб./кв. м. [13]
Ожидается, что активность на рынке земли г. Волгограда останется на прежнем уровне. Существенных изменений в структуре и объеме спроса и предложения в течение года не прогнозируется.

Рисунок 7 – Структура спроса земельных участков по районам г. Волгоград [13]
В структуре спроса Волгограда лидирует Дзержинский район с долей 19%, за ним следует Краснооктябрьский район с долей 15%. В этих районах представлена максимальная доля предложения жилой недвижимости. Доля Красноармейского и Советского районов составляет 14 и 13% соответственно. Центральный и Тракторозаводский районы занимают 11 и 12%, наименьшим спросом пользуется жилье в Кировском и Ворошиловском районах – по 9%.
На территории Краснооктябрьского и Тракторозаводского районов размещается большинство предприятий города, что негативно влияет на экологическую обстановку. Однако близость к Центральному району и местам приложения труда и относительно невысокая стоимость покупки недвижимости делают Краснооктябрьский район привлекательным для проживания. Районы с невысоким уровнем спроса (Советский, Красноармейский) являются одновременно самыми экологически чистыми и перспективными для проживания. Согласно планам развития города, на их территории планируется жилая застройка, однако на сегодняшний день предложение здесь ограниченно.

Рисунок 8 – Динамика предложения земельных участков по районам г. Волгоград [13]
В структуре предложения Волгограда лидирует Дзержинский район с долей 20% от общего объема предложения. За ним следуют районы Красноармейский, Советский и Краснооктябрьский, которые занимают по 13-14% каждый. Доля остальных районов (Центральный, Тракторозаводский, Кировский и Ворошиловский) варьируется от 9 до 11% в общем объеме предложения жилья.
Большая часть предложения сосредоточена Дзержинском районе, который является самым густонаселенным, и за исследуемый период его доля в объеме предложения выросла на 2 п. п. за счет активной застройки территории социально-значимыми объектами. Также активно застраивается Советский район, что связано с большим количеством свободных участков для застройки и развитой инфраструктурой, его доля в общем объеме предложения выросла на 4 п. п. В целом соотношение спроса и предложения по районам города сбалансировано.

Рисунок 9 – Тепловая карта рынка земельных участков в г. Волгоград в 2020 году [13]
В целом анализ и оценка рынка земельных участков в Волгоградской области и г. Волгоград позволяют с большой степенью вероятности предположить, что в краткосрочной перспективе рыночная ситуация для готовых объектов не претерпит значительных изменений – цены, объем предложения и емкость рынка останутся стабильными. При этом инвестиционная привлекательность изученного рынка в г. Волгограде оценивается как низкая.
Актуальностью анализа рынка земли является совокупность многообразия факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества, а именно, определение конкретной сумму рыночной стоимости земельного участка, показывает, что в процессе оценки объекта, факторы, включающие в себя принципы оценки, играют ключевую роль.
Подводя итог вышесказанного, можно отметить, что рыночная оценка стоимости земельных участков в данный момент является очень востребованной, наиболее эффективной с экономической стороны использования объекта, а также в разработке способа оценки объекта, которая прогнозировала его наиболее вероятную цену.

3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
3.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Объектом оценки является земельный участок для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 34:34:010004:271, расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Прохладная, д. 30. Фото земельного участка представлено в приложении А.
Местоположение земельного участка на карте города представлено на рисунке 10.

Рисунок 10 – Обозначение земельного участка на карте г. Волгоград
Объект оценки расположен на северо-востоке от центра г. Волгоград, вблизи р. Волга.

Рисунок 11 – Скриншот из Публичной кадастровой карты с обозначением местоположения земельного участка [16]
Характеристики земельного в соответствии со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости представлены в таблице 6.
Таблица 6 – Характеристики земельного участка
Наименование характеристики Значение
Кадастровый номер 34:34:010004:271
Кадастровый квартал 34:34:010004
Адрес обл. Волгоградская, г. Волгоград, ул. Прохладная, 30
Площадь уточненная 793 кв. м.
Статус Учтенный
Категория земель Земли населенных пунктов
Разрешённое использование Для индивидуальной жилой застройки
Окончание таблицы 5
По документу для индивидуального жилищного строительства
Кадастровая стоимость 676 674,83 руб.
Дата определения 01.01.2020
Дата применения 01.01.2021
Земельный участок имеет достаточно хорошее расположение с экологической стороны – первая береговая линии относительно пруда, имеющего свой пляж, и соответствующую инфраструктуру.
Из благоприятных социально-экономических факторов следует отметить достаточно развитую инфраструктуру. В 500 м от земельного участка имеется остановка общественного транспорта «пос. Латошинка». На расстоянии 1,85 км имеются средняя общеобразовательная школа, государственный детский сад, поликлиника.

Рисунок 12 – Инфраструктура объекта оценки [17]
Экологическая обстановка в районе объекта – благоприятная.
Расстояние до центра г. Волгоград составляет 13,4 км. Время в пути – 22 минуты.
В окружении земельного участка территория свободная для застройки, предназначенная также для индивидуального жилищного строительства.
3.2 РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ
Наиболее эффективное использование представляет собой наиболее вероятное использование объекта недвижимости, которое не противоречит действующему законодательству, физически и финансово осуществимо и при котором объект имеет наибольшую стоимость.
Виды использования оцениваются по следующим факторам влияния: местоположение; расположение улучшений, наличие свободных участков, общая благоприятность по внутренним характеристикам улучшений; требуемые реконструкции; наличие коммуникаций; наличие действующих ограничений; реакция местных жителей; рыночный спрос по дальнейшему использованию; правовая обоснованность; физическая возможность; максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем и т.д.
Факторы, определяющие вид использования, оцениваются по балльной шкале.
Таблица 7 – Шкала оценки наиболее эффективного использования [5]
Качество влияния Балл
Очень благоприятное 2
Благоприятное 1
Нет влияния 0
Неблагоприятное -1
Очень неблагоприятное -2
Оценка наиболее эффективного использования представлен в таблице 8.

Таблица 8 – Оценка наиболее эффективного использования земельного участка
№ п/п  Виды использования154305016192500 торговые офисные развлека-
тельные производственно-складское бытовое обслуживание жилье
Факторы влияния          
1 Местоположение (близость к жилым зонам, нахождение в деловом районе и т.д.) -1 -1 1 -1 1 2
2 Форма, размер и характеристики земельного участка (геология, затопляемость и т.д.) -2 -1 1 1 1 2
3 Свободный земельный участок 1 1 1 1 1 1
4 Наличие коммуникаций жизнеобеспечения или возможность подсоединения 1 1 1 1 1 1
5 Наличие действующих ограничений (сервитуты, природоохранные зоны и т.д.) 0 0 0 0 0 0
6 Реакция местных жителей 1 -1 -1 -2 1 2
7 Рыночный спрос по дальнейшему использованию 0 0 0 0 1 2
8 Правовая обоснованность (соответствие СНиП, правилам и нормам строительства и и.д.) -1 -1 -1 -2 1 2
9 Физическая возможность 1 1 1 1 1 2
10 Максимальная эффективность в смысле получения максимальных доходов в будущем -1 -1 -1 -1 -1 2
  ИТОГО -1 -2 2 -2 7 16
Физическая осуществимость – анализируется рельеф, доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.
Оцениваемый земельный участок имеет ровную поверхность, круглогодичный доступ, находится в достаточной близости от остановок общественного транспорта, расположен в районе индивидуальной жилой застройки. Площадь земельного участка, а также его расположение в жилых районах и вблизи от природных комплексов (пруда) благоприятствуют жилой застройке. Коммерческая застройка нецелесообразна ввиду малой площади земельного участка и его расположения в коттеджном поселке.
Юридическая правомочность. Анализируются правовые ограничения на различные виды возможного функционального использования недвижимости. Отбор законодательно допустимых вариантов использования объекта оценки осуществляется на основе разрешённого использования и функционального назначения земельного участка, а также возможности принятия конструктивных решений. Объект оценки относится к землям населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, юридическая правомочность использования оцениваемого земельного участка не противоречит его физической осуществимости.
Финансовая оправданность и максимально экономически эффективное использование. Поскольку юридическая правомочность использования оцениваемого земельного участка не противоречит его физической осуществимости, то единственно возможным вариантом использования земельного участка, финансово оправданным и максимально экономически эффективным, является его использование под застройку жилыми объектами.
С учетом выбранных характеристик объекта, оказывающих наибольшее влияние на его ценообразование, а также принимая во внимание все вышеперечисленные критерии, можно прийти к выводу, что наиболее эффективным использованием оцениваемого земельного участка является строительство на нем индивидуального жилого дома.
Метод сравнения продаж
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Таблица 9 – Характеристика объектов аналогов
№
п/п Характеристики Оцениваемый объект Сопоставимые объекты
№ 1 № 2 № 3
1 2 3 4 5 6
1. Местоположение окружение ул. Прохладная, Тракторозаводский район ул. Угловая, Советский район ул. Орловская, Городищенский район ул. Им. Боткина, д. 64, Тракторозаводский2. Площадь земельного участка, м2 793 917 800 573
3. Цена
предложения:
- весь участок,
- за 1 сотку,
- 1 кв. м. определяется 850 000 руб.
92 693,57 руб.
926,94 руб. 990 000 руб.
123 750,00 руб.
1 237,50 руб. 900 000 руб.
157 068,07 руб.
1 570,68 руб.
4. Вид права на земельный участок Собственность Собственность Собственность Собственность
5. Транспортная доступность Имеется подъезд к земельному участку; состояние дороги удовлетворительное Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное Подъезд к земельному участку, состояние дороги удовлетворительное Подъезд к земельному участку, дорога асфальтирована, состояние удовлетворительное
6. Наличие коммуникаций По границе участка По границе участка по границе участка по границе участка
7. Обременения, сервитут Нет Нет Нет Нет
8. Категория земель Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов Земли населенных пунктов
9. Целевое назначение, Для индивидуальной жилой застройки Для индивидуальной жилой застройки Для индивидуальной жилой застройки Для индивидуальной жилой застройки
10. Динамика сделок на рынке (дата продажи) 13 сентября 2021 12 сентября 2021 12 сентября 2021 13 сентября 2021
11. Состояние, рельеф участка Рельеф ровный Рельеф ровный Рельеф неровный (уклон больше 15%) Рельеф неровный (уклон меньше 15%)
12. Дополнительные улучшения Отсутствуют Нет данных Нет данных Нет данных
13. Ограждение территории Территория не огорожена Нет данных Нет данных Нет данных
14. Охрана территории Отсутствует Нет данных Нет данных Нет данных
15. Застроенность участка Рассматривается без учета стоимости улучшений Рассматривается без учета стоимости улучшений Имеется недостроенный дом Рассматривается без учета стоимости улучшений
16. Кадастровый номер 34:34:010004:271 34:34:060066:1945 Нет данных 34:34:010067:22
Расположение объекта и его окружение значительно влияет на конкурентоспособность объекта на рынке. Местоположение является весьма существенным элементом сравнения сопоставимых продаж, оно определяет влияние на стоимость земли «внешних» факторов, связанных с конкретным местом ее распоряжения. Корректировка на местоположение требуется, когда географическое или экономическое положение объекта сравнения отличается от положения объекта оценки. При сопоставлении местоположения анализируется влияние окружения на конкурентоспособность на рынке по физическим, социальным, экономическим и другим факторам.

Рисунок 13 – Карта расположения объектов-аналогов
Сравнительный подход.
Оцениваемый объект и подобранные объекты-аналоги расположены в равнозначных районах Волгоградской области в сопоставимом окружении: жилая застройка, следовательно, корректировка не требуется.
Окружение: оцениваемый объект и подобранные объекты-аналоги расположены в непосредственной близости с водоемами, инфраструктура вокруг объектов сопоставима, корректировка не требуется.
1. Корректировка на площадь
Корректировка на площадь определялась на основании сборника корректировок Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017, под редакцией Совета экспертов рынка недвижимости.

Рисунок 14 – Скриншот сборника корректировок на площадь [13]
Таблица 10 – Корректировка на площадь земельного участка
Элемент сравнения Единица измерения Объект оценки Объекты сравнения
1 2 3
Цена за единицу площади руб./м2   926,94 1 237,50 1 570,68
Площадь м2 793. 917 800 573
Корректировка %   0,0% 0,0% -6%
Скорректированная цена руб./м2   926,94 1 237,50 1 476,44
Таким образом, корректировка на площадь для аналогов №1 и №2 не применяется, так как объект оценки и объекты-аналоги №1 и №2 находятся в одном ценовом диапазоне, корректировка для аналога №3 равна 0,94 или -6%.
2. Корректировка на рельеф
Корректировка на площадь определялась на основании сборника корректировок Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017, под редакцией Совета экспертов рынка недвижимости.

Рисунок 15 – Скриншот сборника корректировок на рельеф [13]
Таблица 11 – Корректировка на рельеф земельного участка
Элемент сравнения Единица измерения Объект оценки Объекты сравнения
1 2 3
Скорректированная цена руб./м2   926,94 1 237,50 1 476,44
Рельеф Ровный Ровный Неровный (уклон больше 15%) Неровный (уклон меньше 15%)
Корректировка %   0,00% +18% +3%
Скорректированная цена руб./м2   926,94 1 460,25 1 520,73
Корректировка на рельеф для аналога №1 не применяется, так как объект оценки и объект-аналог находятся в одном ценовом диапазоне, корректировка для аналога №2 равна 1,18 или +18%, для аналога № 3 – 1,03 или +3%.
3. Корректировка на застроенность.
Расчет оцениваемого земельного участка ведется без учета строений, у подобранных объектов-аналогов строения имеются.

Рисунок 16 – Скриншот сборника корректировок на застроенность [13]
Расчет корректировки представлен в таблице 10.
Таблица 10 – Корректировка на застроенность земельного участка
Элемент сравнения Единица измерения Объект оценки Объекты сравнения
1 2 3
Скорректированная цена руб./м2   926,94 1 460,25 1 520,73
ЗастроенностьНе застроен Не застроен Под снос Не застроен
Корректировка %   +2% +3% +2%
Скорректированная цена руб./м2   945,47 1 504,06 1 551,14
Корректировка на застроенность для аналога № 1 и № 3 применяется как +2%, в связи с тем, что земельные участки свободны для планирования застройки, для аналога №2 равна 1,03 или +3%, так как на участке остались строения от прежних хозяев, подлежащие сносу.
Таблица 12– Сводная таблица 13
  Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Итого
Стоимость с учетом корректировок, С2, руб. 945,47 1 504,06 1 551,14  
Количество корректировок 1 2 3 Стоимость объекта, руб. (945,47+1504,06+1551,14)/3 1 333,56
Уровень доверия 0,30 0,60 0,10 1
Стоимость объекта, руб. 283,64 902,43 155,11 1341,18
Средняя стоимость объекта, руб./м2 1 337,37
S = 793 м2 793×1 337,37 ЦЕНА, руб. 1 060 534,41
Значения откорректированных цен Цпр i объектов сравнения рассчитываются по формуле:
Цпр i=Цi×Коо∕Кi, (8)
Где Цi – исходная цена объекта сравнения;
Коо,Кi– суммарные коэффициенты качества объекта оценки и i-го объекта сравнения.
Затем определяется весовой коэффициент доверия Ni объектов-аналогов:
Ni=1∕(Иak-Иo)k=1n(1Иak-Иo), (9)
где Иak, Иo – индексы качества k объекта-аналога и объекта оценки; n – общее количество объектов-аналогов.
Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости по абсолютным показателям производится путем сложения цен объектов-аналогов, скорректированных на соответствующие им весовые коэффициенты доверия.
Сo=i=1n(ЦпрiNi), (10)
где Сo – стоимость удельного показателя оцениваемого объекта недвижимости;
Цпрi – откорректированная стоимость объекта сравнения;
Ni – весовой коэффициент доверия объекта.
Таким образом стоимость оцениваемого земельного участка сравнительным подходом составила 1 060 534,41 рублей, или 1 060 000 рублей.
Расчет стоимости доходным подходом.
Доходный подход к оценке земельных участков предполагает использование принципов и методов, позволяющих оценить участок исходя из ожидаемых доходов. Это принципы ожидания, спроса и предложения, замещения и методы прямой капитализации, капитализации земельной ренты, техники остатка дохода.
Метод прямой капитализации основан на определении дохода от владения земельным участком. Расчетная стоимость земли определяется частным от деления чистого дохода на ставку капитализации.
Данный метод удобен для расчета стоимости земельного участка.
За основу дохода при этом принимаем годовую арендную плату за земельный участок, за основу расхода – земельный налог, уплачиваемый собственником земельного участка.
Таблица 13 – Расчет ставки капитализации для земли
Показатель Значение
Безрисковая ставка 6,82 %
Премия за низкую ликвидность 3,41 %
Премия за риск инвестиций в земельный участок 3,30 %
Итого ставка дисконтирования 13,53 %
Премия за низкую ликвидность учитывает риск потерь, связанных с продажей участка из-за недостаточной развитости или устойчивости земельного рынка и определяется по формуле:
Плик=Rf×T12, (11)
где: Rf - безрисковая ставка;
T - типичный срок экспозиции (принимаем 6 мес.);
12 - количество месяцев в году.
Размер рыночной арендной платы земельного участка прямо пропорционален стоимости объекта, а в качестве коэффициента пропорциональности выступает признаваемая рынком ставка текущей доходности:
A=V×Kt, (12)
где A – рента (годовая арендная плата);
V – рыночная стоимость объекта;
Kt – коэффициент капитализации (годовая ставка текущей доходности).
Рыночная средневзвешенная стоимость 1 кв. м. составляет 1 337,37 рублей.
Рыночная стоимость земельного участка:
1 337,37 * 743 = 1 060 534,41 рублей.
Годовой размер рыночной арендной платы оцениваемого земельного участка составит:
1 060 534,41 * 13,53 % = 143 490,31 рублей в год
Годовой размер рыночной арендной платы земельного участка, 1 кв.м. оцениваемого земельного участка равен:
143 490,31 : 743 = 193,12 рублей в год
Расчет ставок дисконтирования и капитализации методом кумулятивного построения представлен в таблице 14.
Таблица 14 – Расчет ставок дисконтирования и капитализации.
Показатель Значение
Премия за риск инвестирования в объект оценки 3,30 %
Расчет премии за низкую ликвидность
нормальный срок экспозиции объекта 6 мес.
безрисковая ставка (бескупонная доходность) 6,82 %
поправка на низкую ликвидность 3,41 %
БС - безрисковая ставка 6,82%
Р - премия за риск инвестирования 3,30 %
Л - поправка на низкую ликвидность 3,41%
М - премия за инвестиционный менеджмент 1,00%
Ставка дисконтирования (БС+Р+Л+М) 14,53 %
Этот метод является наиболее универсальным и может использоваться для оценки объектов недвижимости, прогноз доходов от которых предполагает любую динамику их изменения.
Таблица 15 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом
Годовая арендная плата = 143 490,31
Налог на землю (10%) = 14 349,03
Денежный поток = 143 490,31 – 14 349,03 = 129 141,28 рублей
Стоимость = Денежный поток / Ставка возвратной капитализации для земельного участка
Стоимость = 129 141,28 : : 14,53% = = 888 790,64 рублей
Итоговая величина стоимости 888 790,64 рублей
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Принцип ожидания – принцип оценивания недвижимости, в соответствии с которым справедливая стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типовых покупателей и продавцов Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды.
Итоговая величина стоимости оцениваемого земельного участка доходным способом составляет 888 790,64 рублей.
Таблица 16 – Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке объекта недвижимости
Методы Вес Стоимость Расчет Значение
Доходный
подход 0,35 888 790,64 =0,35* 888 790,64 311 076,724
Сравнительный
подход 0,65 1 060 534,41 =0,65* 1 060 534,41 689 347,37
Итого: 1 000 423,58 или
1 000 400 или
1 000 000 рублейОбъект оценки представляет собой земельный участок.
Итоговая стоимость объекта оценки составила 1 000 000 рублей.
Индикативные показатели (стоимость одного квадратного метра), полученные при расчете итоговой стоимости объекта оценки, соответствуют данным анализа рынка земельных участков г. Волгограда.
Таким образом, итоговая величина стоимости – это лишь наиболее вероятностная цена оцениваемого объекта собственности. Оценка произведена с учетом всех условий и предпосылок, наложенных условиями исходной задачи.
В результате исследования выявлена проблематика рыночной оценки земельных участков – объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы не учитываются в оценочном процессе. Единственным однозначно достоверным источником данных об объектах недвижимости является Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН преимущественно вносится информация, характеризующая правовое положение земельного участка. Поэтому необходимо расширить перечень сведений ЕГРН, характеризующих земельный участок. Например, добавить информацию о геологических характеристиках участка, негативных процессах, антропогенных факторах.
Так, например, один земельный участок под индивидуальное жилищное строительство с ровным грунтом и в целом удобной почвой для возведения постройки будет по стоимости идентичен другому участку с болотом, при условии, что основные характеристики, перечисленные выше у обоих участков аналогичны. В связи с этим фактическая стоимость второго участка будет для владельца выше, так как ему придется вложить средства на его облагораживание.
Практика оценки земель во многих зарубежных странах имеет многовековую историю, поэтому там были сформированы полноценные объёмы информации о рыночной стоимости земель различных категорий. Кадастры Центральной и Восточной Европы содержат данные, подробно описывающие свойства земли и зданий. В Германии все сделки регистрируются и публикуются в форме объединенной стоимости (стоимости земли и зданий). На основании полученной информации ежегодно составляются карты стоимости земли. Такая информационная база позволяет с высокой точностью использовать метод сравнения продаж даже по отношениям к землям сельскохозяйственного назначения.
В связи с тем, что российская система оценки земельных участков базируется на зарубежном опыте, то можно предположить, что и в дальнейшем наработки в данной области будут постепенно вводиться на законодательном уровне и использоваться российскими оценщиками.
Необходимо расширить перечень сведений, содержащихся в ЕГРН, т.к. от полноты и достоверности исходной информации, зависит достоверность результатов оценки земельного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Анализ факторов и условий, влияющих на рыночную стоимость земельного участка, позволил выделить ряд наиболее значимых ценообразующих факторов:
- местоположение и окружение;
- правовое положение (целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на участок);
- физические характеристики участка;
- транспортная доступность;
- инженерная и социальная инфраструктура.
Характеристика показатели развития земельного рынка Волгоградской области и г. Волгограда позволяют с большой степенью вероятности предположить, что в краткосрочной перспективе рыночная ситуация для готовых объектов не претерпит значительных изменений – цены, объем предложения и емкость рынка останутся стабильными. При этом инвестиционная привлекательность изученного рынка в г. Волгограде оценивается как низкая.
В рамках исследовательской работы определена рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: расположенный по адресу: Волгоградская область, г. Волгоград, ул. Прохладная, д. 30, предназначенного для индивидуальной жилой застройки – 1 000 000 рублей.
В результате исследования выявлена проблематика рыночной оценки земельных участков – объекты оцениваются по основным параметрам, однако многие факторы невозможно учесть в оценочном процессе. Единственным однозначно достоверным источником данных об объектах недвижимости является Единый государственный реестр объектов недвижимости (ЕГРН). В ЕГРН преимущественно вносится информация, характеризующая правовое положение земельного участка. Поэтому, для решения данной проблемы, необходимо расширить перечень сведений ЕГРН, характеризующих земельный участок. Например, добавить информацию о геологических характеристиках участка, негативных процессах, антропогенных факторах.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Конституция Российской Федерации [Электронный ресурс]: принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
Гражданский кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 29.07.1998 №135–ФЗ : Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru.
Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» [Электронный ресурс]: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256. – Режим доступа http://www.consultant.ru..Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст] : учебник для студентов вузов. / А. Н. Асаул. - 3-е изд. - Санкт-Петербург [и др.] : Питер, 2013. - 412 с.
Болтанова, Е. С. Земельное право [Текст]: Учебное пособие / Е. С. Болтанова. - 5. - Москва : Издательский Центр РИОР, 2012. - 139 с. 
Болтанова, Е. С. Земельное право [Электронный ресурс] : Учебник / Елена Сергеевна Болтанова. - 2-е изд. - Москва : РИОР : ИНФРА-М, 2014. – 443. – Режим доступа: с./ http://znanium.com/go.php?id=412383
Ерофеев, Б. В. Земельное право [Текст]: Учебник / Б. В. Ерофеев. - 3. - Москва : Издательский Дом "ФОРУМ", 2013. - 416 с.
Косорукова, И. В. Оценка стоимости имущества [Текст] / И. В. Косорукова. - Москва : Московский финансово-промышленный университет "Синергия", 2012. - 736 с. 
Крассов, О. И. Земельное право [Текст]: Учебник / О. И. Крассов. - 4-е изд. - Москва : Норма: ИНФРА-М , 2013. - 608 с.
Мисник, Г А. Земельное право [Текст]: Учебник / Г А Мисник, Геннадий Александрович Волков, О Л Дубовик, Е П Моторин. - Москва : Юридическое издательство Норма, 2014. - 320 с. 
Свитин, В. А. Теоретические основы кадастра [Текст] : учеб. пособие для студентов вузов по специальности "Земел. кадастр" / В. А. Свитин. - Минск : Новое знание: ИНФРА-М, 2011. - 256 с.
Аналитика рынка недвижимости г. Волгоград [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://vlg.etagi.com/analytics/
Официальный сайт Администрации г. Волгоград: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.volgadmin.ru/d/economics/soceconom
Территориальный орган Федеральной статистической службы по Волгоградской области: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://volgastat.gks.ru/
Публичная кадастровая карта: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://pkk.rosreestr.ru
ЦИАН – база недвижимости в Волгограде: [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://volgograd.cian.ru/

ПРИЛОЖЕНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ А
Фото земельного участка – объекта оценки


ПРИЛОЖЕНИЕ Б
Скриншот объявления о продаже земельного участка


ПРИЛОЖЕНИЕ В
Скриншот объявления о продаже объекта-аналога № 1


ПРИЛОЖЕНИЕ Г
Скриншот объявления о продаже объекта-аналога № 2


ПРИЛОЖЕНИЕ Д
Скриншот объявления о продаже объекта-аналога № 3


ПРИЛОЖЕНИЕ Е
Скриншот данных по безрисковой ставке