Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости

ВВЕДЕНИЕАнализ и оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости, которая проводится в доинвестиционный период, позволяет снизить риски вложений в инвестиции, является основой для принятия итоговых решений инвесторами. Инвестирование в недвижимость – одно из важнейших направлений для развития экономики страны, которое увеличивает благосостояние инвесторов, развивает социальную, духовную, экономическую сферы. Поэтому развитие привлекательности инвестирования объектов недвижимость – одна из актуальных задач развития экономики России. Целью работы является оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости в России. Для выполнения поставленной задачи необходимо решить такие задачи как: – определить понятие и инвестиционные характеристики недвижимости;– рассмотреть инструментарий экономической оценки инвестиций– провести анализ инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости– дать оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на примере объекта недвижимости г. Хабаровск;– дать прогноз в части перспектив роста инвестиций в объекты недвижимости России.Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных авторов, опубликованные в научных журналах, индексированных в РИНЦ и одобренных ВАК РФ, а также нормативно-правовые акты из информационно-правовой системы «КонсультантПлюс».Структура курсовой работы включает введение, основную часть, состоящую из 3-х глав, заключения, содержащего выводы по основным разделам работы и списка использованных источников. Курсовая работа содержит 1 рисунок, 5 таблиц, 1 приложение и изложена на 32 листах.ГЛАВА 1 ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИНСТРУМЕНТАРИЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬПонятие и инвестиционные характеристики недвижимостиПонятие «недвижимость» в литературе может рассматриваться как материальный объект, как объект правовых отношений и как объект экономических отношений. Вкладывая в недвижимость, инвестор покупает реальные объекты. Они устойчивы к инфляции, а их стоимость в долгосрочной перспективе стабильно растет. При достаточном начальном капитале можно вкладываться сразу в несколько объектов, что может увеличить доходы в разы. Кроме того, рынок недвижимости довольно инертен в отличие от волатильного рынка акций или валюты. Если сравнивать инвестиции в недвижимость с инвестициями в другие объекты (финансовые активы, банковские вложения), следует учитывать специфические и существенные особенности недвижимости как потенциального объекта инвестиций. Перечислим признаки недвижимости как объекта инвестиций: прочная физическая и юридическая связь с землей; каждая единица недвижимости по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности неповторима; стоимость недвижимости очень высока; стоимость постепенно (со временем) возрастает; недвижимому имуществу присущи риски; на проведение сделок потребуется очень высокий уровень издержек. Объекты коммерческой недвижимости это стратегически важные для бизнеса здания, сооружения и земельные участки, которые используются для получения постоянной прибыли (прироста капитала, дохода от аренды, получения инвестиционного дохода). В перечень объектов коммерческой недвижимости включаются офисные здания, торговые центры, складские помещения, объект промышленности, гостиницы и другие постройки, которые могут приносить доход владельцу. Под определением инвестиционной оценки понимается оценка стоимости предприятия для будущего владельца. Инвестиционная оценка предприятия складывается из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки на капитал. Оценку предприятия можно рассматривать как инвестиционный проект, как самостоятельный объект и как один из элементов собственности. Она зависит от некоторых факторов: ситуация на рынке инвестиций, состояние финансового рынка, геополитический фактор и прочие. На практике существуют универсальные методы определения инвестиционной привлекательности проектов. Такие методы дают возможности оценить выгоду от вклада денежных средств в данный проект или же выделить наиболее перспективный проект среди прочих. Эффективное управление объектом недвижимости невозможно без проведения регулярной независимой оценки. Способность приносить доход отличает коммерческую недвижимость от всех остальных видов недвижимости.Одним из самых востребованных видов оценки коммерческой недвижимости признана оценка коммерческого здания. Оценка рыночной стоимости офисных помещений и складов необходима при совершении операций купли-продажи, сдачи в аренду, оформления кредита, взноса в уставный капитал. При оценке учитывается: производственные площади, местоположение, удобство подъезда, ставки продажи и ставки аренды, при необходимости могут учитываться затраты на его реконструкцию, с учетом стоимости материалов. Для оценки офиса учитываются близость к центру города, наличие парковки, площадь, планировка и отделка офисного помещения. Компании, оказывающие профессиональные услуги по проведению независимой оценки различных коммерческих объектов: нежилых зданий, офисных помещений, торгово-развлекательных центров, ресторанов, гостиниц существуют в каждом городе.Инвестиционные характеристики недвижимости состоят в следующем: относительная стабильность потока доходов; значительная зависимость основных параметров недвижимости от эффективности инвестиционного менеджмента; устойчивость к инфляции; повышенный уровень риска; отрицательная корреляция инвестиционной доходности недвижимости и доходности имущества других видов. Достаточно стабильные потоки доходов характеризуют операции с недвижимостью, эксплуатацию и реализацию недвижимости, особенно если сравнивать эти потоки доходов, например, с деятельностью производства или операциями с ценными бумагами. Следует отметить, что эффект стабильного и постоянного появления доходов, как правило сопровождается и более значительными ставками ее доходности. Недвижимость по-прежнему предлагает привлекательную доходность по сравнению с другими типами активов. Хотя легко сконцентрироваться на краткосрочном экономическом влиянии COVID-19, более долгосрочное влияние на общество и недвижимость не следует упускать из виду. Влияние и последствия изменят наш образ жизни и работы, что может привести к появлению новых операционных моделей бизнеса. Гостиничная отрасль, розничная торговля и индустрия развлечений сильнее всего пострадали от снижения потребительского спроса на фоне негативного информационного фона и уже ощутили этот эффект на операционной деятельности. Также ожидается, что сильно пострадает трансграничная деятельность, особенно в городах, традиционно привлекающих азиатский капитал. С другой стороны, учитывая недавние изменения ставок, более гибкое валютное хеджирование расширяет возможности инвесторов и снижает давление на экономику. Волатильность процентных ставок влияет на кредиторов, которые находятся в процессе «установления цены», особенно в США. Рынок нестабилен, и кредиторы пытаются определить корректную стоимость своих активов. Тем не менее, предложение кредитов все еще превышает спрос. Учитывая все эти факторы, ожидается, что инвесторы обратятся к более консервативным активам и секторам. В условиях недостатка комплексных данных об эффектах и влиянии COVID-19, инвесторам следует ориентироваться на следующие ключевые выводы в оценке краткосрочных рисков: 1. Стабильность доходов: Чем меньше варьируется денежный поток по договору, тем меньше риск. Это выводит на передний план жилой сектор и офисные активы с постоянными арендаторами и строгими условиями расторжения договоров.2. Критическая важность для операционной деятельности: Чем важнее объект и аренда для генерации выручки и бизнес-операций, тем меньше риски. Это благоприятствует дата центрам и критически важным логистическим активам. 3. Плотность размещения: Чем выше плотность размещения арендаторов и клиентов, тем выше риск заражения. Это создает краткосрочные риски для отелей, ритейлеров, некоторых активов жилого сектора и FLEX-операторов. Как только ситуация стабилизируется, и инвесторы смогут получить более четкое о ней представление, сдерживаемый ранее спрос реализуется во второй половине года. Несмотря на некоторые колебания в течение последних лет, общий тренд состоял в увеличении инвестиций в недвижимость. Недвижимое имущество имеет сравнительно высокую доходность относительно других активов, и мы наблюдаем увеличение волатильности на фондовых и товарных рынках. Разница доходностей недвижимости и государственных ценных бумаг остается практически максимальной за все время наблюдений. Учитывая это, мы ожидаем восстановление (и потенциально увеличение) движения капитала в недвижимость в среднесрочном и долгосрочном периодах. В этом случае влияние COVID-19 на доходность будет минимальным. В марте 2020 года появились первые признаки наступающей рецессии на рынке коммерческой недвижимости – замедлилась и почти приостановилась активность арендаторов по поиску новых офисов, в то же время увеличилось количество запросов к собственникам бизнесцентров о предоставлении арендных каникул, рассрочек платежей и снижении ставок. Зачастую, арендодатели стараются идти навстречу арендаторами, предлагая свои условия взаимовыгодного сотрудничества и специальные партнерские программы. Принимая во внимание хорошие начальные позиции и сложную финансовую ситуацию, аналитики прогнозируют в 2022 году сохранится высокий уровень инвестиционной активности [4]. Привлекательность инвестирования в коммерческую недвижимость растет с каждым годом все больше и больше. Россия выходит в топ стран, наиболее интересных инвесторам. В связи с пандемией распространения коронавирусной инфекции мировой рынок коммерческой недвижимости может претерпеть некие изменения, например, снижения активности инвесторов во второй половине 2020 года. Сроки реализации текущих проектов могут быть продлены, а запуск новых – отложен на неопределенный срок. Однако на рынке наблюдается большое количество высоколиквидных средств, что говорит о том, что инвестиционная активность сохранится на высоком уровне [4].1.2 Инструментарий экономической оценки инвестицийИнструментарий экономической оценки инвестиций имеет широкий спектр применения. Одна из ключевых сфер его использования – оценка имущества. Обусловлено это тем, что имущество является объектом инвестиций, ранее осуществляемых и (или) планируемых. Важная особенность инвестирования в недвижимость это учитывать цикличность развития недвижимости, причём количество циклов определяется желанием инвестора. Каждый цикл непременно состоит из нескольких последовательных этапов, в результате реализации которых недвижимость начинает приносить постоянный доход. При выборе объекта недвижимости определяем его соответствие стратегии, учитывая все нюансы: стоимость, условия покупки, сравнение с аналогичными объектами в выбранной локации. По данным Knight Frank St Petersburg, объем инвестиций в коммерческую недвижимость и земельные участки под строительство жилья в 2020 году составил 56,6 млрд руб., то есть уменьшился на 42% по сравнению с 2019 годом (96,9 млрд руб.) При этом в уходящем году существенно вырос спрос на участки под жилой девелопмент – почти в 2,7 раза по сравнению с итогами 2019 года. Это объясняется тем, что прошедший год был для девелоперов жилья весьма успешным, спрос во всех сегментах был высоким, а динамика цен была наиболее стремительной с 2008 года [2]. Восемнадцать процентов россиян планируют использовать такой способ инвестирования для обеспечения своей старости. Обычно рынок жилья подогревается тревожными и паническими настроениями граждан. И когда начинается угроза кризиса, люди активно покупают квартиры, как произошло и в этом году. В результате жилой девелопмент находится на подъеме, девелоперы формируют свои адресные программы и покупают земельные участки в больших объемах. К тому же в этом году наладился механизм расчетов через эскроу-счета, и соответственно проектного финансирования, что улучшило функционирование рынка жилого девелопмента и дополнительно стимулировало спрос на земельные участки под застройку. В сегменте коммерческой недвижимости в этом году наибольшую долю в сделках заняли склады (72%). Среди крупнейших сделок продажа грузового терминала «Пулково» («Колибри»), Логопарка «Троицкий» (PLT и Фонд Mubadala совместно с РФПИ), а также сделка Fix Price и PNK Group по схеме built-to-suit. Сделки с объектами в остальных сегментах занимают гораздо меньшую долю. Это обусловлено не тем, что у покупателей отсутствует спрос, а тем, что на рынке предлагается крайне мало качественных объектов [2]. По мнению отечественных и зарубежных экспертов, финансовые выгоды от инвестиций в недвижимость можно подразделить на категории: приток ликвидных средств, возможность получения льгот в налогообложении, прирост суммы основного капитала (в том числе в качестве средства защиты от инфляции), прирост чистых активов [2]. Основной целью оценки эффективности денежных потоков проекта является определение достаточности денежных средств необходимых для реализации проекта, а также направлений их расходования и источников финансирования. При оценке инвестиций в недвижимость необходимо использовать следующие методы: метод расчета чистого приведенного эффекта, метод расчета индекса рентабельности инвестиций, метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций, метод расчета коэффициента рентабельности инвестиций, метод определения срока окупаемости инвестиций. Чтобы корректно рассчитать эффективность инвестиционного проекта, необходимо учесть, что сегодня и завтра деньги для инвестора будут стоить по-разному. Иначе говоря, нужно привести стоимость будущих денежных потоков, генерируемых проектом, к их стоимости на момент начала инвестиций. Для этого пользуются методом дисконтирования денежных потоков от доходной и расходной частей проекта. Ставка дисконтирования зависит от следующих факторов: цели инвестирования и условия реализации проекта; уровень инфляции в национальной экономике; величина инвестиционного риска; альтернативные возможности вложения капитала; финансовые соображения и представления инвестора. Кроме того, необходимо учитывать альтернативные безрисковые вложения средств, которые наверняка могли бы принести определённый доход. В этой роли обычно выступают «длинные» банковские депозиты на соответствующую сумму. Предполагается, что дисконтирование денежных потоков приводит их стоимость к текущему моменту. Ключевым вопросом здесь является выбор одной из трёх методик расчёта ставки дисконтирования: определение стоимости собственного капитала (CAMP); определение средневзвешенной стоимости капитала (WACC); кумулятивное построение – распространённый подход, основанный на экспертной оценке рисков. Помимо непостоянной стоимости денег при проведении оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимого имущества необходимо учитывать: уровень инфляции; расходы на обслуживание инвестиционного портфеля; возможность вложения средств в другие объекты. Можно выделить следующие преимущества инвестиций в недвижимость: получение долгосрочной прибыли при сдаче объекта в аренду; доступность вложений, относительная простота оформления сделок; ликвидность недвижимости, обеспечивающая сохранение и приумножение вложенных средств; большой выбор подходящих вариантов инвестирования. Но тем не менее есть и недостатки: спрос на недвижимость пропорционален экономической обстановке в стране (во время кризиса прибыль уменьшится); высокая цена на объекты недвижимости; нестабильность спроса на жилье в небольших населенных пунктах; расходы на содержание, коммуналку, ремонт, налоговые отчисления.Также могут возникнуть форсмажорные ситуации. Ценовая категория недвижимости резко упадет из-за непредвиденных обстоятельств. К ним относят: стремительное ухудшение экологии, возникновение рядом очагов социальной нестабильности, постройка поблизости промышленных объектов и автомагистралей. Инвестиции в жилищной отрасли имеют свои специфические особенности, которые необходимо учитывать при оценке инвестиционного проекта и принятия решения по данному проекту. Особенности инвестиций зависят от стадии развития проекта и от рисков, непосредственно влияющих на проект.Самые большие капиталовложения требуются на самой первой стадии – начало строительства объекта. Эта стадия характеризуется большими рисками и неопределенностью. Обратим опять внимание на то, что рынки недвижимости являются менее ликвидными и прозрачными, чем, например, фондовый рынок, иногда бывает трудно получить всю необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения. На наш взгляд, оценка инвестиционной привлекательности недвижимости должна осуществляться при обязательном учете следующих показателей: – экономическая ситуация на инвестиционном рынке; – положение на рынке финансов; – уровень образования инвестора, его навыки и способности, определяющие возможность грамотного ведения проекта; – политическая обстановка в стране; – прибыльность планируемой деятельности; – система налогообложения. Таким образом, принципиально важными для принятия решения о приобретении недвижимости являются два момента: правильное определение рыночной стоимости объекта и грамотное прогнозирование денежных потоков, которые будет генерировать инвестиционный проект. Любое инвестиционное решение должно приниматься на основе анализа этих величин и сопоставления их с доходностью других способов размещения капитала. Опираться только на смоделированные денежные потоки нельзя, поскольку они не дают полную информацию о существующих рисках, анализ проекта необходимо дополнить факторами, которые непосредственно могут повлиять на результат проекта, и для принятия инвестиционного решения необходимо рассмотреть возможность влияния рисков. Для выявления рисков был выбран анализ чувствительности проекта, построение дерева решений, и анализ жизненного цикла.ГЛАВА 2 АНАЛИЗ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ2.1 Анализ инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимостиОценивая мировой объем сделок коммерческой недвижимости, можно отметить, что на США приходится примерно половина. Отдел исследований крупнейшей в мире компании в сфере коммерческой недвижимости и инвестиций CBRE проанализировал мировой рынок инвестиций в коммерческую недвижимость [6]. Глобальный объем инвестиций постоянно растет. В США отмечен годовой рост объема инвестиций на уровне 15 %, а в Европе на 2 %. На рынке коммерческой недвижимости США отчетливо прослеживаются тенденции слияния и поглощения и диверсификации посредством инвестиций вне ключевых городов. По прогнозам международной организации по оказанию услуг в сфере коммерческой недвижимости Colliers, в 2022 году ожидается высокий уровень активности в торговом сегменте – постоянно ведется ряд переговоров по приобретению портфелей торговых центров, как в Москве и регионах [6]. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости России находится на пике своей привлекательности, предоставляя инвесторам и девелоперам уникальные возможности для наращивания своих инвестиционных портфелей и дальнейшего развития бизнеса. По оценкам, в следующем году объем инвестиций сохранится на текущем уровне и составит 2,5 млрд. долларов. Сейчас наблюдается динамичное развитие регионального рынка, прежде всего в торговом и логистическом сегментах. В 2019 году объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил около 4,1 млрд. долл., что на 41% превышает результат аналогичного периода предыдущего года (2,9 млрд долл.). Наибольший интерес инвесторов был направлен на сектор офисной недвижимости (33% от общего объема транзакций). В 2019 году объем инвестиционных сделок увеличился на 41% и составил 4,1 млрд долларов, в 2020 году прогнозируется 4,5 млрд долларов, однако сумма может кардинально изменится, в связи с пандемией. График статистики представлен на рисунке 1. Доля иностранных инвестиций по итогам 2019 года составила 40%, в то время как в 2018 году – 43%. Ключевыми иностранными игроками на рынке остаются уже присутствующие компании, такие как Morgan Stanley, Hines, Raven Russia, PPF Real Estate, Mubadala Investment и ряд других [6]. Москва традиционно сохраняет лидерство по объему инвестиций, по итогам 2019 года на столичный регион пришлось 58% от общего объема инвестиций, или 1464 млн. долларов. Средний размер сделки в 2019 году стал 46,2 млн долларов. Среди крупных сделок, закрытых в течение 2019 года, можно отметить такие, как приобретение офисной части МФК Neva Towers компанией Metrika Investments в конце года, покупка ТРЦ «Речной» в Москве АО «Сбербанк Управление Активами» [6].Рис. 1.1 Объем инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости [6]По прогнозам Colliers, в этом году для рынка инвестиций в России будет характерно дальнейшее укрупнение ключевых игроков и консолидация активов, число новых инвесторов при этом будет оставаться ограниченным. Сохранится интерес конечных пользователей к приобретению качественных офисных активов, хотя в этом сегменте рынка предложение постепенно сокращается.Согласно последним данным международной консалтинговой компании CBRE, объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в Европе достигли в 2019 году рекордного уровня – 248 млрд. евро. Рекордный объем инвестиций в 2019 году отмечен в Германии, Франции, Нидерландах, Швеции, Ирландии, Австрии и Португалии. Прирост стал особенно заметен в Австрии, Швеции и Ирландии. В топ-5 городов наиболее привлекательных для инвесторов в сфере коммерческой недвижимости вошли: Нью-Йорк, Лос-Анжелес, Токио, Париж, Лондон. Объем инвестиций в недвижимость России по итогам 2019 года составил 243 млрд рублей (3,3 млрд евро), что на 34% превосходит значение 2018 года в рублевом. Объем рынка России занимает 1,3% в объеме инвестиций континентальной Европы по итогам 2019 года (248 млрд евро) [6]. В 2022 году положительная динамика объема вложений в недвижимость России сохранится. Ожидается, что этот показатель может превысить значение 2019 года и увеличится до порядка 300 млрд рублей. В ходе одного IPO крупнейшая в мире краудфандинговая (краудинвестинговая) площадка недвижимости Fundrise раскрыла свои показатели. Выяснилось, что только на этой площадке в недвижимость инвестировали средства 80 тысяч граждан США. Под управлением Fundrise сегодня находятся активы стоимостью 3 млрд долларов. Краудинвестингу в сфере недвижимости в США всегда прочили отличные перспективы, однако результаты впечатляют. Fundrise — первая и крупнейшая в США краудинвестинговая площадка недвижимости. Основана она была в 2012 году практически сразу после принятия Бараком Обамой знаменитого акта JOBS («Закона о стартапах»). Любые инвестиции в стартапы несут в себе риски. От очередного кризиса на рынке недвижимости американский инвестор тоже не защищен. В России существует краудинвестинговая платформа в области недвижимости AKTIVO, создатели решили изменить принципы работы, снизив риски. AKTIVO не участвует в девелоперских проектах, а предлагает инвестировать в коммерческую недвижимость, приобретенную на вторичном рынке, ведь доход 142 от сдачи ее в аренду в России значительно выше, чем в США. Кроме того, создатели отказались от идеи создания стартапов, реализующих тот или иной проект. Полагая, что в российском правовом поле намного логичней вносить объект в закрытый паевой фондов недвижимости. В этом случае инвестор гораздо лучше защищен. В прошлом году инвесторами первой краудфандинговой площадки в России стали 200 человек, инвестировавшие в коммерческую недвижимость более 500 млн рублей [6]. С американским рынком сравнивать успехи российского краудинвестинга в сфере недвижимости пока рано. Он совсем молод, ведь первый объект недвижимости AKTIVO представила инвесторам лишь в прошлом году. Тем не менее, суммы заявок инвесторов, указанные в листе ожидания на третий объект коммерческой недвижимости, превысили его стоимость, составляющую 340 млн рублей. Аналитики утверждают, что на мировой арене в сфере коммерческой недвижимости, сложилась неблагоприятная ситуация в связи с распространением коронавируса. Она может привести к уменьшению активности инвесторов на мировом рынке коммерческой недвижимости. Такие данные содержатся в отчете о влиянии пандемии на рынки недвижимости, опубликованном на сайте международной консалтинговой компании JLL. В первом полугодии 2022 года ожидается снижение инвестиционной активности на мировом рынке коммерческой недвижимости. Вероятные инвесторы буду более подробно оценивать риски, что в перспективе усложняет процесс заключения сделок. Стоит отметить, что в наиболее пострадавших странах сроки реализации текущих проектов могут быть продлены, а запуск новых проектов чаще всего откладывается. Однако если эпидемия продлится относительно недолго, то уже во втором полугодии 2022 года можно ожидать рост инвестиций, вкладываемых в недвижимость [6]. В отчете отмечается, что на рынке наблюдаются рекордное количество высоколиквидных средств (330 млрд долларов) и потребность вложить этот капитал, поэтому инвестиционная активность останется высокой [6]. Правительства, бизнес и сообщества сталкиваются с необходимость реагировать на распространение COVID-19. Краткосрочное влияние на экономический рост, деловую активность и поведение отдельных лиц неоспоримы, и, хотя согласно текущему консенсусу восстановление мировой экономики произойдет во второй половине 2020 года, точные сроки возобновления роста и его темпы неизвестны. Поэтому мы предлагаем не делать ставки на любые смелые прогнозы, а использовать сценарный подход с акцентом на готовность либо к небольшому или умеренному замедлению, которое носит временный характер, либо к более серьезной и устойчивой рецессии. Инвестиционная активность, вероятно, замедлится в первом полугодии 2022 года, поскольку инвесторы отреагируют на неопределенность, причем сектор розничной торговли и гостиничного бизнеса будет в наибольшей степени затронут. Ожидается переход к защитной стратегии с вниманием к основным источникам риска, которые включают стабильность дохода, критичность наличия объекта для бизнеса и плотность арендаторов и клиентов. Объем инвестиций в недвижимость серьезно менялись во время предыдущих кризисов, но общей трендом по истечении времени было увеличение объема инвестиций в данном секторе, и мы не видим причин для изменений. 2.2 Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на примере ООО «ДСМ»Согласно статьи 132 Гражданского кодекса РФ «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью» [1]. Поэтому в рамках темы курсовой работы мы рассмотрим оценку инвестиционной привлекательности недвижимости на примере ООО «ДСМ», расположенную по адресу г. Владивосток, ул. Русская 9б (ссылка на сайт предприятия URL: http://skdsm.ru/).Показатели, характеризующие инвестиционную привлекательность ООО «ДСМ» представлены в таблицах 2.1–2.5.Таблица 2.1Показатели оценки имущественного состояния ООО «ДСМ»№ п/пПоказатель20192020Изменение1Показатель, характеризующий долю активной части основных средств0,9300,950+ 0,022Коэффициент износа основных средств 1,9701,700- 0,273Коэффициент обновления0,0500,520+ 0,474Коэффициент выбытия0,1500,113- 0,037По состоянию на 2020 год наблюдается незначительное повышение доли активной части основных средств (+ 0,02 п.п). Так же в 2020 наблюдается более высокая степень износа основных средств по сравнению с 2019 (- 0,27 п.п). Коэффициент обновления значительно возрастает на 2020 год, что связанно с большим поступление основных средств за данный период (обновлялись транспортные средства, машины и оборудование). Наблюдается более низкое выбытие основных средств, по сравнению с 2019 годом. Это связанно с низким выбытием объектов основных средств за период (за 2020 год). Коэффициент обновления в 2017 году значительно превышает коэффициент выбытия за аналогичный период, что свидетельствует о расширенном воспроизводстве основных фондов.Таблица 2.2Показатели оценки финансовой устойчивости и платёжеспособности ООО «ДСМ»№ п/пПоказатель20192020Изменение1Показатель собственных оборотных средств, тыс. руб.66 56056 219- 103412Показатель собственных долгосрочных и среднесрочных заемных источников формирования запасов и расходов, тыс. руб.66 56057 921- 86393Сумма основных источников формирования запасов и расходов, тыс. руб.83 79375 556- 82374Сумма собственных оборотных средств, тыс.руб.66 56056 219- 103415Маневренность собственных оборотных средств0,250,31+ 0,066Коэффициент независимости0,850,57- 0,287Коэффициент финансирования0,570,47- 0,108Коэффициент финансовой устойчивости0,850,58- 0,27В 2020 году наблюдается недостаток собственных оборотных средств, а также собственных, долгосрочных и среднесрочных заемных источников формирования запасов и расходов, суммы основных источников формирования запасов и расходов и суммы собственных оборотных средств. Это указывает на меньшие возможности оплаты собственных текущих долгов, а также расширения деятельности и инвестирования по сравнению с 2019 годом. Коэффициент маневренности собственных оборотных средств в 2020 году незначительно возрастает, это связанно с тем что доля запасов в величине собственных оборотных средств возросла. Коэффициент независимости в 2020 году так же снижается, что свидетельствует о меньшей возможности погасить свои внешние обязательства за счет собственных средств. Финансовая устойчивость предприятия в 2019 значительно лучше, чем в 2020 году. Коэффициент финансирования так же незначительно снизился в 2020 году, что связанно с появлением долгосрочных обязательств предприятия. Коэффициент финансового левериджа в 2019 году отсутствует, так как долгосрочные обязательства в бухгалтерском балансе отсутствуют.Таблица 2.3Показатели оценки ликвидности активов ООО «ДСМ»№ п/пПоказатель20192020Изменение1Текущий коэффициент ликвидности 4,2001,640- 2,5602Коэффициент соотношения кредиторской и дебиторской задолженности0,3100,720+ 0,4103Коэффициент абсолютной ликвидности0,0660,005- 0,0614Норма денежных резервов0,0660,005- 0,061Коэффициент текущей ликвидности в 2019 году значительно превышает значение в 2020 году, что с связанно с отсутствием в 2019 году долгосрочных пассивов. Сумма дебиторской задолженности значительно превышает сумму кредиторской задолженности. Коэффициент абсолютной ликвидности так же больше в 2019 году, чем в 2020 году. Так как денежных средств на 2019 год значительно больше, чем в 2020 году. Норма денежных резервов так же больше в 2019 году (на 0,061 больше чем в 2020 году).Таблица 2.4Показатели оценки прибыльности ООО «ДСМ»№ п/пПоказатель20192020Изменение1Коэффициент прибыльности инвестиций 0,0002,830+ 2,8302Коэффициент прибыльности собственного капитала0,0040,040+ 0,0363Операционная рентабельность продажи0,0030,013+ 0,010Коэффициент прибыльности инвестиций в 2020 году значительно больше чем в 2019 году, так как в 2019 году долгосрочные обязательства отсутствуют. Наблюдается повышение эффективности вложений инвестиций в собственный капитал. Повышение значения операционной рентабельности продаж показывает, что деятельность в 2020 году более прибыльна.Таблица 2.5Показатели оценки деловой активности ООО «ДСМ»№ п/пПоказатель20192020Изменение1Производительность труда, тыс. руб.1 116,61 530,03+ 413,432Фондоотдача5,303,27- 2,033Оборачиваемость средств в расчетах, оборот2,52,87+ 0,374Коэффициент оборачиваемости средств в расчетах, дни144125,43- 18,575Оборачиваемость производственных запасов, оборот10,9220,24+ 9,326Коэффициент оборачиваемости производственных запасов, дни32,9717,79- 15,187Оборачиваемость собственного капитала1,412,95+ 1,548Оборачиваемость основного капитала1,201,66+ 0,46Производительность труда в 2020 году увеличивается, так как выручка от реализации резко возрастает. Фондоотдача падает, что говорит о снижении эффективности использования основных фондов. Наблюдается уменьшение оборачиваемости средств в расчетах за 2020 год, что вызвано резким увеличение дебиторской задолженности. Оборачиваемость производственных запасов за 2020 год увеличивается, что свидетельствует о более эффективном производстве за этот период. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала, так же увеличивается, таким образов можно сделать вывод, что в 2020 году реализовали продукции на 2,95 рублей на один рубль привлеченных средств собственников , а в 2019 году всего лишь на 1,41 рублей. Оборачиваемость собственного капитала так же возросла по сравнению с 2019 годом, что свидетельствует о росте выручки, так и увеличение валюты баланса за 2020 год. Взвешенные значения показателей для рейтинговой оценки инвестиционной привлекательности и итоговая оценка ООО «ДСМ» представлены в таблице Приложения А.Значения, не соответствующие нормативным в 2019 году: коэффициент износа основных средств, коэффициент обновления, коэффициент выбытия, маневренность собственных оборотных средств, коэффициент финансирования, коэффициент абсолютной ликвидности, норма денежных резервов, коэффициент прибыльности инвестиций, коэффициент прибыльности собственного капитала, операционная рентабельность продажи, коэффициент оборачиваемости средств в расчетах (в днях), коэффициент оборачиваемости производственных запасов (в днях). Значения, не соответствующие нормативным в 2020 году: показатель собственных оборотных средств, показатель собственных долгосрочных и среднесрочных заемных источников формирования запасов и расходов, сумма основных источников формирования запасов и расходов, сумма собственных оборотных средств, текущий коэффициент ликвидности и фондоотдача.Значения, соответствующие нормативным в 2019: характеризующий долю активной части основных средств, показатель собственных оборотных средств, показатель собственных долгосрочных и среднесрочных заемных источников формирования запасов и расходов, сумма основных источников формирования запасов и расходов, сумма собственных оборотных средств, коэффициент финансовой устойчивости, текущий коэффициент ликвидности, коэффициент соотношения кредиторской и дебиторской задолженности, производительность труда, фондоотдача, оборачиваемость средств в расчетах, оборачиваемость производственных запасов, оборачиваемость собственного капитала, оборачиваемость основного капитала. Значения, соответствующие нормативным в 2020: показатель, характеризующий долю активной части основных средств, коэффициент износа основных средств, коэффициент обновления, коэффициент выбытия, маневренность собственных оборотных средств, коэффициент независимости, коэффициент финансирования, коэффициент финансовой устойчивости, коэффициент соотношения кредиторской и дебиторской задолженности, коэффициент абсолютной ликвидности, норма денежных резервов, коэффициент прибыльности инвестиций, коэффициент прибыльности собственного капитала, операционная рентабельность продажи, производительность труда, оборачиваемость средств в расчетах, коэффициент оборачиваемости средств в расчетах, оборачиваемость производственных запасов, коэффициент оборачиваемости производственных запасов, оборачиваемость собственного капитала, оборачиваемость основного капитала. Итоговый показатель в 2019 году выше, чем в 2020, что свидетельствует об ухудшении инвестиционной привлекательности ООО «ДСМ».ГЛАВА 3 ПЕРСПЕКТИВЫ РОСТА ИНВЕСТИЦИЙ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИВ сложившихся на данный момент условиях на территории России развитие рынка инвестиций в отечественную недвижимость – одно из приоритетных направлений экономического развития России, так как данный вид инвестиций в рыночных условиях – один из самых важных видов инвестиций. Инвестирование в недвижимость в России имеет весомые преимущества по сравнению с другими видами долгосрочных вложений в стране, а именно: 1. Инвестор получает права на недвижимость в момент приобретения самой недвижимости, но многие объекты, в которые возможно вложить свои инвестиции не влекут права собственности.2. Инвестиции в недвижимость способны давать большую отдачу со временем, поэтому можно говорить о перспективности вложений.3. Недвижимость сохраняет вложенные в нее средства: она не подвергается инфляции, похищению, потере. К тому же инфляция с ростом цен повышает доход от нее.4. Ликвидность инвестиций в недвижимость в нашей стране по-прежнему высокая, так как спрос на объекты недвижимости полностью так и не удовлетворен.5. При финансировании операций по недвижимости часто привлекаются средства населения – оно является более платежеспособным в отличии от государства и предприятия. 6. Инвестиции – источник большого дохода, что помогает развитию благосостояния среднего класса страны. 7. Получение не только дохода от вложений, но и получения комфортных условий проживания, престижности объекта и т.д. Для изучения ситуации к 2022 году по инвестированию в объекты недвижимости было проанализировано интервью корреспондентов Novostroy.ru с российскими специалистами по рынку недвижимости. Перед специалистами были поставлены такие вопросы, как: – как влияет выбор объекта недвижимости для инвестирования; – в какую недвижимость лучше вкладываться инвестиции; – куда лучше инвестировать: в зарубежную или отечественную недвижимость [7]. Выводы из ответов специалистов по инвестиционной привлекательности в России на сегодняшний день следующие: для инвестирования в недвижимость необходимо учитывать будущее местоположение недвижимости, учитывать ситуацию на рынке по данному виду недвижимости (анализ конкурентов), используемые материалы при строительстве, требования к будущему объекту инвестирования. К тому же необходимо определиться заранее на чем можно сэкономить и кому вы продадите будущий объект. Инвестировать средства лучше в небольшую недвижимость с хорошим видом и расположением – так вы быстрее сможете реализовать недвижимость и получить свой доход. При этом эксперты спорно относятся к вложениям в элитную недвижимость: такая недвижимость зависима от кризиса, поэтому лучше вложиться в эконом-недвижимость или же комфорт-класс. В связи со сложившейся ситуацией России в мировом сообществе эксперты советуют инвестировать внутренние объекты недвижимости, так как отношение к гражданам России у стран меняется постоянно, к сожалению, не в положительную сторону. Таким образом, инвестиционная привлекательность объектов недвижимости в России – это огромный сектор экономики, который позволяет развивать рынок недвижимости в нашей стране, что очень важно для России во время санкций в отношении нее. К тому же получить доход от недвижимости в данной сфере могут не только крупные организации, но и простые граждане, что помогает увеличить благосостояние граждан нашей страны. Поэтому развитию данного сектора необходимо уделить особое внимание, так как он является перспективным в будущем. Но как же определить, в какой объект недвижимости лучше вложиться, для получения наибольшего дохода и в ближайшее время. Получается, что сначала мы должны провести оценку по определенным факторам, чтобы спрогнозировать дальнейшую ситуацию в отношении конкретного объекта. Для принятия решения анализируют влияние факторов на инвестиционную привлекательность рынка недвижимости. Является большой проблемой оценки привлекательности инвестирования в недвижимость следующее: нет четких границ при прогнозировании успеха проекта, что несёт за собой большие риски для дальнейшего инвестирования. Да, конечно существуют коэффициенты, по которым прогнозируются дальнейшие результаты, но они не дают полной картины. Обостряет эту проблему то, что наш российский рынок недвижимости развивается, растет интерес инвесторов к внутренним объектам инвестирования. Инвестирование в недвижимость внутри страны – мощный рычаг для развития экономики. На сегодняшний день существует большое количество литературы по вопросу о том, как оценить проект для инвестирования, с множеством формул, понятий и т.д. Но, как говорилось в начале, большое внимание для инвестирования выделяется обычному населению. А теперь представим ситуацию: человек имеет средства, желает их инвестировать в недвижимость, но не знает, какой проект лучше выбрать. Для принятия решения изучает литературу, в которой большой объем информации, который остается для него непонятным. Как следствие он не может выбрать проект и остается «несостоявшимся» инвестором. Тут вытекает следующая проблема – сложность анализа при принятии решения [3]. Таким образом, на примере двух вышесказанных проблем рынок недвижимости теряет возможность получить инвестиции, что затормаживает его развитие. Как же возможно решить эту проблему, если развитие рынка недвижимости важно для государства, для бизнеса и обычного населения, тем самым затрагивая все области жизнедеятельности? Для решения данного вопроса можно рассмотреть следующее предложение: необходимо сделать единую систему для анализа проекта по его дальнейшему инвестированию. Первой особенностью такой системы является максимальная близость в прогнозировании к будущим реалиям, то есть она должна охватывать как можно больше факторов, на анализе которых будет приниматься будущие решения инвесторов. Такой анализ должен давать четкое решение для уменьшения будущих рисков и увеличения прибыли. Вторая особенность такой системы – ясность показателей и анализа для человека со средним уровнем образования. Система хоть и должна быть максимально полной, но она должна быть максимально легка и проста для понимания и восприятия. Такая особенность важна для обычного населения имеющимися свободными ресурсами для дальнейшего их использования в инвестировании [5]. Рассмотрение любого проекта недвижимости для дальнейшего его инвестирования требует всестороннего анализа и оценки для принятия правильного решения. Правильно принятое решение дает большую вероятность для получения в дальнейшем ожидаемого дохода, что и является целью инвестирования. Инвестирование в недвижимость – важное направление для экономики России, поэтому необходимо уделить рынку недвижимости особое внимание, а особенно проблемам, которые в нем существуют. Решение выдвинутых проблем сможет увеличить заинтересованность новых инвесторов путем повышения привлекательность объектов недвижимости. Тем самым рынок недвижимости в нашей стране будет развиваться более динамично.ЗАКЛЮЧЕНИЕИнвестиционная стоимость и привлекательность объекта недвижимости всегда находятся в тесной сцепке. Их правильное понимание поможет инвестору в принятии окончательного решения. Как результат можно сказать то, что для принятия правильных решений, необходимо: – понимать, каким образом альтернативные сценарии денежных потоков, возможные в результате инвестирования, повлияют на рыночную стоимость проекта; – осознавать риск конкретного рассматриваемого инвестиционного проекта; – на основании своих заключений по первым двум пунктам оценить стоимость инвестиций так, чтобы данный проект можно было сравнивать с другими альтернативами. Для полноценного анализа инвестиций нужно определить, сколько стоит риск с точки зрения инвестора, то есть за какой дополнительный доход инвестор согласится рисковать. Таким образом, инвестиции в недвижимость – популярный способ обеспечить максимальную прибыль и сохранить первоначальный капитал. Как и любой другой формат инвестирования, недвижимость имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о вложениях, инвестор должен проанализировать рынок, определить плюсы и минусы сделки.В результате проведенного исследования:– определены понятие и инвестиционные характеристики недвижимости;– рассмотрен инструментарий экономической оценки инвестиций;– анализ инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости показал, что несмотря на COVID-19 рынок продолжает расти;– выявлено снижение инвестиционной привлекательности ООО «ДСМ» в 2020 году по сравнению с 2019 годом.;– дан положительный прогноз в части перспектив роста инвестиций в объекты недвижимости России.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ1. Гражданский кодекс Российской Федерации: федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 26.10.2021) [Электронный ресурс] // СПС «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/7b14f3572ac092fdf0b4b29126a3b93bf96e05b7/2. Бизина О.А. Оценка инвестиционной привлекательности объектов недвижимости / О.А. Бизина, В.А. Варфоломеева // Экономика и бизнес: теория и практика. – Москва. – Изд-во «ГлавРед». – 2020. – № 12-1 (70). – С. 94-97.3. Грабовый П.Г. Динамическая модель прогнозирования развития инновационного проекта / П.Г. Грабовый, Н.И. Трухина, Э.Ю. Околелова // Технология текстильной промышленности №1 (367). – Москва. – Изд-во «Комус». – 2017. – С. 78-82. 4. Грабовый П.Г. Управление инвестиционном проектом воспроизводства недвижимости с учетом рисков / П.Г. Грабовый, Н.И. Трухина, Э.Ю. Околелова // Технология текстильной промышленности №1 (367). – Москва. – Изд-во «Комус». – 2017. – С. 52-56 5. Кремер Ю.Г. Анализ инвестиционной привлекательности объектов недвижимости / Ю.Г. Кремер, К.В. Майер // Вектор экономики. – Москва. – Изд-во «Норд». – 2019. – № 5 (35). – С. 119.6. Околелова Э.Ю. Мировой опыт оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости / Э.Ю. Околелова, Т.А. Попова // Цифровая и отраслевая экономика. – Москва. – Изд-во «УНГУ». – 2020. – № 2 (19). – С. 139-144.7. Околелова Э.Ю. Модель оценки эффективности инвестиций в объекты коммерческой недвижимости с учетом рисков / Э.Ю. Околелова, Н.И. Трухина, М.А. Шибаева // Экономика строительства№ 4 (46). – Москва. – Изд-во «Пресс». – 2017. – С. 15-29 5. ПРИЛОЖЕНИЕ АТаблица Взвешенные значения показателей для рейтинговой оценки№ п/пПоказатель20192020Показатели оценки имущественного состояния предприятия1.1Показатель, характеризующий долю активной части основных средств 0,910,281.2Коэффициент износа основных средств-0,351,491.3Коэффициент обновления-0,070,811.4Коэффициент выбытия-2,432,482. Показатели оценки финансовой устойчивости и платёжеспособности2.1Показатель собственных оборотныхсредств51,20-7,952.2Показатель собственных долгосрочных и среднесрочных заемных источников формирования запасов и расходов44,37-5,762.3 Сумма основных источников формирования запасов и расходов36,43 -3,582.4Сумма собственных оборотныхсредств50,89-7,652.5Маневренность собственных оборотных средств- 1,071,162.6Коэффициент независимости0,350,222.7Коэффициент финансирования- 1,431,902.8Коэффициент финансовой устойчивости0,00 11,603. Показатели оценки ликвидности активов 3.1Текущий коэффициент ликвидности6,40- 3,123.2Коэффициент соотношения кредиторской и дебиторской задолженности0,011,013.3Коэффициент абсолютной ликвидности - 0,890,933.4Норма денежных резервов- 0,990,994. Показатели оценки прибыльности 4.1Коэффициент прибыльности инвестиций-0,606,264.2Коэффициент прибыльности собственного капитала-1,241,344.3Операционная рентабельность продажи-3,163,185. Показатели оценки деловой активности 5.1Производительность труда, тыс. руб.1240,56459,485.2Фондоотдача1,53-0,575.3Оборачиваемость средств в расчетах, оборот5,251,935.4Коэффициент оборачиваемости средств в расчетах, дни-1,681,965.5Оборачиваемость производственных запасов, оборот50,6050,605.6Коэффициент оборачиваемости производственных запасов, дни-4,634,835.7Оборачиваемость собственного капитала0,709,135.8Оборачиваемость основного капитала0,008,30