Кадастровая оценка объектов капитального строительства: проблемы и пути решения

ВВЕДЕНИЕВ данной работе проведен анализ оценочной деятельности в Российской Федерации, а также совершенствование методологии кадастровой оценки, так как за последние два десятилетия произошло не малое количество ошибок, споров, касающиеся кадастровой оценки объектов капитального строительства, которые в конечном итоге могут дойти до правоохранительных органов. ГЛАВА 1. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛСТВА: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ1.1 Актуальные аспекты совершенствования методологии кадастровой оценки объектов капитального строительства В действующей налоговой системе одно из центральных мест занимает кадастровая оценка. На текущий момент кадастровая стоимость используется в качестве налогооблагаемой базы по четырем налогам: земельному налогу, налогу на имущество физических лиц, налогу на имущество организаций и налогу на доходы физических лиц [4]. Кроме того, кадастровая стоимость широко используется в сфере аренды земли (где арендодателем выступают государственные органы), а также в процессе ее выкупа частными лицами из государственной собственности. Несмотря на то, что институту кадастровой оценки исполнился 21 год и процедура ее проведения должна быть отлажена, проблема достоверности ее результатов сейчас стоит как никогда остро. Одной из причин недостоверности результатов может служить недоработка методического обеспечения кадастровой оценки, в том числе отсутствие четких инструкций и алгоритма проведения оценки, учитывающих конкретные случаи и специфику объекта. Применяемые на сегодняшний день методические указания содержат ряд неопределенностей. Как следствие, применение массовых методов оценки обусловливает наличие ошибок при обработке большого массива информации статистическими методами. Полностью нейтрализовать ошибки не получится, но совершенство методологии оценки, безусловно, позволит минимизировать их количество. Одной из ключевых проблем методологического обеспечения является учет или не учёт стоимости земли при проведении кадастровой оценки объектов капитального строительств. В соответствии с Методическими указаниями, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, «кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет вероятной суммы типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения объекта недвижимости на открытом и конкурентном рынке» [8]. Следуя логике такого определения, базовый расчет кадастровой стоимости является сравнительным. Согласно данному методологическому подходу стоимость объекта капитального строительства рассчитывается на основе цен продажи объектов-аналогов. Однако согласно действующему российскому законодательству объект капитального строительства продается одновременно с земельным участком. Так, Земельный кодекс закрепляет «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков» [2]. На практике именно так и происходит: продается здание и одновременно с ним участок, а цена продажи включает одновременно стоимость объекта капитального строительства и земельного участка. Анализ показал, что за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 50 988 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 89 475 объектов недвижимости [19]. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 50 086 земельных участках, и заявления со сведениями о 9 205 зданиях, 9514 помещениях, 108 сооружениях, 50 машино - местах и 22 объектах незавершенного строительства. Также рассмотрим за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 в созданные при территориальных органах Росреестра комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 41 594 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 68 997 объектов недвижимости [19]. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 43 766 земельных участках, и заявления со сведениями о 7 419 зданиях, 5 307 помещениях, 103 сооружениях, 48 машино-местах и 20 объектах незавершенного строительства. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц; органами государственной власти, органами местного самоуправления [10]. Сравнивая поданные заявления на оспаривание кадастровой стоимости за 2018 и 2019 год, можно с полной уверенностью сказать, что усовершенствование методологии государственной кадастровой оценки объектов недвижимости не стоит на месте. Значительное уменьшение поданных заявлений мы наблюдаем на земельные участки, здания и помещения, а также есть небольшие «сдвиги» на другие объекты недвижимости, то есть сооружения, машино-места и объекты незавершенного строительства. Комиссиями были зафиксированы следующие существенные недостатки в составлении отчетности: неверное оформление отчетности; не применение обязательных методы оценки; не обоснование отказа в использовании определенного метода; некорректная подборка объекта-аналога; неполное указание сведений об объекте оценки; неуместное применение метода массовой оценки. Данные недостатки характеризуют и низкую квалификацию оценщиков, и отсутствие достоверной информации об объекте оценки и сделках с объектами-аналогами, и «давление» на оценщиков со стороны заказчиков, заинтересованных преимущественно в завышении кадастровой стоимости в своих регионах, и другие причины. Наиболее острая проблема – методологическая ошибка при проведении кадастровой оценки, которая состоит в том, что кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки, в дальнейшем оспаривается посредством данных рыночной стоимости объектов недвижимости, которые были рассчитаны по методу индивидуальной оценки. При применении двух разных методологий в итоге оценщик получает разные результаты. Исходя из уровня существующих проблем в сфере кадастровой деятельности, можно представить дальнейшие перспективы развития кадастровой оценки недвижимости в России, а именно: выработка стратегических целей; квалификация оценщиков; разработка необходимых стандартов; изменения в отчетах о проведении кадастровой оценки [14]. Создание данных инструментов позволит государственным органам отслеживать сделки, осуществлять надзор за оценочной деятельностью в целом, проводить эффективный анализ цен на рынке недвижимости. С помощью создания электронного реестра можно решить проблему недостатка информации об объектах оценки, что позволит повысить качество кадастровой оценки. 1.2 Применение геоинформационных систем при проведении кадастровой оценки объектов капитального строительства Актуальность данной темы обуславливается необходимостью формирования информационной базы, которая позволила бы упростить и ускорить процесс оценки. Внедрение геоинформационных технологий в сферу оценочной деятельности позволит обеспечить Оценщиков актуальными данными, позволяющими обосновать расчёт стоимости объекта оценки и сократить время на поиск необходимой для оценки информации, что в конечном итоге позволит автоматизировать процесс оценки и сделать его массовым и доступным Современная концепция идеологов кадастровой оценки заключается в достижении максимального сближения показателей кадастровой и рыночной стоимостей ввиду того, что рыночная стоимость, рассчитываемая методами индивидуальной оценки, является более объективным показателем, чем кадастровая стоимость, базирующаяся на методах массовой оценки. Однако при расчете данных видов стоимостей обязательным условием является наличие обновляющейся информационной системы, содержащей актуальные показатели - ценообразующие факторы с определением их количественных характеристик, влияющих на стоимость объектов на рынке недвижимости, что может быть реализовано исключительно на основе геоинформационных технологий в связи с необходимостью обязательного проведения анализа по картографическим и тематическим базам данных. Анализ и перспективы применения потенциальных возможностей ГИС в кадастровой оценке, неоспоримы. Процедура определения стоимости имеет массу недостатков уже на этапе сбора сведений об объектах недвижимости, так как информация, содержащаяся в базе данных Единого государственного реестра недвижимости, зачастую не только неактуальна, но и противоречит действительности [19]. В связи с этим мною поставлена цель – исследовать возможности применения гис-технологий в кадастровой оценке для проведения более тщательного анализа рынка недвижимости, наполнения информационной базы ЕГРН, адекватного определения стоимости объектов недвижимости, а также возможностей осуществления их постоянного мониторинга. ГрК РФ Статья 56. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности. 1. Государственные информационные системы обеспечения градостроительной деятельности - создаваемые и эксплуатируемые в соответствии с требованиями настоящего Кодекса информационные системы, содержащие сведения, документы, материалы о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные необходимые для осуществления градостроительной деятельности сведения [3]. Оценка применения ГИС в субъектах показала, что наиболее используемыми ГИС в процедуре реализации оценки недвижимости являются MapInfo и QGIS. MapInfo Professional - это геоинформационная система, позволяющая создавать и анализировать карты стран, территорий, районов, городов и вообще всего, что может рассматриваться как карта или план [17]. Созданная электронная карта может быть отображена различными способами, в том числе в виде высококачественной картографической продукции. Кроме того, MapInfo позволяет решать сложные задачи географического анализа на основе реализации запросов и создания различных тематических карт, осуществлять связь с удаленными базами данных, экспортировать географические объекты в другие программные продукты. Имеется возможность отображения на карте символами или цветом рассчитанных величин и значений при условии использования статистических и математических функций. В качестве примера в оценке недвижимости разной ценовой категории на определенной территории объекты могут быть воспроизведены соответствующими цветами. QGIS – это ГИС с открытым кодом, даёт возможность пользователям, работающим на различных операционных системах, визуализировать, управлять, анализировать и редактировать данные, а также подготавливать печатные карты [18]. ГИС поддерживает всевозможные векторные и растровые форматы, базы данных. Имеет широкий набор встроенных инструментов, таких как опознавание и выборка объектов, редактирование, просмотр, поиск атрибутивной информации, изменение символики слоёв, компоновка карт и др. В области оценки данная программа, наравне с MapInfo, позволяет группировать объекты недвижимости, выделять их по ценовым категориям и иным признакам. На рис. 1 представлен анализ использования в процессе кадастровой оценки недвижимого имущества ГИС и ЦТК по регионам (по данным, представленным на официальном сайте Росреестра). Анализ был проведён на основании отчётов об итогах государственной кадастровой оценки.MapInfoQGISЦТККраснодарский крайВологодская областьТамбовская областьПензенская областьКалужская областьЧувашская республикаСаратовская областьМосковская областьСаха (Якутия)МоскваРеспублика КарелияСевастопольСанкт-ПетербургРеспублика ДагестанРязанская областьКарачаево-Черкесская РеспубликаАрхангельская областьКалининградская областьРеспублика ИнгушетияОрловская областьЧеченская РеспубликаСтавропольский крайРеспублика КалмыкияЛенинградская областьТаблица 1. Регионы, использующие в процессе кадастровой оценки ГИС, ЦТК. Использование региональной ГИС позволит решить ряд проблем, затрудняющих проведение государственной кадастровой оценки, таких как отсутствие доступа к информации о сделках, которые регистрируются в Росреестре; отсутствие полноценного информационного взаимодействия исполнительных органов государственной власти с бюджетными организациями, выполняющими кадастровую оценку; неорганизованность, недостаточная полнота и достоверность сведений об объектах недвижимости, предоставленных различными исполнительными органами государственной власти. Тем самым применение ГИС в процедуре кадастровой оценки в регионах страны будет способствовать обеспечению высокой результативности выполнения оценочных работ, а, следовательно, и получению адекватной стоимости объектов оценки в целях реализации социально-адаптированной и экономически обоснованной системы налогообложения недвижимого имущества. Наибольшее количество анализируемых субъектов в стране (75 %) применяет СПО MapInfo, ЦТК без использования функциональных возможностей ГИС – 21 %. Практически не используется (4 %) при определении кадастровой стоимости QGIS [19]. Применение ГИС-технологий в оценочной деятельности является удобным и оптимальным инструментом для Оценщика. С помощью геоинформационных систем появляется возможность визуализировать географические данные. Также, ГИС позволяют хранить и обрабатывать большое количество данных для их дальнейшего использования их в процессе оценки. С помощью ГИС-технологий можно автоматически вычислять переменные на основе местоположения и наличия инфраструктуры, строить прогнозы и разрабатывать гипотезы.1.3 Наиболее эффективный подход при кадастровой оценке объектов капитального строительства В последнее время оценочное сообщество России столкнулось с относительно новой задачей, а именно с необходимостью оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее – ОКС). Для нашей страны специфика проблемы заключается в том, что в силу ряда причин ОКС формально являются объектами права и объектами налогообложения. Существует всего 3 вида подходов при оценке объектов недвижимости: сравнительный, затратный и доходный. У каждого есть свои отличительные черты. Давайте разберем каждый подход наиболее подробно. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)": При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения [7]: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным [20]. Сравнительный подход наиболее распространен при проведении сделок по покупке или продаже недвижимости, а также этот подход эффективен и довольно таки прост по сравнению с доходным и затратным методами. Сравнительный подход приобретает наибольший эффект, когда существует огромный рынок объектов-аналогов. В современном мире все больше и больше появляются здания, сооружения, машино-места, что дает отличную возможность сопоставить один объект с другим. При применении сравнительного подхода необходимо учитывать следующие факторы:Площадь квартиры (частного дома).Права собственности на недвижимость.Время и условия проведения сделки.Месторасположение.Качество отделки.Для частного дома – площадь земельного участка.Транспортное сообщение в районе.Экологическая ситуация в районе.Развитие инфраструктуры. В рамках сравнительного подхода в оценке выделяют два метода:· метод сравнения продаж;· метод валовой ренты. Метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи [7]. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии [25]. При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений; б) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;сметных расчетов;информации о рыночных ценах на строительные материалы;других данных; в) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ [7]. При применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; в) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода; г) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи [7]. Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет); принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль). Кадастровую стоимость объектов капитального строительства рекомендуется определять затратным подходом в соответствии с приложением № 6 Методических указаний. Согласно нему группы (подгруппы) ОКС разделяются исходя из видов использования объектов недвижимости с дроблением объектов по классу конструктивной схемы, классу качества объекта (уровню отделочных покрытий и качеству инженерных коммуникаций), классу их капитальности, условиям строительства [8]. При нехватке доступных данных по тому или иному показателю, данный параметр определяется на основе допущений либо не принимает участие в группировании. 1.4 Проблемы и методика оспаривания кадастровой оценки объектов капитального строительства В современный период задачи переоценки кадастровой стоимости земельных участков и объектов капитального строительства принимают все большее значение. От величины кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно зависят стоимость его выкупа, налоговые обязательства собственников, а также размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость зданий и сооружений, установленная субъектами РФ, представляется пользователям недвижимости, явно, завышенной и не соответствующей рыночной. Это в свою очередь влечет дополнительную налоговую нагрузку для граждан. После вступления в силу Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ), самые острые вопросы пересмотра кадастровой стоимости были разрешены разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» [6]. С 1 января 2017 года порядок определения и оспаривания кадастровой стоимости существенно изменился в связи с вступлением в силу трех федеральных законов:1. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237- ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;2. Федеральный закон от 03.07.2016 № 360- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;3. Федеральный закон от 03.07.2016 № 361- ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (с изм. и доп., вступ. в силу с 11.08.2017) [9]. Таким образом, есть два способа оспорить ранее установленную кадастровую стоимость объекта: обратиться с заявлением об оспаривании в комиссию по рассмотрению споров при Управлении Росреестра соответствующего субъекта РФ или в суд. Рассмотрение этой категории споров отнесено к подведомственности судов общей юрисдикции. Например, управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю работниками БТИ в проекте отчета об итогах государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края по состоянию на 01.01.2018 года был проведен анализ основания утверждения изменения кадастровой стоимости. Также был проведен анализ динамики изменения кадастровой стоимости по основаниям ее пересмотра, который свидетельствует о снижении данной стоимости всего количества приведенных объектов. На основании этого рассмотрим случай некорректно выявленной кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных в соседних кварталах. Кадастровый номерГод постройкиУПКС, рубОбщая площадь, кв. мКадастровая стоимость, руб23:43:0136009:23195872 416,25135,49 805 160,2523:43:0137032:804201245 209,70345,415 615 430,38Таблица 1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости по рассматриваемым объектам капитального строительства в г. Краснодар. Удельные показатели средней рыночной цены ценовых зон г. Краснодар в расчете на единицу площади приведен в таблице 2.Удельный показатель рыночной цены ценовых зон г. Краснодар.Номер ценовой зоныУдельный показатель рыночной цены (руб./кв. м)Минимальный Средний Максимальный 17000087500105000250000600007000034000045000500004210003050040000 Оба квартала входят во вторую ценовую зону. Оба объекта также принадлежат одной группе – дома малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой застройки - индивидуальные, малоэтажные блокированные (таунхаусы), садоводческих товариществ. УПКС приведенных объектов близок к удельному показателю рыночной цены для данной зоны. Но показатель кадастровой стоимости объекта 1958 года постройки превышает максимальный, а показатель объекта 2012 года ниже минимального показателя. В данном случае для исчисления равноценного налога необходим пересмотр кадастровой стоимости первого объекта. Ввиду постоянного увеличения налоговой нагрузки на граждан, качественно определенная кадастровая стоимость нужна для исчисления справедливого, не завышенного налога на имущество. Соответственно, такая кадастровая стоимость исключает случаи ее оспаривания.ГЛАВА 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ, РАСПОЛОЖЕННОГО ПО АДРЕСУ: ГОРОД МОСКВА, ЗАПАДНЫЙ АДМИНИМСТРАТИВНЫЙ ОКРУГ, УЛИЦА ЛУКИНСКАЯ, ДОМ 62.1 Нормативно-правовое регулирование процесса оценки, применяемые стандарты и правила Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации имеет следующую иерархическую структуру:Конституция Российской Федерации;Кодексы Российской Федерации;Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;Федеральные стандарты оценки (ФСО);Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков;Прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности). Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Например, Гражданский Кодекс устанавливает виды прав на имущество, вводит разделение на движимое и недвижимое имущество; Налоговый Кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества. К оценочной деятельности прямое отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс, Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе, Градостроительный и Уголовный Кодексы Федеральный закон «об оценочной деятельности в Российской Федерации» установил базовые требования к отчету об оценке, договору на оказание услуг по оценке, оценщику, уровню его ответственности. Документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения: например, добавлены разделы, касающиеся саморегулирования оценочной отрасли, экспертизы отчетов об оценке и пр. Логическим развитием положений, заложенных в Закон об оценке, являются стандарты оценки. В 2002 году постановлением Правительства от 06.07.2002 г. №519 были утверждены первые из них, продолжившие детализацию регулирования оценочной деятельности. С 2007 года на смену указанным стандартам пришла совокупность полноценных Федеральных стандартов оценки, систематически охватывающих различные аспекты оценочной деятельности. Статьей 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ установлено, что при осуществлении оценочной деятельности Оценщик обязан применить Федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, принятые саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является Оценщик. Таким образом, настоящий Отчет выполнен в соответствии с требованиями следующих стандартов:Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №135-ФЗ;Стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297;Стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015г. № 298;Стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 299;Федеральный стандарт оценки (ФСО № 7) «Оценка недвижимости» (утв. Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. №611); Стандарты и правила оценочной деятельности Ассоциации "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет"; утвержденные протоколом № 4/2010 от 31.08.2010 г. с изменениями и дополнениями, утвержденными Советом НП «СРОО «ЭС» Протокол № 19/2011 от «12» мая 2011г, с изменениями и дополнениями, утвержденными Протоколом заседания Совета Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» № 36/2017 от 24.05.2017 г. Применение при оценке Федеральных стандартов обосновано тем, что данные Стандарты обязательны к применению и полностью описывают термины, определения, понятия и методы оценки, применяемые при проведении работ по оценке, рассматриваемого имущества. Стандарты и стандарты Ассоциации "СРОО "ЭС", применяются в части не противоречащей ФСО. Несколько в стороне от описанных уровней нормативно-правового регулирования оценочной деятельности в России стоят Международные стандарты оценки (МСО). Несмотря на то, что в преамбуле федеральных стандартов оценки указано, что они разработаны с учетом МСО, по факту, между российскими и международными стандартами оценки существует существенное расхождение. Например, в российском законодательстве не закреплено определение такого фундаментального понятия как справедливая стоимость (сумма, за которую можно было бы обменять актив или погасить обязательство в коммерческой сделке между хорошо осведомленными заинтересованными сторонами), не предусмотрена устная форма отчета. Международные стандарты оценки при осуществлении оценочной деятельности в Российской Федерации могут использоваться в части, не противоречащей федеральным стандартам оценки.2.2 Анализ экономической ситуации рынка недвижимости, мониторинг ценообразующих факторов и подбор источников информации Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. На сегодняшний день для определения кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости должен проводиться анализ информации об экономических, социальных, экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости (далее – информация о внешней среде объектов недвижимости). На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости. К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках, а также иная информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости. Все ценообразующие факторы разделяют на три типа:1. Факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости.2. Факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.3. Факторы, характеризующие объект недвижимости. Каждый тип ценообразующих факторов рассматривается на трех уровнях пространственного охвата территории. Первый уровень – региональный. В него входят факторы глобального масштаба, которые напрямую не связаны с объектом недвижимости, но косвенно влияют на его стоимость. Второй уровень – местный, он также не связан с характеристиками конкретного объекта недвижимости, но имеет значительное влияние на его стоимость. Третий уровень – непосредственное окружение. Эти факторы напрямую зависят от качественных характеристик самого объекта недвижимости. Мониторинг рынка - длительное систематическое наблюдение за рынком по широкому кругу заранее заданных параметров. Конечным результатом сбора рыночной информации будет получение достоверных и полных данных о динамике развития рынка, о его состоянии как в целом, так и по отдельным сегментам. Изучение рынка с помощью мониторинга имеет неоспоримое преимущество, поскольку дает актуальную и полную картину состояния рынка, в то же время для этого требуются серьезные финансовые вложения и приходится прилагать организационные усилия. Анализ полученной информации приводит к формированию ряда отдельных показателей, характеризующих рынок недвижимости:- динамика и уровень арендной платы; - количество проводимых сделок с недвижимым имуществом; - срок нахождения объектов на рынке;- предельный уровень затрат на реконструкцию или строительство объектов недвижимости;- сумма издержек по заключению сделок с недвижимостью; - количество предложений на вторичном рынке и его структура; - объем предложений на первичном рынке (включая строящиеся объекты, их назначение, виды);- динамика и уровень цен на разные типы и объекты недвижимости. Показатели, получаемые аналитическим путем, на основе данных, полученных на этапе мониторинга:Показатели, характеризующие соотношение спроса и предложения за определенный период времени;Показатели, характеризующие динамику объемных и ценовых характеристик рынка;Показатели, характеризующие доходность инвестиций в недвижимость. Вся информация о рынке недвижимости может быть подразделена на первичную и вторичную.Первичная информация – прямые данные о сделках, ценах, издержках и доходности, получаемые непосредственно "у источника" – участников сделок, риелторов, застройщиков, органов государственной власти.Вторичная информация – обработанная рыночная информация, представляемая средствами массовой информации, информационными агентствами, консалтинговыми фирмами. Часто утверждается, что первичная информация более ценна, чем вторичная, поскольку не подвергнута намеренным или ненамеренным искажениям. С одной стороны, это так, однако правильнее было бы говорить о том, что каждый из видов информации имеет свои преимущества. Первичная информация более точна, но часто разрозненна, представлена в разных форматах, подчас трудно сравнима друг с другом. Агрегированная вторичная информация не так точно отражает, например, отдельные сделки, объекты, но может быть более ценна при изучении общих тенденций развития рынка. При сборе рыночной информации на первом этапе исследования рынка целесообразно выделить три основные группы показателей (рис. 4.7): 1) показатели деловой активности (объем продаж и аренды (стоимостное и натуральное выражение); объем инвестиций в недвижимость и их структура; количество строящихся объектов, количество объектов, предлагаемых к продаже (аренде) на вторичном рынке); 2) стоимостные показатели (уровень и динамика цен на первичном и вторичном рынках; уровень и динамика строительных издержек; уровень и динамика арендной платы); 3) показатели – индикаторы тенденций рынка (система "раннего оповещения" на рынке). Для оценки была выбрана квартира в районе Ново-Переделкино ЗАО г. Москвы. Рассмотрим здание на оценку и основные параметры квартиры. Это позволяет определить основную цель оценки.Объект оценки2-комнатная квартира, общей площадью 53,7 кв. м, расположенная по адресу:город Москва, улица Лукинская, дом 6, этаж 13.Имущественные права на объектоценкиСобственность.Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения Для целей альтернативной продажи.Вид стоимостиВидом стоимости, подлежащей оценке, является рыночная стоимость. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 г., № 135-ФЗ (в действующей редакции) и стандартом оценки ««Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 г. № 298, под рыночной стоимостью понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когдастороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки, в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.Цель оценкиОпределение рыночной стоимости объекта оценки.Дата оценки8 декабря 2021 года.Дата осмотра объекта оценки8 декабря 2021 года.Срок работ по оценкеС 8 декабря 2021 г. по 10 декабря 2021г.Используемые подходы и методы оценкиСравнительный подход. Метод сравнения продаж.Динамика цен. Оценщиком были проанализированы текущие предложения по продаже двухкомнатных квартир данного района.№АдресПлощадь, кв. мЦена лота, рубЦена за 1 кв. мВсего этажей в домаЭтаж расположенияИнформация1Г. Москва, ЗАО, ул. Лукинская, д. 154,212 900 000238 0071713https://www.cian.ru2Г. Москва, ЗАО, ул. Лукинская, д. 555,212 500 000226 4491715https://www.cian.ru3Г. Москва, ЗАО, ул. Лукинская, д. 1655,013 000 000236 3631713https://www.cian.ru4Г. Москва, ЗАО, ул. Лукинская, д. 953,911 500 000213 3581717https://www.cian.ru5Г. Москва, ЗАО, ул. Лукинская, д. 1154,011 950 000221 2961713https://www.cian.ru6Г. Москва, ЗАО, ул. Скульптора Мухиной, д. 1051,011 900 000233 333175https://www.cian.ru7Г. Москва, ЗАО, ул. Скульптора Мухиной, д. 653,012 200 000230 188178https://www.cian.ru8Г. Москва, ЗАО, ул. Боровское Шоссе, д. 58к154,011 799 000218 500179https://www.cian.ru9Г. Москва, ЗАО, ул. Боровское Шоссе, д. 5652,012 500 000250 384175https://www.cian.ru10Г. Москва, ЗАО, ул. Новоорловская, д. 8к252,713 500 000256 1661413https://www.cian.ruПеречень использованных при проведении оценки данных:№ п/пПеречень данныхИсточник получения1ПравоваяинформацияВыписка из ЕГРН от XXXXXXX года.Передаточный акт от XXXXXXXXXXXXXXXXXXX г2ТехническиехарактеристикиВизуальный осмотрПриложение к договору №XXXXXXXXXXXXXXXXX года.3РыночнаяинформацияИнтернет-сайты и/или печатные издания специализированных организаций2.3 Описание местоположения объекта оценки, транспортной доступности и уровня развития инфраструктуры, карты-схемы района Значительную роль на цену продаваемого объекта недвижимости оказывает характеристики местоположения, та же самая инфраструктура. Инфраструктура - это совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для нормального функционирования и обеспечения повседневной жизни населения. Условия транспорта, это самый важный фактор, учитываемый при продаже/покупке объекта недвижимости. Следуя логической цепочке, чем больше транспортной доступности, тем больше цена на объект. Кинотеатры, магазины, торговые и развлекательные центры, бассейны, спортивные залы и т.д. тоже значительный фактор при оценке объекта недвижимости. Школы, детские сады, больницы также входят в список влияющих факторов на цены недвижимости. Объект оценки находится по адресу: город Москва, район Ново-Переделкино, улица Лукинская, дом 6. Западный административный округ (ЗАО) - один из 12 административных округов Москвы. ЗАО - единственный округ "старой" Москвы (не считая Зеленограда), в котором нет трамваев. Первоначально в составе Западного административного округа было создано 17 муниципальных округов. В 1993 году были объединены муниципальные округа «Тропарёво» и «Никулино», в 1994 году — «Кутузовский» и «Дорогомиловский». В 1995 году муниципальные округа были преобразованы в районы. В 1997 году объединены районы «Очаково» и «Матвеевское», а также «Раменки» и Мосфильмовский район. Сейчас в составе Западного административного округа 13 районов. В состав Западного административного округа входит 13 районов. Код ОКАТО — 45 268 000 000.В ЗАО входят районы:№Название районаПлощадь, гаНаселение, тыс. чел.Плотность населения, чел/км2 Площадь жилого дома, тыс/м2Жилплощадь на человека, м2/чел.1Внуково174225 7641478.99416,617,82Дорогомилово79576 1599579.751906,228,03Крылатское 1204.4682 7716872.041850,5422,44Кунцево1656.48152 0049176.332587,4217,65Можайский 1072.6139 15412973.522655,920,06Ново-Переделкино847.82121 56114338.07189516,47Очаково-Матвеевское1754.36130 7147450.812255,1419,78Проспект Вернадского465.1464 43113851.961831,0329,69Раменки1853.71142 5387689.343511,227,010Солнцево1129126 95811245.172058,417,711Тропарёво-Никулино1126.66123 87310994.712895,224,412Филёвский парк962.4395 1069881.861605,919,913Фили-Давыдково695.71114 95316523.122388,621,3 Крупнейшим по населению районом Западного округа является район Кунцево, наименьшим — Внуково. Крупнейший по площади — Раменки, а самый маленький — Проспект Вернадского. Наибольшая плотность населения — в районе Фили-Давыдково, наименьшая — во Внуково.Карта-схема ЗАО: Через территорию округа проходит несколько шоссе, ведущих преимущественно на запад. Ниже представлен список наиболее значимых улиц ЗАО:1) Проспект Вернадского2) Улица Лобачевского / Аминьевское шоссе / Рублёвское шоссе3) Мичуринский проспект / Озёрная улица / Боровское шоссе4) Ломоносовский проспект / Минская улица5) Университетский проспект6) Улица Косыгина7) Бережковская набережная / Воробьёвское шоссе / Мосфильмовская улица8) Большая Дорогомиловская улица9) Кутузовский проспект / Можайское шоссе10) Большая Филёвская улица Также у района Ново-Переделкино есть свой флаг и герб. Серебряный меч на золотых дубовых листьях символизирует качества русских воинов, достойно защищавших подступы к Москве в различных войнах, дубовый лист - мужество и доблесть, меч - умелое владение военным оружием.Рисунок 1. Расположение объекта оценки на карте Москвы.Рисунок 2. Локальное расположение объекта.Инфраструктура района Ново-Переделкино. В районе действует искусственный горнолыжный склон, бассейн, ледовый каток, теннисный корт и школа спортивной борьбы ДЮСШ «Борец»; 13 общеобразовательных школ, 14 детских садов, а также 2 взрослых и 2 детских поликлиники. В районе также имеется центр социального обслуживания. В районе расположен кондитерский цех, заводы Coca-Cola и McDonald’s, а также главный офисный центр компании «Русский стандарт».Транспортное сообщение в районе исследуемого объекта, Ново-Переделкино. В северной части района между Вокзальной улицей и 1-й Чоботовской аллеей расположена платформа Переделкино Киевского направления МЖД. Время в пути от Киевского вокзала — 20—25 минут. С 1 августа 2013 года запущено движение электричек до новой железнодорожной платформы Новопеределкино по участку, который ранее служил подъездным путём к Западной водопроводной станции и не использовался для пассажирских перевозок. Новая станция расположена между улицами Производственная и Родниковая, в непосредственной близости от посёлка ЗВС. Для организации движения на участке от станции Солнечная до новой платформы Ново-Переделкино были произведены капитальный ремонт верхнего строения пути, электрификация и установка шумозащитных экранов в местах прилегающей жилой застройки. Район соединен маршрутами городского автобуса со станциями московского метрополитена «Саларьево», «Тропарёво», «Юго-Западная», «Проспект Вернадского», «Тёплый стан», железнодорожными платформой Сколково (Востряково), станцией Солнечная и Толстопальцево, а также аэропортом Внуково. На территории района находятся станции метрополитена «Боровское шоссе» и «Новопеределкино», открытые 30 августа 2018 года. Также ближайшими являются «Саларьево» «Румянцево», «Тропарёво», «Юго-Западная» и «Проспект Вернадского».Местные маршруты (в пределах районов Ново-Переделкино, Солнцево, Внуково):№ 316 (Новоорловская улица — платформа Переделкино)№ 32 (Платформа Сколково — аэропорт Внуково — Толстопальцево)№ 166 (Улица Федосьино — станция Солнечная)№ 746 (Улица Федосьино — платформа Переделкино)№ 729 (Платформа Переделкино — 5-й микрорайон Солнцева)№ 750 (Станция Солнечная — Внуковский завод)№ 814 (Улица Федосьино — станция Солнечная)№ 812 (Новоорловская улица — платформа Переделкино)№ 881 (Станция Солнечная — Град Московский)Внешние маршруты (пересекают МКАД):№ 830 (Улица Федосьино — станция метро «Проспект Вернадского»)№ 767 (Улица Федосьино — станция метро «Тёплый Стан»)№ 779 (Улица Федосьино — платформа Рабочий посёлок)№ 844 (Улица Федосьино — станция метро «Саларьево»)№ 964 (Платформа Кокошкино (платформа Киевского направления МЖД) Кокошкино — станция метро «Теплый Стан»)№ 902 экспресс (Улица Федосьино — Киевский вокзал)№ 950 (Платформа Кокошкино — станция метро «Юго-Западная» — Тропарёво (Москва)№343 (Платформа Переделкино — станция метро «Юго-Западная»).2.4 Правовые, экономические, объемно-планировочные, проектные, конструктивные характеристики и физическое состояние объекта недвижимостиОписание прав на объект недвижимостиВид права Собственность Документ, подтверждающий право собственностиСвидетельство о гос. регистрации права ХХ ХХ №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. выданное ХХХХХХДокументы-основанияДоговор купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХХХ г., зарегистрированный в ХХХХ ХХ.ХХ.ХХХХ г. №ХХХХХХ.Субъект праваСергеев Сергей Сергеевич, ХХ.ХХ.ХХХХ г.р.Объект права2-х комнатная квартира, назначение: жилое, общая площадь: 53,7 кв. м, этаж 13Адрес объектаГ. Москва, ЗАО, р-н Ново-Переделкино, ул. Лукинская, д. 6Кадастровый номер объектаХХ:ХХ:ХХХХХХХ:ХХХХОграничений (обременений) праваНе зарегистрировано Перечень документов, устанавливающих характеристики объекта оценки№Документ1Свидетельство о гос. регистрации права ХХ ХХ №ХХХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. выданное ХХХХХХ2Договор купли-продажи квартиры от ХХ.ХХ.ХХХХ г., зарегистрированный в ХХХХ ХХ.ХХ.ХХХХ г. №ХХХХХХ.3Технический паспорт на помещение (квартиру) инв. №ХХХХ, по состоянию на ХХ.ХХ.ХХХХ4Выписка №ХХХХ от ХХ.ХХ.ХХХХ г. из технического паспорта на объект капитального строительства, выданная ХХХХХХ. Параметры местоположения.Наименование параметровЗначение, величина параметраАдрес объекта оценкиГород Москва, улица Лукинская, дом 6Экологическая обстановка в районеХорошаяИнтенсивность движения транспорта мимо зданияСредняяПрилегающая транспортная магистральБоровское шоссе, Минское шоссе, Киевское шоссеБлизость к магистралиХорошаяРасстояние до МКАД, км.~ 9Ближайшая станция ж/д«Переделкино»Расстояние до ближайшей станции, км~ 1Эстетичность окружающей застройкиХорошаяПрестижность районаХорошаяСостояние прилегающей территории (субъективнаяоценка)СредняяПлотность окружающей застройкиСредняяЗонирование района (преобладающий тип застройки)ЖилаяБлагоустройство территории:- озеленениеЕсть- уличное освещениеЕсть- подъездные путиЕсть, асфальтовое покрытиеСведения о доме:Субъект РФ (наименование)МоскваНаименование муниципального района: район Ново-ПеределкиноАдрес дома:г. Москва, ул. Лукинская, д. 6Год постройки:2009Год ввода в эксплуатацию:2009Серия, тип постройки здания: П-3мТип дома: Многоквартирный домУправляющая компания: ООО "ПИК-Комфорт"Факт признания дома аварийным:НетНаибольшее количество этажей, ед.:16Наименьшее количество этажей, ед.: 16Количество подъездов, ед.: 3Количество лифтов, ед.: 6Количество помещений, всего, ед.: 186Количество жилых помещений, ед.: 180Количество нежилых помещений, ед.: 6Общая площадь дома, всего, кв.м:12 345.00Общая площадь жилых помещений, кв.м: 11 565.00Общая площадь нежилых помещений, кв.м: 780.00Общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества, кв.м: 4 331.00Площадь земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, кв.м: 0.00Площадь парковки в границах земельного участка, кв.м: 0.00Элементы благоустройства (детская площадка): ИмеетсяЭлементы благоустройства (спортивная площадка):Не имеетсяКонструктивные элементы:Тип фундамента: СвайныйТип перекрытий: ЖелезобетонныеМатериал несущих стен: ПанельныеПлощадь подвала по полу, кв.м: 1 093.40Тип мусоропровода: На лестничной клеткеКоличество мусоропроводов, ед.:3 Технические характеристики объекта оценки представлены на основании технического паспорта на помещение (квартиру) инв. №ХХХХХ, по состоянию на ХХ.ХХ.ХХХХ г., визуального осмотра оценщика и расчетных данных.Характеристика квартиры:ПоказательОписание или характеристика показателяЭтаж расположения13Площадь кв. м (общая/жилая)53,7/32,1Количество комнат2Площадь кухни, кв. м9,3СаузелЕсть, раздельныйВысота потолков, м2,6Балкон (лоджия)БалконВид из оконВо дворДополнительные системы безопасностиЕстьДанные о перепланировкеПланировка квартиры полностью соответствует БТИ2.5 Подбор объектов-аналогов и определение степени сопоставимости с оцениваемым объектом При оценке методом сравнения аналогичных продаж оценщиком был произведен качественный анализ предложений недвижимости, сопоставимый по местоположению, экономическим, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. В таблице представлены данные по оцениваемому объекту и сравниваемым объектам аналогам.Характеристики (элементы) сравненияОбъект оценки Объект-аналог1Объект-аналог2Объект-аналог3Объект-аналог4123456Наименование объектаКвартира Квартира Квартира Квартира Квартира Местоположение Г. Москва, ул. Лукинская, д. 6, этаж 13 кв. ХХГ. Москва, ул. Лукинская, д. 11, этаж 2, кв. ХХГ. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 6, этаж 11, кв. ХХГ. Москва, ул. Шолохова, д. 28, этаж 8, кв. ХХГ. Москва, ул. Шолохова, д. 13, этаж 5, кв. ХХЭтаж расположения13/172/1711/178/145/14Концепция объекта2-комнатная квартира2-комнатная квартира2-комнатная квартира2-комнатная квартира2-комнатная квартираТип домаПанельныйПанельныйПанельныйПанельныйПанельныйСостояние отделкиС отделкой С отделкойС отделкойС отделкойС отделкойОбщая площадь, кв. м53,753,051,752,250,4Жилая площадь, кв. м32,133,030,931,029,5Балкон/лоджиябалконбалконлоджиялоджиябалконПланировка Изолированная ИзолированнаяИзолированнаяИзолированнаяИзолированнаяКухня, кв. м9,39,08,510,09,0Санузел Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Раздельный Отопление Центральное ЦентральноеЦентральноеЦентральноеЦентральноеАварийность Нет Нет Нет Нет Нет Год постройки 20091990199119911989Цена предложения кпродаже объекта-аналога, руб12 700 000₽13 000 000₽13 000 000₽13 500 000₽Цена предложения кпродаже, за 1 кв.мобъекта-аналога, руб.239 622₽251 450₽249 042₽267 857₽Источник информацииЦиан Циан Циан Циан Циан 2.6 Расчет величины рыночной стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного метода Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенного различия между сравниваемыми объектами. При реализации сравнительного подхода должны быть проанализированы возможные отличия объектов-аналогов от объекта оценки. Поскольку ни один из выбранных объектов-аналогов не может полностью соответствовать объекту оценки, в цены продаж объектов-аналогов был внесен ряд корректировок. В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнении:1. Переданные права собственности на недвижимость.2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.3. Условия продажи (частота сделки).4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).5. Местоположение.6. Физические характеристики.7. Экономические характеристики. Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.Относительные корректировки к единице сравненияХарактеристикиОцениваемый объектАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Цена предложения кпродаже объекта-аналога, руб.12 700 000₽13 000 000₽13 000 000₽13 500 000₽Цена предложения кпродаже, за 1 кв.мобъекта-аналога, руб.239 622₽251 450₽249 042₽267 857₽1. Корректировка наторг-8,00%-8,00%-8,00%-8,00%Корректировка, руб.-19 169₽-20 116₽-19 923₽-21 428₽Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽2. Права собственностина недвижимостьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьСобственностьКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб.0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽3. УсловияфинансированияРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеРыночныеКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб.0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽4. Условия продажиСвободнаяСвободнаяСвободнаяСвободнаяСвободнаяКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽5. Состояние (условия)рынка2021 декабрь2021 декабрь2021 декабрь2021 декабрьКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽МестоположениеГ. Москва, ул. Лукинская, д. 6, этаж 13 кв. ХХГ. Москва, ул. Лукинская, д. 11, этаж 2, кв. ХХГ. Москва, ул. Скульптора Мухиной, д. 6, этаж 11, кв. ХХГ. Москва, ул. Шолохова, д. 28, этаж 8, кв. ХХГ. Москва, ул. Шолохова, д. 13, этаж 5, кв. ХХ6. Площадь кухни9,39,08,510,09,0Корректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽Площадь, кв.м53,753,051,752,250,47. СанузелРаздельный РаздельныйРаздельныйРаздельныйРаздельныйКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽8. Корректировка наэтаж1321185Корректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.220 453₽231 334₽229 119₽246 429₽9. Корректировка на физический износ10%26%25%25%27%Корректировка, %16%15%15%17%Корректировка, руб35 272₽34 700₽34 367₽41 892₽Скорректированнаяцена, руб.255 725₽266 043₽263 486₽287 918₽10. Корректировка натип домаПанельныйПанельныйПанельныйПанельныйПанельныйКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.255 725₽266 043₽263 486₽287 918₽11. Корректировка насостояние отделкиС отделкойС отделкойС отделкойС отделкойС отделкойКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.255 725₽266 043₽263 486₽287 918₽12. Корректировка наналичие балконаБалконБалконЛоджияЛоджияБалконКорректировка, %0,00%0,00%0,00%0,00%Корректировка, руб0000Скорректированнаяцена, руб.255 725₽266 043₽263 486₽287 918₽13. Общая чистаякоррекция35 272₽34 700₽34 367₽41 892₽Общая чистаякоррекция, в % от ценыпредложения кпродаже15%14%14%16%Общая валоваякоррекция35 272₽34 700₽34 367₽41 892₽ПоказательОбъект оценкиАналог 1Аналог 2Аналог 3Аналог 4Скорректированнаяцена продажи, руб. (3)255 725₽266 043₽263 486₽287 918₽Сумма промежуточныхрезультатов, (6) = (5)263 701,09Средняя стоимостьобъекта всобственности за 1кв.м, руб. , (6)263 701,09Площадь, кв. м., (7)53,7Стоимость квартиры,округлено, руб.,=(6)*(7)14 160 748,5 На основании осмотра, анализа собранной информации и расчетов, приведенных в таблицах, итоговая рыночная стоимость недвижимого имущества - 2- комнатная квартира, общей площадью 53,7 кв. м, расположенная по адресу: город Москва, ЗАО, улица Лукинская, дом 6, квартира ХХ, по состоянию на 15 декабря 2021 года, составляет: 14 160 748 (четырнадцать миллионов сто шестьдесят тысяч семьсот сорок восемь) рублей. При оценке в соответствии с общепринятыми нормами были проанализированы три основных подхода при определении стоимости оцениваемого имущества: затратный, сравнительный и доходный, но применен только сравнительный подход, поэтому согласование не производится (п.25 ФСО 1). Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки). Список использованных источников1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 01.07.2020 N 11-ФКЗ) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/ 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ 3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 13.07.2021, с изм. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. cайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ 4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ (ред. от 02.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_327520/ 5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ 6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_181899/ 7. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 (ред. от 22.06.2015) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.05.2011 № Д06-2493) // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113247/7c4fc7f76f54eba23f23ff23c196a6fde5b76970/ 8. Приказ Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 (ред. от 09.09.2019) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_217405/ 9. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 11.06.2021) "О государственной кадастровой оценке" // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/ 10. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // КонсультантПлюс: справочно-правовая система [Офиц. сайт]. URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19586/11. Филиппова Т.А. Веселова М.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости объектов капитального строительства для целей налогообложения (на примере г. Омска). Проблемы оценки объектов капитального строительства [Текст] / Филиппова Т.А. Веселова М.Н. // экономика и бизнес. 2018. [Электронный ресурс] — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/problemy-otsenki-kadastrovoy-stoimosti-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-dlya-tseley-nalogooblozheniya-na-primere-g-omska12. Осенняя А.В. Применение геоинформационных систем при проведении кадастровой оценки объектов недвижимости в Российской Федерации [Текст] / А.В. Осенняя // Региональные геосистемы. [Электронный ресурс] — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/primenenie-geoinformatsionnyh-sistem-pri-provedenii-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti-v-rossiyskoy-federatsii 13. Сотников А.Д. Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты. Методические аспекты [Текст] / Сотников А.Д. // Имущественные отношения в РФ. . [Электронный ресурс] — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-nekotorye-metodicheskie-aspekty 14. Проскурина З.Б. Совершенствование методологии кадастровой оценки объектов капитального строительства. [Текст] / Проскурина З.Б. // Государственное и муниципальное управление. [Электронный ресурс] — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/sovershenstvovanie-metodologii-kadastrovoy-otsenki-obektov-nedvizhimosti 15. Дубровский А.В., Ильиных А.Л. Анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на кадастровую стоимость недвижимости. Факторы, влияющие на определение стоимости объекта [Текст] / Дубровский А.В., Ильиных А.Л. // Экономика и бизнес. 2019. [Электронный ресурс] — URL: https://cyberleninka.ru/article/n/analiz-tsenoobrazuyuschih-faktorov-okazyvayuschih-vliyanie-na-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti/viewer 16. Федоровская А.А. Нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности. Оценка собственности: учебник для вузов / Федоровская А.А – Москва. [Электронный ресурс] — URL: https://studopedia.net/3_46595_lektsiya----normativno-pravovoe-regulirovanie-otsenochnoy-deyatelnosti.html 17. Геоинформационная система MapInfo // [Электронный ресурс] — URL: https://mapinfo.ru/ 18. Геоинформационная система QGIS // [Электронный ресурс] — URL: https://qgis.org/ru/site/ 19. Единый государственный реестр недвижимости // [Электронный ресурс] — URL: https://rosreestr.gov.ru/ 20. Основные методы оценки недвижимости: затратный, сравнительный, доходный. [Электронный ресурс] — URL: https://kargatskiy.ru/garazh/osnovnye-metody-otsenki-nedvizhimosti-zatratnyj-sravnitelnyj-dohodnyj.html21. База данных о недвижимости // [Электронный ресурс] — URL: https://www.cian.ru 22 http://tipdoma.ru23 https://domdata.ru 24 https://tipdoma.com 25 https://www.cfin.ru/appraisal/realty/expenditure_realestate_valuation.shtmlПРИЛОЖЕНИЕФотографии объекта оценки: Фотографии объекта-аналога 1:https://www.cian.ru/sale/flat/262887651/ Фотографии объекта-аналога 2:https://www.cian.ru/sale/flat/262544186/ Фотографии объекта-аналога 3:https://www.cian.ru/sale/flat/259678658/ Фотографии объекта-аналога 4:https://www.cian.ru/sale/flat/263308829/