Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

ВВЕДЕНИЕ Оценочная деятельность является составной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства.Согласно российскому законодательству оценочная деятельность включает оценку объектов гражданских прав: бизнеса, недвижимости, оборудования и транспортных средств, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности и другихДеление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.Понятие "недвижимость" и "недвижимое имущество" больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как "объект недвижимости".Оценка недвижимости - это прикладной экономический анализ, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта, ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.Следует отметить актуальность оценки недвижимости в условиях кризиса. В первую очередь кризис ударил по строительным компаниям и всем, кто хоть как-то был связан с сектором недвижимости: покупателям и продавцам недвижимости, риэлторам, ипотечным кредиторам, оценщикам недвижимости и другим субъектам на рынке недвижимости. Цель курсовой работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:- описать сущность оценки жилья;- охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;- оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;- провести сравнительный анализ результатов оценки;- разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.Объект исследования в курсовой работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.Методологической основой проведённого в курсовой работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.В первой главе курсовой работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а также основные принципы оценки недвижимости.Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – однокомнатной квартиры, расположенной, в поселке Зарайск - затратным, доходным и сравнительным подходами.Глава 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ1.1 Необходимость независимой оценки жильяОценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения.В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ (с изменениями на 02.06.2021 год).Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень нестабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение или повышение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:•  при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;•  при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;•  для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;•  при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;•  для страхования объектов недвижимости;•  при кредитовании под залог объектов недвижимости;•  при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;•  при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;•  при ликвидации объектов недвижимости;•  при исполнении прав наследования, судебного приговора;•  при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.Существует три основных подхода к оценке недвижимости:- затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:- технико-экономический анализ для нового строительства,- определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,- обновление,- итоговое согласование стоимости,- здания институционального и специального назначения,- цели страхования.-        метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.-        доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем.В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки.1.2 Классификация объектов недвижимостиОценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России — это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.1.  Происхождение.  Естественные (природные) объекты.  Искусственные объекты (постройки).2.  Назначение.  Свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли).  Природные комплексы (месторождения и т.д.) для их эксплуатации.  Постройки.  Для жилья.  для офисов.  Прочие.3.  Масштаб.3.1 Земельные массивы.3.2. Отдельные земельные участки.3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)3.3.1. Жилой дом многоквартирный.3.3.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).3.3.3. Секция (подъезд).3.3.4. Этаж в секции.3.3.5. Квартира.3.3.6. Комната.3.3.7. Летняя дача.3.4. комплекс административных зданий.3.4.1. Здание.3.4. Помещения или части зданий (секции, этажи).4. Готовность к использованию.4.1. Готовые.4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.4.3. Требующие завершения строительства.Поскольку в настоящее время рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.1.3 Виды стоимости объектов недвижимостиНа начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.Рыночная стоимостьВ рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.1.  Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.2.  Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.3.  Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).4.  Оплата произведена на условиях финансирования сделки.5.  Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.Стоимость в использовании (потребительская стоимость)Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.Инвестиционная стоимостьПонятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.Стоимость замещенияСтоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов, и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.Страховая стоимостьСтраховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.Ликвидационная стоимостьЛиквидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.1.4 Основные принципы оценки объектов недвижимостиПринцип наилучшего и наиболее эффективного использованияПринцип наилучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использование не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.В соответствии со стандартами оценки существуют три подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. Отдельно можно выделить экспертный подход.Затратный подход рассматривает стоимость объектаоценки с точки зрениявладельца или продавца и базируется на прошлых событиях, доходный - с точки зрения потенциального покупателя и основывается на будущих событиях, а сравнительный (рыночный) подход рассматривает стоимость объекта исходя из фактических договоренностей продавца и покупателя о стоимости объектов, аналогичных оцениваемому, т.е. основывается на том, что есть сейчас, в данный момент.В рамках каждого подхода существует некоторое количество методов определения стоимости и все полученные разными методами результаты впоследствии обобщаются – делается так называемое согласование результатов оценки.В практике операций с недвижимостью встречаются самые разные ситуации оценки объектов. При этом каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы и для правильного выбора подходов необходимы определенные критерии адекватности подходов соответствующей ситуации. В странах с развитой и относительно сбалансированной рыночной экономикой при оценке недвижимости, когда это, возможно, применяют все три подхода. При этом окончательный вывод делают по совокупности их результатов, которые, как правило, должны быть близки. Существенные расхождения указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность рынка.Затратный подходЗатратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Затратный подход имеет существенную особенность – применяется для оценки имущественных комплексов (земля+строение) или только строение.Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта.1.5 Мировой рынок недвижимости.Рынок недвижимости стремительно меняется!На фоне затяжной мировой рецессии традиционные рынки жилой и коммерческой недвижимости теряют доходность. Одновременно происходит стремительный рост современных типов объектов: коворкингов, клирингов, общежитий. Так что же происходит на мировом рынке недвижимости и как девелоперу и инвестору встроиться в новые рыночные реалии?Общий обвал мирового рынка коммерческой недвижимости в 2020 г составил 16%, при этом современные форматы показали рост в 12%. Наибольший ущерб понес рынок отелей, обрушившийся в 2020 г в два раза.Как не парадоксально, наибольший объем инвестиций в 2020 г приходился на самый депрессивный и бесперспективный формат коммерческой недвижимости - офисы. Отчасти это связано с тем, что офисные девелоперы по-настоящему еще не столкнулись с последствиями кризиса. Арендаторы, связанные длительными контрактами, были вынуждены продолжить платежи за аренду помещений даже в условиях перевода персонала на удаленную работу. Но пандемия подорвала рынок отелей в долгосрочной перспективе. Повсеместно распространяется практика удаленной работы и внедряются программы онлайн-управления персоналом.После окончания длительных контрактов офисных девелоперов ждет отток клиентов. Компании будут снимать более гибкий формат офисных помещений - коворкинги. Рынок коворкингов будет расти на 50% ежегодно, вплоть до 2025 г, после чего продолжит расти меньшими темпами. Рынок офисной недвижимости уже прошел свой пик, и с 2022 г начнет терять 2-3% выручки в год. Экономика СерпуховаВ Серпухове порядка ста пятидесяти относительно крупных предприятий и еще 400 небольших. Сферы – машиностроение и металлообработка (35 % от общего объема промышленной продукции), легкая и текстильная промышленность (10 %), пищевая (22 %), химическая (21 %). Здесь выпускают медицинскую технику, воздухоочистительное оборудование и фильтры, пряжу и готовые ткани, бытовую технику, мебель и прочее. В целом, Серпухов относится к тем городам, где вполне можно найти работу. Стабилизация финансового положения, экономический рост, достигнутый за последние годы в городе Серпухове, стали залогом повышения благосостояния жителей города. Главный приоритет экономической стратегии города - диверсификация экономики в направлении производства и повышения конкурентоспособности.1.6 Рынок недвижимости РоссииРынок недвижимости в России достаточно молод, тем не менее в его развитии уже можно выделить определенные этапы. Этап стихийного рынка или зарождения рыночных отношений: 1991-1995 годы. Для этого этапа характерна стадия первоначального накопления капитала (ПНК). Отношения между участниками рынка еще не оформлены и носят хаотичный характер. Наиболее предприимчивые понимают, что их материальное и социальное благополучие в будущем зависит от того, сколько сейчас удастся взять от большого пирога.Отсюда и многочисленные махинации с приватизационными чеками, и финансовые пирамиды, и пр. Культура капиталистических отношений пока не сформирована, старые законы уже не действуют, а новые еще не написаны. рынок недвижимость экономическийГраждане, не представляющие, как жить по законам рынка, с легкостью впитывают любую информацию. Появившиеся рекламные ролики и макеты вызывают интерес и доверие. Обыватель еще не знаком с действием рыночных механизмов рекламы. Удивительно, что сделанная далеко не профессионально, основанная на ярких, кричащих цветах и лозунгах реклама тем не менее запоминалась и действовала на потребителя безотказно. Причина ее эффективности - в новизне и относительно малом количестве. Это в полной мере относилось и к рынку недвижимости.Можно сказать, что на первом этапе зарождения рынка предложение формировало спрос. По сути, потреблялось все, что предлагалось. Конкуренция на рынке предложения была слишком мала, а потребитель доверчив, поэтому существовала реальная возможность быстро добиться узнаваемости, а следовательно, хороших продаж, не прибегая к особым маркетинговым уловкам и рекламным трюкам. Период относительного затишья и осторожности: 1995-1998 годы Передел собственности входит в завершающую стадию. Страна оправляется от потрясших ее в предыдущие годы кризисов и катаклизмов: краха банковской системы, «черного» вторника, оказавшейся для многих обманной приватизации и т. д.Народ, наученный на собственных ошибках, к рынку относится с некой предубежденностью, осторожностью, не желает куда-либо вкладывать деньги, боясь потерять последнее. Начинает развиваться новая законодательная база - основной регулятор рыночных отношений, устанавливаются общие правила игры. Желающих инвестировать в строительство немного - эта сфера, как, впрочем, и другие, ассоциируется с риском потери денег. Единственное исключение в среде недоверия и всеобщего пессимизма составляет формирующаяся прослойка так называемых избранных - преуспевающих за счет нажитых доходов новых русских. Если кто и может позволить себе приобрести дорогую недвижимость, это они. Их предпочтения - все самое дорогое (дорого значит априори престижно). Рынок недвижимости существует скорее всего за их счет.Появилось понятие элитной недвижимости - эксклюзивных, необычных для массово-панельной Москвы проектов, ориентированных на людей с деньгами. Однако общей тенденцией в развитии потребительских предпочтений это вряд ли можно назвать.В рекламе также период затишья и переосмысления. Примитивные рекламные уловки, так хорошо работавшие всего пару лет назад, уже не дают должного эффекта - необходимы более изощренные в профессиональном и психологическом плане методы и приемы рекламного воздействия на клиента.1.7 Рынок недвижимости Московской областиПроанализируем тенденции и состояние рынка загородной недвижимости Московской области. Рынок земли сформировался около 15 лет назад, когда в первой редакции был принят Земельный кодекс. За это время он прошел несколько стадий формирования: скупщики земли сформировали крупные земельные банки, которые впоследствии были распределены между  землевладельцами  или лендлордами, за которыми стояли, как правило, крупные финансовые структуры. Всего в Московской области появилось около десяти землевладельцев:  Группа «Абсолют», Группа «Регион»,  «Промсвязьнедвижимость», «Инком»,  «ЗНАК», «Визави» (сегодня Банк «Развитие Столица»), «Нерль» («Вектор-Инвестментс») и пр. Земельные активы этих структур раскиданы по всему Подмосковью, однако наиболее ликвидные земли были распределены между наиболее приближенными к бывшему губернатору Московской области Борису Громовуструктурами. Начиная с 2005 года земельный банк каждой структуры сформировался окончательно, и примерно в это же время был составлен первый рейтинг землевладельцев в журнале Forbes. Все владельцы были перечислены: Светаков, Цветков, братья Ананьевы, Кольцов, Дискин, Саблин, Аксенов, Клячин и пр. С 2005 по 2008 год рынок земли пережил колоссальный рост. Лендлорды начали создавать отдельные компании, которые занимались реализацией земли как в розницу, так и оптом. Конечно, реализовывать землю крупными массивами, участками в сотни га было гораздо выгоднее, чем продавать небольшие земельные наделы частникам.В то же время началась спекуляция землей, ее подогревали статьи в прессе, которые проплачивали землевладельцы и риелторы, а также ей способствовал общий рост рынка недвижимости. Часто инвестор мог заработать до 500% годовых с участка, который был расположен вблизи Москвы и имел хорошие показатели с точки зрения транспортной доступности и природных характеристик. Иногда даже не требовалось ничего делать с земельным участком, он сам собой рос в цене за счёт общего ажиотажа. Многие землевладельцы на фоне такого спроса на землю начали реализовывать девелоперские проекты, создавать отдельные компании по строительству городской и загородной недвижимости. Начали вывозить наиболее крупные проекты на выставки: во Францию на MIPIM, коммерческую недвижимость — на MAPIC. Там выставлялись такие проекты, как «Рублево-Архангельское», «Гран-При» и др.Наибольшую популярность у инвесторов получили Красногорский район, Одинцовский район, Истринский район, Ленинский район и пр. Традиционно наиболее дорогими направлениями были Запад, Юго-Запад и Северо-Запад. Законодательство на тот момент было лояльно к девелоперам и застройщикам, землевладельцам и инвесторам. Законы формировались в Государственной думе в Комитете по земельным отношениям и строительству, председателем которого долгое время был Мартин Шаккум (сегодня первый заместитель руководителя комитета). Нынешний глава комитета— Алексей Русских.В загородной недвижимости, рассчитанной на розницу, у девелоперов и ленд-девелоперов были популярны в основном дорогие, так называемые элитные проекты, на которых можно было заработать большие деньги. Также стали появляться и развиваться посёлки бизнес-класса. Новая Рига приобрела статус дублера Рублевского шоссе (Рублевки) и начала обрастать коттеджными поселками, поселками таунхаусов, малоэтажным жильем. Посёлки появлялись один за другим. Однако в 2008 году неожиданно для всех наступил кризис, который вернул землевладельцев к реальности. Все крупные девелоперские проекты были заморожены, дорогие посёлки элит-класса и бизнес-класса стали не востребованы, землевладельцы, ленд-девелоперы, земельные инвесторы терпели серьезные убытки. Чтобы закрывать кассовые разрывы,  землевладельцы и их дочерние подразделения вынуждены были распродавать землю. Ликвидные земельные активы уходили гораздо дешевле рынка, за полгода, с 2008-го до середины 2009 года, можно было получить в собственность очень лакомые куски земли на Кивеском шоссе, на Новорижском шоссе, даже на Рублево-Успенском шоссе. В итоге рынок дорогой загородной недвижимости практически встал, продажи шли единичные и то только там, где была серьезная скидка. Многие посёлки были попросту заморожены. Коттеджи просто перестали продаваться. Многие топ-менеджеры, проинвестировавшие свои тринадцатые зарплаты, оказались фактически у разбитого корыта, так как их недвижимость стала стремительно дешеветь, а чтобы продать участок или дом (коттедж), приходилось идти на серьезный демпинг.Глава 2 ОПИСАНИЕ КВАРТИРЫ В П. ЗАРАЙСКИЙ.В процессе оценки рыночной стоимости жилой недвижимостииспользуются следующие подходы:- сравнительный подход (метод сравнения продаж), а также- затратный подход (но также в рамках сравнительного подхода),-доходный подход.Описание квартирыОбъект оценки представляет собой, 1 комнатную квартиру.Таблица 1Описание объекта оценки1.Наименование объекта1 комнатная квартира общей площадью 28,0 кв.м2.Месторасположение объектаМосковская область, Зарайский р-н, п.Зарайский, дом 14Жилой дом, в котором расположена квартира,находится автобусная остановка на расстояние 500метров, также в районе имеется школа, детскийсад, магазин, спортплощадка.3.СобственникЦыплакова Вера Васильевна 4.Юридическоеописание объекта:Решение Зарайского городского народного суда от16.11.1993г.ЗарегистрированЛуховицким БТИ МО5.Описание объекта:Квартира находится на 1 этаже двухэтажногокирпичного дома. Здание построено в 1951 году.Общая площадь квартиры составляет -28 кв.м, изнеё жилая-15.4 кв.м, подсобная -12.6 кв.м. Санузел -совмещённый.Площадь кухни составляет- 5,8 кв.мСтены дома- кирпичные; перекрытия- ж/б плиты;полы-в жилых комнатах-дощатые, линолеум, ламинат.вид отопления- центральное; водопровод-отместной сети; канализация- сброс в местную сеть;Горячее водоснабжение-центральное;газоснабжение-сетевое.Износ по паспарту БТИ неизвестен.Техническое состояние дома удовлетворительное.Состояние квартиры хорошее.6.Опасности,связанныесокружающей средойНе имеются.7.Ценность в качествеисторического,природного, научного объектаНе имеет.8.Валюта оценкиРубли РФ2.1 Затратный подходЗатратный подход — совокупность методов оценки стоимости объектанедвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому , покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.Для определения рыночной стоимости можно воспользоваться оценками специалистов.Оценка стоимости воспроизводства.Стоимость реконструкции можно оценить двумя способами: по стоимости воспроизводства или по стоимости замещения.Стоимость воспроизводства определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.В данном отчете стоимость реконструкции оценивается по полной стоимости воспроизводства. Оценка восстановительной стоимости производилась с использованием «Сборника № 28 «Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий, и сооружений коммунально- бытового назначения для переоценки основных фондов».Полная информация об объекте оценки приведена в техническом паспорте Серпуховского городского филиала ГУП МО «МОБТИ» инв. № 276:079-6909/2.В результате обследований 21.01.2022 г. оценщик произвел оценкурыночной стоимости объекта оценки.Восстановительная стоимость на дату оценки рассчитывается по формулеВС1*П*S*К 69-84*К 84-2000*К2000-дата оценки*Индс (www.econcoverage.ru)где:ВС1 – стоимость 1 кв.м в ценах 1969 г.;П – поправка к стоимости;S – площадь;к 69-84 – индекс перехода к ценам 1984 г.; для перехода от цен 1964 г. к ценам 1984 г. пользуемся: постановление госстроя СССР от 11 мая 1983 г. n 94 "об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек» к 1984-2000 – индекс перехода к ценам 2000 года, пособие по индексации базисной (1984 г.) стоимости объектов- аналогов и их применению в московской области в сметах и сметных расчетах в уровне цен 2000 года.К 2000 на дату оценки, Письме Минстроя России от 30.12.2021№58231-ИФ/09И ндс – налог на добавленную стоимость.На действительную стоимость зданий и сооружений оказывают влияниефизический износ здания, его месторасположение, функциональное устаревание и другие факторы.Анализ износаПосле того, как определена восстановительная стоимость объекта,следующим шагом является расчет его износа. Износ можно характеризировать как разницу между восстановительной стоимостью объекта и его рыночной стоимостью на дату проведения оценки. Он также может быть определен, как потеря в стоимости на дату оценки, вызванная различными причинами. Мы различаем три вида износа: физический, функциональный и экономический (внешний) износ. Каждый вид износа будет подробно рассмотрен ниже, так же, как и их воздействие на величину стоимости объектов.Расчет совокупного износаОсновная расчетная формула И= Вс1*(К Физ.И +К Функц.И + К Вн.И),где:И – износ в руб.Вс1 – восстановительная стоимость в руб.К физ.И – коэффициент физического износа.К функц.И – коэффициент функционального износа,К вн.И – коэффициент внешнего износа.Остаточная стоимость строений. С ост. = В с1 – ИФизический износФизический износ является уменьшением стоимости объекта в процессеэксплуатации в результате разрушения, сухого гниения, ржавчины и т.п. иликонструктивных дефектов самой постройки.Значение коэффициента физического износа строений обычно определяется на основании «Правил оценки физического износа зданий ВСН53-86(р) Граждан строя». Состояние хорошее.Согласно техническому паспорту, физический износ 41 %Расчет функционального износаСогласно определению, функциональный износ является потерей в стоимости вследствие недостатков проектирования. Он также может быть связан с происходящими в течении времени нововведениями технологического характера, которые приводят к моральному устареванию отдельных элементов постройки, например, вследствие изменения стандартов на строительные материалы и конструкции. Функциональный износ обычно связан с тем, что материалы и конструкции постройки либо уступают современным требованиям, либо неоправданно их превосходят.Оцениваемый объект находится в жилом доме, построенном в 1951 году.Анализ, произведенный оценщиком, показал, что здание соответствует современным строительным нормам, в квартире присутствует ванная комната, есть горячее водоснабжение, канализация и т.п... В связи с этим коэффициент функционального износа принимаем равным 0%.Расчет внешнего износаДля целей оценки экономический износ определяется, как снижение функциональной пригодности объекта вследствие негативного воздействия внешних для объекта экономических факторов, которое не может быть устранено собственником недвижимости, землевладельцем или арендатором. Экономический износ может быть вызван рядом причин, такими как общий экономический упадок района застройки, месторасположения объекта в районе, области и регионе, состояние рыночной конъюнктуры. Дом, в котором находится квартира, расположен от автобусной остановки приблизительно в 500метрах. Оценщик считает возможным присвоить значение коэффициенту внешнего износа 5%.Величина предпринимательской прибыли зависит от сложившейся рыночной практики. Она определяется в процентах от стоимости завершенного проекта или от его составных частей, принимаемых на рынках в качестве основы для расчета.Эта прибыль выражает вклад застройщика, осуществляющего подготовку, проектирование, экспертизу, тех. надзор за процессом строительного производства объекта и берущего на себя риск, связанный со строительством. Значение предпринимательской прибыли на Подмосковном рынке колеблется от 10 до 30%. Оценщик считает возможным принять усредненное значение 25 %.Сборник, по которому рассчитывалась полная восстановительная стоимость, содержит показатели стоимости в ценах 1969 г. В составе глав сметного расчета появились изменения. Для корректного использования сборника проведена корректировка восстановительной стоимости на величину косвенных издержек, не учтенных по сборникам УПВС. Величина этих издержек колеблется от 10 до 35 % от прямых затрат на объект.Принимаем значение косвенных издержек 25 %.С учетом вышеперечисленных факторов оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость квартиры затратным подходом, с учетом совокупного износа, составляет на 21.01.2022 года округленно:192445,62. (Сто девяносто две тысячи четыреста сорок пять 62 копейки).2.2Сравнительный подходРыночный (сравнительный) подход — совокупность методов оценкистоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценкис аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеетсяинформация о ценах сделок с ними.2.Оценка стоимости объекта сравнительным подходом.Метод сравнительного анализа продаж включает в себя рассмотрение продаж объектов, подобных оцениваемому. Для определения стоимости последнего к стоимости объектов аналогов применяются корректирующие коэффициенты.Коэффициент риэлторских услуг – Фиксированная сумма или же процент от приобретаемой или же покупаемой недвижимости, которую оплачивает клиент или же собственник за предоставляемые предложения по соглашению задания, агентскому соглашению или же соглашению комиссии. Разбирая текущую историю на рынке недвижимости, информацию, полученную от служащих риэлтерских фирм и иных членов рынка, Оценщик счёл важным привнести эту корректировку. Она связана с тем, собственно, что настоящие сделки по купле-продаже объектов жилой недвижимости некоторое количество выделяются от тарифов предложения, т.к. стоимость оферты, как правило, в начале некоторое количество завышена на т.н. «торг». Не считая такого, в данную стоимость имеют все шансы быть «заложены» комиссионные риэлтеров. Беря во внимание все изложенные прецеденты, а еще историю на рынке недвижимости, Оценщик ввёл вспомогательную корректировку к приобретенной величине цены объекта оценки, уменьшающую её на (-5%). Право собственности – все объекты в том, количестве и аналоги на момент реализации пребывали в принадлежности. Исправления не потребуется. Условия финансирования - проверка информации по объектам аналогам показала, что условия финансирования купли-продажи не имели существенных отличий от рыночной практики. Поправки не требуется.Условия продажи – условия продажи объекта оценки рыночные, условия продажи по объектам аналогам в целом соответствует местной рыночной практике. Оценщик считает возможным не применить корректировку.Время продажи – время продаж объекта оценки и объектов аналогов №1 № 2 № 3 № 4. Приблизительно совпадают. Коэффициент инфляции Местоположение – Объекты аналоги №1 №2, как и объект оценки расположены приблизительно одинаково, в одном районе. А объекты №3 №4 расположены не много дальше, чем объект оценки. Оценщик счел возможным к аналогам корректировку не применять.Наличие благоустройств – объект оценки имеет центральные коммуникации. Объект аналог №1 имеет балкон, но также и имеет горячей воды. Объекты аналоги №2, 3 и 4 имеют все системы благоустройств. Оценщик счел возможным применить корректировку к аналогу №1 – (-5%), а к аналогам №2, 3, 4 – (-10%). Материал стен – объект оценки, как и аналоги имеют одинаковые материалы стен – кирпичные. Оценщик считает возможным корректировку не применять.Состояние - оцениваемая квартира имеет хорошее состояние. Аналоги №1, 2 ,3 и 4 –хорошее состояние. Оценщик считает возможным присвоить к аналогам № 1, 2, 3 и 4– корректирующий коэффициент (-5%).Этаж – оцениваемый объект находятся на 1-м этаже жилого двухэтажного дома. Объект аналог № 1 – на 2-м этаже двухэтажного дома, № 2 – на 1-м этаже двухэтажного дома, № 3 – на 2-м этаже двухэтажного дома, № 4 – на 1-м этаже двухэтажного дома. Оценщик счел возможным не применить корректировки к объектам, аналогам Санузел – у объекта оценки имеется ванная комната и санузел.Оцениваемый объект представляет собой 1 комнатную квартиру. На текущий момент объекты такого класса в поселке Зарайском продавались по следующим ценам, о которых имеется информация.Таблица 2Таблица сравнительного подходаЭлементы сравненияОбъект оценкиОбъекты сравнения№1№2№3№4АдресМО, поселок Зарайский дом 14МО, поселок Зарайский дом 14МО,поселок Зарайский,20МО, Зарайск, Южный квартал, 4МО, Зарайский, Октябрьская 8Цена продажи руб950000110000017000002300000Площадь квартиры кв.м28,033,043,429,041,0Единица сравнения руб/кв.м28787,8725345,6258620,6856097,56Источник информации1-комнатная квартира, 33 ONREALT.RU2-комнатная квартира, 43.4 м2, на 1 этаже ONREALT.RU1-к. квартира, 29 м², 2/2 эт. на продажу в Зарайске | Купить квартиру | Авито (avito.ru)2-к. квартира, 41 м², 1/2 эт. на продажу в Зарайске | Купить квартиру | Авито (avito.ru)Коэффициент риэлторских услугКорректировка, %-5-5-5-5Скорректированная цена27348,4724078,3355689,6453292,68Право собственности Собственно., Собственно., Собственно.0 Собственно., Собственно.,Корректировка,%000Скорректированная цена27348,4724078,3355689,6453292,68Условия финансирования Купля-продажиКупля-продажиКупля-продажиКупля-продажиКупля-продажиКорректировка,%000 0Скорректированная цена27348,4724078,3355689,6453292,68Условия продажиРыночной.Рыночной.Рыночной.Рыночной.Рыночной.Корректировка, %0000Скорректированная цена27348,4724078,3355689,6453292,68Условия рынка (время продажи)Январь 2022Январь 2022Январь 2022Январь 2022Январь 2022Корректировка, % 000Скорректированная цена27348,4724078,3355689,6453292,68Местоположение Зарайский р-н, п. ЗарайскийПоселок Поселок Зарайск, Южный кварталЗарайский Корректировка, %0 0-10-5Скорректированная цена27348,4724078,3350120,6750627,97Площадь кухни5,87,07,3 5,06,0Корректировка, %-5-10 00Скорректированная цена25981,0421670,4950120,6750627,97Наличие благоустройствЕстьЕстьЕсть Есть ЕстьКорректировка, %0000Скорректированная цена25981,0421670,4950120,6750627,97Материал стенКирпичные Кирпичный КирпичныйКирпичный кирпичныйКорректировка,%0000Скорректированная цена25981,0421670,4950120,6750627,97СостояниеХорошееХорошееХорошееХорошееХорошееКорректировка,%000Скорректированная цена25981,0421670,4950120,6750627,97Этаж1/22/21/22/21/2Корректировка, % 0 0 0 0Скорректированная цена28715,8921670,4950120,6750627,97Наличие балконаКорректировка, %Скорректированная ценаЛоджияБалкон +527280,09Лоджия и Балкон +522754,01 Лоджия и Балкон +552626,70Лоджия и Балкон +553159,36СанузелСовместныйСовмещенный 0СовместныйРаздельный Совместный Корректировка, %27280,090 +5 0Скорректированная цена22754,0155258,0353159,36Для выводовКоличество поправок3343Средневзвешенная цена $/кв.м(27280,09*0,3) +(22754,01*0,3) +(55258,03*0,1) +(53159,36*0,3) =36483,82Стоимость квартиры (руб)36483,82*28,0=1021546,96С учетом вышеперечисленных факторов оценщик пришел кзаключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта сравнительнымподходом составляет на 21.01.2022 года: (Один миллион двадцать одна тысяча пятьсот сорок шесть рубля 96 копеек.) 1-комнатная квартира, 33 м2, на 2 этаже на продажу по цене 950000 руб. в посёлке Зарайском, посёлок Зарайский, 14 - объявление №42141712 на ONREALT.RU2-комнатная квартира, 43.4 м2, на 1 этаже на продажу по цене 1100000 руб. в посёлке Зарайском, посёлок Зарайский, 20 - объявление №40918599 на ONREALT.RU1-к. квартира, 29 м², 2/2 эт. на продажу в Зарайске | Купить квартиру | Авито (avito.ru)2-к. квартира, 41 м², 1/2 эт. на продажу в Зарайске | Купить квартиру | Авито (avito.ru)2.3Доходный подход Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объектаоценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использованияобъекта оценки. В рамках доходного подхода стоимость недвижимостиможет определяться методом прямой капитализации, методомдисконтирования денежных потоков или методом капитализации порасчетным моделям.Таблица 3Таблица доходного подходаЭлементы сравнения Объект оценкиОбъекты сравнения  №1№2№3№4АдресМО, поселок Зарайский МО, Зарайск Южный квартал 11.МО, Зарайск ул. Дзержинского,88МО, Зарайск,2-микрорайон,26МО, Зарайск,1-й микрорайон,20Цена аренды руб.  125001600020 00012 000Площадь квартиры кв. м28,033,045,048, 033,0Единица сравнения руб./кв. м 378,78355,55416,66363,63Источник информации 1-к. квартира, 33 м², 1/2 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)2-к. квартира, 45 м², 2/2 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)2-к. квартира, 48 м², 3/5 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)1-к. квартира, 33 м², 4/5 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)Коэффициент риэлтерских услуг     Корректировка, % -5-5-5-5Скорректированная цена 395,84337,77395,82345,49Право арендыКорректировка, %Скорректированная ценаАрендаАренда0395,84Аренда0337,77Аренда.0395,82Аренда.0345,49 Условия финансирования Корректировка, %Скорректированная ценаАрендаАренда0395,84Аренда0337,77Аренда0395,82Аренда0345,49Условия арендыКорректировка, %Скорректированная ценаРыночная Рыночная0395,84Рыночная0337,77Рыночная 0395,82 Рыночная0345,49Условия рынка (время аренды) Корректировка, %Скорректированная ценаЯнварь 2022Январь 20220395,84Январь 20220337,77Январь 20220395,82Январь 20220345,49МестоположениеКорректировка, %Скорректированная ценаЗарайский р-н, поселок Зарайский Зарайск Южный квартал-5376,04Зарайск ул., дзержинского -5320,88 Микрорайон-10356,23Микрорайон-10310,94Площадь кухни кв. мКорректировка, %Скорректированная цена5,85,00376,046,00320,886,00356,236,00310,94Наличие благоустройств Корректировка, %Скорректированная ценаЕстьЕсть0376,04Есть0320,88Есть0356,23Есть0310,94Материал стен Корректировка, %Скорректированная ценаКирпичный Кирпичный 0376,04Кирпичный0320,88Панельный-5338,41Кирпичный 0310,94Состояние Корректировка, %Скорректированная ценахорошеехорошее0  376,04хорошее0  320,88хорошее0  338,41хорошее0310,94Этаж Корректировка, %Скорректированная цена1/21/20376,042/20320,883/5-5321,494/5-5295,39Наличие балкона Корректировка, %Скорректированная ценаЛоджияЛоджия и Балкон +5394,84Лоджия и Балкон +5336,92 Лоджия и Балкон +5337,56Лоджия и Балкон +5310,15Санузел Корректировка, %Скорректированная ценаСовместный Совместный 0394,84Совмещённый0336,92Раздельный -5320,68Совместный 0310,15Для выводов     Количество поправок  30,330,360,140,3Средневзвешенная цена S/ кв. м (394,84*0,3) +(336,92*0,3) +(320,68*0,1) +(310,15*0,3) = 344,62Право аренды квартиры (руб.) 344,62*28,0=9649,36 С учетом вышеперечисленных факторов оценщик пришел к заключению, что рыночная стоимость права аренды посчитанная методом сравнения продаж составляет на 21.01.2022 года: 9649,36 рублей (Девять тысяч шестьсот сорок девять рубля 36 копейки)Условия продажи – условия продажи объекта оценки рыночные, условия продажи по объектам аналогам в целом соответствует местной рыночной практике. Оценщик считает возможным не применить корректировку.Время продажи – время продаж объекта оценки и объектов аналогов №1 № 2 № 3 № 4. Приблизительно совпадают. Коэффициент инфляции Местоположение – Объекты аналоги №1 №2, расположены удаленно друг от друга, так же ка и объект оценки. А объекты №3 №4 расположены так же удаленно друг от друга, как и объект оценки. Оценщик счел возможным применить корректировку -10.Наличие благоустройств – объект оценки имеет центральные коммуникации. Объекты аналоги №1, №2, №3 и ;4 имеют все системы благоустройств. Оценщик счел возможным применить корректировку к аналогу №1 – (-5%), а к аналогам №2, 3, 4 – (-5%). Материал стен – объект оценки, как и аналоги№1, №2, №4 имеют одинаковые материалы стен – кирпичные, а объект аналогам №3 -панельные стены. Оценщик считает возможным применить корректировку к объекту аналога №3 -5%Состояние - оцениваемая квартира имеет хорошее состояние. Аналоги №1, 2 ,3 и 4 –хорошее состояние. Оценщик считает возможным присвоить к аналогам № 1, 2, 3 и 4– корректирующий коэффициент (-5%).Этаж – оцениваемый объект находятся на 1-м этаже жилого двухэтажного дома. Объект аналог № 1 – на 1-м этаже двухэтажного дома, № 2 – на 2-м этаже двухэтажного дома, № 3 – на 3-м этаже пятиэтажного дома, № 4 – на 4-м этаже пятиэтажного дома. Оценщик счел возможным не применять корректировки к объектам, аналогам Санузел – у объекта оценки имеется ванная комнаты и санузел. У аналогов № 1, №2, №4 - санузел совмещенный. У аналога №3-раздельный. Оценщик считает возможным не применять корректировки.Оцениваемый объект представляет собой 1 комнатную квартиру. На текущий момент объекты такого класса в поселке Зарайском продавались по следующим ценам, о которых имеется информация.Объект сравнения №1 1-к. квартира, 33 м², 1/2 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)Объект сравнения №22-к. квартира, 45 м², 2/2 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)Объект сравнения №3 2-к. квартира, 48 м², 3/5 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)Объект сравнения №41-к. квартира, 33 м², 4/5 эт. в аренду Зарайске | Снять квартиру | Авито (avito.ru)2.4 Согласование результатов.Сведение результатов различных подходов к оценке величины рыночной стоимости для оцениваемого объекта, с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки. При присвоении весов каждому подходу учитывались следующие факторы:Учет особенностей рынка (торг, скидки, срок экспозиции, спрос/предложение);Уровень развития сегмента рынка (в данном районе, городе, области), к которому относиться оцениваемый объект;Особенности/ перспективы развития района;Особенности локального местоположения (ближайшее окружение, проходимость, подъездные пути, парковка);Объемно-планировочные характеристики (тип здания, этаж, положение на этаже, соотношение занимаемой и полезной площади);Состояние (здания, помещения, уровень благоустройства, технического обеспечения);Достаточность имеющейся информации для получения обоснованного результата. При определении величины рыночной стоимости для объекта оценки были применены стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. Таблица 4Согласования результатов проведения оценкиПодход к оценкеПолученный результат при использовании подходов к оценке, руб.Вес каждого подхода в окончательной величине стоимости, %Стоимость в результате использования различных подходов к оценке, руб.1234Сравнительный6 100 228,26 851021546,96Затратный1 095 295,325360835,55Доходный 1 758 913,56109649,36Итого: 1001392031,87Сравнительный подход дает самые достоверные результаты, поскольку Оценщики располагают достаточным количеством информации по продажам объектов, аналогичных оцениваемому. Сравнительному подходу присваивается вес 90%.Затратному подходу присваивается вес 5%, потому что стоимость, полученная в результате расчета, имеет заниженные итоги, что в свою очередь не соответствует рынку недвижимости на дату оценки.Доходный подход дает достоверные результаты, но в данном случае этот подход не может отразить способность действительные намерений типичного покупателя. Доходному подходу присваивается вес 5%.Оценщик, применив три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости, грамотно согласовав полученные данные получил итоговую рыночную стоимость объекта жилой недвижимости, двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Московская область, Зарайский район, поселок Зарайский дом 14.1400000 (один миллион четыреста тысяч руб. 00 коп.)ЗАКЛЮЧЕНИЕПо результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости квартиры, расположенной в Московской области, в Зарайском районе, поселок Зарайский дом 14.Список использованных источников 1 Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 20172 Об оценочной деятельности в Российской Федерации. ФедеральныйЗакон от 06.08.98 № 135 - ФЗ. (с изменениями на 2 июля 2021 года).3 Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 20184 Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2017 - №10. - С.32 – 37 5 Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2019г.6 Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 20187 Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2017 8 Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 20189.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 201910.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 202011.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 201812.Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. - Красноярск: Союз, 201813.Еженедельный специализированный журнал: Недвижимость – Новосибирск №15 201814.Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2017- №15. -С. 1015.Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.: Триада ЛТД, 202016.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2017 -№2. - С.72 – 75 17.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21 – 201818.Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. - 2019 - №9. - С. 103 -10819.Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 201720.Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 202021.Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 201822.Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2019 - №5. - С. 64 – 72 23.Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2018 24.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 202025.Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2018ПриложениеОбъект сравнения №1 Сравнительный подход Объект сравнения№2Объект сравнения №3Объект сравнения №4Объект сравнения №1 Доходный подход Объект сравнения №2Объект сравнения №3Объект сравнения №43202305209549Место расположения объекта 20745451699895 2. Вид со спутникаОбъект оценки3.4.Вид дома с улицы. 5.Гостинная 6. Кухня 7.Ванная комната.Технический паспорт жилого помещения (квартиры)