Оглавление

ВВЕДЕНИЕ. 3

1.СУЩНОСТЬ ПРОБЛЕМ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.. 4

2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.. 11

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 18

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ. 19

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы состоит в том, что оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости – это одна из разновидностей оценочной экспертизы, производство которой осуществляется в Центре по проведению судебных экспертиз и исследований АНО «Судебный эксперт» в городе Москва. Она может быть назначена определением судебного органа, постановлением следователя или запросом частного лица. Стоимость проведения подобной экспертизы определяется судом или же оговаривается в ходе заключения договора.

Рынок коммерческой оценки объектов недвижимости в России развивается. В этой сфере уже работают сотни российских специалистов, прошедших специальное обучение, и в случае необходимости оценить какой-то конкретный объект всегда можно найти профессионала и воспользоваться его услугами. Однако таким образом не могут поступать госструктуры, которым требуется периодически переоценивать огромное количество объектов, находящихся в их ведении. Подобная оценка (на Западе она получила название массовой) представляет собой отдельную область, для которой требуются специально подготовленные специалисты.

Многие сферы экономической деятельности требуют периодической переоценки больших массивов однотипных объектов недвижимости. В первую очередь такая переоценка требуется государству в целях налогообложения. В странах Запада от 40 до 80% доходов местных бюджетов составляет налог на собственность, базой для исчисления которого является рыночная стоимость объектов недвижимости. Понятно, что проводить такие мероприятия по методике, используемой для уникальных объектов, и привлекать для этой цели специалистов по коммерческой оценке было бы весьма неэффективно. Для этого потребовались бы слишком много времени и денег.

Именно для решения этих проблем в конце 60-х годов в США возникло новое направление в оценке недвижимости, которое получило название массовой оценки. Массовая оценка представляет собой анализ массива данных по продажам однородных объектов недвижимости (квартир, земельных участков, дачных домиков, серийных зданий) с целью определения стоимости любого из этих объектов.

ЭССЕ НА ТЕМУ "ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ"

1.СУЩНОСТЬ ПРОБЛЕМ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Хочу начать с того, что коммерческая недвижимость -- здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода. Особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода.

Рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлека­тельным для структур, работающих на данном рынке.

Вот например на рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т. д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей, количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда [2].

Как известно  внутри коммерческой недвижимости, несмотря на общую функцию, все-таки существует определенная классификация, связанная, прежде всего, с характером и типом помещения, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные. На рынке офисов сформировалось три основных сектора.

Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок торговых помещений. Главным фактором успешной деятельности предприятий торговли является выгодное месторасположение, именно оно определяет объем товарооборота [4].

Наибольшим спросом пользуются торговые помещения, расположенные рядом с главными транспортными узлами, станциями различных видов сообщения. Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещении в центре города является купля-продажа торговых помещений, за пределами центра -- аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине отличаются в несколько раз. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его. Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Для него характерна стабильность, устойчивость спроса и предложения, цен. На рынке предлагаются специализированные склады, оснащенные погрузоразгрузочной техникой, отапливаемые, имеющие надежную охрану, ангары, подвальные и полуподвальные помещения в административных зданиях и др. Особо выделяются таможенные склады.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени автоматизации склада и наличия специального оборудования, месторасположения склада, удаленности от транспортных узлов. Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Затраты на складское хозяйство значительно ниже затрат на жилье, офисные помещения. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рассмотрим более подробно особенности рынка промышленной недвижимости. Для вновь образующихся производственных структур, для перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду.

Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Из-за несовершенства методической базы и опасений социального характера пока не распространяется процедура банкротств.

Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Перспектива этого рынка зависит от перспективы развития национальной экономики [6].

Трудности при оценке коммерческой недвижимости связаны с рядом проблем, возникающих в связи с некорректностью или несогласованностью законов и постановлений в этой области. Рассмотрим эти вопросы чуть подробнее.

Одна из проблем - выбор ставки капитализации и дисконтирования. Существует несколько рекомендаций по выбору ставки:

- Стоимость ссуды (стоимость капитала) - для предприятий, не имеющих самостоятельного поведения (отсутствует рынок ценных бумаг);

- Средняя маржинальная стоимость собственных финансов - для предприятий, акции которых котируются на рынке;

- На основе средней производственной рентабельности предприятия или собственной отрасли.

- Доходность альтернативного вложения (например, депозитный счет в банке).

- Минимальная безрисковая доходность, с точки зрения инвестора.

- Реальная краткосрочная процентная ставка, определяемая как разность между доходностью казначейских векселей и индексом потребительских цен.

Чтобы сделать оценку разным специалистам, следует величину сложной процентной ставки принять законодательно и отразить в методике, как было в свое время, по нормативному коэффициенту эффективности капитальных вложений (инвестиций -- как сейчас принято говорить). Первоначально норма эффективности была разной для каждой отрасли, затем была принята одна норма для всех отраслей. Следует подчеркнуть, что нормативный коэффициент эффективности выполнял ту же роль, что и ставка капитализации (ставка эффективности, ставка сравнения, ставка помещения инвестиций).

Еще одна проблема связана с применением точечной оценкой стоимости собственности. Ситуация такая, что десять экспертов, работающих независимо друг от друга, дадут десять разных оценок стоимости одной и той же собственности. Это связано с процедурой расчета и выбором нормативных коэффициентов. Ситуация напоминает изготовление детали. На одном и том же станке одним и тем же рабочим по одному и тому же чертежу будут изготовлены разные детали.

 Для этого существует масса причин, большинство из которых в принципе исключить невозможно. Поэтому в производстве принята система допусков на размеры деталей. Если размеры изготовленной детали находятся в пределах допуска, то она считается годной. Отклонения и разброс исходных данных, используемых для расчета во всех подходах и методах, в процентном отношении к среднему более значительны, чем допуски на размеры деталей [8].

Важна другая проблема по выбору весовых коэффициентов при согласовании расчетов стоимости собственности, выполненных по трем подходам. Каждый автор (эксперт, оценщик) принимает весовые коэффициенты (коэффициенты значимости метода расчета) по своему усмотрению, и разница между оценками бывает существенна. Одним из выходов из этой ситуации является принятие весового коэффициента, равномерно распределенного в определенном диапазоне по каждому методу (подходу) оценки.

Острая проблема возникает при сравнительной (рыночной) оценке стоимости собственности, когда необходимо вводить поправочные коэффициенты для приведения к сопоставимому виду оцениваемого объекта и рыночных аналогов. Здесь тоже имеется значительный произвол. Особенно это касается поправочных коэффициентов при сопоставлении мест территориального размещения оцениваемых объектов собственности и ряд других.

Одна из самых сложных проблем - достоверность информации. Это касается как рыночной информации о запрашиваемой и проданной цене оцениваемой стоимости собственности, так и информации по нормативам при расчете стоимости нормативным методом в затратном подходе. Раньше эта информация была у проектных и технологических институтов всех отраслей народного хозяйства. Такая информация либо потеряна, либо устарела.

Исходя из реальных способов использования таких помещений как офис ООО «Своя квартира» стоимость может значительно варьироваться. Если на рынке жилой недвижимости в этом плане все просто, квартиру кроме как для проживания или сдачи в аренду для проживания использовать никак нельзя, то с офисами ситуация обстоит куда более сложно.

В процессе оценки подбирается наиболее эффективный способ использования помещений, и фактически производит оценку бизнеса. Результат такой работы может оказаться неожиданностью для владельца оценки, если вдруг окажется, что помещение используется совершенно неэффективно, и потенциально может приносить доход гораздо больший, чем приносит сейчас [1].

Другая сторона - оценка помещений с уникальными свойствами. К таким свойствам можно отнести дизайнерскую отделку современных офисов на вкус владельца (арендатора). Отделка может стоить больше помещения, но при определении стоимости последнего большой роли не сыграет. В таких случаях процесс оценки несколько усложняется.

Так же можно выделить общие и основные моменты: местоположение объекта оценки - часто удаленность объекта от основных центров делает затруднительным подбор аналогов для оценки. Нестандартность конструктивных элементов объекта оценки - когда здание значительно отличается от типичных объектов его группы - в таких случаях сравнение его характеристик будет достаточно сложным, так как в нем будет много коэффициентов доводящих до объектов аналогов.

Правовые проблемы на объекты недвижимости - когда владелец объекта не располагает четкими правоустанавливающими документами на объекты недвижимости - в связи, с чем оценщик вынужден ставить понижающие коэффициенты и делать множество поправок. Чем больше количество коэффициентов, тем ниже качество отчета по оценки и рыночной стоимости самого объекта.

Для оценки коммерческой (т.е. предназначенной непосредственно для извлечения дохода) недвижимости хорошо работает «доходный» подход - совокупность оценочных методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования недвижимого имущества. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости. При этом предполагается, что для данного покупателя важна не недвижимость как таковая, а право получения будущих доходов от владения этой недвижимостью.

Приведение будущих доходов к текущей стоимости на дату проведения оценки основано на концепции изменения стоимости денег во времени, согласно которой доход, полученный в настоящий момент времени, имеет для инвестора большую ценность, чем такой же доход, который будет получен в будущем. Преимущество доходного подхода по сравнению с затратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный метод как нельзя лучше учитывает основную цель деятельности предприятия -- получение прибыли. С этих позиций он наиболее предпочтителен для оценки бизнеса, так как отражает перспективы развития предприятия, будущие ожидания. Кроме того, он учитывает экономическое устаревание объектов, а также через ставку дисконта принимает во внимание рыночный аспект и инфляционные тенденции [3].

При всех неоспоримых преимуществах этот подход не лишен спорных и негативных моментов:

- он довольно трудоемкий;

- ему свойственен высокий уровень субъективизма при прогнозировании доходов;

- высока доля вероятностей и условностей, так как устанавливаются различные предположения и ограничения;

- велико влияние различных факторов риска на прогнозируемый доход;

- проблематично достоверное определение реального дохода, показанного предприятием в отчетности, причем не исключено преднамеренное отражение убытков в различных целях, что связано с непрозрачностью информации отечественных предприятий;

- некорректна оценка убыточных предприятий.

Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных. Применение этого подхода к объектам, не предназначенным напрямую для извлечения дохода, может привести к получению не точных результатов оценки. В обязательном порядке нужно с особым вниманием подходить к возможности достоверно определить будущие потоки доходов предприятия и развитие деятельности компании ожидаемыми темпами. На точность прогноза сильно влияет и стабильность внешней экономической среды, что актуально для довольно неустойчивой российской экономической ситуации.

2.ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а, следовательно, стоимость. Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

§ операции купли-продажи или сдаче в аренду; §  акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей; §  привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций; §  кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков; §  страхование объектов недвижимости; §  кредитование под залог объектов недвижимости; §  внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; §  разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; §  ликвидация объектов недвижимости; §  исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров; §  другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество [5].

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

 Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени. В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие.

Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании. Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

 Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость - основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу [7].

 С этих позиций можно сказать, что стоимость: § действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка; §   действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка; §   действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка - производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон. Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора.

Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы. Основная задача при определении стоимости - прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки. Принципы оценки делятся на четыре группы: 1)   принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания); 2)      принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения); )        принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия); )        принцип наиболее эффективного использования - главный принцип оценки.

Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода [7, с. 48].

Содержание подходов к оценке стоимости недвижимости В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, сравнительный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности [2].

Затратный подход Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе: 1)   расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования; 2)      определениезатрат на замещение оцениваемого здания. В основе расчета затрат на замещение лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату. определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости;) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора); )        расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки затрат на замещение на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Затратный подход наиболее уместен при оценке объектов, недавно сданных в эксплуатацию, он приводит к наиболее убедительным результатам в случае достаточно обоснованной стоимости земельного участка и незначительном накопленном износе улучшений.

Затратный подход правомерен при оценке стоимости планируемых объектов, объектов специального назначения и другого имущества, сделки по которому редко заключаются на рынке, может быть использован при оценке для целей страхования. Данный подход при оценке объектов, подлежащих реконструкции, позволяет установить, будут ли строительные затраты компенсированы увеличением операционного дохода или выручки от продажи имущества. Применение затратного подхода в данном случае позволяет избежать риска избыточных капиталовложений. Также затратный подход используется для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц, при аресте имущества, для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли. [2].

Определение стоимости земельного участка В соответствии с Гражданским Кодексом РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

 Из всех методов оценки земли определяющее значение имеет метод сравнительного анализа продаж. Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа) и соотнесения к дате оценки. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительства принято выделять прямые и косвенные затраты. Прямые затраты непосредственно связаны со строительством (стоимость материалов, заработная плата строительных рабочих, стоимость строительных машин и механизмов и т.п.).

Косвенные затраты - затраты, не относящиеся непосредственно к строительству (гонорары проектно-сметным организациям, стоимость инвестиций в землю, маркетинговые, страховые и рекламные расходы и т.п.). Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с девелопментом предпринимательский риск. Прибыль предпринимателя определяется как часть прибыли от продажи объекта. Независимо от величины процента и соответствующей ему основы (составной части стоимости собственности), величина предпринимательской прибыли остается постоянной.

Основным источником сравнительных данных о затратной стоимости объектов недвижимости являются строительные подряды на возведение сооружений, подобные оцениваемому. Кроме того, проектирующие оценщики обычно ведут собственные базы данных текущих цен на готовые дома, офисные здания, квартиры, гостиницы, здания магазинов и промышленные сооружения. В настоящее время в России существует система нормативов и уровни цен, определяемые соответствующими ценовыми индексами. Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются [5].

 Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различают физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуацией в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства (замещения) объекта оценки.

Наиболее полным и достоверным источником информации о техническом состоянии здания или сооружения служат материалы натурального обследования. Первым условием проведения таких обследований должно быть точное определение функционального назначения объекта оценки: использование по прямому назначению или с изменением технологических и функциональных параметров. При этом необходимо представить пределы изменения нагрузок и воздействий на несущие конструкции зданий. Вторым условием проведения исследований является получение полной информации о природно-климатических параметрах и специфических факторов воздействия района расположения объекта и их изменений в процессе техногенной деятельности.

Сравнительный подход Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки). Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

 На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Основным принципом в сравнительном подходе оценки недвижимости является принцип замещения, который гласит, что потенциальный покупатель не заплатит за имущество цену, превышающую стоимость приобретения аналогичного, с его точки зрения, имущества. Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны.

В связи с этим часто при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам. Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того чтобы применить метод сравнения продаж, специалисты используют ряд принципов оценки, включая принцип замещения [8].

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий: 1)   исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; 2)      определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице; )  сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых; )       приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки. В качестве источников информации о рыночных сделках с недвижимостью могут использоваться риэлтерские конторы, государственные источники, собственные базы данных, публикации и т.д.

 После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость объекта посредством необходимых корректировок цен купли-продажи сравнимых объектов недвижимости. В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют такие основные элементы сравнения, как переданные права на недвижимость, условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости, условия продажи (чистота сделки), время продажи, функциональное назначение объекта, местоположение, удобство подъездных путей, площадь объекта, техническое состояние и уровень отделки помещений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

И, так на результаты оценки особое влияние оказывает фактор месторасположения недвижимости, от которого зависит динамика бизнеса. Офисные помещения тем дороже, чем ближе к центру поселения они расположены. В последнее время построено множество офисных комплексов, расположенных не в центре города. В этом случае важным фактором стоимости является развитость транспортной инфраструктуры. К иным факторам влияния на стоимость объектов коммерческой недвижимости относится площадь недвижимости, а также функциональное назначение. Наиболее дорогой недвижимостью являются торговые объекты.

Следует отметить сложность выполнения оценки коммерческой недвижимости в ситуации, когда доход от объекта получен не напрямую, а от использования объекта для создания услуг, товаров. Сложность заключается в трудности определения средств производства, обеспечивших прибыль. Важнейшие параметры при оценке недвижимости - это площадь объекта, качество отделки, иные критерии. На итоговое значение стоимости недвижимости оказывают влияние множество параметров.

Таким образом, степень достоверности стоимости объекта определяется компетентностью, профессионализмом оценщика.

Требования к оценщикам, осуществляющим подобного рода оценку, следующие:

Оценщику следует иметь профильное высшее образование;

Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), соблюдать установленные ей правила профессиональной и деловой этики;

Оценщик должен иметь в своем распоряжении полис обязательного страхования гражданской ответственности.

Если оценщик не может по тем или иным причинам осуществить объективную оценку рыночной стоимости коммерческой недвижимости, он обязан проинформировать об этом заказчика.

Оценщик обязан обеспечить сохранность документов, поступивших в его распоряжение в ходе проведения оценки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Оценка недвижимости : учебник / А.А. Бакулина, Н.В. Волович, С.В. Грибовский [и др.] ; под ред. М.А. Федотовой. — Москва : КноРус, 2022. — 368 с. — ISBN 978-5-406-09091-6. — URL:https://book.ru/book/943002 (дата обращения: 15.03.2022). — Текст : электронный.
2. Оценка недвижимости : учебник / А.А. Бакулина, Н.В. Волович, С.В. Грибовский [и др.] ; под ред. М.А. Федотовой. — Москва : КноРус, 2022. — 368 с. — ISBN 978-5-406-09091-6. — URL:https://book.ru/book/943002 (дата обращения: 15.03.2022). — Текст : электронный.
3. Касьяненко, Т.Г., Оценка недвижимости : учебное пособие / Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — Москва : КноРус, 2022. — 752 с. — ISBN 978-5-406-00418-0. — URL:https://book.ru/book/942971 (дата обращения: 15.03.2022). — Текст : электронный.
4. Бакулина А.А. Оценка недвижимости : учебник / Бакулина А.А., Тазихина Т.В., Федотова М.А., Грибовский С.В., Волович Н.В., Перевозчиков С.Ю. — Москва : КноРус, 2017. — 368 с. — ISBN 978-5-406-05890-9. — URL: https://book.ru/book/923527 (дата обращения: 15.03.2022). — Текст : электронный.
5. Оценка недвижимости : учебник / А.А. Бакулина, Н.В. Волович, С.В. Грибовский [и др.] ; под ред. М.А. Федотовой. — Москва : КноРус, 2018. — 368 с. — ISBN 978-5-406-06496-2. — URL:https://book.ru/book/929622 (дата обращения: 15.03.2022). — Текст : электронный.
6. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. В.А. Швандерой. - 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юнити-Дана, 2018. - 463 с. - режим доступа (ttp://biblioclub.ru)
7. Оценка недвижимости: учебное пособие / под ред. В.А. Швандерой. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Юнити-Дана, 2017. - 463 с. - режим доступа http://biblioclub.ru
8. Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник / под ред. А.Н. Асаула. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2019. - 274с. - режим доступа http://biblioclub.ru