Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

содержание

Глава 1. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 4

Глава 2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 5

2.1. Идентификация объекта оценки 5

2.2. Анализ правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав 5

2.3. Описание местоположения и окружения объекта оценки 5

2.4. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости 7

2.5. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости 8

Глава 3. АНАЛИЗ РЫНКА (СЕГМЕНТА РЫНКА), К КОТОРОМУ ОТНОСИТСЯ ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ 10

3.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости (здания и помещения) 10

3.2. Анализ рынка земельных участков 12

Глава 4. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 14

Глава 5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ 17

5.1. Выявление сопоставимых объектов на соответствующем сегменте рынка. Подбор объектов-аналогов оцениваемого объекта недвижимости 18

5.2. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. Согласование данных по объектам-аналогам и получение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом 21

Глава 6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ 28

6.1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости 30

6.2. Итоговый расчет стоимости объекта оценки доходным подходом 39

Глава 7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 41

7.1. Определение рыночной стоимости земельного участка оцениваемого объекта недвижимости методом сравнения продаж 42

7.2. Расчет полной стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости 50

7.3. Оценка накопленного износа и расчет стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости 55

7.4. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом 58

Глава 8. ОБОБЩЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (Согласование результатов оценки) 59

Список использованных источников 63

Приложение А 67

Список использованных источников

    1.    Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
    2.    ГОСТ 27751-88 (СТ СЭВ 384-87). Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету. Государственный строительный комитет СССР. Москва. Дата введения 01.07.1988 г.
    3.    Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.
    4.    СНиП II-7-81*. Строительство в сейсмических районах. Нормы проектирования/Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1982 (Переиздание СНиП 11-7-81 по состоянию на 1 января 1996 г. с изменением № 5, утвержденным постановлением Госстроя России от 27.12.1999 г. № 91, и введенным в действие с 01.01.2000 г.).
    5.    Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности; утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г. № 519.
    6.    Письмо Минстроя России от 07.02.2022 № 4153-ИФ/09 «Об индексах изменения сметной стоимости строительства в I квартале 2022 года» 
    7.    Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р). Госкомархитектуры.
    8.    Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»; Приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей»; Приложение № 2 «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости, стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления».
    9.    Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. Москва, 1990.
    10.    Приложение к письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей»; «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме отрасли «жилищное строительство»), учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления».
    11.    Асаул, Е. А. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов; под ред. А. Н. Асаула. — 18-е изд., испр. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 353 с.
    12.    Иванова, Е.Н. Оценка стоимости недвижимости (для бакалавров): учебник /Е.Н. Иванова. - М.: КноРус, 2015. – 125 c.
    13.    Касьяненко, Т.Г. Оценка недвижимости: учебное пособие / Т.Г.Касьяненко, Г.А.Маховикова, В.Е. Есипов, С.К. Мирзажанов. — 2-е изд., стер. — М.: КНОРУС, 2018. — 752 с.
    14.    Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки. Часть 1 / Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 352 с.
    15.    Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 357 с.
    16.    Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2018. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода». Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки», 2018 – 201 с.
    17.    Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в учреждениях и организациях, состоящих на государственном бюджете. М., Энергия, 1971.
    18.    Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Утверждена Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14 июля 1970 г.
    19.    Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. М., Стройиздат, 1970.
    20.    Авито — сайт объявлений России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://avito.ru
    21.    Портал недвижимости, мультилистинговая система риэлторов [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://www.restate.ru
Центральный банк Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://cbr.ru/hd_base/zcyc_params/