Доклад на заданную тему

Государственная регистрация права ограниченного пользования чужим
земельным участком

1. Аннотация

Научно-исследовательский доклад на тему «Государственная
регистрация права ограниченного пользования чужим земельным участком»
состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных
источников.
Во введении обоснована актуальность темы, указаны объект и предмет
исследования, поставленные автором цель исследования и задачи,
необходимые для ее достижения.
В первой главе работы раскрывается теоретический аспект
рассматриваемого вопроса: особенности возникновения и развития
земельного сервитута российском праве, его понятие, виды сервитутов, дан
анализ существующего в РФ порядка правового регулирования отношений,
возникающих при установлении разных видов сервитутов, детально
проанализирован порядок государственной регистрации сервитутов.
Во второй главе содержится анализ основных проблем, связанных с
правовым регулированием сервитутов в законодательстве России и их
государственной регистрации, выявлены основные проблемы в практической
реализации указанного законодательства, оценены перспективы его развития
и даны собственные предложения по совершенствованию правового
регулирования сервитутов и их государственной регистрации.
В третьей главе анализируется экономическая эффективность
предлагаемых мер по изменению правового регулирования, касающегося
вопросов государственной регистрации сервитутов.
В заключении отражены основные выводы по результатам
проведенного исследования, а именно:
1) предложено определение сервитута, которое необходимо закрепить
законодательно;
2) предложено закрепить законодательно содержание сервитута для
различных типичных случаев;

3) предложено увеличить государственную пошлину за
государственную регистрацию сервитута.

2. Введение

Актуальность темы данной работы заключается в том, что в условиях
ограниченности земельных ресурсов особую значимость приобретают
правовые средства, позволяющие разумно сочетать право собственности и
иные вещные права на землю.
Именно таким средством выступает в современном землепользовании
земельный сервитут. Зародившись в римском праве вслед за правом частной
собственности на землю в условиях неравномерного распределения
естественных благ между участками, институт сервитута был рецепирован
многими европейскими государствами и в определенной мере нашел
отражение и в дореволюционном российском законодательстве.
После правового игнорирования в советском периоде соседских
поземельных отношений, земельные сервитуты были признаны современным
российским законодательством в качестве самостоятельного вещного права
на землю.
Если раньше под сервитутом чаще понимали право проезда через
чужой земельный участок, то в настоящее время в свете последних
изменений земельного законодательства практика применения сервитутов
для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
значительно увеличилась, что позволяет избежать излишнего образования
участков, одновременно пользоваться участком и его правообладателем, и
обладателем сервитута, тем самым обеспечивая рациональность и
эффективность землепользования.
В условиях частного землевладения, градостроительства, сельского
хозяйства, и промышленности в современных государствах резко возросла
потребность в сервитуте. Благодаря действию этого права вопросы,
связанные с использованием чужой земли, были сняты. Стоит заметить, что
сервитутное право в условиях рыночной экономики гармонично развивается.
Помимо того, необходимо отметить не только устойчивость, но и отличную

приспособляемость этого вещного ограниченного права к постоянно
изменяющимся условиям, которые обусловлены прогрессом общества.
Научно-техническая революция, которая началась в середине XX в.,
послужила основанием для возникновения новых видов сервитута. В
европейских странах появились неизвестные до этого времени сервитуты
связи и снабжения, телекоммуникаций.
Как и любые другие права, ограничения и обременения прав на
недвижимость, сервитут по общему правилу подлежит государственной
регистрации. В этой части тоже существуют определенные законодательные
проблемы, которые требуется выявить и исправить.
Цель данной работы заключается в изучении и анализе
законодательства, регулирующего государственную регистрацию права
ограниченного пользования чужим земельным участком.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
а) исследовать эволюцию земельного сервитута как вещного права в
современном российском законодательстве;
б) проанализировать разные точки зрения в отношении определения
земельного сервитута и предложить наиболее верное;
в) рассмотреть классификации земельных сервитутов, по основаниям,
встречающимся в науке и в законодательстве;
г) раскрыть сущность основных видов сервитутов;
д) выявить основания возникновения и прекращения земельного
сервитута;
е) проанализировать порядок государственной регистрации сервитутов;
ж) выявить проблемные места в современном правовом регулировании
земельных сервитутов и их государственной регистрации и предложить их
изменение;
з) проанализировать экономическую эффективность внесенных
предложений.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся в
результате установления и регистрации права ограниченного пользования
чужим земельным участком (земельного сервитута).
Предметом исследования выступили теоретические исследования в
области сервитутных правоотношений, нормативные правовые акты,
регулирующие отношения в области сервитутного права и государственной
регистрации таких прав, судебные акты по вопросам установления и
государственной регистрации сервитутов, проекты федеральных законов,
направленные на изменение существующего правового регулирования
сервитутных правоотношений.

3. Исследование темы

Впервые упоминание о сервитутах, а именно о трех разновидностях
публичных сервитутов, встречается в 1994 году в Основных положениях
государственной программы приватизации государственных и
муниципальных предприятий после 1 июля 1994 года.
Предусматривалось, что при приватизации земельных участков
устанавливались безвозмездные публичные сервитуты в отношении частей,
занятых дорогами общего пользования, объектами инженерной
инфраструктуры, межевыми, геодезическими знаками. Собственник был
обязан обеспечить к этим объектам доступ обслуживающих организаций.
Определение понятия публичного сервитута акт не содержал.
Правовую регламентацию сервитуты (частные, а не публичные)
получили только с принятием Гражданского кодекса РФ в 1994 году.
Сервитут был отнесен к вещным правам на землю, устанавливался
соглашением или по решению суда для прохода, проезда через чужой
земельный участок, прокладки и эксплуатации инженерных объектов или
иных нужд собственника, которые не могут быть удовлетворены без
установления сервитута, мог быть возмездным и прекращался в случае
утраты необходимости в нем или невозможности целевого использования
обремененного земельного участка.
В 1998 году нормы о земельных сервитутах появились в
Градостроительном кодексе РФ, в 2001 - в Земельном кодексе РФ.
С 01.03.2015 вступили в силу масштабные изменения в Земельный
кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ в части правового регулирования
сервитутов: урегулирован порядок установления частных сервитутов в
отношении земельных участков, находящихся в государственной и
муниципальной собственности, уточнены цели установления сервитутов,
возможность прекращения сервитута с прекращением основного права на
участок при его изъятии. В рамках масштабного изменения порядка

размещения линейных объектов, оформления прав на землю для этих целей
земельный сервитут рассматривается как один из основных видов прав, на
котором может быть оформлен земельный участок для строительства,
реконструкции сетей водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения,
газоснабжения, электроснабжения, иных линейных объектов, а если речь
идет о размещении их под проезжей частью автомобильных дорог в
габаритах полосы отвода, то земельный сервитут - единственный способ
оформления земельного участка для этих целей.
Ни в отечественной, ни в иностранной науке нет единого, всеми
признанного определения земельного сервитута, которое отражало бы все его
существенные признаки. Со времен римского права, как показывает история,
существовали разные подходы к определению данного понятия: путем
перечисления правомочий обладателя сервитута, путем определения его
правовой природы и другие.
В соответствии с классическим определением в римском праве под
сервитутом понималось право одного лица пользоваться в каком-то
определенном отношении вещью, принадлежащей другому лицу. Сам термин
«сервитут» означал «рабство вещи», «служение вещи». В юридической науке
и законодательстве иностранных государств, в частности европейских,
перенявших институт сервитута при рецепции римского права, встречаются
разные подходы к определению сервитутного права.
Среди иностранных ученых наиболее распространенным
определением является следующее: «сервитут – право на чужую вещь,
вещное право, охватывающее вещь, к которой они относятся не во всей
совокупности ее отношений, а в одном или нескольких отношениях
(сервитуты подчинены праву собственности)». Другие авторы рассматривают
сервитут как право собственности не на объект недвижимости, а на
определенное его полезное свойство. Сторонники третьей точки зрения
считали сервитут составной частью права собственности, выделенным из
него и обращенным в самостоятельное право. В дореволюционной России не

было так же единого подхода к пониманию сервитутов, сам термин в
общероссийском законодательстве до 1866 года не употреблялся, до этого
времени использовалось понятие угодий, которые рассматривались как
повинность, возложенная на имение. Легального определения сервитутов
дореволюционное законодательство не содержало.
В дореволюционной отечественное науке большинство ученых
рассматривали сервитут в его классическом понимании как вещное право,
«установленное для пользы лица или другого имущества» 30, «состоящее в
определенном отношении, не обязывающее собственника к положительным
действиям», как «право участия в пользовании и выгодах чужого имущества
в интересах определенного круга лиц». Некоторые авторы отождествляли
сервитуты с повинностями и относили к ним случаи, когда право
собственности ограничивается по закону или условию тем, что владелец
одного должен часть своих выгод отдавать или ограничивать в пользу
другого (например, В.Г. Кукольник, М.М. Сперанский).
Также стоит выделить точку зрения Н.В. Варадинова, который
сервитуты называл угодьями и указывал, что пользование (узуфрукт) нельзя
рассматривать как сервитут, так как сервитут – это ограничение права
собственности, а узуфрукт – самостоятельное право, включение узуфрукта в
число сервитутов есть недостаток иностранных законов. В современной
России понятие сервитута лишь частично раскрывается в действующем
законодательстве, и продолжает исследоваться учеными.
Гражданский кодекс РФ определяет сервитут как право ограниченного
пользования чужим земельным участком. Земельный кодекс РФ не содержит
определений ни частного, ни публичного сервитута. До 01.03.2015 г. данные
кодексы использовали разные формулировки для обозначения права
ограниченного пользования в отношении конкретного лица: гражданским
законодательством использовалось понятие «сервитут» без указания на его
частно-правовой характер, а земельным – «частный сервитут». В настоящее
время формулировки приведены в соответствие с гражданским

законодательством. Федеральный закон от 13.07.2016 № 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ), как
и действовавший до 01.01.2017 в части регистрации сервитутов Федеральный
закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», рассматривают сервитут как
обременение недвижимого имущества, а не ограничение права
собственности.
По поводу соотношения понятий «обременение» и «ограничение»
существуют разные точки зрения, в том числе относительно возможности их
употребления по отношению к сервитутам. Несмотря на разные подходы в
литературе, более правильно рассматривать сервитут как обременение
земельного участка 1 . При обременении возможно сочетание основного и
дополнительного права, а при ограничении происходит стеснение
существующего права, новое самостоятельное право не возникает.
Стоит отметь разницу между правом на чужую вещь и ограничением:
первое является выделом из права собственности, когда второе – это предел
права собственности. Относительно правовой природы сервитуты
существуют также разные точки зрения, в соответствии с наиболее
распространенной из которых сервитут отнесен к вещным правам (таким он
рассматривался и римским правом, и современным гражданским
законодательством). Вместе с тем, некоторые авторы усматривают в
конструкции сервитута обязательственную или смешанную природу.
Следует рассматривать сервитут как возникающее на основе
соглашения собственников соседних участков право ограниченного
пользования соседним земельным – как разновидность ограничения права
собственности, как несамостоятельное право (с этим нельзя согласиться),
либо – как право, возникающее из договора или заменяющего его судебного
решения, на ту часть чужого недвижимого имущества, без пользования
которой обладатель сервитута не может осуществлять свои права
1 Вещное право : [учеб. пособие] / Щенникова Л. В. - Пермь: Изд-во Пермского университета, 2016. - С. 238

собственности либо иного титульного владения, либо – как обременение
земельного участка, которое может заключаться как в ограниченных
полномочиях по его использованию другим собственником, так и в
ограничении собственных полномочий.
Законопроектом, разработанным Советом при Президенте РФ по
кодификации и совершенствованию гражданского законодательства
предусмотрено к внесению в ГК РФ следующее определение сервитута:
«сервитут – это право ограниченного пользования управомоченного лица
(сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права
собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в
том числе незавершенные строительством (господствующая вещь), если
использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения
по назначению невозможно без установления сервитута».
Такое определение предусматривает не только земельный сервитут, но
и градостроительные сервитуты. Попытка объединить разные виды
сервитутов в одном определении видится нецелесообразной. В качестве
наиболее полного определения земельного сервитута можно предложить
следующее: земельный сервитут – это право ограниченного пользования
чужим земельным участком в установленном соглашением или заменяющим
его решением суда объеме, состоящее в праве обладателя сервитута
использовать земельный участок сервитутодателя для осуществления прав на
свое недвижимое имущество, если оно невозможно без установления
сервитута.
ГК РФ не выделяет виды сервитутов. В то же время в ЗК РФ прямо
закреплено деление сервитутов на частные и публичные в зависимости от
того, в пользу каких лиц (чьих интересов) устанавливается сервитут (ст. 23).
В этой связи точка зрения о том, что частные и публичные сервитуты
«являются коннотацией римских персональных (личных) и предиальных
(земельных) сервитутов», является сомнительной, даже по основаниям
классификации. Земельный кодекс не раскрывает понятия частного

сервитута, а содержит лишь отсылочную норму к ГК РФ. В то же время ЗК
РФ является базовым актом для публичного сервитута, поэтому основной
акцент сделан именно на его регламентации.
Так, в п. 2 ст. 23 ЗК РФ закреплены основные признаки публичного
сервитута: устанавливается только нормативным правовым актом;
учитывается публичный (общественный) интерес неопределенного круга лиц
– государства, местного самоуправления или местного населения;
применяется особая процедура установления – с учетом результатов
общественных слушаний. В п. 3 ст. 23 ЗК РФ содержится перечень
конкретных случаев установления публичных сервитутов. При этом
использующаяся формулировка «могут устанавливаться» не дает четкого
ответа на вопрос: является ли данный перечень исчерпывающим? С одной
стороны, данные случаи являются наиболее общими, при этом перечень
оснований является открытым. С другой – эту формулировку можно
понимать как ограничитель, определяющий исчерпывающий перечень
оснований для установления публичных сервитутов. Используя системно-
логический анализ пунктов 2 и 3 ст. 23 ЗК РФ, приходит к выводу, что
перечень оснований для установления публичных сервитутов является
открытым. С этим можно поспорить.
Во-первых, формулировка «могут» в контексте перечня является
достаточно узкой и отражает лишь юридическую возможность установления
сервитута.
Во-вторых, используемая юридическая техника не присуща открытым
перечням. Напротив, законодатель сознательно не использует формулировки
«в иных случаях» или «для иных нужд», которые присущи ГК РФ. Это видно
по постоянным вносимым изменениям в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Вместо того чтобы
использовать пространную и простую формулировку «и для иных нужд»,
законодатель вносит изменение в каждый подпункт указанной статьи.
Несомненно, такой подход, закрепляющий четкие рамки, является плюсом
регулирования 2 . Но это не исключает того, что в данной ситуации уместна

более четкая формулировка, а именно «публичный сервитут устанавливается
для…».
Сходства и различия публичного и частного сервитутов определяются
по нескольким основаниям. Так, некоторые авторы считают, что их
объединяет:
а) характеристика как вещных прав на чужое имущество;
б) содержание и объект обременения.
Отличия частного и публичного сервитута проводятся по:
а) целям установления (частный или публичный интерес);
б) порядку введения и прекращения;
в) кругу управомоченных лиц.
Мы солидарны с точкой зрения о том, что «публичный сервитут на
самом деле... не является сервитутом. Это ограничение права
собственности». Обосновать данную позицию можно следующим образом:
Во-первых, публичный сервитут не может быть чьим-то субъективным
правом, так как отсутствует конкретный управомоченный субъект права. Он
устанавливается для неопределенного круга лиц в пользу всех без изъятия.
Государство (или муниципалитет) не является «сервитутопользователем, не
обладает ограниченным вещным правом на чужой земельный участок».
Имеют место попытки объяснить публичный сервитут в качестве
собственности народов, проживающих на определённой территории, на
землю и иные природные объекты.
Во-вторых, нарушается основополагающее правило сервитута, а
именно, сервитут неотделим от господствующего участка. При публичных
сервитутах, господствующая вещь отсутствует, и речи о служении
определенной вещи, восполнении ее недостатков не идет.
В-третьих, «публичный сервитут носит императивный характер и
практически не зависит от воли собственника, в отношении участка которого

2 Германское гражданское уложение : пер. с нем. В. Бергмана. - М. : Волтерс Клувер, 2018. – 872 с.

устанавливается, в отличие от частного сервитута, установление которого в
одностороннем порядке невозможно».
В-четвертых, сервитуты устанавливаются в соответствии с нормами
гражданского права, а публичные сервитуты основываются на нормах
земельного законодательства, что обуславливает формальные разграничения.
Например, публичный сервитут устанавливается с учетом результатов
общественных слушаний, «что немыслимо для частноправового института».
Также в соответствии с законом о государственной регистрации и
подзаконных актах публичный сервитут «может быть зарегистрирован не в
качестве ограниченного вещного права, а как ограничение права
собственности на объект недвижимого имущества». Заметным достижением
последних лет является идея, представленная в Концепции, и последующее
ее закрепление в анализируемом Проекте о правилах, касающихся
ограничений права собственности на земельный участок в публичных
интересах. Так, в п. 2 ст. 301 Проекта указано, что сервитут не может быть
установлен для неопределенного круга лиц, а в статье 295. «Ограничения
права собственности на земельный участок в публичных интересах без
изъятия участка у собственника» закреплено, что в случае, когда публичные
интересы не могут быть реализованы установлением вещного или
обязательственного права в отношении земельного участка, принадлежащие
собственнику правомочия владения и (или) пользования земельным участком
могут быть ограничены. Здесь же закреплен и исчерпывающий перечень
ограничений права собственности на земельный участок, предполагающий
доступ на земельный участок других лиц без разрешения собственника.
Все виды ограничений данного перечня практически полностью
совпадают с таковыми при публичном сервитуте. Подобное положение дел
дает основание предполагать, что публичный сервитут будет исключен из
нормативного оборота. Введение в действие данных положений будет
определенным достижением современной юриспруденции, позволяющим
избавиться от неточных формулировок и использования терминов в

неприсущем им значении («терминологической путаницы»). Более того, для
введения данных положений не потребуется никаких, кроме редакционных,
затрат, поскольку система (отношений по ограничению права собственности)
кардинальным образом не меняется. По нашему мнению, по этому пути
следует пойти и в ЗК РФ.
Еще одна классификация сервитутов закреплена в п. 4 ст. 23 ЗК РФ,
который гласит, что в зависимости от срока действия сервитуты делятся на
срочные и постоянные, то есть могут «устанавливаться на определенный
срок либо без указания определенного срока». Однако постоянство сервитута
определяется не по сроку его действия, а по способу осуществления
сервитута в зависимости от конкретных действий человека, как это делается
в иностранных законодательствах, о чем было сказано в предыдущем
параграфе работы. В связи с этим следует согласиться с точкой зрения, что
«более корректным было бы деление сервитутов не на срочные и
постоянные… а на сервитуты срочные (установленные на определенный
срок) и бессрочные (сервитуты без указания определенного срока, на
который они устанавливаются)».
Следующую классификацию можно выделить, анализируя положения
п. 3 ст. 274 ГК РФ. Результаты анализа дают основания разделить сервитуты
по способу возникновения на добровольные и принудительные, например,
как в ГК Армении. Добровольный сервитут устанавливается путем
заключения соглашения, которое никак не регламентируется в современном
российском законодательстве. Вероятно, поэтому возникает множество
теоретических и практических разногласий и споров.
Например, отмечается, что соглашение об установлении сервитута
отвечает всем признакам вещного договора, известного германскому праву.
В свою очередь, в Проекте содержится целая система вещных
договоров, в которую входит и договор о сервитуте. Судебная практика
признает, что по своей правовой природе соглашение об установлении
частного сервитута является разновидностью договора, а, следовательно, к

такому соглашению применяются общие положения о договорах,
установленные в ГК.
Однако в ГК не предъявлены даже малейшие требования к форме
такого соглашения. Очевидно, что соглашение должно быть письменным
документом, подписанным сторонами. В других формах добровольно
установить частный сервитут нельзя. Например, нельзя установить такой
сервитут нормативным актом государственных (муниципальных) органов.
Так, в одном из дел арбитражного суда оспаривалось постановление
мэра города об установлении сервитута в пользу юридического лица. Суд
пришел к выводу, что оспариваемое постановление мэра не порождает, не
изменяет и не прекращает гражданских прав и обязанностей, следовательно,
не может рассматриваться как основание возникновения сервитута. В другом
деле аналогично признано, что распоряжение администрации города само по
себе не может служить доказательством установления сервитута в
отношении имущества. Истец, ссылаясь на то, что протокол является
договором об установлении сервитута, обратился в суд о признании такой
сделки недействительной. Суд в иске отказал и указал на то, что соглашение
собственников, достигнутое решением общего собрания, к числу договоров
отнести нельзя. Участвуя в общем собрании, собственники не
противопоставлены друг другу в качестве сторон, поэтому их воля
выражается путем участия в голосовании, а не путем участия в заключении
договора.
Не допускается установление сервитута односторонними сделками,
например, завещанием. Это объясняется тем, что отношения, возникшие из
акта последней воли наследодателя, устанавливаются «помимо, а иногда и
против воли наследника, тогда как сервитут устанавливается по воле
сторон». Задолго до этого было отмечено, «что сервитут не может быть
установлен по завещанию, ибо наследник может лишь обязываться
установить сервитут. Обязанность же эта есть обязательственное право, а не
вещное».

В Проекте предусматривается, что договор об установлении сервитута
должен быть составлен в форме одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об
установлении сервитута. В литературе имеют место точки зрения о
необходимости установления обязательной нотариальной формы для
договора об установлении сервитута. По мнению этих авторов, такая мера
позволит уточнить предмет и иные необходимые элементы договора, а также
помочь «гражданам в отстаивании своих прав по ограниченному
использованию соседних земельных участков, не доводя разногласия до
судебного разбирательства». Это, безусловно, так. Но, с другой стороны,
затрудняется процедура установления сервитута, так как она становится
сложной и затратной. Такая мера лишает стороны альтернативы выбора, так
как сегодня никто не мешает сторонам заключить договор как в простой
письменной форме, так и в нотариальной. Более продуктивным было бы
раскрыть в ГК РФ процедуру заключения соглашения об установлении
сервитута, требования к его форме, а также существенные условия такого
соглашения.
Обобщая сказанное, можно утверждать, что, несмотря на то, что
российское законодательство не содержит большого количества
классификаций, некоторые из них можно признать необходимыми и
достаточными, другие избыточными; первое относится к классификации
сервитутов по сроку действия и по основанию возникновения, второе к
делению сервитутов на частные и публичные. Классификация по основанию
возникновения сервитута позволяет говорить о его возникновении в
добровольном и принудительном порядке. В первом случае сервитут
возникает на основании соглашения об установлении сервитута, во втором –
судебного решения.
В науке существуют разные классификации земельных сервитутов по
разным основаниям, но не все из них были восприняты российским
законодательством. Так предусмотренное в науке деление сервитутов по

содержанию на положительные и отрицательные не нашло отражения в
действующем российском законодательстве, хотя данный вид был известен и
римскому праву, и сохраняется в законодательстве многих зарубежных
государств. Все сервитуты, которые могут быть установлены, в соответствии
с Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ относятся к
положительным, так как предполагают возможность совершения волевых
актов по использованию чужого земельного участка непосредственно
(пользование участком в целях прохода, проезда, строительства линейных
объектов и другие).
Отрицательные сервитуты же предусматривают право запрета
собственнику служащего участка совершать какие-либо действия в
отношении своего участка. Некоторые авторы проводят различия между
ними по другому критерию – нужны или нет активные действия обладателя
сервитута на служащий участок для извлечения из него пользы (в
положительном – нужны, а в отрицательном – нет). При этом не все
исследователи (например, И.Э. Косарев) признают деление сервитутов по
данному основанию, считая, что отрицательных сервитутов не существует,
так как право требования к собственнику смежного участка не использовать
участок в определенном отношении не представляет собой реального
пользования чужим земельным участкам, это установление границы права
собственности.
Иной позиции придерживается А.А. Рябов, полагая, что существование
отрицательных сервитутов не только возможно, но и необходимо, приводит
пример Германского гражданского уложения, которым отрицательные
сервитуты предусмотрены. Однако российским законодательством
отрицательные сервитуты все же не признаются. Остальные основания
классификации и выделяемые в соответствии с ними виды земельных
сервитутов в доктрине и законодательстве в целом совпадают. Рассмотрим
подробнее классификации сервитутов по субъектному составу, сроку
действия и наличию платы за пользование участком.

По субъектному составу выделяют частный и публичный сервитут.
1) Частный сервитут. В свою очередь частные сервитуты можно
разделить на подвиды в зависимости от объекта права и порядка
установления. В зависимости от объекта сервитутного права частные
сервитуты можно разделить на следующие виды:
1) установленные в отношении земельного участка, находящегося в
частной собственности;
2) установленные в отношении земельного участка, находящегося в
государственной или муниципальной собственности (как обремененного, так
и необремененного правами третьих лиц).
Значение такой классификации заключается в разном правовом
регулировании данных разновидностей частных сервитутов, а также в разном
перечне целей установления сервитута. Если первый вид сервитутов
урегулирован нормами ГК РФ, то для второго вида характерно применение
также норм главы V.3 ЗК РФ, предусматривающей особенности
рассмотрения уполномоченным органом заявления, схемы границ сервитута
на кадастровом территории, принятия решения о возможности или отказе в
установлении сервитута, сроки административных процедур. Для сервитутов
в отношении государственных земельных участков перечень целей шире, он
включает возможность применения сервитута для размещения
информационных знаков, защитных объектов, ведения изыскательских работ
и работ в сфере недропользования.
В зависимости от порядка установления можно выделить сервитуты:
1) устанавливаемые в соответствии с общими правилами,
содержащимися в ГК РФ и ЗК РФ;
2) устанавливаемые по правилам, содержащихся в специальных
законах. Значение данной классификации в разном порядке правового
регулирования.
По целям установления частные сервитуты в соответствии с
гражданским законодательством делятся на следующие виды:

1) для обеспечения прохода, проезда через соседний участок;
2) для строительства, реконструкции, эксплуатации линейного объекта;
3) для обеспечения иных нужд, которые нельзя удовлетворить без
установления сервитута. Кроме того, в соответствии с Земельным кодексом
РФ в отношении земельных участков, находящихся в государственной или
муниципальной собственности может быть установлен сервитут для
размещения специальных информационных знаков, защитных сооружений,
проведения изыскательских работ, ведения работ, связанных с
недропользованием. Специальные федеральные законы устанавливают
возможность установления частного сервитута в целях строительства
вспомогательных, временных объектов, складирования строительных
материалов, капитальный ремонт линейных регулирования отдельных
правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской
Федерации - объектов, необходимых для реализации соответствующего
проекта.
Многие исследователи справедливо отмечают размытость
используемого понятия «иные нужды, которые нельзя удовлетворить без
установления сервитута». Кроме того, Верховный суд РФ обозначил свою
позицию о том, что частный сервитут может быть установлен и в целях
ремонта линейного объекта, если для этих целей не был установлен
публичный сервитут.
По основаниям возникновения сервитуты можно классифицировать на
возникшие:
1) на основании договора;
2) на основании судебного решения;
3) на основании решения уполномоченного органа публичной власти.
Договор как основание возникновения предусмотрен гражданским
законодательством, которое не содержит подробной регламентации его
содержания, заключается между сервитутодателем и лицом,
заинтересованным в установлении сервитута. Государственной регистрации

подлежит не договор, а непосредственно сервитутное право (в случае
установления сервитута на срок не менее 1 года).
Особый процедурный порядок предусматривает земельное
законодательство для соглашения об установлении сервитута в отношении
специального объекта - земельного участка, находящегося в публичной
собственности (на стороне сервитутодателя действует специальный субъект -
уполномоченный орган публичной власти; для срочных сервитутов сроком
до 3 лет возможно не проводить комплекс работ по обеспечению
кадастрового учета обременяемой части участка; 30-дневный срок для
подготовки проекта соглашения и его подписания обладателем сервитута).
2) Публичный сервитут. Действующее законодательство не содержит
правовой дефиниции публичного сервитута. Не все авторы разделяют
позицию отнесения публичных сервитутам к конструкции сервитутов как
вещного права, полагая, что для данного института больше подходит
конструкция ограничения права собственности. Еще в римском праве
действовало правило «вещь, в отношении которой устанавливается сервитут,
не должна быть объектом общего пользования». Установление публичного
сервитута отнесено к компетенции органов публичной власти, действующей
в общественных интересах, осуществляется по специальной процедуре, в
форме властного предписания, не требующего согласия собственника либо
судебного решения.
Таким образом, юридическим основанием возникновения публичного
сервитута является закон или иной нормативный правовой акт. Причем
публичный порядок установления публичного сервитута предусматривает
проведение общественных слушаний. Именно поэтому публичный сервитут
не может быть установлен по решению суда, что подтверждается судебной
практикой. Фактическим основанием установления публичного сервитута
является совокупность цели установления, общественного интереса и
невозможности обеспечения этого интереса иным способом.

Возможные цели установления перечислены в п.3 ст. 23 Земельного
кодекса. По мнению О.А. Косолапова, возникновение сервитутных
правоотношений для указанных целей на основании частноправовой сделки
невозможно. С его позицией можно не согласиться, так как для установления
публичного сервитута важна не только цель, указанная в законе, но и степень
общественного интереса. Так в целях прохода, проезда через чужой
земельный участок может быть установлен как частный, так и публичный
сервитут в зависимости от того, в чьих интересах он устанавливается.
В то же время согласно позиции Верховного суда РФ для ремонта
объекта инженерной инфраструктуры, являющегося целью установления
публичного сервитута, может быть установлен и частный сервитут, если для
этих целей не устанавливался публичный. Общественный интерес является
отличительным признаком публичного сервитута от частного, но вместе с
тем законодатель не раскрывает содержания данного понятия. На практике
возникают споры: для обеспечения проезда к многоквартирному жилому
дому или к нескольким домам должен быть установлен публичный или
частный сервитут.
С одной стороны, круг собственников земельного участка под
многоквартирным домом установлен – это собственники помещений в нем, с
другой стороны, интерес в данном проезде может быть у неопределенного
круга лиц – у жителей района, например, не являющихся собственниками
помещений. Так, Невельский районный суд Псковской области в 2015 году
отменил постановление администрации сельского поселения
«Голубоозерская волость», которым был установлен публичный сервитут для
проезда к жилым домам.
В аналогичном деле Советский районный суд г.Томска принял
противоположную позицию, оставив постановление администрации Города
Томска об установлении публичного сервитута для проезда, прохода
неопределенного круга лиц в отношении земельного участка Томского
механико-технологического техникума (ул. К. Ильмера, 4) в силе.

Общественный интерес зачастую смешивается с имущественными
интересами конкретных заинтересованных лиц, в связи с чем представляется
необходимым дать разъяснения относительно вопросов более четкого
разграничения установления публичного либо частного сервитутов, а
именно, применения носящей обобщающий характер фразы о нуждах
государства, муниципалитета и общества. Фактическим основанием
прекращения публичного сервитута в соответствии с п. 2 ст. 48 Земельного
кодекса РФ является отсутствие общественных нужд, для которых он был
установлен, а юридическим – правовой акт о его отмене. В порядке
административного судопроизводства суд может быть рассмотреть заявление
о признании правоустанавливающего акта незаконным, и в случае его
удовлетворения, в результате отмены акта публичный сервитут будет
отменен.
Для прекращения публичного сервитута проведение общественных
слушаний ЗК РФ не требует, хотя, например, в Кировской области
противоположная практика имела место. Более правильным видится
проведение общественных слушаний при отмене публичного сервитута с
целью подтверждения действительного отсутствия общественной
необходимости в его сохранении.
Некоторые авторы в зависимости от цели установления публичного
сервитута различают собственно публичные сервитуты (например, для
прохода к водному объекту через чужой земельный участок) и так
называемые административные сервитуты, устанавливаемые
административным актом в общественно-полезных целях, но круг
заинтересованных лиц в его установлении достаточно ограничен 74 .
Примером такого сервитута является публичный сервитут, установленный
для капитального ремонта сетей водоснабжения, так как, несмотря на
общественно-полезную цель, производить ремонт объекта может только его
правообладатель, а не любое лицо.

Конструкция такого административного сервитута уже используется
при правовом регулировании публичных сервитутов для размещения
инженерных сооружений в Республике Крым. В соответствии с местным
законодательством цели установления публичных сервитутов в большей
части соответствуют целям установления частных сервитутов,
предусмотренных рассмотренными ранее специальными федеральными
законами. А.О. Рыбалов придерживается позиции, что отнесение «крымских»
сервитутов к публичным ошибочно, поскольку в данном случае речь идет о
праве конкретного лица на ограниченное пользование чужим земельным
участком, по существу эти сервитуты являются частными, а не публичными,
так как сам по себе административный порядок установления не превращает
частный сервитут в публичный.
Кроме того, видится необходимым обозначить вопрос соотношения
публичных сервитутов и ограничений, устанавливаемых на практике при
формировании земельного участка. При формировании земельного участка
из земель, государственная собственность на которые не разграничена, орган
публичной власти на практике выделяет на схеме в составе участка части,
предназначенные, по его мнению, для обозначения границ водоохранной
зоны, охранной зоны инженерных коммуникаций, для прохода, проезда к
соседнему земельному участку и другие.
В последующем сведения об этих частях переходят в межевой план и,
как результат, учитываются при кадастровом учете участка. Земельный
участок, не имеющий доступа с земель общего пользования, будет
постановлен на кадастровый учет, если смежные участки в своем составе
будут иметь учтенную часть для прохода, проезда к этому участку (причем
наличие зарегистрированного, надлежаще оформленного сервитутного права
в отношении этой части не проверяется).
Причем если раньше в кадастровой выписке земельного участка такая
часть участка отображалась в текстовой части с указанием содержания
ограничения, то с 01.01.2015 года все такие части участка указываются как

«сервитут». Как показывает судебная практика, землепользователи ошибочно
воспринимают такие ограничения в качестве публичного сервитута (даже
пытаются обратиться в орган государственной регистрации с целью
регистрации публичного сервитута, на что получают законные и
обоснованные отказы). Стоит отметить, что выделение таких частей при
формировании участка, если в последующем не планируется установление
сервитута, нецелесообразно и вводит в заблуждение землепользователей. Для
занесения сведений в ЕГРН (ранее в Государственный кадастр
недвижимости) в отношении сведений о зонах с особым режимом
использования предусмотрен иной порядок: посредством составления
описания границ всей зоны, а не применительно к каждому земельному
участку в отдельности.
Большинство судов придерживаются позиции, что частный сервитут
устанавливается договором или судебным решением, а публичный сервитут
– нормативным правовым актом, сервитуты подлежат государственной
регистрации. Правовой акт о формировании земельного участка с
выделением части участка с предписанием об ограничениях в ее
использовании не влечет возникновения ни частного, ни публичного
сервитута. Таким образом, рассмотрев деление сервитутов по субъектному
составу можно сделать вывод, что законодательство недостаточно четко
разграничивает области их применения. В связи с отсутствием критериев
общественного интереса, такой интерес может на практике подменяться
имущественными интересами группы лиц. Также существуют противоречия
и внутри предусмотренных законодательством конструкций сервитутов: оба
вида сервитутов допускают административный порядок установления в
определенных случаях, что противоречит их сущности, а к публичным
законодатель отнес сервитуты, фактическим являющиеся частными, но
устанавливаемые в публичном порядке.
Дополнительным основанием деления сервитутов на виды, по
действующему законодательству, является критерий наличия установленного

срока действия сервитута, несмотря на то, что по общему правилу сервитут
как вещное право носит бессрочный характер и действует, пока существует
соответствующая потребность у правообладателя господствующего участка.
И частные, и публичные сервитуты могут быть как срочными, так и
постоянными. Срок сервитута устанавливается правоустанавливающим
документом в пределах сроков, предусмотренных законом. Например, при
заключении соглашения об установлении частного сервитута арендатором,
срок действия сервитута устанавливается в пределах срока аренды участка,
или при установлении сервитута в отношении зарезервированного
земельного участка для государственных нужд – в пределах срока
резервирования.
Срок установления публичного сервитута может быть прямо указан в
законе: сервитут для сенокоса устанавливается на срок, определяемый в
соответствии с местными условиями, традициями. Ограничения по
предельным срокам установления сервитутов содержат и некоторые
специальные федеральные законы. Закон может предусматривать случаи
установления постоянного сервитута: в целях эксплуатации линейных
объектов федерального, регионального значения на присоединенных к
Москве территориях устанавливается постоянный сервитут. Принимая во
внимание, что истечение срока не является основанием прекращения
публичного сервитута (по общему правилу, за исключением специального
порядка прекращения сервитутов на присоединенных к Москве
территориях), деление публичных сервитутов на срочные и постоянные
значения с точки зрения правовых последствий не имеет. Еще одним
дополнительным основанием классификации является наличие платы за
сервитут.
По данному критерию и публичные, и частные сервитуты могут быть
как возмездными, так и безвозмездными. Несмотря на то, что в римском
праве сервитуты были безвозмедными (кроме сервитутов в целях прохода к
местам захоронения), частные сервитуты в российском праве общему

правилу являются возмездными, а публичные сервитуты - безвозмездными. В
случае частного сервитута сервитутодатель вправе требовать соразмерную
плату за сервитут с сервитуария, а при публичном – только при наличии
существенных затруднений в использовании участка и с органа публичной
власти, установившего сервитут. В данной классификации проблемными
моментами являются отсутствие критериев соразмерности и единого порядка
определения соразмерной платы за сервитут, а также неопределенность
понятия «существенные затруднения в использовании участка». Временные
методические рекомендации по оценке соразмерной платы, утвержденные
Росземкадастром 17.03.2004, сейчас не действуют, хотя и раньше носили
только рекомендательный характер.
Если в отношении земельных участков, находящихся в публичной
собственности, порядок определения платы за сервитут устанавливает орган
публичной власти (размер определяется разными способами – 0,01 - 3 %
кадастровой стоимости участка в год, ½ земельного налога, ½ годовой
арендной платы или как разница рыночной стоимости участка до и после
установления сервитута), то в отношении участков, находящихся в частной
собственности этот вопрос остается дискуссионным. Суды по-разному
подходили к решению данного вопроса, но чаще определяли размер платы,
исходя из уменьшения рыночной стоимости участка вследствие обременения
его сервитутом, применяя по аналогии закона правила, содержащиеся в
специальных федеральных законах. 26.04.2017 Верховный суд РФ обобщил
судебную практику относительно подходов к определению соразмерной
платы за сервитут:
1) плата за сервитут определяется судом исходя из принципов
разумности и соразмерности с учетом характера деятельности сторон,
площади и срока установления сервитута и может иметь как форму
единовременного так и периодических платежей;

2) размер платы за сервитут должен быть соразмерен материальной
выгоде сервитуария в результате установления сервитута, компенсируя
ограничения сервитутодателю;
3) в размер платы включаются разумные расходы сервитутодателя в
связи с установлением сервитута (например, связанные со сносом или
переносом ограждений, с соблюдением пропускного режима), а также с
прекращением существующих обязательств перед третьими лицами;
4) возможность изменения платы за сервитут в связи с изменением
обстоятельств.
Аналогичные подходы в 2012 году были сформулированы ВАС РФ при
обобщении практики по вопросам частного права. Видится целесообразным
уровнять положение сервитутодателя в праве требования соразмерной платы
как за частный, так и за публичный сервитут. Право на компенсацию
ограничений не должно зависеть от оценочного понятия «существенных
затруднений в использовании», так как лицо несет расходы на содержание
участка в обоих случаях. Подход же к определению соразмерной платы
исходя из размера реальных убытков сервитутодателя, неудобств, вызванных
установлением сервитута требует разработки методики расчета, сложен в
применении и не исключает судебных споров. Более правильным видится
определять плату за сервитут в зависимости от размера платы за земельный
участок, привязываясь к размеру арендной платы или земельного налога
исходя из кадастровой стоимости участка, ведь сервитутодатель, по общему
правилу, сохраняет свое право пользования обремененной частью участка
наравне с сервитуарием.
Предполагается, что кадастровая стоимость участка учитывает
особенности его эксплуатации, и в таком случае размер платы за сервитут
будет максимально приближен к размеру упущенной выгоды.
Дополнительно, видится целесообразным законодательно закрепить право
сервитутодателя требовать возмещения убытков, вызванных установлением
сервитута, вне зависимости от размера платы за сервитут.

Общий порядок установления частных сервитутов, характерный для
большинства сервитутов, предусматривает применение правил,
содержащихся в гражданском и земельном законодательстве (заключение
договора (соглашения) об установлении сервитута по правилам ГК РФ, в том
числе с учетом требований ЗК РФ для участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности). Специальный порядок
предусматривает установление частных сервитутов по иным правилам. Такие
правила содержатся в ряде федеральных законов, принятие которых было
связано с необходимостью обеспечения проведения масштабных
мероприятий (Олимпийские игры в г.Сочи, форум «Азиатско-тихоокеанское
экономическое сотрудничество», Чемпионат мира по футболу в 2018 году),
реализации особо значимых проектов (расширение территории Москвы).
Такие законы носят временный характер, предусматривают иной
перечень объектов, которые возможно разместить на условиях сервитута
(основные, вспомогательные, временные объекты, необходимые для
проведения мероприятия; в случае Москвы – даже объекты социальной
инфраструктуры), участие уполномоченного органа государственной власти
или органа местного самоуправления в принятии решения об установлении
сервитута даже в отношении частного земельного участка. В литературе
такие сервитуты часто называют административными, так как
устанавливаются они в административном порядке.
Правила установления сервитутов, действовавшие для размещения
объектов в связи с проведением Олимпийских игр в г. Сочи, саммита в г.
Владивостоке, в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу 2018
года, предусматривают установление сервитута на основании соглашения
между организацией, осуществляющей строительство объекта, и
правообладателем земельного участка, заключенного на основании решения
уполномоченного органа, а для размещения объектов на присоединенных
территориях Москвы сервитут устанавливается на основании решения
уполномоченного органа.

Судебное решение как основание предусмотрено гражданским
законодательством, это новелла российского законодательства. К основным
правилам судебного порядка установления земельного сервитута,
сформулированным в результате анализа судебных актов в этой области,
следует отнести следующее:
1) Суд принимает решение об установлении сервитута, если истцом
будет доказано, что сервитут – единственный объективно возможный и
наименее обременительный для сервитутодателя способ удовлетворить
нужды истца. Большинство отказов в установлении сервитута связано с
недоказанностью данных обстоятельств 3 . Причем тот факт, что
господствующий земельный участок граничит со свободными от прав
третьих лиц землями, не свидетельствует о наличии реальной возможности
обеспечить доступ к участку через них.
2) При подаче иска необходимо предоставлять доказательства
относительно местоположения сервитута в надлежащей форме, так как суды
отказывают в установлении сервитута в том числе в связи с отсутствием
описания границ испрашиваемого сервитута.
3) При принятии решения суд должен обеспечить баланс интересов
сервитуария и сервитутодателя. Недопустимо защищать право одного лица
путем нарушения права другого лица.
4) Решение суда сервитут именно устанавливает, а не обязывает
правообладателя заключить соглашение об установлении сервитута. Хотя
правила, содержащиеся в специальных федеральных законах,
предусматривают возможность принятия решения о понуждении заключить
соглашение об установлении сервитута, если направленный
заинтересованным лицом проект соглашения не подписан сервитутодателем
в течение 30 дней. На практике суды в таком случае исковые требования
удовлетворяют, обязывая своим решением правообладателя земельного

3 Бирюков А. А. Рецепция римского частного права и сервитуты в дореволюционной России // История
государства и права. – 2018. – № 15. – С. 12 - 14.

участка заключить с сервитуарием соглашение об установлении сервитута на
условиях проекта соглашения.
5) До утверждения 26.04.2017 Президиумом Верховного суда РФ
Обзора судебной практики по делам об установлении сервитутов имел место
неоднозначный подход к решению вопроса обязательности соблюдения
досудебного порядка урегулирования спора об установлении сервитута.
Большинство решений соответствовало позиции, что ГК РФ данный порядок
не предусматривает, такой позиции придерживает и Верховный суд РФ. Но
отдельные решения толковали п.3 ст. 274 ГК РФ, как содержащий
требование о досудебном порядке.
Обращаться в суд с иском об установлении сервитута необходимо
лишь в том случае, когда сторона отказывается заключить соглашение или
стороны не могут согласовать условия соглашения. И истец должен доказать
суду, что попытка заключить соглашение была предпринята. Верховный суд
РФ подтвердил, что с иском об установлении сервитута может обратиться и
сервитутодатель.
6) Требование об установлении сервитута не является негаторным.
Сервитут – это право ограниченного пользования, связанное с наличием
определенной нужды, а не способ защиты своего права собственности на
объект недвижимости путем устранения препятствий. Наличие препятствий в
пользовании не входит в предмет доказывания при установлении сервитута,
что подтверждается позицией ВАС РФ. На основании решения органа
публичной власти частные сервитуты устанавливаются в соответствии с
указанными выше специальными федеральными законами без проведения
общественных слушаний.
Такой порядок установления сервитутов можно назвать
распорядительным или административным, а сами сервитуты –
административными. Административные сервитуты известны зарубежному
праву, где они используются для размещения всех без исключения объектов
инженерной инфраструктуры, учитывая их значимость для населения,

особенность размещения и ненадежность конструкции частного сервитута
для этих целей (можно долго спорить об установлении сервитута или
условиях соглашения, а сети водоснабжения так и не будут проведены).
Юридические основания прекращения и установления сервитута
совпадают: сервитут может быть прекращен по соглашению сторон, на
основании судебного решения или, в случае административных сервитутов,
по решению органа публичной власти. К общим фактическим основаниям
прекращения сервитута относятся требования собственника служащего
участка при отпадении оснований, по которым он был установлен, либо в
случае невозможности использования земельного участка по целевому
назначению в результате установления сервитута (в судебном порядке). В
первом случае норма не называет адресата предъявления требования,
поэтому можно допустить, что требование может быть предъявлено
обладателю сервитута, а в случае несогласия последнего – обратиться с
иском в суд. Вместе с тем, согласно позиции Верховного суда РФ с
требованием о прекращении сервитута вправе обратиться в суд и
сервитуарий (хотя ранее суды считали сервитуария ненадлежащим истцом).
К специальным фактическим основаниям прекращения сервитута
можно отнести основания, содержащиеся в специальных федеральных
законах:
1) неосуществление деятельности в течение 1 года;
2) сервитут стал излишним из-за изменения обстоятельств (например,
изменилось место размещения объекта в планировочной документации);
3) отказ сервитуария от права.
Для защиты сервитутного права в гражданском праве не
предусмотрено специальных исков, защита прав и интересов обладателя
сервитута осуществляется в общем порядке: при наличии препятствий в
пользовании со стороны правообладателя служащего участка сервитуарий
может защитить свое право пользования путем подачи иска об устранении
таких препятствий (ст. 304 ГК РФ), а если препятствия повлекли убытки, то

вправе требовать возмещения вреда, что соответствует позиции судов.
Согласно позиции Верховного суда РФ, выбор надлежащего суда
(арбитражный суд или суд общей юрисдикции) для разрешения спора
зависит от субъектного состава участников и характера правоотношений.
Юридическим основанием возникновения публичного сервитута
является закон или иной нормативный правовой акт. Причем публичный
порядок установления публичного сервитута предусматривает проведение
общественных слушаний. Именно поэтому публичный сервитут не может
быть установлен по решению суда, что подтверждается судебной практикой.
Фактическим основанием установления публичного сервитута является
совокупность цели установления, общественного интереса и невозможности
обеспечения этого интереса иным способом.
Возможные цели установления перечислены в п.3 ст. 23 Земельного
кодекса. По мнению О.А. Косолапова, возникновение сервитутных
правоотношений для указанных целей на основании частноправовой сделки
невозможно. С его позицией можно не согласиться, так как для установления
публичного сервитута важна не только цель, указанная в законе, но и степень
общественного интереса. Так в целях прохода, проезда через чужой
земельный участок может быть установлен как частный, так и публичный
сервитут в зависимости от того, в чьих интересах он устанавливается.
Для прекращения публичного сервитута проведение общественных
слушаний ЗК РФ не требует, хотя, например, в Кировской области
противоположная практика имела место. Более правильным видится
проведение общественных слушаний при отмене публичного сервитута с
целью подтверждения действительного отсутствия общественной
необходимости в его сохранении.
На необходимость государственной регистрации сервитута на
земельный участок указано в п. 3 ст. 274 ГК РФ, п. 17 ст. 23 ЗК РФ и ч. 6 ст. 1
Закона № 218-ФЗ.

Однако можно не регистрировать частный сервитут, в случае если
одновременно выполняются следующие условия (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ):
 он устанавливается в отношении части публичного земельного
участка;
 его срок составляет менее трех лет;
 в соглашении об установлении сервитута стороны определили,
что он устанавливается без проведения кадастрового учета части
участка и госрегистрации права (ограничения, обременения) на
него.
В этом случае границы действия сервитута устанавливаются согласно
схеме, приложенной к соглашению (п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ).
За регистрацией сервитута может обратиться одно из следующих лиц
(ч. 1 ст. 52 Закона № 218-ФЗ):
1) лицо, приобретающее право ограниченного пользования земельным
участком. В этом случае будет зарегистрировано вещное право такого лица, а
также ограничение права и обременение участка (п. 143 Порядка ведения
ЕГРН);
2) собственник (лицо, права которого ограничиваются). При этом
регистрируется ограничение, обременение права (п. 142 Порядка ведения
ЕГРН).
Если за регистрацией обратятся оба лица, сервитут будет
зарегистрирован и как вещное право, и как ограничение, обременение.
Отметим, что госрегистрация частного сервитута может проводиться:
 без одновременного кадастрового учета, если в реестр уже
включены сведения о земельном участке или его части, на
которую устанавливается сервитут (п. 7 ч. 4 ст. 14, ч. 4 ст. 44
Закона № 218-ФЗ);
 с одновременным кадастровым учетом, если сервитут
устанавливается на часть земельного участка, не учтенную в
реестре. В этом случае обращаются те же лица, что и при

госрегистрации сервитута без одновременного кадастрового
учета (п. 5 ч. 1 ст. 15, ч. 4 ст. 44 Закона № 218-ФЗ).
Правило о госрегистрации частного сервитута одновременно с
кадастровым учетом не распространяется на сервитут, установленный в
отношении части публичного земельного участка. При этом орган
регистрации прав по истечении трех лет со дня кадастрового учета такой
части участка снимет его с учета, если на основании соглашения об
установлении сервитута не осуществлена госрегистрация сервитута в
отношении такого земельного участка (ч. 20 ст. 41, ч. 4 ст. 44 Закона № 218-
ФЗ).
Заявитель должен заполнить заявление о госрегистрации прав на
недвижимость по утвержденной форме в соответствии с установленными
требованиями. Оно оформляется в общем порядке. При этом существуют
особенности заполнения заявления при госрегистрации сервитута. Знаки "V"
нужно проставить:
1) в графе 3.3 заявления;
2) в реквизите 4 напротив графы "земельный участок";
3) в реквизите 6 в графе:
 "права", при этом укажите его вид - сервитут, если обращается
лицо, в пользу которого он устанавливается;
 "ограничения права и (или) обременения объекта недвижимости",
при этом укажите "сервитут", независимо от того, кто обращается
с заявлением.
Реквизит 5 "В части государственного кадастрового учета
осуществить" заполнять не нужно.
Для госрегистрации частного сервитута потребуются (ч. 4 ст. 18 Закона
№ 218-ФЗ):
1) правоустанавливающие документы:
 соглашение об установлении сервитута (п. 2 ч. 2 ст. 14
названного Закона). Его нужно представить в экземпляре-

подлиннике следующем количестве экземпляров (ч. 3 ст. 21
Закона № 218-ФЗ). Если комплект документов направляется на
регистрацию почтой, то соглашение по общему правилу должно
быть удостоверено нотариально. Если оно подписано
представителем по доверенности, также нужно приложить
нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую
полномочия представителя на его подписание (пп. 2, 3 ч. 12 ст. 18
Закона № 218-ФЗ);
 судебный акт, вступивший в законную силу (п. 5 ч. 2 ст. 14
Закона № 218-ФЗ), предоставляется в виде копии в одном
экземпляре (ч. 5 ст. 21 Закона № 218-ФЗ);
 решение третейского суда, по которому выдан исполнительный
лист в соответствии с вступившим в силу судебным актом суда
общей юрисдикции или арбитражного суда, вместе с таким
исполнительным листом (п. 5.1 ч. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ),
которые нужно представить каждый в экземпляре-подлиннике (ч.
3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ).
2) доверенность и иные документы, подтверждающие личность и
полномочия представителя (директора). Их нужно представить в экземпляре-
подлиннике (ч. 3 ст. 21 Закона № 218-ФЗ);
3) иные документы. Они могут потребоваться в отдельных ситуациях.
Например, если сервитут публичного участка допускается только с согласия
органов госвласти или местного самоуправления, такое согласие нужно
приложить к заявлению. Акты органов власти представляются в виде одной
копии (ч. 5 ст. 21, ч. 2 ст. 52 Закона № 218-ФЗ).
Если одновременно проводится госрегистрация сервитута и
кадастровый учет части земельного участка, дополнительно нужно
приложить межевой план. В этом случае в нем должны быть приведены
сведения о части участка (п. 7 ч. 2 ст. 14, п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона № 218-ФЗ).

План не потребуется, если ранее часть объекта недвижимости уже
ставилась на кадастровый учет, но была снята в связи с прекращением
ограничения (обременения). В этом случае часть участка будет поставлена на
учет по ранее представленному межевому плану, при условии что не
изменились ее границы (ч. 2 ст. 44 Закона № 218-ФЗ).
Размер пошлины за госрегистрацию сервитута составляет (пп. 31 п. 1
ст. 333.33 НК РФ):

 6 000 руб., если сервитут устанавливается в интересах
организаций;
 1 500 руб., если сервитут устанавливается в интересах граждан.
Срок уплаты госпошлины зависит от способа подачи документов на
госрегистрацию (пп. 5.2 п. 1 ст. 333.18 НК РФ):
1) до подачи документов - если они подаются лично или направляются
по почте;
2) после их подачи, но до принятия документов к рассмотрению - если
они подаются в электронной форме.
Если на момент приема документов госпошлину заявители не
уплатили, то им будет предоставлен уникальный идентификатор платежа
(УИН) для ее уплаты с указанием даты, до которой необходимо уплатить
государственную пошлину. Этот УИН надо указать в платежном поручении,
чтобы орган регистрации прав мог идентифицировать платеж и получить
подтверждение оплаты в системе о государственных и муниципальных
платежах.
Уплатить госпошлину за регистрацию сервитута должен тот, кто
обращается за госрегистрацией (пп. 1 п. 2 ст. 333.17, п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Если соглашение заключено с органом госвласти или местного
самоуправления, то обратиться за регистрацией должен именно этот орган.
При этом они освобождены от уплаты госпошлины. Следовательно, в этом
случае госпошлина уплачиваться не будет (ч. 2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ, пп. 4
п. 1 ст. 333.35 НК РФ).

Если за регистрацией одновременно обращаются обе стороны
соглашения, то госпошлина распределяется между ними. В данном случае
размер госпошлины делится на количество участников. При наличии лиц,
освобожденных от уплаты госпошлины, она распределяется на всех лиц, но
названные лица ее не уплачивают (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).
Если соглашение заключено между организацией и гражданином (в
том числе ИП), организация не будет уплачивать госпошлину, если
обращаться за госрегистрацией будет физлицо. Если же организация и
гражданин обратятся за регистрацией сервитута одновременно, то размер
госпошлины для организации будет меньше, чем если бы обращалась только
она. Например, организация и ИП обращаются за регистрацией сервитута.
Размер госпошлины для организаций составляет 6 000 руб., для физлиц - 1
500 руб. Организация должна заплатить госпошлину в размере 3 000 руб. (6
000 / 2 (количество заявителей)), а ИП - 750 руб. (1 500 / 2).
Документы для госрегистрации сервитута подаются в общем порядке,
предусмотренном для госрегистрации прав на недвижимость.
Срок регистрации сервитута составляет (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

Ситуация Срок проведения регистрации, если документы

представлены

в орган регистрации
прав

через МФЦ

Регистрация сервитута 7 рабочих дней 9 рабочих дней
Регистрация сервитута
на основании
нотариально
удостоверенного
соглашения

3 рабочих дня 5 рабочих дней

Регистрация на
основании нотариально
удостоверенного
соглашения при его
подаче в электронном

В течение следующего
рабочего дня

-

виде
Одновременное
проведение
кадастрового учета
части земельного
участка и
госрегистрации
сервитута

10 рабочих дней 12 рабочих дней

В подтверждение госрегистрации сервитута как вещного права, то есть
если за его регистрацией обратилось лицо, в пользу которого он установлен,
выдается выписка из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона № 218-ФЗ).
Если сервитут зарегистрирован на основании соглашения о его
установлении, то в нем будет проставлена специальная регистрационная
надпись (п. 1.1 Приложения N 3 к Приказу Росреестра от 01.06.2021 N
П/0241). Документы заявителю выдадут или направят тем способом, который
указан в заявлении.
Следует иметь в виду, что публичный сервитут не подлежит
госрегистрации в реестре прав на недвижимость ЕГРН. Часть земельного
участка, на которую распространяется публичный сервитут, также не
вносится в кадастр недвижимости ЕГРН. В реестр границ ЕГРН вносятся
сведения о публичном сервитуте (п. 17 ст. 23 ЗК РФ, Письмо Росреестра от
25.03.2019 N 01-02960-ГЕ/19, Письмо Минэкономразвития России от
31.07.2019 N Д23и-25919).
Таким образом, в случае установления публичного сервитута на
земельный участок запись об ограничении (обременении) - госрегистрации
сервитута - в реестр прав на недвижимость ЕГРН не вносится.
Публичный сервитут считается установленным со дня внесения
сведений о нем в ЕГРН (п. 8 ст. 39.43 ЗК РФ).
Правообладателю земельного участка, в отношении которого
устанавливается публичный сервитут, для внесения сведений о нем в ЕГРН
обращаться с заявлением не требуется. В течение пяти рабочих дней со дня

принятия решения об установлении публичного сервитута (решением
утверждаются границы публичного сервитута, сведения о границах
прилагаются к решению) исполнительный орган государственной власти или
орган местного самоуправления, принявший решение об установлении
публичного сервитута, обязан, в частности, направить в Росреестр решение и
описание местоположения границ публичного сервитута (п. п. 5, 7 ст. 39.43
ЗК РФ, п. 21 ч. 1, ч. 15.1 ст. 32 Закона № 218-ФЗ).

4. Предложения

Большинство исследователей отмечают недостаточность правового
регулирования сервитутных отношений, предусмотренного действующим
гражданским законодательством: в Гражданском кодексе РФ сервитутам
посвящено всего 4 статьи, когда во французском гражданском кодексе – 73
статьи, в Германском гражданском уложении – 11 параграфов, и разделяют
позицию о необходимости законодательного закрепления определения
сервитута, предлагая различные варианты.
Масштабное внесение изменений в земельное законодательство в
последние годы и, как следствие, расширение сферы применения сервитутов
органами публичной власти, выявление неурегулированных моментов в
праве позволяет предположить, что законодательство в отношении
сервитутов будет и далее динамично развиваться. В настоящее время
разработано несколько законопроектов в отношении изменения порядка
правового регулирования земельных сервитутов в РФ.
Один законопроект подготовлен Минсельхозом России, на данный
момент не внесен в ГД РФ, предусматривает внесение изменения в ст. 23 ЗК
РФ в части возможности установления публичного сервитута в целях
размещения мелиоративных систем и гидротехнических сооружений,
используемых в целях мелиорации земель. Учитывая общее правило
законодателя, по которому на условиях сервитута могут быть размещены
только линейные объекты (так как особенность их размещения на участке
позволяет обеспечить одновременное пользование участком
сервитутодателем и сервитуарием), а площадные объекты размещаются на
ином праве, то и предложенное изменение целесообразно распространить
только на линейные объекты в составе мелиоративных систем.
Масштабные изменения в институте публичных сервитутов,
внесенные Федеральным законом от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части упрощения

размещения линейных объектов" заслуживают поддержки, но вместе с тем,
можно сформулировать некоторые замечания к данному закону:
1) допуская возможность, уточнения границ публичного сервитута,
закон содержит правила только в отношении долгосрочных публичных
сервитутов, оставляя неурегулированными краткосрочные;
2) необходимо предусмотреть особенности предоставления земельных
участков, обремененных публичным сервитутом и находящихся в публичной
собственности, третьим лицам;
3) необходимо урегулировать вопрос возможности пересечения границ
2 и более публичных сервитутов (коммуникации могут располагаться в
одном коридоре, но на разной глубине), а также частного и публичного
сервитута (часть участка может одновременно использоваться и для проезда
и для размещения линейного объекта);
4) порядок перераспределения земельного участка со смежными
участками при переоформлении прав на публичный сервитут требует более
подробной регламентации (в том числе непонятно, потребуется ли проект
межевания, предусматривающий такое перераспределение);
5) не урегулирован вопрос определения размера платы за публичный
сервитут в отношении земельного участка, обремененного правами третьих
лиц.
Градостроительное законодательство влияет на реализацию
сервитутных правоотношений (особенно это предусмотрено специальным
порядком установления сервитутов). Видится необходимым внесение
изменений в действующее законодательство, направленных на закрепление
первостепенной роли градостроительной документации при установлении
сервитутов для размещения линейных объектов и обеспечения проезда.
Последние изменения законодательства, намеченный курс на
упрощение порядка размещения линейных объектов, наличие
законодательных инициатив позволяют предположить, что законодательство
в области регулирования сервитутов будет динамично развиваться. Анализ

существующих законопроектов в отношении изменения порядка правового
регулирования земельных сервитутов показал, что большинство
законопроектов направлены на расширение применения публичных
сервитутов.
В процессе возникновения, осуществления и прекращения сервитутных
правоотношений возникает большое количество проблемных ситуаций,
многие из которых становятся предметом рассмотрения в судах. Результатом
аккумулирования судебных споров стал Обзор судебной практики по делам
об установлении сервитута на земельный участок, утвержденный
Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года
(далее - Обзор).
В Обзоре даны разъяснения по некоторым вопросам, возникающим при
рассмотрении судебных споров, и рекомендации судам. Однако некоторые из
них, как представляется, требуют дополнительной проработки в целях
применения к сервитутным правоотношениям.
В Обзоре разъясняются особенности установления сервитутов на
земельные участки. В частности, говорится о том, что для разрешения спора
одним из необходимых документов является экспертное заключение. Это
утверждение не вызывает сомнений, ибо суд не может дать надлежащую
оценку действительной необходимости и реальности установления
сервитута, который требует собственник земельного участка. При этом
экспертное заключение оценивается судом с учетом следующих
особенностей:
- при наличии нескольких подходов к земельному участку сервитут
должен быть прежде всего наименее обременителен для собственника
участка, в отношении которого устанавливают сервитут;
- при наличии альтернативных вариантов подъезда к зданию сервитут
может быть не установлен. То обстоятельство, что истцу удобнее
организовать проезд транспорта, в том числе в целях погрузочно-

разгрузочных и других работ, к своему зданию через участок ответчика, не
является основанием для установления сервитута.
Ранее в судебной практике был выработан несколько иной подход к
рассмотрению вопроса о возможности установления сервитута на земельный
участок. Так, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 20 июля 2010 года N 2509/10 было
сформулировано правило, согласно которому существующая лишь
потенциально возможность организации проезда к земельному участку через
другой соседний земельный участок, необходимость проведения
значительных по объему, времени и затратам работ для организации такого
проезда свидетельствуют об отсутствии реальной возможности пользоваться
господствующей недвижимостью и о невозможности обеспечить нужды ее
собственника иным образом, кроме как через установление сервитута на
спорный земельный участок.
Такой подход представляется более логичным, так как отказ в
установлении сервитута только на том основании, что использование участка
возможно без его установления (к примеру, наличие иных дорог), не всегда
отвечает интересам сервитуария, так как качество иных подходов к участку
может быть существенно хуже, они могут иметь большую протяженность и
не отвечать критериям, которые необходимы для оптимального
использования полезных свойств земельного участка.
Критическое отношение к подходу "исключительного" установления
сервитута отмечается и в юридической литературе. По мнению многих
авторов, судами при рассмотрении споров должны учитываться
обстоятельства, которые не дают сервитуарию удовлетворить потребность в
использовании господствующей недвижимости без установления сервитута 4 .

4 См. например: Краснова Т.С. Комментарий к Обзору судебной практики по делам об установлении
сервитута на земельный участок, утвержденному Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник
экономического правосудия Российской Федерации. 2017. N 7. С. 157 – 176; Метельская В.В. Проблемы
правового регулирования сервитутов // Арбитражная практика. 2009. N 2. С. 20; 6. Останина Е.А. Некоторые
проблемы приобретения сервитута // Закон. 2013. N 5. С. 85 - 86.

Кроме того, если альтернатива установлению сервитута связана с
расходами, несопоставимыми с теми, которые сервитуарий будет нести при
установлении сервитута, то именно несоразмерность возможных при
отсутствии сервитута расходов следует признать тождественной
невозможности обеспечить нужды собственника без установления сервитута 5
. К примеру, в пункте 7 статьи 31 Модельного закона об ограниченных
вещных правах, принятого Межпарламентской Ассамблеей государств -
участников СНГ, предусмотрено, что сервитут перемещения может быть
установлен также, если собственник участка имеет выход на общественную
дорогу, но он является неподходящим и недостаточным для нужд участка и
не может быть расширен.
Таким образом, при установлении сервитута должны учитываться не
только обстоятельства, которые объективно не позволяют сервитуарию
использовать свой участок в своих интересах, но и соразмерность затрат и
неудобств, которые возникают у сервитуария в случае отказа ему в
сервитуте.
Следующей спорной ситуацией, возникающей при установлении
сервитутов, является регистрация этого права.
По российскому законодательству сервитут как ограниченное вещное
право подлежит государственной регистрации и, соответственно, оно
возникает с момента такой регистрации, проводимой в рамках Закона N 218-
ФЗ.
Сервитут может устанавливаться как на весь участок, так и на его
часть. В случае установления сервитута на весь земельный участок
необходимо, чтобы он был поставлен на кадастровый учет. Если же сервитут
устанавливался на часть земельного участка, то в ЕГРН вносились сведения о
такой части. Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и

5 Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации. 2009. N 4. С. 194.

картографии неоднократно указывалось на то, что такие сведения являются
обязательными для регистрации сервитута.
Между тем в судебной практике, отраженной в последующем в Обзоре,
стали появляться судебные дела, в которых судом принимается позиция об
отсутствии необходимости кадастрового учета части земельного участка,
обремененного сервитутом, для последующей государственной регистрации
сервитута. Судом принята позиция о достаточности отражения границ
действия сервитута в документах, подготовленных сервитуарием и
сервитутодателем.
Так, в Обзоре указывается, что отсутствие в ЕГРН сведений о части
земельного участка, обременяемого сервитутом, не препятствует
государственной регистрации сервитута. Исключением из этого правила
являются случаи, если в законодательстве Российской Федерации
предусмотрена необходимость прохождения процедуры кадастрового учета
для установления сервитута (к примеру земли, находящиеся в
государственной и муниципальной собственности, кроме случая заключения
соглашения о сервитуте на срок менее 3 лет) 6 .
В остальных случаях достаточно представления документов,
отражающих сферу действия сервитута и его содержание, необходимых для
внесения информации в публичный реестр. При этом сервитут
регистрируется в отношении всего объекта недвижимости. Лицо, в чью
пользу зарегистрирован сервитут, осуществляет пользование чужим
участком на условиях, установленных соглашением.
Такая ситуация, с одной стороны, значительно упрощает процедуру
заключения соглашения о сервитуте и дает возможность сократить расходы
за счет отсутствия необходимости проведения кадастровых работ. С другой
стороны, отсутствие четких границ, устанавливаемых только в процессе
кадастровых работ, дает возможность недобросовестному сервитуарию

6 См.: пункт 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации; пункт 17 статьи 23, пункт 1
статьи 39.24, пункт 4 статьи 39.25 Земельного кодекса Российской Федерации; статья 52 Закона N 218-ФЗ.

расширить сферу действия сервитута без надлежащего разрешения со
стороны сервитутодателя. Кроме того, наличие информации в ЕГРН об
обременении сервитутом всего участка, а не его части дает неверную
информацию, содержащуюся в публичной кадастровой карте и в ЕГРН, что
может негативно сказаться на рыночном обороте земельных участков.
Одним из самых спорных вопросов при установлении сервитута
является размер платы за него.
Как указывается в Обзоре, размер платы за сервитут должен быть
соразмерен материальной выгоде, которую приобретает собственник
земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя
ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка,
обремененного сервитутом.
При установлении размера платы учитываются следующие критерии:
- доля участка, ограниченного сервитутом;
- срок установления сервитута;
- объем ограничения пользования и интенсивность предполагаемого
использования;
- характер неудобств, испытываемых собственником обременяемого
участка;
- степень влияния сервитута на возможность распоряжения участком.
При этом каждая из сторон вправе обратиться в суд с требованиями об
изменении размера платы (уменьшении или увеличении) в случае изменения
объема ограничений прав собственника земельного участка, обремененного
сервитутом.
Вместе с тем нерешенным остается вопрос о соразмерности платы за
пользование служащей недвижимостью. Зачастую это основной вопрос, по
которому не достигают согласия сервитуарий и сервитутодатель.
Так, в юридической литературе можно выделить несколько подходов:
1) величина соразмерной платы за сервитут должна равняться размеру
убытков (реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного

прекращения обязательств перед третьими лицами), причиненных
собственнику обремененного сервитутом имущества в связи с ограничением
его права в результате установления сервитута 7 ;
2) плата за сервитут должна привязываться к убыткам собственника
служащей недвижимости от установления сервитута 8 );
3) размер платы рассчитывается исходя из средних ставок аренды 9 ;
4) размер платы рассчитывается в виде процента от кадастровой
стоимости земельного участка 10 .
Отметим, что в некоторых зарубежных странах, например в Швеции,
размер платы за сервитут представляет собой не регулярные платежи, а
единовременную выплату (сумма, на которую снижается стоимость
обременяемого земельного участка) 11 .
Представляется, что устанавливать плату за сервитут исходя только из
убытков собственника служащей вещи не совсем правильно, поскольку при
установлении сервитута собственник служащей вещи несет не только убытки
в связи с использованием определенной части его участка, но и, возможно,
расходы для обеспечения такой возможности для сервитуария (организация
проезда, в том числе содержание контрольно-пропускного пункта, ремонт
дорог, ограждений и иные расходы).
Установление платы исходя из средних ставок аренды либо в виде
процента от кадастровой стоимости земельного участка также не учитывает
все особенности сервитута, так как при применении этих подходов не
учитываются конкретные условия и объем сервитута.

7 Решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N
АКПИ14-1093. Доступ из справочной правовой системы "КонсультантПлюс".
8 Бакулина А.А., Абдрахимова Д.Х. Особенности образования цен на земельные участки,
обремененные сервитутом // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N 5. С. 52 – 60;
Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. N
4. С. 62 – 82.
9 Малеина М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера, порядок изменения, последствия
неуплаты // Гражданское право. 2013. N 5. С. 11 - 13.
10 Копылов А.В. Критерии определения размера платы за сервитут // Вестник экономического
правосудия Российской Федерации. 2015. N 8. С. 4 - 9.
11 Булдаева Е.В. Требования об обеспечении земельного участка доступом к землям общего
пользования // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. N 4. С. 83.

Установление единовременной платы за сервитут в условиях
российской действительности также не представляется целесообразным,
поскольку при применении этого подхода сложно учесть все ситуации,
которые могут возникнуть в процессе сервитутных правоотношений - объем
использования и интенсивность могут изменяться (например, увеличение
потока транспорта), сервитут может быть прекращен при отсутствии
оснований для его установления.
Таким образом, наиболее оптимальным вариантом определения
размера платы за сервитут представляется вариант, предложенный в Обзоре:
в каждом конкретном случае плата за сервитут должна устанавливаться
отдельно, учитывая специфику отдельно взятого сервитута.
Кроме платы за сам сервитут, существует госпошлина за его
регистрацию в ЕГРН. В настоящее время государственная пошлина за
государственную регистрацию всех обременений прав на недвижимое
имущество установлена в подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, а для сервитутов
установлено исключение и размер государственной пошлины за
государственную регистрацию сервитутов установлен в подп. 31 п. 1 ст.
333.33 НК РФ. Логического объяснения такой ситуации нет, поэтому
предлагается исключить отдельное регулирование государственной пошлины
для сервитутов.
В заключение отметим, что сервитут является одним из правовых
институтов, который позволяет обеспечить необходимый баланс интересов
сособственников без лишения их прав на земельные участки. Появление
Обзора, безусловно, является положительным фактором в развитии
правоприменительной практики. Между тем многообразие проблем,
связанных с реализацией таких правоотношений, порождает новые вопросы,
которые требуют разрешения, в частности, "исключительность"
установления сервитута, необходимость кадастрового учета части
земельного участка при регистрации сервитута и размер платы за сервитут.

5. Эффективность

Кроме платы за сам сервитут, существует госпошлина за его
регистрацию в ЕГРН. Как уже отмечалось ранее, такая государственная
пошлина установлена подп. 31 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ в
размере:

 6 000 руб., если сервитут устанавливается в интересах
организаций;
 1 500 руб., если сервитут устанавливается в интересах граждан.
Необходимо отметить, что данные суммы госпошлин были
установлены с 01.01.2015. До 01.01.2015 суммы госпошлины за регистрацию
сервитута были меньше и составляли 1 000 рублей и 4 000 рублей
соответственно.
Вместе с тем, согласно подп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ
за государственную регистрацию ограничений прав и обременений объектов
недвижимости установлена государственная пошлина в размере:
 для физических лиц (граждан) - 2 000 рублей;
 для юридических лиц (организаций) - 22 000 рублей.
Поскольку сервитут является обременением земельного участка, то
логично было бы унифицировать правовое регулирование в этой сфере и
исключить подпункт 31 из п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ. В этом
случае размер государственной пошлины за регистрацию сервитутов для
физических лиц (граждан) вырастет незначительно – всего на 500 рублей (то
есть на 33 %), а для юридических лиц размер государственной пошлины
вырастет приблизительно в 3,67 раз (на 266 %) и составит 22 тысячи рублей.
Такая мера, помимо упрощения правового регулирования, позволит
увеличить доходы федерального бюджета от осуществления государственной
регистрации сервитутов.
Проанализируем экономическую эффективность внесенного
предложения для федерального бюджета. Для этого требуется в первую
очередь установить количество регистрируемых сервитутов.

В рамках реализации «Концепции открытости федеральных органов
исполнительной власти», утвержденной Распоряжением Правительства РФ
от 30.01.2014 N 93-р, Росреестр размещает на своем сайте в сети интернет
(http://rosreestr.gov.ru) сведения о результатах деятельности по
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним. Необходимо отметить, что среди анализируемых сведений информация
о государственной регистрации сервитутов предоставлена только в
отношении земельных участков.
Анализ размещенных Росреестром статистических данных показывает,
что общее количество обращений за государственной регистрацией
сервитутов в 2020 году составило 18542 заявления на регистрацию
сервитутов, что на 954 заявления больше чем в 2019 году и на 1201 заявление
больше, чем в 2018 году. В процентном выражении увеличение составило по
сравнению с 2019 годом составило 5,1 %, а по сравнению с 2018 годом
увеличение составило 11,6 %. Таким образом, за последние три года
количество ежегодно регистрируемых сотрудниками Росреестра сервитутов
стабильно увеличивается. С учетом развития рынка недвижимости и
отношений в этой сфере, можно с уверенностью утверждать, что количество
ежегодно регистрируемых сервитутов будет увеличиваться и далее.
Построение на основе динамики увеличения количества
регистрируемых ежегодно сервитутов ожидаемых (прогнозных) показателей
будущего периода в рамках данного исследования не представляется
целесообразным, поскольку оцениваемые предложения необходимо оценить
не в динамике ежегодно увеличивающихся регистрационных действий и
связанных с ними фактов уплаты государственной пошлины, а в «чистом
виде», то есть в статическом виде по состоянию на определенный год.
Следовательно, в целях анализа экономической эффективности
внесенных предложений на основе полученных сведений рассчитаем
прогнозные значения количества дополнительных средств, которые могут

быть получены федеральным бюджетом за один финансовый год в случае
изменения размера государственной пошлины.
Количество зарегистрированных сервитутов, установленных в 2020
году пользу организаций, составило 16215, а в пользу физических лиц
зарегистрировано 2327 сервитутов. Соответственно, в 2020 году
федеральным бюджетом получено государственной пошлины за
государственную регистрацию сервитутов:
1) 16215 х 6000 рублей = 97 290 000 рублей от юридических лиц;
2) 2327 х 1500 рублей = 3 490 500 рублей от физических лиц.
Итого: 97 290 000 + 3 490 500 = 100 780 500 рублей получено
федеральным бюджетом средств в качестве государственной пошлины за
государственную регистрацию сервитутов.
Следует отметить, что в целом за 2020 год в доход федерального
бюджета поступило средств от уплаты государственной пошлины за
государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на
недвижимое имущество и сделок с ним в общем размере 22 757 673 365,48
рублей. Общее количество средств, поступивших от уплаты государственной
пошлины за государственную регистрацию сервитутов, составило в этой
сумме только 100 780 500 рублей : 22 757 673 365,48 рублей = 0,44 %. Это
весьма несущественное значение.
Если указанное нами ранее количество государственных регистраций
сервитутов за 2020 год умножить на размер государственной пошлины в
22 000 рублей для юридических лиц и 2 000 рублей для физических лиц, то
получатся следующие значения:
1) 16215 х 22000 рублей = 356 730 000 рублей от юридических лиц;
2) 2327 х 2000 рублей = 4 654 000 рублей от физических лиц.
Итого: 356 730 000 + 4 654 000 = 361 384 000 рублей.
В абсолютных значениях разница с фактически полученными в 2020
году доходами федерального бюджета по данному источнику составляет
361 384 000 рублей - 100 780 500 рублей = 260 603 500 рублей. В абсолютных

значениях разница составляет 361 384 000 рублей : 100 780 500 рублей = 3,58
раза.
Таким образом, в результате внедрения сформулированных
предложений по унификации законодательства можно прогнозировать
увеличение доходов федерального бюджета от государственной пошлины за
государственную регистрацию сервитутов в размере приблизительно 3,6
раза, а именно на сумму более 260,6 миллионов рублей ежегодно.
Что примечательно, в случае принятия предлагаемых изменений,
наибольшая часть прогнозируемого увеличения затронет не граждан
(физических лиц), на долю которых ляжет дополнительная нагрузка в
размере 4 654 000 рублей - 3 490 500 рублей = 1 163 500 рублей ежегодно, а
на юридических лиц, на долю которых ляжет дополнительная нагрузка в
размере 356 730 000 рублей - 97 290 000 рублей = 259 440 000 рублей. Такое
распределение дополнительно возникающей у частных лиц (плательщиков
государственной пошлины за государственную регистрацию сервитутов)
финансовой нагрузки отвечает требованиям социальной направленности
государства и не повлечет возникновения необходимости в оказании
социальной помощи отдельным категориям граждан.
В случае принятия предлагаемых изменений доля средств, полученных
федеральным бюджетом от государственной пошлины за осуществление
государственной регистрации сервитутов, составит:
361 384 000 рублей : (22 757 673 365,48 рублей - 97 290 000 рублей +
361 384 000 рублей) = 1,57 %.
Такая доля гораздо более существенна и точнее соответствует тому
количеству регистрационных действий, которые совершают государственные
регистраторы (сотрудники Росреестра) по внесению информации о
сервитутах в ЕГРН.
Следовательно, можно сделать вывод о том, что в целях
совершенствования законодательства, под которым понимается его
унификация и соответствующее упрощение, и увеличения доходов

федерального бюджета от государственной пошлины за осуществление
государственной регистрации сервитутов в ЕГРН, целесообразно внести
следующие изменения в статью 333.33 Налогового кодекса РФ:
1) подпункт 31 пункта 1 – исключить;
2) в подпункте 22 пункта 1 число «31» заменить числом «30».

6. Выводы

На протяжении многих веков сервитут остается важным и
незаменимым ограниченным вещным правом на объекты недвижимости и
земельные участки, обеспечивающим необходимый баланс публичных и
частных интересов.
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужой
недвижимой вещью, которое устанавливается для обеспечения возможности
использования другой недвижимой вещи. Сервитут очень многогранен и
может устанавливаться как в отношении земельного участка, так и в
отношении объектов недвижимости.
Современное российское законодательство подразделяет сервитуты на
публичные и частные (определение "частные" исключено из нормативных
правовых актов, однако "простой сервитут" устанавливается между двумя
частными лицами, что, по сути, предусматривалось в законодательных актах
ранее; публичный же сервитут подразумевает обеспечение интересов
Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного
самоуправления либо населения).
Земельный сервитут в первую очередь обеспечивает потребности
собственника земельного участка в надлежащем и возможном использовании
своего участка за счет смежного. При этом такое использование должно быть
наименее обременительным для собственника обремененного сервитутом
участка.
С марта 2015 года земельный сервитут рассматривается как один из
основных видов права, на котором может быть оформлен земельный участок
для строительства, реконструкции линейных объектов, а если речь идет о
размещении их под проезжей частью автомобильных дорог в габаритах
полосы отвода, то земельный сервитут - единственный способ оформления
земельного участка для этих целей. Исследование разных подходов к
определению земельного сервитута показало, что все они сходятся в том, что
сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Дополнительные признаки включаются в определение в зависимости от
исследуемого аспекта.
Считаем необходимым законодательное закрепление следующего
определения земельного сервитута: земельный сервитут – это право
ограниченного пользования чужим земельным участком в установленном
соглашением или заменяющим его решением суда объеме, состоящее в праве
обладателя сервитута использовать земельный участок сервитутодателя для
осуществления прав на свое недвижимое имущество, если оно невозможно
без установления сервитута.
Несмотря на разные точки зрения в литературе, земельный сервитут
является вещным, а не обязательственным правом, обременением земельного
участка, а не ограничением в использовании.
Содержание земельного сервитута – это определенный объем
господства над чужим земельным участком. Действующее законодательство
позволяет вывести только обобщенное содержание сервитутных
правоотношений, а конкретное содержание, объем прав и обязанностей
сторон, определяется либо соглашением об установлении частного
сервитута, либо нормативным правовым актом, которым установлен
публичный сервитут. В содержание сервитутного правоотношения не входят
правомочия сервитуария владения и распоряжения участком, положительные
действия сервитутодателя, пользование сервитуарием предполагает
возможность осуществления активных действий. Считаем целесообразным
установить законодательное закрепление конкретного набора правомочий
обладателя сервитута для каждой цели установления сервитута и единых
правил определения размера обременяемой части земельного участка.
Действующее законодательство предусматривает несколько оснований
классификации земельных сервитутов. По субъектному составу земельные
сервитуты делятся на частные и публичные, значение такого разделения
состоит в разном порядке их правового регулирования. По наличию срока

действия сервитуты делятся на срочные и постоянные, хотя истечение срока,
по общему правилу, не является основанием прекращения сервитута.
В рамках проведенного исследования земельный сервитут был
рассмотрен как межотраслевой правовой институт, урегулированный
нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.
Подобных исследований в литературе не встречается. Значение норм
градостроительного законодательства в регулировании сервитутных
правоотношений не может быть переоценено. Видится необходимым
внесение изменений в действующее законодательство, направленных на
закрепление первостепенной роли градостроительной документации при
установлении сервитутов для размещения линейных объектов и обеспечения
проезда к господствующим земельным участкам.
Анализ проблематики развития законодательства о сервитутах
проводился в рамках изучения имеющихся соответствующих
законопроектов. Большая их часть направлена на расширение сферы
применения публичных сервитутов.
В рамках анализа были сформулированы замечания, требующие
дополнительного урегулирования. Вместе с тем, стоит отметить, что с
появлением земельных сервитутов в российском праве, они не получили
широкого применения на практике. На это влияло как недостаточное
урегулирование ряда важных моментов (отсутствие единого порядка
определения платы за сервитут, распределения прав и обязанностей между
сторонами и других), так и нежелание собственников земельных участков
претерпевать неудобства, вызванные установлением сервитутов.
За регистрацией частного сервитута может обратиться как лицо, права
которого ограничиваются, так и лицо, которое приобретает право
ограниченного пользования земельным участком. Они могут обратиться и
оба. Чтобы зарегистрировать частный сервитут заинтересованному лицу
нужно: правильно оформить заявление, подготовить комплект необходимых
документов и уплатить госпошлину. После этого необходимо подать

заявление и документы на госрегистрацию. В подтверждение регистрации
сервитута как вещного права после осуществления регистрации выдадут
выписку из ЕГРН. Если сервитут зарегистрирован по соглашению, то на нем
также будет проставлена специальная регистрационная надпись.
За государственную регистрацию сервитута необходимо уплатит
государственную пошлину (6000 рублей – для юрлиц, 1500 рублей для
граждан). Предлагается увеличить эту государственную пошлину и
приравнять ее к общему размеру государственной пошлины, уплачиваемой за
государственную регистрацию ограничений и обременений прав, то есть до
22 000 рублей для юрлиц и 2 000 рублей для граждан. Согласно
произведенным расчетам, это позволит увеличить доходы бюджета на сумму
около 260 миллионов рублей ежегодно.

7. Список использованных источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации :
Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ // СПС
«КонсультантПлюс».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) :
Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // СПС
«КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон
от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».
4. Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О
государственной регистрации недвижимости» // СПС «КонсультантПлюс».
5. Федеральный закон от 03.08.2018 N 341-ФЗ "О внесении
изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные
законодательные акты Российской Федерации в части упрощения
размещения линейных объектов" // СПС «КонсультантПлюс».
6. Приказ Росреестра от 01.06.2021 N П/0241 "Об установлении
порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы
специальной регистрационной надписи на документе, выражающем
содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную
регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и
требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной
регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в
электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре
недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при
исправлении реестровой ошибки" // СПС «КонсультантПлюс».
7. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной
платы за сервитут: утверждены Федеральной службой земельного кадастра
17 марта 2004 года. // СПС «КонсультантПлюс».
8. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на
земельный участок: утвержден Президиумом Верховного Суда Российской

Федерации 26 апреля 2017 года // Бюллетень Верховного Суда Российской
Федерации. 2017. N 11.
9. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации от 20 июля 2010 года N 2509/10. Доступ из
справочной правовой системы "Гарант".
10. Решение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от
18 декабря 2014 года N АКПИ14-1093 // СПС «КонсультантПлюс».
11. Письмо Минэкономразвития России от 31.07.2019 N Д23и-25919
// СПС «КонсультантПлюс».
12. Письмо Росреестра от 25.03.2019 N 01-02960-ГЕ/19 // СПС
«КонсультантПлюс».
13. Бакулина А.А., Абдрахимова Д.Х. Особенности образования цен
на земельные участки, обремененные сервитутом // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2015. N 5. С. 52 - 60.
14. Булдаева Е.В. Требования об обеспечении земельного участка
доступом к землям общего пользования // Имущественные отношения в
Российской Федерации. 2018. N 4. С. 76 - 84.
15. Козлова Е.В. Соразмерная плата за сервитут // Имущественные
отношения в Российской Федерации. 2015. N 4. С. 62 - 82.
16. Копылов А.В. Критерии определения размера платы за сервитут
// Вестник экономического правосудия Российской Федерации. 2015. N 8. С.
4 - 9.
17. Краснова Т.С. Комментарий к Обзору судебной практики по
делам об установлении сервитута на земельный участок, утвержденному
Президиумом ВС РФ 26.04.2017 // Вестник экономического правосудия
Российской Федерации. 2017. N 7. С. 157 - 176.
18. Липски С.А. Земельные сервитуты в отечественном
законодательстве: проблемы и перспективы // Имущественные отношения в
Российской Федерации. 2015. N 3. С. 88 - 95.

19. Малеина М.Н. Плата за частный сервитут: определение размера,
порядок изменения, последствия неуплаты // Гражданское право. 2013. N 5.
С. 11 - 13.
20. Метельская В.В. Проблемы правового регулирования сервитутов
// Арбитражная практика. 2009. N 2. С. 18 - 27.
21. Модельный закон об ограниченных вещных правах: принят в
городе Санкт-Петербурге 27 ноября 2015 года Постановлением 43-9 на 43-ем
пленарном заседании Межпарламентской Ассамблеи государств - участников
СНГ // СПС «КонсультантПлюс».
22. Останина Е.А. Некоторые проблемы приобретения сервитута //
Закон. 2013. N 5. С. 81 - 90.
23. Рудоквас А.Д. Частные сервитуты в гражданском праве России //
Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. N 4. С.
186 - 205.