Эссе на тему: "Судебная практика"

Основой настоящего эссе послужил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиум ВС РФ от 16.11.2022 (далее по тексту – Обзор).

Анализ правовых позиций, отраженных в указанном Обзоре, позволяет заключить, что в нем сложно обнаружить какие-то правоприменительные новеллы в вопросе самовольного строительства, в большинстве случаев Обзор воспроизводит выводы, напрямую следующие либо из закона, либо из предшествующей судебной практики.

Необходимо отметить, что в некоторых случаях формулировка Президиумом обобщающего вывода по рассмотренным делам не всегда кажется идеальной, а в ряде случаев может создать у судов неверное понимание толкования права.

В связи с вышеуказанным, правовые позиции, содержащиеся в Обзоре, столкнулись с критикой некоторых юристов теоретиков и практиков.

Обзор содержит некоторые спорные формулировки, а именно:

1. Пункт 17 Обзора:

«Срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем земельного участка, начинает течь не ранее момента, когда арендатор отказался возвратить переданный участок, на котором возведена самовольная постройка».

В данном случае имеет место ситуация, когда буквальное восприятие формулировки, вынесенной в заголовок пункта (без учета иных нюансов), может привести к неправильным выводам и, как следствие, к неверному правоприменению.

Так, в настоящее время общепризнанным является подход о том, что срок исковой давности по требованию собственника земельного участка (в т.ч., передавшего земельный участок в аренду) начинает течь с момента, когда собственник в лице уполномоченных органов узнал или должен был узнать о нарушении своего права (т.е. о возведении самовольной постройки) и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску (ст. 196, 200 ГК РФ, п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 29.11.2015 № 43).

В пункте 14 Обзора, например, приводится пример исчисления срока исковой давности с момента проведения мероприятий муниципального земельного контроля, по итогам которого была выявлена незаконная реконструкция объекта; в практике Президиума ВАС РФ и СКЭС ВС РФ, активно применяемой арбитражными судами в настоящее время, предписывается вести отчет срока исковой давности по требованию публичного собственника с даты государственной регистрации права собственности и/или технической инвентаризации самовольного объекта (постановления Президиума ВАС РФ от 04.09.2012 № 3809/12, от 18.06.2013 № 17630/12, определения СКЭС ВС РФ от 14.07.2015 № 305-ЭС14-8858, от 25.12.2019 № 305-ЭС19-18665).

Указанные положения исторически применялись и в том случае, если истец (в т.ч., публичный собственник) является арендодателем земельного участка, на котором возведена спорная постройка (более того, в подавляющем большинстве случаев именно о данной ситуации и идет речь).

Для предъявления требования о сносе самовольной постройки расторжения договора аренды земельного участка не требуется, на что прямо указано в этом же Обзоре (п. 12).

Если воспринимать разъяснение п. 17 Обзора буквально, то получается, что арендодатель любого участка, на котором самовольно построен (реконструирован) объект недвижимости, вправе в случае расторжения договора (прекращения его действия в связи с истечением срока и т.д.) заново запустить 3-летний срок исковой давности и потребовать сноса объекта (приведения его в исходное состояние), даже если до этого срок исковой давности, исчисленный с момента его реальной или вменяемой осведомленности о возведении самовольной постройки, истек.

Вместе с тем, из дальнейшего содержания данного пункта усматривается, что в нем речь идет о земельном участке, не предоставленном для строительства (переданном в аренду для размещения временного сооружения), на котором арендатором незаконно размещен объект капитального строительства.

В таком случае действительно можно согласиться с выводом о том, что право арендодателя фактически нарушено дважды: в первом случае - нарушением условий использования предмета аренды (ст. 615 ГК РФ), а во втором случае – отказом возвратить предмет аренды в исходном состоянии (ст. 622 ГК РФ). Поэтому речь в действительности идет не о «новом течении» прежнего срока исковой давности при прекращении договора аренды, а о двух разных сроках давности, вызванных разными нарушениями права. Хотя даже в этом случае можно поставить под сомнение данный вывод применительно к ситуации, когда право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН, ведь в таком случае подрывается доверие к публичной достоверности реестра (орган власти знает о записи, но не предпринимает никаких мер по ее погашению, рассчитывая заявить иск о сносе после истечения срока действия договора аренды – через условные 10 лет).

Однако в том случае, если земельный участок предоставлен для строительства/реконструкции или для эксплуатации объектов недвижимости, то его возврат собственнику после начала возведения объекта недвижимости в принципе невозможен, что отличает «строительную» аренду от «классической».

Так, в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2022 N 308-ЭС21-4522 по делу N А63-14361/2019 (дело ВС РФ о «строительной аренде») отмечается следующее:

«Предоставление земельного под строительство, исходя из принципа единства земли и недвижимости, находящейся на ней, подразумевает передачу земельного участка после окончания строительной аренды во владение, пользование на правах аренды в целях эксплуатации или собственности застройщику, то есть без возврата участка публичному собственнику».

Правовая позиция о невозможности предъявления публичным собственником требования о возврате земельного участка, предоставленного для строительства, на котором начато возведение объекта капитального строительства, ранее была приведена в определениях СКЭС ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773, от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608.

Следовательно, рассматриваемое разъяснение Обзора может применяться исключительно к случаям, когда незастроенный земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, был предоставлен в аренду без права строительства (на что не лишним было бы указать в самой формулировке этого вывода).

Представляется недопустимым распространение данного пункта на ситуацию, при которой самовольная постройка возведена на участке, предоставленном для строительства/реконструкции (то есть, на условиях «строительной аренды»). В таком случае должен срок исковой давности по иску о сносе самовольной постройки должен исчисляться по общим правилам и не может течь заново в случае расторжения договора аренды.

Также данное разъяснение не должно применяться к договорам аренды участков, заключенным с целью эксплуатации объектов капитального строительства (далее – ОКС). Например, в таких договорах аренды зачастую указываются характеристики находящихся на земельном участке ОКС, для эксплуатации которых предоставляется участок. В случае самовольного строительства/реконструкции ОКС расторжение договора аренды (которое в таком случае является номинальным, поскольку у собственника объекта сохраняется исключительное право на заключение нового договора аренды) не должно приводить к запуску нового срока исковой давности.

2. Пункт 8 Обзора:

«Если по делу о сносе самовольной постройки суд придет к выводу об устранимости допущенных в ходе ее возведения нарушений, в резолютивной части решения указываются оба возможных способа его исполнения - снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями».

Действительно, из п. 3.1 ст. 222 ГК РФ следует, что суд принимает «решение о сносе самовольной постройки» либо «решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями».

Под установленными требованиями в п. 2 ст. 222 ГК РФ понимаются параметры, установленные ПЗЗ, документацией по планировке территории или обязательные требования, предусмотренные законом.

Получается, что в случае превышения этажности/высотности/площади объекта капитального строительства над предусмотренными градостроительной документацией либо в случае нарушения предельных отступов от границ земельных участков (напр., если часть здания выходит за пределы минимальных отступов) суд, установив по результатам судебной экспертизы возможность приведения постройки в соответствие с обязательными требованиями, должен, тем не менее, принять альтернативное решение о сносе постройки или приведении ее в соответствие (т.е., либо снести все здание, либо снести пристройку/надстройку, выходящую за пределы градостроительных ограничений).

При этом, право выбора способа исполнения решения, как указано в рассматриваемом пункте Обзора, принадлежит лицу, осуществляющему снос объекта – то есть, при просрочке исполнения решения суда в течение более 6 месяцев этот выбор будет делать уполномоченный орган (ч. 13 ст. 55.32 ГрК РФ).

Данное решение вызывает существенные вопросы к его обоснованности, поскольку в этом же Обзоре активно транслируется идея о том, что «снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков (п. 7).

Снос всего объекта капитального строительства в условиях, когда в рамках дела установлена возможность привести его в соответствие с обязательными требованиями без сноса, является ярким примером несоразмерности применяемой меры гражданско-правовой ответственности нарушению закона.

Более того, ранее в определении СКЭС ВС РФ от 28.02.2020 № 308-ЭС19-21484 была подчеркнута необходимость в каждом случае устанавливать именно возможность приведения объекта в изначальное состояние без его сноса полностью.

Таким образом, вместо того, чтобы ограничить применение формулировки п. 3.1 ст. 222 ГК РФ теми случаями, когда при принятии решения о сносе отсутствуют доказательства возможности приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (например, когда уполномоченный орган принимает решение в административном порядке, без предварительного проведения какой-либо экспертизы), ВС РФ возвел данную формулировку в ранг общего правила, распространив ее и на судебный снос объекта, что вряд ли является правильным.

Возможные случаи, когда приведение объекта в соответствие требует более значительных расходов, нежели снос этого объекта, должны решаться в пользу сноса либо при принятии решения по существу (с учетом выводов судебной экспертизы), либо по заявлению взыскателя в порядке изменения порядка и способа исполнения судебного акта (ст. 324 АПК РФ).

3. Пункт 4 Обзора:

"Правообладатель земельного участка, владеющий объектом недвижимого имущества нежилого назначения, построенного до 1 января 1995 г., как своим собственным добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет, вправе обратиться за признанием права собственности на такой объект, если он возведен без нарушения строительных и градостроительных требований и не создает угрозы жизни и здоровью граждан".

Данное разъяснение сформулировано на основании фабулы определения СКЭС ВС РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282, в котором предметом рассмотрения было здание, возведенное до 01.01.1995.

Вместе с тем, при прочтении формулировки Обзора (которая, казалось бы, должна претендовать на абстрактность и максимальную емкость) можно подумать, что на объекты, которые построены после 01.01.1995, положения ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не распространяются (что, разумеется, не соответствует действительности).

Так, в указанном исходном определении СКЭС ВС РФ 2021г. есть отсылка к пункту 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, согласно которому ст. 234 ГК РФ применяется в случае отсутствия разрешения на строительства, если постройка не влечет угрозы жизни и здоровью граждан.

Таким образом, положения ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности действуют независимо от того, до или после 1995 года был построен объект.

Более того, если объект был правомерно построен до 1995 года в отсутствие необходимости получения какой-либо разрешительной документации (как это было установлено в определении СКЭС ВС РФ от 03.08.2021 № 307-ЭС20-22282), то вообще непонятна постановка вопроса о легализации данного объекта на основании ст. 222, 234 ГК РФ, т.к. в таком случае истец уже с самого начала в силу закона является обладателем ранее возникшего права собственности на объект, и это его право должно быть подтверждено Росреестром на основании документов, действовавших на дату возникновения права, а в случае отказа Росреестра – судом по требованию об оспаривании отказа Росреестра, либо по иску о признании ранее возникшего права собственности на основании п. 59 постановления Пленумов ВС РФ, ВАС РФ № 10/22 (определение СКЭС ВС РФ от 12.10.2021 № 304-ЭС21-12151).

Наиболее интересен в настоящее время вопрос о применении ст. 234 ГК РФ к случаям, когда самовольная постройка возведена на земельном участке, который не предоставлялся для строительства либо был предоставлен в аренду без права строительства/реконструкции.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, утверждается, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (поскольку в данном случае, по мнению ВС РФ, застройщик не соответствует критерию добросовестности).

Однако в принятом позднее постановлении КС РФ от 26.11.2020 N 48-П исповедован весьма ограничительный подход к пониманию недобросовестности - а именно, осведомленность об отсутствии оснований возникновения права не свидетельствует о недобросовестности в целях ст. 234 ГК РФ.

Эта позиция может трактоваться как нивелирующая разъяснение из Обзора ВС РФ 2014 года и способствующая расширению практики применения ст. 234 ГК РФ (с учетом революционности выводов КС РФ, который в указанном постановлении признал возможность приобретения права частной собственности в порядке ст. 234 ГК РФ на земельный участок, находящийся в государственной собственности и никогда не предоставлявшийся в частную собственность). Если речь идет даже о возможности «приватизации» земельного участка помимо воли публичного собственника через призму положений ст. 234 ГК РФ, то видится, что вопрос о легализации объекта капитального строительства, никогда не принадлежавшего государству, и используемого в течение более 15 лет без возражений со стороны уполномоченного органа, тем более должен решаться положительно (при условии отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, разумеется).

Думается, что развитие судебной практики по данному направлению также можно было бы предвосхитить более подробными разъяснениями ВС РФ о соотношении статей 222 и 234 ГК РФ (с учетом позиции КС РФ).