Договор долевого участия: проблемы правового регулирования

І. «Общая характеристика работы»

Актуальность исследования проблем правового регулирования договора долевого участия обуславливается целым рядом немаловажных обстоятельств.
Во-первых, высокой социальной значимостью договора долевого участия в сравнении с иными, общегражданскими договорами. Договор долевого участия является ключевым звеном в механизме взаимодействия между застройщиками и участниками рынка недвижимости, в связи с чем, его социально-экономическая значимость определяется и значимой ролью в привлечении инвестиций для реализации масштабных строительных проектов, и необходимостью защиты прав граждан, вкладывающих средства в будущее жилье. В условиях роста числа обманутых дольщиков и увеличения случаев банкротства застройщиков, актуальность темы приобретает особую остроту.
Во-вторых, нельзя не отметить несовершенство действующего законодательства в этой области. Практика применения договоров долевого участия периодически выявляет все новые и новые системные пробелы законодательства, например, такие как недостаточная регламентация мер обеспечения обязательств застройщика, неоднозначность правовых последствий банкротства строительных компаний, отсутствие учета современных рисков, связанных с цифровизацией рынка и т.д. Действующий Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ подвергался на протяжении всего своего существования ряду кардинальных изменений, что безусловно демонстрирует вовлеченность законодателя в эту сферу, который старается идти в ногу со временем и учитывать вызовы рынка и запросы общества, однако, как показывают многочисленные, порой противоречивые материалы судебной практики, законодательство все еще нуждается в усовершенствовании.

В заключении были обобщены выводы в соответствии с содержанием выпускной квалификационной работы. Отмечены предложения по вопросу совершенствования действующего законодательства:
1. Дополнить ст. 2 ФЗ № 214 следующей формулировкой: «Участник долевого строительства (дольщик) – гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».
2. Изменить и изложить формулировку ст. 15.6 ФЗ № 214 в следующей редакции: «1. В целях повышения гарантии защиты прав участников долевого строительства для новых объектов, стартовавших после 1 января 2017 года, застройщик обязан обеспечить исполнение своих обязательств посредством обязательного перечисления определенного процента от поступающих денежных средств по договорам участия в компенсационный фонд защиты прав дольщиков, в соответствии с Федеральным законом № 218 от 29.07.2017 г.
3. Изложить редакцию ст. 10 ФЗ № 218 в следующей формулировке: «Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 3 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, машино-места, нежилого помещения. Данный процент является минимально допустимым и может быть увеличен в зависимости от специфики проекта и уровня выявленного риска для дольщиков…».
4. Добавить п. 2 в ч. 1 ст. 10 ФЗ № 214, и изложить его в следующей редакции: «Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилье для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, застройщик, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по договору, обязан уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки». В п. 1 ч. 1 ст. 10 ФЗ № 214 союз «и» перед фразой «возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек» заменить на «или».
5. Исключить пункт (об исключении этапа получения согласия кредиторов застройщика на перевод долга) из ст. 201.15-2 ФЗ о банкротстве, предоставив тем самым собранию участников строительства право также участвовать в определении способа погашения их требований.
6. Закрепить в ФЗ № 214 приоритет требований дольщиков перед иными кредиторами, что в то же время, соответствует и общемировой практике.
7. Проработать вопрос в части привлечения застройщика к ответственности за нарушение требования об уведомлении контролирующего органа об изменениях в составе лиц, участвующих в управлении деятельностью застройщика.