Признание права собственности на недвижимое имущество

Аннотация: В настоящей статье рассматриваются общие черты признания прав собственности на недвижимое имущество. Рассмотрены общие черты имущества как движимого, так и недвижимого. Автором проанализированы варианты признания права собственности на недвижимое имущество в судебном порядке. Данные вариации рассмотрены через призму искового и особого производства. Автором проведен анализ основных действующих норм российского права, регламентирующих признание права собственности.
Ключевые слова: право собственности, приобретательная давность, способы приобретения права собственности, добросовестное владение.
Главой 6 Гражданского кодекса Российской Федерации определены объекты гражданских прав. Среди них существенное место отведено движимым и недвижимым вещам.
Основные отличия недвижимого имущества от движимого рассматриваются через их признаки. Признаки недвижимого и движимого имущества связаны с природой тех вещей, которые относятся к данному виду имущества:
- недвижимость – это всегда индивидуально определенное имущество: конкретный дом, конкретный земельный участок (с этим связаны возможность и необходимость регистрации прав на недвижимое имущество). Движимое имущество может обладать таким признаком (например, автомобиль, картина, предмет интерьера и т.д.), а может и не обладать (например, деньги или ценные бумаги);
- нельзя не остановиться на том признаке недвижимого имущества, который приводит сам законодатель, - прочная связь с землей, невозможность перемещения без существенного ущерба. Этот признак является не общим признаком недвижимости, а признаком отдельных ее видов: зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, их частей. В Гражданском кодексе Российской Федерации законодатель отдельно указал в качестве объектов недвижимости части объектов, прочно связанных с землей: жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
С указанными выше признаками связан еще один, касающийся правовой природы недвижимого имущества: обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество (ст. 130 Гражданского кодекса РФ). Для движимого имущества такая регистрация тоже может быть установлена, но в некоторых, исключительных случаях (например, регистрация транспортного средства, выпуска ценных бумаг).
Гражданским кодексом РФ (статьей 209) определено, что права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику. Собственник вправе любым способом отчуждать имущество или совершать иные действия, не запрещенные действующим законодательством.
Многие из граждан в России имеют в собственности различные виды имуществ, в том числе и недвижимое. Но иногда граждане и юридические лица владеют и пользуются имуществом, не имея на него права собственности.
Действующим гражданским законодательством предусмотрено несколько вариантом признания права собственности на недвижимое имущество, например в порядке приобретательной давности, признания права собственности на самовольную постройку, признание права собственности через установление юридических фактов (факта владения и пользования недвижимым имуществом в силу пп. 6 ч. 2 ст. 264 Гражданского процессуального кодекса РФ; факта владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным в силу пп.1 ч. 2 ст. 218 Арбитражного процессуального кодекса РФ).
Рассмотрим указанные способы поподробнее.
Среди оснований приобретения права собственности в гражданском праве особое место занимает приобретательная давность – срок, по истечении которого возникает право собственности на имущество у его фактического владельца. Достаточно сложный и юридический и фактический состав лежит в основе приобретения права собственности по давности владения.
В силу статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо (давностный владелец), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Для приобретения права собственности в силу приобретательной давности, необходимо наличие одновременно следующих условий, а именно лицо обязано владеть имуществом:
1) открыто. Давностный владелец не должен скрывать факта нахождения имущества в его владении, но при этом может принимать меры к сохранности этого имущества, и это не будет считаться сокрытием владения (данная правовая позиция отражена в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, далее - Постановление Пленума № 10/22).
2) добросовестно. Лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности (п. 15 Постановления Пленума № 10/22), т.е. если имущество получено незаконным путем и лицо знало об этом, то сколько бы оно ни владело таким имуществом, право собственности на него в силу приобретательной давности не возникнет.
В этой связи право собственности не может быть приобретено по ст. 234 Гражданского кодекса РФ на самовольное возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует добросовестность застройщика, ведь он знает об отсутствии у него оснований для строительства. Законом разграничиваются основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Между тем давностный владелец может знать, что не обладает правом на владение вещью (что вещь у него незаконно), но это не исключает еще само по себе добросовестность владения, т.е. в каждом конкретном случае добросовестность владения будет зависеть от обстоятельств.
3) непрерывно. Давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.
Непрерывность владения не прерывается в случае (п. 15 Постановления Пленума № 10/22):
а) передачи имущества во временное владение другим лицам;
б) в случае сингулярного или универсального правопреемства (например, наследник считается владеющим вещью непрерывно);
в) время нахождения имущества в чужом незаконном владении – в случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения;
4) лицо владеет имуществом как своим собственным, не имея законного титула владения. То есть лицо не должно иметь законного титула на пользование имуществом, например, в силу договора аренды, постоянного бессрочного пользования и т.п. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п. - п. 15 Постановления Пленума № 10/22).
Только при сочетании всех вышеперечисленных условий возможно приобретение права собственности в силу приобретательной давности. Значительно осложняется любое дело о призвании права собственности в силу приобретательной давности «бытовым» заблуждением, что длительного владения достаточно для приобретения права собственности на имущество.
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (п. 16 Постановление Пленума № 10/22).
Гражданин либо юридическое лицо, полагающие, что стали собственником имущества в силу приобретательной давности, могут обратиться в суд с иском о признании права собственности или, если прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен быть ему известен, с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным.
Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.
Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
В случаях, когда прежний собственник недвижимого имущества не был и не должен был быть известен давностному владельцу, он вправе обратиться в суд с заявлением об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор.
В отношении недвижимого, право собственности возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ).
Признание права собственности в этом случае осуществляется в судебном порядке (п. 19 Постановления Пленума № 10/22), а основанием для регистрации права собственности за давностным владельцем выступает судебный акт, вступивший в законную силу.
При этом в отношении бесхозного имущества не требуется предварительная постановка на учет его в качестве такового имущества и последующий отказ судом в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость. То есть давностный владелец может непосредственно сразу обращаться в суд.
Также по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 234 Гражданского кодекса РФ отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для признания права собственности на это имущество по истечении срока приобретательной давности (п. 20 Постановления Пленума № 10/22).
Обращение в суд может осуществляться в порядке:
а) искового производства в случае, если известен прежний собственник имущества.
Ответчиком выступает прежний собственник имущества. В качестве основного искового требования заявляется требование о признании права собственности в силу приобретательной давности (п. 19 Постановления Пленума № 10/22).
При подаче искового заявления уплачивается госпошлина в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 (суд общей юрисдикции), пп. 1 п. 1 ст. 333.21 (арбитражный суд) Налогового кодекса РФ как при подаче заявления имущественного характера;
б) особого производства – когда прежний собственник не известен и не должен быть известен давностному владельцу. В этом случае в качестве заинтересованного лица к участию в деле привлекается государственный регистратор. Необходимо отметить, что вопрос о наличии или отсутствии права собственности (спор о праве) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства. В особом производстве устанавливается только факт владения и пользованиия объектом недвижимого имущества (п.5 Информационного письма ВАС от 17.02.2004 №76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение»; «Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года» (утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 05.12.2008)).
Давностный владелец обращается в суд в порядке особого производства с заявлением об установлении факта владения и пользования имуществом как своим собственным (права собственности) - ст. ст. 218 - 219 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. ст. 262, 264 - 267 Гражданского процессуального кодекса РФ.
При этом также уплачивается госпошлина в соответствии с:
- пп. 6 п. 1 ст. 333.21 НК РФ - арбитражный суд;
- пп. 8 п. 1 ст. 333.19 НК РФ - суд общей юрисдикции.
Исковое заявление или заявление об установлении факта подаются:
- юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем (если правоотношения возникают в рамках предпринимательской деятельности) - в арбитражный суд;
- физическим лицом (гражданином) - в районный суд общей юрисдикции.
Заявление подается в суд по месту нахождения недвижимого имущества (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ, ч. 1 ст. 38 АПК РФ).
Обязанность доказать момент завладения вещью для исчисления срока приобретательной давности возложена на давностного владельца (ст. 65 АПК РФ, ст. 56 ГПК РФ). Могут использоваться любые доказательства: квитанции об уплате налогов, коммунальных платежей; документы, подтверждающие несение расходов на содержание имущества; свидетельские показания и т.п.
Таким образом, приобретательная давность – срок, истечение которого позволяет приобрести право собственности на имущество фактическому владельцу такого имущества, который изначально не имел прав на владение имуществом, но владел им «как своим собственным» добросовестно, открыто и непрерывно в течение установленного ст. 234 ГК РФ срока. Признание права собственности может осуществляться в судебном порядке (в частности, на недвижимое имущество).
Подведя итог проведенному исследованию, можно сделать следующий вывод. Признание права собственности может осуществляться в судебном порядке. В исковом порядке можно признавать право собственности на недвижимое имущество, когда соблюдены все условия: добросовестность, открытость и давность. Госпошлина по такому иску будет зависеть от стоимости имущества и определяется согласно нормам Налогового кодекса РФ, но в любом случае не больше 60000 рублей в судах общей юрисдикции и не больше 200000 рублей в арбитражных судах). Данный способ подойдет когда присутствует неоспоримость владения и пользования. Можно добавить, что в силу искового производства можно признать право собственности на имущество, у которого есть собственник или иной законный владелец.
Следует признать, что из-за длительности необходимого срока владения и зачастую сложности доказывания оснований приобретения права собственности в силу приобретательной давности факты приобретения права собственности в таком порядке довольно редки.
Особый порядок судопроизводства, возможно, применить только для установления факта владения и пользования, когда нет спора о праве, то есть на бесхозяйное имущество: собственник неизвестен или не дожжен быть известен давностному владельцу. Но в любом случае придется признавать за собой право собственности. В порядке особого производства госпошлина имеет фиксированный размер (300 рублей в судах общей юрисдикции и 3000 рублей в арбитражных судах) и не зависит от стоимости имуществ, так как устанавливается факт владения и пользования.
Самым ярким примером можно указать приобретение права собственности на наследуемое имущество, когда пропущен срок вступления в наследство. Лицо претендующее на наследство может воспользоваться двумя описанными способами. Может признать факт пользования или владения, то есть фактического принятия наследства. Либо по истечении 15 лет обратиться с иском в суд о признании права собственности при условии, что указанное имущество не стало выморочным, то есть перешедшим государству (муниципалитету). В приведенном примере лучше пойти в особом порядке установив факт владения и пользования имуществом.
Список использованной литературы:
Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – ст. 4532.
Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 30. – ст. 3012.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 № 117-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2000. - № 32. – ст. 3340.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – ст. 3301.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ. – № 6. – 2010.
«Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2008 года» (утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 05.12.2008) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – N 2. – 2009
Информационное письмо ВАС от 17.02.2004 №76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение» // Хозяйство и право – № 6. – 2004.
Слесарев С.А. Приобретательная давность // СПС КонсультантПлюс. 2018.
Умеренко Ю.А. Возникновение права собственности на земельный участок по основанию приобретательной давности: проблемы практики // Юрист. – 2016. – № 23. – С. 18 - 23.
Коновалов А.В. К вопросу о добросовестности давностного владения // Вестник гражданского права. – 2016. – № 6. – С. 9 - 31.
Ворошилова Г.Г. Иск о признании права собственности как способ защиты права собственности // Власть Закона. – 2016. – № 4. – С. 208 - 214.
Зарубин А.В. Приобретение доли в праве общей собственности в силу приобретательной давности // Российский судья. – 2016. – № 1. – С. 9 - 14.
Кожокарь И.П. Приобретение права собственности в силу приобретательной давности: дефекты механизма правового регулирования // Юрист. – 2015. – № 24. – С. 9 - 11.
Тихонова О.В. Росреестр разъясняет: право собственности на недвижимое имущество, возникающее в силу приобретательной давности // Правовые вопросы недвижимости. – 2014. – № 2. – С. 9 - 10.
Адарченко С.А. Необходимые доказательства по делам о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: виды и особенности // Адвокатская практика. – 2014. – № 1. – С. 30 - 34.