Эссе на тему: "Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое: условия и порядок"

ВведениеВсе объекты недвижимости в России должны использоваться строго по своему назначению. Относительно помещений такое назначение выражается прежде всего в выделении жилых и нежилых помещениях. Так, например, жилое помещение предназначается для постоянного проживания людей (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ [1]). Аналогичное требование предусмотрено и для нежилых помещений – в них постоянное проживание граждан не допускается.
В настоящее время актуальным является вопрос о возможности перевода жилого помещения в нежилое и наоборот. Бурное развитие современной городской инфраструктуры порождает потребность бизнеса в открытии магазинов, салонов, офисов, кафе и ресторанов там, где будет получен наибольший охват потенциальных клиентов. Часто такими местами являются центральные улицы городов, где данные объекты можно разместить только в жилых домах. С другой стороны, в нежилых зданиях часто оборудуются помещения, которые фактически можно использовать как жилья (например, популярные сейчас апартаменты для сдачи в аренду). Иногда, собственнику выгодно что бы такие объекты были признаны жилыми.
В некоторых случаях закон позволяет перевести жилое помещение в нежилое и обратно – нежилое в жилое. Эта процедура описана в законе, на первый взгляд, достаточно четко. Однако, на практике возникает ряд проблем. К основным из них можно отнести следующие вопросы:
Является ли оборудование отдельного входа реконструкцией многоквартирного дома?
Может ли жилое помещение располагаться в нежилом здании?
Целью настоящей работы является анализ некоторых проблемных вопросов порядка и условий перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.

1. Является ли оборудование отдельного входа реконструкцией многоквартирного дома?Процедура перевода жилого помещения в нежилое и наоборот представляет собой следующее:
-составляется проект переустройства и (или) перепланировки помещения с соблюдением противопожарных, гигиенических и иных требований, предъявляемых к жилым помещениям и оборудованием отдельного входа, необходимого для нежилого помещения. Если переоборудование затрагивает общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (обычно это касается оборудования отдельного входа), то необходимо их согласие в порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.
-далее заявитель обращается за получением соответствующего разрешения в полномочный государственный или муниципальный орган.
-в случае получения положительного ответа, проводится непосредственно сама перепланировка или переустройство. Соответственно окончанием процедуры перевода помещения будет являться акт приемочной комиссии, сформированной уполномоченным органом, осуществляющим перевод жилого помещения в нежилое (ч. ч. 8, 9 ст. 23 ЖК РФ);
-далее следует внести изменения в ЕГРН, зафиксировав произведенные изменения: внести изменение в наименование помещения (например, с «квартиры» на «помещение магазина»), назначение (например, с жилого на нежилое) и в план помещения.
На первый взгляд процедура проста и понятна. Однако, на практике возникает ряд проблем.
Как было казано выше, при переводе жилого помещения в нежилое необходимо оборудовать отдельный вход. При этом почти всегда приходится задействовать для этого часть земельного участка, который в силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирном доме. Возникает вопрос: каким количеством голосов должно быть принято такое решение собственников - большинством голосов или единогласно? В силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ для уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме необходимо единогласное решение всех собственников. В таком случае речь должна идти о реконструкции дома. Однако, согласно п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, определение пределов использования земельного участка (в том числе введение ограничений на его использование) относится к компетенции общего собрания собственников помещений, решение на котором принимается квалифицированным большинством голосов. Получается, что если занятие части участка под вход (лестницу, крыльцо) считать уменьшением общего имущества, то необходимо согласие всех собственников (на практике если дом большой, то это почти нереально). А если считать это переделом использования участка – достаточно 2/3 голосов, которые получить намного проще.
В правовой литературе встречаются различные мнения по этому вопросу. Так, по мнению П. В. Макеева, «согласие сособственников жилого помещения на организацию отдельного входа и соответствующее изменение режима использования земельного участка, по сути, является согласием на реконструкцию многоквартирного жилого дома с уменьшением размера общего имущества» [5, с. 69]. А вот О.А. Городова считает, что «изменение границ земельного участка, а также его уменьшение не подпадают под действие ч. 3 ст. 36 ЖК РФ» [4, с. 154].
Рассмотрим, как решается этот вопрос на практике. Администрация г. Арсеньева Приморского края отказала в выдаче разрешение на перевод жилого помещения (квартиры) в нежилое (магазин) по причине отсутствия согласия всех собственников помещений дома, аргументировав свой отказ тем что «независимо от того, является ли переоборудование жилого помещения реконструкцией или перепланировкой, в случае, если такое переоборудование влечет за собой использование общего имущества собственников жилого дома, необходимо получение согласия всех собственников общего имущества». Данный отказ был обжалован в суде. Арбитражным судом Дальневосточного округа было сказано следующее: «крыльцо и отдельный вход являются существующими, находятся в настоящее время в пользовании собственников жилого дома и не будут подвергнуты каким-либо конструктивным изменениям. Следовательно, перевод спорного помещения из жилого в нежилое не приведет к изменению правового режима пользования частью земельного участка, занятой крыльцом и относящейся к долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома» [9]. Отказ был признан незаконным.
В другом случае Администрацией г. Когалыма было выдано разрешение на перевод жилого помещения в нежилое при наличии согласия 68 % собственников помещений в доме. Однако, Верховный суд РФ в Определении от 22 июля 2015 г. руководствуясь нормами ст. ст. 209, 247, 288, 290 ГК РФ, ст. ст. 2, 22, 36, 40 ЖК РФ, сформулировал правовую позицию, согласно которой суды апелляционной и кассационной инстанций правомерно указали на необходимость получения в рассматриваемом случае согласия всех собственников помещений в доме [8].

2. Может ли жилое помещение располагаться в нежилом здании?Следующей проблемой является трактовка законодательного запрета на перевод нежилого помещения в жилое, если такое помещение не соответствует установленным требованиям либо отсутствует возможность обеспечить это соответствие (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ). То есть помещение должно соответствовать требованиям, содержащимся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 [3]. Чаще всего такая проблема возникает при попытке перевода апартаментов, которые находятся в многофункциональных зданиях [6, с. 70]. Они не отвечают требованиям, указанным в вышеназванном Постановлении, поскольку изначально проектировались согласно требованиям к нежилым зданиям и помещениям. По мнению С. В. Савиной, «формально размещение жилых помещений в нежилых зданиях законодательством не предусмотрено. В своей деятельности органы кадастрового учета, как правило, придерживаются позиции о недопустимости постановки на государственный кадастровый учет жилых помещений в нежилом здании, что влечет за собой сложности при государственной регистрации права собственности на такие помещения и, как следствие, при распоряжении ими» [7, с. 59]. Так, например, Свердловским областным судом было отказано в переводе апартаментов в жилое помещение по причине того, что здание, где они располагаются не является многоквартирным жилым домом. Следовательно, для перевода апартаментов в жилое помещение необходимо изменения целевого назначения всего здания и участка, находящегося под ним [10].
Однако, согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [2], в многоквартирном доме допустимо наличие как жилых, так и нежилых помещений. Причем, соотношение количества помещений того и другого назначения нигде не определено. Вышеуказанное Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 как признак многоквартирного дома называет наличие не менее двух квартир, при этом о соотношении площадей или количеств таких квартир (жилых помещений) с другими помещениями или их площадями также не говорит.
Но в любом случает, на практике перевод всего здания из нежилого в жилое крайне проблематичен, поскольку, как указывает С.В. Савина [7, с. 59], важно соблюсти интересы всех собственников нежилых помещений.

ЗаключениеНа основании проведённого исследования, можно сделать следующие основные выводы:
1) при переводе жилого помещения в нежилое с обязательным оборудованием отдельного выхода необходимо решить вопрос том, какое количество голосов собственников помещения необходимо получить для получения соответствующего разрешения. Ответ будет зависеть от того, имела ли место реконструкция общего имущества собственников помещений дома. Если реконструкция имела место быть, то согласие должно быть получено от 100% собственников. Если же реконструкции не было и решался вопрос о пределах использования общего земельного участка – достаточно получить согласия 2/3 собственников.
2) в случае перевода апартаментов, находящихся в многофункциональных зданиях, в жилье важное значение будет иметь расположено ли такое помещение в многоквартирном жилом доме или нет. Если дом не является многоквартирным, то перевод помещения в жилое невозможен без изменения статуса всего здания и участка под ним.

Список используемой литературыНормативные правовые акты
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ(с изм. и доп.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1 (часть 1), ст. 14.
Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (с изм. и доп.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1 (часть 1), ст. 40.
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом»(с изм. и доп.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 6, ст. 702.
Учебники, учебные пособия, монографии, статьи, комментарии к законодательству, словари, энциклопедии
Городов О.А., Губаева А.К., Долгополый М.Н. [и др.]. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2012. – 556 с.
Макеев П.В. О проблемах реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. – 2009. – № 12. – С. 69-73.
Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 4. – С. 70-78.
Савина С.В. Оборот апартаментов в качестве жилья: направления совершенствования законодательства // Закон. – 2015. – № 4. – С. 59-68.
Материалы судебной практики
Определение Верховного Суда РФ от 22 июля 2015 г. № 304-КГ15-7525 по делу № А75-8637/2013 // СПС "Консультант Плюс".
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 11 ноября 2015 г. № Ф03-4763/2015 по делу № А51-6198/2015 // СПС «Консультант Плюс».
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29 апреля 2015 г. по делу № 33-4435/2015 // СПС "Консультант Плюс".