Геодезическое обеспечение кадастра

АННОТАЦИЯ. В статье рассматриваются основные аспекты ведения государственного кадастра недвижимости. Изучено его понятие, даны задачи, которые выполняет кадастр. Кроме того, рассмотрена информация о характеристиках объекта недвижимости. Также описан процесс геодезических работ при межевании земельных ресурсов. Изучена съёмка объектов технической инвентаризации. Помимо этого дан пример оценки и расчёта кадастровой стоимости земельного участка, где располагается магазин «Орхидея» в г. Томск.
Понятие о кадастре недвижимости
Одна из основных задач государства в области земельных отношений – формирование системы результативного управления, установление земельным фондом и создание согласий для совершенствования рынка недвижимости [1].
При выполнении таких задач осуществляется ведение государственного кадастра недвижимости, который является некоторой сгруппированной информацией об учтенном недвижимом имуществе, а также данными о прохождении Государственной границы России, о границах между субъектами страны, границах муниципальных образований и населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями применения территорий, прочей информации [5].
Государственный кадастр недвижимости представляет собой информационный государственный и федеральный ресурс. Он выполняет различные задачи, основными из которых являются следующие:
обеспечение государственных гарантий прав собственности на недвижимое имущество и возможности их внедрения при каких-либо сделках (купле-продаже, залоге, дарении, наследовании и др.);
обеспечение результативного сбора налогов на недвижимость;
качественная и оптимальная эксплуатация недвижимости. [4]
В государственный кадастр недвижимости включается и такая информация об исключительных характеристиках объекта недвижимости[3]:
вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
кадастровый номер и дата внесения этого кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
описание местоположения границ объекта недвижимости, если объект недвижимости – земельный участок;
описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
кадастровый номер здания или сооружения, где находится помещение, номер этажа, на котором находится данное помещение (при наличии этажности);
площадь, которая определена с учетом установленных требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Реализованные в принятом порядке геодезические сети индивидуального назначения считаются так называемой геодезической основой государственного кадастра недвижимости [5].
Основой картографического государственного кадастра недвижимости являются различные карты и планы, формирование которых производится в конкретных заданных формах и масштабах для наиболее точного представления [1].
К объектам недвижимости относятся земельный участок, здание, сооружение, помещение, а также объект незавершённого строительства.
Геодезические работы при межевании земельных участков
Земельный участок считается значительной единицей объекта недвижимости. Собственно земельный участок представляет собой некоторую часть уровня земли (включая поверхностный слой почвы), чьи границы описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом [2].
Межевание земельного участка является механизмом деятельности по поиску, восстановлению на местности размеров земельного участка и фиксации поворотных точек участка межевыми знаками, обозначению плоских прямоугольных координат межевых знаков и площади участка.
Межевание земельного участка состоит из некоторых работ, рассмотренных ниже [3]:
Подготовительные работы
Составление технического проекта
Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания
Определение границ объекта землеустройства на местности, их согласование и закрепление межевыми знаками
Определение координат межевых знаков
Определение площади земельного участка
Составление межевого плана
Формирование землеустроительного дела
Контроль за проведением межевания
Съемка объектов технической инвентаризации
Цель технической инвентаризации заключается непосредственно в приобретении сведений о местоположении, составе количественного и качественного характера, техническом состоянии, степени благоустройства, цене объектов и изменении данных показателей.
Процесс инвентаризации представляет собой отдельный комплекс каких-либо различных работ, которые осуществляются периодическим образом, при том в плановом порядке [1].
По организационно-технологическому признаку работы по инвентаризации можно подразделить на полевые (осуществляются в натуре: съёмочные, обмерные, техническое обследование, проведение мероприятий по уточнению принадлежности объекта) и камеральные (включают в себя работы по обработке полевых материалов, их оформлению, хранению и выдаче документов по инвентаризации) [6].
Для постановки объекта недвижимости на учет важно составить технический план, состоящий из графической и текстовой части.
В графической части технического плана здания, сооружения или объекта незавершённого строительства показывают данные кадастрового плана отвечающей территории или кадастровой выписки о должном земельном участке, а также происходит удостоверение местоположения такого объекта недвижимости на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения является планом этажа или части этажа здания либо сооружения с перечислением на данном плане местоположения данного помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план их соответствующей части с указанием на таком плане местоположения данного помещения [1].
В свою очередь, текстовая часть технического плана включает в себя все нужные для внесения в государственный кадастр недвижимости данные в том объёме, который установлен органом нормативно-правового регулирования в области кадастровых отношений [1].
Пример:
Произведем оценку и расчет кадастровой стоимости земельного участка, где располагается магазин.

Рисунок 1- Объект оценки
«Орхидея» специализируется на составлении цветочных композиций и букетов любой сложности. При их составлении объект руководствуется современными направлениями моды в цветочном мире, выполняются правила составления композиций и осуществляется творческий подход к составлению всех букетов, учитывая пожелания своих клиентов.
Рассмотрим аналоги оцениваемого объекта и рассчитаем стоимость объекта оценки сравнительным подходом.
Дата оценки 25.03.2019
Корректировка на близость к центру 10%
Корректировка на площадь от 5%-10%
Корректировка на наличие освещения 5%
Таблица 3- Характеристика объектов аналогов
Характеристика Оцениваемый объект Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Функциональность назначения Цветочный салон Цветочный салон Цветочный салон Цветочный салон
Цена продажи ,руб4 700 000 руб4 500 000 руб4 300 000 руб4 200 000 рубБлизость к остановке (пешком) 10 минут 1 час 25 минут 45 минут
Площадь м2 476м² 488 м2 480 м2 482 м2
Материал стен смешанный Панель смешанный
Этажность 1 1 1 1
Освещение Есть Есть Есть -
После подбора аналогов и рассмотрения их особенностей, для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо внести корректировки по различиям объекта оценки с его аналогами (таблица 4).
Таблица 4 –Внесение корректировок
Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3
Стоимость 4 700 000 476=9 874 4 500 000 488 =9 221 4 200 000482 =8 714
Корректировка на торг 100%-10%=0,90*9874=8 887 0.90*9 221=8 299 0,90* 8 714=7 843
Корректировка на близость к остановке (пешком) 100%-5%=0,95*8 887=8 443 100%-10%=0.90*8 299=7 470 100%-7%=0,93*7843=7 294
Корректировка на освещение 8 443 7 470 100%-5%=0,95*7 294=6 930
Количество корректировок/коэффициент 2/0,5 2/0,25 2/0,25
Суммарное значение 8 443*0,5=4 221 7 470*0,25=1 867 6 930*0,25=1 732
4 221+1 867+1 732= 7820 стоимость объекта оценки
7820*476= 3 722 320 цена продажи
Доходный подход напрямую имеет связь с главным мотивом предпринимательства, вследствие чего можно применять обычный инструментарий анализа доходности капитала и целесообразности инвестирования.
После проведения анализа такого сегмента рынка, следует заключить, что цена аренды 1 м2 офисного здания в месяц составляет 730 руб. за м2. Площадь оцениваемого объекта – 476 м2. Таким образом, арендная плата за рассматриваемый объект в месяц составит 347 480 рублей.
Исходя из этого, ПВД (потенциальный валовый доход) будет равен 347 480 руб.*12 месяцев = 4 169 760 руб. в год.
Потери от арендных платежей составляют 10%. Тем самым, ДВД (действительный валовый доход) составит 4 169 760 * 0,90 = 3 752 784 руб. в год.
Операционные расходы – 30% от ДВД, а именно 1 125 835,2 руб. Поэтому, ЧОД (чистый операционный доход) будет составлять 3 752 784 – 1 125 835,2 = 2 626 948,8 рублей.
Далее рассматриваем расчёт ставки капитализации, для этого следует потенциальный валовой доход разделить на стоимость объекта оценки, которая была получена при помощи подхода сравнительного характера: 4 169 760 руб./ 3 722 320 =1,12
Рассчитываем итоговую стоимость такого подхода: 2 626 948,8 / 1,12= 2 345 490 рублей.
Затратный подход представляет собой комплекс методов оценки стоимости объекта недвижимости, которые основаны непосредственно на выявлении расходов, незаменимых для возобновления либо замещения объекта недвижимости при учёте его износа. Данный подход базируется на норме замещения, в соответствии с которым планируется, что рациональный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, который похож по своей полезности на оцениваемый объект.
Далее выявим физический износ объекта оценки, если известно, что восстановительная стоимость, фактический возраст и общая физическая жизнь его полезных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Определим величину физического износа.
Таблица 5 - Результаты оценки физического износа элементов
Наименование элементов здания Восстанови-тельная стоимость элемента, тыс. руб. Действительный возраст, лет Общая физическая жизнь, лет Износ, % Износ, тыс. руб.
кровля 1 200 10 15 66,7 800
полы 400 5 10 50,0 200
окна 300 6 15 40,0 120
отделочные покрытия 900 1 10 10,0 90
Итого: 2800 4 800     1210
Тем самым, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Выявление величины физического износа включает в себя следующие последовательные этапы
Выявление величины исправимого физического износа;
Выявление величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах;
Выявление величины неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.
Согласование результатов анализа представляет собой получение итоговой оценки объекта, что осуществляется при помощи процесса взвешивания и уподобления итогов, которые были получены непосредственным образом с употреблением самых разных подходов к проведению данного анализа.
Сведем результаты оценки в последующей формуле:
Со=Сзп×kзп+Ссп×kсп+Сдп×kдп (1)
Где kзп- весовой коэффициент затратного подхода;
kсп- весовой коэффициент сравнительного подхода;
kдп- весовой коэффициент доходного подхода.
kзп+kсп+kдп=1
Выявим значимость всех подходоов через удельные коэффициенты:
Затратный подход присвоим весовой коэффициент 0,4.
Сравнительный подход придаем наибольший удельный коэффициент -0,5.
Доходный подход удельный коэффициент составит 0,1.
1210*0,4+ 3 722 320*0,5+2 345 490 *0,1= 2 096 193 рублей.
По итогам оценки, которые были получены тремя подходами, удалось придать весовые коэффициенты: затратному 0,4, доходному - 0,1, предпочтение было отдано сравнительному подходу, удельный вес которого составляет 0,5.
При сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости, с применением весовых коэффициентов была выведена рыночная стоимость магазина «Орхидея», который расположен по адресу: Томская обл., г. Томск, пр. Ленина, 8а ст. 3. Его цена составляет 2 096 193руб.
Список литературы:
Варламов А. А., Гальченко С. А.. Государственный кадастр недвижимости. 2012
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.06.1998 г. №135-ФЗ.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г.)
Постановление Правительства РФ « Об утверждении стандартов оценки» от 06.07.2001 г. № 519.
Геодезия / А.Г. Юнусов и др. - М.: Академический Проект, Гаудеамус, 2011. - 416 c.
Курошев, Г. Д. Геодезия и топография / Г.Д. Курошев, Л.Е. Смирнов. - М.: Академия, 2016. - 176 c.