Оценка стоимости земельного участка

ОТЧЕТ

Об определении рыночной стоимости земельного участка площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.

Выполнил: Дубасов Е.А.

Студент группы ДЛФ-402

Проверила: Ванданимаева О.М.

г.Москва 2010 г.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ

Раздел 1. Основные факты и выводы

· общая информация, идентифицирующая объект оценки:

Земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.

· результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке:

СП = 329 000 000 рублей

ДП = 779 000 000 рублей

ЗП = 648 500 000 рублей

· итоговая величина стоимости объекта оценки:

ИС = 561 200 000 рублей

Раздел 2. Задание на оценку

Раздел 3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

Сведения о заказчике:

О заказчике - юридическом лице:

Сведения об оценщике:

Об оценщике, работающем на основании трудового договора:

Раздел 4. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком

При проведении оценки и подготовки настоящего отчета Оценщик исходил из следующих допущений и ограничивающих условий:

1. Отчёт достоверен только в полном объёме и лишь для указанных в нём целей. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать настоящий отчёт об оценке (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором на оценку;

2. Вся предоставленная Заказчиком документация на объект оценки является достоверной, Оценщик не проводил ее проверки. Ответственность за достоверность предоставленной документации несет Заказчик;

3. Оцениваемое право собственности рассматривается свободным от каких-либо претензий или ограничений, если иное в соответствующей части Отчета не оговорено особо;

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на состояние и стоимость оцениваемого имущества. Оценщик не несёт ответственности за наличие таких скрытых фактов, а также за необходимость выявления таковых;

5. Сведения, использованные Оценщиком при подготовке настоящего отчёта, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источник информации;

6. От Оценщика не требуется проведения дополнительных работ, дачи показаний и присутствия в суде по поводу настоящего отчета или объекта оценки, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда;

7. Заказчик принимает условие защитить Оценщика от расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования третьими сторонами полученных результатов оценки, кроме случаев, когда судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества, общей халатности и умышленно неправомочных действий Оценщика;

8. Мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки;

9. Отчёт содержит профессиональное мнение Оценщика относительно определяемой стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном и конкурентном рынке по цене, равной стоимости объекта оценки, указанной в отчёте. Признание или непризнание результатов оценки в качестве цены сделки с оцениваемым объектом является прерогативой сторон сделки;

10. Данные Оценщиком заключения о стоимости объекта оценки не содержат полностью или частично предвзятые мнения;

11. Все расчеты произведены с использованием программы Microsoft® Excel. В расчетных таблицах значения показателей приведены округленно. Итоговые значения получены при использовании округленных показателей.

В ходе расчетов, кроме вышеуказанных допущений и ограничивающих условий, Оценщик, возможно, будет вынужден принять дополнительные условия, допущения и ограничения. В этом случае принятые допущения будут непосредственно отмечены Оценщиком в соответствующей части отчета.

Раздел 5. Применяемые стандарты оценочной деятельности

· Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»»;

· Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности»;

· Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1);

· Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2);

· Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3);

· Стандарты и правила оценочной деятельности общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков».

Раздел 6. Описание объекта оценки

Объектом оценки в данной работе является земельный участок площадью 85 500 кв.м по адресу: Россия, г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, на котором расположен производственный комплекс, состоящий из зданий и сооружений общей площадью 20 981,4 кв.м.

Информация по району расположения объекта оценки:

Оцениваемый объект расположен в г. Зеленоград.

Объект расположен вблизи от основных дорог и магистралей, подъезды к объекту хорошие.

Ближайшая городская магистраль – автотрасса Ленинградское шоссе.

Ближайшая станция метро Речной Вокзал, расстояние от ближайшей станции метро 20 минут транспортом.

Окружающая застройка - административно-производственно-складские здания.

Тип застройки окружения - промзона.

Перспективы развития - не перспективный промышленный район.

Состояние окружающей среды:

Характеристика земельного участка:

Адресные ориентиры земельного участка- г. Зеленоград, северная промзона

Категория земель - Земли поселений

Разрешенное использование земельного участка- для эксплуатации существующих зданий и сооружений административно-производственного комплекса.

Вид пользования- частная собственность.

Площадь земельного участка, кв.м- 85 500 кв.м.

Характеристики Объектов недвижимости, входящих в состав имущественного комплекса представлены в Таблице 1.

Раздел 7. Анализ рынка объекта оценки

В III квартале 2010 г. отмечается увеличение спроса в складском сегменте по сравнению с первой половиной года. В совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов в текущем году это привело к резкому сокращению доли вакантных площадей с 11,7% в конце первого полугодия 2010 г. до 7% по итогам III квартала. Это, в свою очередь, сказалось на динамике арендных ставок, которые после продолжительной стагнации на уровне $100/кв. м/год в сегменте складских помещений класса А и $90/кв. м/год в складских комплексах класса В, увеличились до $110 и $95/кв. м/год соответственно.

В следующем году заявленный к вводу объем качественных складских помещений существенно ниже, чем в 2010 г. Таким образом, среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году примерно в 2 раза ниже, чем в предыдущие три года. Это повлияет на сохранение тенденции к дальнейшему снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок. Кроме того, это может привести к возникновению в конце 2011 г. дефицита предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

За первые три квартала 2010 г. в Московском регионе было введено в эксплуатацию около 230 000 кв. м складских помещений класса А. Наиболее значимым объектом, открывшимся в III квартале 2010 г., стала II фаза в складском комплексе «ПНК Чехов» общей площадью 100 000 кв. м.

Таким образом, к концу III квартала 2010 г. общий объем складских комплексов класса А в Московском регионе составил примерно 4,93 млн кв. м. До конца 2010 г. к вводу ожидается около 240 000 кв. м качественных складских помещений. Однако ввод части площадей может быть перенесен на следующий год.

В настоящий момент в 2011 г. заявлено к открытию примерно 150 000 кв. м складских площадей класса А. Таким образом, до конца 2011 г. объем предложения на рынке складской недвижимости в Московском регионе увеличится почти на 400 000 кв. м.

В результате, суммарный объем ввода новых складских комплексов класса А в 2010-2011 гг. составит около 630 000 кв. м. Это означает, что среднегодовые темпы прироста качественных складских площадей в Московском регионе в текущем и следующем году в 1,5-2,5 раза меньше, чем в предыдущие три года. Для сравнения: в 2007 г. было введено в эксплуатацию 790 000 кв. м складских комплексов класса А, в 2008 г. – 450 000 кв. м, в 2009 г. – 640 000 кв. м.

СПРОС

В III квартале 2010 г. тенденция к увеличению спроса в складском сегменте усилилась по сравнению с первой половиной года. Так, если в первом полугодии 2010 г. в структуре спроса по запрашиваемым площадям преобладали складские помещения до 3 000 кв. м, то в III квартале этого года спрос сместился в сторону помещений свыше 3 000 кв. м. Их доля в общем количестве запросов составила около 70%.

В структуре спроса по-прежнему преобладали торговые операторы и компании, работающие в сегменте FMCG (товары повседневного спроса). На их долю приходится более 50% запросов по итогам III квартала 2010 г. Следует отметить активизацию логистических операторов. Их доля в общем объеме спроса увеличилась почти до 11% в конце III квартала 2010 г., незначительно превысив уровень спроса со стороны производственных компаний.

Следует отметить активизацию спроса на региональных рынках складских комплексов в III квартале 2010 г. Это нашло отражение в нескольких крупных сделках аренды площадью свыше 15 000 кв. м. Наиболее значимые из них характерны для Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, Ростова-на-Дону.

ВАКАНТНЫЕ ПЛОЩАДИ

Активизация спроса в складском сегменте, усилившаяся в III квартале 2010 г., в совокупности с небольшими объемами строительства новых складских комплексов, характерными для текущего года, привела к резкому сокращению доли вакантных площадей. Так, если в конце первого полугодия 2010 г. вакантные площади на складском рынке Московского региона находились на уровне 11,7%, то по итогам III квартала этот показатель составил 7%. В целом за прошедший год уровень вакансий складских помещений снизился с 18% до 7%.

СТАВКИ АРЕНДЫ

Существенное сокращение уровня вакантных площадей в III квартале 2010 г. отразилось на динамике арендных ставок. После продолжительной стагнации ставок аренды на складские помещения класса А на уровне $100/кв. м/год, к концу III квартала этот показатель вырос, поднявшись в среднем до $110/кв. м/год. В складских комплексах класса В запрашиваемый уровень арендных ставок составил $95/кв. м/год.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ

По оценкам компании Colliers International, тенденция к снижению уровня вакантных площадей и росту арендных ставок на рынке складских комплексов сохранится до конца 2010 г. и будет продолжаться в 2011 г. Это обусловлено увеличением спроса на складские помещения в условиях сокращения объемов нового строительства в текущем и следующем году. В результате доля свободных складских помещений существенно снизится не только в функционирующих складских комплексах, но и в недавно построенных объектах, где в настоящий момент уровень вакансий достаточно высок. Это, в свою очередь, приведет к смещению спроса на строящиеся складские комплексы.

Принимая во внимание небольшие объемы ввода новых складских комплексов, заявленные на следующий год, можно прогнозировать, что к концу 2011 г. возникнет дефицит предложения качественных складских помещений, готовых к въезду арендаторов. Тем не менее, следует отметить повышение спроса на земельные участки под складское строительство в Московском регионе, наблюдавшееся в III квартале текущего года. В связи с этим мы ожидаем, что в следующем году будут анонсироваться новые проекты.

(Источник: Colliers International )

оценка земельный участок рынок

Раздел 8. Описание процесса оценки объекта оценки

· Расчет стоимости земельного участка методом сравнения продаж

Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка земельных участков, расположенных в Московской области. Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 3 земельных участка.

Обоснование выбора аналогов

При оценке стоимости права собственности на земельные участки в рамках затратного подхода в качестве объектов аналогов необходимо использовать земельные участки с аналогичным ННЭИ.

Критерии отбора объектов аналогов в данном случае следующие:

· Назначение в соответствии с ННЭИ (производственно-складское назначение);

· Сопоставимая площадь;

· Сопоставимое местоположение;

· Наличие коммуникаций.

Объяснение вносимых поправок

Порядок внесения поправок следующий: местоположение, площадь участка, целевое назначение, наличие/отсутствие коммуникаций, факторы, изменяющие стоимость земельного участка.

Статус. Корректировка учитывает разницу между ценами предложения и продажи и отражает максимально возможную скидку к цене предложения участка, которая может быть достигнута (получена) в ходе ведения переговоров между продавцом и покупателем; как правило, ее значение колеблется в диапазоне от 5% до 10%. Величина ее также зависит от развитости рынка аналогичных с оцениваемым объектов недвижимости в регионе: чем рынок развитее, тем скидка к цене предложения меньше. В нашем случае мы полагаем, что рынок продажи земель под производственные цели в Московской области достаточно развит, поэтому к ценам всех помещений-аналогов мы решили применить корректировку в размере 0,95.

Целевое назначение. Земельные участи имеют юридически разрешенное использование. В данном случае все земельные участки предназначены под промышленную застройку. Корректировка не требуется.

Инженерные сети. Поправки вводятся на наличие или отсутствие коммуникаций, а также на их расположение на участке или непосредственно близ него, то есть на возможность подключения к коммуникациям. Очевидно, что отсутствие вблизи участка коммуникаций требует дополнительных затрат (инвестиций) на их прокладку, данный факт снижает стоимость земли, его коммерческую привлекательность. Корректировка на коммуникации рассчитывается на основе данных о парных продажах. В данном случае поправка не требуется, так как все объекты приблизительно в равной степени обеспечены коммуникациями.

Площадь. Размер корректировки был рассчитан на основе статистического исследования зависимости цены на земельные участки под промышленными объектами от размера участка.

Эта зависимость отражена на графике, представленном ниже:

Характеристика объектов-аналогов представлена в таблице ниже:

Расчет корректировки на удаленность от МКАД методом парных продаж:

К = 105 000/93 750 = 1,12

Расчет корректировки на общую площадь:

где:

КS – коэффициент поправки;

S – площадь земельного участка, соток, тогда:

К1 = 1,8359*5-0,0853 = 1,6

К2 = 1,8359*6,5-0,0853 = 1,56

К3 = 1,8359*7-0,0853 = 1,55

Коц.об.= 1,8359*8,55-0,0853 = 1,52

Расчет корректировки:

Аналог 1: 1,52/1,6 = 0,95

Аналог 2: 1,52/1,56 = 0,97

Аналог 3: 1,52/1,55 = 0,98

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом сравнения продаж, равна: 329 000 000рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом выделения

Для определения стоимости земельного участка методом выделения необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 1 «Расчет стоимости замещения улучшений в рамках затратного подхода» и Приложении 2 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках сравнительного подхода».

Из приложения 1 стоимость равна 219 626 436р. (VB )

Из приложения 2 стоимость равна 997 954 734р. (VRE)

VL = VRE - VB , тогда:

VL = 997 954 734 - 219 626 436= 778 328 298р = 779 000 000р

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом выделения, равна: 779 000 000 рублей

· Расчет стоимости объекта оценки методом остатка для земли:

Для определения стоимости земельного участка методом остатка для земли необходимо воспользоваться информацией, представленной в Приложении 3 «Расчет стоимости имущественного комплекса в рамках доходного подхода» и самостоятельно определенными ставками капитализации для земельного участка и для зданий, сооружений.

VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL

VB= 219 626 436руб.

NOI = 4 091 898*30,668 = 125 490 328руб.

Rreal estate = RL * L + RB * B , где:

Rrealestate – ставка капитализации для единого объекта недвижимости;

L=(1- B )– доля земельного участка в едином объекте недвижимости;

B– доля улучшений в едином объекте недвижимости;

RB – ставка капитализации для улучшений;

RL – ставка капитализации улучшений земли;

∆ – норма возврата капитала для улучшений;

В = 219 626 436 / 997 954 734 = 0,22 = 22%, тогда

L = 1 – 0,22 = 0, 78 = 78%

Расчет ставки капитализации методом Инвуда:

∆ = =

n = 10 лет (предположим , ремонт может потребоваться через 10 лет)

∆ = 0, 046

re = rf + r1 + r2 + r3 = 0,0735+0,038+0,0348+0,02= 0,1663 , где:

rf – безрисковая ставка дохода = 0,0735 (7,35%);

r1 – премия за риск вложения в земельный участок = 0,048 (3,8%);

r2 – премия за низкую ликвидность земельного участка = 0,0358 (3,58%);

r3 – премия за инвестиционный менеджмент = 0,02(2%).

RL = Rreal estate ± ∆ * B = 0,1663 - 0,046*0,22 = 0,1663 – 0,01012 = 0,1562

RB = RL ± ∆ = 0,1562 - 0,046 = 0,1102

VL = ( NOI – (VB*RB) )/ RL = (125 490 328-( 219 626 436*0,1102))/ 0,1562 =101 287 495/0,1564= 648 447 471

· В качестве безрисковой ставки принимается норма отдачи на капитал при наименее рискованных инвестициях, например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности, например, Сбербанка России, или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам, например, по облигациям федерального займа (ОФЗ) или еврооблигациям. В качестве безрисковой ставки, очищенной от странового риска, можно применять ставку LIBOR, которая обычно служит основным ориентиром при международных сделках[1]. Наиболее часто обычно используют ставку доходности к погашению по государственным ценным бумагам.[2]

В данном расчете в качестве безрисковой ставки будет являться долгосрочная ставка ГКО-ОФЗ:

· Расчета премии за риск вложений в оцениваемый объект (r1) представлен в таблице ниже.

Риски вложения в земельный участок подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

· Поправка ставки капитализации на риск низкой ликвидности на земельном рынке возникает в результате возможных потерь при реализации земельного участка и представляет собой поправку на длительную экспозицию при продаже объекта. Расчет поправки на низкую ликвидность осуществляется по следующей формуле:

r2 = = = 0,0348

Rf – безрисковая ставка;

Ср. эксп – срок экспозиции для объекта оценки, мес.

Для данного расчета срок экспозиции составляет 6 месяцев.

· Поправка на инвестиционный менеджмент (r3) представляет собой управление объектом недвижимости и в зависимости от объекта инвестиций и качества управления им составляет 1-3%. В большинстве случаев оценивается экспертным методом. Она будет равна 2% или 0,02.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка, определенная методом остатка для земли, равна: 628 304 000 рублей

Раздел 9. Согласование результатов и заключение о стоимости

В настоящем пункте Отчета мы свели результаты используемых подходов к оценке рыночной стоимости оцениваемого объекта, с целью определения преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработки единой стоимостной оценки.

При присвоении весов каждому подходу учитывались следующие факторы:

· учет влияния рыночной ситуации в использованном подходе;

· учет основных специфических особенностей объекта оценки в подходе (местоположение, уникальность, возраст, размер, качество строительства и эксплуатации и т. п.);

· наличие достоверной исходной информации в примененном подходе;

· отсутствие грубых допущений в примененном подходе;

· адекватность примененного подхода (степень соответствия полученной величины стоимости понятию рыночной стоимости);

· наличие учета рисков;

· степень общего доверия к примененному в оценке подходу.

При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены стандартные подходы, обеспеченные полной и достоверной исходной информацией, что позволяет отнести результаты, полученные в различных подходах, к вероятностной области рыночной стоимости объекта оценки. То есть для получения рыночной стоимости объекта оценки необходимо взвесить результаты оценки, полученные различными подходами.

Для определения весов результатов различных подходов в итоговой величине рыночной стоимости объекта оценки используется семь приведенных выше критерия, которыми описываются те или иные имеющиеся преимущества или недостатки примененного Оценщиком подхода расчета с учетом особенностей сегмента рынка, объекта и поставленной перед Оценщиком задачей оценки.

Для расчета весов результатов использованных подходов в итоговой рыночной стоимости объекта оценки проводятся следующие вычисления:

1. составляется таблица факторов с присвоением каждому подходу балл в соответствии с семью критериями (из расчета максимум 2 балла);

2. определяется сумма баллов каждого подхода;

3. вычисляется сумма баллов всех используемых для оценки подходов;

4. по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов находится расчетный вес данного подхода.

Обоснование присвоение весов

Обоснование присвоения весов

Сравнительный подход является точным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. На наш взгляд, найденные объекты-аналоги и проведенный анализ достаточно точно отражает ситуацию на рынке продаж Московской области. Поэтому мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом, вес равный 0,4. Доходный подход капитализирует сегодняшние и будущие выгоды от использования объекта. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Доходный подход в данном случае может служить объективным инструментом оценки, поскольку в его рамках Оценщиком был детально проанализирован рынок, достаточно точно определены ситуация и тенденции рынка производственно-складской недвижимости Московской области, определен уровень арендных ставок для исследуемого объекта. Поэтому в настоящем Отчете доходному подходу мы присваиваем вес, равный 0,31. В рамках настоящего исследования эксперты решили придать результату, полученному Затратным подходом, вес равный 0,29 в силу следующих обстоятельств:

· затратный подход дает объективное представление о стоимости здания, если оно новое или имеет небольшой срок эксплуатации. В связи с этим, трудно достаточно достоверно определить величину накопленного износа здания;

· затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки.

Согласование результатов о рыночной стоимости объекта оценки

Применение трех методов позволило получить следующие значения стоимости:

В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: Россия,

г. Зеленоград, просп. Панфилова, д. 7, стр. 1 – 7, по состоянию на 1 ноября 2010 г. составляет, округленно: 561 200 000 рублей.

[1] Ставка LIBOR (Лондонская Межбанковская Ставка Предложения) – это годовая процентная ставка, принятая для оплаты кредитов в различных видах валют и на различные сроки.

[2] Распоряжение Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»; ст. 4, п. 4.