Принципы и функции налогообложения недвижимости

Принципы налогообложения недвижимости

К настоящему времени во многих странах накоплен богатый опыт налогообложения недвижимости. Мировая практика уже выработала основные принципы:

1.Объектом налогообложения, выступают земля, здания и сооружения. То есть такое имущество, которое в отличие от движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать.

2. В качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование.

При определении стоимости объектов для налогообложения:

*Применяется капитальная (аккумулированная) стоимость объекта

*во Франции, отчасти Великобритании, в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества)

3. При определении стоимости недвижимого имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах.

Методика определения оценочной стоимости базируется:

*на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков),

*капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции),

*на затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий),

*на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды)

4. Льготы предоставляются:

*социально незащищенным налогоплательщикам;

*по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности,

*по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности.

Преимущество обычно отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков. Вместе с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам:

-в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам

-в других странах сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика

-к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей.

-освобождение от уплаты налогов может даваться на фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течении нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания

5. Ставки налога зависят от конкретной законодательной и экономической практики в стране. В зависимости от юридически установленного способа определения ставки налога различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки.

*Фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии.

* переменные (бюджетные) ставки (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% .

Функции налогообложения недвижимости

Система налогообложения должна нести в себе три функции:

1.Фискальную, то есть обеспечивать необходимый уровень поступлений в государственный бюджет.

Налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в местные бюджеты, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Более того, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения.

2.Стимулирующую - способствовать развитию экономики.

-для предприятий обложению новым налогом подвергалось бы только недвижимое имущество, а не стоимость активной части основных фондов. Это могло бы способствовать инвестициям в техническое перевооружение производства.

-оценка недвижимости для налогообложения по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой.

-узаконенная государством оценка зданий и земли по их реальной стоимости будет способствовать развитию рыночных отношений в сфере недвижимости,

-такая оценка способна улучшить планирование городской застройки.

3.Социальную-обеспечивать выполнение принципа социальной справедливости.

Взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, не основанные на качестве и площади или использующие неадекватные оценки стоимости. В то же время при существующей системе существенной дифференциации величины налогов в зависимости от размера и качества недвижимости не происходит, так как не учитывается ее рыночная цена.

Необходимо напомнить, что Адам Смит предлагал перенести основную часть налогового бремени с прибыли и заработной платы на земельную ренту.