К вопросу об оценке недвижимости в России

М. П. Логинов, Снежинск

Проблемы оценки недвижимости, существующие в России, - это издержки становления рынка оценки. Так как рынок еще только складывается, то и оценка в ее классическом понимании не всегда применима.

Отечественный рынок недвижимости можно назвать собственно рынком с большой натяжкой, поскольку в России ныне существует не рынок объектов недвижимости как таковых, а рынок отдельных элементов объекта недвижимости - квартир, офисов, складских помещений и т. д., вплоть до комнат.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Различают несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую, ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость вообще — это денежный эквивалент собственности.

К недвижимости в жилищной сфере относятся жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания и содержания, а также элементы инженерной инфраструктуры.

Жилье обладает пятью характерными особенностями, отличающими его от других товаров.

Во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам.

Во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое практически невозможно.

В-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно служит десятилетиями.

В-четвертых, жилье - дорогой товар, чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем.

В-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда существуют также «психологические» издержки, связанные с расставанием с привычным окружением.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

В случае получения кредита под залог недвижимости на этапе проведения андеррайтинга банк должен убедиться в том, что стоимость имущества достаточна для обеспечения кредита. При оценке предмета залога анализируются:

• законность права собственности (юридическая чистота);

• соотношение стоимости имущества и суммы кредита;

• физическое состояние имущества.

Банк проводит проверку правоустанавливающих документов, законности права собственности на предмет залога, наличие или отсутствие прав третьих лиц на предмет залога, соответствие заключаемых договоров стандартам. Юридическая служба банка проверяет документы, подтверждающие собственность на приобретенное жилье, с целью исключить возможность возникновения встречных требований третьих лиц в отношении заложенного имущества.

Банк обеспечивает проведение оценки стоимости имущества с привлечением оценщика, имеющего надлежащую лицензию в соответствии с требованиями правительства Российской Федерации. Все отчеты оценщика должны быть проверены экспертом банка и признаны удовлетворительными.

Оценщик предоставляет банку подробное описание имущества и оценку его рыночной стоимости, т. е. цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке. Отчет о результатах оценки должен включать следующие пункты.

1. Анализ земельного участка. Оценщик должен представить банку карту с указанием местоположения недвижимости и чертеж, показывающий размер и форму земельного участка. Для квартиры указывается расположение квартиры в здании, а здания - в микрорайоне. Должны быть описаны и другие характеристики имущества, включая адрес, размер, топографию, доступность коммуникаций и других услуг, и параметры земельного участка, влияющие на рыночную цену.

2. Анализ состояния жилого помещения. В отчете о результатах оценки приводится поэтажный план здания или план квартиры, полное описание помещений, включая вид, год постройки, основные черты и имеющееся инженерное оборудование (отопление, водоснабжение, канализация и т. д.), его состояние, а также состояние мест общественного пользования, необходимые ремонтные работы.

3. Анализ прилегающей территории. Оценщик должен охарактеризовать прилегающую территорию, указав на близость к скоростным магистралям, транспортные условия, наличие или близость промышленных предприятий, экологическую обстановку; престижность данного района, насколько он привлекателен для населения, среднюю стоимость одного квадратного метра жилой площади, перспективы роста или снижения цен на жилье в данном районе.

4. Продажная цена сопоставимого жилья. Оценщик должен провести сравнение с проданным за последние шесть месяцев объектами недвижимости, аналогичными по местоположению, размеру и характеристикам, и сделать вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов.

5. Ликвидационная стоимость. Стоимость продажи дома в случае срочной реализации объекта залога в течение краткого периода времени.

6. Рыночная стоимость. Оценщик определяет текущую рыночную стоимость залоговой недвижимости на дату проведения оценки, основываясь на анализе всей полученной информации на основе требований и по методологии Российского общества оценщиков.

Законодательное обеспечение прав участников рыночных отношений при проведении операций с имуществом - важнейшее условие цивилизованности этих отношений. Для нормализации работы российского рынка необходим четкий механизм оценки рыночной стоимости активов.

В настоящее время процесс оценки в стране осуществляется спонтанно. Оценку собственности производят на основе так называемого нормативного подхода к оценке, когда уровень стоимости собственности определяется по методикам, утвержденным федеральными или региональными органами управления. Например, стоимость имущества, подлежащего приватизации, оценивают по методике, предусмотренной Государственной программой приватизации, стоимость чистых активов акционерных обществ - по методике, утвержденной Комитетом по ценным бумагам и фондовому рынку совместно с Минфином РФ, стоимость земельных участков - по методике, утвержденной правительством РФ. На региональном уровне оценка различных видов муниципальной собственности производится по многочисленным методикам, утвержденным местными органами власти.

Почти все нормативные методики базируются на затратном подходе, т. е. основаны на определении затрат на создание данного вида собственности. Данный подход не отвечает современным условиям хозяйствования, когда основным фактором формирования стоимости товара на рынке является соотношение спроса и предложения данного товара.

Управлять процессом оценки следовало бы на государственном уровне. Необходима единая система оценки собственности, с помощью которой можно реально оценить рыночную и другие виды стоимостей имущества.

Объективная оценка имущества, определение его рыночной стоимости станут возможными по мере формирования устойчивой рыночной экономики, когда закономерности получения доходов от эксплуатации различных объектов, их износа будут ясны, а неприбыльные объекты составят небольшую часть от имеющихся в эксплуатации.

Список литературы

Российский статистический ежегодник: Стат. сб. / Госкомстат РФ. — М., 2001. С. 535.

Макаревич Л. Основные источники, инструменты и механизмы финансирования российских предприятий // Общество и экономика. 2002. № 3-4. С. 5-58