Оценка недвижимости затратным методом

Оглавление

Задача № 1. 3

Задача № 2. 3

Задача № 3. 3

Список использованной литературы.. 3

Вариант № 10

Задача № 1

Оценка недвижимости затратным методом.

Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием (сооружением) находится и земельный участок, то его рыночная стоимость входят второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим добавляется также и третья – прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка, для технико-экономического обоснования нового строительства, оценки зданий специального институционального назначения, в случае страхования и налогообложения, при переоценке основных фондов.

Затратный метод выполняется по следующим этапам:

На первом этапе определяется стоимость земельного участка. Определяется как 200-кратная ставка земельного налога на соответствующей территории и зависит от площади земельного участка и нормативной цены земли.

4500м.кв. – площадь земельного участка

28,2д.е. – ставка земельного налога на 1 м.кв.

– стоимость земельного участка.

Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта.

Для определения восстановительной стоимости здания рассчитаем таблицу № 1

Таблица 2-Данные для составления сметы расчета стоимости здания

Восстановительная стоимость главного сооружения составит 8 851 147,8 д.е.

Далее определяется совокупный износ здания по формуле:

где СИ – совокупный износ издания;

И – коэффициент износа отдельного элемента здания;

d – удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания.

Для расчета совокупного износа заполняется таблица № 3

Таблица № 3-Расчет совокупного износа

Совокупный износ здания составляет 1579,1/100 = 15,79%

Определим совокупный износ в денежном выражении. Для этого общую сумму стоимости главного сооружения умножим на 15,79%

8 851 147,8*15,79%=1 397 665,65 д.е.

На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина берется как 30% от прямых затрат.

На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.

Стоимость недвижимости = стоимость главного сооружения – совокупный износ сооружения + стоимость земельного участка + предпринимательская прибыль

стоимость недвижимости.

Задача № 2

Оценка недвижимости методом сравнения продаж (аналоговым методом)

Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применение этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.

Можно выделить три основных этапа применения данного метода:

Выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;

Проверка информации о сделках;

Проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемыми. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.

Исходные данные:

Определить стоимость гаража методом сравнения продаж. Анализ продаж показал, что:

При увеличении площади объекта на 50 м.кв., стоимость его увеличивается на 1%;

Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными;

При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км.;

Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);

Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.

Таблица № 3 Расчет стоимости гаража методом сравнения

1.корректировка площади объекта:

(320-340)/50*0,01=-0,004;

(320-420)/50*0,01=-0,02;

(320-280)/50*0,01= +0,008;

(320-400)/50*0,01= -0,016.

2.корректировка № 2 тип постройки:

Стоимость объекта выполненного из бетонных блоков увеличивается на 3% по сравнению с кирпичными.

3.корректировка. Расстояние от автозаправки.

(5-7)*0,8 = -1,6;

(5-0)*0,8 = +4;

(5-1)*0,8 = +3,2;

(5-5)*0,8 = 0

4.корректировка: наличие водоснабжения.

При наличии водоснабжения стоимость объекта возрастает на 20%.

5.корректировка. Наличие отопления.

При наличии отопления стоимость объекта возрастает на 10%.

После определения величин корректировок они суммируются и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.

Корректировка по износу гаража.

,

где - коэффициент износа.

;

;

;

Поправочный коэффициент стоимости недвижимости:

После определения поправочного коэффициента, определяется стоимость объектов-аналогов с учетом износа.

Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей аналогов-объектов.

Стоимость оцениваемого гаража равна 1747,98 ден.ед.

Задача № 3

Доходный метод

Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости – это определение:

1) будущих доходов (иначе – чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);

2) значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;

3) величины текущей стоимости объектов оценки.

Исходные данные:

Определить стоимость офиса на 5 лет.

Таблица № 5

1) определим арендную плату или основной доход:

Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;

Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;

Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;

Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;

Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.

2)определим потенциально-валовый доход:

ПВД=Д+ПД,

где ПВД – потенциально-валовый доход;

Д – доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;

ПД – прочие доходы.

3) определим эффективный-валовый доход:

где – степень недогрузки.

4) определим резерв на замещение от арендной платы:

где - резерв на замещение;

Д – арендная плата;

– процент резерва на замещения от арендной платы.

5) определим чистый операционный доход:

Чистый операционный доход за 5 лет составит

где j – год сдачи недвижимости в аренду.

6) определим стоимость недвижимости:

где V – стоимость недвижимости;

ЧОТ – чистый операционный доход,

R – коэффициент капитализации.

Список использованной литературы

1.Методические указания по курсу «Экономика недвижимости» - доцент Н.Д.Гончарова – СибГУТИ – 1999г.

2.Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995

3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб ГУЭФ, 1998.