Динаміка цін на ринку нерухомості (на прикладі комерційної нерухомості м. Київ)

Динаміка цін на ринку нерухомості

(на прикладі комерційної нерухомості м. Київ)

1. Стан та проблеми комерційної нерухомості в Україні

Нині всі ринки страждають від економічних потрясінь. Проте ринок комерційної нерухомості не зазнав вагомих збитків. У тому розумінні, що гучних обвалів і банкрутств ще не було. Більше того, вартість оренди й продажу в цьому сегменті повільно, але впевнено повзе нагору. Як вважають деякі аналітики, саме комерційна нерухомість сьогодні – один з деяких острівців стабільності в українській економіці.

Більшість інвесторів сьогодні стурбовані одним питанням – як світова фінансова криза, помножена на політичну плутанину, відіб'ється на розвитку нерухомості в Україні й, відповідно, на схоронності вкладених коштів. Не секрет, що глобальні економічні потрясіння змушують девелоперів «заморожувати» незавершені об'єкти й відмовлятися від нового будівництва в різних країнах миру.

Так, по даним аналітичного відділу компанії Jones Lang LaSalle, у першій половині 2008 року в країнах СНД відбулося зниження прямих інвестицій у комерційну нерухомість на 41 % у порівнянні з 2007 роком. Найбільше в результаті кризи постраждав Казахстан, друге місце в рейтингу займає Росія, за нею йдуть країни Прибалтики, а на четвертому місці перебуває Україна. Як говорять міжнародні експерти, поки на четвертому. Уже зараз через кризу ліквідності в інвесторів і скорочення обсягів кредитування строки реалізації більше половини заявлених проектів у сфері офісної нерухомості будуть перенесені.

З іншого боку, за свідченням вітчизняних експертів, ринок комерційної нерухомості нашої країни є самим ємній і перспективним у Європі, у нього є всі шанси вийти із кризи з мінімальними втратами. Нацбанк, «закрутивши гайки» іпотеці й житловому будівництву, куди більш лояльно ставиться до торгово-офісного сегмента. Та й комерційні банки кредитують офісні проекти набагато більш, чим, приміром, нерухомість економа-класу. До того ж основні гравці цього ринку воліють по можливості будувати на свої засоби й не залучати «драконівські» кредити (15 % річних у доларах і 24 % у гривні). Що виправдано швидкою окупністю даних об'єктів в Україні: зараз середні показники оренди в столицях Східної й Центральної Європи на 40–50 % нижче, ніж у Києві, а якщо говорити про рентабельність торгових центрів, то в Європі об'єкт окупається за 10 років, тоді як у нас – усього за 3–4 роки.

Однієї з основних причин, що буде стримувати вплив кризи на ринок торговельної й офісної нерухомості, експерти вважають стійкий дефіцит таких об'єктів в Україні й «ненаситний» попит, у багато разів перевищуюча пропозиція. По приблизних підрахунках, тільки в столиці зараз порядку чотирьох мільйонів жителів, з них половина – працездатне населення, з яких близько 20 % (це приблизно 400 тисяч чоловік) – службовці офісів. А оскільки на людину доводиться в середньому близько 10 кв. м корисної площі, те Києву необхідно не менше 4 млн. кв. м корисної площі бізнесів-центрів. У нас же сьогодні реально є не більше чверті цієї цифри.

«Недостача площ відчувається не тільки в Києві, але й у всій країні, – затверджує екс-президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Олександр Бондаренко. – Незважаючи на те що в «докризисном» державі інвестиційний клімат благоприятствовал розвитку проектів комерційної нерухомості (їхня загальна вартість торік склала біля $1 млрд.), основні будівництва проводилися тільки у великих містах. Дефіцит підштовхує інвесторів, і будівництво офісних центрів буде тривати». Як повідомляє компанія Jones Lang LaSalle, за підсумками другого кварталу 2008 року частка вільних офісних площ у Києві склала всього 3,3 %, а заповнюваність практично всіх бізнесів-центрів класу А и Б перебуває на рівні 95 %. Сьогодні до моменту здачі нових об'єктів їхні власники, як правило, уже мають попередні домовленості з майбутніми покупцями або орендарями, готовими зайняти 90 % площ. Більше того, бувають ситуації, коли орендарі, яким не вистачило місця в тім або іншому офісному будинку, стають у чергу й терпляче чекають звільнення площі, що сподобалася їм. «Можна прогнозувати, що ще кілька років девелоперы високоякісних бізнесів-центрів можуть не боятися обвалу й глобальної «заморозки» ринку», – констатує пан Бондаренко.

На думку експерта, у найближчий рік не передбачається й падіння цін, оскільки число бажаючих орендувати або купити приміщення як і раніше буде перевищувати кількість завершених проектів. Це підтверджують і дані Агентства нерухомості (АН) RED, згідно яким тенденцією останнього років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра на 20–40 % як у бізнесах-центрах, так і в промислових приміщеннях. Приміром, на сьогодні мінімальна ставка оренди промислового приміщення в столиці становить $7–8 за кв. м проти $4–5 рік назад. Приміщення ж, придатні для высокотехнологичного виробництва, пропонуються до оренди по $14–20 за кв. м, що на 40–66 % більше, ніж торік ($10–12). Ріст орендних ставок на офісну нерухомість взагалі перевершив прогнози експертів: по даним Української торговельної гільдії (УТГ), замість очікуваних 20 % за рік середня орендна ставка за півроку підскочила на 23 %, переборовши «психологічний бар'єр» в $100 за кв. м. Для порівняння: за весь минулий рік подорожчання оренди склало 18–20 %.

До того ж, за свідченням самих девелоперов, українська комерційна нерухомість усе ще цікавить інвесторів, особливо закордонних. Приміром, російський холдинг ROSS Group планує вихід на український ринок саме в сфері торговельної й офісної нерухомості, а британська компанія European Future Group у найближчому майбутньому має намір приступитися до реалізації свого першого великого проекту в Україні – торгово-офісного комплексу на Броварському проспекті. Це далеко не всі проекти інвесторів, причому радує те, що більшість із них не бояться політичної плутанини в нашій країні.

2. Динаміка цін на ринку комерційної нерухомості в м. Київ

За даними 2009 року на ринку комерційної нерухомості Києва дно вже пройдено і почалося повільне зростання орендних ставок.

На ринку рітейлу – дно вже пройдено. Можливе короткочасне зростання вакантності на ринку рітейлу до 5 % з 3 % за рахунок виведення нових об'єктів.

У минулому році нові орендарі склали близько 1 %, цього року цифра може збільшитися, але приходу на ринок великої кількості нових орендарів чекати не варто.

На ринку складської нерухомості відзначається стабілізація ставок і стимулом для зростання ринку стане зростання ринку рітейлу. При цьому слід очікувати поступового скорочення вакантності в складських комплексах за рахунок вибору представленої на ринку пропозиції. Цього року орендарі, які розуміють, що ринок – на дні, будуть переїжджати на більш якісні об'єкти.

В перспективі буде повертатися інтерес до ринку землі. Якщо в минулому році цей ринок був мертвий, то цього року він буде оживати. Тому що на ньому не вистачає приміщень і інвестори будуть дивитися на нові майданчики.

Перенесення термінів введення в експлуатацію і заморожування ряду великих проектів призвело до того, що в 2009 році у Києві було введено всього 91,3 тис. кв. м професійних офісних площ, що на 27 % менше аналогічного показника 2008 року.

Продаж

Офіси – мін. $ 1600; макс. $ 10 000 за квадратний метр

Склади – хв. $ 350; макс. $ 1800 за квадратний метр

Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. $ 1500; макс. $ 20000 за квадратний метр

Оренда

Офіси – мін 60 грн.; Макс. 850 грн. за квадратний метр

Склади – хв. 25 грн.; Макс. 85 грн. за квадратний метр

Нежитлові приміщення різного цільового призначення – хв. 85 грн.;

Макс. 920 грн. за квадратний метр

Нові економічні реалії переформатували ринок торгового рітейлу. У 2009 році відбулася зміна лідерів. Не витримавши конкуренції, з українського ринку пішла мережа супермаркетів «Домотехніка», торгові площі якої зайняла мережа «Ельдорадо»; та ж історія сталася з гіпермакетамі «О'кей», у приміщеннях яких планує відкрити свої магазини французький «Ашан».

Враховуючи, що на кінець 2008 року забезпеченість столиці сучасними торговими площами складала 120 кв. м. на 1000 чоловік, а в розвинених країнах цей показник складає в середньому 500–700 кв. м. на 1000 чоловік, девелопери будували грандіозні плани з відкриття нових ТЦ. Криза підкоригував плани розвитку ТЦ. Однак за 2009 рік все-таки були введені в експлуатацію ряд об'єктів: центр інтер'єру та стилю «Домосфера», «Metro» в Деснянському районі, ТЦ меблів та дизайну «Аракс» на Окружній, торгово-офісний центр «Палладіум Сіті». Наприкінці жовтня було відкрито найбільший з реалізованих в Україні проектів ТРЦ «Дрім Таун». Сьогодні цей ТРЦ заповнений орендарями на більш ніж 95 %. Під дахом ТРЦ «Дрім Таун» вдалося зібрати кращі бренди провідних міжнародних операторів і рітейлерів України, а також популярні формати розваг.

Незважаючи на зниження відвідуваності, успішні ТЦ демонструють більшу стійкість до негативних впливів кризи і мають високий рівень заповнюваності. У виборі орендарів досить прискіпливі: торговельні площі здають в основному під магазини брендових марок.

Власники менш успішних проектів, яким доводиться боротися з низькою відвідуваністю і зростаючої вакантністю, більш лояльно відносяться до орендарів. Замінити пішов орендаря їм досить складно. І хоча пріоритет і кращі майданчики вони віддають господарям брендових магазинів, але готові прийняти будь-якого платоспроможного орендаря.

Орендні ставки в столичних ТЦ сьогодні становлять від 600 до 2100 доларів за квадратний метр на рік. Орендна плата залежить від місця розташування, площі, марки товару.

Слід зазначити, що з початку кризи доларова вартість оренди в торгових центрах столиці знизилася на 60 %

Зниження купівельної спроможності населення підштовхнуло підприємців більш активно розвивати напрямок економ-класу. Все більше затребуваними стають магазини, що спеціалізуються на секонд-хенді і стоці. Такі магазини площею до 150 кв. м., відкриваються у спальних районах столиці. Орендна плата там становить 100–130 гривень за квадратний метр на місяць. Конкуренцію супермаркетам сьогодні становлять і так звані магазини біля будинку, невеликого формату з мінімальним набором товару. Орендна плата в таких магазинах становить до 200 грн. за квадратний метр на місяць. Столичним ринком зацікавилися регіональні виробники, які готові відкривати мережі невеликих магазинів певної спеціалізації.

Проте істотного зниження орендних ставок чекати не варто. Найбільш перспективними інвесторами комерційної нерухомості сьогодні називають фонди прямого інвестування. За прогнозами аналітиків, на відміну від локризового часу, коли девелопери прагнули максимально збільшити об'єми своїх проектів, найближчим часом актуальними будуть менш масштабні проекти вартістю $20–40 млн.

Офісна нерухомість

На 2010 рік заплановано виведення на ринок близько 149 тис. кв. м офісних площ. Очікується введення в експлуатацію таких помітних об'єктів як БЦ «Еспланада», «Преміум центр», БЦ «Топаз». Дані «Knight Frank» декілька відрізняються: за оцінкою компанії, загальна площа ключових проектів, які планується ввести в експлуатацію цього року, складає близько 173 тис. кв. м.

«Ми чекаємо стабілізацію рівня вакантності офісних відвідин в 2010 році і її середнє значення в межах 10 %. Ми вважаємо, що в першій половині 2010 року на ринку офісної нерухомості Києва не відбудеться істотних коливань орендних ставок», – говорять аналітики УТГ.

За їх даними, в другій половині поточного року – при сприятливому сценарії результату політичних процесів, розвитку економіки, відновлення інвестиційної активності зовнішніх ринків – можлива поява передумов реанімації попиту. У будь-якому випадку, корекція орендних ставок у бік збільшення носитиме стриманий характер і не перевищить 5–10 % за підсумками року.

Торгова нерухомість

Протягом 2009 року на ринок професійної торгової нерухомості очікується вихід 6 торгових центрів загальною площею більше 350 тис. кв. м і торговою – більше 200 тис. кв. м.

Введення в експлуатацію даних торгових центрів було заплановане ще на 2008–2009 роки, проте із-за недостатнього фінансування їх відкриття переносилося на пізніші терміни.

У 2010 році в сегменті професійної торгової нерухомості орендні ставки – як для «якірних» орендарів, так і для орендарів торгової галереї – істотно не мінятимуться. Коливання може знаходитися в межах 5–15 % залежно від ТЦ, що пов'язане з дефіцитом торгових площ, що зберігається, ротацією орендарів і валютними ризиками.

Вакантність площ в торгових центрах, що діють, залежно від якості ТЦ, прогнозується на рівні 2–5 %. Для ТЦ, які плануються до відкриття в 2010 році, вакантність може досягти на момент відкриття 15–20 %, оскільки сьогодні власники готові відкривати торгові комплекси до підписання договорів на 100 % площ і закінчення ремонту в деяких магазинах, не відкладаючи введення об'єкту на пізніші терміни.

«У 2010–2011 роках можна прогнозувати подальший активний розвиток крупних мережевих операторів (гіпермаркетів, DIY, побутової техніки), як в лівобережній частині столиці, так і на правом бережу, у віддалених від центру районах. Як показує практика, крупні торгові об'єкти концентруються в безпосередній близькості один від одного, збільшуючи цим синергетичний ефект. Прикладом даної синергиі можуть служити гіпермаркет «Auchan» і найбільший в Європі DIY «Епіцентр», що відкрилися в грудні 2009 року в Святошинськом районі Києва», – вважають аналітики «Knight Frank».

Ставки капіталізації по торгових об'єктах, операції з придбання яких можуть бути закриті в 2010 році, найімовірніше коливатимуться в діапазоні 12–16 %.

«Враховуючи, що левова частка нових ТЦ зводиться на кредитні засоби зовнішнього походження, бурхливого зростання числа нових об'єктів не передбачається. Очевидно, що найближчим часом торгова нерухомість розвиватиметься за рахунок вітчизняних бізнес-групп, які зможуть збільшувати свою частку ринку, а не навпаки», – вважає В. Жваво.

Готелі

Згідно вимогам УЄФА, число готельних об'єктів категорій 5* і 4* в Україні повинне збільшитися в рази. «Це означає, що до 2012 року в столиці повинно бути побудовано ще близько 10–15 висококласних готелів», – відзначають аналітики «Knight Frank».

Серед анонсованих проектів до 2012 року основний об'єм доводиться на висококласні готелі (см. Таблицю 3). Обмежена кількість анонсованих готельних проектів категорії 3* пояснюється низьким рівнем рентабельності в умовах української економіки, порівняно з висококласними проектами.

«Ми відзначаємо збільшення інтересу до готельного сектора і чекаємо нових операцій між операторами в готельному секторі», – заявив радник «Baker & McKenzie» М. Сокиран.

Склади
«Knight Frank» заявляє, що на 2010 роки заплановано введення в експлуатацію близько 240 тис. кв. м професійних складських площ. Таким чином, на початок 2011 року об'єм пропозиції складів класу «А» і «В» може скласти 1068 тис. кв. м.

В той же час аналітики «Colliers International» припускають, що об'єм нової пропозиції для відкритого ринку складе від 80 тис. кв. м до 130 тис. кв. м. Очікуваний об'єм нових складських приміщень для власного користування складе не більше 10 тис. кв. м.

На думку гравців ринку, найймовірніше, що протягом першого півріччя 2010 року орендні ставки для складських приміщень збережуться на рівні IV кварталу 2009 року в діапазоні не меншого $5–7 за кв. м в місяць.

Протягом 2010 року очікується незначне збільшення частки вакантних складських площ ще як мінімум на 10–15 % за рахунок планованого виходу на ринок складських площ і звільнення частини площ у зв'язку з можливим відходом з ринку деяких компаній-орендарів

За даними порталу realt. ua, за лютий 2010 року середня ціна оренди офісної нерухомості виросла на 4. 15 %, торговою – на 3. 6 %, а складською – впала на 6.40 %.

Вартість оренди комерційної нерухомості склала (у $ за кв. м):

По всіх районах Києва:

- Офісна: 16.79 (+4. 15 %)

- Торгова: 30.26 (+3. 6 %)

- Складська: 4.53 (-6. 40 %)

Зокрема:

Центр: офісна – 19. 98, торгова – 44. 62 (у $ за кв. м)

Правий берег (без Центру): офісна – 13. 52, торгова – 23. 96, складська – 4. 51 (у $ за кв. м)

Лівий берег: офісна – 11. 52, торгова – 21. 27, складська – 4. 49 UA.

При розрахунку не враховувалися:

- в торговій – місце на ринку, кіоск – 2 %

- в складській – майданчики – 1 %

Отже, до комерційної нерухомості належить частина об’єктів нежитлового фонду: будинки і приміщення, які використовуються для здійснення виробничої діяльності, торгівлі, офіси, підприємства сервісу, громадського харчування тощо.

На думку фахівців, найбільш перспективну динаміку розвитку мають ті сегменти ринку комерційної нерухомості, на яких традиційно присутній масовий попит – невеликі офіси, малоформатні магазини, кафе, склади. Інвестування в комерційну нерухомість, у тому числі купівля нерухомості в кредит, стає більш популярною, ніж оренда бізнес-приміщень. Інвестування в нерухомість протягом десятиліть розглядається як одне з найбільш безпечних та найбільш прибуткових, а в довгостроковій перспективі це чудова можливість збереження та накопичення власного капіталу. Головна особливість інвестицій в нерухомість це – гармонія надійності та доходності. Експерти прогнозують, що ринок комерційної нерухомості в довгостроковому плані буде продовжувати зростати та активно розвиватись, зважаючи на те, що показники забезпеченості комерційною нерухомістю значно поступаються показникам східноєвропейських країн. Крім того, досить високими є терміни окупності інвестицій у комерційну нерухомість. Якщо у Європі середній термін окупності інвестицій у комерційну нерухомість складає 10–20 років, то в Україні – 5–10 років.