О "Методологии и методике экономической оценки земли"

О "Методологии и методике экономической оценки земли"

Новикова З.Т., ВлГУ

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится одновременно на всей территории РФ по единой методике сверху вниз по схеме: субъект РФ – административный район – землепользование юридического или физического лица.

Результаты межрегиональной оценки служат нормативной базой для оценки сельхозугодий административных районов, а административных районов – для землепользователей юридических и физических лиц. Определение нормативной цены земельного участка отдельных видов угодий проводится тремя способами:

1 – метод определения цены по ставке земельного участка без учета плодородия почвы.

2 – метод оценки земли по ставке земельного налога с учетом естественного плодородия почв.

3 – метод оценки участка земли осуществляется по тарифу за 1 балл бонитета по категориям зональных почв, т.е. по доходности за единицу почвенно-экологического индекса.

Эти способы определения ставки земельного налога, который в свою очередь очень слабо учитывает ренту (доход от земли), либо вовсе ее не учитывает, не стимулирует рациональное использование земли и всего, что на ней имеется.

В связи с этим оценка земли носит во многом условный характер.

Наш подход к моделированию ценообразования на земли основывается на классической теории цены земли как капитализированной земельной ренты.

Методологические установки представлены следующим образом.

1. В сельском хозяйстве, как и в добывающих полезные ископаемые отраслях, имеется дифференциация в условиях производства.

Особенность этой дифференциации в том, что она носит фиксированный характер, т.е. за отдельными хозяйствами закрепляется возможность длительного получения разностного предельный прибавочного продукта (дохода).

Разностный предельный прибавочный продукт, созданный в процессе труда на лучших и средних участках земли, образует материальную основу дифференциальной ренты.

2. Общественно необходимыми затратами признаются нормальные затраты (типичные) со средним уровнем умелости и интенсивности труда на относительно худших участках, что вытекает из необходимости обеспечить бесперебойный процесс воспроизводства сельхозпродукции, в количествах, удовлетворяющих общественный (совокупный) спрос на нее.

3. По своей структуре разностный (избыточный) прибавочный продукт в зависимости от факторов, влияющих на его производство, делится на:

избыточный продукт I рода – в результате различия в естественном плодородии;

избыточный продукт II рода – в результате различной производительности инвестиций (равных по величине) в процессе интенсификации;

избыточный продукт III рода – возникающий в результате различного уровня хозяйствования (менеджмент) на данных участках.

Три рода разностного продукта служат материальной основой дифференциальной ренты I, II и III рода.

5. Условием образования такого дохода (доходов) служат равные затраты капитала в равновеликие по площади участки, но разные по плодородию почвы.

6. Выявление зависимости величин дифренты I и II обеспечивается с помощью корреляционного метода с применением способа наименьших квадратов. Этот метод позволяет разграничить проявление дифференциальной ренты I и II при различных комбинациях в оценке плодородия земель, дополнительных капиталовложений и уровня хозяйствования. При этом мы рассматриваем дифференциальную ренту в качестве избытка над оптимальной величиной чистого дохода.

Сущность данного способа в приложении к поставленной задачи заключается в том, что на основе анализа сложности и изменчивости факторов, ведущих к образованию различных форм дифренты, выявляется их влияние на доходность предприятий.