Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Оглавление

Введение……………………………………………………………………………...3
1. Сущность договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма………………………………………………………5
2. Правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма……………………………….7
3. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма……………………………….9
Заключение …………………………………………………………………………15
Список использованной литературы……………………………………………...17

Введение
Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма в современной науке до конца не изучено и имеет много противоречий у разных авторов. Нет общего понятия и четкого определения договора поднайма жилого помещения. Этот факт можно объяснить тем, что само понятие договор поднайма жилого помещения изменяется вместе с развитием общества и поэтому вряд ли, эта область знаний когда-нибудь получит свое завершение в изучении. 
Актуальность заключается тем, что на сегодняшний день большое значение в современной науке имеет институт договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. 
Необходимо указать, что именно наниматель имеет право реализовать разрешенную законом возможность: передать жилье по договору поднайма другому лицу. Сделать это можно при соблюдении определенных условий: для поднайма жилья по социальному найму мало одной только воли нанимателя, обязательно согласие всей его семьи, при условии проживания на одной территории. Важно учитывать и законные интересы других граждан, проживающих в жилище, часть которого передана в поднаем.
Как и любое другое соглашение, договор поднайма можно прекратить и расторгнуть, регламентирует порядок этих процедур жилищный закон и в некоторой части гражданское законодательство. 
Целью является комплексное изучение прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. 
Задачи включают:
- определить сущность договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма; 
- изучить правилу заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма; 
- рассмотреть прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Объектом являются общественные отношения, возникающие в процессе регулирования с договором поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
Предметом выступают нормативно – правовые акты, жилищное право.
Методологической основой являются общенаучные методы: диалектический, формально-логический метод.
Структура состоит из введения, трех пунктов и из заключения, списка использованной литературы.
1.    Сущность договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Одним из главных прав нанимателя и его семьи по контракту социального найма считается возможность предоставлять третьим лицам квартиру в поднайм. Необходимо отметить, что поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируют ст. 76—79 ЖК РФ. 
Поднайм - это гражданско-правовое соглашение, которое имеет непосредственную зависимость от контракта социального найма, по поводу предоставления за определенную плату конкретной жилплощади, выделенной нанимателю на законодательных основаниях. 
Можно указать, что пользование жильем осуществляется на общих основаниях, прописанных в ЖК РФ. В частности, как у нанимателей, так и поднанимателей после заключения соглашения возникает целый перечень прав и обязанностей. Но главным отличием является то, что договор поднайма не предусматривает возникновения самостоятельно права собственности у поднанимателя. Поэтому вся ответственность за соблюдение правил общежития перед наймодателем ложится на плечи нанимателя.
К особенностям поднаема жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, относятся следующие (ст. 76 ЖК РФ):
а) наниматель жилого помещения вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя;
б) договор поднайма жилого помещения может быть заключен, если в результате его общая площадь жилого помещения одного проживающего составит не менее учетной нормы, в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
в) для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей;
г) поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением;
д) ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель;
е) передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;
ж) запреты на передачу жилого помещения или его части в поднаем могут быть указаны помимо ЖК РФ только в федеральных законах. В ст. 91.7 ЖК РФ предусмотрен запрет передачи нанимателем но договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения; 
з) до введения в действие ЖК РФ запреты на передачу жилого помещения в поднаем устанавливались постановлениями Правительства РФ. Такого рода нормативные акты в соответствии с ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» применяются впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.
Таким образом, договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.
2. Правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма имеет типовое воплощение и практически полностью схоже соглашение социального найма. В частности, в рамках документа прописано ключевое условие – заключение договора возможно лишь в том случае, если учетная норма после свершения юридически значимых действий будет находиться на предельно допустимом уровне.
При этом, можно отметить, что договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма имеет следующие характеристики: 
- Двусторонность, то есть соглашение подписывается как минимум двумя сторонами правоотношений.
- Реальность, то есть документ не должен содержать в себе завышенных условий, а также должен регламентировать возможность пользования имуществом по принципу «здесь и сейчас».
- Возмездность, то есть за пользование жилым имуществом по договору социального поднайма предусмотрена ежемесячная плата, размер которой устанавливается участниками самостоятельно по обоюдному согласию.
- Срочность, то есть в отличие от договора социального найма договор о поднайме подразумевает определение временных границ, во время которых жилье может эксплуатироваться поднанимателем.
В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме.  Экземпляр такого договора передается наймодателю. В договоре должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Данный договор заключается на срок, определяемый его сторонами. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем указанного жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон (ст. 78 ЖК).
Необходимо указать, несмотря на то, что договор поднайма вытекает из соглашения о социальном найме, жилищное законодательство подразумевает и специальные нормы, которые имеют юридическую силу именно в отношении сделки поднайма. К таковым нормам можно отнести следующие правила: 
- Чтобы заключить контракт между нанимателем и поднанимателем, необходимо получить письменное согласие на сделку как со стороны всех сонанимателей (семья, родственники нанимателя, проживающие совместно с ним), так и от наймодателя.
- Недвижимое имущество сдается поднанимателю не в полном объеме, а лишь в конкретно установленных границах. Иными словами, частично. Полностью арендовать жилье можно лишь в том случае, если наниматель на время покидает место своего жительства.
- Сдача квартиры в поднайм невозможна в ситуациях, которые прописаны в ст. 685 ГК РФ.  В качестве примера можно привести ситуацию, когда на территории жилплощади проживает гражданин, страдающий тяжелым заболеванием в хронической форме.
- Кроме того, предусматриваются нормативные правовые акты и специальные нормы в отношении вселения и выселения новых жильцов по договору поднайма.
Итак, можно сделать вывод о том, что правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, установленные ст. 77 ЖК РФ, являются новыми и сводятся к следующему: 
а) договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме в трех экземплярах;
б) один экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения;
в) договор поднайма должен содержать данные, идентифицирующие конкретных граждан, вселяющихся в жилое помещение совместно с поднанимателем (если они имеются);
г) срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если такой срок не определен, то договор считается заключенным па один год;
д) договор поднайма является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ);
е) наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма порядок, условия, срок внесения и размер платы за поднаем жилого помещения (ч. 2 ст. 78 ЖК РФ).
3. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма прекращается по истечении срока, на который он был заключен.  Поскольку имеющееся у поднанимателя и членов его семьи право пользования жилым помещением является производным от соответствующего права нанимателя по договору социального найма, при прекращении последнего договора прекращается и договор поднайма.
Основаниями расторжения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, могут быть: 
1) соглашение сторон;
2) невыполнение поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого он отвечает, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения, а если они влекут за собой разрушение жилого помещения, также вправе назначить ему разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. Если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель вправе в судебном порядке расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами.
Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, сторона договора — инициатор его прекращения обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ст. 79 ЖК РФ). 
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления. 
Согласно ч. 2 ст. 80 ЖК РФ срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд. Представляется, однако, что данная норма не соответствует Конституции РФ, так как ею нарушается конституционное право граждан Российской Федерации на свободу выбора места пребывания.  Равным образом это право нарушается и относящейся ко всем видам найма жилого помещения аналогичной нормой, содержащейся в ч. 1 ст. 680 ГК РФ.  Как указал, Конституционный Суд РФ в своем Постановлении «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ», срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином.  Его установление государством недопустимо, поскольку означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. 
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного выше требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. 
Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то инициатор расторжения такого договора обязан уведомить другую сторону о предстоящем расторжении не позднее чем за 3 месяца. Уведомление рекомендуется оформлять письменно.
Таким образом, правила о прекращении и расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного но договору социального найма, таковы:
1) договор поднайма жилого помещения, предоставленного но договору социального найма, прекращается по следующим основаниям (ч. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ): 
а) по истечении срока, на который он был заключен;
б) при прекращении договора социального найма жилого помещения;
2) договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по следующим основаниям (ч. 3 и 4 ст. 79 ЖК РФ): 
а) по соглашению сторон;
б) в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения;
в) в случае вынесения решения судом о выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает:
- использует это жилое помещение не по назначению;
- систематически нарушает права и законные интересы соседей;
- бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение;
- отказывается от проведения в разумный срок ремонта разрушенного ими жилого помещения;
3) если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то поднаниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ);
4) если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ).
Заключение
Исходя из выше изложенного, можно отметить, что договор поднайма жилого помещения – это документ, имеющий юридическую силу, подписанный всеми участниками соглашения в строго установленном законодателем порядке.
При этом, необходимо отметить, что правила заключения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, предусмотренные в ст. 77 ЖК РФ, являются основным:
а) договор поднайма жилого помещения заключается в письменной форме в трех экземплярах;
б) один экземпляр договора поднайма жилого помещения передается наймодателю такого жилого помещения;
в) договор поднайма должен содержать данные, идентифицирующие конкретных граждан, вселяющихся в жилое помещение совместно с поднанимателем (если они имеются);
г) срок договора поднайма определяется соглашением сторон. Если такой срок не определен, то договор считается заключенным па один год;
д) договор поднайма является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ);
е) наниматель помещения, предоставленного по договору социального найма, и поднаниматель самостоятельно устанавливают в договоре поднайма порядок, условия, срок внесения и размер платы за поднаем жилого помещения (ч. 2 ст. 78 ЖК РФ).
Итак, правила о прекращении и расторжении договора поднайма жилого помещения, предоставленного но договору социального найма, таковы:
1) договор поднайма жилого помещения, предоставленного но договору социального найма, прекращается по следующим основаниям (ч. 1 и 2 ст. 79 ЖК РФ): по истечении срока, на который он был заключен; при прекращении договора социального найма жилого помещения;
2) договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут по следующим основаниям (ч. 3 и 4 ст. 79 ЖК РФ): по соглашению сторон; в случае невыполнения поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения; в случае вынесения решения судом о выселении поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает: использует это жилое помещение не по назначению; систематически нарушает права и законные интересы соседей; бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение; отказывается от проведения в разумный срок ремонта разрушенного ими жилого помещения;
3) если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то поднаниматель вместе с проживающими с ним гражданами подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 79 ЖК РФ);
4) если договор поднайма жилого помещения заключен без указания срока, сторона договора — инициатор прекращения договора обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца (ч. 6 ст. 79 ЖК РФ).
Список использованной литературы
Нормативные правовые акты
1.    Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (последняя редакция)
2.    Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.05.2020)
3.    Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
Учебная литература
1. Андреев, Ю. Н. Жилищное право. Учебное пособие / Ю.Н. Андреев. - М.: Юридический центр, 2017. - 139 c.
2. Батяев, А.А. Жилищное право / А.А. Батяев. - М.: Дашков и Ко, 2016. - 199 c.
3. Данилов, Е. П. Жилищное право. Учебное пособие и практика / Е.П. Данилов. - М.: КноРус, 2017. - 259 c.
4. Жилищное право. Курс лекции - М.: Спарк, 2017. - 115 c.
5. Марткович, И. Б. Жилищное право. Закон и практика / И.Б. Марткович. - М.: Юридическая литература, 2017. - 149 c.
6. Суслова, С. И. Жилищное право / С.И. Суслова. - М.: Юриспруденция, 2016. - 224 c.
7. Тихомиров, М. Ю. Договор поднайма жилого помещения / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2017. - 160 c.
8. Чашин, А. Н. Жилищное право / А.Н. Чашин. - М.: 2015. - 176 c.
9. Шешко, Г. Ф. Жилищное право / Г.Ф. Шешко. - М.: АСТ, Контакт, Харвест, 2017. - 256 c.
10. Яскевич, Н. Н. Жилищное право / Н.Н. Яскевич. - М.: Эксмо, 2017. - 246 c.