Договор продажи недвижимости

ВведениеАктуальность темы курсовой работы «Договор продажи недвижимости» обусловлена тем, что в рыночных условиях хозяйствования регулирование вопросов оборота недвижимого имущества имеет огромное значение.
Исследование правовых документов позволяет сделать вывод, что перемены в законодательстве не являются системными, а часто подчинены решению частных проблем. Возможны изменения закона о регистрации прав собственности с точки зрения организационных и процедурных компонентов, но большие изменения и поправки необходимы в концепции правового регулирования недвижимости в полном объеме.
Исследование законодательных проблем недвижимости, состоявшейся в областях, посвященных объектам гражданских прав и прав собственности, а также изучал нюансы правового режима имущества. Исследователи также обратили внимание на правовые проблемы самой недвижимости, которая занимает основное место концепции гражданского права собственности, который отражает многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В то же время активно развивается некоторые аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, юридические, административные и организационные вопросы регистрации прав на недвижимое имущество, правовой режим отдельных видов недвижимого имущества.
Целью курсовой работы является исследование договора продажи недвижимости.
Для достижения цели необходимо решение следующих задач:
1) Изучить историю и понятие права собственности на недвижимое имущество.
2) Исследовать реформирование гражданского законодательства о недвижимости в России.
3) Охарактеризовать право собственности на недвижимое имущество как предмет государственной регистрации.
Раскрыть особенности судебной защиты права собственности по договору продажи недвижимости
Объектом исследования в настоящей работе являются общественные отношения, возникающие при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Предмет исследования – договор продажи недвижимости.
Нормативно-правовую базу и теоретическую основу курсовой работы составили действующие нормативные акты Российской Федерации, научные труды отечественных и зарубежных ученых, занимавшихся разработкой проблем в области недвижимого имущества, а также научные труды по общей теории права, имеющие значение для изучения представленной темы.
Курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка.

Глава 1. Возникновение и гражданско-правовое регулирование права собственности на недвижимое имущество1.1. История и понятие права собственности на недвижимое имуществоРассмотрим историю и понятие права собственности на недвижимое имущество. Понятие «имущество» в данном контексте указывает на набор вещей или имущественных прав, имущественных обязательств, относящихся к конкретному человеку.
Понятие «недвижимое имущество» впервые было предложено в римском праве, в связи с введением земельных участков и других природных объектов в гражданский оборот. В Древнем Риме не было важно делить вещи на недвижимые и движимые, поскольку они были связаны одними и теми же правовыми нормами. Недвижимость включала в себя землю, земельные ресурсы все остальное, созданное трудом на земле владельца, например здания, посевы и посадки. Все объекты, связанные с землей, считались ее частью. Даже в то время существовало правило – формулировка над поверхностью следует за поверхностью, поэтому невозможно индивидуально представлять право собственности на дома и землю. Интересно решение римских законодателей о правовом положении многоквартирного дома, согласно которому владелец участка приобретал в собственность все здание. Если происходило разделение здания, то только по вертикали и с обязательным разделением земельного участка, а на общие стены распространялся особый режим, и они не подлежали разделу.
В европейском законодательстве VIII-XIX веков понятие «недвижимое имущество» трактовалось по-разному. Например, французские законодатели, взявшие понятие недвижимого имущества из римского права, отнесли его исключительно к объекту внешней природы и перенесли его на права и требования. Аналогично этот вопрос решается в немецком законодательстве, согласно которому движимое имущество, за исключением залога, считается недвижимым имуществом наряду с недвижимостью. В английском праве существует еще одно исторически сложившееся разделение собственности на вещную и личную. Первое включает в себя только права на недвижимость, в первую очередь права на землю, поэтому в английских поземельных правах образовалось и развилось понятие о собственности и о владении.
На разных этапах развития отечественного законодательства понятие «недвижимость» включала в себя различные компоненты. В советское время понятие «недвижимость» вообще не использовалось.
В Древней Руси существовало особое отношение к земле, нетипичное для европейских стран. Земля наделена священной собственностью, понималась как «мать-земля», как часть общества. Эта земля является государственной собственностью, принадлежащей общине, и она не считается товаром. Такое отношение к земле оказало значительное влияние на дальнейшую историю развития права России. В отличие от Европы, где монарх владел землей и раздавал ее своим подданным, в России князь не владел землей, признавая права земской общины. Земские общины сосуществовали в согласии с государем, который являлся лишь владельцем своего имения. Передача политической власти по наследству не означала владение и передачу земли.
В начале XV в в России существовали различные режимы собственности: новгородская и московская модели.
Московская модель характеризовалась наследственным землевладением, которое впоследствии стало основой для формирования системы власти – собственности. Новгородская модель характеризуется либерализмом, почти абсолютными правами собственности и многосубъектностью землевладения. С точки зрения экономического развития новгородская модель выглядит более желательной, поскольку в рамках этой модели земля принадлежала: боярам, монастырям, житьим людям и земцам (своеземцам). Особенностью новгородского землевладения был класс, представители которого назывались земцами, или своеземцами, в княжеской Руси таких крестьян-собственников не было, все крестьяне работали либо на государственных, либо на частных землях, своеземцы же меняли и продавали свои земли, выкупали у родичей, отдавали в приданое за дочерями. Однако в дальнейшем, с доминированием модели наследственного землевладения в Москве, крестьяне постепенно теряют свою землю. Централизация власти происходит в руках московского князя, который фактически являлся собственником всей русской земли и мог по своему усмотрению распоряжаться ею.
Государственные земли в XVI-XVII вв. как объект права собственности они владеют, пользуются и распоряжаются коллективными предметами-наследием. В результате общины имеют право не только владеть землей, но и распоряжаться ею, о чем свидетельствует тот факт, что земля выделяется новым поселенцам. Во второй половине семнадцатого века существует слияние наследия и наследия, например, разрешается обмениваться наследием. Сдача чужаку на самом деле является продажей имущества, хотя правительство не признавало публичную продажу поместий.
В указе от 23 марта 1714 года об объединении Петр I объединил вотчины и поместья в одно общее название «недвижимое имущество». Хотя =в 1731 г. закон и был отменен, но слияние вотчины и поместий и термин «недвижимое имущество» сохранились. Петр I положил конец местной системе и установил некоторые новые ограничения на право частной собственности. Владение лесами было ограничено с 1703 года, и использование частных лесов является собственностью Министерства финансов. В 1719 году было принято Положение, согласно которому право собственности на землю не распространяется на его недра. Частные фабрики, заводы также были ограничены в правах, и при их запустении он отнимались у владельцев и передавались в казну.
В период правления от Петра I до Екатерины II имеются колебание в отношении законодателя то к частной собственности, то в сторону ограничений, то в сторону свободы собственности.
Только при Екатерине II идея частной собственности начала оформляться в той форме, которая существует до сих пор. Начинается освобождение собственности от ограничений. Манифест 1782 года признавал право собственности на поверхность земли, а также на сокрытые в ее недрах минералы и металлы, устранены были запрещения в распоряжении лесами, в пользовании угодьями, рыбной ловлей, пчельниками, мельницами.
В 1861 году в России было отменено крепостное право. В то время крестьянская реформа, несмотря на ее непродуманность, половинчатость и традиционность, была революционным шагом в решении земельного вопроса и способствовала введению частной собственности на землю. Так, 19 февраля 1861 года в Санкт-Петербурге Александр II подписал Манифест об отмене крепостного права и Положение об освобождении крестьян от крепостного права, включавшее 17 законодательных актов. В Общем положении излагались основные условия отмены крепостного права. Крестьяне получали личную свободу и право свободно распоряжаться своим имуществом. Землевладельцы сохраняли за собой право собственности на всю свою землю, но обязаны предоставить в постоянное пользование крестьянам «усадебную оседлость».
Революция 1917 года и Декрет о земле, отменивший частную собственность на землю, привели к тому, что в советском праве произошел отказ от традиционного деления вещей на движимые и недвижимые; понятие «недвижимость» не применялось, поскольку существовала только государственная собственности на землю. Существовали основные фонды, например предметы производственного и непроизводственного назначения, которые в своей натуральной форме функционировали и использовались на протяжении ряда лет, не теряя в течение всего срока службы своей потребительской формы. Земля не входила в состав таких фондов, поскольку в советский период оставалась вне рамок товарно-денежных отношений.
В современной России понятие «недвижимость» появилось в законах в 1991 году. Основы гражданского законодательства СССР и республик отнесли к недвижимому имуществу земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Также была предусмотрена возможность отнесения законодательными актами к недвижимому и другого имущества (ст. 4).
Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 1) подтверждал отнесение земельных участков и всего, что прочно с ними связано, к недвижимости и в 1994 году было закреплено в российском Гражданском кодексе.
По статье 130 ГК РФ критерием отнесения вещей к категории недвижимых является материальность, то есть степень связи этих вещей с землей (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания). Юридический критерий – отнесение вещей к разряду недвижимых в силу закона или увязывая их признание таковыми с разного рода юридически значимыми действиями (регистрация прав на них, нотариальное удостоверение сделок) . По данному критерию к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
В сфере недвижимости основным правом собственности для защиты интересов личности граждан и общества в целом является собственность.
Современная отечественная правовая система понятие и содержание права собственности традиционно определяет «триадой правомочий» собственника (ст. 209 ГК РФ): закрепленными в законе возможностями совершения действий, в которых определяется фактическое господство над вещью.
Право собственности на недвижимое имущество, детерминировано материальными и иными потребностями и интересами лиц, удовлетворение которых побуждает участников общественных отношений к активным действиям или воздержанию от них. Оно дает возможность воспользоваться предоставленными субъективным правом возможностями для удовлетворения определенных потребностей наделенного правом субъекта. Гражданское законодательство установило, что действия собственника в отношении своей вещи не могут противоречить закону и иным правовым актам; собственник не вправе совершать действия, которые могут привести к нарушению прав и охраняемых законом интересов других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). По законодательству, владение, пользование и распоряжение землей не должно наносить ущерб окружающей среде и нарушать права и законные интересы других лиц (п. 3 ст. 209 ГК РФ).
Законодательством определяются и специальные пределы осуществления права собственности на недвижимость. Так, несмотря на то, что в ст. 209 ГК РФ соблюдение целевого назначения имущества не рассматривается в качестве оснований ограничения свободы усмотрения собственника, данные пределы устанавливаются относительно права собственности на отдельные категории земель, в частности, земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения (п. 2 ст. 260 ГК РФ, ст. 285 ГК РФ), жилые помещения (ст. 288 ГК РФ), недвижимость, представляющую собой культурную ценность (ст. 240 ГК РФ), и т.д.
Государство контролирует использование недвижимого имущества по назначению, наделяется правом изымать недвижимое имущество, действуя в общественных интересах (ст. 49 ЗК РФ, ст. 279 ГК РФ). Устанавливаются и иные ограничения использования земельных участков (ст. 56 ЗК РФ).
Владение, пользование и распоряжение недвижимой вещью неизменно остаются в основе права собственности, но при этом границы возможных действий собственника имеют четкие пределы, которые определяются совокупностью установленных ограничений относительно данного права, конкретными, объективно существующими обстоятельствами, сужающими свободу собственника объекта недвижимости, лишая его возможности осуществлять отдельные свои правомочия полностью или частично.
В силу законодательно установленных ограничений права собственности собственник не лишается возможности осуществлять конкретные правомочия, он может осуществлять их только в определенном объеме.
Ограничения осуществления субъективного права собственности на недвижимость установлены положениями законодательства и имеют нормативный характер. Они распространяют свое действие на любое субъективное право собственности, которое попадает в сферу действия этих норм, независимо от собственника или конкретного объекта недвижимости, устанавливаются в интересах всех участников общественной жизни или государства помимо воли собственника в порядке и на основаниях, предусмотренных законодательством; не подлежат специальной регистрации и действуют до отмены соответствующей правовой нормы, можно также говорить о их бессрочном характере. Также имеются и индивидуальные ограничения по осуществлению конкретного субъективного права собственности на недвижимость, определяемые обстоятельствами ненормативного характера.
В качестве вещных прав, которые обременяют объект недвижимого имущества и одновременно ограничивают права их собственников, закон называет сервитут. В п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ сказано, что в группу обязательственных прав, выступающих в качестве обременений объекта недвижимого имущества, входят права кредиторов, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, ипотеки, доверительного управления имуществом.
Таким образом, статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации выделяет два вида недвижимости: вещи, недвижимые по своей природе: земельные участки, участки недр; остальные недвижимые вещи, «прочно связанные с землей» и вещи, недвижимые в силу закона.
Распространение правового режима недвижимых вещей на отдельные движимые вещи: морские и воздушные суда, космические объекты в правовой литературе определяет их особой значимостью и необходимостью проведения государственной регистрации. Все объекты недвижимости имеют существенные признаки, характерные для всех объектов, и частные, характеризующие отдельные однородные группы объектов.
Право собственности на недвижимое имущество представляет собой ограниченные законом или договором в интересах определенных лиц или общества возможности собственника совершать любые действия, направленные на удовлетворение связанных с недвижимостью интересов, которые в наиболее общем виде можно представить как правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
1.2. Реформирование гражданского законодательства о недвижимости в РоссииВ гражданском праве центральной является категория, представляющая землю и «недвижимое имущество». Земли как продукт природы составляют естественную среду обитания человека, основу его экономического существования и одновременно становится товаром и включается в гражданский оборот. При помощи гражданско-правового регулирования земля в форме земельных участков становится частной собственностью и включаться в систему оборотоспособных объектов гражданских прав. Здесь важно поддерживать баланс между частными и публичными принципами, регулировать недвижимость в гражданском праве, чтобы интересы развития рынка не доминировали над частными интересами. И в этом случае прослеживается особая социальная значимость современного процесса реформирования норм гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Необходимо отметить, что согласно первоначальной редакции ст. 130 российского Гражданского кодекса к недвижимым вещам относились земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Но в 2005 году к недвижимости были отнесены также объекты незавершенного строительства. А в 2006 году из ее состава исключены сначала обособленные водные объекты, а затем леса и многолетние насаждения. Это объяснялось тем, что леса и водные объекты и без того «привязаны» к землям, на которых они расположены, они являются «принадлежностью», и следуют судьбе земельного участка (согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся на нем растения и водные объекты).
Рассмотрим изменения в российском Земельном кодексе определения базового элемента недвижимости – земельного участка.
В 2001 году под земельным участком понималась часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Данным определением в гражданское законодательство заложен подход, позволяющий рассматривать почвенный слой как нечто отдельное от земельного участка, по сути, приравнивая его по правовому режиму к находящимся на земельном участке растениям.
С 2008 года под понятием земельного участка стала пониматься часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, а в случаях и в порядке, установленных федеральным законом, могли создаваться искусственные земельные участки. При этом почвенный слой перестал рассматриваться в качестве элемента земельного участка.
С 2015 года земельный участок определяется как недвижимая вещь, представляющая собой часть земной поверхности и имеющая характеристики, позволяющие определить ее индивидуальной определенной вещью (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). В результате за полтора десятилетия определение земельных участков как важнейшего элемента недвижимости несколько раз менялось.
В настоящее время, как отмечает Л. В. Щенникова, вместе с работами по совершенствованию проекта II раздела Гражданского кодекса «Вещное право» Совет по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте РФ решил внести значительные изменения в понимание этой гражданско-правовой категории.
В результате на обсуждение вынесено порядка 20 новых редакций статей, которые предполагается ввести в кодифицированный гражданский закон. Представлено обновленное понимание недвижимого имущества в статье 130 российского Гражданского кодекса. Сокращена статья 131 ГК РФ, посвященная государственной регистрации. Из перечня видов имущества, входящего в имущественный комплекс предприятия (ст. 132), исключено прямое указание на земельные участки. В ст. 131.1 российского Гражданского кодекса появился второй пункт, посвященный линейным объектам как разновидности единого недвижимого комплекса.
Предлагается ввести в ГК РФ новую гл. 6.1 со специальным названием «Недвижимые вещи». В этой главе ст. 141 расширена до 16 подпунктов, в которых обозначены виды недвижимых вещей с использованием усилительной частицы «как».
В предложенной методике понимания недвижимости, застройщики пытаются объединить перечень старых объектов недвижимости с новым общим методом ее понимания. Недвижимость будет включать здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения, а также парковочные места (машино-места).
Каждому из выделенных объектов предполагается посвятить несколько статей в гл. 6.1 «Недвижимые вещи», обратив внимание на порядок их образования, изменения или прекращения. В то же время предлагается исключить из правового текста общее определение: его перемещение является невозможным объектом без ущерба для его цели. Поэтому, если предложение будет одобрено законодательным органом, можно предположить, что судебные органы перестанут «навязывать» это общее определение широкому кругу объектов, включая асфальтовое покрытие, открытые парковки, заборы, угадывая, является ли объект движимым или недвижимым имуществом.
До сих пор судебная практика по этому вопросу была противоречивой, в результате чего возникло много проблем с правоприменением. Помимо всего прочего, они имеют негативный социальный аспект. Признавая еще один «экзотический» комплекс недвижимости, участники гражданского оборота также пытались создать соответствующий участок недвижимости. В результате государственные земли свободно переходили в частные руки.
В обновленной версии спецификации участки позиционируются как недвижимость в соответствии с правильным (полным) значением этого слова. Если расположенные на нем объекты принадлежат собственнику земельного участка, то они переходят из категории самостоятельной недвижимости в категорию его «составных частей».
Законопроект содержит и некоторые разъяснения по отдельным объектам недвижимости. Так, сохраняя объект незавершенного строительства в качестве возможного вида недвижимости, проект вводит два очень важных уточнения для проведения государственных регистрационных действий: строительство должно осуществляться в соответствии с требованиями; его создание должно быть завершено более чем наполовину.
Под помещениями в ст. 141.11 Проекта предлагается понимать независимые части здания или сооружения, стены или другие конструктивные элементы которых образуют трехмерный замкнутый контур. Рекомендуется, чтобы участок, на котором расположено здание, и выделенные на нем жилые, нежилые и подсобные помещения рассматривались как часть общей собственности здания (п. 4 ст. 141.11 Проекта).
Таким образом, Советом по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте РФ на всенародное обсуждение вынесен новый подход к пониманию недвижимого имущества. Разработчики предложили включить в Гражданский кодекс РФ новую главу 6.1 «Недвижимые вещи». Исключение природных ресурсов из недвижимого имущества можно считать социально опасной тенденцией в развитии гражданского законодательства. Важно поддерживать баланс между частными и публичными принципами в гражданско-правовом регулировании недвижимости, чтобы интересы развития рынка не перекрывали целостность и ценность сохранения земли и природных ресурсов для будущих поколений россиян. Необходимо ввести такую категорию недвижимости, как «общественное достояние», которая обеспечит сохранение земли, служащей общественно полезным целям.
Новеллы российского Гражданского кодекса о понятии недвижимости должна быть тщательно проработана, необходимо устранить очевидные противоречия и не допускать возможных неблагоприятных социальных последствий, поскольку понятие «недвижимое имущество» является социально значимой правовой категорией. Именно через создание специальной правовой системы можно сохранить имеющее особое значение для общества – землю и другие природные ресурсы.

Глава 2. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество и особенности его судебной защиты2.1. Право собственности на недвижимое имущество как предмет государственной регистрацииГосударственная система регистрации прав на недвижимое имущество сформировалась в результате развития ипотечных отношений, поскольку лица, предоставляющие кредиты под залог недвижимости, должны иметь возможность получать достоверную информацию об имуществе, предоставленном в качестве залога.
Чтобы удовлетворить этот спрос, в Европе в конце XVIII века зародился институт ипотечных книг. Информация, содержащаяся в этих книгах, была открыта для всех. Впоследствии система ипотечных книг была преобразована в систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (систему оглашения). Открытость информации о государственной регистрации считается одним из важнейших принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и ей отводится важное место в законодательстве, направленное на то, чтобы любой желающий мог зарегистрировать права на недвижимое имущество.
Еще одной причиной формирования системы государственной регистрации является то, что государство ограничивает передачу (обременение) и прекращает право на недвижимое имущество, признавая и подтверждая функцию наступления фактов.
История развития российской государственной регистрации имеет свои специфические обстоятельства. На самом деле все началось в шестнадцатом веке, когда ареал подьячий работал регистратором-нотариусом. Через некоторое время, в семнадцатом веке, появились крепостные конторы, и писцы выполняли функции, аналогичные тем, которые сейчас выполняет система государственной регистрации. Накануне Октябрьской революции в России также существовала государственная регистрация, но эту функцию выполнял нотариат. В то же время младший нотариус вносил запись в Реестр крепостных дел.
После событий октября 1917 года понятия «предпринимательство», «бизнес» в стране стали ассоциироваться с мошенничеством, подпольной деятельностью с целью получения прибыли.
После 1990 года ХХ века в России была восстановлена в правах частная собственность и частная предпринимательская деятельность. Кроме двух основополагающих законов: 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности» и 24 октября 1990 г. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», были приняты различные постановления Правительства, направленные на развитие предпринимательства.
Следует отметить, что до формирования единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество документы о праве собственности на недвижимое имущество выдавались различными государственными учреждениями.
Так, комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различных уровней, основываясь на положениях Закона РСФСР от 3 июля 1991 года «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» и Указе Президента РФ от 29 января 1992 года выдавали свидетельства на право собственности на имущественные комплексы. В свою очередь, бюро технической инвентаризации городов (районов) выдавали регистрационные удостоверения на отдельные объекты.
С 1 января 1995 года была ведена в действие первая часть Гражданского кодекса Российской Федерации, который с определенными оговорками можно назвать экономической конституцией.
С развитием отношений на российском рынке возникла необходимость ввести правовые нормы, наладить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Гражданский кодекс Российской Федерации включил в части I и часть II систему правил, регулирующих государственную регистрацию прав на отдельные объекты недвижимого имущества. Кроме того, законодательством были предусмотрены определенные моменты возникновения права на недвижимое имущество, его ограничений и вступления в силу сделок с недвижимым имуществом.
Предметом государственной регистрации может быть объект-право на недвижимое имущество; сделки с недвижимым имуществом; обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Согласно общей концепции, изложенной в пункте 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Факультативные положения этой же статьи, а также положения статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. В то же время основные правила государственной регистрации не содержат перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации.
Государственная регистрация включает соответствующую регистрацию в Едином государственном реестре, который, согласно Гражданскому кодексу, ведется учреждениями юстиции.
Государство регистрирует права на недвижимое имущество и сделки, с которыми оно является неотъемлемой частью правовой системы недвижимости, которая стала более строгой по сравнению с режимом движущихся вещей.
В федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», определены значения и правовые последствия регистрации, установлены порядок регистрации и основания для принятия решения регистрирующим органом.
Следует отметить, что многие изменения, произошедшие с момента опубликования федерального закона до настоящего времени, свидетельствуют о том, что норм действующего законодательства далеко не достаточно для обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимое имущество, а в некоторых случаях возникает необходимость обеспечения деятельности государства в области регистрации прав на недвижимое имущество.
Конституционный суд РФ сформулировал правовую позицию государственной регистрации, выраженную в Определении от 5 июля 2001 года № 132 – 0; «государственная регистрация – формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество. Государственная регистрация призвана лишь удовлетворить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов».
С процессуальной точки зрения в ходе доказывания правообладатель должен оспаривать не саму запись о государственной регистрации, а зарегистрированное право.
Отсутствие регистрации недвижимости можно считать уклонением от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц. Часть 2.1 статьи 23 Налогового кодекса Российской Федерации предусматривает, что физические лица обязаны сообщать в налоговые органы о наличии объектов недвижимости, признанных объектами налогообложения по налогу на имущество.
Владельцы, которые не регистрируют свою собственность, чтобы сэкономить деньги на неуплате налогов на имущество, подвергают себя риску наложения на них штрафных санкций.
Стоит отметить, что из-за отсутствия юридического сопровождения прав собственности процедура купли-продажи, залога, дарения и наследования также невозможна.
Таким образом, единственным доказательством существования права собственности служит государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости.
Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Отсутствие регистрации недвижимости можно считать уклонением от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц. Владельцы, которые не регистрируют свою собственность, чтобы сэкономить деньги на неуплате налогов на имущество, подвергают себя риску наложения на них штрафных санкций. Отсутствие юридического сопровождения прав собственности не дает возможность совершить процедуру купли-продажи, залога, дарения и наследования.
2.2. Особенности судебной защиты права собственности по договору продажи недвижимостиРассмотрим особенности судебной защиты права собственности по договору продажи недвижимости.
1. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в соответствующей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, судебные органы могут по требованию другой стороны принять решение о регистрации сделки.
Облпотребсоюз обратился в Арбитражный суд с требованием обязать акционерное общество зарегистрировать сделки по купле-продаже жилых домов.
Суд первой инстанции отклонил это ходатайство на том основании, что Облпотребсоюз не обращался в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи.
Апелляционный суд отменил решение суда и вынес постановление о регистрации сделок по купле-продаже недвижимости.
В то же время ответчик законно обжаловал следующие обстоятельства.
Между Областным потребительским союзом (продавец) и акционерным обществом (покупатель) были заключены двусторонние сделки по купле-продаже жилых домов.
Сделка совершается обеими сторонами. Стоимость дома оплачивается покупателем продавцу, а передача осуществляется в соответствии с актом приема – передачи.
Действительность настоящего соглашения не оспаривается.
Покупатель не обращался в регистрирующий орган за регистрацией сделки, так как потерял к ней интерес, поскольку она была убыточной.
Пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в соответствующей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд может по требованию другой стороны принять решение о регистрации сделки.
Договор купли-продажи жилого помещения в соответствии со статьей 558 Кодекса подлежит обязательной государственной регистрации.
Поскольку сделка была совершена, а правообладатель не был зарегистрирован, Региональный потребительский альянс на законных основаниях обратился в суд для защиты своих интересов.
Апелляционный суд обоснованно квалифицировал бездействие акционерного общества как уклонение от государственной регистрации сделки.
Решение суда является основанием для государственной регистрации сделок, в соответствии с которым соответствующие органы обязаны совершать сделки.
2. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.
Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи зданий, заключенного индивидуальным частным предприятием с обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своего иска истец утверждает, что он продал здание частному предприятию по договору купли-продажи, которое перепродало здание обществу с ограниченной ответственностью без уплаты сборов и без регистрации перехода права собственности.
После получения оплаты за здание от покупателя директора частного предприятия исчезли.
Арбитражный суд отклонил ходатайство акционерного общества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 Кодекса предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на здание не принадлежит отдельному частному предприятию, оно не имеет права передавать имущество другому лицу.
При покупке здания у индивидуального частного предприятия общество с ограниченной ответственностью не проверяет документы, относящиеся к собственности продавца, в частности регистрационные данные, хотя оно обязано это сделать, т. е. действует опрометчиво и на свой страх и риск.
Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции в соответствии с законом отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требования акционерного общества.
3. Договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.
Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.
При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.
В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.
Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.
Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации.
4. В случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре продажи предприятия или передаточном акте, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены, а не ограничения пределов правопреемства.
Товарищество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Комиссии по управлению имуществом о внесении изменений в договор купли-продажи. Истец просил включить в договор пункт о том, что покупатель является законным наследником прав и обязанностей приобретенного бизнеса в соответствии с условиями тендера.
В обоснование этих требований истец отметил, что комиссия по управлению имуществом объявила в опубликованном в прессе положении о конкурсе, что продаваемое предприятие-магазин «Фрукты» -имеет задолженность в размере 5 млн. рублей. Однако после регистрации договора купли-продажи выясняется, что фактическая кредиторская задолженность предприятия составляет 10 млн. рублей.
Решением Арбитражного суда этот иск был отклонен. Нет никаких оснований для изменения решения по апелляционным и апелляционным делам.
Отклоняя жалобу, суд правильно сослался на следующие обстоятельства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 559 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи предприятия продавец обязуется передать покупателю все предприятие как имущественный комплекс (статья 132 Кодекса), за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Пункт 2 статьи 132 предусматривает, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя все виды имущества, требования, долги и другие исключительные права, предназначенные для использования в его деятельности, если иное не предусмотрено законом или договором.
Введение в договор условия о том, что правопреемство обязательств покупателя по приобретенному бизнесу ограничивается суммой кредиторской задолженности, указанной в печатном уведомлении об условиях конкурса на продажу магазина, которое не основано на вышеуказанных положениях кодекса.
При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 565 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель вправе потребовать снижения покупной цены, если продавец передает ему долги (обязательства) в рамках бизнеса и если продавец не докажет, что покупателю известно об этих долгах (обязательствах) в момент подписания договора и передачи бизнеса.
Такие иски не были предъявлены истцом и не являлись предметом судебного разбирательства.
5. Сделки купли-продажи недвижимости по результатам приватизации государственного имущества в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Товарищество с ограниченной ответственностью предъявило иск к акционерному обществу и фонду имущества о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения. Сделка приватизации оспаривалась истцом по мотиву несоответствия ее требованиям законодательства. Товарищество, ссылаясь на пункт 2.6 Государственной программы приватизации и пункт 4.5 Основных положений программы приватизации утверждало, что имеет исключительное право приобретения в собственность спорного здания, поскольку трудовой коллектив выкупил имущество, находящееся в помещении магазина.
В иске отказано в связи с истечением годичного срока исковой давности. Принимая решение, арбитражный суд исходил из того, что споры о признании недействительными сделок приватизации на основании статьи 30 Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» рассматриваются в суде или арбитражном суде, поэтому сделал вывод об оспоримости сделок приватизации и применил пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако при разрешении спора судом не были учтены следующие обстоятельства.
В силу Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 166 – 168) сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.
Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.
Поскольку суд первой инстанции отказал истцу в иске в связи с истечением годичного срока исковой давности, не исследовав оснований заявленных требований и не определив, к какому виду сделок относится оспариваемый договор, кассационная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции, направив дело на новое рассмотрение.
Таким образом, в судебное производство поступают дела, связанные с договором продажи недвижимости, а именно: признание договора незаключенным; признание договора недействительным; государственная регистрация договора; права на земельный участок, на котором находится недвижимость; непередача недвижимости по договору; недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью; передано некачественное недвижимое имущество; обязательства по договору не исполнены.

ЗаключениеТема курсовой работы «Договор продажи недвижимости».
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.549 ГК РФ). К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимому имуществу относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Право собственности на недвижимое имущество представляет собой ограниченные законом или договором в интересах определенных лиц или общества возможности собственника совершать любые действия, направленные на удовлетворение связанных с недвижимостью интересов, которые в наиболее общем виде можно представить как правомочия владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Советом по кодификации и развитию гражданского законодательства при Президенте РФ на всенародное обсуждение вынесен новый подход к пониманию недвижимого имущества. Разработчики предложили включить в Гражданский кодекс РФ новую главу 6.1 «Недвижимые вещи». Исключение природных ресурсов из недвижимого имущества можно считать социально опасной тенденцией в развитии гражданского законодательства. Важно поддерживать баланс между частными и публичными принципами в гражданско-правовом регулировании недвижимости, чтобы интересы развития рынка не перекрывали целостность и ценность сохранения земли и природных ресурсов для будущих поколений россиян. Необходимо ввести такую категорию недвижимости, как «общественное достояние», которая обеспечит сохранение земли, служащей общественно полезным целям.
Новеллы российского Гражданского кодекса о понятии недвижимости должна быть тщательно проработана, необходимо устранить очевидные противоречия и не допускать возможных неблагоприятных социальных последствий, поскольку понятие «недвижимое имущество» является социально значимой правовой категорией. Именно через создание специальной правовой системы можно сохранить имеющее особое значение для общества – землю и другие природные ресурсы.
Единственным доказательством существования права собственности служит государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости.
Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Отсутствие регистрации недвижимости можно считать уклонением от исполнения российского законодательства и последующей уплаты налога на имущество физических лиц. Владельцы, которые не регистрируют свою собственность, чтобы сэкономить деньги на неуплате налогов на имущество, подвергают себя риску наложения на них штрафных санкций. Отсутствие юридического сопровождения прав собственности не дает возможность совершить процедуру купли-продажи, залога, дарения и наследования.
В судебное производство поступают дела, связанные с договором продажи недвижимости, а именно: признание договора незаключенным; признание договора недействительным; государственная регистрация договора; права на земельный участок, на котором находится недвижимость; непередача недвижимости по договору; недвижимое имущество не оплачено/оплачено неполностью; передано некачественное недвижимое имущество; обязательства по договору не исполнены.
Библиографический списокКонституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/
Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) (последняя редакция) [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ) [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 30.04.2021) [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/Федеральный закон от 30.12. 2004 № 213-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51009/
Федеральный закон от 3.06.2006 № 73-Ф3 «О введении в действие Водного кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60661/
Федеральный закон от 4.12.2006 № 201-ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64300/
Указ Президента РФ от 5.10.1999 № 1338 «О Совете при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства» [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://base.garant.ru/181001/
Указ Президента РФ от 27.10.1993 № 1767 (ред. от 25.01.1999) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_2601/Безлепкин, Г. А. Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества [Электронный ресурс] / Г. А. Безлепкин // Наука, образование и культура. – 2019. – С.43-45. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/formy-i-soderzhanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimogo-imuschestvaЛипски, С.А. Особенности государственного регулирования сделок с различными видами недвижимости / С.А. Липски // Нотариус. – 2014. – № 3. – С. 7-10.
Незнамова, А.А. Особенности признания единого недвижимого комплекса как единого объекта вещных прав гражданского оборота / А.А. Незнамова // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 2. – С. 21-24.
Определение Конституционного Суда РФ от 5.07. 2001 № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества «Ребау АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 3# статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации» [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://base.garant.ru/12123717/
Обзор судебной практики по спорным вопросам при заключении, исполнении и расторжении договоров купли-продажи недвижимости [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://docs.cntd.ru/document/420205926
Рыбкина, М. В. История развития понятия «недвижимое имущество» в отечественном законодательстве [Электронный ресурс] / М. В. Рыбкина // Царскосельские чтения. – 2017 – С.116-122. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/istoriya-razvitiya-ponyatiya-nedvizhimoe-imuschestvo-v-otechestvennom-zakonodatelstveСеменова, Е. Г. О содержании права собственности на недвижимое имущество / Е.Г. Семенова //Вестник Краснодарского университета МВД России. – 2018. – С. 97-101.
Стародумова, С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей / С.Ю. Стародумова // Правовые вопросы недвижимости. – 2015. – № 1. – С. 14-17.
Определение от 25.05. 2017 № 1074-О. «Судебная практика к статье 165 Гражданский кодекс РФ. Дело №1074-О. Конституционный суд РФ» [Электронный ресурс] – Режим доступа: https://advokat-malov.ru/zakony-i-kodeksy/grazhdanskij-kodeks-rossijskoj-federacii-gk-rf/razdel-i-obschie-polozheniya/podrazdel-4--sdelki--resheniya-sobraniy--predstavitelstvo/glava-9--sdelki/k-1--ponyatie--vidy-i-forma-sdelok/statya-165--gk-rf/sud-praktika-k-state-165-grazhdanskiy-kodeks-rf-38834.html
Щенникова, Л. В. Процессы реформирования гражданского законодательства о недвижимом имуществе и их социальное значение [Электронный ресурс] / Л. В. Щенникова // Общество и право. – 2020. –№1(71). – С.140-144. – Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/n/protsessy-reformirovaniya-grazhdanskogo-zakonodatelstva-o-nedvizhimom-imuschestve-i-ih-sotsialnoe-znachenie
Приложение 1
Договор купли-продажи Город Владивосток Приморского края Шестнадцатое октября две тысячи четырнадцатого года
Я. гр. Ко Елена Викторовна зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. Тучковская 2, кв. 44. именуемая в дальнейшем «Продавец», и
гр. Рыженкова Ольга Ивановна, зарегистрирована по адрес: Приморский край, г, Владивосток. ул. Маньчжурская. д. 17. Именуемая в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил в собственность двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: Приморский край. г. Владивосток, ух Авроровская, д. 24, кв. 173. находящуюся на десятом этаже, площадью 56.70 кв м., в том числе жилой 33.90 кв.м.
2. Указанная квартира принадлежит «Продавцу» на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19 мая 2000 года сделана запись № 33632-А и удостоверенном свидетельством о государственной регистрации прав, серия АБ Д 0135421 выданным Приморским краевым регистрационным центром на основании договора о долевом участии в строительстве жилого дома от 30.11.1999 г. № 0021-11 договора переуступки доли в строительстве жилого дома от 10. 05. 2000 г. № 17-04. акта приема – передачи от 10.04.2000 г.
3. Указанная квартира оценивается сторонами в 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей.
4 Денежные средства в размере 4 100 000 (четыре миллиона сто тысяч) рублей «Продавец» получит от «Покупателя» в день подписания настоящего договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю. При этом стороны договорилась о том, что в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у «Продавца» на указанную квартиру не возникает.
5. До настоящего времени указанная квартира никому не продана, не заложена и в споре, и под запрещением (арестом) не состоит, правами третьих лиц не обременена.
6. «Покупатель» осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт приобретенной квартиры, с соблюдением существующих правил и норм, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом всего дома
7. Настоящий договор содержат весь объем соглашений в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
8. Лиц, сохраняющих право пользования продаваемым по настоящему договору помещением, не имеется. Других лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних членов семьи собственника не имеется, о чем «Продавец» сообщил «Покупателю», а «Покупатель» проверил.
9. Качество квартиры «Покупателем» проверена, все ее недостатки «Продавцом» оговорены и покупателю известны, претензии к состоянию квартиры не имеется. Согласно ст. 556 ГК РФ «Продавец» обязуется передать, а «Покупатель» принять указанную квартиру в том состоянии, в каком она находилась на момент подписания настоящего договора. Настоящий договор одновременно является документом о передаче указанной квартиры, и с момента его подписания обязательства продавца передать квартиру покупателю считается исполненным.
«Продавец» гарантирует отсутствие задолженности по квартплате, оплате за электроэнергию и теплоэнергию, подтвеждая факт предоставленными справками в день подписания настоящего договора купли-продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.
10. Стороны договора подтверждают, что ее не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающий совершить данный договор, на крайне невыгодных условиях.
11 Расходы по заключению настоящего договора несет «Покупатель».
12. Договор составлен в трех экземплярах. Экземпляр настоящего договора хранится в делах Управления Федеральной службы государственной регистрация, кадастра и картографии по Приморскому краю, один экземпляр выдается «Продавцу», один экземпляр – «Покупателю».
13. Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его подписания сторонами. Отношения между сторонами по настоящему договору прекращаются при исполнении ими всех условий договора и взаимных обязательств. Право собственности на указанное в п.1, настоящего договора жилого помещении переходит к «Покупателю» с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Приморскому краю в соответствии со ст. 551 ГК РФ.
Договор нами прочитан, его смысл и значение нами понятны и соответствуют нашим намерениям.