Институциональный анализ товарищества собственников жилья в России

Введение

Логическим переходом государственной собственности в частные руки, в период приватизации, начавшейся в 1991 году прошлого века и продолжающейся на данный момент, стало образование различных коммерческих и некоммерческих организаций, управляющих жилым фондом, в том числе и товариществ собственников жилья (далее ТСЖ). В общем понятии ТСЖ можно охарактеризовать как юридическое лицо, созданное, в форме некоммерческой организации, участниками которой являются собственники одного или нескольких домов, с целью управления находящейся в их общем ведении собственностью. В настоящее время актуальность изучения таких форм управления жилым фондом как ТСЖ, определено наличием существенных проблем в сфере ЖКХ, касающихся: управления финансами; качества оказываемых услуг; вопросов текущего и капитального ремонта; благоустройства территорий и парковочных зон; расселения и переселения граждан из аварийного жилья и т.д. Основная часть проблем затрагивает вопросы эффективности функционирования управляющих компаний, которые в отличии от ТСЖ являются все таки «третьими лицами» по отношению к доверенной им собственности, что обуславливает, как правило, только коммерческий интерес.Цель данной работы – рассмотреть институциональный анализ товарищества собственников жилья в России.Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:- раскрыть понятие и сущность товарищества собственников жилья;- провести институциональный анализ товарищества собственников жилья в России.1. Понятие и сущность товарищества собственников жильяТоварищества собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческие ассоциации жильцов многоквартирных домов, создаваемые для совместного управления находящейся в их общем ведении собственностью. История создания ТСЖ в России насчитывает множество проблем, многие из которых остаются нерешенными и сейчас. Вместе с тем создание ТСЖ дало надежду на запуск у населения стимулов к тому, чтобы следить за своим домом и подъездом и обращать внимание на происходящее во дворе, создало предпосылки для возникновения непосредственной заинтересованности и ответственности людей. И имеющиеся примеры успеха ТСЖ подтверждают правомерность возлагавшихся на ТСЖ надежд.Товарищество собственников жилья – это один из наиболее распространенных методов управления многоквартирным домом. В последнее время он стал набирать все большую популярность среди собственников. Этот факт говорит о том, что у жильцов появляется все больший интерес к собственному дому, они готовы брать на себя ответственность за решение проблем, связанных с эксплуатацией помещений в здании, обслуживанием и ремонтом мест общего пользования и дома в целом. Поэтому вопросом о порядке создания товарищества собственников жилья задается все большее количество людей. Основным законодательным регулятором деятельности товариществ собственников жилья является раздел 6 Жилищного кодекса РФ, который так и называется – «Товарищество собственников жилья».В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товариществом собственников жилья называется некоммерческая организация, объединяющая под своим началом владельцев жилых и нежилых помещений в здании. ТСЖ организуется на добровольной основе со следующими целями:- совместное управление недвижимым имуществом многоэтажки;- обеспечение надлежащей эксплуатации недвижимого комплекса;- владение, использование и распоряжение (в закрепленных законом рамках) общей собственностью многоэтажки.Причины, говорящие в пользу организации товарищества собственников жилья:Владельцы жилья могут сами выбирать метод исполнения работ и услуг.Имеется возможность привлечь к выполнению работ сторонних специалистов и подрядные фирмы или провести их собственными силами.Если ТСЖ предъявляет претензии к подрядной организации, оно может расторгнуть контракт с ней и быстро отыскать нового исполнителя.Самостоятельное составление перечня работ, которые необходимо провести в доме.Каждый член ТСЖ может контролировать расходование средств товарищества.Товарищество собственников жилья имеет право самостоятельного распоряжения имуществом (сдавать торговые и рекламные площади в аренду, направлять полученные средства на общедомовые нужды).Собственники могут легко контролировать расходование воды, электроэнергии, тепла и экономить эти ресурсы.Жители дома более ответственно относятся к местам, находящимся в совместном пользовании, поскольку знают, что оплачивать ремонт придется им самим.Возрастание стоимости квартир на рынке недвижимости из-за их расположения в ухоженных зданиях.Задолженность за услуги ЖКХ жильцы могут отработать, оказывая платные услуги товариществу собственников жилья.Здания под управлением ТСЖ первыми претендуют на участие в программах благоустройства, капремонта и пр.Главные недостатки ТСЖ:Создаваемому ТСЖ необходимо провести межевание земли (очередь на эту услугу очень большая), так как без него невозможно оформить землю.Коммерческие организации или местные властные структуры, владеющие нежилыми объектами в доме (подвалами, цокольными этажами, мансардами и пр.). Владельцы квартир в доме могли бы использовать это имущество для извлечения прибыли, а без этого организация ТСЖ может быть попросту нерентабельной.Чтобы накопить сумму, необходимую для проведения капитального ремонта дома за счет жильцов, потребуется не меньше 15 лет. Каждый год ТСЖ будет оплачивать 24 % налога на прибыль из собранных взносов.Все расходы на обслуживание общедомового имущества должны оплачивать сами жильцы (это касается и благоустройства территории).Взыскать задолженность за услуги ЖКХ товарищество собственников жилья может только через суд. Судебные издержки оно оплачивает самостоятельно. До тех пор, пока должник не расплатится по счетам, расходы будут перераспределяться между добросовестными плательщиками.Компенсационные платежи за граждан, имеющих льготы, должны делать городские власти, однако срок такого компенсирования не определен.Отдельные владельцы квартир могут противиться решениям ТСЖ (к примеру, при внесении дополнительной платы за какие-либо работы).Возможно некорректное поведение местных органов власти, не защищающих интересы товарищества собственников жилья.2. Институциональный анализ товарищества собственников жилья в РоссииВ таблице 1 представленные принципиальные отличия товарищества собственников жилья от управляющих компаний.Таблица 1Принципиальные отличия товарищества собственников жилья от управляющих компанийТоварищество собственников жилья (ТСЖ)Управляющая компанияНекоммерческая организацияКоммерческая организация, основная цель деятельности – получение прибылиУправление многоквартирным домом (домами) осуществляется с учетом пожелания и решения всех собственниковУправление осуществляется, прежде всего, с учетом коммерческой выгоды (прибыли)Средства (платежи) собственников учитываются на отдельном расчетном счете, а излишки средств могут тратиться на иные цели, связанные с благоустройством домаИспользование средств осуществляется по назначению (коммунальные платежи), дополнительное выделение средств на благоустройство дома и иные цели существенно затруднено и требует дополнительных согласований. Как правило, облагораживание территории, установка детских площадок и т.п. осуществляется за счет дополнительных средств собственниковСобственники сами определяют поставщиков ресурсовУправляющая компания сама выбирает поставщиков ресурсовИмеется возможность постоянного контроля за деятельностью ТСЖ со стороны жильцовКонтроль за деятельностью управляющей компании со стороны жильцов затрудненДеятельность ТСЖ в основном осуществляется наиболее активными собственниками, которые порой не имеют необходимого опыта в убавлении ЖКХРабота управляющей компании осуществляется специалистами в области ЖКХ, деятельность попадает под лицензированиеПравовой основой, регламентирующей саму возможность управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, устанавливает п.2.ст.161 ЖК РФ, помимо рассматриваемого в рамках институционального аспекта данной формы управления, жилищное законодательство выделяет так же возможность управления многоквартирным домом: управляющей компанией и непосредственно собственниками помещения (где количество квартир в доме не более 30). Кроме того, на федеральном и региональном уровне, имеются и постоянно реформируются различные нормы законодательства в сфере оказания услуг ЖКХ, основополагающие из которых так же служат правовой основой функционирования ТСЖ.Как представляется логичным, основной целью приватизации и возможности перехода государственной собственности в частные руки, являлась необходимость перенаправления финансового бремени содержания и управления жилыми помещениями на плечи населения. Особенностью проводившейся в начале 90-х голов прошлого века приватизации, стал сначала переход жилых помещений из государственной собственности в муниципальную собственность, а затем в собственность физических и юридических лиц. Выделение именно этого способа перехода жилого фонда в частную собственность, имеет свои особенности, т.к. по сути, на протяжении последних 20 лет, многоквартирное жилье из приватизированного фонда, представляло собой конгломераты, т.е. когда приватизированное жилье принадлежит частным лицам, а нежилые помещения муниципалитетам.Проводя институционный анализ товарищества собственников жилья, необходимо обратиться к истокам похожих форм управления домовым хозяйством. Переход частной собственности в государственную, произошедший после революции 1917 г., стал первым этапом в организации таких органов управления как домком (домовой комитет). По сути, сходства домкома и ТСЖ, выражаются только в том, что оба эти объединения созданы с целью управления домом, сами же методы управления, принципы организации и законодательные основы не имею практически ничего общего. Декрет Президиума ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах», принятый 20 августа 1918 года, стал началом формирования и организации советской системы ЖКХ. Сначала, после октябрьской революции, перешедшими в государственную собственность домами вовсе никто не управлял, вселится в такой дом мог каждый желающий, при этом квартплата была отменена. Затем наполняемость домов, стала причиной необходимости создания органов управления ими, как раз в этот момент и стали формироваться выше упомянутые домкомы. Через некоторое время, выяснилось, что такая форма управления общей собственностью как домком, не очень эффективна, на смену ей пришли жилтоварищества и ЖАКТы, затем данные формы сменились специальным уполномоченным органом советской власти – домоуправом. В дальнейшем с развитием системы советской власти, управление многоквартирными домами перешло в компетенцию специальных органов государственной и местной власти (РЭУ, ПРЭО, ЖЭК, ДЕЗы).Формирование современного законодательства и реформы в области ЖКХ, осуществляемые как на уровне Правительства, так и на уровне субъектов федерации, являются следствием перехода нашей страны к рыночным отношениям, приватизации государственной собственности и развития соответствующих правовых институтов. Принятые поправки в Федеральный закон от 04.05.2011 № 99- ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» закрепили необходимость с 1 июля 2015 года, получения лицензии на осуществление деятельности всех управляющих компаний, в т.ч. и ТСЖ, созданные жильцами нескольких домов. Так, руководители управляющих компаний, председатели ТСЖ нескольких многоквартирных домов, а так же жилищных кооперативов должны получить квалификационный аттестат для осуществления своей дальнейшей деятельности. Причиной столь «жестких» мер Правительства по отношению к управляющим компаниям и отдельным ТСЖ стало во-первых злоупотребления управляющих компаний в области представления себя как ТСЖ и получения дополнительных выгод, а так же проблемы качества услуг, оказываемые управляющими компаниями. К сожалению официальная статистика по количеству ТСЖ в России в динамике отсутствует, но отдельные исследователи в области проблем ЖКХ, указывают, что в период с начала 90-х годов до 2013 года динамика количества ТСЖ была положительная, а вот с 2013 года по настоящее время их количество существенно сократилось.На наш взгляд, основной проблемой и фактором формирования отдельных ТСЖ является наличие активистов и профессионалов в области ЖКХ, способных эффективно управлять многоквартирным домом. В настоящее время, наиболее приемлема данная форма управления для современных новых многоквартирных домов, построенных по новым энергосберегающим технологиям, имеющим современные детские площадки, парковочные зоны, новые коммуникации. В отличии от старых «хрущевок» и «сталинок», требующих, как правило, высоких затрат на текущий и капитальный ремонт. На эту ситуацию так же можно посмотреть и с других точек зрения (табл. 2). Таблица 2 Особенности применения ТСЖ как формы управления для различных видов жильяВторичное жильеНовостройки (эконом класс)Новостройки (комфорт класс)Как правило высокий уровень износа жилого фонда требует дополнительных затрат на проведение текущего и капитального ремонта, что отразится на величине взносов, помимо нормативных. ТСЖ могут не справиться с такими нагрузками и обанкротитьсяНовое жилье, коммуникации, придомовая территория на начальном этапе не требуют существенных затрат после сдачи дома в эксплуатацию, поэтому существенных нагрузок на деятельность ТСЖ в данном плане не будетЕсли ТСЖ уже был создан, то как правило в него входят наиболее активные жители различных возрастов и социальных групп, интересы которых не всегда совпадают. Процесс вновь создаваемого ТСЖ, так же может вызвать несовпадение интересов жителейПри формировании органов управления ТСЖ, активистами в основном будут молодые люди (семьи), т.к. именно молодежь в основном приобретает квартиры в данном сегментеПри формировании органов управления ТСЖ, в структуру управления войдут более обеспеченные собственники, что позволит согласовать дополнительные затраты (например на охрану, видеонаблюдение, шлагбаум)ЗаключениеТаким образом, ни для кого не секрет, что в нашей стране имеется большое количеств людей различных социальных слоев, различного материального достатка, а так же ведущих асоциальный образ жизни, проживающих преимущественно в старых жилых помещениях. Все перечисленные выше люди являются собственниками имеют соответствующее право голоса при решении общедомовых проблем, при этом из-за возможного «конфликта интересов» формирование эффективного товарищества собственников жилья в некоторых случаях представляется невозможным, что логически приводит к решению жильцов обращаться в управляющие компании. Подводя тог выше проведенным исследованиям можно сделать вывод о том, что такая форма управления многоквартирными домами как ТСЖ имеет глубокие корни, уходящие в начало формирование советской власти, при этом на современном этапе ведется постоянная работа над реформированием в области управления ЖКХ, что так же сказывается на существовании и эффективности функционирования такой формы управления как ТСЖ.

Список использованной литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) / [Электронный источник] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ (дата обращения: 16.04.2022).2. Федеральный закон от 04.05.2011 № 99-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О лицензировании отдельных видов деятельности» / [Электронный источник] / URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_113658/ (дата обращения: 16.04.2022).3. Борисова, Е. И. Практика работы товариществ собственников жилья в России / Е.И. Борисова. – М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2013. – 28 с.4. Развитие товариществ собственников жилья в России: проблемы и перспективы. - https://science-education.ru/ru/article/view?id=16313 (дата обращения: 16.04.2022).5. Шаров, Д. В. Место товарищества собственников жилья в системе юридических лиц / Д. В. Шаров, Л. В. Масленникова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2016. — № 30 (134). — С. 343-345.6. Шершнева, О.И. Товарищество собственников жилья в России: институциональный анализ / О.И. Шершнева, В.В. Больт // Форум молодых ученых. – 2018. - №5-3. – С. 941-946.