Договор купли-продажи жилого помещения

Введение
В настоящее время на территории Российской Федерации довольно активно развивается рынок жилой недвижимости. На рынке присутствует тенденция увеличения объёмов предложения из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. Это, в свою очередь, приводит к заключению договоров купли-продажи недвижимости между гражданами без участия юридических лиц.Причина изучения специфики жилого помещения как объекта купли- продажи является важной, потому что в российском законодательстве установлены специальные правила продажи жилых помещений, определяемые непосредственно спецификой жилого объекта недвижимости, который в каждой конкретной ситуации выступает как объект договора купли-продажи. В практике известны ситуации, когда нежилые помещения продавались в качестве жилых объектов или реализовывались в состоянии, непригодном для проживания в них, что становилось поводом для споров в судах общей юрисдикции.
Объектом исследования выступает сфера купли-продажи жилых помещений в Российской Федерации.
Предметом исследования являются особенности реализации сделок купли-продажи жилой недвижимости с правовой точки зрения.
Цель данной работы является исследование договора купли-продажи жилых помещений.
Исходя из поставленной цели, мы ставим перед собой следующие задачи:
1. изучить понятие и сущность договора купли-продажи жилых помещений;
2. определить содержание договора купли-продажи жилых помещений;
3. определить участников договора купли-продажи жилых помещений;
4. проанализировать заключение договора купли-продажи жилых помещений;
5. определить основные элементы договора купли-продажи жилых помещений

1. Понятие и сущность договора купли-продажи жилых помещений
Договор купли-продажи – это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю.
Но, прежде чем перейти к подробному рассмотрению договора купли-продажи жилого помещения, необходимо усвоить, что в современном законодательстве относится к понятию жилого помещения.
Жилым признаётся помещение, которое отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, а также предназначенное для проживания граждан.
Виды жилого помещения как объекта договора купли-продажи представлены на рисунке 1.Рис.

Виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ)В соответствии с ч. 2 ст. 16 ЖК РФ жилой дом – это индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
Квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которая обеспечивает возможность доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. (ч. 3 ст.16 ЖК РФ)
Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. (ч.4 ст.16 ЖК РФ)В настоящее время ГК РФ содержит в себе наиболее важные правовые нормы, связанные с реализацией прав на жилое помещение. Например, в соответствии со ст. 288 ГК РФ собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему помещением.
Собственник жилого помещения в праве по своему усмотрению совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. Другими словами, собственник имущества имеет право отчуждать его в собственность другим гражданам, передавать имущество в пользование без потери права собственности, отдавать имущество в залог или обременять его другими законными способами (п. 2 ст. 434 ГК РФ)29.Таким образом, заключение договора купли-продажи имущества, в том числе и жилого помещения, является законным правом собственника.
Согласно договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать жилое помещение в собственность покупателя, а он, в свою очередь, обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Указанное определение было выведено из понятия договора купли-продажи, предусмотренного ГК РФ30.Содержание договора купли-продажи жилых помещенийСодержание договора купли-продажи жилого помещения – это совокупность прав и обязанностей его сторон, а также ответственность за неисполнение условий договора.
Таким образом, продавец:
а) обязан перенести на покупателя право собственности на проданное жилое помещение. В случае неисполнения данной обязанности покупатель вправе обратиться в суд с требованием о регистрации перехода права собственности и возмещения соответствующих убытков, которые были вызваны задержкой в такой регистрации.
б) обязан передать покупателю жилое помещение. При этом передача осуществляется по подписываемому с обеих сторон акту приема-передачи или иному документу. Уклонение от подписания такого документа приравнивается к отказу от исполнения передать объект. В такой ситуации покупатель вправе отказаться от исполнения договора и требовать убытков. В случае если покупателем был внесен авансовый платеж, то он вправе требовать оплаченное жилое помещение или требовать возврата суммы авансового платежа. Кроме того, покупатель вправе требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму предварительной оплаты на условиях и в размере, предусмотренными ст. 395 ГК РФ.
в) обязан передать покупателю такое жилое помещение, которое свободно от прав третьих лиц.
г) обязан передать такое жилое помещение, которое точно соответствует условиям договора купли-продажи о качестве.
Покупатель, в свою очередь:
а) обязан обратиться в регистрирующий орган в целях регистрации перехода права собственности на жилое помещение. В случае неисполнения указанной обязанности у продавца возникает право в судебном порядке требовать соответствующей регистрации и возместить соответствующие убытки, которые возникли по причине задержки регистрации.
б) Принять жилое помещение по акту приема-передачи или иному документу. В случае если покупатель откажется принять имущество, продавец вправе потребовать принять недвижимость или отказаться от исполнения договора купли-продажи с сопутствующим требованием о возмещении убытков.
в) Оплатить жилое помещение по цене, установленной договором.
В случае неисполнения указанной обязанности продавец вправе требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов за просрочку.

2. Участники договора купли-продажи жилых помещений
Участниками договора купли-продажи являются продавец и покупатель, которые по своему усмотрению вступают в договорные отношения. Принуждение к заключению договора не допускается. В качестве продавца может выступать собственник вещи, субъект права оперативного управления или права хозяйственного ведения, действующие непосредственно или через представителя. Единственное исключение из этого правила — продажа имущества в силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов. Сторонами могут выступать как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации).
Исключением является то, что продавцами недвижимого имущества не могут выступать частные учреждения в отношении недвижимого имущества, закрепленного за ними собственником или приобретенного этими учреждениями за счет средств, выделенных им собственником на приобретение такого имущества (ст. 298 ГК РФ). Участие организаций в договорах купли-продажи недвижимости определяется объемом правоспособности и видом принадлежащих им вещных прав на недвижимое имущество.В отношении физических лиц также следует отметить ряд особенностей.
Самостоятельно заключать договор купли-продажи недвижимого имущества и подавать заявление на его государственную регистрацию не могут малолетние (от их имени это делают родители, усыновители, опекуны) (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, предметом которых является недвижимость, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя (п. 1 ст. 26 ГК РФ). Заключение договора купли-продажи жилых помещенийДоговор купли-продажи жилого помещения в обязательном порядке оформляется в письменной форме при помощи составления одного документа с наличием подписей сторон, что предусмотрено п. 2 ст. 434 ГК РФ.
Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами, после чего у них возникают соответствующие права и обязанности, которые в нем закреплены.При этом право собственности на жилое помещение, которое является объектом конкретного договора купли-продажи, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости. Сам договор купли-продажи жилого помещения регистрации не подлежит.
Важно отметить, что несоблюдение письменной формы договора купли-продажи жилого объекта недвижимости влечет его недействительность.Говоря о сроках в договоре купле-продажи жилого помещения, следует отметить, что они могут быть определены сторонами самостоятельно (за исключением сроков осуществления государственной регистрации переходасобственности на жилое помещение, так как указанные сроки устанавливаются законом).

3. Основные элементы договора купли-продажи жилых помещений

Рассмотрим основные элементы договора купли-продажи жилых помещений.К ним относится цена продаваемого жилого помещения. Так, в соответствии со ст. 555 ГК РФ договор купли-продажи в обязательном порядке должен предусматривать цену имущества. В случае если условие о цене не предусмотрено, такой договор будет считаться незаключенным.
Обязательное включение цены недвижимости в договор купли-продажи обусловлено, в первую очередь, высокой стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты соответствующего налога с его продажи, размеры которого определяются с учетом продажной цены.
Цена конкретного жилого помещения строго индивидуальна и не может быть сопоставима с аналогичными видами жилых помещений, в связи с этим при заключении договора продажи имущества нельзя применять п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающий возможность при отсутствии цены в возмездном договоре применять цены, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные товары. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной по соглашению сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ).Цена, установленная в договоре, не всегда неизменна.
Применяется такое понятие, как подвижная цена, которая может меняться в зависимости от изменения среднерыночной цены. В таких случаях в договоре может быть предусмотрено, что цена автоматически изменяется с учетом среднерыночной стоимости. Согласно ст. 317 ГК РФ цена договора должна быть выражена в рублях, но и может быть предусмотрено, что она подлежит эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Оплата недвижимости может, осуществляется в форме, как наличными, так и безналичными расчетами.Следующим основным элементом договора купли-продажи жилого помещения выступает перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его отчуждения. В соответствии со ст. 558 ГК РФ жилые помещения, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав, на пользование продаваемым жилым помещением.

Заключение

Таким образом, договор купли-продажи жилого помещения представляет собой письменное соглашение, которое заключается между продавцом и покупателем данного помещения, устанавливающее, изменяющее и прекращающее гражданские права и обязанности. По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязан передать покупателю жилое помещение (жилой дом или его часть, квартиру или ее часть) на основании акта приема-передачи или иного документа, а покупатель, в свою очередь, обязан принять это имущество и оплатить его в полном объеме.
В процессе заключения договора купли-продажи жилого помещения, представляется необходимым соблюдать его существенные условия (предмет, цена, перечень лиц, которые имеют право пользоваться жилым помещением), письменную форму, требование о государственной регистрации, а также права и обязанности продавца и покупателя, установленные законом и договором.
К главным элементам договора купли-продажи жилого помещения, без которых не представляется возможным определить объект недвижимости, относятся:
1) предмет договора, в котором описывается информация о жилом объекте недвижимости, позволяющая установить, какое именно недвижимое имущество передается покупателю по договору, а также месторасположение объекта недвижимости;
2) цена договора, которая определяется по обоюдному соглашению сторон договора или на основании результатов независимой оценки;
3) перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его отчуждения. К таким лицам относятся, супруг, дети, родители, другие родственники (бабушки, дедушки, братья, сестры и другие), нетрудоспособные иждивенцы, а также лица, которые вселены самим собственником в качестве членов своей семьи.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 28.06.2022, с изм. от 12.07.2022)// «Собрание законодательства РФ», 29 декабря 2004 года N 188-ФЗ3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994// Собрание законодательства РФ 05.12.1996.- №5-ФЗ4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996// Собрание законодательства РФ 29.01.1996.- №14-ФЗ5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001// Собрание законодательства РФ 05.12.1996.- №146-ФЗ6. Килабов М.М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. 2017 № 7 С. 352-355.7. Юманова Н.М. Особенности договора продажи жилого помещения по гражданскому праву России // Новое слово в науке: перспективы развития : материалы IX Междунар. науч.–практ. конф.) /редкол.: О.Н. Широков [и др.] Чебоксары, 2016 № 3 (9). С. 198-199.8. Грязнов А. Акт приема-передачи как формальная точка сделки // Бюллетень недвижимости. 2015 URL:https://news.ners.ru/akt-priema-peredachi-kak-finalnaya-tochka-sdelki.html (дата обращения: 03.08.2022)9. Уклонение от государственной регистрации. URL: http://xn--80aaevmeiocg0a.xn--p1ai/index.php/home/2-uncategorised/22-uklonenie-ot-gosudarstvennoj-registratsii-sdelok-s nedvizhimostyu-i-perekhoda-prava-sobstvennosti (дата обращения: 03.08.2022)10. Шаймухаметова К.Р. Договор купли-продажи жилого помещения: учебное пособие/ К.Р. Шаймухаметова-. Екатеринбург, 2018 С. 611. Тихомиров М.Ю. Собственность и иные вещные права на жилые помещения: Практическое пособие/ М.Ю. Тихомирова – М., 2011 109 с.12. Гражданский кодекс РФ с Комментариями. URL: http://gkodeksrf.ru/ch-2/rzd-4/gl30/prg-1/st-485-gk-rf (дата обращения: 03.08.2022)