Недвижимое имущество как объект права и объекта оценки

Введение
Оценка коммерческой недвижимости является наиболее распространенным видом оценки недвижимости.
 Термин «коммерческая недвижимость» подразумевает под собой широкий спектр объектов недвижимого имущества, предназначенных для получения прибыли в процессе эксплуатации их площадей как основного элемента получения прибыли. 
Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от коммерческой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью и, следовательно, полностью удовлетворяет теме работы, связанной с оценкой офисного помещения. 
В соответствии с п. 5 Постановления Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» в целом при оценке недвижимости используются три основных подхода: сравнительный, затратный, доходный. 
Таким образом, цель работы заключается в рассмотрении основных применяемых на практике подходах оценки коммерческой недвижимости и непосредственной оценке офисного помещения. 
Для реализации поставленной цели подлежат решению следующие задачи:
    −    изучение правовых основ недвижимости и оценочной деятельности;
    −    анализ коммерческой недвижимости г. Новосибирск; 
    −    проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования данного объекта;
    −     определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным, затратным и доходным подходами, и согласование полученных результатов.
Объект исследования в данной курсовой работе –  рыночная стоимость недвижимости.
Предметом исследования работы являются подходы и методы к определению рыночной стоимости недвижимости.
Объектом наблюдения (оценки) является офисное помещение, расположенное в центре города для продажи доли имущества.
Чем выше доходный потенциал оцениваемой коммерческой недвижимости, тем выше ее стоимость. На этом принципе основывается один из ключевых подходов оценки коммерческой недвижимости – доходный. Он основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечен собственником от владения объектом. 
В рамках сравнительного метода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки. 
В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. 
Теоретическую основу работы составили пособия и учебники, по оценке недвижимости.
 

Список использованных источников
    1.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: от 30.11.1994 № 51-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 05.12.1994, № 32, ст. 3301. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    2.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: от 26.01.1996 № 14-ФЗ // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, № 5, ст. 410. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    3.    Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]. – Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    4.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)» [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. № 200
    5.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Виды стоимости (ФСО II) [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. № 200. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    6.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Процесс оценки (ФСО III)» [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. № 200. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    7.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 14 апреля 2022 г. № 200. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    8.    7.    Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7) [Электронный ресурс]: Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития России) от 25 сентября 2014 г. № 611. – Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс». – Режим доступа: http://www.consultant.ru
    9.    Асаул, Е. А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов / А. Н. Асаул, Г. М. Загидуллина, П. Б. Люлин, Р. М. Сиразетдинов; под ред. А. Н. Асаула. — 18-е изд., испр. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 353 с.
    10.    Википедия – свободная энциклопедия [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://ru.wikipedia.org/wiki/Новосибирск
    1.     Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2021. «Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода». Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2021 – 500 с.
    2.     Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2021. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов [Текст] / Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2021 – 189 с.
    3.    Лейфер, Л.А. Справочник оценщика недвижимости-2022. Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости. состав арендной ставки. Типовые расходы собственника и арендатора [Текст] / Под ред. Лейфер Л. А. – Нижний Новгород, «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки», 2022 – 141 с.
    4.    Авито — сайт объявлений России [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://avito.ru
    5.    Restate.ru – Портал недвижимости Новосибирска [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://novosibirsk.restate.ru/
Яндекс. Карты [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://maps.yandex.ru