Управление сроками проекта развития жилого земельно-имущественного комплекса в Нижегородской области, Арзамасский муниципальный район

Введение

Земельно-имущественный комплекс (ЗИК) представляет собой вид социально-экономических систем, где базовым, обязательным элементом выступает земельный участок (или совокупность земельных участков). Другие элементы этой системы, расположенные на данном земельном участке и юридически и экономически привязанные к нему: имущественные объекты. Отношения между элементами ЗИК и внешней средой определяются хозяйственной функцией, которая объединяет элементы в систему. Следовательно, объединение элементов ЗИК в систему определяется их использованием людьми в качестве блага, товара или источника дохода.

Земельно-имущественный комплекс при этом следует рассматривать в пересечении интересов владельцев и пользователей, пользователей и общества, собственников и инвесторов, продавцов и покупателей. Например, земельный участок с жилым домом, коммуникациями и другими элементами благоустройства представляет собой земельно-имущественный комплекс в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС), способный наиболее полно выполнить свою функцию жизнеобеспечения людей только при наличии всех перечисленных элементов. По территориальному признаку выделяют следующие виды ЗИК:

1) земельно-имущественный комплекс субъекта Российской Федерации и муниципального образования – это совокупность земельных ресурсов, объектов недвижимости и других, связанных с ними природных и антропогенных ресурсов, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (или муниципального образования);

2) земельно-имущественный комплекс локального уровня – это объект конкретных имущественных прав, совокупность земельного участка и расположенных на них иных объектов недвижимости определенного функционального назначения, принадлежащий конкретному юридическому (или физическому) лицу.

Эффективное управление ЗИК на муниципальном уровне является одним из важнейших направлений деятельности региональных и муниципальных органов власти. По сути, единственное, чем располагают субъекты и муниципальные образования – это земельные участки, которые они могут сдавать в аренду или продавать. Однако, без проведения межевания и определения границ таких земельных участков их инвестиционная привлекательность крайне мала. На сегодняшний день из 57,8 миллионов земельных участков на территории России только у половины четко обозначены границы. Если говорить конкретно о каждом субъекте Российской Федерации, то наибольшее количество сведений зарегистрировано в Московской области - свыше 3,9 миллионов, чуть меньше в Краснодарском крае и Республике Башкортостан. Однако в девяти регионах страны: в Ингушетии, на Камчатке, Удмуртии, Вологодской, Кировской, Пензенской, Ульяновской, Костромской и Магаданской областях доля зарегистрированных участков составляет меньше 30 процентов.

Таким образом, вопрос межевания границ более-менее урегулирован сегодня только в трех регионах: Московской области, Башкортостане, Краснодарском крае - оформлено почти 90% земель.

Без постановки земельных участков на кадастровый учет невозможно выставить их на торги. Ни один покупатель не пойдет на сделку, пока не убедится в наличии полного пакета разрешительной документации. Да и такая сделка невозможна или считается юридически ничтожной. Кроме того, неучтенные земли и объекты капитального строительства не приносят в бюджет налогов.

Еще один проблемный момент развития земельно-имущественных комплексов – определение кадастровой стоимости. В некоторых ситуациях кадастровая оценка участка существенно превышает его рыночную стоимость, что вынуждает физических и юридических лиц обращаться в суд или региональную комиссию по досудебному урегулированию для защиты своих интересов путем изменения величины кадастровой стоимости. Действующая судебная практика подтверждает, что более половины граждан, которые отстаивают свои интересы в суде, добиваются пересмотра кадастровой стоимости. В результате удается существенно (как правило, в 2-3 раза) снизить величину кадастровой стоимости, а соответственно и рассчитанную сумму налога, который определяется на основе кадастровой стоимости и подлежит уплате в бюджет. В данной ситуации умение определять рыночную стоимость объекта недвижимости может помочь в решении возникших споров.

Таким образом, вопрос управления земельно-имущественным комплексом на любом уровне остается актуальным как для государственных органов власти, так и для частных собственников, физических и юридических лиц. Основным способом такого управления становится проектный подход, а важнейшим регулятором оптимизации сроков реализации проекта - механизм управления сроками.

Список литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (действующая

редакция от 05.05.2014)

2. Федеральный Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. От 01.07.2014) «Об ипотеке (залоге

недвижимости)» (действующая редакция от 25.07.2014);

3. Указ Президента РФ от 07.05.2012 №600 «О мерах по обеспечению граждан

Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества

жилищно-коммунальных услуг»

4. Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 №404 «О некоторых вопросах

реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной

программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем

и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» [Электронный ресурс]

/ Консультант-плюс. - 1999-2015. - Электрон, дан. - Режим доступа:

http://base.consultant.ru (дата обращения: 17.01.2019).

5. Распоряжение Правительства РФ от 08.11.2014 №2242-р об утверждении «Стратегии

развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2020

года».

6. Баронин, С. А. Ипотечное кредитование жилищного строительства: Учебное пособие

/С.А. Баронин, В.В. Бочкарев. - М.: НИЦ ИНФРА-М, 2018 - 189 с.

7. Звонова, Е. А. Деньги, кредит, банки: Учебник/под ред. Е. А. Звоновой. - М: ИНФРАМ, 2017-592с.

8. Жуков, Е. Ф. Деньги. Кредит. Банки. Ценные бумаги. Практикум: учебное пособие /

Е. Ф. Жуков. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2018. - 431 с.