Особенности оценки недвижимости методом дисконтированных денежных потоков

Введение

Актуальность темы.  С переходом экономики России на рыночные отношения возникла необходимость в оценке рыночной стоимости большого числа объектов – от крупных предприятий до обычных объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам. Все это явилось предпосылкой возникновения нового вида услуг – оценочной деятельности, и соответственно новой профессии – профессии оценщика.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) является основой для решения многих вопросов, возникающих в процессе дальнейших экономических преобразований в экономике страны. Она стала важнейшим инструментарием в арсенале широкого круга специалистов, имеющих дело с бизнесом: бизнесменов, банковских работников, менеджеров. Результаты проведенной оценки позволяют выявить истинную ценность тех или иных активов, определить их рыночную (а не бухгалтерскую остаточную) стоимость, вклад отдельных активов в стоимость бизнеса, стоимость залогового имущества при кредитовании предприятия в банке. Следует также отметить, что начиная с 2015г. налогообложение юридических и физических лиц по налогу на имущество осуществляется на основе кадастровой (приближенной к рыночной), а не на основе инвентаризационной стоимости, как это было ранее.

В настоящее время применяется концепция, согласно которой успешность деятельности предприятия определяется тем, происходит ли рост его стоимости во времени. Это вопрос важен, прежде всего, для будущих инвесторов-акционеров, которых при решении вопроса о возможном приобретении акций предприятия с точки зрения доходности владения ими, интересует динамика и размер ожидаемых дисконтированных денежных потоков предприятия, рост его стоимости в будущих периодах. В связи с этим принятие правильных и обоснованных управленческих решений на основе стоимостного подхода невозможно без информации о стоимости предприятия, постоянного мониторинга стоимости во времени.

Постоянные изменения происходят и в законодательстве, регулирующем этот вид деятельности. В Минюсте РФ 11 июля 2017 г. зарегистрирован  (ttp://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001201707130015) Минэкономразвития о проведении квалификационного экзамена в области оценочной деятельности [2], а также внесены изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 28.07.1998 г. № 135-ФЗ в части требований к членству в саморегулируемой организации оценщиков (СРОО). Члены СРОО обязаны иметь квалификационный аттестат, подтверждающий сдачу квалификационного экзамена: лица, состоявшие в СРОО на 01.01.2017 г., должны иметь квалификационный аттестат по состоянию на 01.04.2018 г.; а лица, вступившие в СРОО после 01.01.2017г., – по состоянию на 01.07.2017 г.

Выделено три направления: " (ttps://srosovet.ru/downloads/mm_kval_n.docx)", " (ttps://srosovet.ru/downloads/mm_kval_d.docx)", " (ttps://srosovet.ru/downloads/mm_kval_b.docx) (в том числе, оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности)", по которым экзамены принимает ФБУ « (ttp://en.pprog.ru/examination/)». Для получения квалификационного аттестата «претендент на дату подачи заявления о выдаче квалификационного аттестата должен иметь стаж (опыт) работы, связанной с осуществлением оценочной деятельности, не менее 3 лет. Не менее года из последних 3 лет указанного стажа (опыта) работы должно приходиться на работу в должности помощника оценщика или оценщика» [1]. 

Таким образом, принимаемые государством меры направлены на постоянное подтверждение уровня квалификации специалистов, осуществляющих оценочную деятельность и дальнейшее повышение качества оценки.

Цель и задачи исследования. Целью работы являются изучение           сущности и этапов метода дисконтированных денежных потоков (ДДП) при оценке недвижимости и расчет рыночной стоимости предприятия методом ДДП.

Такая цель обусловила необходимость решения следующих задач исследования:

  1) рассмотрение теоретических аспектов доходного подхода и метода дисконтированных денежных потоков в оценке недвижимости (ДДП);

2) сравнительный анализ оценки недвижимости и оценки бизнеса;

3) проведение оценки объекта недвижимости методом ДДП.

Предметом исследования является процесс оценки стоимости  недвижимого имущества предприятия, а  объектом исследования – оцениваемое недвижимое имущество.

При подготовке работы были использованы за­конодательно-нормативные акты органов власти и управления РФ, федеральный закон «Об оценочной деятельности», федеральные стандарты оценочной деятельности, ведомственные инструкции и методические разработки, материалы Интернет.

 

Список использованных источников и литературы

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

2. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 25 сентября 2014 г. № 611;

3. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 г. № 297;

4. Федеральный стандарт оценки № «Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО № 10)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 1 июня 2015 г. № 328;

5. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 г. № 298;

6. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20 мая 2015 г. № 299;

7. Стандарты и правила оценочной деятельности НА «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», утвержденные Советом НА «СРОО «ЭС», протокол № 36/2017 от «24» мая 2017г.

8. Белых Л.П. Реструктуризация предприятий: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по экономическим специально­стям / Л.П. Белых. - 2-е изд., доп. и перераб. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. - 511 с.

9. Бригхем Ю. Финансовый менеджмент: полный курс: в двух томах: учеб.  Пособие: пер. с англ. В.В. Ковалева/Ю. Бригхем, Л. Галенски.- СПб.: Экономическая шкала, т.2.- 2004.- 669 с.

10. (ttp://znanium.com/catalog.php?item=booksearch&code=%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#none) Оценка объектов недвижимости : учебник / А.А. Варламов, С.И. Комаров ; под общ. ред. А.А. Варламова. - 2-е изд., перераб. и доп. - М. : ФОРУМ : ИНФРА-М, 2018. - 352 с.

11. Коупленд Т., Коллер Т., Муррин Дж. Стоимость компаний: оценка и управление. - 3-е изд. / Пер. с англ. - М.: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2008. - 576 с.

12. Лихачева О.Н., Щуров С.А. Долгосрочная и краткосрочная финансовая политика предпри­ятия: Учеб. пособие /Под ред. И.Я. Лукасевича. - М.: Вузовский учебник, 2007. - 288 с.

13. Оценка стоимости ценных бумаг и бизнеса (+ CD-ROM) / (ttp://www.ozon.ru/person/3969795/), (ttp://www.ozon.ru/person/6210063/), (ttp://www.ozon.ru/person/4643749/). Изд-во: (ttp://www.ozon.ru/brand/5251520/), Серия: (ttp://www.ozon.ru/context/detail/id/5251846/) 2011 г. - 672 с.

14. (ttp://znanium.com/catalog.php?item=booksearch&code=%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#none) Оценка приносящей доход недвижимости / Плотников А.Н. - М.:НИЦ ИНФРА-М, 2016. - 80 с.

15. Программный продукт «Альт-Финансы». Руководство пользователя. /ООО «Альт-Инвест» - Москва, Санкт-Петербург, 2016-107 с.

16. Программный продукт «Альт-Инвест». Руководство пользователя. /ООО  «Альт-Инвест» - Москва, Санкт-Петербург, 2016-111 с.

17. Программный продукт «Финансовый анализ: Проф. + Оценка бизнеса». Руководство пользователя. /ООО «Константа», Санкт-Петербург, 2012 г. - 48 с.

18. (ttp://www.ozon.ru/person/4645665/), (ttp://www.ozon.ru/person/4645667/), (ttp://www.ozon.ru/person/4645672/), (ttp://www.ozon.ru/person/4645673/). Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. Изд.-во: (ttp://www.ozon.ru/brand/856669/), Серия: (ttp://www.ozon.ru/context/detail/id/225535/), 2009г. - 504 с.

19. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные сред­ства. - 2-е изд., - Ростов н/Д : Феникс, 2010. - 362 с.

20. Теплова Т.В. Инвестиционные рычаги максимизации стоимости компании. Практика российских предприятий. Издательский дом: Вершина, 2008. – 236 с.

21. (ttp://znanium.com/catalog.php?item=booksearch&code=%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0%20%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#none) Оценка недвижимости / Тепман Л.Н., Швандар В.А., - 2-е изд. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2015. - 463 с.

22. Финансовый менеджмент : учебное пособие / А.Н. Гаврилова, Е.Ф. Сысоева, А.И. Барабанов и др. - 5-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2008. - 432 с.

23. Шапкин А.С. Экономические и финансовые риски. Оценка, управление, портфель инвестиций. - 5-е изд. - М.: Издательско-торговая корпора­ция       «Дашков и К0», 2006. - 544 с.: ил.

24. Шеремет, А.Д. Сайфуллина Р.С. Комплексный анализ хозяйственной  деятельности: учеб. пособие. / А.Д. Шеремет. - М.: ИНФРА-М, 2010. –  157 с.

25. Шуляк П.Н. Финансы: учебное пособие / П.Н. Шуляк, Н.П.            Белотелова. - М.: Дашков и К°, 2010. - 164 с.

26. Чернышева Ю.Г. Анализ и диагностика финансово-хозяйственной деятельности предприятия (организации) : учебник / Ю.Г. Чернышева. — М. : ИНФРА-М, 2017. - 421 с.

27. Интернет сайт: Оценщик.ру. Доступ http://www.ocenchik.ru.