Купля-продажа недвижимого имущества

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования обусловлена тем обстоятельством, что договоры купли-продажи недвижимости составляют одну из массовых категорий сделок в гражданском обороте. Институт недвижимости известен человечеству много тысячелетий. В зависимости от определенных обстоятельств, носящих как объективный, так и субъективный характер, менялся правовой механизм оформления сделок с недвижимостью – договор мены, договор продажи, договор купли-продажи и др. Подобное разнообразие объясняется тем, что до сих пор нет единого подхода в определении того, что считать недвижимым имуществом.
В статье 130 Гражданского кодекса РФ установлен перечень недвижимого имущества, исходя каких физических особенностей объекта, так и из позиции законодателя, который ряд объектов причислил к недвижимому имуществу императивом закона. Тем не менее на практике возникают споры о признании того или иного объекта недвижимом имуществом, что объясняется динамикой правоотношений, техническим прогрессом во многих сферах жизни человечества, а также увеличением производственной деятельности.
Кроме того, с учетом возникающих рисков в наступлении неблагоприятных последствий при заключении сделок, направленных на отчуждение имущества, обсуждаются и принимаются законопроекты, способные их минимизировать.
Целью работы является исследование особенностей правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
1. Изучить понятие и виды договора купли-продажи недвижимости;
2. Выявить особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимости;
3. Исследовать особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости;
4. Исследовать особенности расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Объектом исследования данной работы является общественные отношения, возникающие в связи с заключением и исполнением договора купли – продажи недвижимого имущества.
Предмет изучения составляют действующее российское законодательство, регулирующее договор купли – продажи недвижимого имущества, судебная практика, учебно – научная юридическая литература в данной области.
Теоретическую основу работу составили труды таких авторов, как О. Ю. Скворцова, Р.Н. Никифорова, С.В. Петрова, Т.П. Бабич, М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, Р.С. Бевзенко, К.И. Скловского и др.
В методологическую основу данного исследования легли такие методы научного познания как диалектико-материалистический метод, общенаучные методы анализа и синтеза, логические и частно-научные методы – системно-структурный, моделирования, формально-юридический, сравнительно-правовой.
Структурно работа состоит из введения, двух глав, четырех параграфов, заключения и списка использованных источников.
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ДОГОВОРА – КУПЛИ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА1.1. Договор купли-продажи недвижимости: понятие и видыВ системе гражданского законодательства договор купли – продажи недвижимости является отдельным видом договора купли – продажи, выделяемый по особому предмету продажи - недвижимости.
Желание законодателя установить особые правила регулирования оборота такого объекта, по мнению О. Ю. Скворцова, обусловлено тем, что недвижимое имущество: «обладает особой имущественной и социальной ценностью, требующей учета этих обстоятельств с точки зрения необходимости повышения мер защиты; неразрывно связано с земельными участками, что не может игнорироваться при создании юридических условий оборота этого имущества; является индивидуально – определенной вещью, что существенным образом влияет на порядок и способы определения их стоимости, а также условия оборота».
Как указывает С.Г. Опарин, под договором купли-продажи следует понимать соглашение, согласно которому одна из сторон (продавец) берет на себя обязательство передать в собственность другой стороне (покупателю) имущество, а покупатель обязан заплатить за указанное имущество определенную сумму и получить его.
По мнению некоторых авторов, договор купли-продажи является наиболее используемой сделкой в гражданском обороте, а также одной из самых универсальных форм товарно-денежного обмена.
Представляется, что купля - продажа - это все-таки двусторонний гражданско-правовой договор. Договор купли-продажи недвижимости цивилисты рассматривают в качестве консенсуального договора. Значительная часть правового регулирования недвижимости имеет специальные правила совершения сделок.
С.В. Петров отмечает, что «специфика данного режима заключается в следующем:
право собственности и другие права на недвижимое имущество, не изъятое из оборота, переход и прекращение этих прав, подлежат обязательной государственной регистрации, которая является единственным доказательством существования этих прав;
вновь создаваемое недвижимое имущество становится объектом гражданского оборота только случае, если созданный объект недвижимости зарегистрирован в установленном порядке;
для ряда сделок с недвижимостью установлено требование об их обязательной государственной регистрации, причем подобная сделка считается заключенной с момента ее регистрации;
специальные правила совершения сделок с недвижимостью предусматривают зависимость прав на земельный участок от прав на возведенное на участке здание или сооружение: по общему правилу, к приобретателю (арендатору) здания или сооружения автоматически вместе со зданием или сооружением переходит и право собственности (право аренды) на ту часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования (ст. 273, 653 ГК РФ); с целью осуществления контроля за законностью сделок с недвижимостью, действует единая система учреждений юстиции, ответственных за регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Общие положения о договоре купли-продажи недвижимого имущества закреплены в пар. 7 гл. 30 ГК РФ, однако всем без исключения видам договоров купли-продажи присущи характерные признаки, вне зависимости от их вида:
цена – существенное условие (ст. 555 ГК РФ)
требование о соблюдении письменной формы (ст. 550 ГК РФ)
требование о необходимости регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).
Как указывает Т.П. Бабич, договор купли-продажи должен содержать необходимую информацию, которая позволит идентифицировать недвижимое имущество, которое надлежит передать покупателю в собственность в соответствии с условиями договора, включая информацию, которая устанавливает местоположение недвижимого имущества на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Если указанная информация в договоре купли-продажи отсутствует, то условие о недвижимом имуществе которое подлежит передаче является не согласованным сторонами, а договор, следовательно, признается незаключенным.
Как и любой договор купли – продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Это проявляется в том, что момент заключения такого договора связывается с моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, а не с моментом передачи соответствующего недвижимого имущества. Договор предполагает уплату покупателем определенной сторонами денежной суммы взамен передаваемой продавцом вещи.
При этом, по справедливому замечанию М. И. Брагинского и В. В. Витрянского, «возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон».
Двустороннеобязывающий характер договора выражается в наличии взаимных прав и обязанностей. Как следует из определения договора, каждая из сторон на различных этапах развития договорного обязательства является как должником, так и кредитором.
Хотелось бы также остановиться на широко применяемой в сфере строящейся недвижимости конструкции предварительного договора купли - продажи недвижимости. В соответствии со статьей 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны принимают на себя обязанность в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях предварительного договора».
Таким образом установлено, что содержание правоотношения, порождаемого данным договором, составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение основного договора и аналогичную обязанность должника.
Как отмечает Р. С. Бевзенко: «Сам по себе предварительный договор не может переносить право собственности; его единственным назначением является по сути лишь принудительное «затягивание» в переговоры относительно заключения и подписания основного договора купли-продажи недвижимости».
Существенными условиями договора купли продажи-недвижимости являются:
Цена (п.1 ст. 555 ГК РФ)
Предмет договора (ст. 429 ГК РФ)
Установлено, что в соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ, в договоре также необходимо указать срок, в течение которого он должен быть заключен. Если такой срок не указан, по общему правилу договор заключается в течение года.
Следует отметить, что регистрировать такие договоры не нужно. Договор - это сделка, а сделки подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом. Такой вывод можно сделать из п. 1 ст. 164 ГК РФ. В настоящее время закон не устанавливает обязанность регистрировать договор купли-продажи недвижимости, в том числе земельного участка.
Однако у сторон существует обязанность зарегистрировать переход права собственности к покупателю по договору купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 551 ГК РФ). В таком случае договор представляется в регистрирующий орган в качестве основания для такой регистрации (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 3 ст. 21 Закона о госрегистрации недвижимости).
Таким образом, под договором купли-продажи недвижимого имущества, следует понимать такую форму сделки в гражданском обороте, согласно которой одна из сторон (продавец) обязана передать другой стороне (покупателю) определенное недвижимое имущество в соответствии с условиями договора в собственность, а покупатель обязуется указанное недвижимое имущество принять и произвести его оплату. Договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Существенными условиями договора купли-продажи-недвижимого имущества являются условие о цене, предмет договора.
Хотелось бы также остановиться на широко применяемой в сфере строящейся недвижимости конструкции предварительного договора купли - продажи недвижимости. В соответствии со статьей 429 ГК РФ «по предварительному договору стороны принимают на себя обязанность в будущем заключить договор о передаче имущества на условиях предварительного договора».
Таким образом, содержание правоотношения, порождаемого данным договором, составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение основного договора и аналогичную обязанность должника.
Как отмечает Р. С. Бевзенко: «Сам по себе предварительный договор не может переносить право собственности; его единственным назначением является по сути лишь принудительное «затягивание» в переговоры относительно заключения и подписания основного договора купли-продажи недвижимости».
Основной договор может быть заключен только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации права собственности продавца. Точную дату регистрации заранее сложно определить, поэтому при формулировании срока стороны указывают, что заключение основного договора должно осуществляться в течение определенного количества дней после регистрации. Однако, в соответствии с абзацем 2 статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием на событие, которое неизбежно должно наступить.
Одним из подвидов договор купли-продажи недвижимости является продажа земельных участков. Правовое регулирование отношений по продаже указанных объектов осуществляется не только гражданским законодательством, но и нормами земельного права. Объектом сделки могут выступать земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
В рамках договора купли-продажи продавец обязан сообщить покупателю информацию о наличии обременений в отношении данного земельного участка, ограничения в его эксплуатации, разрешенное использование, качественные свойства земли, которые могут повлиять на использование данного участка в тех целях, в которых он приобретается покупателем. Немаловажным условием является стоимость земельного участка, а также любые иные сведения, которые могут повлиять волеизъявление покупателя заключить договор.
В случае сообщения продавцом заведомо ложной информации, то покупатель имеет право требовать снизить покупную цену объекта или расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и потребовать возмещение причиненных убытков.
Среди договоров купли-продажи недвижимости одним из наиболее распространенных является продажа жилых помещений. На него распространяются общие нормы, регулирующие куплю-продажу недвижимости с определенными исключениями и дополнениями. Существенным условием при продаже жилых помещений является перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которое продается. Такими субъектами могут быть:
на основании договора социального найма жилого помещения наниматель и члены его семьи;
на основании договора коммерческого найма наниматель и постоянно проживающие с ним граждане;
на основании договора социального или коммерческого в пределах срока его действия;
временные жильцы, которым предоставлено право безвозмездного проживания сроком до шести месяцев;
граждане, имеющие право пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа;
на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением.
Стоит отметить, что указанные перечень не является исчерпывающим. В порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, может быть дополнен иными субъектами.
Договор продажи предприятия является одним из подвидов договора продажи недвижимости. Для гражданского законодательства Российской Федерации данный институт является определенно новым, хотя некоторые элементы и упоминания о нем существовали еще в постреволюционное время. Наряду с государственной собственностью, собственностью кооперативов существовала собственность предприятий. Однако в наше правовое регулирование предприятия осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ.
В соответствии со статьей 559 указанного Кодекса под договором продажи предприятия понимается соглашение между сторонами, в соответствии с которым продавец обязуется передать покупателю предприятие как имущественный комплекс, кроме тех прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам. Указанный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным. В отношении договора продажи предприятия применяются общие положения договора купли-продажи с особенностями для данного вида.
Предметом договора является предприятие в целом как имущественный комплекс. Правовое определение и практические проблемы были указаны выше. Сторонами в договоре являются продавец и покупатель. Специфика субъектного состава заключается в том, что и с одной стороны, и с другой выступают предприниматели. Это обусловлено целью деятельности – осуществление предпринимательства.
1.2 Особенности правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимостиВ договоре купли-продажи недвижимого имущества сторонами являются продавец и покупатель. По общему правилу ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако законом, устав юридического лица могут быть предусмотрены ограничения по реализации права указанных субъектов.
Принятие решения о продаже недвижимости акционерным обществом должно приниматься на общем собрании, поскольку это является крупной сделкой. Федерального бюджетное учреждение также не вправе самостоятельно принимать решение об отчуждении недвижимого имущества, поскольку обладает им на праве оперативного управление. Собственником недвижимого имущества на примере указанного учреждения является Российская Федерация.
Следовательно, для совершения сделки, направленной на отчуждение, имущества необходимо получить согласие собственника в лице уполномоченного органа исполнительной власти. В противном случае заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с требованием о признании заключенной сделки недействительной.
Продавцом в договоре купли-продажи является собственник объекта. В ряде случаев может быть предусмотрено, что собственник уполномочивает тот или иной орган на совершение сделки. Если собственником недвижимости является Российская Федерация, то уполномоченным органом может являться Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество).
Что касается покупателей, то законодательство Российской Федерации не устанавливает каких-либо общих ограничений по субъектному составу. В отраслевом законодательстве можно найти процедурные особенности заключения подобного рода договоров. Например, в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении сделки, права по которой подлежат государственной регистрации, сделки, требующей обязательную нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное нотариальное соглашение другого супруга. При заключении указанной сделки в отсутствие нотариально удостоверенного соглашения можно требовать признать ее недействительной.
Так, в 2015 году в Туапсинском районном суде Краснодарского края рассматривалось дело по исковому заявлению супруги к своему супругу о признании недействительной сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку указанное имущество является совместно нажитым (½доли жилого дома и земельного участка принадлежит истице) в период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь отсутствием своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок. Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент совершения сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ).
Правовой статус субъектов в договоре купли-продажи недвижимости включает в себя наличие прав и обязанностей сторон, а также ответственность в случае нарушения своих обязанностей одной из сторон. Одной из главных обязанностей продавца в указанном договоре является передача покупателю объекта недвижимости в соответствии с оговоренными условиями.
В случае если продавец не исполняет данную обязанность, то покупатель имеет право:
в судебном порядке потребовать передачу объекта в соответствии с условиями договора;
отказаться от исполнения договора;
потребовать возмещения убытков, которые были причинены в результате отказа продавца передать вещь.
В случае отказа покупателя от исполнения договора продавец вправе по своему выбору:
потребовать оплаты товара;
отказаться от исполнения договора.
В соответствии с гражданским законодательством РФ продавец обязан передать объект надлежащего качества. Однако в нарушение установленных требований продавца передают объекты ненадлежащего качества.
Недостатки товаров делятся на два вида – существенные и несущественные. Нарушения считаются существенными в случае если выявленные повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных расходов, временных затрат, носят систематический характер. При приобретении недвижимости наиболее частными существенными недостатками являются влажность, грибок, недостаточный обогрев жилья, низкая шумоизоляция и другое. Наличие указанных недостатков может вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного отказа от исполнения договора. Несущественными недостатками являются повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом понесенных расходы можно возложить на продавца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса РФ при передаче продавцом объекта, не отвечающего условиям договора, применяются нормы статьи 475 Гражданского кодекса РФ, за исключением права требовать товар надлежащего качества, поскольку объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками. На основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков товара .
В случае обнаружения существенных недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.
Что касается сроков обнаружения недостатков в переданном по договору недвижимом имуществе, то статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ их не определяют. В связи с этим в ряде случаев применяются нормы статьи 477 Гражданского кодекса РФ – в пределах двух лет с момента передачи товара покупателю либо в более поздний срок, предусмотренный законом или договором.
Таким образом, права и обязанности продавца и покупателя предусмотрены нормами действующего гражданского законодательства. В случае невыполнения обязательств одной из сторон у другой стороны появляется право воздействовать на сторону с целью побуждения к выполнению условий договора. В противном случае могут наступить неблагоприятные правовые последствия, сопровождающиеся имущественными санкциями.
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ – ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА2.1 Особенности заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимостиЗаключение договора купли-продажи недвижимого имущества происходит в тот момент, когда стороны согласовали все существенные условия. Перечень существенных условий закреплен в ст. 432 ГК РФ, к которым относятся: сведения о предмете договора, условия закрепленные в ГК РФ, а также иные, которые стороны посчитают за существенные условия.
Что касается договора купли-продажи недвижимости, то к его существенным условиям можно отнести следующие:
- сведения о предмете договора (ст. 554 ГК РФ);
- стоимость передаваемого объекта недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ).
В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договоры купли-продажи недвижимости заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого обеими сторонами сделки. Если договор заключался до 1 марта 2013 года, то он подлежал государственной регистрации. После указанной даты государственная регистрация указанных договоров отменена.
Переход права собственности, основанием которого является договор купли-продажи, подлежит государственной регистрации. Исходя из этого, для того, чтобы стать полноправным собственником недвижимости, необходимо наличие юридического состава:
заключение договора продажи недвижимости;
проведение государственной регистрации перехода права.
Стоит отметить, что по юридической природе договор продажи недвижимости является консенсуальным. В связи с этим считается заключенным с момента достижения соглашения между сторонами. Поэтому при уклонении одной стороны от государственной регистрации перехода права другая сторона в судебном порядке может требовать принуждения. Если после заключения договора недвижимость фактически будет передана покупателю, но при этом не будет осуществлена государственная регистрация, продавец не вправе заключать иные сделки с третьими лицами в отношении указанной недвижимости, поскольку будут считаться недействительными.
В случае заключения продавцом нескольких договоров о продаже одного и того же имущества, то при рассмотрении дел будет удовлетворен иск о государственной регистрации покупателя, который приобрел объект на основании статьи 398 Гражданского кодекса РФ. При этом другие покупатели сохраняют право требования причиненных убытков, вызванных неисполнением договора со стороны продавца. Подтверждением этого является Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173 по иску об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, принять вексель в качестве оплаты квартиры, подписать передаточный акт. Ранее между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель исполнил в части оплаты свои обязательства, а продавец отказался передать объект недвижимости. Верховный Суд РФ отказал в удовлетворении заявленных требования, указав, если на объект недвижимости претендует несколько лиц, имея на это право, то помещение передается тому, кому указанный объект передан во владение.
В сфере недвижимости договоры продажи не всегда заключаются собственником недвижимого имущество. Иногда стороной в сделке может выступать управомоченное собственником лицо, действующее на основании доверенности. В соответствии с пунктом 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ под ней понимается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому в целях представления его интересов в гражданских правоотношениях.
Представитель имеет только те права, которые прописаны в выданной доверенности, удостоверенной надлежащим образом. Одна на практике встречаются неординарные случаи, связанные с заключением сделок в отношении недвижимости представителем по доверенности. Одним из таких может быть, что на момент совершения сделки лицо, выдавшее доверенность, скончалось. Представитель продолжает принимать участие в гражданском обороте от лица умершего. В 2010 году в Перми женщина, желая приобрести помещение под офис, обратилась в агентство недвижимости. При проверке чистоты объекты выяснилось, что за последние два месяца данное помещение сменило трех собственников. Кроме того, один из этих собственников был зарегистрирован по адресу, по которому находился потенциальный объект продажи. Как выяснилось в последующем, офисное помещение изначально было жилым. Совсем недавно представитель по доверенности после смерти первоначального собственника перевел объект их жилой категории в нежилую. Следовательно, сделки по продаже данного объекта после смерти собственника являются ничтожными. Наследники имеют право обратиться с исковым заявлением в суд о признании ранее заключенных сделок недействительными, и требовать включения данного объекта в наследственную массу.
В связи с тем, что подобные случаи не являлись единичными, на законодательном уровне было принято решение о введении нового механизма, способного побороть складывающуюся порочную практику. С января 2014 года появился реестр отмененных доверенностей, который обязана вести Федеральная нотариальная палата. В реестре указывается информация о нотариусе, который удостоверял доверенность, дату и место выдачи, реестровый номер, дату отмены доверенности.
Собственник может подписать договор продажи самостоятельно, а представителя уполномочить на передачу документов в регистрирующий орган.
Интересной бывает ситуация, когда представитель подписывает договор купли-продажи недвижимости и занимается дальнейшей государственной регистрацией права собственности, а собственник в данный момент отзывает доверенность. В подобной ситуации регистрирующий орган обязан отказать в совершении юридически значимых действий представителю, поскольку у него отсутствуют доверенность. Покупатель недвижимости при таком положении дел находится в рискованной ситуации, потому что, передав деньги за объект, он не получит его.
Единственным выходом из сложившейся ситуации может быть подача искового заявления в суд о признании права собственности на данную недвижимость. Судебное разбирательство, как правило, растягивается на длительный период времени. Пока суд будет устанавливать все обстоятельства дела, недвижимость может быть перепродана или отчуждена иным способом. Целесообразно, попросить суд наложить обеспечительные меры в виде ареста на данный объект.
В 2015 году Арбитражный суд Московского округа признал сделку, заключенную неуполномоченным лицом, ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующую требованиям ст. ст. 53, 153, 160 ГК РФ и нарушающую права истца как законного собственника объекта недвижимости.
Еще одним риском при заключении договора продажи недвижимости с представителем по доверенности является то, что сторона не может проверить при каких обстоятельствах была выдана указанная доверенность. Заинтересованное лицо может обратиться в су о признании сделки, заключенной на основании такой доверенности, недействительной. В цивилистической науке долгое время обсуждается вопрос о том, может ли быть заключен договор купли-продажи недвижимости путем совершения конклюдентных действий?
Последние заключаются в открыто выраженной воли лица в его поведении заключить сделку. Преобладающей позицией является то, что указанные действия могут быть применимы для сделок, заключаемых в устной форме. Однако В.Н. Уруков, А.В. Урукова не согласны с данным мнением и считают, что исходя из анализа пункта 2 статьи 158, статьи 160, статьи 432, статьи 433, статьи 438 Гражданского кодекса РФ, с помощью конклюдентных действий могут заключаться не только устные сделки, но и сделки с недвижимостью. Общепринятым требованием является составление одного документы, подписанного обеими сторонами и осуществление государственной регистрации перехода права собственности. Заключение договора недвижимости иными способами наукой гражданского права не исследовано.
На мой взгляд, с данным предложением нельзя согласиться, поскольку заключение договора продажи недвижимости посредством совершения конклюдентных действий невозможно, поскольку ставит под угрозу существующий гражданский оборот. Введение подобного механизма приведет к злоупотреблению ряда субъектов сделок.
Таким образом, в договорном праве не только важно определить предмет соглашения, но и немаловажной составляющей является процедура заключения договора. В практической деятельности, в судебной практике встречается много неординарных ситуаций, связанных с заключением договора. Многие из них способны привести к наступлению негативных правовых последствий как для продавца, так и для покупателя недвижимости. 2.2 Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимого имуществаРасторжение договора продажи недвижимости регулируется нормами гражданского законодательства. В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ в случае расторжения договора предусмотрена та же форма, что и при заключении. Если договор между сторонами был заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, то и соглашение о расторжении указанного договора будет составляться в письменной форме. Если договор полежал нотариальному удостоверению, то и соглашение о его расторжении также будет заверяться у нотариуса.
Основанием осуществления государственной регистрации для перехода права является соглашение о расторжении договора. При наличии существенных нарушений условий договора одной из сторон другая может обратиться в суд с требованием о расторжении указанного соглашения. В данном случае основанием для государственной регистрации будет являться вступившее в законную силу решение суда.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора продажи недвижимости также необходимо осуществление государственной регистрации о переходе права. Но в какой форме должен быть выражен данный отказ? Односторонний отказ должен быть оформлен в виде письменного документа, в котором отражена воля лица о расторжении заключенного ранее договора. Отказ лица должен быть мотивирован.
Одним из аргументов принятия данного решения может являться пункт 3 статьи 484 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения договора возможен в случае нарушения встречного обязательства, то есть исполнение обязательства в ответ на выполнение обязательство другой стороны. При нарушении указанных условий одной из сторон либо при наличии препятствующих обстоятельств другая наделяется правом отказаться от договора. В практической деятельности регистрирующий орган не принимает документ, свидетельствующий об одностороннем отказе от исполнения договора. Для оформления юридически значимых действий ему необходимо судебное решение. Стоит отметить, что возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости посредством одностороннего отказа от него из-за нарушений условий о качестве товара, его ассортименте, о комплектности не применяется.
По мнению некоторых авторов, при анализе действующего законодательства можно убедиться в том, что право на отказ от договора установлено не всегда напрямую, а путем указание на возникновение у кредитора возможности потребовать возврата того, что он передал должнику до нарушений условий договора. Применение реституционных мер предполагает расторжение договора.
Наиболее важным представляется вопрос об определении возможности расторжения договора в случае невнесения оплаты покупателем. Так, в соответствии с пунктом 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае государственной регистрации перехода права собственности на имущество, но при неоплате стоимости этого объекта со стороны покупателя, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса РФ вправе требовать оплаты и уплаты процентов на эту сумму.
В случае, если от покупателя поступит отказ от оплаты, то продавец вправе потребовать возврата ранее проданной недвижимости. Возникают ситуации, когда подписывается договор продажи имущества обеими сторонами и передаточный акт, однако оплату по факту покупателем не проводится. В течение долгого времени продавец ее так и не получает. При этом покупатель начинает злоупотреблять свои правом и ссылаться на текст договора, в котором указано, что оплата осуществлена. Судебные инстанции, как правило, требуют представление дополнительных письменных доказательств. Некоторые продавцы недвижимого имущества умышленно уклоняются от получения оплаты со стороны покупателя. В последующем это используют для того, чтобы расторгнуть договор, возвратить недвижимость или получить проценты за невыплаченные в срок денежные средства.
Красноярским краевым судом в 2014 году было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи исполненным, поскольку продавец уклоняется от получения денег. Исковые требования были удовлетворены. Суд указал, что обе стороны фактически исполнили условия договора: недвижимость передана, осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Что касается оплаты, то покупатель имел действительное намерение оплатить обусловленную сумму, предпринимала меры по оплате.
В правовой науке довольно интересным представляется проведенное исследование Е.А. Папченковой на предмет ретроспективной и перспективной модели расторжения гражданско-правового договора, в том числе продажи недвижимости. Сравнительный анализ проводится между российским и германским гражданским законодательством. С точки зрения российского права расторжение договора имеет перспективный эффект, поскольку это может происходить только в будущем. Именно это отличает указанный институт от оспаривания сделки, признавая ее недействительной с момента совершения в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.
В законодательстве нашей страны значительно больше указано о воздействии расторжения договора на обязательства сторон. В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса РФ &