Недвижимые вещи как объекты гражданских правоотношений

Введение
Со времен римского права и до наших дней для общества особое значение имели правоотношения, связанные с оборотом недвижимого имущества. Несмотря на то, что в Конституции Российской Федерацииотсутствуют термины «недвижимость», «недвижимое имущество», она содержит нормы, которые (ст.8): гарантируют единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности; устанавливают равенство частной, государственной, муниципальной собственности и иной формы собственности. Конституционные нормы, разрешающие иметь в собственности землю и другие природные ресурсы, позволили включить в оборот недвижимое имущество.
Основным источником норм по регулированию оборота недвижимого имущества является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ). ГК РФ содержит определение недвижимости (п.1 ст. 130 ГК РФ). Указывает на обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 131 ГК РФ). Устанавливает правила совершения сделок с отдельными видами недвижимого имущества, особенности продажи недвижимости, продажи предприятия, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, наем жилого помещения. Также оборот отдельных видов недвижимого имущества регулируется специальными законами: Жилищным кодексом Российской Федерации(далее - ЖК РФ) - в отношении жилых помещений, Лесным кодексом Российской Федерации (далее - ЛК РФ) - в отношении лесов и многолетних насаждений.
Гражданско-правовой оборот недвижимого имущества не может существовать без установленных законом процедур, которые направлены на защиту права собственности на недвижимое имущество. Введение системы регистрации прав на недвижимость является обеспечением права собственности и иных прав на недвижимость. Оптимизация правого регулирования оборота недвижимости стала одной из первоочередных задач.
Логическим завершением реформирования сферы оборота недвижимого имущества стало принятие Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
К настоящему времени уже наработана правоприменительная практика в рассматриваемой сфере, которая выявила ряд проблем и затруднений в реализации обновленных норм, регламентирующих понятие и особенности недвижимого имущества. Сказанное обусловливает высокую степень актуальности темы настоящей работы.
Объектом исследования выступают урегулированные нормами гражданского права общественные отношения, объектом которых является недвижимое имущество.
Предмет исследования составляют нормы гражданского права, практика их применения и выводы представителей цивилистической доктрины в сфере оборота недвижимого имущества.
Цель исследования заключается в рассмотрении особенностей недвижимых вещей как объектов гражданских правоотношений.
Для достижения указанной цели, в соответствии с объектом и предметом исследования, в работе ставятся и последовательно решаются следующие задачи:
- рассмотреть понятие недвижимого имущества;
- выделить признаки недвижимого имущества;
- изучить особенности земельных участков как объектов гражданских прав;
- дать характеристику следующих объектов недвижимого имущества: здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс.
Теоретической основой работы являются научные работы: Астаповой Е.В., Липски С.А., Петрухина М.В., Победоносцева К.П., Шеметовой Н.Ю., Щеголева А.В.
Эмпирическую базу исследования составили сведения о практике судов общей юрисдикции по рассмотрению споров в сфере недвижимого имущества.
Нормативную основу исследования составили положения Конституции РФ, ГК РФ, Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также иные законодательные и подзаконные акты, в частности, Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации.

Глава 1. Недвижимое имущество: понятие и признаки
1.1. Понятие недвижимого имущества
В соответствии со статьей 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав в числе прочего, относятся вещи, деление которых традиционно осуществляется на движимые и недвижимые. Появление термина «недвижимое имущество» обусловлено необходимостью регулирования правового положения земельных участков и строений и имеет значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования. Изучение понятия «недвижимое имущество» требует совершенствующееся и развивающееся законодательство.
В первую очередь, обратим внимание на определение «недвижимое имущество», которое дает нам словарь Ожегова С.И. «недвижимое в отношении имущества, состоящего из земельного участка, строения». Словарь, давая общее представление, не раскрывает глубину понятия, это приводит к необходимости обращения к положениям закона и научным разработкам.
Действующее законодательство содержит следующее определение понятия «недвижимое имущество и недвижимость».
Для недвижимых вещей существует специальный порядок возникновения права на это имущество, и специальные правила о сделках с недвижимостью. Традиционно, движимость определяется как все, что не является недвижимостью – указанное правило закреплено ч. 2 ст. 130 ГК РФ.
В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Кроме того, согласно вышеуказанной статье, к объектам недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, то есть объекты, которые по сути являются движимыми. Как указывается в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, из перечня объектов недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 ГК) необходимо исключить воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Также необходимо исключить положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество, кроме перечисленного в абзаце первом пункта 1 статьи 130 ГК РФ, поскольку приравнивание такого движимого имущества к недвижимому, обусловлено его значимостью и дороговизной, а, следовательно, необходимостью соблюдения порядка регистрации, предусмотренного для недвижимого имущества.
Судебная практика подтверждает, что «сети тепловые, канализационные и т.д.» объект, являющийся, инженерно-техническим обеспечением здания не являются самостоятельными объектами недвижимости. Из Постановления арбитражного суда кассационной инстанции от 07.04.2016 г. по делу № А28-4886/2015 следует, что канализационная сеть является сетью инженерно-технического обеспечения многоквартирного жилого дома и не является самостоятельным объектом недвижимости, а является составным элементом необходимым для обслуживания многоквартирного дома.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино­места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
ГК РФ также недвижимостью признает:
- предприятия, являющиеся имущественными комплексами (статья 132 ГК РФ);
- единый недвижимый комплекс (статья133.1).
Кроме того, в судебной практике были случаи, когда капитальный ремонт и перепланировка арендованного здания, как неотделимые улучшения признаны недвижимостью. В результате улучшений изменилось служебное/функциональное назначение имущества, увеличилась его площадь. Свободное перемещение неотделимых улучшений (кап. вложений в арендованное имущество), их демонтаж без причинения несоразмерного ущерба арендованному зданию невозможен.
Таким образом, законодатель     определил недвижимое имущество исключительно как вещь, основным признаком которой является прочная связь с землей и как следствие этой прочной связи, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.
К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также с 1 января 2017 года федеральным законом «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.07.2016 № 315-ФЗ введено понятие, машино-место, которое предназначено для размещения транспортных средств части зданий или сооружений, если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Отнести недвижимость к вещи позволяет наличие у недвижимости признаков присущих вещам. По мнению Астаповой Е.В. «недвижимость обладает такими полезными свойствами, как возможность в ней проживать, использовать её для извлечения дохода в процессе осуществления предпринимательской деятельности, удовлетворять эстетические потребности и т.п.».
Кузнецова И.В., проанализировав федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пришла к выводу, что он не содержит определения термина недвижимость «Оценщики относят недвижимость к реальным инвестиционным инструментам и рассматривают ее как физический объект, однако, не менее важной стороной оценки недвижимости является изучение связанных с ней имущественных прав. В связи с этим, при оценке недвижимости проводится различие между терминами «недвижимость» и «недвижимое имущество». Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимое имущество - это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью).
В настоящее время, судебная практика постепенно вырабатывает и развивает доктрину, при которой если собственник земельного участка построил здание или сооружение на своем земельном участке, то у него отсутствует обязанность специально регистрировать право собственности на данный объект, поскольку последний является составной частью земельного участка. Изложенное означает, что при наличии на земельном участке здания, сделки по отчуждению права собственности на указанный земельный участок и на данное здание должны быть синхронны (произведены одновременно). Если отчуждение права собственности на указанные объекты будет не синхронно, то правопорядок может признать данные сделки ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ (сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта), поскольку в рассматриваемом случае нарушение принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости влечет ничтожность обеих сделок. Данное обстоятельство также следует учитывать во время государственного технического учета жилых помещений
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Определение государственной регистрации прав содержится в ч. 3 ст. 1 № 218-ФЗ «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества».
Следовательно, государственная регистрация прав обладает следующими признаками:
- наличие действий субъекта права, направленных на достижение правовых результатов и наличие последствий таких как: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
- государство признает и подтверждает возникновение или прекращение прав на недвижимость. О публичном характере государственной регистрации говорит то, что регистрация допускается только после проверки законности прав на недвижимое имущество. Необходимость соблюдения процедуры государственной регистрации прав для всех участников отношений. Сведения единого государственного реестра недвижимости предоставляются по запросам любых лиц (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом).
- единственным доказательством наличия права является государственная регистрация прав, оспорить которое возможно только в суде.
Таким образом, в гражданско-правовом обороте может участвовать только то недвижимое имущество, которое поставлено на кадастровый учет и в отношении, которого зарегистрированы права.

1.2. Признаки недвижимого имущества
Все объекты недвижимости имеют родовые (существенные) признаки, характерные для всех объектов, и видовые (частные), характеризующие отдельные однородные группы объектов.
Родовыми признаками объектов недвижимости являются следующие:
- физическая связь с землей (стационарность или неподвижность), означающая, что перемещение недвижимого имущества без несоразмерного нанесение ему ущерба невозможно или его функциональному назначению;
- юридическая связь с землей, заключающаяся в присвоении каждому объекту недвижимости своего неповторяющегося кадастрового номера, начинающегося с кадастрового номера земельного участка, на котором объект расположен;
- материальность, означающая возможность как натурально-вещественной формы функционирования, так и стоимостной;
- непотребляемость, подразумевающая неизменность натурально-вещественной формы объекта недвижимости на протяжении всего срока его действия;
- долговечность, заключающаяся в многократном, а для земли – бесконечном использовании объектов недвижимости при условии поддержания объектов в функционально пригодном состоянии;
- постепенная амортизация, заключающаяся в перерасчете стоимости в процессе производства по мере его износа и накопления амортизационных отчислений;
- общественное значение, подразумевающее, что функционирование и использование объектов недвижимости невозможно без учета прав и интересов других членов общества, в том числе других собственников.
Родовые признаки отделяют недвижимое имущество от движимого. Существуют пограничные понятия, к которым применяются термины:
- существенные неотделимые части, без которых нормальное функционирование объекта недвижимости невозможно (лифт, системы водопровода, канализации, отопления, электроснабжения и т. п.);
- принадлежности, отсутствие или замена которых не повлияет на функциональное назначение объекта (осветительные приборы, встроенная мебель, сантехника, вторые железные двери и т. п.).
Недвижимые вещи как объекты гражданских прав обладают определенными особенностями. Специфика объектов недвижимого имущества рассматривается в двух аспектах: юридическом и материальном.
К материальным признакам относятся естественные свойства вещей, которые причислены к недвижимому имуществу. Это – прочность, незаменимость, долговечность, стационарность, фундаментальность, индивидуальная определенность, обусловленная в том числе и адресностью недвижимой вещи, и т.д. Неоднозначен вопрос о делимости или неделимости недвижимых вещей. Физически можно разделить практически любой предмет материального мира; однако, если рассматривать вещь как юридическую конструкцию, такое деление будет имеет другой смысл и выражение. Конкретный объект недвижимого имущества не должен быть делим.
Юридические особенности объектов недвижимого имущества в основном заключаются в специфике его правового режима, отличающегося в первую очередь от правового режима движимых вещей.
Эти особенности можно свести к следующему: вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат гласной государственной регистрации в установленном порядке; место нахождения недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств; установлению более длительных сроков приобретательной давности на недвижимое имущество; установлению особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи и на недвижимые вещи, от которых собственник отказался.
Если становление недвижимой вещи как объекта гражданских прав происходит в публичном праве, то в дальнейшем недвижимость формируется в качестве определенного оборотоспособного объекта. Бесспорно, что между объектом недвижимого имущества как специфическим и уникальным объектом прав и объектами, полностью оборотоспособными, какими, например, показаны большинство движимых вещей, нельзя ставить знак равенства. По степени оборотоспособности объекты подразделяются на три категории: а) полностью оборотоспособные; б) ограниченно оборотоспособные; в) изъятые из оборота. Функциональное назначение недвижимой вещи в определенной мере ограничивает оборотоспособность этого объекта прав. Хотя в целом недвижимость как объект прав подпадает под общую классификацию по оборотоспособности, которая установлена ГК РФ.
Специфика объектов недвижимого имущества вытекает из содержания норм гражданского законодательства.
Во-первых, исключительно объекты недвижимого имущества обусловливают особенности вещных прав на них с бременем особого содержания, которое не может сопровождать вещные права на любое иное имущество. Все имущественные выгоды от юридического обладания недвижимой вещью, возможностью распорядиться ею сопровождаются ответственностью и обязательствами социального характера.
Во-вторых, сущность объектов недвижимости обусловливает их правовую связанность, поскольку различного рода недвижимые вещи «заполняют» собственный «уровень» правового пространства. Недвижимость в отличие от иных объектов гражданских прав «непрерывна»: юридическая граница одного объекта недвижимости является юридической границей другого.
В-третьих, юридическая взаимосвязанность недвижимых вещей, обусловленная: а) объективно-физической связью материально недвижимых объектов между собой; б) постоянным, связующим, равнохарактерным и неизменным присутствием «единой публичной составляющей» в частноправовой конструкции любой недвижимой вещи; в) юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества – позволяет сделать вывод о связанности системного уровня.
Это, в свою очередь, отражается в каждом из объектов недвижимого имущества проявлением особых, системных признаков (свойств) - таких свойств (особенностей) недвижимого объекта гражданских прав, которые характеризуют юридическую (а в отдельных случаях и фактическую) взаимосвязь, взаимозависимость и взаимоположение недвижимых вещей, как в структурном построении системы объектов, так и в проявлении этой системы в общей совокупности всех объектов гражданских прав.
Таким образом, недвижимость – материальное благо, несущее в себе ценность. Собственник, имеющий какой-либо вид недвижимого имущества, является, по сути, владельцем постоянных материальных благ. В современном мире владение недвижимостью носит очень выгодный характер. Она приносит не просто материальные блага, а регулярную увеличивающуюся прибыль. Одним из примеров такого вида недвижимого имущества является квартира, также к недвижимости относят морские суда, космические и воздушные объекты. Они, как и все другие объекты недвижимости, подлежат обязательной государственной регистрации.


Глава 2. Особенности отдельных объектов недвижимого имущества
2.1. Земельные участки как объекты гражданских прав
В настоящее время участвовать в гражданском обороте может то недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации прав. До момента регистрации прав необходимо, чтобы объект недвижимости содержался в кадастре недвижимости. В соответствии с ч.7 ст. 1 №218-ФЗ «объектами кадастрового учета являются: земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид». Каждый из вышеперечисленных объектов должен обладать необходимым для учета, а, следовательно, для идентификации, набором характеристик.
Клюшниченко В.Н. и Киселева А.О. разработали предложения по дифференцированию характеристик объектов учета, обеспечивающих релевантность информации в соответствии с целью кадастра и вида недвижимого имущества. По их справедливому мнению, определив для объекта недвижимости основные и дополнительные характеристики, возможно обеспечить полноту описания объектов недвижимости. Набор основных характеристик позволит назначить каждому виду объектов фиксированное значение характеристик с учетом поставленной цели. Набор дополнительных сведений может быть использован для решения дополнительных задач, например, для определения кадастровой стоимости, выставления объекта на продажу.
В действующем законодательстве неопределенным является употребление самого понятия «земля» (как объекта земельных отношений и, следовательно, объекта права собственности на землю), что приводит к нарушению либо неосуществлению прав собственности в силу их неопределенности. Что является одной из проблем современного правового регулирования права собственности на земельные участки. В соответствие со ст. 6 ЗК РФ в качестве объектов земельных отношений могут выступать: 1) земля как природный объект и природный ресурс, 2) земельные участки, 3) части земельных участков. В главе «Собственность на землю» Земельного кодекса под собственностью на землю понимается как собственность на земельные участки, так и на «земли». Как следствие, возникает необходимость в точном определении понятий «земля» («земли»), «части земельных участков».
Определение понятия земельного участка содержится в ч. 3 ст.6 ЗК РФ, согласно которому земельный участок, как объект права собственности и иных предусмотренных земельным кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
К основным характеристикам земельного участка относятся: площадь, кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения, описание местоположения, ранее присвоенный государственный учетный номер, кадастровые номера, расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок, номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости. К дополнительным сведениям земельного участка (сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах) относятся: сведения о кадастровой стоимости, сведения о природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, категория земель, к которой отнесен земельный участок, вид или виды разрешенного использования земельного участка, сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зон предусматривающие ограничения в использовании земельного участка, сведения о результатах проведения государственного земельного надзора и т.д. Особое внимание следует уделить категории земель, к которой отнесен земельный участок, несмотря на то, что эта характеристика отнесена к дополнительным сведениям, но именно эта характеристика является важнейшей правовой характеристикой участка, от которой зависит его оборотоспособность. Категория земель является основополагающей для разграничения государственной собственности на землю, к примеру, ст. 8 ЛК РФ установлено, что лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Земельный участок с неустановленной категорией земель - это объект с неустановленным правовым режимом, который не может участвовать в обороте.
Фабричных М.Ю., Агеева М.В.также выделяют, в первую очередь, категорию земель и вид разрешенного использования земельного участка, но уже в качестве характеристик, позволяющих осуществить оценку земельного участка.
Отдельно необходимо остановиться на таком объекте недвижимости, как искусственный земельный участок. Принято считать, что земельный участок является природным объектом, а объект капитального строительство рукотворным, однако существует уникальный объект недвижимости, являющий на первичной стадии его создания сооружением и с момента ввода в эксплуатацию сооружения - земельным участком. Статья 3 федерального закона № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: «Искусственный земельный участок, созданный на водном объекте, находящемся в федеральной собственности - сооружение, создаваемое на водном объекте, находящемся в федеральной собственности, или его части путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также земельным участком. В соответствии с ч. 6 ст. 12 со дня выдачи разрешения на ввод искусственно созданного земельного участка в эксплуатацию он признается также земельным участком, использование и оборот которого, осуществляются в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством и земельным законодательством».
Понятие «части земельного участка» в земельном законодательстве также не определено. О части земельного участка упоминается в п. 1 ст. 35 ЗК РФ: при приобретении в собственность здания или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, к приобретателю переходит та часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. Особенность состоит в том, что права на часть земельного участка переходят на тех же условиях и в том же объеме, что принадлежали прежнему их собственнику. В науке считается, что часть земельного участка не может в качестве самостоятельного объекта вовлекаться в сделки, связанные с отчуждением вещных прав на землю, в первую очередь, прав собственности. Во-первых, потому что в случае заключения сделки по продаже части земельного участка необходимо выделить эту часть и удостоверить права на него надлежащим образом. В результате произойдет разделение единого объекта права собственности на выделенную часть и оставшуюся, образуя два самостоятельных объекта гражданских прав со своими индивидуальными признаками. Во-вторых, при сделках, в которых не происходит перехода вещных прав, в первую очередь, права собственности на соответствующую часть земельного участка, проблем не возникает. Например, с договором аренды надлежаще удостоверенной части земельного участка.
Однако, на законодательном уровне планируется внесение изменений в ГК РФ в части введения главы 6.1 «Недвижимые вещи». Предполагается включение в ГК РФ ст. 141.2., где будет определено понятие земельного участка как недвижимой вещи: «Земельным участком является часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом, и в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет. Земельный участок признается недвижимой вещью с момента государственной регистрации права собственности на него.
Кроме того, планируется введение в ГК РФ ст. 141.3. ГК РФ, устанавливающей порядок образования земельных участков.
1. Земельные участки могут быть образованы в результате раздела, объединения или перераспределения нескольких смежных земельных участков, а также в результате выдела из других земельных участков.
Земельные участки могут быть также образованы из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях и в порядке, предусмотренных земельным законодательством.
2. При разделе земельного участка он прекращается как недвижимая вещь и из него образуется несколько новых земельных участков, за исключением случаев, установленных законом. 
3. При объединении смежных земельных участков соответствующие земельные участки прекращаются как недвижимые вещи, а вместо них образуется новый земельный участок. 
4. При перераспределении нескольких смежных земельных участков соответствующие земельные участки прекращаются как недвижимые вещи и вместо них образуется несколько новых земельных участков, если иное не установлено законом. 
5. Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. При выделе земельного участка образуется новый земельный участок. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах. 
6. Целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признается целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образованы такие земельные участки, если иное не установлено законом. 
7. Порядок и условия образования земельных участков в части, не урегулированной настоящим Кодексом, определяются земельным законодательством. 
Таким образом, понятие части земельного участка, как и понятие земли, должно было быть дано законодателем в федеральном законодательстве.
2.2. Характеристика отдельных объектов недвижимого имущества
2.2.1. Здание, сооружение и помещение как объекты недвижимого имущества
Определение здания, сооружения и помещения содержится в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений «Здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных;
Сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями».
К основным сведениям здания, сооружения, помещения относятся: вид объекта недвижимости здание, сооружение, помещение, кадастровый номер и дата его присвоения, описание местоположения, ранее присвоенный государственный учетный номер, кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение, площадь, если объектом недвижимости является здание, помещение и количество этажей, год ввода в эксплуатацию и т.д.
Для сооружения указывается протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки. Это не значит, что у сооружения должны быть все перечисленные характеристики. В зависимости от типа сооружения у него может быть одна или несколько из перечисленных характеристик.

2.2.2. Машино-место как объект недвижимого имущества
 
В части 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) дано определение «машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально­ определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке». Следует отметить, что такой объект недвижимости является новым объектом, имеющим признаки неразрывной связи с землей, так как является составной частью здания, а с другой стороны, исключительно в силу прямого указания закона, так как не обладает признаками самостоятельного объекта. В соответствии с №218-ФЗ границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами)». Выделение машино-места в качестве объекта недвижимости позволяет включить его в гражданский оборот, что является необходимым в реалиях нашего времени. Как правило, машино-место предусмотрены в подвальных помещениях многоквартирных домов, в которых помимо машино-мест размещено оборудование, являющееся общим имуществом собственников помещений такого многоквартирного дома. В соответствии с ч.4.1. ст.25 № 221-ФЗ в редакции, действующей до 1 января 2017 года, орган кадастрового  учета  при  постановке  на  учет  многоквартирного  дома осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме). Однако помещение можно было поставить на учет только если оно отвечало признакам изолированности и обособленности от других помещений в  здании (ч.7 ст.27 № 221-ФЗ). Таким выделение машино-места в отдельный вид объекта недвижимости позволит исключить его из имущества общего пользования и распорядиться им отдельно от помещения, находящегося в собственности.

2.2.3. Объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс как объекты недвижимого имущества

Объект незавершенного строительства в соответствии с определением - это объект, строительство которого не завершено. Учитывая предыдущие определения здания и сооружения, можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства - это недостроенное здание или сооружение. Отличительной от других объектов характеристикой является степень его готовности в процентах.
Единый недвижимый комплекс ГК РФ в статье 133.1 определил как «... совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь».
Предприятие, как имущественный комплекс, понятие неновое в российском законодательстве, однако заключительное его определение дано в статье 132 ГК РФ «в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором». 
В Проекте федерал?