Понятие и содержание ипотеки

ВВЕДЕНИЕ

В связи с макроэкономической ситуацией актуальность проблемы возрастает при снижении платежеспособного спроса граждан, что делает практически невозможной гарантированную продажу жилья без использования ипотеки. В то же время развитие рынка ипотечного жилищного кредитования может не только улучшить жилищные условия населения, но и стимулировать спрос на рынках недвижимости и строительства, обеспечить приток средств на рынок жилья, восстановить строительство и смежные отрасли.
Улучшение условий жизни российских граждан является одной из важнейших социальных проблем, стоящих перед российским государством на данном этапе развития. Таким образом, право на жилище также гарантируется Конституцией. Статья 40 предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище.
Одним из современных и связанных с этим механизмов решения этой проблемы является ипотека. Ипотечные кредиты являются одним из наиболее эффективных и надежных способов привлечения инвестиций в жилищный сектор. Совершенствование ипотечной системы является одной из важнейших экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острые вопросы, как обеспечение жильем, распределение доходов, ускорение жилищного строительства и оптимизация финансовых потоков государственной экономики.
Целью настоящей курсовой работы является исследование понятия и содержания ипотеки.
Для достижения этой цели в работе поставлены следующие задачи:
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе исследования понятия и содержания ипотеки.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие институт ипотеки.
Методологическая база и методы исследования. При проведении настоящего исследования применялись как общие, так и специальные методы: диалектико-материалистическая теория познания, сравнительно-правовой метод.
Теоретической основой курсовой работы являются труды ученых-цивилистов — Р. А. Курбанов, А. М.Белялова, А. С. Лалетина, А. П. Анисимов, М. Ю. Козлова, А. Я. Рыженков и других.
Нормативную базу исследования образуют Конституция Российской Федерации, современное законодательство Российской Федерации, федеральные законы.
Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.
ГЛАВА I. ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ ИПОТЕКИ И ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ КАК ИНСТИТУТА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА1.1. Общая характеристика и правовые особенности ипотеки и ипотечного кредитования в гражданском правеАнализируя понятие "ипотечный договор", необходимо выделить его наиболее важные особенности. Первый признак ипотечного договора заключается в том, что он является дочерним, то есть присоединенным к основному договору и юридически зависимым от него. Вспомогательный характер ипотечного договора проявляется в том, что залог может быть обеспечен только существующими требованиями, вытекающими из договоров займа, договоров купли-продажи, договоров займа и других договоров. Второй отличительной особенностью ипотечного договора является особая тема договора - недвижимость.
Недвижимость как предмет ипотечного договора имеет следующие характеристики:
- обладает высокой и стабильной ценой с долгосрочной тенденцией к повышению;
- физическая устойчивость объекта - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);
- является источником погашения задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме аренды или использования для целей бизнеса.
Одним из важнейших признаков ипотеки является то, что залог следует за чем-то, его стоимость служит кредитору для удовлетворения его требований. Пункт 2 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации вводит такую структуру последствий реализации арестованного имущества.
В то же время в ипотеке одним из элементов построения залоговых прав является следующее, а вторым неизбежным элементом является приоритет. Принцип следования: право залога следует за вещью и разделяет её судьбу. Что касается правовой природы ипотечного договора, то среди отечественных юристов нет единого мнения.
Некоторые российские ученые считают, что ипотечное право, участвующее в ипотечном договоре, включено в Институт права недвижимости. Вы можете рассматривать ипотечный договор как имущественное право, которое предоставляет его владельцу возможность удовлетворить свое требование о стоимости заложенного имущества в случае, если должник не исполняет или ненадлежащим образом выполняет свое основное обязательство.
Право залога - это имущественное право, которое относится к праву на чужие вещи. Кроме того, истинная природа залога проявляется в том, что залог имеет вещь в качестве объекта, и залог следует за вещами повсюду, независимо от того, кому передается право собственности. Но споры о правовой природе ипотечного договора, не должны разрешаться законом, поскольку принятие закона не означает окончания обсуждения, поскольку в ближайшее время закон может быть кардинально изменен.
Ипотечный договор, связанный с возникновением ипотечного договора на права залогодержателя, является наиболее логичным и правильным способом перевода ипотечного договора в действительно законное обязательство.
В настоящее время ипотечные договоры считаются наиболее надежным способом обеспечения исполнения основных обязательств гражданского оборота.
Особенностью обеспечения по договору является то, что залогом, гарантирующим исполнение обязательства, является имущество, уже принадлежащее заемщику. Чтобы проиллюстрировать пример, у физического лица есть намерение получить кредит на достаточную сумму, и он имеет право владеть имуществом. В этом случае договор ипотеки разрабатывается одновременно с договором займа, т. е. договор, оформленный по закону, создает залоговое обязательство.
В случае ипотеки по договору должно возникнуть право залога по договору, если имеется необходимый физический состав. Во-первых, стороны должны привести в исполнение законно заключенный договор залога; во-вторых, должно возникнуть обеспеченное обязательство; в-третьих, заемщик должен быть собственником заложенного имущества (само заложенное имущество должно быть предоставлено наличными деньгами); в-четвертых, заложенное имущество должно иметь публичную собственность (то есть оно юридически закреплено и зарегистрировано в едином национальном реестре недвижимого имущества или оформлено в ином установленном законом порядке).В отношении заключения договора ипотеки применяются общие правила главы 28 Гражданского кодекса Российской Федерации о сторонах договора, времени заключения договора (статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), его форме (статья 434 Гражданского кодекса Российской Федерации), месте заключения договора (статья 444 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также общие положения об основаниях залога заложенного имущества (статья 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), формы договора залога (статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В отличие от общих норм закона об ипотеке, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, ее оценка, характер, размер и срок исполнения обязательства по обеспечению ипотеки, которое не заканчивается под угрозой признания этого договора. Эти условия ипотечного договора являются существенными.
1.2. Правовой статус субъектов ипотечных правоотношенийИпотечная система, в том числе жилищная, включает в себя широкий круг участников. Они примерно составлены концепцией развития ипотеки, принятой в 2000 году. Однако с развитием и созданием механизма ипотечного кредитования в нем произошли некоторые изменения. Следует отметить, что существует определенное разделение участников ипотечной системы жилищного кредитования, основанное на профессиональном характере реализации функций участников ипотечной системы.
Концепция развития ипотеки, определяющая положение и роль каждого участника, называет его основным участником. Однако при необходимости он будет ориентирован на профессионализм деятельности, связанной с конкретным участником. Это можно объяснить тем, что каждый участник системы ипотечного жилищного кредитования выполняет определенные функции на профессиональной основе и в процессе осуществления гражданских прав. В то же время указание на профессиональный характер деятельности является основанием для установления определенного контроля за подтверждением этого профессионального уровня.
Основными участниками этого многообразия исследований систем ипотечного кредитования как жилищного, в первую очередь, являются физические лица, покупающие жилье за счет заемных средств. Следует отметить, что именно на эту группу, являющуюся потребителями, в основном ориентирован механизм ипотеки жилья. Концепция развития ипотеки предусматривает, что заемщиками системы ипотечного жилищного кредитования в рамках ее обзора могут стать только граждане Российской Федерации. Однако ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Федеральный закон "Об ипотеке (ипотеке недвижимости)" не содержат каких-либо ограничений по составу субъекта заемщика.
Следующими крупными игроками являются кредиторы-банки и другие кредитные организации, выдающие кредиты, становящиеся залогодержателями заемщика на приобретение недвижимости, а также юридические лица, выдавшие целевые кредиты. Представляется необходимым обратить внимание на следующие характеристики ипотеки, которые предусмотрены законом или договором. Так, согласно статье 77 Закона об ипотеке, согласно закону ипотека предоставляется на приобретение или строительство жилых домов, квартир, использование кредитных средств банка, другого кредитного учреждения или целевого кредита, предоставленного другим юридическим лицом. При этом стоит отметить, что залог осуществляется банком или иным кредитным учреждением или юридическим лицом, предоставляющим кредиты или целевые займы на приобретение или строительство жилых домов или квартир.
Еще одним участником правоотношений с ипотекой являются оценщики-юридические и физические лица, которые имеют право проводить профессиональную оценку жилых зданий, заложенных в предмет ипотеки. Кроме того, недавно появились такие участники, как Бюро кредитных историй. В этой связи можно отметить, что статья 218-ФЗ "О кредитной истории" вводит обязательную качественную информацию в указанные бюро кредитных организаций по всем выданным кредитам.
Однако, согласно положениям вышеупомянутого закона, формирование картотеки кредитного заемщика Бюро должно осуществляться на добровольной основе. В частности, статья 5 этого Закона предусматривает получение согласия заемщика на предоставление информации в Бюро кредитных историй для формирования его кредитной истории. Кроме того, также предусмотрено, что такое согласие должно быть получено, хотя и в любой форме, достаточной для четкого определения такого согласия.
Все эти субъекты признаются участниками изучаемой системы либо на договорных условиях, либо путем прямого указания в законе, что их участие является обязательным. Поэтому, особенно в соответствии со своими правами на осуществление ипотеки, заемщики могут воспользоваться услугами риэлтерских компаний и так называемых ипотечных брокеров. В связи с этим следует отметить, что риэлтерские компании являются юридическими лицами, профессиональными посредниками на рынке купли-продажи жилья, риэлтерские компании фактически являются участниками правоотношений с ипотекой, обладают актуальной информацией о рынке недвижимости и в определенной степени влияют на уровень цен через статистику "положительных" сделок.
Особое внимание в концепции развития ипотеки уделено понятию "инвесторы" на рынке ипотечных жилищных кредитов - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные жилищными кредитами в Российской Федерации.
Закон определяет ипотечного агента как специализированную хозяйственную организацию, отвечающую установленным законом требованиям, единственным предметом деятельности которой является получение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и ипотекой, и предоставление права выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой. Выдача сертификатов участия в ипотечных кредитах может осуществляться только коммерческими учреждениями, имеющими лицензии на управление инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами. Что касается государства как участника ипотечной системы, то концепция развития ипотеки предусматривает, что оно определяет и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы, устанавливает механизмы социальной защиты заемщиков, реализует налоговую политику, стимулирующую деятельность участников ипотечного рынка, создает необходимые институты для рыночных организаций и участвует в их управлении.
Для полноты характеристики исследуемых субъектов следует отметить, что ипотечная система жилищного кредитования является отдельным рыночным инструментом в решении проблемы кредитования на предоставление жилья. В то же время законодательство о государственных жилищно-строительных кредитах и меры государственного бюджета по поддержке приобретения жилья населением (система адресных целевых субсидий) являются вспомогательными механизмами, они не входят в ипотечные жилищные кредиты по своей сути, что является одним из способов участия государства в развитии самой ипотечной системы.
Анализ состава участников системы ипотечного жилищного кредитования позволил сделать вывод о том, что в условиях ипотеки были созданы определенные типы участников, в частности институты ипотечного жилищного кредитования. Одни участники обязаны участвовать в качестве элемента механизма ипотеки жилья, другие-в зависимости от обстоятельств, а именно их участие не является обязательным. Однако четкое разграничение их функций позволяет оценить такую систему ипотеки жилья, в которой существует иерархия.
В настоящее время в России еще не разработана эффективная ипотечная система и ее законы, и нормативные акты. Суд рассмотрел большое количество дел, связанных с ипотекой. В связи с этим очень важно четко определить отношения, которые возникают со всеми субъектами при заключении договора ипотечного кредита, и определить его правовой статус.
1.3. Правовой режим объектов ипотеки и ипотечного кредитованияИпотека регулируется гражданским законодательством, а также федеральными законами и нормативными актами. Ипотека-это залог недвижимого имущества, как способ обеспечения того, чтобы лицо, передающее залог, приняло на себя обязательство перед лицом, передающим залог, в соответствии с договором о залоге. Ипотека регулируется положением Федерального закона "Об ипотеке (ипотеке недвижимости)", которое было специально принято статьей 102-ФЗ.
Согласно положениям настоящего закона, ипотека создается на основании договора между кредитором и должником по денежным обязательствам, как способ обеспечения того, чтобы должник (заемщик) вернул денежные средства кредитору (кредитору). Ипотека связана с недвижимым имуществом, поэтому порядок и требования к оформлению ипотеки предусмотрены положениями статьи 218-ФЗ Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
Обремененное имущество остается в собственности и используется залогодателем (должником по обязательству), но право распоряжаться имуществом ограничено и возможно только с разрешения залогодателя (кредитора). Ипотечные кредиты устанавливаются в части обременений недвижимого имущества, подлежащих обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (в соответствии с новыми требованиями единого государственного реестра недвижимости).
Предметом ипотеки могут быть квартиры, дома, комнаты, земельные участки и предприятия. Статья 5 Федерального закона № 102 содержит требования к имуществу, которое может быть предметом ипотечного кредита. В дополнение к этому перечню к ним также относятся объекты гражданских прав, предусмотренные статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации—это части жилых зданий и квартир, в том числе одна или несколько изолированных комнат, коттеджи, садовые домики, гаражи воздушных судов, морских судов, судов внутреннего речного плавания, космические объекты также могут использоваться в качестве залога, так как они классифицируются как недвижимое имущество в соответствии с гражданским законодательством.
Одним из нововведений Федерального закона № 102 является то, что предметом ипотеки в 2016 году также могут быть парковочные места. Это достаточно новый объект гражданского права, согласно статье 1 Закона о градостроительстве Российской Федерации, представляющей собой отдельное определение здания или сооружения, предназначенного для размещения транспортных средств, здание или сооружение не ограничено или частично ограничено зданиями или иными закрытыми сооружениями, границы которых описаны в порядке, предусмотренном законодательством о государственном кадастровом учете.Поэтому при всестороннем анализе общих характеристик и характеристик имущества, которое может быть заложено субъекту, можно сделать следующий вывод: это отдельное определение объекта недвижимого имущества со строгим определением и установлением границ, который является отдельным юридическим объектом и зарегистрирован в кадастровом реестре как недвижимое имущество.
Ипотека подлежит обязательной государственной регистрации, признается только в соответствующей записи об обременениях объектов недвижимости, внесенной в ЕГРН. Важным фактом является то, что отсутствие государственной регистрации прав на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки этих участков.
Решение об ипотеке этих участков принимается местными властями. В соответствии с требованиями статьи 62.1 Федерального закона № 102 эти участки используются для жилищного строительства или комплексной застройки в целях жилищного строительства и передаются для обеспечения того, чтобы кредитные организации организовали погашение кредитов, предоставленных этими участками, путем строительства инженерной инфраструктуры.
Активно ведется изучение правовой системы и проблемы ипотеки. Основная цель гражданско-правового подхода к ипотеке как обеспечительному обязательству заключается в том, чтобы должник выполнил обязательство точно и строго до установленного срока.
Российское законодательство предусматривает, что гражданско-правовым способом инициирования ипотеки является договор залога (ипотечный кредит), помимо выдачи ипотечного кредита. В договоре об ипотеке должны быть отражены его основные условия - предмет ипотеки, ее оценка, характер, размер и срок исполнения обязательств, изложенных в договоре.
Закон предусматривает два способа прекращения ипотеки - добровольный, по заявлению залогодержателя, и обязательный-по решению суда. Если суд принимает решение о принудительном прекращении ипотеки, запись в ЕГРН погашается на основании заявления заявителя-истца и печати вступившего в законную силу решения суда о прекращении ипотеки.
Стоит отметить, что ипотека в силу закона является более императивной, но ее существенным недостатком является то, что обычно невозможно обратить взыскание на предмет ипотеки, поэтому можно сказать, что она имеет фиксированную стоимость.
В целом в методе обеспечения долгов ипотека занимает одно из основных положений гражданского права, поскольку ценная бумага в данном случае является объектом материального мира—не банковской гарантией, не ценной бумагой, а имуществом материальной ценности, на которое может быть обращено взыскание в случае неисполнения должником обязательств.
ГЛАВА II. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ2.1 Существенные условия договора об ипотекеВ эпоху рыночных отношений важную роль в предоставлении ипотечных кредитов играет такой вид ипотечного обеспечения. Банковские учреждения стали широко внедрять ипотеку, что объясняется ее надежностью, поскольку объектом является недвижимость.
Недвижимое имущество, переданное по договору ипотеки, всегда находится в собственности и пользовании залогодержателя (статья 338, статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это положение составляет основу ипотеки, и противоположная ситуация не имеет смысла.
В целях обеспечения погашения долгов или исполнения обязательств по другому имуществу вы можете взять на себя обязательства практически по любому виду недвижимости: земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участки, относящиеся к категории сельскохозяйственного использования; предприятия, здания, сооружения; жилые здания, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких, но изолированных комнат; виллы, садовые домики, гаражи и другие сооружения для использования потребителями; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Правила об ипотеке должны также распространяться на залог недвижимого имущества для незавершенных зданий на строящихся землях в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
В договоре об ипотеке должен быть указан предмет ипотеки, ее оценка, сумма основного долга, обеспеченного ипотекой, и срок исполнения. Суды часто обсуждают вопрос о том, как провести персонализацию предмета ипотеки.
Что касается оценки залога, то она не является рыночной ценой залога и поэтому может вообще не соответствовать, поскольку она проводится с согласия сторон и участие оценщика не является обязательным для ее определения.
Суд довольно либерально относится к последствиям нарушения этого правила. Так, в одном из дел суд заявил, что ипотечная оценка участка и дома была оценкой, которую стороны согласовали по предмету ипотеки. Несоблюдение участниками ипотечного договора требований пункта 1 статьи 67 Закона об ипотеке не влияет на заключение ипотечного договора, поскольку, согласно пункту 3 статьи 9 вышеуказанного закона, оценка предмета ипотеки основывается на законодательстве Российской Федерации и неправильное определение стоимости оценки может быть основанием для ее оспаривания, но не самого ипотечного договора.
Первый способ является правильным, поскольку в силу принципа неотделимости правовой судьбы здания и участков под ним такие объекты будут продаваться на аукционе комплексно. Поэтому нет необходимости устанавливать отдельную ипотечную стоимость участка и отдельную ипотечную стоимость здания.
Если договор об ипотеке не определяет ипотечную стоимость предмета залога, то не может быть подтверждено, что договор был заключен. Однако, если стороны указывают в договоре об ипотеке несколько различных оценок предмета ипотеки, такой договор не может считаться незаключенным, если можно определить, какая оценка является оценкой, согласованной сторонами в качестве основного условия договора об ипотеке.
В договоре обеспечения должен быть указан срок исполнения обеспеченного обязательства. В случае возникновения спора о том, соблюдено ли это условие в договоре ипотеки, суд, как правило, руководствуется положениями статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации о правилах расчета условий. Сроки выполнения можно определить, указав календарную дату или указав событие, которое неизбежно произойдет.
Если договором об ипотеке предусмотрено несколько обязательств, стороны должны указать в договоре об ипотеке срок исполнения каждого из них.
Подводя итог, можно сделать вывод, что основными условиями ипотечного договора являются его предмет, оценка, размер и срок исполнения основного долга, обеспеченного ипотекой. Хотя они однозначны, правоохранительная деятельность разделена вокруг основных условий. На практике возникают трудности с определением предмета ипотеки. Оценка применяется к оценке, предусмотренной законом, а если нет, то по соглашению сторон. Если указано несколько рейтингов, то необходимо посмотреть рейтинги сторон. Что касается срока оплаты, то он должен быть определен путем указания календарной даты или указания событий, которые неизбежно произойдут.
2.2 Форма и государственная регистрация договора об ипотекеВ соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.
Во-первых, статья 10 Федерального закона "Об ипотечных кредитах", Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 216-ФЗ, указана в новой редакции. Ранее закон предусматривал обязательное нотариальное заверение договоров, а также обязательную письменную форму и государственную регистрацию. В настоящее время нет необходимости в нотариусе, поэтому законодатель возлагает обязанность по проверке соответствия соглашения закону на судебные органы. Конечно, стороны договора могут предусмотреть в договоре обязательство нотариального заверения.
Поэтому для того, чтобы оформить ипотеку, необходимо совершить одно юридическое действие - согласно Гражданскому кодексу РФ, государство признает и подтверждает возникновение прав на недвижимое имущество, правовой акт об исковой давности (обременении), передаче или прекращении.
В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. На практике неправильные представления о понятиях "сделка" и "заключение договора" часто являются предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что закон об ипотеке связывает не само заключение договора с моментом государственной регистрации, а с его вступлением в силу. Таким образом, сделка считается завершенной с момента подписания уполномоченным лицом ипотечного договора, а не с момента регистрации состояния договора.
Если договор не содержит основных условий (статья 9 закона) или нарушает какое-либо положение закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора ипотеки.
Важно подчеркнуть, что даже смешанный договор (устанавливающий единый набор обязательств) требует государственной регистрации, когда ипотека действует с другими объектами. В соответствии с пунктом 3 статьи 10 Закона, если договор об ипотеке включен в кредит или иной договор, содержащий обязательство по обеспечению ипотеки, форма этого договора и государственная регистрация должны соответствовать требованиям, установленным для договора об ипотеке.
Стороны обязуются в будущем заключить предварительный договор, подлежащий государственной регистрации, который не подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил государственной регистрации договора ипотеки делает его недействительным. Такой договор считается недействительным.
Государственная регистрация прав включает в себя:
- Принять сделку с объектом недвижимого имущества и (или) правами (его возникновением, передачей, прекращением), правом на ограничение (обременения) и соответствовать требованиям закона и зарегистрировать в книге учета входящие документы (статьи 12, 13, 16, 17, 18 закона);
- Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, юридической силы правоустанавливающего документа, представленного на государственную регистрацию, в ходе которой, в частности, отсутствует противоречие между заявленным правом и зарегистрированным правом на объект недвижимого имущества, проверка действительности документа, представленного заявителем, и наличия прав физического лица или органа, подготовившего документ, а также отсутствие иных оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона);- Право вносить записи в единую государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним при отсутствии указанных противоречий и иных оснований для отказа или приостановления государственной регистрации (ст. 9, ст. 13 закона);
- Государственная регистрация удостоверяется специальными регистрационными надписями на документах, выражающих содержание сделки, и выдается свидетельство о государственной регистрации прав, оригинал национальных регистрационных документов, представленных заявителем (статьи 9, 13, 14, 18 Закона).
Согласно пункту 2 статьи 19 Закона государственная регистрация ипотечных кредитов осуществляется по месту нахождения имущества субъекта ипотечного кредита.
Государственная регистрация ипотеки, возникающей по договору об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, вытекающей из нотариально заверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя (статья 20, статья 1 Закона).
Для государственной регистрации ипотеки, возникающей по договору об ипотеке, необходимо представить следующие документы:
- Копия договора об ипотеке и его содержание;
- Документы, указанные в качестве приложений к договору об ипотеке;
- Документация об уплате национальных пошлин;
- В соответствии с законодательством Российской Федерации о праве на государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки.
Если заключение соответствующего договора требует возникновения ипотеки в соответствии с законом, то в случае развития ипотеки предоставляются соответствующий договор и ипотека. Учреждение, осуществляющее регистрацию государственных прав, отмечает время и место государственной регистрации ипотеки, номер и печать листов ипотеки.
Определенные особенности государственной регистрации связаны с ипотекой, которая возникает на основании закона. Государственная регистрация ипотечных кредитов, возникающих в соответствии с законом (в случае передачи жилых зданий в аренду (статья 586 Гражданского кодекса Российской Федерации), пожизненного содержания с условиями иждивенчества (статья 601 Гражданского кодекса Российской Федерации), стоимости кредитов банков или иных кредитных организаций или средств целевых кредитов, предоставленных юридическими лицами на приобретение или строительство домов или квартир, если иное не предусмотрено законом или договором одновременная государственная регистрация прав залогодержателя (покупателя, оплата аренды и т.д.)
В случае государственной регистрации ипотечных кредитов, которые возникают на основании закона, не нужно подавать в Министерство юстиции право на регистрацию соответствующего (отдельного) заявления. Такая регистрация осуществляется без оплаты.
Государственная регистрация договоров ипотеки жилого помещения является основанием для регистрации ипотеки в едином национальном реестре прав (пункт 1 статьи 11 Закона "О государственной регистрации"). Записи о регистрации договоров, ипотечных кредитов и закладных одновременно вносятся в единый государственный реестр прав.
Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации, другая сторона имеет право обратиться в суд с заявлением об обязательстве соответствующего судебного органа зарегистрировать договор ипотеки.
Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в соответствующей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд может по требованию другой стороны в отношении регистрации сделки не иметь буквального содержания этого правила, которое применяется только в случаях, когда государственная регистрация отсутствует и сделка признана недействительной. Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо специальных положений для сделок, которые считаются незавершенными при отсутствии государственной регистрации.
Мы подчеркиваем, что при принятии решений требуется государственная регистрация договора купли-продажи земельного участка и что суд должен проверить, соответствует ли договор требованиям законодательства с точки зрения его содержания.
В ходе осуществления процедуры национальной регистрации сторона может отозвать заявление, тем самым прекратив процедуру регистрации.
В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке регистрация ипотеки регистрируется на основании погашения (аннулирования):
- Совместное заявление Залога и залога о прекращении залога;
- Заявление законного владельца ипотеки;
- Решение суда, третейского суда или третейского суда.
Наконец, подчеркнем, что, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделок приведет к их недействительности; такие сделки считаются недействительными (пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации); они считаются недействительными с самого начала сделки и не имеют правовых последствий ее заключения; в то же время применение последствий недействительности сделок в виде двусторонней реституции не зависит от добросовестности сторон. Поэтому недействительные сделки не имеют юридических последствий; права и обязанности связаны только с тем, что они недействительны.
2.3 Проблемы и пути решения ипотечного кредитования в РоссииКредитные агентства в настоящее время предлагают различные варианты льготной регистрации ипотеки. Заемщики могут выбрать приемлемый вариант приобретения первичного или вторичного жилья.
Но не стоит забывать, что ипотека надолго связывает заемщиков и кредиторов. В то же время большинство граждан не могут позволить себе покупать ипотечную недвижимость, поскольку долгосрочные платежи оказывают очень существенное влияние на семейный бюджет.
Для того чтобы заемщик мог выполнять свои обязательства перед банком без особого давления, то есть своевременно, без задержек выплачивать ежемесячные платежи, необходима экономическая стабильность к сожалению, её нет, зато налицо кризис, инфляция и прочие негативные факторы.
Барьеры для развития ипотечного кредитования:
Рынок жилищного строительства является монопольным и подвержен высокому риску. Сейчас строительный рынок "захвачен" несколькими крупными компаниями, занимающимися строительством новых зданий. Между застройщиками просто нет конкуренции, поэтому цены на жилье неоправданно высоки и нет тенденции к снижению. Напротив, стоимость квадратных метров неуклонно растет.
Рынок долевого строительства жилья использует непрозрачные планы, иногда с явным нарушением закона. Крупнейшие девелоперы создают дочерние компании в больших масштабах, таким образом, имитируя отсутствие монополии. Некоторые компании искусственно обанкротились, оставив недостроенные здания. Кроме того, качество строящихся домов иногда оставляет много недостатков, обусловленных экономией строительных материалов.
При покупке такого жилья с ипотекой возникли правовые проблемы ипотечного кредитования в России. Отечественный рынок строительной недвижимости долгое время игнорировал закон. Юристы застройщиков составили договор с клиентами, которые хотят приобрести квартиры в новостройке, с учетом только интересов их "владельцев".
Для того чтобы снизить цены на недвижимость, на рынок должно выйти как можно больше новых строительных компаний. Они создадут конкуренцию и смогут предложить своим клиентам жилье по правильной цене. Только в этом случае долевое строительство будет прозрачным, и ипотечные кредиты могут быть выданы большему количеству людей, чем в настоящее время.
Низкая платежеспособность и серые доходы. Как уже упоминалось выше, из-за огромной долгосрочной финансовой нагрузки на семейный бюджет большинство граждан просто не имеют доступа к ипотеке. Уровень благосостояния населения очень низок, а полученных доходов едва хватает на покупку продуктов питания, необходимой одежды и оплату коммунальных платежей.
Кроме того, в нашей стране до сих пор не решен вопрос "серой" заработной платы. В результате большое количество предпринимателей и компаний экономят на налогах. Для них выгоднее выплачивать зарплату сотрудникам "в конверте", регистрировать их по самой низкой процентной ставке и выплачивать остальные деньги в обход налогов. Некоторые сотрудники вообще официально не зарегистрированы, они получают "черную зарплату".
Многие кредитные организации, понимая глобальный характер проблемы, принимают решение о допустимости учета скрытых доходов граждан. Для этого заемщик должен подтвердить свою платежеспособность с помощью гражданско-правового договора или специальной справки по форме, составленной банком. Однако в этом случае у каждого банка свои условия.
К сожалению, уровень благосостояния населения настолько низок, что даже при наличии скрытых доходов многие граждане не могут позволить себе купить квартиру с ипотекой.
Вопросы, связанные с альтернативными вариантами инвестирования для банков. Для увеличения активов банки предпочитают предлагать краткосрочные потребительские кредиты или кредиты на покупку автомобилей, а не ипотечные кредиты. Ведь последнее предполагает возврат заемных средств в течение 15-20 лет. Если учесть инфляцию и экономическую нестабильность, то такие кредиты банкам не очень выгодны.
Кроме получения прибыли от кредитов, банки вкладывают средства в альтернативные инвестиции, например, в рынок ценных бумаг, драгоценные металлы, сырьё и выполняют прочие операции по размещению собственных и привлечённых средств. Подобные инвестиции могут иметь множество сложностей и большие риски из-за инфляции и колебаний курса, но, тем не менее, приносят неплохой доход.
Финансовым организациям выгоднее работать с краткосрочными кредитами и получать проценты от операций на фондовом рынке, чем с ипотечными кредитами.
Общая экономическая ситуация вокруг России. С 2014 года Россия является агрессором многих стран мира из-за информационной войны и пропаганды, в связи, с чем ввела в отношении нее множество санкций и ограничений, что значительно ухудшило экономическую ситуацию.
Участие правительства в поддержке ипотеки является слабым. Существует несколько национальных программ, направленных на поддержку доступа к жилью на льготных условиях для определенных категорий граждан.
Рассчитывать на помощь государства могут:
многодетные семьи;
работники бюджетных организаций;
военные и служащие МВД;
молодые семьи.
Чаще всего такие категории предлагают определенные условия кредитования-более низкие процентные ставки, субсидии на погашение вступительных взносов. Все показатели рассчитываются на основе стоимости жилья, географического положения, состава семьи, дохода и других критериев.
Теперь вы можете взять ипотечный кредит под акушерский капитал, иметь ипотеку на жилье, которая выдается под 6% годовых, и если в семье двое или более детей, вы можете получить прибыль от суммы кредита.
Субсидии от государства являются очень важной поддержкой для многих, но ими может воспользоваться ограниченное число граждан. Большинство населения не может рассчитывать на помощь.
Возможные пути решения:
кредитные организации должны целенаправленно снижать процентную ставку;
государство должно разработать дополнительные программы поддержки населения, нуждающегося в жилье, благодаря чему значительно снизится финансовое бремя на семейный бюджет;
необходимо ввести более усовершенствованный механизм послаблений для заёмщиков в период материальных трудностей, снижения платёжеспособности или утраты работы – «ипотечные каникулы», отсрочки, выгодные условия рефинансирования долга;
создание новых кредитных продуктов на определённых условиях для тех граждан, кто не имеет официального трудоустройства или получает «серую» зарплату;
снизить налоговое бремя и создать благоприятные условия для официального трудоустройства граждан;
поощрять создание строительных компаний, выводить их на рынок и обеспечивать поддержку и защиту от монополистов, при этом минимизировать риски мошенничества и жёстко наказывать недобросовестных застройщиков;
ужесточить контроль над качеством возводимых зданий;
развивать экономику и повышать благосостояние людей во всех регионах, чтобы снизить приток мигрантов;
способствовать развитию рынка ипотечных облигаций, упростить требования к их выпуску;
обеспечить каждому региону дифференцированный подход и предложить ипотечные программы в зависимости от средних доходов и типа приобретаемой недвижимости.
Для того чтобы сделать жилье доступным, необходим комплексный подход к решению проблемы ипотеки, контролируемой государством.
Перспективы развития ипотеки связаны с новым указом Президента. В мае прошлого года Глава государства подписал указ "О национальных целях и стратегических целях развития на период до 2024 года", в котором особое место отводится улучшению жилищных условий и развитию ипотеки для граждан.
Президент поручил Правительству:
разработать пакет мероприятий, чтобы сделать ипотеку доступной для людей со средним достатком, в частности, установить процентную ставку не выше восьми процентов годовых;
в течение нескольких лет добиться уровня, когда жильём будет обеспечиваться не менее пяти миллионов людей;
облегчить процедуру оформления ипотеки и сократить количество необоснованных отказов;
создать новые инструменты государственной поддержки.
В результате его рекомендаций перспективы развития ипотечного кредитования вышли на новый уровень. Но стоит отметить, что нынешняя экономическая ситуация и низкое благосостояние большинства населения страны не позволяют нам быстро возобновить ипотеку и обеспечить жильем всех нуждающихся. Это происходит уже более года.
Основными проблемами снижения объёма ипотечного кредитования являются:
низкий уровень жизни населения, неплатёжеспособность;
инфляционная составляющая;
монополизация строительного рынка;
миграция трудоспособных граждан;
недостаточное развитие рынка ипотечных облигаций;
слабое участие государства в поддержке ипотеки.
Можно отметить, что на данный момент в России существуют серьезные проблемы с ипотекой, и методы их решения должны быть в полной мере реализованы на государственном уровне. С этой целью был сделан первый шаг.
ЗАКЛЮЧЕНИЕНа данный момент ипотека порождает множество противоречивых мнений. Утверждалось, что при нынешнем уровне жизни такое решение жилищной проблемы будет оставаться непопулярным в течение длительного времени. Другие - ипотечные кредиты пришли именно в нашу страну. В то же время существующие в стране планы развития ипотеки не работают, и эти планы не вызывают особого доверия у населения.
Развитие ипотечного кредитования в нашей стране будет способствовать восстановлению инвестиционного сектора, повышению социальной стабильности и преодолению глубоких социально-экономических кризисов. С другой стороны, этот финансово-экономический кризис затрудняет создание государственной ипотечной системы в России. Однако если условия ипотечных кредитов будут адаптированы к эффективным потребностям населения, а источник финансирования ипотечных кредитов будет обусловлен ростом дополнительных бюджетных доходов от строительства жилья, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно даже в условиях экономической нестабильности.
Ипотека в переходной экономике должна быть сосредоточена в основном в тех категориях населения, которые нуждаются в небольших ипотечных кредитах. Это позволит предоставлять кредиты максимальному количеству заемщиков с ограниченными ресурсами. Доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, велика, по крайней мере, половина тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
Для тех граждан, у которых недостаточно денежных сбережений, это ограничение преодолевается путем оплаты части нового со старым. Граждане, получающие жилищные субсидии и жилищные сертификаты в установленном порядке, могут использовать их для покрытия части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечным кредитам.
Поскольку ипотека создает дополнительные доходы бюджета, она может служить одним из источников финансирования ипотеки, а также внебюджетными ресурсами, доступными для финансирования жилищного строительства в каждом регионе и городе. Кроме того, система становится самодостаточной и может быть расширена за счет других источников финансирования, в том числе заемных средств финансовых учреждений.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВНормативно – правовые акты
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) \\ Российская газета. - 4 июля 2020 г. N 144.
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 09.03.2021) \\ Российская газета. - N 238-239, 08.12.1994.
Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" \\ Российская газета. - N 137, 22.07.1998.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О кредитных историях" \\ Российская газета. - N 2, 13.01.2005.
Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "О государственной регистрации недвижимости" \\ Российская газета. - N 156, 17.07.2015.
Специальная литература
Анисимов А. П., Козлова М. Ю., Рыженков А. Я. Гражданское право. Особенная часть. Учебник для СПО. В 2-х томах. Том 1. М.: Юрайт, 2019. 352 с.
Алексанян А.А. Роль государства в развитии системы ипотечного кредитования // Актуальные научные исследования в современном мире. - 2016. - № 10-2. - С. 31 - 35.
Баширина Е.Н., Фирсова Н.В. Договор об ипотеки: теория и практика применения // Евразийский юридический журнал. - 2018. - №2 (117). - С. 141-142.
Богданова Е. Е., Богданов Д. Е., Василевская Л. Ю. Гражданское право. Учебник. В 2 томах. Том 2. М.: Проспект, 2020. 448 с.
Долинская В. В., Моргунова Е. А., Шевченко О. М. Гражданское право. Объекты прав. Учебное пособие для бакалавров. М.: Проспект, 2020. 128 с.
Ивакин В. Н. Гражданское право. Особенная часть. Учебное пособие для СПО. М.: Юрайт, 2019. 292 с.
Иванова Е. В. Гражданское право. Общая часть. Учебник и практикум для вузов. М.: Юрайт, 2019. 257 с.
Извощикова С.А. Правовая природа договора Ипотеки // Актуальные проблемы современной юридической науки и практики: статья в сборнике трудов конференции. -2019. - С. 35-41.
Курбанов Р. А., Белялова А. М., Лалетина А. С. Гражданское право. Общая и особенная части. М.: Проспект, 2020. 736 с.
Михайленко Е. М. Гражданское право. Общая часть. Учебник и практикум для вузов. М.: Юрайт, 2020. 416 с.
Пономарева, Е. С. Правовое регулирование ипотеки / Е. С. Пономарева. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 44 (178). — С. 135-137.
Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. 2016. № 1. С. 7 - 18.
Радько Т. Н. Основы гражданского права. Учебное пособие. М.: Проспект, 2016. 16 с.
Тарачев В. А. Кредитные риски и развитие банковской системы // Деньги и кредит, 2017, №6.
Торосян Н.Д. Ипотечное кредитование: теоретические основы и тенденции развития // Экономика и предпринимательство. - 2017. - № 12-1. - С. 1294 - 1297.
Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. – 2016. –№4.