Договор аренды недвижимого имущества: особенности заключения и исполнения

Оглавление
Введение3
Глава 1. Понятие договора аренды недвижимого имущества. Ключевые элементы договора аренды недвижимого имущества .7
1.1. Понятие договора аренды недвижимого имущества7
1.2. Ключевые элементы договора аренды недвижимого имущества.10
Глава 2. Правовое регулирование и регистрация договора аренды недвижимого имущества.20
2.1. Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества.20
2.2. Регистрация недвижимого имущества23
Заключение26
Список литературы28
Введение
История договора аренды насчитывает многие тысячелетия. Самые первые упоминания об аренде фрагментарно закреплялись еще в актах Египта и Вавилона. Позже римское право уже придает договору аренды современный вид.
Российскому праву договор аренды еще был знаком со времен «Русской правды». Самого понятия об аренде в «Русской правде» не было, но нет никаких сомнений, что такие договоры уже заключались. Ведь в то время в Киевской Руси активно развивалась торговля, прибывали купцы, нуждающиеся во временном жилище, складских помещениях и в самих местах торговли. Однако в тот период еще не совсем четко обозначалась разница между близкими к ней институтами русского права. Фактически это произошло гораздо позднее, в Своде законов Российской Империи. Так, согласно Своду законов Российской Империи, имущественный наем заключался на срок до 12 лет, также предусматривалась обязательная письменная форма. А само право распоряжаться имуществом наступало с 21 года.
Дальнейшие законодательные акты пополняли этот институт. В советский период роль аренды то снижалась(1930-1940гг.), то повышалась (в период НЭПа и после 1985г.). «Указ Верховного Совета СССР об аренде и арендных отношениях в СССР» возрождает институт аренды, но при условии определенных ограничений, которые просуществовали вплоть до принятия ГК РФ.
Аренда – это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату.
Правовые основы регулирования арендных отношений закреплены в Гражданском кодексе РФ.
Понятия «имущественный наем» и «аренда» тождественны и различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могут передаваться и в найм - гражданам, и в аренду - юридическим лицам.
Актуальность данной темы исследования обусловлена тем, что договор аренды на сегодняшний день является одним из самых распространенных договоров.
Аренда недвижимого имущества является одним из основных финансовых инструментов, позволяющих осуществлять развитие любого производства. Поэтому неудивительно, что в данной сфере возникает множество споров. Отчасти этому причиной служит несовершенство законодательства, отчасти - ошибочное представление субъектов гражданского оборота о юридической природе таких понятий как «договор», «аренда», «недвижимость».
В силу норм ГК РФ к недвижимым вещам относятся:
1) земельные участки, участки недр, а также объекты, прочно связанные с землей, т.е. перемещение которых невозможно;
2) здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
3) жилые и нежилые помещения, если границы данных помещений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;
4) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации;
5) предприятие как имущественный комплекс;
6) предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места);
7) единый имущественный комплекс;
8) иное имущество, отнесенное законодательством к недвижимости.
Как видим, выше приведенный перечень свидетельствует о многообразии объектов, относимых к недвижимому имуществу, следовательно, и о многообразии арендных отношений.
Данная тема достаточно часто в различных аспектах являлась предметом рассмотрения многих ученых: Алексеева В.А, Витрянского В.В, Селиванова Е.С., Пискунова Е.А., Козлова Е.Б., Степанова С.Л. и многие другие.
Целью настоящей курсовой работы является анализ особенностей договора аренды недвижимого имущества. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач, а именно:
Дать общую характеристику договора аренды.
2. Дать определение договору аренды недвижимого имущества;
3. Рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества;
3. Изучить нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимого имущества;
5.Опреденить цели, задачи и значение регистрации недвижимого имущества.
Объектом изучения являются общественные отношения, складывающиеся при аренде объектов недвижимости.
Предметом изучения курсовой работы являются нормативно-правовые документы, которые определяют порядок заключения договора аренды недвижимого имущества.
Методами изучения являются теоретический и правовой анализ, сравнение, построение выводов, систематизация данных.
Глава 1. Понятие договора аренды недвижимого имущества. Ключевые элементы договора аренды недвижимого имущества
Понятие договора аренды недвижимого имущества
В ГК РФ закреплено только понятие договора аренды, так, согласно статье 606 ГК РФ: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование». Также данная статья гласит, что «Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использование арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью».
Анализируя статью 606 ГК РФ можно сделать вывод, что договор аренды – это не только предоставление имущества в пользование, но и предоставление во временное владение и пользование. Последнее довольно часто характерно для предпринимателей, т.к. при осуществлении своей деятельности они не могут обойтись без аренды различных видов имущества, в том числе и аренды недвижимости: складских помещений, помещений для офисов и т.п. Ведь общие затраты на аренду всегда будут гораздо меньше, чем затраты на приобретение недвижимости в собственность.
По договору аренды имущество передается за плату в любой форме: в наиболее распространенной –денежной в виде периодических платежей либо натуральной по взаимному согласию сторон. Договор, заключенный в устной форме юридической силы не имеет. Однако, как утверждает Высоцкая Е.В. «Практически по разным причинам возникают ситуации, когда контрагенты не заключают договор аренды в письменном виде. Однако, основываясь на судебной практике, можно утверждать, что отсутствие договора в письменном виде не освобождает ответчика от обязанности своевременной оплаты за используемое имущество.» Интересно, что «В одном из арбитражных споров был признан действительным договор аренды, подписанный факсимиле со стороны арендодателя». [24, с. 159]
Особенностью арендной платы обладает договор аренды зданий и сооружений, в котором в арендную плату включается также плата за пользование соответствующим земельным участком, если в договоре не указано иное, плата взиматься за такой участок не должна. (ч.2. ст. 654). Данное утверждение свидетельствует о неразрывной связи объекта аренды, то есть. здание или сооружение и земельный участок, находящийся под ними, являются единым целым, единым объектом аренды.
Данный договор является возмездным. Однако, если же имущество передано без оплаты, договор будет считаться безвозмездным, следовательно, здесь будет иметь место совсем иной договор, а именно – договор о безвозмездном пользовании имуществом, закрепленный главой 36 ГК РФ. ГК РФ не содержит понятия безвозмездной передачи недвижимого имущества, такие действия расцениваются как получение ссуды.
Статья 624 ГК РФ выделяет следующую особенность договора аренды – арендованное имущество может перейти в собственность арендатора, т.е. посредством выкупа. А именно, законом или договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Цена выкупа наряду с предметом договора становится еще одним существенным условием. Если условие о размере выкупной цены отсутствует в договоре, договор считается незаключенным. Также арендодатель и арендатор вправе засчитать ранее выплаченную сумму за аренду имущества в счет выкупной цены, при этом заключается дополнительное соглашение.
Однако право на выкуп имущества может ограничиваться законом. Например, невозможен выкуп имущества, которое арендуется у государственных научных организаций и организаций, подведомственным академиям наук. То же самое касается и лесных участков из состава земель лесного фонда, так как такие участки являются объектами федеральной собственности, водных объектов (за исключением объектов, находящихся в частной собственности) и других. Земельные участки передаются в аренду с учетом норм ЗК РФ, ГК РФ и нормативно-правовыми актами Правительства РФ и Президента РФ. Но следует обратить внимание, что нормы ЗК не имеют приоритетного значения перед нормами ГК РФ в регулировании земельных отношений, если иное не оговорено в нормах самого ГК. Можно сделать вывод, что выкуп имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности возможен в случаях, когда это разрешено законом.
Заметим, что договор аренды с правом выкупа приобретает элементы совсем другого договора - договора купли-продажи, вернее –включает в себя элементы и договора аренды, и договора купли-продажи. Так, многие ученые относят данный договор к смешанным договорам. (Романц Ю.А., Ковальцева М.Г. и др). Стоит учесть, договор аренды с правом выкупа не становится договором купли-продажи. Главное отличие данных договоров состоит в том, что при договоре купли-продажи имущество переходит в момент его заключения, а при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество по истечении некоторого времени (срока аренды).
Определения договора аренды недвижимого имущества в ГК РФ нет. Однако, на анализе статей ст.130 и 606 ГК РФ можно дать следующее определение договора аренды недвижимого имущества: Договором аренды недвижимого имущества является гражданско-правовой договор, согласно которому одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (арендодатель) обязуется предоставить второй стороне (арендатор) за плату во временное владение и пользование земельный участок или иной объект, прочно связанный с землей, передвижение которого невозможно без причинения значительного ущерба.
1.2. Ключевые элементы договора аренды недвижимого имущества
В состав элементов договора аренды входит: предмет, объект, стороны, содержание и форма.
Предметом рассматриваемого договора являются объекты аренды. Согласно статье 607 ГК РФ: «В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятие и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудования, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи)».
Однако закон может устанавливать и виды имущества, аренда которых ограничивается или не допускается. Также закон может устанавливать особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Под другими обособленными природными объектами понимаются участки естественного происхождения: недр, леса, озера, торфяные отводы, также искусственные объекты: пруды, парки и т.п.
Договор аренды должен содержать данные, позволяющие точно установить имущество, которое передается арендатору в качестве объекта аренды. Если данные отсутствуют - договор считается не заключенным.
ГК РФ в пункте 1 статьи 607 дает перечень имущества, которое может быть передано в аренду. Интересно то, что ГК РФ не поясняет различий между зданием и сооружением и не придает юридического значения такого деления.
Некоторые ученые видят необходимость в отделении понятий «здание» и «сооружение» путем выявления отличительных признаков данных объектов. (Например, Круглова О.Б.). Очевидно, что речь идет о раздельном правовом регулировании данных объектов и, как следствие, определении его границ.
Например, Литовкин В.Н. говорит о том, что здания и сооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением» [31, с. 208]
Пащенко Н.Ю. дает разграничение этих понятий следующим образом: «Обычно к зданиям относят строения капитального типа, в которых люди находятся достаточно длительное время. В общепринятом смысле различие заключается также в том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, для проживания или осуществления какой-либо деятельности, тогда как сооружения служат чисто техническим целям; люди находятся в них временно в течение не очень большого периода времени. Возможны ситуации, когда здание и сооружение связаны физически, в связи с этим вопрос о том, нужно ли его отнести к зданию или сооружению, решается в зависимости от общего функционального назначения объекта. Так, если строение в целом предназначено для постоянного нахождения в нем людей, то оно является зданием, а инженерное сооружение представляет собой его конструктивный элемент. Если же сооружение предназначено в первую очередь для решения некой технической задачи, то оно является инженерно-техническим сооружением, а здание является его конструктивным элементом». [33, с. 185]
Витрянский В.В. дает следующее определение: «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведённый на земельном участке или под ним (под землёй) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». [22, с. 217]
Проанализировав данные точки зрения, можно сделать вывод, что ученые так и не смогли четко отграничить данные понятия, отразить характерные признаки.
Но, например, Василишин И.И. говорит о том, что разграничение между данными понятиями содержится п.2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», согласно которому:
здание – это результат строительства, который представляет собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных,
сооружение – это результат строительства, представляющий собой объёмную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Согласимся, что, проанализировав технический регламент, можно установить признаки понятий «здание», «сооружение». Данный ФЗ рассматривает здания и сооружения как объект для технического регулирования, несет «техническое» значение. Однако технический регламент позволяет заметить, что здания включают в себя помещения, а сооружения – нет, что у них различное назначение.
Разумеется, недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы. Пункт 1 статьи 607 ГК РФ дает определение непотребляемых вещей, которые также являются самостоятельным объектом договора аренды, основным признаком которых является сохранение своих натуральных свойств в процессе их использования.
Конечно, непотребляемые вещи претерпевают некоторый износ по ходу своего длительного использования, но при каждом разе использования они все же сохраняются в натуре. Такой износ подлежит учету в соответствии с нормами законодательства о бухгалтерском учете и налогах.
Абзац 2 пункта 1 статьи 607 ГК РФ закрепляет, что законом могут быть установлено имущество, ограниченное или запрещенное для сдачи в аренду.
Запреты и ограничение на сдачу в аренду относятся прежде всего к имуществу, изъятому из оборота или оборотоспособность которого ограничена (п.2 ст.129 ГК). Также имеются определенные ограничения в отношении сдачи в аренду природных объектов. Например, водные объекты, участки лесного фонда и участки недр могут предоставляться в пользование только при наличии лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами.
Четкое определение объекта необходимо, так как при невыполнении данного требования будет считается, что условия об объекте не согласованы, поэтому договор будет признан не заключенным. Данная сделка ничтожна.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем и арендатором могут быть как юридические лица, так и физические лица, государство и муниципальные образования. При составлении договора вносятся права и обязанности обеих сторон.
«Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущества в аренду» (ст.608 ГК РФ).
Сдача в аренду имущества – акт распоряжения данным имуществом. Данным правомочием обладает прежде всего собственник (юридическое или физическое лицо).
Пункт 2 статьи 295 ГК РФ устанавливает, что предприятие, за которым закреплено имущество на праве хозяйственного ведения могут сдавать его в аренду без согласия и, значит, быть арендодателями.
Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления (ст. 124 – 127 ГК РФ). Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом.
Арендодатель имеет право:
1. Самостоятельно выбирать арендатора своего имущества;
2. Сдавать в аренду недвижимое имущество, обремененное правами третьих лиц (например, ипотека, сервитут, право залога и т.п.), которые в период действия договора аренды сохраняют свою силу, но только после предупреждения арендатора. (т.к. это может повлечь негативные последствия для арендатора, например, обращение взыскания на имущество, которое является предметом залога). Иначе это дает право требования арендатору уменьшения арендной платы или расторжения договора с последующим возмещением убытков.
3. Требовать своевременной уплаты арендных платежей, а также право на пересмотр арендной платы, но не чаще 1 раза в год.
4. Осуществлять контроль за состоянием предмета договора;
5. Потребовать денежной компенсации при продолжении эксплуатации собственности после окончания срока, установленного договором;
6. Ожидать, что по окончанию срока аренды имущество будет возвращено в первозданном виде или состоянии, установленном договором;
Арендодатель вправе потребовать расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ) в случаях, если:
1. Арендатор осуществлял пользование объектом аренды с нарушением условий договора;
2. Был нанесен непоправимый вред имуществу по вине арендатора;
3. Два или более раза не вносилась арендная плата;
4. Арендатор не производит ремонт имущества, установленного договором.
Обязанности арендодателя:
1. Основополагающей обязанностью арендодателя является предоставление имущества арендатору, которое соответствует условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество передается в срок, установленный договором. При отсутствии такого срока – в разумный срок. При неисполнении этой основной обязанности арендодателя, арендатор вправе требовать арендованное имущество (ст. 398 ГК РФ), а также потребовать возмещения убытков, причиненных несвоевременной передачей имущества. Если в результате задержки передачи имущества арендатор утратил интерес к исполнению договора, он может, во-первых, заявить требования о расторжении договора, во-вторых, заявить требования о возмещении убытков, которые были причинены неисполнением договорных обязательств.
2. Передать арендатору необходимую документацию;
3. Перезаключить договор на случай своей смерти с новым лицом (наследником арендодателя);
4. Поддерживать имущество в должном состоянии, производить необходимый ремонт;
5. Возместить расходы после окончания срока договора, в случае, если арендатор внес свои средства на улучшение участка, грунта, на улучшение состояния объекта;
6. Несет ответственность за все недостатки арендуемого объекта, которые не позволяют полноценно эксплуатировать арендуемый объект, за исключением тех, которые:
7. Были оговорены при заключении договора;
8. Заблаговременно были известны арендатору;
9. Установлены арендатором во время осмотра объекта при заключении договора.
Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. Это может быть, как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, так и иное лицо (граждане и юридические лица) использующее арендуемое имущество для других целей (например, для проживания, для удовлетворения потребительских нужд и т.п.).
Арендатор обладает правами:
1) Предъявлять требование по передаче объекта аренды;
2) Выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено в договоре;
3) Сдавать арендованный объект в субаренду;
4) Арендатор имеет преимущественное право заключить договор на новый срок;
5) По согласованию с арендодателем передавать в залог;
6) Если состояние арендуемой недвижимости изменилось в худшую сторону, требовать уменьшения арендной платы;
Также арендатор обязан:
1) Осуществлять пользование арендованным имуществом согласно договору. При аренде земельного участка должен использовать участок только в определенных целях.
2) Поддерживать имущество в должном состоянии, нести расходы, чтобы состояние недвижимости не ухудшалось.
3) Вносить арендную плату с момента передачи имущества- порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.) в соответствии с заключенным договором. При этом арендная плата, по общему правилу, вносится даже если арендатор фактически не использует арендованное имущество в определенный период. Но если пользование арендованным имуществом приостановилось по вине арендодателя, то плата не должна взиматься.
4) Производить необходимый ремонт для устранения недостатков в техническом состоянии арендуемого объекта.
5) Передать недвижимость арендодателю по окончанию срока договора в том виде, какой был до заключения сделки.
В случае смерти арендатора, права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если в договоре не указано иное. Арендодатель не вправе отказать наследнику, при одном исключении - договор был заключен из-за личных качеств арендатора.
Арендатор вправе досрочно расторгнуть договор аренды в судебном порядке, если:
1. При непредставлении имущества арендодателем в пользовании;
2. Арендодатель совершает действия, создающие для арендатора препятствия для пользования арендованным имуществом;
3. Имущество, переданное арендатору, имеет недостатки, которые не были оговорены с арендодателем при заключении договора;
4. Объект аренды находится в состоянии не пригодном для использования по обстоятельствам, которые не зависят от арендатора.
Арендатор несет перед арендодателем отвественность, если были нарушены условия договора:
Арендатор осуществляет пользование объектом, на условиях, которых нет в договоре аренды или другого назначения имущества;
При просрочке оплаты аренды в установленный договором срок;
Арендатор наносит ущерб недвижимости;
При отказе арендатором возвращать арендованное имущество после истечения срока аренды.
Арендатор не вправе проводить с арендуемым имуществом следующие действия: продавать, дарить, оставлять в наследство.
Наконец, форма договора аренды также является важным элементом договора аренды.
Итак, ст. 609 ГК РФ закрепляет следующие правила формы договора аренды:
Договор на срок более года заключается в письменной форме;2) А также, если одной из сторон(или обе стороны) договора является(являются)юридическое лицо(юридическими лицами) независимо от срока такого договора заключается в письменной форме.3) Если договором предусмотрен последующий переход права собственности на это имущество к арендатору, то такой договор заключается в форме договора купли - продажи имущества.
Таким образом, ключевыми элементами договора аренды недвижимого имущества являются: предмет и объект (земельные участки, здания, сооружение и др.), стороны (арендодатель и арендатор), простая письменная форма (на срок более 1 года), а также, можно сделать вывод, что условия договора определяют и конкретизируют права и обязанности сторон. Свое практическое значение арендный договор приобретает при условии четкого определения в нем прав и обязанностей сторон. Также немаловажное значение имеет распределение между сторонами при заключении договора аренды обязанностей по осуществлению капитального и текущего ремонта.

Глава 2. Правовое регулирование и регистрация договора аренды недвижимого имущества
2.1 Правовое регулирование договора аренды недвижимого имущества
Достаточно стремительное становление и развитие рынка коммерческой и жилой недвижимости в РФ определило рост числа предпринимателей и компаний, главной деятельностью которых выражается в получении прибыли от сдачи внаем различных видов недвижимого имущества.
Широкому распространению института аренды недвижимого имущества связано с некоторыми факторами факторами. С экономической стороны аренда, как разновидность коммерческой деятельности, является весьма выгодным и рентабельным бизнесом. С юридической точки зрения аренда недвижимости представляет собой не только наиболее простой, но и безопасный способ приобретения права владения и пользования имуществом. Договор аренды дает возможность рационально использовать недвижимое имущество и вести, например, предпринимательскую деятельность. Собственник может совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам. При этом, договор аренды не влечет за собой смену собственника, а только оформляет отношения, при которых товаром право пользования данной вещью, а не сама вещь. Всё это имеет большое значение для новых юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Ведь это позволяет существенно сэкономить денежные средства, что особенно актуально для малого и среднего бизнеса. В свою очередь, для арендодателя сдача в аренду — это доход в виде арендных платежей при минимальных рисках. Именно эта причина и обусловила рост на спрос применения договора аренды в различных правоотношениях.
Правовое регулирование арендных отношений осуществляется, в первую очередь, нормами гражданского законодательства РФ.
Арендные отношения регулируются главой 34 ГК РФ. Данная глава закрепляет общие положения об аренде, понятия, юридическую природу и регулирование арендных отношений, в частности, аренду зданий, сооружений, предприятий и др.
Данная сфера отношений также регулируются ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Так, например, согласно подпункту 8.3 пункта 3 статьи 9 данного ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся дополнительные сведения «о невозможности передачи жилого помещения в аренду, обременения его другими правами, а также невозможности его отчуждения в случаях, предусмотренных Законом РФ от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы РФ».
Нормативное регулирование также осуществляется и иными ФЗ РФ. Например, ФЗ №127 от 23 августа 1996г. «О науке государственной научно-технической политике» пунктом 3 статьи 5 устанавливается размер арендной платы: «государственным научным организациям предоставляется право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно неиспользуемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое».
Дальше по иерархии актов, которые содержат нормы гражданского права, регулирующие аренду недвижимого имущества, могут являться указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ. Например, Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Так, данное постановление закрепляет основные принципы исходя из которых определяется арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (к примеру, принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы и др.)
Нормы гражданского права могут содержаться также в актах, издаваемых министерствами Российской Федерации и другими федеральными органами исполнительной власти (агентствами, службами и пр.). Это так называемые ведомственные нормативные акты. Органы исполнительной власти подобные акты могут принимать лишь в случаях и в пределах предусмотрены Гражданским кодексом РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами.
Проводя анализ законодательства об аренде необходимо назвать также правовые акты, издаваемые Министерством финансов Российской Федерации (например, Письмо ФНС России от 23.01.20 "О порядке налогообложения имущества налогом на имущество организаций в связи с применением ФСБУ 25/2018 "Бухгалтерский учет аренды" (вместе с Письмом Минфина России от 21.01.2020 N 03-05-04-01/2993). Например, данное Письмо устанавливает, что «Каждая сторона договора аренды ведет бухгалтерский учет самостоятельно в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.»
Отдельные вопросы аренды зданий и сооружений помимо названных выше нормативных правовых актов регулируются также актами, принимаемыми субъектами Российской Федерации. Например, закон Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» устанавливает, что «Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.» 
Международные нормы в сфере регулирования вопросов аренды зданий и сооружений также имеют свое значение. В поисках перспективных направлений развития национальных правовых систем государств многие международные организации пришли к выводу о необходимости использования специфичного способа правовой унификации - с помощью международных модельных норм.
Таким образом, можно сделать вывод, что законодательство Российской Федерации располагает весьма уникальным, отработанным юридическим инструментарием, обеспечивающим организованность и порядок в данной области арендных отношений, что позволяет расширять границы гражданско-правового регулирования имущественных отношений.
2.2. Регистрация права аренды недвижимого имущества
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» дает определение государственной регистрации на недвижимое имущество согласно которому государственная регистрация «является юридическим актом признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества, посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости».
Единственным доказательством существования зарегистрированного права является регистрация права в ЕГРН. Вывод - государственная регистрация имеет правоуставливающее и правоподтвержающее значение.
ГК РФ устанавливает, что договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» закрепляет, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. При этом любая из сторон может обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды.
Налоговый Кодекс говорит о том, что за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий уплачивается государственная пошлина. При регистрации ограничений (обременений) прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права в размере 350 рублей для всех плательщиков. Также следует подчеркнуть, что, если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимого имущества, при такой регистрации совершается одно юридически значимое действие - производится регистрация самого договора аренды вне зависимости от количества указанных в нем арендованных объектов недвижимого имущества и проведенных в отношении них регистрационных действий.
За регистрацию одного договора аренды, предметом которого могут являться несколько объектов недвижимого имущества, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствующих размерах, установленных НК РФ.
Таким образом, государственная регистрация выполняет следующие цели и задачи:
Защитить права и законные интересы участников оборота недвижимого имущества;
Обеспечить надежный, законный, открытый оборот недвижимого имущества при помощи подтверждения, а также государственной гарантии прав на недвижимое имущество;
Помощь в реализации фискальной функции государства;
Обеспечить безопасность на рынке недвижимости путем предупреждения и пресечения преступлений в данной сфере;
Создать эффективные механизмы управления рынком недвижимости.

Заключение
Итак, подводя итоги, мною был решен ряд поставленных задач:
1. Дать общую характеристику договора аренды.
2. Дать определение договору аренды недвижимого имущества;
3. Рассмотреть права и обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества;
4. Изучить нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды недвижимого имущества;
5.Опреденить цели, задачи и значение регистрации недвижимого имущества
Таким образом, завершая данное исследование, можно сделать следующие выводы:
1) Аренда недвижимого имущества, безусловно, один из самых популярных договоров в настоящее время;
2) Достаточно хорошо на законодательном уровне проработано правовое регулирование данного института. Однако, имеются некоторые проблемы, например, в отношении понятийного аппарата: «здание», «сооружение» и др.;
3) Договор аренды имеет схожие черты с другими договорами, например, с договором купли-продажи;
4) Особые ограничения предусмотрены для некоторых объектов недвижимого имущества (Например, для некоторых земельных участков);
5) Государственная регистрация на недвижимое имущество имеет правоуставливающее и правоподтвержающее значение.
Резюмируя полученные результаты, с целью усовершенствования законодательства предлагаю:
Выделить аренду недвижимого имущества в ГК РФ, путем введения параграфа «Аренда недвижимого имущества», который содержал бы: понятие «договор аренды недвижимого имущества», форму и государственную регистрацию недвижимого имущества;
Разделить понятия «здание» и «сооружение», закрепить данные понятия в ГК РФ.
Список Литературы
Нормативные акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)//Собрание законодательства РФ №31 04.08.2014 – 4398с.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья и четвертая) Часть первая: Федеральный закон от 30.11.1994 №41-ФЗ. Часть вторая: Федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ.Часть третья: Федеральный закон от 26.01.2011 № 146-ФЗ. Часть четвертая: Федеральный закон от 18.12.2006 № 230_ФЗ. (ред. от 16.12.2019, с изм. от 28.04.2020) № 14-ФЗ// «Проспект», Москва, 2020г – 704с.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 18.03.2020) //Собрание законодательства РФ №44 29.10.2001 – 3356 с.
4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 № 146-ФЗ (ред. от 22.04.2020) // Электронный доступ: Официальный интернет-портал информации – http//pravo.gov.ru/- 10.03.2020 в 12:00.
5. Федеральный закон "О науке и государственной научно-технической политике" от 23.08.1996 N 127-ФЗ//Собрание законодательства РФ №32 29.02.1996 – 4546 с.
6. Федеральный Закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019)//Электронный доступ: Официальный интернет-портал информации – http//pravo.gov.ru/- 05.03.2020 в 13:00.
7. Закон РФ "О статусе столицы Российской Федерации" от 15.04.1993 N 4802-1(с изм. и доп., вступ. в силу с 31.12.2019)// Электронный доступ: Официальный интернет-портал информации – http//pravo.gov.ru/- 18.03.2020 в 15:00.
8. Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (ред. от 20.02.2020) "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации // Электронный доступ: Официальный интернет-портал информации – http//pravo.gov.ru/- 15.03.2020 в 16:00.
9. <Письмо> ФНС России от 23.01.2019 N БС-4-11/986@ "О порядке налогообложения доходов физических лиц" (вместе с <Письмом> Минфина России от 27.12.2018 N 03-04-07/95343)//Собрание законодательства РФ №38 23.01.2019 – 4565 с.
10. Закон Санкт-Петербурга от 14.07.2004 №387-58 «О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург» // Электронный доступ: Официальный интернет-портал информации – http//pravo.gov.ru/- 15.03.2020 в 13:00.
Материалы судебной практики:
11. [Электронный ресурс]. Электронная правовая система «СудАкт». Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/iV7KoIYSRjdQ/?regular-txt=аренда&regular-case_doc=&regular-lawchunkinfo=&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&_=1621674738045&snippet_pos=204#snippet
12. Электронный ресурс]. Электронная правовая система «СудАкт». Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/JYeqwnhCxC6r/?regular-txt=аренда&regular-case_doc=&regular-lawchunkinfo=&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&_=1621674738045&snippet_pos=176#snippet
13. Электронный ресурс]. Электронная правовая система «СудАкт». Режим доступа: https://sudact.ru/regular/doc/5UexRGgdtVNp/?regular-txt=аренда&regular-case_doc=&regular-lawchunkinfo=&regular-date_from=&regular-date_to=&regular-workflow_stage=&regular-area=&regular-court=&regular-judge=&_=1621674738045&snippet_pos=588#snippet
Учебная литература:
14.  Анисимов А.П., Козлова М.Ю., Рыженков А.Я., Чаркин С.А.; под общей редакцией А. Я. Рыженкова. Гражданское право. Особенная часть в 2 т. Том 1 : учебник для среднего профессионального образования / — 6-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 351 с. — (Профессиональное образование). — ISBN 978-5-534-07882-4. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/453311 (дата обращения:05.03.2020).
15. Белов, В. А.  Гражданское право в 2 т. Том 2. Особенная часть: учебник для вузов / В. А. Белов. — Москва: Издательство Юрайт, 2020. — 463 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-00191-4. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/452735 (дата обращения: 05.03.2020).
16. Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 2. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017. с. 500.
17. Иванова, Е. В.  Договорное право в 2 т. Том 2. Особенная часть : учебник для вузов / Е. В. Иванова. — 2-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 420 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-06097-3. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/451760. (дата обращения: 10.03.2020).
18. Иванова, Е. В.  Гражданское право. Общая часть : учебник и практикум для вузов / Е. В. Иванова. — 5-е изд., перераб. и доп. — Москва : Издательство Юрайт, 2019. — 257 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-11793-6. — Текст : электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/446167 (дата обращения: 06.03.2020).
19. Шаблова, Е. Г.  Гражданское право : учебное пособие для вузов / Е. Г. Шаблова, О. В. Жевняк. — Москва : Издательство Юрайт, 2020. — 135 с. — (Высшее образование). — ISBN 978-5-534-08105-3. — Текст: электронный // ЭБС Юрайт [сайт]. — URL: https://urait.ru/bcode/453220 .(дата обращения:07.03.2020).
Научная литература:
19. Брагинский В.В., «Договорное право. Договоры о передаче имущества» книга 2. – изд. Статут, 2002 г. с. 170.
20. Брагинский М.И, Витрянский В.В. «Договорное право. Договоры о передаче имущества» (книга 2). Издание Статут, 2002 г. с. 800.
21. Васюта Д.В. «Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости». –Журнал «Право» № 3, Омск, 2016. – с.6.
22. Витрянский В.В. «Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг.», 2001г. Электронный доступ:https://cyberleninka.ru/article/n/2001-03-044-vitryanskiy-v-v-dogovor-arendy-i-ego-vidy-prokat-frahtovanie-na-vremya-arenda-zdaniy-sooruzheniy-i-predpriyatiy-lizing-m-statut.m-statut. m-statut. (Дата обращения: 03.04.2020.).
23. Высоцкая Е.В. «Особенности нормативно-правового регулирования арендных отношений недвижимости». Журнал «Вопросы науки и образования» № 4, 2019 г. с. 155.
24. Высоцкая Е.В. «Признаки договора аренды недвижимости» журнал: «Достижения науки и образования», №3, 2019г. с. 23.
25. Высоцкая Е.В. «Существенные условия договора аренды недвижимости». Научный журнал «Достижения науки и образования» №34, 2019 г. с. 108.
26. Жевняк О.В. «Договор аренды части вещи: теория и арбитражная практика». Научный журнал «Имущественные отношения в Российской Федерации» №3, 2017г. с. 105.
27. Иванова Е.В., Семенова Н.В. «Договор аренды зданий и сооружений, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации». Журнал «Oeconomia et Jus» №5, 2018 г. с. 124.
28. Ковальцева М.Г. «Аренда: предварительный (смешанный) договор и оплата коммунальных услуг.», журнал "Налоговый вестник", N 1, 2015 г. с. 34.
29. Кондратьев В.А. «Правовая природа договора о представлении торгового места на розничном рынке // Актуальные проблемы российского права», 2018 г. № 2(87) с. 10.
30. Круглова О.Б. «Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере» журнал «Право» № 4, 2016 г. с. 134.
31. Литовкин В.Н. «Жилищное законодательство: федеральный и региональный аспект» // Соотношение федерального и регионального законодательства. Институт законодательства и сравнительного права.», журнал «Образование» №4., 2003. с. 230.
32. Наумов Е.Л. «О понятиях «строение», «здание» и «сооружение» в российском и германском праве.», журнал: «Наука и образование» – М., 2015. – С. 22.
33. Пащенко Н. Ю. «Договор аренды зданий и сооружений» / Н. Ю. Пащенко. — Текст: непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2015. — № 3 (83). — С. 666-669. — URL: https://moluch.ru/archive/83/15191/ (дата обращения: 06.03.2020).
34. Ровный В.В. «Тезисы о передаче вещи (продолжение). Передача недвижимости. Научный журнал «Сибирский Юридический Вестник» №4, 2019г. с. 160.
35. Романец Ю.В., Яковлев В.Ф. «Система договоров в гражданском праве России», журнал: «Право. Наука», 2015 г. с. 245.
36. Ярков А.А. «К вопросу о понятиях «здание и сооружение». Журнал: «Международный журнал гуманитарных и естественных наук» №4, г. 2017. с. 240.