Договор аренды

Оглавление
Введение3
1. Общие положения о договоре аренды5
1.1 Понятие и виды договора аренды5
1.2 История развития гражданско-правового регулирования
договора аренды18
1.3 Стороны, форма и условия договора аренды19
2. Содержание договора аренды24
2.1 Права и обязанности арендодателя24
2.2 Права и обязанности арендатора26
2.3 Ответственность сторон и прекращение договора аренды27
Заключение29
Список использованных источников31
Введение
Актуальность темы исследования. На сегодняшний день в условиях развития рыночных отношений, на территории нашей страны ощущается существенная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, непосредственно связанных с реализацией различных видов хозяйственной деятельности. В конечном счете, это достаточно благоприятно отражается на повышении уровня жизни населения. В связи с этим, особое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых отдельное место занимает правовой институт аренды. Традиционно, аренда опосредует как отношения по переходу имущества во временное владение и пользование на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом. В настоящее время, значение арендных сделок существенно повысилось, так как распространение политических и экономических прав на территории нашей страны, породило активацию населения и как следствие, объемы заключаемых договором аренды. Как следствие, существует объективная необходимость в проведении комплексного анализа правового института аренды по законодательству РФ.
Степень научной разработанности темы. Вопросы, непосредственно связанные с договором аренды, рассматриваются во всех работах по гражданскому праву. Особо стоит отметить труды таких отечественных авторов, как В.П. Мозолин, В.А. Вайпан, Р.В. Шагиева, В.Е. Белов и других. Однако комплексные монографические исследования и диссертационные труды по заявленной теме в настоящее время отсутствуют, в связи с чем, ошибочно утверждать о надлежащей проработке указанной темы в научной и юридической литературе.
Цель курсовой работы – провести комплексный анализ правового института аренды в Российской Федерации;
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач:
Изучить понятие и виды договора аренды;
Рассмотреть историю развития договора аренды;
Определить стороны, форму и условия договора аренды;
Проанализировать права и обязанности арендодателя;
Выявить права и обязанности арендатора;
Раскрыть ответственность сторон и прекращение договора аренды.
Объект исследования - общественные отношения, возникающие в связи с заключением договора аренды;
Предмет исследования - теоретические положения и нормы действующего законодательства, регламентирующие порядок заключения договоров аренды и практика их применения.
Методологическую основу курсовой работы составляет совокупность общенаучных методов, в частности метод системного анализа, формально-логический метод, исторический метод, методы анализа и синтеза. Также при написании работы были использованы частно-научные методы познания, а именно, догматический метод и формально-юридический метод.
Научная и практическая значимость исследования состоит в том, что в нем содержатся предложения, направленные на совершенствование законодательства.
Структурно курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.
1. Общие положения о договоре аренды
1.1 Понятие и виды договора аренды
Традиционно под арендой понимают форму имущественного договора, в рамках которого, собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату другому собственнику. В качестве объектов аренды может выступать достаточно широкая совокупность вещей, представленная в виде движимых и недвижимых вещей.
Правовая регламентация договора аренды содержится в ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее-ГК РФ). Так, согласно ч.1 ст. 606 ГК РФ, договором аренды (имущественного найма) является соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законодатель отдельно подчеркивает тот факт, что плоды, продукция и доходы, которые были получены арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, является его собственностью.
Главная цель договора аренды - обеспечить передачу индивидуально определенной вещи во временное пользование другим лицам. Передача вещи во владение арендатора при этом несет, служебные функции по обеспечению пользования вещью (поддержание надлежащего состояния, охрана от притязаний иных лиц и т.д.). Под пользованием здесь понимается извлечение из не потребляемой вещи ее полезных свойств, в том числе получение плодов и доходов, которые, как уже отмечалось ранее, поступают в собственность арендатора (если иное не предусмотрено законодательством или договором). Договором аренды (дополнительным соглашением к нему) может быть предусмотрено право арендатора на выкуп арендованного имущества по истечении срока аренды, либо внесении им полностью выкупной цены.
По юридической природе договор аренды считается возмездным, так как имущество передается за плату, двусторонним и, как правило, консенсуальным.
Предметом договора аренды может являться любая индивидуально-определенная вещь, которая не будет утрачивать своих личных свойств, в процессе ее использования. Стоит отметить, что условие о предмете договора является единственным существенным условием анализируемого договора.
Из определения договора аренды и выявления его правовой сути можно выявить следующие признаки договора аренды. Во-первых, договор аренды относится к договорам, которые направлены на передачу имущества во владение и пользование, либо исключительно в пользование, тем самым, порождая обязательство, направленное на передачу имущества. Во-вторых, в рамках договора аренды арендатор по договору будет приобретать статус титульного владельца, что предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты. В-третьих, право аренды характеризуется правом следования и, наконец, в-четвертых, выделение отдельных разновидностей договора аренды произведено законодателем в зависимости от вида имущества, которое сдается в аренду.
Рассмотрим существующие виды договора аренды. Первым видом является договор аренды зданий и сооружений. В рамках договора аренды зданий и сооружений, арендодатель передает во временное пользование и владение арендатора, здание или сооружение (ч. 1 ст. 650 ГК РФ). В соответствии с ч.1 ст. 651 ГК РФ, данный вид договора аренды имеет письменную форму, несоблюдение которой влечет недействительность данного арендного договора.
Договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года подлежит обязательной государственной регистрации. Отсюда следует, что такой договор будет считаться заключенным с момента такой регистрации. Арендная плата по договору аренды зданий и сооружений выступает в качестве существенного условия данного вида договора. Стоит отметить, что в данном случае, арендная плата должна включать в себя плату за пользование земельным участком, на котором располагается арендуемое здание. С согласия арендодателя, арендатор имеет право сдавать арендованное здание или сооружение в субаренду. В указанном случае, ответственность перед арендодателем будет нести первый арендатор по договору. Стоит отметить, что согласно ч.2 ст. 615 ГК РФ, к договорам субаренды будут применяться правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом. Также с согласия арендодателя арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды иным лицом, что прямо предусмотрено ч.2 ст. 615 ГК РФ. Однако в указанных случаях стоит учитывать тот факт, что в соответствии с ч.2 ст. 615 ГК РФ, договор субаренды не должен заключаться на срок, который превышает основной договор аренды. Более того, если договор аренды изначально подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме также будет подлежать государственной регистрации, и для третьих лиц будет считаться заключенным с момента такой регистрации. В случае если договор аренды заключается на неопределенный срок, государственной регистрации он не подлежит, что прямо следует из Приложения к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59.
Передача здания (сооружения) арендатору, а также его возвращение арендодателю осуществляется по передаточному акту или иному аналогичному документу, который подписывается сторонами. В случае если одна из сторон уклоняется подписать передаточный акт, это расценивается как отказ от исполнения обязанности по передаче имущества. Отдельно можно выделить аренду нежилых помещений.
Рассматривая нежилое помещение как предмет договора аренды, необходимо выяснить, что именно подразумевается под данным понятием. В юридической литературе, единое определение данного понятия отсутствует. Однако большинство авторов придерживается точки зрения, в соответствии с которой, понятие «здание» включает в себя весь существующий спектр жилых и нежилых строений, а также их частей. Приходим к выводу, что нежилые помещения, которые являются составной часть здания или сооружения, по правовому статусу ничем не отличаются от обычных зданий и сооружений. Как следствие, правоотношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий (сооружений).
В рамках договора аренды нежилого помещения, арендодатель передает нежилое посещение во временное пользование и владение арендатора, здание или сооружение. При аренде нежилого помещения, в договоре аренды указывается, какое именно помещение сдается в аренду, его общая площадь и технические характеристики. В случае если сдается помещение, которое включает в себя несколько площадей, а также, если они дифференцируются на основные и вспомогательные, в приложении к договору аренды прилагают план-схему помещений, на которой указываются необходимые детали. Очевидно, что наиболее существенные черты договора аренды, в частности, его относимость к недвижимости и связь с участком земли, имеют непосредственное отношение и к нежилым помещениям, причем в той же мере, что и к зданиям и сооружениям.
Включение в договоре аренды нежилого помещения данных, которые позволяют однозначно определить, какое именно помещение сдается в аренду, имеет существенное значение. Данное положение обусловлено тем, что согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ, данное указание предопределяет решение вопроса о том, будет ли считаться данный договор заключенным. В случае если здание, в котором расположено нежилое помещение, многоэтажное, а также, если в нем располагаются иные жилые или нежилые помещения, для выделения конкретного здания необходимо указывать этаж и нумерацию объекта. Особое значение при сдаче в аренду нежилого помещения, непосредственно связанного с земельным участком, имеет и определение сторонами порядка пользования земельным участком. Представляется, что для оптимального решения данного вопроса, целесообразно приложить к договору план-схему земельного участка. Отметим, что право пользования земельным участком, на котором находится помещение, сдаваемое в аренду, находится в прямой зависимости от того, является ли арендодатель помещения собственником указанного участка или пользуется им на иных основаниях.
Так, в первом случае, земельный участок и его структурные элементы предоставляются арендатору в пользование на праве аренды или на ином основании, предусмотренном в договоре аренды нежилого помещения. Одновременно с этим, в случае, если в договоре аренды нежилого помещения данный вопрос не был урегулирован, к арендатору объекта переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята помещением и необходима для его использования, в течение всего срока аренды, согласно назначению помещения (ч. 2 ст. 652 ГК РФ).
Статья 653 ГК РФ устанавливает, что за арендатором помещения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая необходима для пользования помещением, даже после продажи земельного участка другому лицу. Отметим, что в данном случае, право пользования земельным участком сохраняется на тех же условиях, что и до его продажи.
В практической деятельности спорные ситуации, связанные с договором аренды нежилых помещений, зачастую связаны с внесением арендной платы, однако встречаются и споры относительно других условий договора. В качестве примера можно привести Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.04.2019 года по делу № 33-2577/2019. Так, истец заявил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании долга и неустойки. Указал, что ответчик не исполняет договорные обязательства по выполнению работ по текущему, капитальному ремонту помещения, а также не вносит плату за коммунальные услуги. В результате рассмотрения судебная коллегия установила, что обязанности данного рода были прямо предусмотрены договором аренды нежилого помещения и не были исполнены ответчиком надлежащим образом. В связи с этим, исковые требования были удовлетворены. Данный пример показывает, что договор аренды нежилых помещений может включать в себя широкую совокупность условий пользования нежилым помещением. Распространение на практике также получил запрет на использование нежилого помещения в качестве жилого.
Договор аренды предприятий. В соответствии со статьей 132 ГК РФ, под предприятием, как объектом права, понимают имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности. Как имущественный комплекс, предприятие является недвижимостью. В состав предприятия, входят все виды имущества, которые предназначены для его деятельности. В частности, здания, сооружения, земельные участки, оборудование и так далее. Кроме того, в состав предприятия входят его долговые обязательства, права на средства индивидуализации, а также иные исключительные права, если иное не предусматривается законом или договором. Предприятие в целом, а также его часть, могут выступать в качестве объекта залога, аренды, купли-продажи, а также иных сделок, которые непосредственно связаны с установлением, изменением или прекращением вещных прав.
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование здание, сооружения, земельный участок и иные основные средства, которые входят в состав предприятия и необходимы для его деятельности. Кроме того, арендодатель должен передать арендатору запасы сырья, материалов, топлива и иные оборотные средства, права пользования и имущественные права, уступить ему права требования, а также перевести на него долги, которые относятся к предприятию. В свою очередь, арендодатель должен принять вверенное ему имущество, использовать его по назначению, а также уплачивать арендную плату в срок и в размере, предусмотренный в договоре. В качестве сторон договора аренды предприятия выступают субъекты предпринимательской деятельности. В качестве объекта договора аренды выступает предприятие, как имущественный комплекс. Существенными условиями договора аренды предприятия будут являться предмет договора, а также размер арендой платы, что предусмотрено ч. 2 ст. 650 и ч. 1 ст. 654 ГК РФ. Отсутствие указание на размер арендной платы в договоре позволяет считать договор аренды предприятия незаключенным. Содержание договора составляют права и обязанности сторон.
Как уже отмечалось выше, предприятие является достаточно сложным объектом, в связи с чем, состав, а также стоимость предприятия определяются на основе инвентаризации, аудиторского заключения относительно его стоимости, баланса, отражающего пассивы и активы предприятия, а также перечня обязательств собственников. Представляется вполне естественным требование законодателя, в соответствии с которым, договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме и оформлен единым документом, подписанном сторонами. В случае если форма договора аренды предприятия не будет соблюдена, такой договор будет признан недействительным договором, что прямо указано в действующем законодательстве. Рассматриваемый договор подлежит государственной регистрации. Отметим, что заключив договор аренды предприятия, арендодатель должен в надлежащий срок и надлежащим образом уведомить кредиторов о данном факте. Получив данное уведомление, кредитор имеет право расторгнуть кредитный договор с арендодателем в течение трех месяцев. Стоит отметить, что арендатор, получив предприятие во временное пользование, имеет широкий спектр права в отношении предмета договора. В частности, он наделяется правом совершения сделок имущественного характера, а также совершать действия, которые направлены на увеличение стоимости арендуемого имущества, что прямо предусмотрено статьей 660 ГК РФ. Впоследствии, арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, вне зависимости от разрешения арендодателя на данные улучшения, если договор аренды не предусматривал иного. Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить улучшения данного вида в случае, если он докажет, что издержки арендатора на данные улучшения, существенно повышают арендованного имущества, несоразмерно улучшению его качества, что прямо указано в статье 622 ГК РФ.
Основной особенностью договора аренды предприятия является тот факт, что предприятие используется арендатором исключительно для осуществления предпринимательской деятельности, что прямо предусмотрено ч. 1 ст. 656 ГК РФ. Данный договор характеризуется как консенсуальный, взаимный и возмездный. Как уже отмечалось выше, в качестве предмета договора выступает предприятие как имущественный комплекс, который относится к объектам недвижимого имущества и включает в себя право пользования природными ресурсами, оборотными и основными средствами. Особый характер предмета договора указывает на определенные сходства с элементами других договоров, в частности с договором обычной аренды, договором коммерческой концессии, договором займа и перевода долга. Данное положение позволяет нам говорить о том, что договора аренды предприятия является смешанным договором, включающим в себя структурные элементы разных договоров (ч. 3 ст. 421 ГК РФ).
В рамках договора проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду, предоставляет арендатору движимое имущество за плату, на временное пользование. Имущество, которое сдается в аренду, должно принадлежать арендодателю на праве собственности. Определение договора проката содержится в части 1 статьи 626 ГК РФ.
Договор проката характеризуется как публичный договор и заключается в письменной форме. Максимальный срок аренды в рамках указанного договора составляет один год. Как правило, при заключении договора проката, арендная плата за пользование имуществом определяется в твердой денежной сумме. Арендная плата может быть внесена единовременно или ежемесячно. В том случае, если вся сумма была внесена разово, но имущество было возвращено арендодателю досрочно, уплаченная сумма подлежит возврату. Арендатор наделяется правом расторгнуть договор проката в любое время, поставив арендодателя в известность не позднее, чем за десять дней до предполагаемого расторжения договора. Стоит отметить, что в качестве предмета договора проката в практической деятельности нередко выступают транспортные средства, что следует из анализа материалов судебной практики. Примером может являться Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2018 года № 33-52677/2018. Так, истец заявил исковые требования о взыскании задолженности по договору проката. Указал, что ответчик не уплачивает арендные платежи по договору. В результате рассмотрения дела было установлено, что ответчик заключил договор проката транспортного средства для работы в службе такси. Как следует из представленных доказательств, арендная плата ответчиком не вносилась, что послужило основанием для удовлетворения исковых требований истца.
В рамках договора аренды транспортного средства с экипажем (договора фрахтования), арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату. Кроме того, арендодатель собственными силами осуществляет управление транспортным средством, а также его техническую эксплуатацию. Данная норма содержится в статье 632 Гражданского кодекса РФ.
В случае если транспортное средство было повреждено или подверглось гибели, ввиду обстоятельств, за которые арендатор несет ответственность, он обязан возместить убытки, причиненные арендодателю. Отметим, что в данном случае бремя доказывания вины арендатора возлагается на арендодателя. Ответственность за вред, который был причинен третьим лицам транспортным средством, находящимся в аренде, несет арендодатель. Данное положение обусловлено тем, что именно он выступает в качестве работодателя экипажа транспортного средства. Однако арендодатель имеет право предъявить регрессный иск к арендатору, если докажет, что данный вред был нанесен по вине арендатора.
В рамках договора аренды транспортного средства без экипажа, арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 ГК РФ). При заключении договора аренды транспортного средства, ответственность сторон выстраивается в соответствии с общими правилами относительно неисполнения обязательств. Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, несет арендатор, так как именно он выступает в качестве его владельца на момент причинения вреда. Кроме того, арендодатель несет ответственность за сохранность транспортного средства и его техническое состояние. Примером привлечения арендодателя транспортного средства к ответственности является Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2018 года № 33-50204/2018. Так, истцом были заявлены исковые требования относительно взыскания стоимости восстановительного ремонта, задолженности по уплате штрафа за нарушение ДТП. В обоснование исковых требований указал, что между сторонами был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа. После окончания срока действия договора собственник обнаружил видимые недостатки на кузове автомобиля и полагает, что стоимость восстановительного ремонта лежит на ответчике, который попал на автомобиле в ДТП. Рассмотрев материалы дела, суд постановил, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Договор аренды транспортного средства заключается в письменной форме. Стоит отметить, что данный договор не подлежит государственной регистрации даже в случае, если в качестве объекта договора выступают морские суда, отнесенные действующим законодательством к объектам недвижимости.
Последней разновидностью договора аренды на территории нашей страны является договор финансовой аренды (лизинг). Определение договора финансовой аренды (лизинга) содержится в ч.1 ст. 665 Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с данным пунктом, по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность имущество, указанное арендатором у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество во временное владение и пользование за плату. В данном случае арендодатель не несет ответственность за выбор предмета договора аренды и продавца. Одновременно с этим, договор финансовой аренды может предусматривать, что выбор продавца и приобретаемого им имущества будет осуществляться арендодателем. Из анализа указанного определения договора финансовой аренды можно констатировать, что договор лизинга выступает в качестве особой разновидности договора аренды, так как в нем непосредственное участие принимают сразу три субъекта. Во-первых, это продавец, под которым стоит понимать лицо, изначально являющегося собственником предмета договора и продает его. Во-вторых, это арендодатель, который будет выступать последующим собственником предмета договора финансовой аренды, который приобретает его у продавца, указанного арендатором и предоставляет его арендатору. И, наконец, в-третьих, это арендатор, под которым понимают лицо, дающее задание арендодателю приобрести конкретное имущество у конкретного продавца, а затем приобретает его у арендодателя по договору финансовой аренды за плату во временное пользование и владение. Очевидно, что лизинговые отношения в рассматриваемой ситуации возникают в результате заключения двух договоров: договора лизинга между арендатором и арендодателем и договором купли-продажи между арендодателем (покупателем) и продавцом арендуемого имущества. В качестве арендодателя (лизингодателя) может выступать любое физическое или юридическое лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью и обладает необходимыми финансовыми ресурсами. В свою очередь, в качестве арендатора (лизингополучателя) выступает любое физическое или юридическое лицо. Стоит отметить, что в качестве предмета договора аренды будет выступать любое имущество, так как действующее законодательство прямо не устанавливает виды и признаки такого имущества. Однако на практике, в качестве такого имущества, как правило, выступает имущество, которым на праве собственности может обладать только определенное лицо. Кроме того, обладатель предмета договора финансовой аренды нередко находится в строго определенном месте (например, в том или ином субъекте РФ). Очевидно, что в указанной ситуации, арендатор не может приобрести имущество в аренду непосредственно у собственника в связи с чем, он обращается к арендодателю, который данное имущество приобретает и передает арендатору. Кроме того, в данном аспекте стоит учитывать положения ст. 666 ГК РФ, в соответствии с которой, предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и иных природных объектов. Одновременно с этим, в качестве предмета договора лизинга едва ли сможет выступать имущество, ограниченное в свободном обороте и запрещенное в таковом.
Рассматривая юридическую природу договора финансовой аренды, стоит отметить, что указанный договор является разновидностью договора аренды, что прямо предусмотрено действующим законодательством. Однако отличие между договором аренды и договором лизинга состоит в том, что в договоре лизинга содержится обязанность лизингодателя в последующем заключить договора купли-продажи, в то время как традиционный договор аренды условий подобного рода не содержит. Указанный договор можно охарактеризовать как многосторонний, взаимный, возмездный и консенсуальный. В данном случае также прослеживается аналогия с договором аренды, который характеризуется аналогичными признаками.
Единственным существенным условием договора лизинга является условие о предмете договора. Данный вывод неоднократно подтверждался материалами правоприменительной и судебной практики. Так, как справедливо отмечал суд в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2015 года № Ф03-40/15 по делу № А59-508/2012, условие о предмете лизинга является существенным условием договора лизинга. К аналогичному выводу пришел суд в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.07.2014 года № Ф09-4166/14 по делу № А76-13444/2013. Кроме того, в качестве существенных условий рассматриваемого договора можно рассматривать условие относительно продавца предмета лизинга, условие о сроке и цене. В соответствии с общим правилом, при отсутствии в договоре существенных условий, он будет считаться незаключенным договором.
Таким образом, в настоящее время выделяют достаточно большое число разновидностей договора аренды, среди которых можно выделить аренду зданий и сооружений, аренду транспортных средств и другие.
1.2 История развития гражданско-правового регулирования договора аренды
Истоки возникновения правового института аренды восходят к временам глубокой древности, так как первые упоминания относительно договора аренды встречаются уже в истории Древнего Рима. В анализируемый период под арендой понимали предоставление движимых и недвижимых вещей в целях временного пользования за плату.
Что касается развития института аренды на территории нашей страны, стоит отметить, что согласно положениям Свода законов Российской империи, на территории страны существовал «имущественный наем». Под ним понимали договор, на основании которого одна сторона обязывалась предоставить второй стороне свою вещь во временное пользование за плату. Стоит отметить, что на территории нашей страны действовало ограничение срока аренды, при котором данный договор не заключался на срок, превышающий двенадцать лет. Как отмечается в юридической литературе, наличие данного условия обусловлено тем, что в силу долгосрочной аренды имения обесценивались, а государство теряло выгоду, ибо переход права собственности приносило в казну определенный доход.
В период развития СССР договор аренды регламентировался кодифицированными актами гражданского права, в частности, Гражданским кодексом РСФСР 1922 года и Гражданским кодексом РСФСР 1964 года. В результате анализа данных нормативно-правовых актов можно установить, что договор аренды в анализируемый период времени обладал некоторыми особенностями. Так, это дифференциация и сокращение сроков найма, ограничение круга объектов, которые могут передаваться по договору аренды, а также различные правила относительно отношений найма с участием социалистических организаций. В соответствии с положениями ГК РСФСР 1922 года договор аренды не мог заключаться на срок, превышающий двенадцать лет, и только потом законодатель допустил заключение договора найма без указания срока.
Следующим важным этапом развития договора аренды является принятие в 1989 году Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Обусловлено это тем, что в анализируемый период договор аренды приобрел статус особого правового институт, который направлен на наделение государственных предприятий большей автономностью. Кроме того, в период действия Основ сформировалось три принципиально новых правовых институтов, в частности, новый институт договора аренды, институт организации арендаторов и арендное предприятие. Одновременно с этим, функционировал институт традиционного договора имущественного найма, который, кроме прочего, регламентировался Указом Президиума Верховного Совета СССР от 07.04.1989 года № 10277-Х1.
Таким образом, правовой институт аренды имеет достаточно давнюю историю, однако бессистемность его правового регулирования была устранена только с принятием актов современного гражданского законодательства.
1.3 Стороны, форма и условия договора аренды
В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Арендодателем может являться собственник имущества или лицо, которое имеет право сдавать данное имущество в аренду на законных основаниях. В свою очередь, в качестве арендатора выступает дееспособное лицо, которое имеет заинтересованность в извлечении полезных свойств из вещи.
Форма договора аренды должна находиться в соответствии с общими правилами относительно формы сделок, однако с учетом особенностей, которые предусмотрены для договоров аренды. Так договор аренды, который заключается на срок более одного календарного года, вне зависимости от его цены, заключается в письменной форме. Аналогичное правило действует в случае, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, вне зависимости от срока договора аренды. В свою очередь, договор аренды объектов недвижимого имущества, подлежит обязательной государственной регистрации (ч.2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда следует, что договор аренды может быть заключен не только в письменной форме, как это следует из правил, содержащихся в ст. 609 ГК РФ, но и в устной форме при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица.
Кроме того, в случае, когда речь идет о договоре аренды объекта недвижимого имущества, который, кроме прочего, содержит условие об его выкупе, заключается в форме, которая традиционно предусматривается для договоров купли-продажи данного вида имущества. И, наконец, необходимо учитывать тот факт, что для различных договоров аренды имеются определенные правила относительно его формы. Представляется, что условие о государственной регистрации договоров аренды, которое касается аренды недвижимого имущества, приобретает особую важность для договоров данного типа. В связи с этим, в случае несоблюдения указанного условия, договор аренды будет считаться незаключенным. Отметим, что договор аренды также считается незаключенным в случае, если стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. На практике такие требования не являются редкостью. Примером является Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 16.07.2014 года № 33-4153/2014. Так, истец заявил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения, а ответчик заявил встречное требование о признании договора аренды незаключенным договором. Основное требование было удовлетворено в связи с тем, что арендатор существенно нарушил условия договора аренды, так как использует нежилое помещение в качестве жилого помещения. В удовлетворении встречного требования было отказано в связи с тем, что все требования к форме договора аренды были соблюдены. Таким образом, одним из оснований для признания договора аренды в качестве незаключенного договора выступает несоблюдение установленной формы.
Содержание любого договора составляет совокупность условий, которые были согласованы сторонами. Все условия договора традиционно дифференцируются на существенные условия, дополнительные и случайные условия. Как уже отмечалось ранее, существенным условием договора аренды является условие о его предмете. Стоит отметить, что согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ, под существенными условиями договора стоит понимать условия, которые названы существенными для договоров данного вида, а также условия, относительно которых по заявлению сторон должно быть достигнуто соглашение.
Кроме того, в рамках заключения договора аренды существенное значение приобретает срок, на который данный договор заключается. Так, в соответствии со ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, который согласовывается сторонами и указывается в договоре. Как справедливо отмечается в Постановлении ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 года по делу № А57-9080/2011, срок аренды - это период времени, в течение которого арендатор вправе пользоваться имуществом. В случае если стороны не прописали в договоре срок его заключения, подразумевается, что договор аренды заключен на неопределенный срок. Если договор аренды заключается на неопределенный срок, любая из сторон договора имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом вторую месяц за один месяц. В случае если арендуется объект недвижимого имущества, предупреждение необходимо сделать за три календарных месяца. Что касается дополнительных условий договора аренды, то в качестве такового выступает условие о цене, которое также является немаловажным условием данного договора. В случае если в договоре аренды не прописаны условия относительно арендной платы, будет действовать порядок, условия, а также сроки внесения арендной платы, которые традиционно применяются для аренды данного вида. В качестве исключений из данного правила выступают договора аренды зданий и сооружений, для которых условие относительно арендной платы является обязательным. Как следствие, если такое условие не будет прописано, договор будет считаться незаключенным договором (ст. 654 ГК РФ). Необходимо отметить, что арендная плата устанавливается сторонами в различных формах. Например, в натуральной форме, в денежной форме или, например, путем предоставления каких-либо услуг арендодателю. Форма арендной платы устанавливается сторонами самостоятельно.
Также в качестве дополнительного условия договора аренды выступает условие о сроке. Известно, что договор аренды может заключаться как на определенный срок, так и на неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды будет считаться в качестве договора, который заключен на неопределенный срок (190 ГК РФ). Также нельзя не отметить условия относительно пользования арендованным имуществом, которые определяются договором аренды или в соответствии с назначением имущества, которое сдается в аренду, что следует из положений ст. 615 ГК РФ.
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются гражданским законодательством и иными нормативно-правовыми актами, однако также могут быть предусмотрены сторонами непосредственно в тексте договора. В случае смерти гражданина, который арендовал объект недвижимого имущества, его права и обязанности по договору будут переходить к наследнику, если законом или условием договора аренды не установлено иное (ч.2 ст. 617 ГК РФ).
Также в рамках настоящего вопроса стоит указать такие условия договора аренды, как условие о том, что отделимые улучшения предмета договора аренды, будут являться собственностью арендатора, однако в договоре стороны могут предусмотреть иное условие. Плоды, продукция и доходы, которые были получены арендатором в результате использования предмета аренды, являются его собственностью, что предусмотрено ст. 606 ГК РФ.
В завершении стоит рассмотреть случайные условия договора аренды, под которыми понимают условия, которые включаются в содержание договора исключительно по усмотрению сторон. Отсутствие случайных условий на его действительность никого влияния не оказывает. Отсюда следует, что договор аренды может содержать любые случайные условия за исключением тех, которые вступают в противоречие с действующим законодательством или нормам нравственности и морали. Из анализа условий договора арены можно выделить основные права и обязанности его сторон, а также особенности исполнения и прекращения данного договора. Так, известно, что, как и любое другое обязательство, договор аренды должен исполняться надлежащим образом.
2. Содержание договора аренды
2.1 Права и обязанности арендодателя
Исполнение договора аренды находит свое выражение в правах и обязанностях сторон, коими являются арендатор и арендодатель. В качестве арендодателя могут выступать собственник имущества, которое сдается в аренду, а также граждане, которые имеют право на сдачу имущества в аренду, уполномоченные на это собственником или законом. Также к числу арендодателей можно отнести лиц, которые имеют право распоряжаться муниципальным или государственным имуществом (ст. 608 ГК РФ).
Арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты арендной платы, установленной договором, в полном объеме и в срок. В свою очередь, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель имеет право требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Кроме того, за нарушение сроков внесения арендной платы арендодатель имеет право требовать уплаты процентов, что подтверждается материалами судебной практики. В качестве примера можно привести Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2019 года № 88-89/2019. Так, истец заявил исковые требования о взыскании арендной платы и процентов. Указал, что является собственником нежилых помещений, которые являются предметом договора аренды. У арендатора возникла прямая обязанность по уплате арендной платы в силу действующего договора аренды нежилого помещения, но она до сих пор не поступила, в связи с чем, образовалась задолженность. В связи с тем, что факт задолженности был доказан, исковые требования были удовлетворены.
При наступлении обстоятельств, указанных в ст. 619 ГК РФ, арендодатель приобретает право требовать досрочного расторжения договора аренды. В частности, речь идет о случаях, когда арендатор существенно нарушает условия договора аренды в части использования арендованного имущества, существенно его ухудшает, не вносит арендную плату или не осуществляет ремонт, при указании данной обязанности в договоре. Стоит отметить, что договор аренды также может предусматривать иные основания, позволяющие арендодателю требовать досрочного расторжения договора аренды. На первоначальном этапе, арендатору направляется письменное предупреждение о необходимости исполнения обязанностей, а при отсутствии ответа в разумный срок, арендодатель требует досрочного расторжения договора. Примером такой ситуации является Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 25.07.2019 года по делу № 33-24339/2019. Так, истец заявил исковые требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Указал, что ответчиком не вносится арендная плата за землю. Данные действия были расценены судом в качестве нарушения условий договора аренды в связи с чем, исковые требования были удовлетворены в полном объеме.
Стоит отметить, что в случае, если в связи с отсутствием возврата арендованного имущества в установленный срок, арендодатель потерпел убытки, он имеет право требовать их возмещения арендатором.
Как уже отмечалось ранее, арендодатель имеет не только права, но и определенные обязанности. В частности, арендодатель обязан своевременно предоставить арендатору имущество, которое было сдано внаем, причем в состоянии, которое было обговорено в договоре аренды. Именно арендодатель отвечает за выявленные недостатки имущества, которое было сдано в аренду, в том числе за недостатки, которые создают препятствия для его использования по назначению. Ответственность наступает даже в том случае, если при заключении договора аренды арендодатель не знал о наличии недостатков. Кроме того, арендодатель в обязательном порядке предупреждает арендатора о правах третьих лиц на сданное имущество, а также, если иное не установлено договором аренды, произвести капитальный ремонт имущества в надлежащий срок.
2.2 Права и обязанности арендатора
В качестве арендатора может выступать физическое или юридическое лицо, которое выступает в качестве владельца или пользователя имущества. Арендатор имеет достаточно широкую совокупность прав, которые установлены действующим законодательством. В первую очередь, арендатор имеет право требовать от арендодателя передачи ему предмета аренды. В случае если имущество было сдано в аренду на условии последующего выкупа, арендатор имеет право на выкуп данного имущества, что предусмотрено ст. 624 ГК РФ. Также закон не запрещает сдавать имущество в субаренду, однако права субарендатора, в данном случае, будут ограничены правами арендатора.
Именно арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и на перевод данного права в течение одного года. К обязанностям арендатора также относится сразу несколько позиций, среди которых можно выделить следующие. Так, согласно ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, предусмотренную договором. Кроме того, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением или на условиях, которые прямо предусмотрены договором аренды. Также арендатор, заключив договор аренды, принимает на себя обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание, а также производить ремонт, если это указано в договоре аренды. Анализируя содержание ст. 617 ГК РФ можно заключить, что законодатель защищает права добросовестного арендатора. В качестве примера можно привести норму, согласно которой, переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для прекращения договора аренды. Стоит отметить, что арендатор не имеет право совершать определенные действия без согласия арендодателя. В частности, передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, сдавать имущество в субаренду, а также отдавать в залог арендные права.
2.3 Ответственность сторон и прекращение договора аренды
Ответственность сторон по договору аренды наступает при нарушении ими тех или иных условий договора. Как было установлено из анализа материалов судебной практики, формами ответственности по договору аренды является возмещение убытков, взыскание процентов, досрочное расторжение договора аренды. Кроме того, меры ответственности могут быть предусмотрены договором, заключенным между сторонами.
Что касается прекращения договора аренды стоит отметить, что в момент, когда срок действия договора аренды прекращается, арендатор обязан осуществить возврат предмета аренды в том состоянии, в котором он его получил первоначально. Стоит отметить, что договор аренды может предусматривать иное состояние предмета аренды, например, в состоянии капитального ремонта.
Кроме того, договор аренды может быть прекращен в следующих случаях. Во-первых, со смертью гражданина, который арендует недвижимое имущество, если заключение договора было определено личными качествами арендатора. Во-вторых, смертью гражданина, который арендует движимое имущество, если договор был неразрывно связан с личность арендатора. В-третьих, с ликвидаций юридического лица, которое является одной из сторон договора. В-четвертых, на основании решения суда о прекращении договора по требованию одной из сторон.
Кроме того, договор аренды подлежит досрочному прекращению в случае, если его стороны не соблюдают условия, прописанные в договор.
Заключение
По итогам проведенного исследования приходим к выводу, что отношения, которые возникают в связи с заключением договора аренды, характеризуются как обязательственные отношения. Одновременно с этим, для осуществления прав и обязанностей по договору аренды, необходима передача определенного имущества арендатору, который на период действия договора выступает в качестве законного владельца данного имущества. Очевидно, что в данном случае арендатор будет выступать не только в качестве стороны обязательственных отношений, но и обладателя вещного права на предмет аренды. Возможность возникновения вещного права у лица, которое не является непосредственным собственником имущества, предусмотрена действующим законодательством.
В качестве цели договора аренды выступает обеспечение возможности юридическим или физическим лицам временно пользоваться имуществом, находящимся в чужой собственности. Основываясь на определении договора аренды, удалось выявить три основные черты данного договора. Во-первых, договор аренды является соглашением, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, имеющим право распоряжаться данным имуществом, во временное владение другому лицу. К последнему из них не переходит право собственности на данное имущество. Во-вторых, во всех случаях договор аренды носит временный характер, а по окончанию срока действия договора, имущество подлежит возврату собственнику. В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Так, арендатор уплачивает денежные средства за пользование данным имуществом, однако права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон.
На сегодняшний день существует несколько разновидностей договора аренды, которые широко используются в практической деятельности. В частности, это аренда транспортных средств, аренда объектов недвижимого имущества по видам, договор проката и договор финансовой аренды (лизинга).
В результате проведенного исследования договора аренды объектов недвижимого имущества было установлено, что нежилые помещения, которые являются составной часть здания или сооружения, по правовому статусу ничем не отличаются от обычных зданий и сооружений. Как следствие, правоотношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий (сооружений). В связи с этим, соответствующие дополнения необходимо внести в параграф, регламентирующий аренду зданий и сооружений. Кроме того было установлено, что договоры аренды, которые заключаются на срок более одного года или в которых одной стороной является юридическое лицо, нуждается в обязательной государственной регистрации. Однако в данном случае видится необходимость в законодательном закреплении сроков, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды. Как следствие, соответствующие дополнения стоит внести в ст. 609 и 651 ГК РФ. В случае если стороны не исполнили требование о сроках подачи заявления в регистрирующие органы, целесообразно установить санкцию в виде непризнания договора аренды заключенным.
Таким образом, правовой институт договора аренды едва ли можно признать совершенным, в связи с чем, он нуждается в планомерном совершенствовании.
Список использованных источников
Нормативно-правовые акты:
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. 09.03.2021) // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410;
Основная и специальная литература:
2. Вайпан В.А., Реализация принципа социальной справедливости и правовом регулировании предпринимательской деятельности: монография. – М.: Юстицинформ, 2020-696 с.;
3. Василенко А.В., Особенности правового регулирования аренды предприятий // Бюллетень науки и практики. 2020. № 2. С. 249-255;
4. Захарова Е.Ю., Отдельные особенности договора финансовой аренды (лизинга) // Актуальные проблемы современности: наука и общество. 2018. № 4. С.23-27;
5. Зернов А.О., Актуальные проблемы договора финансовой аренды (лизинга) // Colloquium-journal. 2020. № 1. С.137-140;
6. Крюкова Е.С., Проблемы использования конструкции договора аренды в жилищной сфере // Юридический вестник Самарского университета. 2018. № 1. С.83-90;
7. Кугушева М.В., Историческая ретроспектива становления и развития института аренды в России // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2019. № 4(39). С.75-77;
8. Покровский И.А., Основные проблемы гражданского права: книга. – М.: Статут, 2020-351 с.;
9. Сарбаш С.В., Элементарная догматика обязательств: книга. – М.: Статут, 2020-436 с.;
10. Шагиева Р.В., Коммерческое право: учебник / Под ред. Р.В. Шагиева. – М.: Кнорус, 2020-278 с.;
11. Юкша Я.А., Гражданское право: учебное пособие. – М.: РИОР, 2020-404 с.;
Материалы судебной практики:
12. Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2018 года № 33-50204/2018. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=MARB&n=1577895&dst=100051#08942210855960342 (дата обращения: 26.05.2021);
13. Постановление ФАС Поволжского округа от 24.05.2012 года по делу № А57-9080/2011. Энциклопедия судебной практики системы Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/39130763/ (дата обращения: 26.05.2021);
14. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 года № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации…»». [Электронный ресурс] URL: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/12012378/ (дата обращения: 26.05.2021);
15. Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.12.2019 года № 88-89/2019. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=KSOJ008&n=967 (дата обращения: 26.05.2021);
16. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 25.07.2019 года по делу № 33-24339/2019. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOUG&n=171201#05347755901626876 (дата обращения: 26.05.2021);
17. Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 16.07.2014 года № 33-4153/2014. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOPV&n=187685 (дата обращения: 26.05.2021);
18. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 03.04.2019 года по делу № 33-2577/2019. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOSK&n=81311#06557715544301101 (дата обращения: 26.05.2021);
19. Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2018 года № 33-52677/2018. Справочно-информационная система Консультант плюс [Электронный ресурс] Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=SOCN&n=1091528#04551244941581316 (дата обращения: 26.05.2021);
20. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 17.02.2015 года № Ф03-40/15 по делу № А59-508/2012. Энциклопедия судебной практики системы Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/37152237/ (дата обращения: 26.05.2021);
21. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 09.07.2014 года № Ф09-4166/14 по делу № А76-13444/2013. Энциклопедия судебной практики системы Гарант [Электронный ресурс] Режим доступа: https://base.garant.ru/38600866/ (дата обращения: 26.05.2021);