Договор продажи недвижимости

Содержание
TOC \o "1-3" \h \z \u Введение PAGEREF _Toc73769053 \h 3Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости PAGEREF _Toc73769054 \h 51.1 Правовое регулирование недвижимого имущества PAGEREF _Toc73769055 \h 51.2 Понятие договора купли-продажи недвижимого имущества PAGEREF _Toc73769056 \h 8Глава 2. Элементы договора продажи недвижимости PAGEREF _Toc73769057 \h 112.1 Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества PAGEREF _Toc73769058 \h 112.2 Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи недвижимости PAGEREF _Toc73769059 \h 14Заключение PAGEREF _Toc73769060 \h 26Список используемой литературы PAGEREF _Toc73769061 \h 29

ВведениеГражданский оборот недвижимого имущества является одним из основных способов передачи недвижимости от одного лица к другому. Несмотря на довольно определенный перечень видов недвижимого имущества и строго регламентированный порядок регистрационных действий по смене собственника, большинство проблем в сфере купли-продажи возникают именно в этой сфере.
Актуальность темы исследования курсовой работы заключается в том, что договор купли-продажи является одним из самых распространённых в сфере использования в правовой деятельности и, несмотря на довольно подробную регламентацию законодателя и множество поправок, которые вносились при обнаружении недостатков действующего законодательства, остаются проблемы при практической реализации указанных норм.
Объектом данного исследования являются общественные отношения, возникающие в сфере заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Целью курсовой работы является исследование возникающих в сфере правореализации проблем заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимости.
Для достижения обозначенной цели исследования поставлены следующие задачи:
- изучение особенностей правового регулирования недвижимого имущества;
- исследование дефиниций в сфере договора купли-продажи;
- рассмотрение форм и содержания договора купли-продажи недвижимого имущества;
- исследование проблем заключения договора купли-продажи.
Методологической базой исследования выступают диалектический метод научного познания, а также методы статистических обобщений, сравнительно-правовой, исторический, специально-юридический, системно-структурный, логико-правовой и другие приёмы обобщения научного материала и практического опыта.
Теоретическую основу исследования составили фундаментальные труды и содержащиеся в них положения теории конституционного, гражданского, административного права, а также материалы статей по исследуемым вопросам.
Нормативной базой исследования стали Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы, постановления Правительства Российской Федерации, материалы судебной практики.
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные автором теоретические выводы, практические рекомендации и предложения вносят определенный вклад в правовую науку, систематизируют научные знания по вопросам правового регулирования договора купли-продажи, а также могут быть использованы в дальнейших научных изысканиях.
Практическая значимость исследования обусловлена возможностью использовать его результаты в правоприменительной, в правотворческой деятельности, а также при рассмотрении судами договорных споров. Структура исследования определена его целью и задачами и состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

Глава 1. Общая характеристика договора продажи недвижимости1.1 Правовое регулирование недвижимого имуществаПод недвижимым имуществом многие теоретики права понимали имущество, неразрывно связанное с землей. В настоящее время к этой дефиниции добавился ряд индивидуализирующих признаков, определяющих способ регистрации, способы приобретения и отчуждения, оспаривания прав и т.д. В российской и зарубежной истории права различия в статусе движимого и недвижимого имущества мы можем наблюдать с древнейших времен.
Классика цивилистики – римское частное право – в законах XII таблиц предусматривало специальную процедуру для отчуждения недвижимого имущества – манципацию, которая представляла собой целый ритуал с участием судьи, сторон и свидетелей, а также специальной атрибутики в виде весов и медной таблички.
Рецепция положений римского частного права в гражданское законодательство романо-германской системы права исключила ритуальность перехода права на недвижимое имущество, однако сохранило специфичность данной процедуры. Перечень видов недвижимого имущества менялся на протяжении всего периода становления гражданского права.
В разные времена к недвижимому имуществу относились: драгоценные камни, украшения, а жилые дома, напротив, относились к движимому имуществу и даже использовались в качестве предметов наказания преступников (например, основной закон средневековой феодальной Англии «Салическая правда» предусматривал наказание для вора – закрепление на его спине хижины, которые в тот период строились из деревянно-соломенных конструкций и легко могли переноситься с одного места на другое).
Понятие недвижимого имущества в России претерпело ряд изменений. В период абсолютной монархии права частной собственности не было предусмотрено законодательством, в связи с чем его классификация на движимое и недвижимое не требовалась. В период советского государства имущество было закреплено за государством или за государственными коллективными образованиями. ГК РСФСР 1922 г. полностью упразднил частную собственность на землю, в связи с чем классификация имущества движимое и недвижимое стала также неактуальна. ГК РСФСР 1922 г. признавал в качестве недвижимого имущества жилые дома, которые в исключительных случаях могли передаваться гражданам в собственность [ REF _Ref73769198 \r \h 3].
ГК РСФСР 1964 г. более расширил правоспособность граждан и позволил заключать сделки с более широким спектром недвижимого имущества: жилые дома индивидуальной застройки, подсобные хозяйства, а также передавать указанное имущество по наследству. Однако определения недвижимого имущества законодательство этого периода не содержало [ REF _Ref73769198 \r \h 3].
В 1991 г. были приняты Основы гражданского законодательства СССР и республик, содержавшие деление имущества на движимое и недвижимое [ REF _Ref73769206 \r \h 4].
Особенностью данного определения было то, что впервые были обозначены основные признаки недвижимого имущества: устойчивая связь с землёй и несоразмерность ущерба при перемещении данного имущества в другое место (п. 2 ст. 4). В действующем законодательстве недвижимое имущество представляет собой юридическую категорию, а не техническую, поскольку современный уровень науки и технологии позволяет перемещать недвижимость в другое место. И напротив, неразрывно связанная с землёй самовольная постройка не может быть признана и оформлена надлежащим образом в качестве недвижимого имущества (ст. 222 ГК РФ). В современном законодательстве под недвижимостью понимается особый вид объектов гражданского права, оборот которых невозможен без их надлежащей государственной регистрации.
Действующее гражданское законодательство подразделяет недвижимое имущество на относительно обособленных категории – «недвижимость по природе», «недвижимость по закону», «недвижимость в силу назначения» и «иная недвижимость».
К первой категории недвижимого имущества, обусловленной природным происхождением объектов, относятся земельные участки, участки недр, многолетние насаждения и леса, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В основу выделения данного критерия положена устойчивая связь с землёй, которая даже после перемещения объекта в другое место, будет сохраняться. К этой категории возможно отнести объекты незавершенного строительства, которые правоприменительной практикой с 2008 г. стали признаваться в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Указанные объекты неотрывны от места их нахождения. В связи с тем, что сделки совершаются не по месту нахождения таких объектов, покупателям необходимо достоверно знать правовой режим приобретаемого объекта: не находится ли данное имущество в залоге, есть ли у третьих лиц права пользования данным объектом, поскольку эти нюансы будут влиять на существенные условия договора купли-продажи. В категорию «недвижимость в силу закона» входят объекты, которые в физическом смысле являются движимыми, например, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Они входят в категорию недвижимости в связи с тем, что действующее законодательство РФ посчитало целесообразным придать указанным объектам правовой режим недвижимого имущества.
Данные объекты подлежат государственной регистрации по специальным правилам и в специальных реестрах. Жилищное законодательство относит к объектам недвижимости жилые квартиры, жилые помещения в домах индивидуальной застройки, жилые помещения в иных строениях, пригодных для временного и постоянного проживания граждан, а также элементы инфраструктуры жилищной сферы. Под элементами инфраструктуры жилищной сферы, исходя из анализа зарубежного законодательства, можно понимать движимые объекты, помещенные собственником на участок земли для его обслуживания, то есть для ведения хозяйства на нем. Данные объекты являются недвижимостью в силу назначения. Таким образом, действующее законодательство о недвижимости сложилось на основе многовековых правовых традиций, в настоящее время в законодательстве не содержится единой дефиниции недвижимого имущества, которая бы охватывала весь спектр её признаков. На наш взгляд, недвижимое имущество – это юридическая категория, регулирующая специальный правовой режим в отношении особого вида объектов гражданского права, неразрывно связанных с землёй, оборот которых невозможен без их надлежащей государственной регистрации.
1.2 Понятие договора купли-продажи недвижимого имуществаДоговор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи. В качестве субъектов такого договора могут выступать физические и юридические лица, органы государственной власти и местного самоуправления, Российская Федерация и её субъекты. Особый порядок регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества обусловлен тем, что процедура передачи недвижимого имущества имеет особый порядок регистрации, а последствия несоблюдения данной процедуры влекут признание такой сделки недействительной и двухстороннюю реституцию для сторон. В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество [ REF _Ref73769850 \r \h 2].
Анализ статей 420, 454 и 549 ГК РФ позволяет определить договор продажи недвижимости как соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимое имущество в собственность другой стороне (покупателя), а покупатель принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи недвижимого имущества является консенсуальным, то есть он приобретает юридическую силу в момент его подписания сторонами, а не в момент реальной передачи соответствующего недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным, то есть предполагает уплату покупателем цены имущества продавцу взамен передаваемого продавцом имущества. Именно признак возмездности позволяет разграничивать договоры купли-продажи и дарения. Как отмечает Шлотгауэр М.А., возмездность не означает, да и не предполагает непременно эквивалентного предоставления обеих сторон [ REF _Ref73769423 \r \h 24].
Договор купли-продажи недвижимого имущества является двухсторонним, то есть предусматривает права и обязанности для каждой из сторон договора. При этом права одной стороны корреспондируют правам другой стороны. Каждая из сторон на различных этапах развития договорного обязательства является как должником, так и кредитором. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит обязательной государственной регистрации. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является основной особенностью правового режима данных объектов. Государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, права аренды и доверительного управления, а также сделки со всем перечнем объектов недвижимости. Отчуждение некоторых видов недвижимого имущества кроме государственной регистрации сделки подлежит еще и ее обязательному нотариальному удостоверению.
К таким видам сделок можно отнести:
- сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;
- сделки по отчуждению земельных долей;
- сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;
- сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.
В соответствии со ст. 163 ГК РФ, стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Итак, под договором купли-продажи недвижимого имущества понимается добровольное, зафиксированное в установленном законом порядке, соглашение сторон, по которому одна сторона (продавец) передаёт другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется уплатить за него оговоренную сторонами сумму.

Глава 2. Элементы договора продажи недвижимости2.1 Формы и содержание договора купли-продажи недвижимого имуществаАнализ системы государственного регулирования рынка недвижимости показывает, что регулирование рынка недвижимости осуществляется в России на всех ветвях государственной власти законодательном, исполнительном и судебном, а также на федеральном, региональном и муниципальном уровнях управления. В то же время каждый из объектов недвижимости имеет свои особенности. В связи с этим есть отличия законодательного регулирования сделок с различными объектами недвижимости.
Основным содержанием договора являются его условия. В любом договоре о продаже недвижимости должны быть как минимум два обязательных условия: условие о предмете и условие о его цене. Без этих условий договор будет считаться незаключенным.
Условие о предмете — это описание товара, который продается. В договоре необходимо точно указать, относительно чего он заключен. Несмотря на то, что жестких требований законом не предусмотрено, - главное, чтобы из договора было понятно, о каком предмете договорились стороны, целесообразно описание предмета полностью переписать из регистрационных документов продавца: это устранит любые разночтения при исполнении договора, в том числе при регистрации перехода права собственности
Второе обязательное условие — это условие о цене. Она не обязательно должна определяться в твердой сумме, договор может предусматривать порядок ее определения [ REF _Ref73769468 \r \h 17, с. 220].
Помимо условий о предмете и о цене, в договоре купли-продажи недвижимости также содержатся иные условия, которые продавец и покупатель считают необходимыми согласовать. Прежде всего, сам закон требует перечислить в договоре всех лиц, которые сохраняют право пользования помещением при смене собственника. Если же их нет, следует зафиксировать в договоре их отсутствие и гарантию продавца, что такие лица не появятся в будущем, предусмотрев также ответственность на тот случай, если эта гарантия не будет соответствовать действительности. Следует оговорить, имеются ли, какие бы то ни было ограничения в распоряжении имуществом, его обременения.
Если на момент заключения договора в помещении остаются зарегистрированные лица, связанные с продавцом, необходимо включить условие о его обязательстве снять их с регистрации с определением срока, в течение которого такая обязанность должна быть исполнена. Также в договоре целесообразно определить сроки исполнения обязательств сторон. Если они не указаны, то их следует определять исходя из того, какие сроки являются разумными. Помимо всего прочего, в договоре следует предусмотреть меры ответственности за допущенные нарушения, предпочтительнее использовать неустойку.
В соответствии с договором купли-продажи продавец обязан передать покупателю в собственность недвижимое имущество. Как правило, передача производится до того, как сдаются документы для регистрации перехода права собственности. Однако это не является обязательным требованием закона, и очередность этих действий может быть изменена в договоре. Так же, как и с передачей документов на регистрацию, целесообразно указать непосредственно в тексте договора, в течение какого срока должна быть произведена передача помещения от продавца к покупателю.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной [ REF _Ref73769487 \r \h 11, с. 489].
Согласно российским законам, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации и даже считается возникшим с момента такой регистрации. Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления.
Введение государственной регистрации для значительного числа сделок в определенной мере тормозит гражданско-правовой оборот недвижимого имущества и не всегда отвечает интересам сторон. Вместе с тем, учитывая особую социальную значимость объектов недвижимости и недостаточный уровень правовых знаний отдельных участников оборота, некоторыми авторами обосновывается введение вместо государственной регистрации сделок - их обязательное нотариальное удостоверение.
Несмотря на положительные изменения в законодательстве, регламентирующие деятельность нотариусов по регистрации договоров купли-продажи недвижимости, на наш взгляд, представляется, что вводить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью на всей территории Российской Федерации сегодня преждевременно.
Платежи по договору купли-продажи недвижимости могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать. При этом, однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами.
При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении.
Проанализировав существующие способы расчетов по договору купли- продажи недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее безопасными при совершении сделки купли-продажи являются расчеты по аккредитиву и расчеты с использованием счета эскроу [ REF _Ref73769494 \r \h 13, с. 38].
Таким образом рассмотрев особенности договора купли-продажи недвижимого имущества как основания возникновения правоотношения, можно сказать, что договору данного вида присущи признаки взаимности, возмездности и коженсуальности. Отличительные особенности лежат в области формы и содержания договора. Особенностью является также наличие публично-правового элемента в регулировании частно-правовых отношений - государственной регистрации.
2.2 Проблемные аспекты заключения договора купли-продажи недвижимостиСогласно п. 1 ст. 549 ГК РФ «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». В зависимости от объекта недвижимости к правоотношениям из договора купли-продажи недвижимости применяются положения Земельного кодекса РФ (например, при определении возможности включения отдельных видов земель в гражданский оборот), Жилищного кодекса РФ (например, при определении круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением) и т. д. Договор купли-продажи недвижимости является некой общей для всей системы договоров по отчуждению недвижимости договорной конструкцией. Предмет договора продажи недвижимости – любая недвижимость, включая ее доли и части в праве. Такие признаки, как субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т. п. здесь значения не имеют. Прежде всего, особенности договора продажи недвижимости проявляются в его элементах [ REF _Ref73769510 \r \h 23].
Во-первых, цена и предмет договора купли-продажи недвижимости являются существенными условиями. Если договор не содержит данных, позволяющих установить конкретную недвижимость и (или) согласованные в письменной форме условия о цене недвижимости, такой договор будет считаться незаключенным. Предмет договора (недвижимость) должен быть индивидуально определен. Это производится на основании сведений о расположении недвижимости на конкретном земельном участке, списка лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением и т. д. При продаже здания, сооружения и т. п. в предмет договора включается и передача земельного участка, где находится такая недвижимость.
Во-вторых, договор обязательно заключается в письменной форме, подписывается сторонами. Он вступает в силу с момента его заключения, т. е. не с момента его государственной регистрации, а с момента подписания сторонами (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 сентября 2008 г. № 6343/08).
В-третьих, цена по договору включает в себя не только цену самой недвижимости, но и земельного участка, на котором она расположена.
Стороны по договору купли-продажи составляют акт передачи недвижимости, подписывают его, тем самым подтверждая передачу недвижимости от продавца к покупателю. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. По этой причине право собственности на недвижимость основывается на сложном юридическом составе – договора купли-продажи и акта государственной регистрации. Правила о государственной регистрации договора купли-продажи жилых помещений и договора купли-продажи предприятия не подлежат применению с 1 марта 2013 г. Тем самым устранена двойная регистрация – сделок и перехода права собственности [ REF _Ref73769850 \r \h 2].
Значение таких положений на практике заключается в том, что уклонение от подписания передаточного акта рассматривается в качестве отказа одной из сторон от исполнения договора (что исключает возможность к понуждению исполнения обязательства в натуре), а уклонение от государственной регистрации передачи позволяет стороне договора требовать в суде вынесения решения о государственной регистрации перехода права собственности. Рассмотрим правовые проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества.
Монографии по проблемам правового регулирования оборота недвижимости, включая учебные пособия для риэлторов и оценщиков стали активно публиковаться примерно с 2000 г. Большинство авторов таких монографий, посвященным сделкам с недвижимостью (например, публикации П.В. Крашенинникова, Г.Б. Леоновой, В.И. Сергеева и многих других), рекомендуют частным лицам не проявлять самостоятельности при выборе варианта и заключении договора, а непосредственно обращаться к агентствам недвижимости. Это значительно облегчит сделку купли-продажи, освободив частное лицо от потери времени, связанной с поиском контрагента по договору и обходом всех необходимых инстанций, а также послужит некой гарантией грамотного и безопасного проведения сделки купли-продажи [ REF _Ref73769575 \r \h 14].
Однако, это не даст полной гарантии того, что сделка не будет когда-либо оспорена и договор купли-продажи не будет признан судом недействительным. Сегодня одним из наиболее развитых секторов рынка недвижимости является рынок жилых помещений (квартир и комнат). По договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, дом, часть квартиры или жилого дома, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму. При заключении договора купли-продажи жилого помещения часто стороны используют задаток в качестве способа обеспечения исполнения обязательств.
А. Журавлева так определяет понятие задатка: «Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения» [ REF _Ref73769586 \r \h 15].
В договорных отношениях задаток должен выполнять три функции: платежную, обеспечительную и доказательную. Однако, в отличие от таких способов обеспечения обязательства, как залог, неустойка, банковская гарантия, удержание, обеспечительная функция задатка носит двусторонний характер. Это вытекает из п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если за неисполнение договора ответственна сторона, передавшая задаток, то он остается у второй стороны, а если сторона – получившая задаток, то она обязана уплатить второй стороне двойную сумму задатка. Одной из отличительных черт задатка по сравнению с другими способами обеспечения обязательств также является то, что реализация его обеспечительной функции возможна только при наличии вины. Между тем, в доктрине сложилось мнение, что задатком могут обеспечиваться только вступившие в действие договоры, только денежные обязательства, а также обязательства, где одновременно реализуются все три вышеперечисленные функции задатка. В некоторых случаях судом допускается реализация обеспечительной функции задатка не только в отношении предварительного договора, но и в отношении планируемого к заключению договора купли-продажи. Так, в Курганский городской суд поступило исковое заявление Ефимовой Н.А. к Чурсинову А.А. о признании предварительного договора ничтожным, взыскании денежных средств. Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, при этом ответчик получил предварительную оплату в сумме 40 000 рублей. Обосновывая исковые требования, Ефимова Н.А. просила признать предварительный договор купли-продажи ничтожным, а предварительно оплаченную сумму (40 000 рублей) – авансом и обязать ответчика выплатить ей эти денежные средства. Решением суда от 21 мая 2008 г. по делу № 2–3220/2018 в удовлетворении исковых требований Ефимовой Н.А. к Чурсинову А.А. было отказано. Мотивируя такое решение, суд указал, что по общему правилу авансом считается всякая сумма, которая не отвечает сущностным признакам задатка и (или) передача которой осуществлена с нарушением правила о письменной форме соглашения о задатке. В рассматриваемом гражданском споре оплата произведена именно в качестве задатка, что нашло свое отражение в тексте расписки. Поскольку основной договор купли-продажи заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены.
Между тем, задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон заключить основной договор купли-продажи на согласованных условиях в определенный срок. Неисполнение обязательства по заключению основного договора при наличии уплаченных в качестве задатка денежных средств влечет для Ефимовой Н.А. последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ, и являются основанием для отказа в иске. Заключая договор о задатке ранее заключения основного договора куплипродажи жилого помещения, стороны риск того, что соответствующая сумма может быть признана авансом и взыскана с потенциального продавца как неосновательное обогащение независимо от того, по чьей вине не состоялось заключение основного договора.
Так, решением Алапаевского городского суда Свердловской области от 29 июня 2016 г. по делу № 2–26//2016 по иску Федорова С.Г. к Кабаковой Л.Н. о взыскании суммы, судом было вынесено решение о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в размере 200 000 рублей. Мотивируя свое решение, суд указал, что договор о задатке должен заключаться во исполнение обязательства, совместно с заключением самого обязательства, которое может содержаться как в основном договоре купли-продажи, так и в предварительном договоре купли-продажи, предусматривающим определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований обеспечительной функции задатка. Основной договор купли-продажи недвижимого имущества сторонами не заключался. Переданные ответчику денежные средства суд признал авансом, т. к. задаток не может обеспечивать обязательство, которое еще не возникло между сторонами. Немаловажное значение в практике применения задатка имеет вопрос о соблюдении требования п. 2 ст. 380 ГК РФ о письменной форме соглашения о задатке. Как следует из судебной практики, сама по себе расписка в получении (выдаче) задатка не может свидетельствовать о соблюдении письменной формы соглашения о задатке. Она считается соблюденной лишь путем заключения соглашения о задатке, договора о задатке, либо путем включения в текст обеспечиваемого задатком договора условий о задатке. Между тем, в практике судов имеются случаи, когда даже при заключении соглашения о задатке в письменной форме суд отказывал в признании переданных денежных средств задатком в связи с отсутствием письменного документа, оформляющего основное обязательство (предварительного либо основного договора).
Суды, руководствуясь в этом случае п. 3 ст. 380 ГК РФ, признают эту сумму авансом. Так, решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга Свердловской области от 16 октября 2018 г. по делу № 2–5960/2018 по иску Санниковой Е.А. к Янишиной Ю.О. с ответчика в пользу истца были взысканы денежные средства. Мотивируя решение, суд указал, что представленное в материалах дела соглашение о задатке вместе с тем содержит элементы предварительного договора купли-продажи недвижимости, договоренность сторон о заключении такого договора в будущем. Основной договор купли-продажи заключен не был. Однако соглашение о задатке суд не расценил как предварительный договор купли-продажи, т. к. сторонами не было согласовано существенное условие о предмете сделки. Переданная денежная сумма по заключенному между сторонами соглашению о задатке была расценена судом как неосновательное обогащение, подлежащее возврату. В связи с имеющимися противоречиями в судебной практике относительно допустимости применения задатка в период до заключения основного договора купли-продажи, положения ст. 380 ГК РФ требуют соответствующих уточнений. Следует признать, что задатком является денежная сумма, которая внесена в доказательство заключения договора и обеспечение исполнения обязательства, в том числе по заключению договора в будущем. Указанная сумма подлежит зачислению в счет причитающихся платежей по заключенному договору, либо по договору, который будет заключен в будущем. Как уже отмечалось, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Но если объектом куплипродажи является жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве пожизненно наследуемого владения или постоянного пользования, то покупатель в данном случае не приобретает право пожизненно наследуемого владения или постоянного пользования таким участком [ REF _Ref73769622 \r \h 10].
Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Данный договор считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Наличия единого письменного документа для заключения такого договора недостаточно: необходима государственная регистрация договора как юридического факта. В обход общего правила о моменте заключения договора продажи недвижимости договор продажи жилых помещений покоится не на одном, а на двух юридических фактах, один – составление единого письменного документа с отражением в нем всех существенных условий, второй – государственная регистрация договора. Эти факты различны по природе. Первый представляет собой сделку, второй – административный акт, оба они последовательно связаны между собой. После подписания договора (его нотариального удостоверения, если стороны договорились о заключении договора в нотариальной форме) у продавца и покупателя возникает только одна обязанность – совершить действия по государственной регистрации сделки.
Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запретов и иных причин [ REF _Ref73769631 \r \h 9].
Если все же стороны, нарушив установленную процедуру заключения договора купли-продажи жилого помещения, совершили взаимные предоставления, то в результате возникнут не юридические, а фактические отношения, проявляющиеся в виде возникновения незаконного владения жилым помещением на стороне покупателя и неосновательного обогащения на стороне продавца в размере полученной денежной суммы. Преодолению таких последствий служат санация (конвалидация) сделки, а также кондикционный и виндикационный иски (п. 3, 4 ст. 165, ст. 301, 1102 ГК РФ), но не иск о реституции [ REF _Ref73769639 \r \h 12].
Рассмотрим пример приобретения квартиры посредством заключения договора долевого участия в строительстве жилого дома. К сожалению, проблема «обманутых дольщиков» на сегодняшний день остается актуальной, ведь от финансовой несостоятельности никто не застрахован. Может возникнуть такая ситуация. Гражданин вносит плату за будущий объект недвижимости, но возникают трудности с оформлением удостоверяющих право документов, т. к. застройщик обанкротился. Договор долевого участия не прошел государственную регистрацию (к примеру, застройщик уклонился от регистрации). Судебная практика свидетельствует о том, что нельзя принуждать к исполнению договора, который не заключен. Такой договор не порождает прав и обязанностей его участников (в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа № А10–258/12–1589/98–Ф02–981/99–С2 от 29 июня 1999 г. указано: «Поскольку договор между сторонами не был заключен, то и отсутствуют право требовать передачи имущества и корреспондирующая обязанность его передать»). Между тем в Постановлении Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа от 20 сентября 2005 г. № 56–45859/04 указано: «Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора продажи недвижимости недействительным». Рассмотрим следующий пример. Гражданин купил объект недвижимости, но впоследствии выясняется, что продавец не владел имуществом, а также был признан недееспособным, ввиду расстройства психики. Может возникнуть проблема, если указанный объект недвижимости передавался ранее по наследству, но в последующем оказалось, что о наследстве знали не все наследники по закону, и, соответственно, не обратились в установленные сроки с заявлением о принятии наследства к нотариусу, а потому были вынуждены оспорить сделку купли-продажи в судебном порядке. Если претендент на наследство, не заявивший по объективным причинам свое право на долю в наследстве, объявится в течение трех лет и докажет свое право на наследство, то все совершенные с квартирой после принятия наследства сделки, будут признаны судом недействительными. В договоре продажи жилого помещения дополнительным существенным условием является перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением с указанием соответствующих их прав.
Указанное условие:
a) перечень лиц и характер их прав в отношении отчуждаемого жилого помещения не могут быть предметом согласования между продавцом и покупателем. Эти сведения в договоре продажи жилого помещения могут быть только констатированы в том виде, в котором они имеются на момент его заключения;
б) имеет значение и возможно лишь в тех договорах, где предмет обременен правами третьих лиц. В любом случае, отсутствие информации относительно перечня указанных лиц является основанием для признания договора продажи жилого помещения незаключенным. Итак, по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц. Однако может возникнуть ситуация, когда новый собственник жилого помещения продает его другому лицу, не располагая сведениями о фактических супружеских отношениях наследодателя данной собственности. Как правило, сведения о лицах, которые могут быть признаны членами семьи нанимателя данного жилого имущества, в домовой книге жилищно-эксплуатационной организации отсутствуют.
Жилищным кодексом Российской Федерации предусмотрен тот факт, что в этом случае собственнику недвижимого жилого имущества будет предоставлено право заключить с лицом, которое имеет право пользования конкретным жилым помещением, договор найма жилого помещения сроком на три года, а в случае несовершеннолетия собственника – до достижения им совершеннолетнего возраста [ REF _Ref73769663 \r \h 18]. Однако в практическом смысле такое решение не решит возникшую проблему. Думается, что представленная в п. 1 ст. 558 ГК РФ норма нуждается в дополнении, которое предоставило бы покупателю жилого помещения право заключать с такими лицами договор коммерческого найма, если их право пользования указанным помещением является бессрочным. Тем самым новый собственник жилого помещения мог бы быть максимально защищен. Видимо, в процессе редактирования п. 2 ст. 558 ГК РФ, по которому «договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации», предполагалось обеспечить максимальное усиление мер защиты покупателя недвижимого имущества от недобросовестного продавца.
Однако такой подход, который связывает возникновение прав и обязанностей сторон с моментом государственной регистрации, представляется не только неосуществимым, но также и противоречит ст. 165 и п. 3 ст. 551 ГК РФ. В случае его применения, сторона, чей контрагент уклоняется от государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества, лишается права обращения в суд с требованием о вынесении решения о регистрации [ REF _Ref73769675 \r \h 20].
Получается, что возникает ситуация, когда договор купли-продажи недвижимости подписан сторонами, воля всех участвующих сторон проявлена и письменно, а также нотариально зафиксирована, но как таковых прав и обязанностей этот договор не породил. Отсюда следует, что редакция п. 2 ст. 558 ГК РФ противоречит п. 1 ст. 165 ГК РФ и п. 1 ст. 432 ГК РФ, получается, что момент заключения договора купли-продажи недвижимости не совпадает с моментом его государственной регистрации. Если для сделок с жилыми помещениями в обязательном порядке требуется государственная регистрация, то ее несоблюдение делает сделку ничтожной. В то же время согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, регламентирующей основные положения о заключении договора, «договор купли-продажи считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора». Пункт 2 ст. 558 ГК РФ относит государственную регистрацию не только к категории актов государственных органов, но и к требованиям, касающимся формы сделки. Данный момент не соответствует ст. 165 ГК РФ, четко разграничившему форму сделки и ее государственную регистрацию.
Кроме того, применение п. 3 ст. 165 ГК РФ, регламентирующего последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, а также п. 3 ст. 551 ГК РФ, регламентирующего государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимость, с учетом действующей редакции п. 2 ст. 558 ГК РФ, будет затруднительным, поскольку признание договора заключенным именно в момент государственной регистрации предполагает отсутствие договорных отношений до регистрации, а, следовательно, и отсутствие обязанностей сторон передать договор купли-продажи недвижимого имущества в регистрирующий орган. Таким образом, представленная в п. 2 ст. 558 ГК РФ норма нуждается в значительном изменении. Прежде всего, момент заключения договора купли-продажи недвижимого жилого имущества и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени. В заключение параграфа следует отметить, что в большинстве случаев проблемы оспаривания сделок с недвижимостью возникают из-за формального подхода, так как при осуществлении сделки «правовая чистота» объекта недвижимости оценивается на основании стандартного (а потому формального) перечня документов.
При этом на законодательном уровне не установлен порядок проведения проверки подлинности этих документов. Не установлена законом и степень осмотрительности участников сделки и иных лиц, участвующих в ее подготовке, заключении и государственной регистрации (риелторов, нотариусов, работников банков, страховых компаний, кадастра объектов недвижимости, регистрационных органов).
В качестве решения указанной проблемы можно предложить создание в стране института, работники которого будут проверять чистоту правового титула недвижимости, и нести ответственность за выданные заключения о правовой чистоте.

ЗаключениеИсходя из вышеизложенного материала, можно сделать следующие выводы по работе.
В современном мире экономические отношения не могут существовать вне рамок правового регулирования. С развитием рыночной экономики роль правового регулирования гражданских отношений существенно повышается. С каждым годом оно становится более сложным, широко развернутым, детально проработанным и насыщенным. Торговый оборот, деятельность по продвижению товаров от изготовителей к потребителям регулируется не только законодательством, но и заключаемыми договорами. Прошли те времена, когда коммерческая деятельность частных лиц преследовалась по закону, а посредничество в торговле было составом преступления и называлось спекуляцией. Гражданское законодательство легализовало основную цель предпринимательства – систематическое получение прибыли, и каждая сделка любого предпринимателя должна служить этой цели. На сегодняшний день проблемы повышения уровня жизни населения, развитие экономики страны очень актуальны, и являются едва ли ни одними из первостепенных задач государственной политики. А потому изучение сущности и правового регулирования договора купли-продажи, его места и роли в современных экономических условиях имеет большое значение.
В действующем в настоящее время российском законодательстве в сфере недвижимости не содержится единого понятия недвижимого имущества, которое бы охватывало весь спектр его признаков. Это упущение существенно влияет на проблемы в сфере реализации договоров купли-продажи недвижимого имущества. Предлагаем внести в действующее законодательство следующую дефиницию недвижимого имущества. «Недвижимое имущество – это юридическая категория, регулирующая специальный правовой режим в отношении особого вида объектов гражданского права, неразрывно связанных с землёй, оборот которых невозможен без их надлежащей государственной регистрации». Данное определение, возможно, применить к договорам купли-продажи предприятий, поскольку каких-либо кардинальных различий или специального регулирования для продажи предприятий или имущественных комплексов действующее законодательство не содержит. Как и любой договор купли-продажи, договор продажи недвижимого имущества является консенсуальным, возмездным, двусторонним. Законодатель определил для данного вида договоров письменную форму, которая подразумевает согласование существенных условий договора его сторонами посредством составления единого документа. Договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации, которая осуществляется специализированными государственными органами, фиксирующими любые сделки в отношении недвижимости, включая её аренду и залог. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимого имущества влечет его недействительность. Кроме указанных особенностей, предусмотренных для формы договора купли-продажи недвижимого имущества, некоторые его подвиды подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Своим соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
К правоотношениям в сфере договора продажи недвижимости, в зависимости от объекта продажи, помимо ГК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса РФ (например, для определения круга лиц, имеющих право пользования жилым помещением), Земельного кодекса РФ (определяющего, к примеру, возможность включения тех или иных видов земель, земельных участков в гражданский оборот) и т. д. Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента подписания его сторонами (за исключением купли-продажи жилого помещения), Государственной регистрации же подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю. Что же касается купли-продажи жилого помещения, то здесь договор считается заключенным с момента государственной регистрации. Но, проведя исследование, автор пришел к выводу, что норма, представленная в п. 2 ст. 558 ГК РФ, требует изменения. Момент заключения договора купли-продажи жилого помещения и момент его государственной регистрации следует четко разделить во времени.
В ходе сделок с недвижимостью могут возникать различные негативные последствия их неисполнения (например, в случае отказа освободить жилую площадь и т. д.). Большее количество нарушений договоров купли-продажи недвижимости возникают из-за нечеткой формулировки в ГК РФ условий определения сроков исполнения договора и цены имущества.
Т.к. ст. 555 ГК РФ не предполагает возможности установления ценового интервала (к примеру, + 1–2 %, в зависимости от определенных условий), то это позволяет оспорить сделку купли-продажи, если сторонами была согласована надбавка определенного процента фактически, к примеру, в виде скидки за этаж, где находится квартира и т. п. Положение о том, что исполнение договора, где не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам купли-продажи недвижимости. Неточное определение сроков исполнения договора купли-продажи недвижимости очень часто приводит к затягиванию его исполнения той или иной стороной. В связи с этим полагается необходимым уточнить действующее законодательство относительно сроков исполнения и порядка определения цены имущества по договору купли-продажи недвижимости.

Список используемой литературыКонституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Собрание законодательства РФ. – 2014 – № 31 – ст. 4398.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14–ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964)// Ведомости ВС РСФСР. 1964.№ 24. ст. 407.
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. //Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 26. ст. 733Кодекс РФ «Об административных правонарушениях» от 30.12.2001 г. № 195– ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1.
Федеральный закон от 22.04.1996 г. № 39–ФЗ «О рынке ценных бумаг». – СПС «КонсультантПлюс».
Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». – СПС «Гарант»
Архипов, Д.А. Распределение договорных рисков в гражданском праве: экономико-правовое исследование / Д.А. Архипов. – М.: Статут, 2012. – С. 112.Васильев, Ю. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество / Ю. Васильев // Учреждения физической культуры и спорта: бухгалтерский учет и налогообложение. – 2010. – № 6. – С. 28.
Возкаев С.У.Купля-продажа недвижимости в рамках российского законодательства // Вестник современных исследований, 2018. № 6 (21). С. 489490.Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, К.М. Арсланов, А.П. Сергеев; под ред. А.П. Сергеева. Т. 2. – М.: РГ-Пресс, 2010. – С. 226.Давтов Б.Р. Банковская ячейка, аккредитив или счет эскроу при приобретении недвижимости // Наука, образование и культура, 2018. № 6 (30). С. 38-39.Житкова, Е.Л. Заключение договоров купли-продажи недвижимости / Е.Л. Житкова // Гражданин и право. – 2007. – № 12. – С. 16–17.Журавлева, А. Некоторые проблемы задатка при заключении договора купли-продажи жилого помещения / А. Журавлева // Жилищное право. – 2013. – № 9. – С. 13.Иванчак, А.И. Гражданское право Российской Федерации: Особенная часть / А.И. Иванчак. – М.: Статут, 2018. – С. 73.
Климцова Н.А. Особенности заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости в Российской Федерации // Студенческий вестник, 2019. № 381 (88). С. 57-60.Крашенинников, П.В. Жилищное право: учебник / П.В. Крашенинников. 8-е изд., перераб. и доп. – М.: Статут, 2012. – С .214.
Ленковская Р.Р. Особенности ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые вопросы недвижимости, 2015. № 1. С. 11-14.
Ломакин, А. Нюансы договорно-правового вопроса на рынке недвижимости / А. Ломакин // Жилищное право. – 2013. – № 1. – С. 26.Маказиева З.Д. Условия заключения договоров купли-продажи и совершения сделок в гражданском праве РФ // Аллея науки, 2018. Т. 8. № 5 (21). С. 218-221.
Рябова Е.И. Проблемные аспекты исполнения договора купли-продажи недвижимости // Закон. Право. Государство, 2018. № 3 (19). С. 72-75.
Соломин, С.К. Гражданское право: отдельные виды договоров: учебник / С.К. Соломин, Н.Г. Соломина. – М.: Юстицинформ, 2017. – С. 48.Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в РФ: дис. канд. юрид. наук. - М., 2012. - С. 49.